商業(yè)地產(chǎn)實(shí)務(wù)講義：二、三線城市的開發(fā)策略及案例解讀

1、二、三線城市的二、三線城市的開發(fā)策略及案例解讀開發(fā)策略及案例解讀 一個(gè)故事一個(gè)故事新政下的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，我們思索之余，如何調(diào)整戰(zhàn)略新政下的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，我們思索之余，如何調(diào)整戰(zhàn)略 一、深入認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)一、深入認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)三、業(yè)態(tài)解析及組合策略三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)規(guī)劃四、項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)規(guī)劃五、解析招商模式與管理五、解析招商模式與管理二、開發(fā)流程及產(chǎn)品策略二、開發(fā)流程及產(chǎn)品策略理清概念： 商業(yè)地產(chǎn)常被簡單地理解為商場、商鋪、MALL、步行街購物中心之類。其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)不是一種業(yè)態(tài)，也不是一種建筑形態(tài)，它是一種物業(yè)形式廣義的商業(yè)地產(chǎn)：依托泛商業(yè)的概念，用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地

2、產(chǎn)。它包含了：商業(yè)街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業(yè)等等。狹義的商業(yè)地產(chǎn)：是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營用途的物業(yè)形式，主要經(jīng)營內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂、休閑等。他們在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)營，精彩之余，意義更加深遠(yuǎn) 有效的商業(yè)運(yùn)作帶來物業(yè)的增值；租金的回報(bào)能保證項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營；可利用自持物業(yè)進(jìn)行再融資或在資本市場直接變現(xiàn)；有了成功的商業(yè)案例，將能以更低的價(jià)格獲取土地和項(xiàng)目； 成功的商業(yè)運(yùn)作將大大提升公司品牌，社會效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收商業(yè)物業(yè)的增值商業(yè)物業(yè)的增值持續(xù)穩(wěn)定的收益持續(xù)穩(wěn)定的收益強(qiáng)大的融資平臺強(qiáng)大的融

3、資平臺項(xiàng)目拓展的優(yōu)勢項(xiàng)目拓展的優(yōu)勢品牌影響力品牌影響力為什么做商業(yè)地產(chǎn)？為什么做商業(yè)地產(chǎn)？ 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值定位設(shè)計(jì)建設(shè)招商運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)您是哪種類型開發(fā)商？您是哪種類型開發(fā)商？案例分享案例分享 沒有利潤，即使有最佳的產(chǎn)品、最好的形象、最優(yōu)秀的員工，企業(yè)也會很快陷入困境；很多企業(yè)是先研究我是不是世界500強(qiáng)，再研究我活不活得下去，路走反了。 提個(gè)問題：提個(gè)問題：做商業(yè)地產(chǎn)，如何最大化地創(chuàng)造利潤？做商業(yè)地產(chǎn)，如何最大化地創(chuàng)造利潤？v招行的風(fēng)險(xiǎn)文化招行的風(fēng)險(xiǎn)文化如何實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值如何實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值緊扣客戶需求、緊扣客戶需求、吸引購買者、投吸引購買者、投資客、觀光客資客、觀

4、光客業(yè)態(tài)新穎，包容業(yè)態(tài)新穎，包容性強(qiáng)，吸引消費(fèi)性強(qiáng)，吸引消費(fèi)者、觀光客者、觀光客理念超前，設(shè)計(jì)理念超前，設(shè)計(jì)出跳，形成地標(biāo)出跳，形成地標(biāo)，吸引市民，吸引市民商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)建筑特征建筑特征讓人來住，讓人來看，讓人來買，讓人來消費(fèi)，讓人回去做宣傳商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的區(qū)別？商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的區(qū)別？商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？價(jià)值一次性實(shí)現(xiàn)價(jià)值一次性實(shí)現(xiàn)非請勿來非請勿來非要你來非要你來要實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值要實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值我們的商業(yè)項(xiàng)目是否有魅力？ 你的建筑有沒有魅力？是不是令人難忘？你的建筑有沒有魅力？是不是令人難忘？1 1你的建筑和定位是否吸引商家？它會來

5、不？你的建筑和定位是否吸引商家？它會來不？2 2你的商業(yè)有沒有磁性，消費(fèi)者是否喜歡來？你的商業(yè)有沒有磁性，消費(fèi)者是否喜歡來？3 3 你的業(yè)態(tài)是否足夠新穎有趣，是否有商業(yè)景點(diǎn)？你的業(yè)態(tài)是否足夠新穎有趣，是否有商業(yè)景點(diǎn)？4？如果回答：是！則項(xiàng)目大功告成。如果回答：是！則項(xiàng)目大功告成。案例分析案例分析商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢？ 做好準(zhǔn)備了嗎？做好準(zhǔn)備了嗎？一、深入認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)一、深入認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)三、業(yè)態(tài)解析及組合策略三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)規(guī)劃四、項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)規(guī)劃五、解析招商模式與管理五、解析招商模式與管理二、開發(fā)流程及產(chǎn)品策略二、開發(fā)流程及產(chǎn)品策略商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)的形

6、成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)的形成市場研究市場研究（選選址）運(yùn)營運(yùn)營管理招商招商與建設(shè)與建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)定位定位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全環(huán)節(jié)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全環(huán)節(jié)商業(yè)地產(chǎn)可控性開發(fā)流程商業(yè)地產(chǎn)可控性開發(fā)流程土地與項(xiàng)目獲取階段市場研究及定位階段方案與產(chǎn)品塑造階段設(shè)計(jì)與產(chǎn)品優(yōu)化階段項(xiàng)目工程建設(shè)階段項(xiàng)目招商租售階段商業(yè)運(yùn)營管理階段融資與資本運(yùn)作階段 開發(fā)全流程解析開發(fā)全流程解析 一、一、 “現(xiàn)金流現(xiàn)金流”是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ) 現(xiàn)金為王現(xiàn)金為王.pptx 案例分析案例分析全產(chǎn)業(yè)鏈的不動產(chǎn)運(yùn)營全產(chǎn)業(yè)鏈的不動產(chǎn)運(yùn)營案例：案例： 二、項(xiàng)目定位是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前提二、項(xiàng)目定位是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前提 三、產(chǎn)品研究

7、是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的根本三、產(chǎn)品研究是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的根本產(chǎn)品的分類.pptx萬達(dá)廣場的三代產(chǎn)品概述.pptx 四、租售關(guān)系是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心四、租售關(guān)系是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心 五、商業(yè)模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵五、商業(yè)模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵“先招商后建設(shè)，訂單式開發(fā)模式先招商后建設(shè)，訂單式開發(fā)模式”是萬達(dá)成功的關(guān)鍵商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式.ppt六、業(yè)態(tài)組合是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)六、業(yè)態(tài)組合是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)七、招商管理讓定位和業(yè)態(tài)組合落地七、招商管理讓定位和業(yè)態(tài)組合落地專題研究：專題研究：如何通過模型推導(dǎo)，形成產(chǎn)品策略？如何通過模型推導(dǎo)，形成產(chǎn)品策略？案例分享：案例分享：項(xiàng)目配比推導(dǎo)及經(jīng)濟(jì)模型測算.do

8、cx萬達(dá)商業(yè)模式的經(jīng)驗(yàn)分享萬達(dá)商業(yè)模式的經(jīng)驗(yàn)分享萬達(dá)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)分享.pptx一、深入認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)一、深入認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)三、業(yè)態(tài)解析及組合策略三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)規(guī)劃四、項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)規(guī)劃五、解析招商模式與管理五、解析招商模式與管理二、開發(fā)流程及產(chǎn)品策略二、開發(fā)流程及產(chǎn)品策略購物中心購物中心 購物中心是指多業(yè)態(tài)、多業(yè)種、多店鋪的全客層消費(fèi)場所，多設(shè)在市區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，由專業(yè)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)系統(tǒng)地有計(jì)劃開發(fā)、管理、運(yùn)營，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)，理想營業(yè)面積一般在10萬平方以上，空間呈縱向規(guī)劃。n Shopping malln shopping center百貨商場百貨商場 是指在一個(gè)建

9、筑物內(nèi)，按不同的種類和品牌，由若干個(gè)專業(yè)的商鋪向顧客提供多種類、多品種商品及服務(wù)的綜合性零售形態(tài)。包括經(jīng)營多品種、多門類的綜合性商店和大、中、小型綜合經(jīng)營的商店。綜合超市 以經(jīng)營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，并以超低價(jià)促銷及平價(jià)銷售的綜超形態(tài)經(jīng)營，其機(jī)制側(cè)重中央采購及營業(yè)控管系統(tǒng)，基本有連鎖發(fā)展戰(zhàn)略。社區(qū)超市社區(qū)超市 以顧客自選方式經(jīng)營的社區(qū)型零售商場，主要銷售食品飲品、日用品等民生必需品，均采用開架式陳列，統(tǒng)一出口收銀。營業(yè)面積300-2000平方米不等，一般開在住宅社區(qū)較密集的區(qū)域。倉儲超市倉儲超市 倉儲商場（warehouse store）又稱貨倉式商場，196

10、8年起源于荷蘭，最具代表性的是“麥德龍”（makro）,大多選址于郊區(qū)交界處；是一種集商品銷售與商品儲存于一個(gè)空間的零售形式。 這種商場規(guī)模大、成本低、價(jià)格實(shí)惠，場內(nèi)極少豪華裝飾，一切以簡捷自然為特色。商品采取開架式陳列，由顧客自選購物，商品品種多、場內(nèi)工作人員少，既適宜零售購買又適合批發(fā)銷售。專業(yè)市場專業(yè)市場 以經(jīng)營某一大類商品為主的業(yè)態(tài)，并且有豐富專業(yè)知識的銷售人員和相適的售后服務(wù)，滿足消費(fèi)者對某大類商品的選擇需求的零售型態(tài)，比如家居市場、電腦商城、通訊商場等。專業(yè)市場.pptx精品廣場精品廣場 以經(jīng)營國際一線、二線服裝、箱包、皮具、飾品、鞋帽、手表重視產(chǎn)品質(zhì)量及品牌，又稱“質(zhì)販”賣場；多

11、為高單價(jià)國際知名品牌，選點(diǎn)多在一級城市市中心精華地段，對物業(yè)品質(zhì)及購物環(huán)境要求極高，鎖定金字頂端客群。名品折扣店名品折扣店 又稱奧特萊斯（outlets）,專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品的商店組成的購物中心，因此也有稱為直銷購物中心。批發(fā)市場批發(fā)市場 是指銷售者、產(chǎn)業(yè)和事業(yè)用戶銷售商品和服務(wù)的商業(yè)。所謂再銷售者是指二次及其以下的批發(fā)商和零售商；所謂產(chǎn)業(yè)用戶是指從事生產(chǎn)和服務(wù)提供的營利性組織；所謂事業(yè)用戶是指不以再銷售為目的，而是為了業(yè)務(wù)或事業(yè)上的需要購買設(shè)備和材料的非營利性組織。 隨著市場的不斷細(xì)分，許隨著市場的不斷細(xì)分，許多批發(fā)市場實(shí)際上是專業(yè)市場。多批發(fā)市場實(shí)際上是專業(yè)市場。文化主題業(yè)

12、態(tài)文化主題業(yè)態(tài) 指商業(yè)項(xiàng)目充分挖掘其所處城市的地理優(yōu)勢和人文資源優(yōu)勢，依托城市歷史文化的深厚底蘊(yùn)，結(jié)合現(xiàn)代文化商圈全新理念基礎(chǔ)，技術(shù)先進(jìn)以城市文化概念為主題，集多業(yè)態(tài)多功能為一體的主題商業(yè)區(qū)。旅游商業(yè)業(yè)態(tài)旅游商業(yè)業(yè)態(tài) 是指在旅游風(fēng)景區(qū)或者與旅游景點(diǎn)配套的滿足旅游者“吃、住、行、游、購、娛”的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)街商業(yè)街 是指為數(shù)眾多的零售商店集中在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，以一定的規(guī)模和規(guī)律，形成帶狀的商業(yè)群體。商業(yè)街不同于商業(yè)區(qū)（組成城市地域的基本街區(qū)），也不同于商業(yè)圈（特定商業(yè)中心及其影響的地域范圍），商業(yè)街地處城市中心，各類商品群集，顧客既能買到所需商品又能在此品嘗風(fēng)味食品、享受綜合服務(wù)。住宅區(qū)底層商業(yè)住宅

13、區(qū)底層商業(yè) 就是在高層住宅的第一、二層以商鋪形式對外出售出租的業(yè)態(tài)，既解決了小區(qū)的商業(yè)配套，又提升了產(chǎn)品的商業(yè)價(jià)值，是伴隨住宅較多的一種商業(yè)形態(tài)。創(chuàng)新業(yè)態(tài)創(chuàng)新業(yè)態(tài) 是在業(yè)態(tài)功能定位、業(yè)態(tài)配比等方面跳出老的思路，在原有的基礎(chǔ)上創(chuàng)造更新的亮點(diǎn)，以適合市場的需要，在業(yè)態(tài)的創(chuàng)新定位中往往伴隨著富有個(gè)性的空間規(guī)劃定位。競爭因素競爭因素機(jī)遇因素機(jī)遇因素市場因素市場因素多少數(shù)量多少數(shù)量什么檔次什么檔次什么類別什么類別什什么區(qū)么區(qū)域域資源因素資源因素商戶定位商戶定位業(yè)態(tài)組合與商戶定位業(yè)態(tài)組合與商戶定位運(yùn)籌帷幄，決勝千里，吾不如張良運(yùn)籌帷幄，決勝千里，吾不如張良；鎮(zhèn)國家，撫百姓，吾不如蕭何鎮(zhèn)國家，撫百姓，吾不如

14、蕭何；統(tǒng)百萬兵，戰(zhàn)必勝，吾不如韓信。統(tǒng)百萬兵，戰(zhàn)必勝，吾不如韓信。此三人皆人杰也，吾能用之，故有天下也。此三人皆人杰也，吾能用之，故有天下也。 商業(yè)地產(chǎn)的招商運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的招商運(yùn)營資源的整合資源的整合v劉邦劉邦娛娛 樂樂 專賣專賣店店 主力店主力店休閑休閑餐餐 飲飲業(yè)態(tài)組合，其實(shí)就是功能的組合業(yè)態(tài)組合，其實(shí)就是功能的組合業(yè)態(tài)組合要尊重市場業(yè)態(tài)組合要尊重市場 商戶的共生與互補(bǔ)商戶的共生與互補(bǔ) 商業(yè)商業(yè)“馬太馬太”：一般檔次高、行業(yè)地位高的品牌要放置在優(yōu)勢位置，醒目位一般檔次高、行業(yè)地位高的品牌要放置在優(yōu)勢位置，醒目位置。置。位置差位置差位置好位置好品牌檔次、影響力及形象品牌檔次、影響力及形象商業(yè)

15、商業(yè)“馬太馬太” 不同業(yè)態(tài)還存在互補(bǔ)現(xiàn)象：業(yè)態(tài)互補(bǔ)是指兩種不同的商業(yè)形態(tài)可以不同業(yè)態(tài)還存在互補(bǔ)現(xiàn)象：業(yè)態(tài)互補(bǔ)是指兩種不同的商業(yè)形態(tài)可以共享客流，可以相互促進(jìn)對方營業(yè)效益的商業(yè)現(xiàn)象。共享客流，可以相互促進(jìn)對方營業(yè)效益的商業(yè)現(xiàn)象。業(yè)態(tài)互補(bǔ)業(yè)態(tài)互補(bǔ)負(fù)負(fù)一 樓樓一 樓樓二 樓樓三 樓樓檔次高、形像好、租金高：如奢侈品店、珠寶、化妝品店等中檔次、中租金：如服裝店、禮品店等檔次低、租金低、目的性消費(fèi)如餐飲、娛樂檔次低、形像差、租金低：如超市、運(yùn)動休閑服裝、鞋類等 租金承受能力的不同及人流帶動的不同也導(dǎo)致業(yè)態(tài)組合分布不同。業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布 要找到品牌效益、人流帶動、租金效益、形象效益的最佳平衡點(diǎn)。不同的業(yè)態(tài)

16、、要找到品牌效益、人流帶動、租金效益、形象效益的最佳平衡點(diǎn)。不同的業(yè)態(tài)、不同的商戶品牌需考慮到不同的品牌影響力、客流帶動力、形象沖擊力及租金收益不同的商戶品牌需考慮到不同的品牌影響力、客流帶動力、形象沖擊力及租金收益力等等個(gè)性化因素。但業(yè)態(tài)配比并沒有最好之說，最適合的就是最好的。力等等個(gè)性化因素。但業(yè)態(tài)配比并沒有最好之說，最適合的就是最好的。 業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比 單純的商業(yè)綜合體導(dǎo)致城市公共空間白天和夜晚使用率形單純的商業(yè)綜合體導(dǎo)致城市公共空間白天和夜晚使用率形成鮮明反差，公共設(shè)施在閑置，造成資源浪費(fèi)；成鮮明反差，公共設(shè)施在閑置，造成資源浪費(fèi)； “ “24H”24H”的業(yè)態(tài)復(fù)合模式實(shí)現(xiàn)了城市資源

17、的均衡使用，地塊的業(yè)態(tài)復(fù)合模式實(shí)現(xiàn)了城市資源的均衡使用，地塊在每時(shí)每刻都充滿活力，土地利用價(jià)值能極大提升。在每時(shí)每刻都充滿活力，土地利用價(jià)值能極大提升。業(yè)態(tài)復(fù)合業(yè)態(tài)復(fù)合 主力店是指承租面積大，品牌知名度高，美譽(yù)度高，有大批忠實(shí)顧客，并主力店是指承租面積大，品牌知名度高，美譽(yù)度高，有大批忠實(shí)顧客，并具有高水平管理能力，能依靠自我能力吸引客流存活下來的大型零售品牌。具有高水平管理能力，能依靠自我能力吸引客流存活下來的大型零售品牌。 肯德基肯德基必勝客必勝客國美主力店主力店如如太平洋太平洋、沃爾瑪?shù)?、沃爾瑪?shù)刃前涂诵前涂嗣栏穹泼栏穹浦髁Φ暝跇I(yè)態(tài)組合中的作用主力店在業(yè)態(tài)組合中的作用城市商業(yè)中心城市商業(yè)

18、中心1 1區(qū)域中心型區(qū)域中心型2 2精品商場精品商場百貨公司百貨公司購物中心購物中心商業(yè)街商業(yè)街手機(jī)通訊手機(jī)通訊銀行銀行專業(yè)市場專業(yè)市場餐飲餐飲娛樂娛樂汽車市場家居建材大型餐飲3 34 4社區(qū)商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中心小型超市小型超市餐飲店餐飲店娛樂娛樂休閑休閑社區(qū)配套社區(qū)配套便利店便利店批發(fā)市場批發(fā)市場汽配市場汽配市場家居建材家居建材名品折扣店名品折扣店大型餐飲大型餐飲大型娛樂大型娛樂購物中心購物中心專業(yè)市場專業(yè)市場綜合超市綜合超市服裝店服裝店餐飲店餐飲店娛樂娛樂社區(qū)配套社區(qū)配套便利店便利店社區(qū)型社區(qū)型郊區(qū)型郊區(qū)型土地成本遞減遞減, ,客流量遞減遞減不同地段適合不同的主力業(yè)態(tài)不同地段適合不同的主力

19、業(yè)態(tài)租金遞增租金遞增案例分享案例分享通過業(yè)態(tài)置入形成商業(yè)亮點(diǎn)通過業(yè)態(tài)置入形成商業(yè)亮點(diǎn)容積磁鐵一、深入認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)一、深入認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)三、業(yè)態(tài)解析及組合策略三、業(yè)態(tài)解析及組合策略四、項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)規(guī)劃四、項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)規(guī)劃五、解析招商模式與管理五、解析招商模式與管理二、開發(fā)流程及產(chǎn)品策略二、開發(fā)流程及產(chǎn)品策略 事后控制不如事中控制，事中控制不事后控制不如事中控制，事中控制不 如事前控制。如事前控制。 防患未然，更勝治亂于已成之后。防患未然，更勝治亂于已成之后。 準(zhǔn)確定位準(zhǔn)確定位防患于未然防患于未然永遠(yuǎn)朝前看！定位亦是如此永遠(yuǎn)朝前看！定位亦是如此 重視市場調(diào)研重視市場調(diào)研市場調(diào)研應(yīng)涉及的內(nèi)容市場調(diào)

20、研應(yīng)涉及的內(nèi)容市場調(diào)研的分析市場調(diào)研的分析案例分享案例分享 充分挖掘商業(yè)元素充分挖掘商業(yè)元素 項(xiàng)目定位的主要方面項(xiàng)目定位的主要方面 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 明確商業(yè)模式明確商業(yè)模式 重視主力店重視主力店 “主力店”的概念是從美國傳來的，英文叫做ANCHOR錨）。船沒有錨就飄浮不定，如果一個(gè)購物中心里面沒有主力店，商場的定位就會模糊不清。一般說來，在項(xiàng)目中能夠主動吸引人流、對其他品牌有號召力的店，就是主力店。主力店的特點(diǎn)：一是面積大，大面積能夠帶來大人流。另外就是擁有眾多忠誠客群的知名品牌。實(shí)際上，傳統(tǒng)的百貨商場大多都沒有主力店，主力店的概念是隨著商業(yè)地產(chǎn)的新生業(yè)態(tài)Shopping Mall的誕生而興

21、起的。大型購物中心（Mall）的特點(diǎn)是規(guī)模大、業(yè)態(tài)全，能實(shí)現(xiàn)居民“一站式消費(fèi)”的需求。因此，在百貨、賣場、餐飲、娛樂等方面引入知名品牌商家，無疑是吸引客流的最佳方式。 因此招商遵循“主力店先行” ，已經(jīng)是一條基本原則，但這也絕不是唯一原則。掌握主力店的技術(shù)要求掌握主力店的技術(shù)要求 掌握主力店的選址技術(shù)條件，既可以為你的定位能落地做好鋪墊，又能充分站在經(jīng)營者的訴求上看待商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)，主力店其實(shí)是最好的商業(yè)設(shè)計(jì)老師。n 做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)需要最大限度地挖掘項(xiàng)目所能夠傳承和捕捉的商業(yè)元素；n 成功挖掘的前提也依賴于高水平的規(guī)劃；n 制定科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃，科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃是招商質(zhì)量的基礎(chǔ)；n 把功夫下在做好商

22、業(yè)規(guī)劃上尤顯重要 重視商業(yè)規(guī)劃重視商業(yè)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)專業(yè)系統(tǒng)的形成商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)專業(yè)系統(tǒng)的形成 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則創(chuàng)意的創(chuàng)意的獨(dú)特性獨(dú)特性空間的空間的合理性合理性 環(huán)境的環(huán)境的舒適性舒適性動線的動線的合理性合理性設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性經(jīng)濟(jì)性 增加商業(yè)項(xiàng)目磁性和魅力的方法！ 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)需重視的方面商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)需重視的方面 人流動線對規(guī)劃設(shè)計(jì)起決定作用人流動線對規(guī)劃設(shè)計(jì)起決定作用 規(guī)劃設(shè)計(jì)要滿足經(jīng)營的功能多樣化規(guī)劃設(shè)計(jì)要滿足經(jīng)營的功能多樣化 通道和動線是設(shè)計(jì)規(guī)劃的重點(diǎn)通道和動線是設(shè)計(jì)規(guī)劃的重點(diǎn) 一定要重視燈光設(shè)計(jì)一定要重視燈光設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮商業(yè)屬性規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮商業(yè)屬性 休閑區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計(jì)容易出亮點(diǎn)休閑區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計(jì)容易出亮點(diǎn) 要考慮到顧客如何度過要考慮到顧客如何度過3小時(shí)小時(shí) 融進(jìn)文化元素