房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與調(diào)研方法

1、0【策劃基礎(chǔ)培訓(xùn)課程】房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與調(diào)研方法課前思考l 為什么要做市場(chǎng)研究？l 能夠解決哪些問(wèn)題？意義 更徹底了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)和規(guī)律，把握市場(chǎng)發(fā)展方向。更徹底了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)和規(guī)律，把握市場(chǎng)發(fā)展方向。 尋找項(xiàng)目潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)及市場(chǎng)需求，制定產(chǎn)品規(guī)劃。尋找項(xiàng)目潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)及市場(chǎng)需求，制定產(chǎn)品規(guī)劃。 為項(xiàng)目推售、推廣等營(yíng)銷策略提供參考與建議。為項(xiàng)目推售、推廣等營(yíng)銷策略提供參考與建議。 加深對(duì)開發(fā)商產(chǎn)品戰(zhàn)略的了解，對(duì)尚未形成產(chǎn)品系的開發(fā)商，幫助其建立加深對(duì)開發(fā)商產(chǎn)品戰(zhàn)略的了解，對(duì)尚未形成產(chǎn)品系的開發(fā)商，幫助其建立產(chǎn)品體系。產(chǎn)品體系。 項(xiàng)目可研支持、項(xiàng)目定位支持、前期策略參考、營(yíng)銷執(zhí)行

2、參考目錄一、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況二、市場(chǎng)研究與調(diào)研方法二、市場(chǎng)研究與調(diào)研方法成都市城區(qū)概況九區(qū)六縣四縣市十區(qū)：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)、龍泉十區(qū)：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)、龍泉驛區(qū)、溫江區(qū)、新都區(qū)、青白江驛區(qū)、溫江區(qū)、新都區(qū)、青白江六縣：雙流縣、郫縣、蒲江縣、大邑縣、金堂縣、新津縣六縣：雙流縣、郫縣、蒲江縣、大邑縣、金堂縣、新津縣四代管縣級(jí)市：都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市四代管縣級(jí)市：都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市1.武侯區(qū)2.高新區(qū)3.錦江區(qū)4.成華區(qū)5.青羊區(qū)6.金牛區(qū)面積：面積：1239012390平方公里平方公里

3、人口：人口：14171417萬(wàn)（萬(wàn)（20132013年）年）常住人口：常住人口：14351435萬(wàn)（萬(wàn)（20132013年）年）超大型城市交通發(fā)達(dá)公路：公路：1212條國(guó)家高速公路、條國(guó)家高速公路、1313個(gè)客運(yùn)中心個(gè)客運(yùn)中心鐵路：成渝線、寶成線、成昆線、達(dá)成線、遂成線鐵路：成渝線、寶成線、成昆線、達(dá)成線、遂成線5 5條電氣化鐵路條電氣化鐵路干線交匯，北站、東站、南站干線交匯，北站、東站、南站3 3個(gè)火車站個(gè)火車站地鐵：已規(guī)劃地鐵：已規(guī)劃1818條線，建成通車條線，建成通車2 2條線條線高鐵：西成、成貴、成渝、成蘭、成綿樂(lè)、達(dá)成、成灌、成雅高鐵：西成、成貴、成渝、成蘭、成綿樂(lè)、達(dá)成、成灌、成雅

4、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交特征 | 按月份020000040000060000080000010000001200000020000040000060000080000010000001200000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月總成交面積（）供應(yīng)（）成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交特征 | 按方向020004000600080001000012000140000500000100000015000002000000250000030000003500000城東城南城西城北城中總成交面積()成交均價(jià)(元/)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交特征 | 按行政區(qū)850090009500100001050011

5、00011500050000010000001500000200000025000003000000錦江區(qū)成華區(qū)金牛區(qū)青羊區(qū)武侯區(qū)高新區(qū)總成交面積（）成交均價(jià)(元/)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交特征 | 按環(huán)線020004000600080001000012000140000500000100000015000002000000250000030000003500000一環(huán)內(nèi)一二環(huán)二三環(huán)三環(huán)繞城繞城外總成交面積()成交均價(jià)(元/)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交特征 | 按類型020004000600080001000012000140001600018000020000004000000600000080000

6、001000000012000000140000001600000018000000獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊拼別墅花園洋房多層小高層中高層高層超高層總成交面積()成交均價(jià)(元/)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交特征 | 按面積0500010000150002000025000050000010000001500000200000025000003000000350000050以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400400-500 500以上總成交面積()成交均價(jià)(元/)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交特征 | 按均價(jià)010

7、36.8239502.86270826.69520912.341030098.11987771.21382060.8698583.66634540.9803447.64378035.32228036.01143822.8786211.155353.4050000010000001500000200000025000003000以下3000-40004000-50005000-60006000-70007000-80008000-90009000-1000010000-1100011000-1200012000-1400014000-1600016000-1800018000-200002000

8、0-2500025000以上總成交面積()成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交特征 | 按總價(jià)0200040006000800010000120001400016000180000200000400000600000800000100000012000001400000160000030萬(wàn)以下30-40萬(wàn)40-50萬(wàn)50-60萬(wàn)60-70萬(wàn)70-80萬(wàn)80-100萬(wàn)100-120萬(wàn)120-150萬(wàn)150-180萬(wàn)180-200萬(wàn)200-250萬(wàn)250-300萬(wàn)300-400萬(wàn)400-500萬(wàn)500-700萬(wàn)700-1000萬(wàn)1000-1500萬(wàn)1500以上銷售面積()成交套數(shù)（）成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷存特征 |

9、 按月度020000040000060000080000010000001200000020000040000060000080000010000001200000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月總成交面積（）供應(yīng)（）目錄一、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況二、市場(chǎng)研究與調(diào)研方法二、市場(chǎng)研究與調(diào)研方法主要內(nèi)容第一部分 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與調(diào)研 | 定義房地產(chǎn)市場(chǎng)研究： 就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料進(jìn)行分析，獲得解決問(wèn)題的過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研： 通過(guò)對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息調(diào)查、收

10、集、整理、記錄和分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)的過(guò)程。需要運(yùn)用多種調(diào)查方法來(lái)獲得信息。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與調(diào)研 | 特征內(nèi)容廣泛宏觀市場(chǎng)、中觀市場(chǎng)、微觀市場(chǎng)客戶背景、客戶行為、客戶需求針對(duì)性強(qiáng) 營(yíng)銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析；房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性、時(shí)效性要求高，如銷售率、價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息也會(huì)發(fā)生改變。方法多樣電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、網(wǎng)絡(luò)調(diào)研、座談會(huì)、問(wèn)卷等。第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與調(diào)研 | 基本內(nèi)容城市概況整體市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)目的目的目的分析市場(chǎng)特征研究未來(lái)走勢(shì)尋求市場(chǎng)共性鎖定競(jìng)爭(zhēng)半徑認(rèn)知市場(chǎng)特點(diǎn)預(yù)判市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ω?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

11、目的尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)尋找潛在客戶群房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與調(diào)研 | 基本內(nèi)容城市概況整體市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)目的目的目的分析市場(chǎng)特征研究未來(lái)走勢(shì)尋求市場(chǎng)共性鎖定競(jìng)爭(zhēng)半徑認(rèn)知市場(chǎng)特點(diǎn)預(yù)判市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ω?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)目的尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)尋找潛在客戶群城市概況 | 內(nèi)容分解城市概況城市規(guī)劃經(jīng)濟(jì)水平歷史人文人口狀況產(chǎn)業(yè)支撐城市概況 | 規(guī)劃創(chuàng)造區(qū)位價(jià)值，指導(dǎo)地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研內(nèi)容：與項(xiàng)目相關(guān)的各項(xiàng)規(guī)劃城市、區(qū)域規(guī)劃城市、區(qū)域規(guī)劃新城規(guī)劃、舊城改造規(guī)劃新城規(guī)劃、舊城改造規(guī)劃功能區(qū)規(guī)劃功能區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃交通規(guī)劃交通規(guī)劃城市概況 | 經(jīng)濟(jì)增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5

12、-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均（美元）8003000300010000100003000030000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型人均與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系了解當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)開發(fā)水平城市概況 | 經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系項(xiàng)目項(xiàng)目異常異?；菊；菊Ｕ＿\(yùn)行正常運(yùn)行基本正?；菊．惓．惓７康禺a(chǎn)開發(fā)投資額增幅房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅-5%25%25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅

13、過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資0.050.20.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.150.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資/ /固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資15%37%37%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為2025%2025%銷售面積銷售面積/ /竣工面積竣工面積0.81.11.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品

14、房銷售額商品房銷售額/ /房地產(chǎn)投資額房地產(chǎn)投資額0.81.11.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率城市概況 | 經(jīng)濟(jì)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 消費(fèi)類型消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（% %）恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（% %）溫飽型溫飽型0.50.590.50.599.49.40.550.590.550.597.67.60.500.550.500.5511.2

15、11.2小康型小康型0.40.50.40.515.515.50.450.50.450.512.112.10.40.450.40.4518.918.9富裕型富裕型0.20.390.20.3920302030恩格爾系數(shù)食物支出金額恩格爾系數(shù)食物支出金額/ /總支出金額總支出金額項(xiàng)目項(xiàng)目北京北京上海上海天津天津重慶重慶成都成都武漢武漢西安西安人均可支配收入人均可支配收入 （元）（元）26738 26738 28838 28838 21430 21430 159501595018650 18650 18385 18385 18963 18963 較上年增速較上年增速8.14%8.14%8.05%8.0

16、5%10.33%10.33%1.53%1.53%10.08%10.08%8.15%8.15%24.7%24.7%恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)31.7%31.7%37.2%37.2%37.7%37.7%38.1%38.1%38.3%38.3%40.6%40.6%34.8%34.8%20092009年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)了解當(dāng)?shù)鼐用裆钏匠鞘懈艣r | 經(jīng)濟(jì)區(qū)域國(guó)家城市化率發(fā)展中國(guó)家中國(guó)44%馬來(lái)西亞菲律賓60%發(fā)達(dá)國(guó)家美國(guó)82%英國(guó)89.1%法國(guó)82.5%加拿大81%日本韓國(guó)70%世界城市化平均水平50.3%44.00%60.00%70.00%82.00%81.00%8

17、9.10%82.50%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%中國(guó)馬來(lái)西亞、菲律賓日本、韓國(guó)美國(guó)加拿大英國(guó)法國(guó)2010年城市化水平比較城市化水平2010年我國(guó)的城市化率約為44%，低于世界平均水平，距發(fā)達(dá)國(guó)家80%的標(biāo)準(zhǔn)差距更大。了解城市化發(fā)展程度城市化率城市化率城市概況 | 產(chǎn)業(yè)支撐發(fā)展才是硬道理，產(chǎn)業(yè)是支撐，更是客群調(diào)研內(nèi)容：項(xiàng)目周邊的產(chǎn)業(yè)分布 商圈、商業(yè)配套商圈、商業(yè)配套 產(chǎn)業(yè)園、大企業(yè)、重點(diǎn)寫字樓產(chǎn)業(yè)園、大企業(yè)、重點(diǎn)寫字樓 知名院校、科研單位知名院校、科研單位 政府機(jī)關(guān)、軍隊(duì)機(jī)關(guān)政府機(jī)關(guān)、軍隊(duì)機(jī)

18、關(guān)本案本案成都動(dòng)物園成都動(dòng)物園海濱公園海濱公園金牛萬(wàn)達(dá)金牛萬(wàn)達(dá)興鵬百貨超市興鵬百貨超市中營(yíng)購(gòu)物廣場(chǎng)中營(yíng)購(gòu)物廣場(chǎng)成都三十三中成都三十三中成都四十中成都四十中416醫(yī)院醫(yī)院成華區(qū)第三醫(yī)院成華區(qū)第三醫(yī)院綠水青龍綠水青龍龍湖北城天街龍湖北城天街萬(wàn)達(dá)輻射圈龍湖輻射圈本案輻射圈城北最大綜合體綠水青龍44畝純商業(yè)用地（待出讓）30畝純商業(yè)用地（近期會(huì)出讓）泰業(yè)北城廣場(chǎng)城北醫(yī)院本案安置房項(xiàng)目成都軍區(qū)醫(yī)院成都軍區(qū)醫(yī)院圣地亞家居廣場(chǎng)圣地亞家居廣場(chǎng)富森建材市場(chǎng)富森建材市場(chǎng)宜家家居宜家家居城市概況 | 歷史人文先天靠基因，后天可整容調(diào)研內(nèi)容：社會(huì)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的認(rèn)知 “南富、西貴、東窮、北匪南富、西貴、東窮、北匪” “北

19、改北改”核心區(qū)域核心區(qū)域 城北昭覺(jué)寺文化旅游商貿(mào)區(qū)城北昭覺(jué)寺文化旅游商貿(mào)區(qū) 城北新興生態(tài)宜居高尚生活圈城北新興生態(tài)宜居高尚生活圈 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與調(diào)研 | 基本內(nèi)容城市概況整體市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)目的目的目的分析市場(chǎng)特征研究未來(lái)走勢(shì)尋求市場(chǎng)共性鎖定競(jìng)爭(zhēng)半徑認(rèn)知市場(chǎng)特點(diǎn)預(yù)判市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ω?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)目的尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)尋找潛在客戶群整體市場(chǎng) | 內(nèi)容分解整體市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)分析二級(jí)市場(chǎng)供需對(duì)比分析二級(jí)市場(chǎng)成交分析房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析一級(jí)市場(chǎng)成交分析整體市場(chǎng) | 政策順天時(shí)，知己命調(diào)研內(nèi)容：近期房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策 “限購(gòu)令限購(gòu)令”全面松綁全面松綁 住宅銀行按揭首付比例降低住宅銀行按揭首付比例降低 普通商品住房出售免

20、征營(yíng)業(yè)稅時(shí)限降為普通商品住房出售免征營(yíng)業(yè)稅時(shí)限降為2 2年年 外籍人士購(gòu)房限購(gòu)松綁外籍人士購(gòu)房限購(gòu)松綁 整體市場(chǎng) | 一級(jí)市場(chǎng)看大盤，知走勢(shì)調(diào)研內(nèi)容：近期房地產(chǎn)整體市場(chǎng)走勢(shì)633 620 586 1165 421 388 758 519 930 292 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 09年上半年09年下半年10年上半年10年下半年11年上半年圖：2009年-2011年6月北京住宅土地供求走勢(shì)供應(yīng)規(guī)劃建筑面積(萬(wàn))成交規(guī)劃建筑面積(萬(wàn))整體市場(chǎng) | 一級(jí)市場(chǎng)尋地脈，知未來(lái)調(diào)研內(nèi)容：區(qū)域內(nèi)成交土地情況可以直接讀出的信息可以直接讀出的信息宗地位置宗地位置用地性質(zhì)用

21、地性質(zhì)建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積成交價(jià)成交價(jià)受讓單位受讓單位配建保障性住房情況配建保障性住房情況需要計(jì)算得到的信息需要計(jì)算得到的信息樓面地價(jià)樓面地價(jià)容積率容積率溢價(jià)率溢價(jià)率整體市場(chǎng) | 二級(jí)市場(chǎng)營(yíng)銷代理項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注調(diào)研內(nèi)容：整體市場(chǎng)供、銷、存、價(jià)關(guān)系參考篇首城市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)目數(shù)據(jù)圖表參考篇首城市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)目數(shù)據(jù)圖表房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與調(diào)研 | 基本內(nèi)容城市概況整體市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)目的目的目的分析市場(chǎng)特征研究未來(lái)走勢(shì)尋求市場(chǎng)共性鎖定競(jìng)爭(zhēng)半徑認(rèn)知市場(chǎng)特點(diǎn)預(yù)判市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ω?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)目的尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)尋找潛在客戶群區(qū)域市場(chǎng) | 內(nèi)容分解區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域配套區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)區(qū)域市場(chǎng) | 市場(chǎng)走

22、勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)與項(xiàng)目定位和銷售預(yù)期直接相關(guān)調(diào)研內(nèi)容：區(qū)域市場(chǎng)供、銷、存、價(jià)關(guān)系參考篇首城市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)目數(shù)據(jù)圖表參考篇首城市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)目數(shù)據(jù)圖表區(qū)域市場(chǎng) | 配套教育配套 托幼托幼 小學(xué)小學(xué) 中學(xué)中學(xué)級(jí)別、口碑、劃片情況、級(jí)別、口碑、劃片情況、入學(xué)條件入學(xué)條件口碑、人文積淀、園林景觀口碑、人文積淀、園林景觀 大學(xué)大學(xué)區(qū)域市場(chǎng) | 配套醫(yī)療配套 等級(jí)、類別等級(jí)、類別 口碑及重點(diǎn)科室口碑及重點(diǎn)科室區(qū)域市場(chǎng) | 配套商業(yè)與生活配套 附近商圈：重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目附近商圈：重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目 購(gòu)物中心、商場(chǎng)：入駐品牌、包含業(yè)態(tài)購(gòu)物中心、商場(chǎng)：入駐品牌、包含業(yè)態(tài) 餐飲：類別、品牌餐飲：類別、品牌 超市：品牌超市

23、：品牌 金融、郵政網(wǎng)點(diǎn)、菜市及其它生活服務(wù)金融、郵政網(wǎng)點(diǎn)、菜市及其它生活服務(wù)區(qū)域市場(chǎng) | 配套娛樂(lè)休閑配套公園、景點(diǎn)、古跡、影院、游樂(lè)場(chǎng)、公園、景點(diǎn)、古跡、影院、游樂(lè)場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)館運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)館區(qū)域市場(chǎng) | 配套交通配套各種途徑的來(lái)訪動(dòng)線各種途徑的來(lái)訪動(dòng)線道路交通：臨近主路、立交、高速（出口）道路交通：臨近主路、立交、高速（出口）軌道交通：站點(diǎn)（出口）軌道交通：站點(diǎn)（出口）公共交通：站點(diǎn)、線路公共交通：站點(diǎn)、線路房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與調(diào)研 | 基本內(nèi)容城市概況整體市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)目的目的目的分析市場(chǎng)特征研究未來(lái)走勢(shì)尋求市場(chǎng)共性鎖定競(jìng)爭(zhēng)半徑認(rèn)知市場(chǎng)特點(diǎn)預(yù)判市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ω?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)目的尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)尋找潛在客戶

24、群競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) | 內(nèi)容分解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選取區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析基本信息、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃、銷售分析、營(yíng)銷推廣等客戶共性分析客戶物理屬性客戶精神屬性客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) | 調(diào)查競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) | 競(jìng)品選擇項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模產(chǎn)品面積段產(chǎn)品面積段均價(jià)水平均價(jià)水平銷售周期銷售周期目標(biāo)客群目標(biāo)客群競(jìng)品分類競(jìng)品分類藍(lán)光國(guó)際一般競(jìng)品（17）藍(lán)光金悅府重要競(jìng)品（21）領(lǐng)地海納時(shí)代一般競(jìng)品（18）藍(lán)潤(rùn)藍(lán)客城一般競(jìng)品（17）首創(chuàng)光和城核心競(jìng)品（26）瑞安城中匯重要競(jìng)品（20）馬克公館一般競(jìng)品（18）根據(jù)比較因素判斷競(jìng)品項(xiàng)目與本項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)相關(guān)程度，

25、確定核心競(jìng)品和重要競(jìng)品，作為制定項(xiàng)目各項(xiàng)營(yíng)銷策略的重新參考。泛悅城市廣場(chǎng)項(xiàng)目競(jìng)品選擇泛悅城市廣場(chǎng)項(xiàng)目競(jìng)品選擇第三部分 市場(chǎng)調(diào)研的方法及流程市場(chǎng)調(diào)研方法 | 網(wǎng)絡(luò)調(diào)研a.網(wǎng)絡(luò)調(diào)研房管局、規(guī)劃局、國(guó)土資源局、統(tǒng)計(jì)局、民政局等政府專業(yè)部機(jī)構(gòu)官網(wǎng)搜房（房天下）、新浪樂(lè)居、焦點(diǎn)等專業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站市場(chǎng)調(diào)研方法 | 電話調(diào)研b.電話調(diào)研 是由調(diào)查人員通過(guò)電話向被調(diào)查者詢問(wèn)有關(guān)問(wèn)題的一種方法，調(diào)查人員可以通過(guò)手工或計(jì)算機(jī)輔助調(diào)查系統(tǒng)來(lái)完成記錄。喂，您好！喂，您好！市場(chǎng)調(diào)研方法 | 問(wèn)卷調(diào)研c.問(wèn)卷調(diào)研就是調(diào)查人員根據(jù)事先設(shè)計(jì)好的結(jié)構(gòu)式或半結(jié)構(gòu)式問(wèn)卷, 與被調(diào)查者面對(duì)面的訪談而獲得的資料的方法。問(wèn)卷設(shè)計(jì)是否合理是面

26、對(duì)面訪談能夠能夠的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法 | 觀察調(diào)研d.觀察法是調(diào)查者在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)被調(diào)查者的情況直接觀察記錄，以取得市場(chǎng)信息的一種調(diào)研方法。開盤開盤市場(chǎng)調(diào)研方法 | 實(shí)地調(diào)研e.實(shí)地調(diào)研 在網(wǎng)絡(luò)、電話等調(diào)研無(wú)法滿足調(diào)研目的，收集資料不夠及時(shí)準(zhǔn)確時(shí)，就需要適時(shí)地進(jìn)行實(shí)地調(diào)研來(lái)解決問(wèn)題，取得第一手的資料和情報(bào)，使調(diào)研工作有效順利地開展。所謂實(shí)地調(diào)研，就是指對(duì)第一手資料的調(diào)查活動(dòng)。明踩？明踩？暗踩！暗踩！實(shí)地調(diào)研 | 工作流程調(diào)研準(zhǔn)備工作分配實(shí)地調(diào)研匯總討論形成成果實(shí)地調(diào)研 | 工作流程調(diào)研準(zhǔn)備內(nèi)容1.確定調(diào)研目標(biāo)2.劃定調(diào)研范圍3.制定調(diào)研計(jì)劃4.準(zhǔn)備調(diào)研工具5.預(yù)先收集資料調(diào)研工具準(zhǔn)備1.調(diào)查表

27、2.筆和筆記本3.手機(jī)（照相、計(jì)算、時(shí)間、地圖）4.卷尺5.服裝、道具工作分配原則1.協(xié)調(diào)配合2.充分溝通3.各司其職4.目標(biāo)一致5.標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一第四部分 市場(chǎng)調(diào)研操作經(jīng)驗(yàn)市場(chǎng)調(diào)研操作經(jīng)驗(yàn)一、宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)收集宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)收集我們經(jīng)常在報(bào)告中看到這樣的圖表宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要有哪些呢？宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)收集報(bào)告中常用的宏觀數(shù)據(jù)指標(biāo)有：范圍指標(biāo)指標(biāo)全國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量（M2）居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（）人民幣匯率新增貸款國(guó)房景氣指數(shù)以及、投資消費(fèi)等指標(biāo)北京地區(qū)生產(chǎn)總值（）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資全社會(huì)消費(fèi)品零售總額人均可支配收入進(jìn)出口產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（第一、二、三產(chǎn)業(yè)）其他地區(qū)根據(jù)能夠搜集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行酌情增減宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)收集渠道一：統(tǒng)

28、計(jì)信息網(wǎng)、統(tǒng)計(jì)公報(bào)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)收集渠道二：央行網(wǎng)站宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)收集渠道三：百度市場(chǎng)調(diào)研操作經(jīng)驗(yàn)二、城市/區(qū)域規(guī)劃信息收集城市/區(qū)域規(guī)劃信息收集我們的報(bào)告中經(jīng)常出現(xiàn)這樣的介紹這些規(guī)劃信息哪里能找到？城市/區(qū)域規(guī)劃信息收集數(shù)據(jù)查詢渠道：規(guī)劃局網(wǎng)站成都規(guī)劃公眾平臺(tái)城市/區(qū)域規(guī)劃信息收集數(shù)據(jù)查詢渠道：區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃園區(qū)網(wǎng)站、區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目網(wǎng)站市場(chǎng)調(diào)研操作經(jīng)驗(yàn)三、一級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)收集一級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)收集一級(jí)市場(chǎng)分析多以這樣的形式在報(bào)告中出現(xiàn)一級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)主要有哪些？一級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)收集報(bào)告中常用的一級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)有：范圍指標(biāo)查詢方法成都成都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)；成都市整體/各行政區(qū)土地供應(yīng)量、成交量、樓面價(jià)、溢價(jià)率；某區(qū)域未來(lái)即將上市的土地/雖然成交