房屋建筑基本知識培訓資料

1、房屋建筑基本知識目 錄一、房地產(chǎn)常識二、建筑基本常識三、房屋建筑質(zhì)量分類四、房屋滲漏原因及防治五、建筑防水知識簡介六、房屋建筑維護七、房屋建筑與物業(yè)管理一、房地產(chǎn)常識了解房地產(chǎn)最基本的知識。1. 容積率： 是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。 2. 建筑密度： 規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。 3. 出房率： 是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為

2、單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。 4. 住宅居住面積： 是指小區(qū) 住宅分戶門內(nèi)的臥室和起居室等的凈面積的總和。5. 綠地率： 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。目前規(guī)定的新建小區(qū)綠化率應(yīng)在 30 以上。 6. 住宅的層高和凈高： 層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有個要求，這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準（ GBI100-87 ）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)： 2.6 米 、 2.7 米 、 2.

3、8 米 。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。7. 住宅的進深： 住宅的長度和進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準（ GBI100-87 ）規(guī)定，住宅的進深采用下列常用參數(shù)： 3.0 米 、 3.3 米 、 3.6 米 、 3.9 米 、 4.2 米 、 4.5 米 、 4.8米、 5.1 米 、 5.4 米 、 5.7 米 、 6.0 米 。 8. 住宅的開間：在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi) 一 面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住

4、宅設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準（ GBI110-87 ）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 2.1 米 、 2.4 米 、 2.7 米 、 3.0 米 、 3.3 米 、 3.6 米 、 3.9 米 、 4.2 米 。 9、什么是日照間距？日照間距，就是前后兩棟建筑之間，根據(jù)日照時間要求所確定的距離。日照間距的計算，一般以冬至這一天正午正南方向房屋底層窗臺以上墻面，能被太陽照到的高度為依據(jù)10. 商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則節(jié)選： 商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積中扣除）。 商品房按“套”或“

5、單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。 商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分攤的公用建筑面積 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成： A. 套（單元）內(nèi)的使用面積 B. 套內(nèi)墻體面積（商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括 山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平的投影面積的全部計入套內(nèi)墻體面積） C.陽臺建筑面積 套內(nèi)建筑面積的計算公式為： 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積 公用建筑面積由以下兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共

6、門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟筑物服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。 套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（山墻）墻體水平投影面積的一半。 公用建筑面積計算： 整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚、及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。 公用建筑面積分攤系數(shù)計算： 公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之 和 分攤的公用建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積 11. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時，應(yīng)當向購房人明示 ： 住宅商品房準許交付使用證，提供商品房

7、質(zhì)量保證書和商品房使用說明書。 12. 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售 商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已經(jīng)完成所有權(quán)初始登記和取得準許交付使用證的商品房出售給購房人，由購房人支付房價款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購房人，由購房人支付房價款的行為。 13. 商品房銷售須具備以下五證： 國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證 和商品房銷售許可證。 二、建筑基本常識簡單了解建筑術(shù)語及其含義1、什么是建筑紅線？建筑紅線指規(guī)劃部門批給建設(shè)單位的占地面積，一般用紅筆圈在圖紙上，具有法律效力。2、建筑物與構(gòu)筑物有何區(qū)別？ 凡供人們在其

8、中生產(chǎn)、生活或其他活動的房屋或場所都叫做建筑物，如公寓、廠房、學校等； 而人們不在其中生產(chǎn)或生活的建筑，則叫做構(gòu)筑物，如煙囪、水塔、橋梁等。 3、建筑物等級如何劃分？ 建筑物的等級是依據(jù)耐久等級（使用年限）和耐火等級（耐火年限）進行劃分的。 （1）按耐久等級劃分，共分為四級：一級，耐久年限100年以上；二級，耐久年限50100年；三級，耐久年限2550年；四級，耐久年限15年以下。 （2）按耐火等級劃分，共分為四級：從一級到四級，建筑物的耐火能力逐步降低。 4、什么是勒腳？外墻墻身下部靠近室外地坪的部分叫勒腳。勒腳的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蝕，從而保護墻面，保證室內(nèi)干燥，提高建筑物

9、的耐久性。勒腳的高度一般為室內(nèi)地坪與室外地坪的高差5、什么是踢腳？踢腳是外墻內(nèi)側(cè)和內(nèi)墻兩側(cè)與室內(nèi)地坪交接處的構(gòu)造。踢腳的作用是防止掃地時污染墻面。踢腳的高度一般在120mm150mm。6、什么是散水？什么是明溝？其作用是什么？ 散水是靠近勒腳下部的排水坡； 明溝是靠近勒腳下部設(shè)置的排水溝。 它們的作用都是為了迅速排除從屋檐滴下的雨水，防止因積水滲入地基而造成建筑物的下沉。 7、什么是過梁？其作用是什么？過梁是門窗洞口上方的橫梁，其作用是承受門窗洞口上部的荷載，并把它傳到門窗兩側(cè)的墻上，以免門窗框被壓壞或變形。過梁的長度一般為門窗洞口的跨度加500mm。 8、什么是圈梁？其作用是什么？圈梁又稱“

10、腰箍”，是在墻身上設(shè)置的處于同一水平面的連續(xù)封閉梁。其作用是加強整個建筑物的整體性和空間剛度，抵抗房屋的不均勻沉降，提高建筑物的抗震能力。9、什么是變形縫？當房屋受到溫度變化及相鄰部位的不均勻沉降和地震引起的相互碰撞等不利的外界因素影響時，會導致整個建筑的變形、開裂等破壞，為避免房屋遭到這樣的破壞，常把房屋人為地分成幾個獨立單元，保證它們各自變形時互不干擾，這些單元之間的縫隙就是變形縫。10、變形縫分幾種類型？根據(jù)外界破壞因素的不同，把變形縫分三種，即伸縮縫、沉降縫和防震縫（1）伸縮縫伸縮縫也叫溫度縫，是考慮溫度變化時對建筑物的影響而設(shè)置的。氣候的冷熱變化會使建筑材料和構(gòu)配件產(chǎn)生脹縮變形，太長

11、和太寬的建筑物都會由于這種脹縮而出現(xiàn)墻體開裂甚至破壞。因此，把太長和太寬的建筑物設(shè)置伸縮縫分割成若干個區(qū)段，保證各段自由脹縮，從而避免墻體的開裂。伸縮縫縫寬2030mm，內(nèi)填彈性保溫材料。 （2）沉降縫沉降縫是考慮房屋有可能會在某些部位出現(xiàn)不均勻沉降而設(shè)置的。當建筑物相鄰部分的高差、荷載、結(jié)構(gòu)形式以及地基承載力等有較大差異或建筑物的平面形狀復雜或相連建筑物分期建造時，相鄰部位就有可能出現(xiàn)不均勻沉降，從而導致整個建筑物的開裂、傾斜甚至倒塌。因此，設(shè)置沉降縫把建筑物分割成若干個獨立單元，保證每個單元各自沉降，彼此不受制約。沉降縫的寬度一般為30120mm。（3）防震縫防震縫是考慮地震對建筑的破壞而

12、設(shè)置的。對于地震設(shè)防地區(qū)的多層砌體房屋，當房屋的立面高差在6米以上時，或房屋有錯層，且樓板高差較大時，或房屋各部分結(jié)構(gòu)剛度、質(zhì)量截然不同時，地震中，房屋的相鄰部分有可能相互碰撞而造成破壞，所以，需要設(shè)計防震縫把建筑物分割成若干個形體簡單、結(jié)構(gòu)剛度均勻的獨立單元，以避免震害。防震縫的寬度一般為50100mm。三、房屋建筑質(zhì)量分類 完好房屋 基本完好房屋 一般損壞房屋 嚴重損壞房屋 危險房屋1、完好房屋指主體結(jié)構(gòu)完好。不倒、不塌、不漏。庭院不積水、門窗設(shè)備完整，上下水道通暢，室內(nèi)地面平整，能保證居住安全和正常使用的房屋，或者雖有一些漏雨和輕微破損，或缺乏油漆保養(yǎng)，經(jīng)過小修能及時修復。2、基本完好房

13、屋指主體結(jié)構(gòu)完好，少數(shù)部件雖有損壞，但不嚴重，經(jīng)過維修就能修復的房屋。3、一般損壞房屋指主體結(jié)構(gòu)基本完好，屋面不平整、經(jīng)常漏雨，門窗有的腐朽變形，下水道經(jīng)常阻塞，內(nèi)粉刷部分脫落，地板松動，墻體輕度傾斜、開裂，需要進行正常修理的房屋。4、嚴重損壞房屋指年久失修，破損嚴重，但無倒塌危險，需進行大修或有計劃翻修、改建的房屋。5、危險房屋是指結(jié)構(gòu)已嚴重損壞或承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，隨時有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。四、房屋滲漏原因及防治由于屋面造型、建筑做法的多樣化，屋面滲水的原因也多種多樣。我們針對不同情況的屋面滲漏分別予以論述。 1、平頂屋面滲漏治理分析 平頂屋面滲漏的

14、表現(xiàn)形式分析：保溫平頂屋面滲漏主要表現(xiàn)為滯后性，往往在下雨時及下雨后短時間內(nèi)不一定出現(xiàn)漏水，相反，當晴天時卻開始出現(xiàn)，而且氣溫越高，太陽越大，滲漏越嚴重。滲漏時間相對較長，少則數(shù)天，多則十多天。當結(jié)構(gòu)層存在裂縫時，雨水漏進室內(nèi)；當女兒墻與結(jié)構(gòu)層之間存在裂縫，則沿女兒墻裂縫部位向外滲漏。深圳有一棟辦公大樓雨后漏水長達一個多月，嚴重影響到正常使用。屋面保溫層積水產(chǎn)生原因涉及到防水原理問題。當屋面防水層出現(xiàn)缺陷的情況下，下雨時氣溫下降，導致保溫層內(nèi)空氣收縮，將雨水吸入保溫層內(nèi)，積聚在屋面結(jié)構(gòu)層中。當天晴時，保溫層內(nèi)氣溫上升，產(chǎn)生氣壓，將雨水推向裂縫。氣壓下降滲漏減緩，每天晝夜氣溫交變，不斷產(chǎn)生“呼吸

15、”，滲漏不斷進行，直到保溫層內(nèi)雨水逐步減少，滲漏才逐步停止。平頂保溫屋面防水治理分析：A、維修情況分析一：不少單位采用防水涂料甚至防水卷材，進行局部或整個屋面增加一道或數(shù)道防水，以為只要最上面一層防水做好，就不會漏水。其實這是十分錯誤的，也是一種浪費。道理很簡單，當保溫層內(nèi)積水難以蒸發(fā)，在氣溫交變的情況下，再好的防水層難以抵擋氣體膨脹壓力。況且在維修時，蒸汽不斷通過原防水缺陷向外擴散，防水材料在固化前就受到該氣壓和蒸汽的破壞，造成屢修屢漏的情況。這種維修方法是不可取的。B、維修方法二分析：相當一部分單位維修，采用開挖方式，對屋面保護層、防水層、保溫層進行開挖之后。在滲漏部位涂刷涂料和油膏等，然

16、后再進行恢復處理,對部分屋面滲漏治理可能一時效果，但可靠性、耐用性并不一定理想，而多數(shù)情況下該治理方法是無效的。原因是結(jié)構(gòu)層漏點被封閉后，保溫層積水的現(xiàn)象可能會更嚴重。并會進一步出現(xiàn)新的滲漏點。 因此，對于平頂保溫屋面的滲漏維修，需要根據(jù)具體情況進行分析，制定合理的維修治理方案。2、天面設(shè)備基礎(chǔ)處滲漏 太陽能淋浴器造成的屋面滲漏，屋面滲水也是一種常見而未被引起重視的情況。太陽能淋浴器的水箱大多安裝在屋面上，水箱支架多是方鋼或角鋼制成，直接放置在屋頂上，很多柔性屋面被沉重銳利的支腿扎通而滲漏，因而水箱支腿下必須安裝墊片，防止其破壞屋面防水層。五、建筑防水知識簡介 建筑防水:為防止水對建筑物某些部

17、位的滲透而從建筑材料上和構(gòu)造上所采取的措施。 按其采取的措施和手段的不同，分為材料防水和構(gòu)造防水兩大類 材料防水是靠建筑材料阻斷水的通路，以達到防水的目的或增加抗?jié)B漏的能力，如卷材防水、涂膜防水、混凝土及水泥砂漿剛性防水以及粘土、灰土類防水等 構(gòu)造防水則是采取合適的構(gòu)造形式，阻斷水的通路，以達到防水的目的，如止水帶和空腔構(gòu)造等。1、材料防水 卷材防水 用瀝青和適量粉料加熱調(diào)制成熱瀝青膏膠結(jié)料（即瑪蹄脂），將油氈分層鋪貼于屋面、地下建筑、儲水構(gòu)筑物的內(nèi)外表面。 涂膜防水 在屋面或地下建筑物表面找平層上抹壓或涂刷具有防水能力的液態(tài)涂料。 剛性防水 用混凝土、水泥砂漿等材料或同時摻入防水劑構(gòu)成的剛性

18、防水層。2、構(gòu)造防水采取正確的構(gòu)造形式防止雨水或地下水侵入室內(nèi)的統(tǒng)稱六、房屋建筑維護 為了保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度和使用功能，必須對房屋建筑進行維護。房屋建筑的維護是指對已建成的房屋進行拆改、翻修和維護。房屋建筑的維護應(yīng)根據(jù)地區(qū)和季節(jié)的特點，與抗震加固、白蟻防治、抗洪、防風、防霉等相結(jié)合。房屋建筑維護相關(guān)法規(guī)、城市房屋修繕管理規(guī)定 由國家建設(shè)部頒發(fā)，一九九一年八月一日起實施。規(guī)定對房屋修繕各相關(guān)主體的責任、資金管理、質(zhì)量管理、定額管理和法律責任作出了規(guī)定。2、城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定于1989年11月21日頒布，2001年8月15日修改。城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定 由于該規(guī)定對

19、房屋共有部位、毗連部位的維修管理作出了詳細的規(guī)定，對物業(yè)管理的實際操作有很強的指導意義，下面就其中相對重要的條款作解釋： 1、本規(guī)定所稱異產(chǎn)毗連房屋，系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。2、第五條所有人和使用人對房屋的使用和修繕，必須符合城市規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防和環(huán)境保護等部門的要求，并應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗連關(guān)系。這為物業(yè)管理中的裝修管理規(guī)定提供了法律依據(jù)。3、第六條所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。該條款對使用過程中規(guī)范業(yè)主行為提供了依據(jù)。4、異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞（因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞），所需修繕費用依下列原則處理：（一）共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修