連云港新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

1、1新海岸時(shí)代中心新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告智博機(jī)構(gòu)智博機(jī)構(gòu)20112011年7 7月謹(jǐn)謹(jǐn) 呈：新海岸地產(chǎn)呈：新海岸地產(chǎn)2 序序 言言3本次代理項(xiàng)目為新海岸時(shí)代中心花園4#、5#樓部分毛坯房（代理銷(xiāo)售面積為20473.45平方米），具體如下：1、新海岸時(shí)代中心花園4號(hào)樓2-4層2、新海岸時(shí)代中心花園5號(hào)樓1-13層（1層北側(cè)及8層已售）。3、截止12月31日，銷(xiāo)售額不低于1個(gè)億 標(biāo)標(biāo) 的的4項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)目標(biāo)1 1 利潤(rùn)：利潤(rùn)：充分發(fā)揮項(xiàng)目自身和潛在的價(jià)值，提升各功能區(qū)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化。目標(biāo)目標(biāo)2 2 形象與品牌形象與品牌：通過(guò)對(duì)本案的成功銷(xiāo)售，打造連云區(qū)乃至港城高端

2、商務(wù)領(lǐng)地，奠定開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)的品牌形象，為新海岸地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展提供源動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與品牌的雙贏。國(guó)企背景：國(guó)企背景：新海岸地產(chǎn)隸屬于新海岸時(shí)代中心口集團(tuán)，為連云港龍頭企業(yè)，市值最大的上市公司，可信度強(qiáng)。現(xiàn)房銷(xiāo)售：現(xiàn)房銷(xiāo)售：本案目前為現(xiàn)房銷(xiāo)售，屬于即買(mǎi)即住，緩解了購(gòu)買(mǎi)者的資金壓力，同時(shí)也增強(qiáng)了購(gòu)買(mǎi)者的信心度。商業(yè)氣氛濃厚：商業(yè)氣氛濃厚：項(xiàng)目位于中華西路商業(yè)核心地，周邊配套齊全。項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景新海岸地產(chǎn)雖然為港口集團(tuán)下屬子公司，但是對(duì)于市場(chǎng)化運(yùn)作，尚屬首次，市場(chǎng)認(rèn)可度不高。項(xiàng)目規(guī)劃上的限制，項(xiàng)目已成為現(xiàn)房，商業(yè)部分規(guī)劃限制諸多，不利于商業(yè)的發(fā)展。時(shí)間緊迫，年底完成一個(gè)億的銷(xiāo)售額。約束條件約束條件我們

3、的一切營(yíng)銷(xiāo)都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向我們的一切營(yíng)銷(xiāo)都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向5基于本案現(xiàn)狀（現(xiàn)房），項(xiàng)目能否成功取決四大元素：基于本案現(xiàn)狀（現(xiàn)房），項(xiàng)目能否成功取決四大元素：1.項(xiàng)目基本市場(chǎng)條件評(píng)估2.品牌影響力3.營(yíng)銷(xiāo)水準(zhǔn)4.戰(zhàn)略團(tuán)隊(duì)* *項(xiàng)目稀缺地段及產(chǎn)品自身素質(zhì)項(xiàng)目稀缺地段及產(chǎn)品自身素質(zhì)+ +港口集團(tuán)入駐港口集團(tuán)入駐=1+2=1+2的問(wèn)題解決的問(wèn)題解決* *智博的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)智博的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)+ +新海岸地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作新海岸地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作=3+4=3+4的問(wèn)題解決的問(wèn)題解決結(jié)論：結(jié)論： 定位定位決定勝負(fù)！營(yíng)銷(xiāo)決定勝負(fù)！營(yíng)銷(xiāo)影響成??！影響成??！提案開(kāi)篇：萬(wàn)事俱備，只

4、欠東風(fēng)提案開(kāi)篇：萬(wàn)事俱備，只欠東風(fēng)6品牌現(xiàn)狀：新海岸地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作第一步關(guān)鍵問(wèn)題：國(guó)企體制下的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變成功案例： 保利地產(chǎn)從文化產(chǎn)業(yè)成功轉(zhuǎn)型地產(chǎn)行業(yè)，并將其原有的文化資源轉(zhuǎn)嫁至地產(chǎn)行業(yè)，在地產(chǎn)行業(yè)樹(shù)立“保利地產(chǎn)模式”。 天津港、寧波港憑借自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，其旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)成為當(dāng)?shù)鼐C合實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商。最終結(jié)論：轉(zhuǎn)型地產(chǎn)，必須經(jīng)過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)作，最終結(jié)論：轉(zhuǎn)型地產(chǎn)，必須經(jīng)過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)作，成功將開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行模式化。成功將開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行模式化。事關(guān)全局一戰(zhàn)定江山事關(guān)全局事關(guān)全局 7項(xiàng)目現(xiàn)狀：商業(yè)/寫(xiě)字樓/配套關(guān)鍵問(wèn)題： 因項(xiàng)目當(dāng)初設(shè)想為自用大樓，在市場(chǎng)運(yùn)作上，對(duì)于產(chǎn)品考慮有先天不足 資金不是問(wèn)題

5、，項(xiàng)目效益最大化（利潤(rùn)與品牌）才是目標(biāo) 項(xiàng)目不是只辦公與商業(yè)的銷(xiāo)售問(wèn)題，商業(yè)提升整體品質(zhì)才是關(guān)鍵，形成商業(yè)與商務(wù)的相互融合。解決方案： 整合全局，大規(guī)模沖擊大格局結(jié)論：事關(guān)重大結(jié)論：事關(guān)重大/ /時(shí)間急迫時(shí)間急迫/ /穩(wěn)扎穩(wěn)打穩(wěn)扎穩(wěn)打 品牌先行品牌先行/ /實(shí)力開(kāi)局實(shí)力開(kāi)局/ /通盤(pán)考慮通盤(pán)考慮通盤(pán)考慮通盤(pán)考慮 8區(qū)域以及相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)現(xiàn)狀區(qū)域以及相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)現(xiàn)狀9城市東進(jìn)，擁抱大海，隨著2006年市委、市政府提出的新城市規(guī)劃，進(jìn)一步突顯了連云港功能職能，“一心三極”的城市功能規(guī)劃，連云區(qū)占據(jù)了一心一極，隨著城市的發(fā)展與需要，連云區(qū)將作為重要的商務(wù)領(lǐng)地。連云區(qū)被確定為連云港城市發(fā)展方向，城市總體

6、功能和發(fā)展動(dòng)連云區(qū)被確定為連云港城市發(fā)展方向，城市總體功能和發(fā)展動(dòng)力已經(jīng)明確力已經(jīng)明確10連云港港是國(guó)家主樞紐港、集裝箱干線港、中西部最便捷出海港，與全球160個(gè)國(guó)家與地區(qū)進(jìn)行貿(mào)易往來(lái)。連云港港，連云港城市的最大資源連云港港，連云港城市的最大資源11目前，連云港城市已經(jīng)形成海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，不僅是外向發(fā)展，還是對(duì)內(nèi)輻射，連云港的交通地位日益突顯。為整個(gè)連云港城市發(fā)展奠定了堅(jiān)強(qiáng)的外因。四通八達(dá)的立體交通體系，奠定城市未來(lái)發(fā)展價(jià)值四通八達(dá)的立體交通體系，奠定城市未來(lái)發(fā)展價(jià)值12區(qū)域規(guī)劃分析區(qū)域規(guī)劃分析13人口數(shù)量較少?gòu)?qiáng)點(diǎn)弱點(diǎn)機(jī)會(huì)威脅人均收入較高重點(diǎn)發(fā)展連云區(qū)新型產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入較慢產(chǎn)業(yè)發(fā)展力度大吸引

7、更多外來(lái)人口人口文化素質(zhì)較弱缺少品質(zhì)商務(wù)辦公城市商務(wù)核心、港口、旅游企業(yè)相對(duì)單一S.W.O.TS.W.O.T矩陣強(qiáng)點(diǎn)弱點(diǎn)機(jī)會(huì)能創(chuàng)造較高的發(fā)展速度居民文化素質(zhì)成為發(fā)展桎梏之一威脅產(chǎn)業(yè)鏈條尚不完整能否拉動(dòng)需求成為關(guān)鍵14平山平山連云區(qū)連云區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)典型樓盤(pán)：典型樓盤(pán)： 金海國(guó)際金海國(guó)際典型樓盤(pán)：典型樓盤(pán)：久和久和國(guó)際國(guó)際新城新城無(wú)無(wú)典型樓盤(pán)：典型樓盤(pán)：金港灣國(guó)際商務(wù)大廈金港灣國(guó)際商務(wù)大廈區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì) 區(qū)區(qū) 域域 競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng) 15金海國(guó)際金海國(guó)際u甲級(jí)5A標(biāo)準(zhǔn)u一線海景u全玻璃幕墻立面u1-4層商業(yè)u6-20層寫(xiě)字樓u22-32層精裝公寓u33-34層會(huì)所金港灣國(guó)際商務(wù)大廈金港灣國(guó)際

8、商務(wù)大廈u甲級(jí)5A標(biāo)準(zhǔn)u純寫(xiě)字樓u1-5層商業(yè)u5層以上寫(xiě)字樓u大部分可看海景u全玻璃幕墻u海關(guān)管理局已買(mǎi)頂部三層16寫(xiě)字樓電梯金海國(guó)際10部知名品牌電梯金港灣國(guó)際商務(wù)大廈8部三菱全電腦控制電梯電梯電梯寫(xiě)字樓空調(diào)金海國(guó)際VRV戶式集中空調(diào)，分戶計(jì)量，樓層設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)金港灣國(guó)際商務(wù)大廈VRV戶式集中空調(diào)，分戶計(jì)量，主機(jī)分層設(shè)置空調(diào)空調(diào)寫(xiě)字樓管理費(fèi)（元/月）洗手間金海國(guó)際信和物業(yè)，費(fèi)用未定公共金港灣國(guó)際商務(wù)大廈信和物業(yè)，3元公共管理費(fèi)管理費(fèi)17寫(xiě)字樓特色點(diǎn)金海國(guó)際自由組合空間，3.5米層高金港灣國(guó)際商務(wù)大廈LOW-ELOW-E低輻射中空玻璃幕墻及鋁板，5層以下7米挑高特色放大點(diǎn)特色放大點(diǎn)18一號(hào)區(qū)塊

9、棠中路及中華西路商鋪?zhàn)饨?2元/,寫(xiě)字樓租金1元/.二號(hào)區(qū)塊院前中路及周邊商鋪?zhàn)饨?.5元/,寫(xiě)字樓租金0.8元/三號(hào)區(qū)塊東盛世紀(jì)花城商鋪?zhàn)饨?.5元/,寫(xiě)字樓租金0.8元/四號(hào)區(qū)塊港城大道老區(qū)政府范圍,商鋪?zhàn)饨?.5元/,寫(xiě)字樓租金0.6元/五號(hào)區(qū)塊平山西路及周邊,商鋪?zhàn)饨?.5元/,寫(xiě)字樓租金0.6元/平方米19無(wú)市場(chǎng)熱點(diǎn)強(qiáng)點(diǎn)弱點(diǎn)機(jī)會(huì)威脅商業(yè)核心、現(xiàn)房同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)少商業(yè)與商務(wù)的融合政策偏向商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)品牌知名度弱缺少品質(zhì)商務(wù)辦公國(guó)企保障企業(yè)相對(duì)單一S.W.O.TS.W.O.T矩陣強(qiáng)點(diǎn)弱點(diǎn)機(jī)會(huì)利用港口集團(tuán)入駐，打造羊群效應(yīng)塑造品牌的大好機(jī)會(huì)威脅塑造新一級(jí)別的商務(wù)平臺(tái)短時(shí)間內(nèi)的營(yíng)銷(xiāo)壓力20歷繁

10、華，思過(guò)去而知未來(lái)。 智率天地博攬無(wú)疆21新海岸時(shí)代中新海岸時(shí)代中心心項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目總體定位外因：外因：城市發(fā)展城市發(fā)展內(nèi)因內(nèi)因:項(xiàng)目自身項(xiàng)目自身結(jié)論：引領(lǐng)港口結(jié)論：引領(lǐng)港口商務(wù)消費(fèi)新模式商務(wù)消費(fèi)新模式22產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議23超越超越 城市夢(mèng)想城市夢(mèng)想新海岸時(shí)代中心品牌核心新海岸時(shí)代中心品牌核心24一、核心價(jià)值區(qū)位價(jià)值二、軟性價(jià)值港口集團(tuán)品牌號(hào)召力 三、特色價(jià)值商業(yè)規(guī)劃價(jià)值 價(jià)值角度一：商業(yè)定位價(jià)值連云首個(gè)時(shí)尚休閑主題商業(yè)； 價(jià)值角度二：商業(yè)模式價(jià)值連云首個(gè)城市第四代商業(yè)中心；四、功能價(jià)值 價(jià)值角度一：特色服務(wù)功能連云首個(gè)具備商務(wù)特色消費(fèi)功能的城市中心商業(yè)組態(tài) ； 價(jià)值角度二：體驗(yàn)式

11、商業(yè)中心商務(wù)中心，也是購(gòu)物中心，同時(shí)還是社交中心；五、投資價(jià)值 連云地區(qū)最具投資回報(bào)價(jià)值的OFFICEOFFICE；六、運(yùn)營(yíng)保障價(jià)值 全方位運(yùn)營(yíng)保障（暫擬）七、產(chǎn)品價(jià)值八、未來(lái)商業(yè)品牌價(jià)值 未來(lái)持續(xù)引入具有影響力商業(yè)品牌；新海岸時(shí)代中心新海岸時(shí)代中心八大價(jià)值八大價(jià)值25我們認(rèn)為：我們認(rèn)為：項(xiàng)目商業(yè)部分首先是工具，其次是目的，關(guān)項(xiàng)目商業(yè)部分首先是工具，其次是目的，關(guān)鍵是商業(yè)部分能夠?yàn)槠渌糠謳?lái)品質(zhì)提升，提高溢價(jià)。鍵是商業(yè)部分能夠?yàn)槠渌糠謳?lái)品質(zhì)提升，提高溢價(jià)。26項(xiàng)目位于中心商務(wù)區(qū)核心地段，輻射范圍至少可達(dá)5公里，升值潛力巨大未來(lái)消費(fèi)人群主要有三種類(lèi)型： n主力消費(fèi)客群：主力消費(fèi)客群：OFF

12、ICEOFFICE辦公人員辦公人員n次級(jí)消費(fèi)客群：次級(jí)消費(fèi)客群：BESIDEBESIDE商務(wù)人群商務(wù)人群 住家及俄羅斯專(zhuān)家等住家及俄羅斯專(zhuān)家等n潛在消費(fèi)客群：海港旅游、休閑客群潛在消費(fèi)客群：海港旅游、休閑客群27由此可見(jiàn)項(xiàng)目自身隨著大批企業(yè)的進(jìn)駐寫(xiě)字樓，如此大體量由此可見(jiàn)項(xiàng)目自身隨著大批企業(yè)的進(jìn)駐寫(xiě)字樓，如此大體量的的辦公空間必定帶來(lái)大量的常駐及流動(dòng)商務(wù)人群，辦公空間必定帶來(lái)大量的常駐及流動(dòng)商務(wù)人群，OFFICEOFFICE辦公辦公人人員對(duì)于商務(wù)及日常消費(fèi)的需求也將日益增長(zhǎng)。員對(duì)于商務(wù)及日常消費(fèi)的需求也將日益增長(zhǎng)。同時(shí)，周邊商務(wù)人群亦無(wú)上佳的商務(wù)休閑，時(shí)尚消費(fèi)的去處，同時(shí)，周邊商務(wù)人群亦無(wú)上佳

13、的商務(wù)休閑，時(shí)尚消費(fèi)的去處，還有區(qū)域內(nèi)的住家，常駐國(guó)際專(zhuān)家，以及外來(lái)休閑旅游人群，還有區(qū)域內(nèi)的住家，常駐國(guó)際專(zhuān)家，以及外來(lái)休閑旅游人群，都需要一個(gè)更加國(guó)際化，更時(shí)尚，同時(shí)也是更便捷，更潮流都需要一個(gè)更加國(guó)際化，更時(shí)尚，同時(shí)也是更便捷，更潮流的消費(fèi)場(chǎng)所。的消費(fèi)場(chǎng)所。28由于開(kāi)發(fā)商本身的高端形象，所以我們的合作品牌也應(yīng)該具由于開(kāi)發(fā)商本身的高端形象，所以我們的合作品牌也應(yīng)該具有相對(duì)高度，我們建議引入有相對(duì)高度，我們建議引入WATSONSWATSONS、MANNINGSMANNINGS等連鎖等連鎖CEPACEPA，H&M,ZARAH&M,ZARA等國(guó)際時(shí)尚快速品牌店，等國(guó)際時(shí)尚快速品牌

14、店，舒適堡，舒適堡，F(xiàn)ELLWEELFELLWEEL等知名健身會(huì)所，等知名健身會(huì)所，MISTER DONUT,BESTBITE,MISTER DONUT,BESTBITE,PIZZAHUTPIZZAHUT休閑食坊休閑食坊STARBUCKS,COSTASTARBUCKS,COSTA等等COFESHOPCOFESHOPHAAGENDAZS,TCBY,DQHAAGENDAZS,TCBY,DQ，GIOVANNIGIOVANNI等等CREAMHOUSE CREAMHOUSE BREADTALK,85CBREADTALK,85C等著名等著名BTRADSHOPBTRADSHOP連鎖，連鎖，以及韓國(guó)料理，回轉(zhuǎn)

15、壽司，味千拉面，牛排館等一些知名特以及韓國(guó)料理，回轉(zhuǎn)壽司，味千拉面，牛排館等一些知名特色餐飲等，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)公司利用開(kāi)發(fā)商的知名度與城市發(fā)展前色餐飲等，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)公司利用開(kāi)發(fā)商的知名度與城市發(fā)展前景進(jìn)行洽談，將整體形象定位為國(guó)際化、時(shí)尚化、親民化形景進(jìn)行洽談，將整體形象定位為國(guó)際化、時(shí)尚化、親民化形象與高端寫(xiě)字樓形象相得益彰，創(chuàng)立連云乃至港城商務(wù)消費(fèi)象與高端寫(xiě)字樓形象相得益彰，創(chuàng)立連云乃至港城商務(wù)消費(fèi)新模式。新模式。29地標(biāo)性：地標(biāo)建筑高品質(zhì)商業(yè)地標(biāo)性：地標(biāo)建筑高品質(zhì)商業(yè)品牌性：港口集團(tuán)品牌效應(yīng)品牌性：港口集團(tuán)品牌效應(yīng)功能性：商務(wù)消費(fèi)功能性：商務(wù)消費(fèi)大眾消費(fèi)大眾消費(fèi)先導(dǎo)性：多業(yè)態(tài)集合先導(dǎo)性：多業(yè)態(tài)集

16、合區(qū)域商業(yè)先鋒區(qū)域商業(yè)先鋒商業(yè)地產(chǎn)形象定位就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在客戶心目中的特征組合，也就是社會(huì)大眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和印象，特點(diǎn)越鮮明、性格突出的項(xiàng)目給人的印象深刻，營(yíng)銷(xiāo)效果好。本項(xiàng)目處于連云商務(wù)中心區(qū)塊，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多，所以必須從概念上進(jìn)行有效區(qū)分，拔高項(xiàng)目標(biāo)度。30本項(xiàng)目位于中心商務(wù)區(qū)域核心位置，除了對(duì)內(nèi)輻射，需對(duì)外擴(kuò)大輻射范圍，項(xiàng)目輻射圈內(nèi)酒店寫(xiě)字樓林立，又是海岸旅游區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，但是規(guī)?；?、時(shí)尚化商業(yè)，品牌聚集的休閑商業(yè)場(chǎng)所匱乏，所以在業(yè)態(tài)布置上應(yīng)突出時(shí)尚時(shí)尚休閑消費(fèi)，目的性消費(fèi)較強(qiáng)休閑消費(fèi)，目的性消費(fèi)較強(qiáng)相關(guān)的業(yè)態(tài)，打造品質(zhì)型特色商業(yè)中心。新海岸時(shí)代中心商業(yè)業(yè)態(tài)鎖定新海岸時(shí)代中心商業(yè)業(yè)態(tài)

17、鎖定時(shí)尚品質(zhì)型特色商業(yè)時(shí)尚品質(zhì)型特色商業(yè)31時(shí)尚時(shí)尚消費(fèi)消費(fèi)餐餐 飲飲COFE休休 閑閑娛娛 樂(lè)樂(lè)特色中餐、西特色中餐、西式餐飲等式餐飲等康體中心、健康體中心、健身、足浴等身、足浴等連鎖連鎖CEPA,CEPA,時(shí)時(shí)尚品牌等尚品牌等新海岸時(shí)代中心新海岸時(shí)代中心業(yè)態(tài)組成業(yè)態(tài)組成32新海岸時(shí)代中心新海岸時(shí)代中心品牌組成品牌組成33業(yè)態(tài)樓層時(shí)尚消費(fèi)品牌服飾賣(mài)場(chǎng)1-2層1140平米連鎖CEPA特色餐飲CofeeShop BreadShop2層約1950平米甜品屋 IceCreamHouse特色餐飲中式餐飲3層約1950平米西式餐飲健身康體健身中心4 層約1950平米娛樂(lè)中心新海岸時(shí)代中心新海岸時(shí)代中心業(yè)

18、態(tài)布局業(yè)態(tài)布局商業(yè)面積總計(jì)約商業(yè)面積總計(jì)約6295.256295.25平米平米34F19-F35F19-F35港口集團(tuán)自用港口集團(tuán)自用 F5-F18F5-F18高端高端5A5A甲級(jí)甲級(jí)OFFICEOFFICE時(shí)尚購(gòu)物休閑中心時(shí)尚購(gòu)物休閑中心F17-F19 F17-F19 辦公F5-F7 F5-F7 餐廳F16 F16 自用（NOSELLNOSELL）F15 F15 洗浴F14/F24 F14/F24 避難（NOSELLNOSELL） F9-F13 F9-F13 客房F8 F8 會(huì)議（NOSELLNOSELL）(原原CAD圖紙規(guī)劃圖紙規(guī)劃)355-18 FLOOR5-18 FLOOR樓層面積約樓

19、層面積約12381238平米平米高端高端5A甲級(jí)甲級(jí)OFFICE300平平 1000平不等分割平不等分割361 FLOOR1 FLOOR樓層面積約樓層面積約11401140平米平米品牌服飾、連鎖品牌服飾、連鎖CEPA根據(jù)招商具體要求可向根據(jù)招商具體要求可向F2滲透滲透372 FLOOR2 FLOOR樓層面積約樓層面積約19501950平米平米CofeShop、 IceCreamHouse根據(jù)招商具體要求向根據(jù)招商具體要求向F1轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)移383 FLOOR3 FLOOR樓層面積約樓層面積約19501950平米平米中西特色餐飲中西特色餐飲滿足大樓商務(wù)，商業(yè)購(gòu)物人士就餐需求滿足大樓商務(wù)，商業(yè)購(gòu)物人士就

20、餐需求輻射周邊人群特色餐飲需求輻射周邊人群特色餐飲需求394 FLOOR4 FLOOR樓層面積約樓層面積約19501950平米平米健身康體中心健身康體中心 滿足滿足OFFICE人群日益增長(zhǎng)的健康休閑需求人群日益增長(zhǎng)的健康休閑需求根據(jù)招商具體要求向根據(jù)招商具體要求向F3滲透滲透40推廣策略與營(yíng)銷(xiāo)手段推廣策略與營(yíng)銷(xiāo)手段41 目前我司得到的名稱(chēng)為鑫港大廈，但是我司認(rèn)為，新海岸地產(chǎn)作為長(zhǎng)期發(fā)展的地產(chǎn)品牌，每一個(gè)項(xiàng)目都是品牌的積累，因此，在案名的立意上，如何將開(kāi)發(fā)品牌融入項(xiàng)目品牌將至關(guān)重要。如：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，將所有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定義為：XX萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。案名建議42New Coast Times Center1、連

21、云港，一個(gè)國(guó)際化的海濱城市，時(shí)尚、國(guó)際化元素的應(yīng)用，不僅僅代表的是一個(gè)符號(hào)，項(xiàng)目形象的提升，更多的是一種使命。以純英文縮寫(xiě)，徹底品牌國(guó)際化，不同于港城任何一個(gè)名稱(chēng)，極具戰(zhàn)略意義與大氣震撼。2、釋意一： New + Coast + Times+ Center突出時(shí)代特性也針對(duì)港口集團(tuán)主業(yè)對(duì)外的特性，彰顯時(shí)代特性，國(guó)際化的高度。同時(shí)將寫(xiě)字樓和商業(yè)的形象定位拔高。3、釋意二：NCTC延伸： New Coast +CBD+Trade（City)+Center 取義新海岸地產(chǎn)+城市中軸線CBD絕版地段+貿(mào)易主業(yè)（配合港口特性）、城市+中心，縮寫(xiě)組合實(shí)際是項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源的整合表達(dá)，可以從多個(gè)角度多個(gè)層面來(lái)理

22、解它。3、更重要的是，代表了戰(zhàn)略形象和高度，它讓人印象深刻，并且容易記憶，容易傳播。N C T C新海岸時(shí)代中心43項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商新海岸地產(chǎn)英文示意：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商新海岸地產(chǎn)英文示意：New CoastNew Coast，為了，為了突出項(xiàng)目總體國(guó)際化氣質(zhì)突出項(xiàng)目總體國(guó)際化氣質(zhì)TradeTrade和和TimesTimes，CenterCenter意意為中心，突出地段和項(xiàng)目的焦點(diǎn)、王者氣質(zhì)！為中心，突出地段和項(xiàng)目的焦點(diǎn)、王者氣質(zhì)！4446474850515254555657看的見(jiàn)看的見(jiàn) 家族領(lǐng)袖、金融寡頭寡頭寡頭看不見(jiàn)看不見(jiàn) 看不見(jiàn)的階層、比較低調(diào)看不見(jiàn)看不見(jiàn) 仍在攀爬、邁向巔峰看的見(jiàn)看的見(jiàn) 中小企業(yè)主富

23、裕中產(chǎn)富裕中產(chǎn)千萬(wàn)富豪千萬(wàn)富豪看的見(jiàn)看的見(jiàn) 較 多財(cái)富新貴財(cái)富新貴上億身家上億身家本項(xiàng)目主力客群本項(xiàng)目主力客群智博劃分的高端客戶層次智博劃分的高端客戶層次58客戶來(lái)源以連云區(qū)和以港口有業(yè)務(wù)往來(lái)的生意人為主導(dǎo)；客戶年齡3535歲以上比例較高，約占50%50%以上，老年人較少；客戶家庭結(jié)構(gòu)以2-32-3人為主，重視投資；地緣型圈層型泛區(qū)域型客戶工作區(qū)域以連云區(qū)、新浦、港口工業(yè)帶為主；交通發(fā)展聯(lián)動(dòng)：東站、港口、交通通達(dá)； 重視品牌效應(yīng)和投資回報(bào)客戶購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)中，預(yù)計(jì)約有70%70%為投資兼自用，20%20%為純投資置業(yè)，10%10%外地客戶投資（江蘇省內(nèi)、浙江、福建等、海外人士）；具備空間升值潛力，外

24、緣客戶吸納性強(qiáng)；特質(zhì)提純特質(zhì)提純地緣情節(jié)較重?zé)嶂杂谕顿Y追求方便快捷重視發(fā)展?jié)摿ν顿Y自用主體少量純投資看好區(qū)域投資 備注：備注： 我方自接到競(jìng)標(biāo)后進(jìn)行了大量的客戶特征調(diào)研分析我方自接到競(jìng)標(biāo)后進(jìn)行了大量的客戶特征調(diào)研分析 客戶特征總結(jié)客戶特征總結(jié)59定位原則：一定要易于傳播、易于理解、最大程度激發(fā)客戶的興趣和關(guān)注，同時(shí)植入新海定位原則：一定要易于傳播、易于理解、最大程度激發(fā)客戶的興趣和關(guān)注，同時(shí)植入新海岸企業(yè)品牌、新海岸時(shí)代中心項(xiàng)目品牌。岸企業(yè)品牌、新海岸時(shí)代中心項(xiàng)目品牌。新海岸置地：新海岸時(shí)代中心，頂級(jí)財(cái)富安全港！新海岸置地：新海岸時(shí)代中心，頂級(jí)財(cái)富安全港！誰(shuí)能搶駐新海岸時(shí)代中心！僅5050席！

25、不受限購(gòu)影響，在新海岸時(shí)代中心尋求財(cái)富安全增值！ 整體形象定位整體形象定位60整體形象定位整體形象定位第一層含義:新海岸時(shí)代中心，在物業(yè)發(fā)展理念帶動(dòng)企業(yè)品牌，因?yàn)槭蔷哂袘?zhàn)略意義的物業(yè)發(fā)展理念帶動(dòng)企業(yè)品牌，因?yàn)槭蔷哂袘?zhàn)略意義的；第二層含義:新海岸時(shí)代中心，開(kāi)啟財(cái)富安全投資方式的倡導(dǎo)者新海岸時(shí)代中心，開(kāi)啟財(cái)富安全投資方式的倡導(dǎo)者，為客戶帶來(lái)更深層次的體驗(yàn)；第三層含義:面向城市未來(lái)、回歸安全投資理念面向城市未來(lái)、回歸安全投資理念；第四層含義:本項(xiàng)目自身規(guī)劃的各種配套充足配套充足，可為客戶解決辦公、購(gòu)物、商用、投資等各種問(wèn)題。第五層含義:為在連云區(qū)投資置業(yè)的外來(lái)客戶和新港城人提供最優(yōu)的投資選擇為在連云

26、區(qū)投資置業(yè)的外來(lái)客戶和新港城人提供最優(yōu)的投資選擇。“新海岸時(shí)代中心，開(kāi)啟新海岸財(cái)富之旅！新海岸時(shí)代中心，開(kāi)啟新海岸財(cái)富之旅！”61稀缺品牌高端唯一黃金地段 坐攬中心區(qū)位身份象征 驕傲與生俱來(lái)同步世界 尊享境界生活優(yōu)勢(shì)價(jià)值 眾望歸于一身境界境界“新海岸時(shí)代中心新海岸時(shí)代中心”四大價(jià)值體系輸出四大價(jià)值體系輸出62關(guān)鍵詞：大市場(chǎng)、大形象、大營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵詞：大市場(chǎng)、大形象、大營(yíng)銷(xiāo)目目標(biāo)標(biāo)大市場(chǎng)策略大市場(chǎng)策略大形象策略大形象策略大營(yíng)銷(xiāo)策略大營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)搶購(gòu)造勢(shì)宣揚(yáng)“頂級(jí)”概念形象重點(diǎn)訴求品牌文化塑造高質(zhì)品牌強(qiáng)化“投資安全”、“品牌品質(zhì)”訴求強(qiáng)勢(shì)密集推廣實(shí)現(xiàn)高效業(yè)績(jī)經(jīng)過(guò)考驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商形象集中火力的引爆式銷(xiāo)售方式

27、樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿萬(wàn)眾矚目的市場(chǎng)形象大渠道、集中的媒體聲音塑造【全盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策略全盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策略】63產(chǎn)品品質(zhì)提升與形象打造產(chǎn)品品質(zhì)提升與形象打造重點(diǎn)處理好重點(diǎn)處理好幾個(gè)關(guān)系幾個(gè)關(guān)系寫(xiě)字樓與商業(yè)的關(guān)系寫(xiě)字樓與商業(yè)的關(guān)系 產(chǎn)品與本區(qū)域消化能力的關(guān)系產(chǎn)品與本區(qū)域消化能力的關(guān)系自身產(chǎn)品與競(jìng)品項(xiàng)目的關(guān)系自身產(chǎn)品與競(jìng)品項(xiàng)目的關(guān)系主打品牌、品質(zhì)牌主打品牌、品質(zhì)牌 與港口集團(tuán)共舞與港口集團(tuán)共舞 攜手共創(chuàng)未來(lái)攜手共創(chuàng)未來(lái)平開(kāi)高走平開(kāi)高走-步步拉升步步拉升適時(shí)推出適時(shí)推出64【價(jià)格策略價(jià)格策略】?jī)r(jià)格目標(biāo)：爭(zhēng)取價(jià)格博奕的最優(yōu)結(jié)果價(jià)格目標(biāo)：爭(zhēng)取價(jià)格博奕的最優(yōu)結(jié)果平開(kāi)平開(kāi)高走高走先期穩(wěn)健銷(xiāo)售，保證人氣后期小幅快跑，不斷拉升價(jià)格水平

28、65【營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略】借勢(shì)推勢(shì)、合力出擊借勢(shì)推勢(shì)、合力出擊走出去，圈層行銷(xiāo)走出去，圈層行銷(xiāo) 感受卓越、感受極致感受卓越、感受極致請(qǐng)進(jìn)來(lái)，體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)請(qǐng)進(jìn)來(lái)，體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)66 D D、項(xiàng)目整體推廣調(diào)性、項(xiàng)目整體推廣調(diào)性 C C、大渠道整合營(yíng)銷(xiāo)手段、大渠道整合營(yíng)銷(xiāo)手段 B B、七大穩(wěn)健推廣原則、七大穩(wěn)健推廣原則 A A、四大營(yíng)銷(xiāo)策略、四大營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)攻攻略略67 A A、四大營(yíng)銷(xiāo)策略、四大營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)攻攻略略推板塊推板塊. .造趨勢(shì)造趨勢(shì)說(shuō)價(jià)值說(shuō)價(jià)值. .塑品質(zhì)塑品質(zhì)講文化講文化. .樹(shù)品牌樹(shù)品牌論投資論投資. .談前景談前景68 B B、七大穩(wěn)健推廣原則、七大穩(wěn)健推廣原則項(xiàng)項(xiàng)目

29、目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)攻攻略略一、全局原則：整體性、連貫性、層次性三、 直效營(yíng)銷(xiāo)原則：有效訴求重點(diǎn)攻關(guān)、強(qiáng)勢(shì)媒體連橫策略五、虛實(shí)結(jié)合:產(chǎn)品整改、創(chuàng)新規(guī)劃與推廣雙管齊下，虛實(shí)結(jié)合七、內(nèi)外相間：兼顧大眾客戶和業(yè)界人士，加強(qiáng)業(yè)內(nèi)傳播二、人文原則：以生活為主訴求，推廣的提升四、強(qiáng)勢(shì)集中原則：強(qiáng)勢(shì)推廣、密集推廣六、軟硬兼施：媒體渠道中重視新聞運(yùn)作等軟宣與硬廣的配合69 C C、大渠道整合營(yíng)銷(xiāo)手段、大渠道整合營(yíng)銷(xiāo)手段項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)攻攻略略70針對(duì)項(xiàng)目自身特色，結(jié)合智博公司現(xiàn)有資源，開(kāi)展渠針對(duì)項(xiàng)目自身特色，結(jié)合智博公司現(xiàn)有資源，開(kāi)展渠道建設(shè)，有區(qū)別的進(jìn)行業(yè)內(nèi)炒作、實(shí)施點(diǎn)對(duì)點(diǎn)、針對(duì)道建設(shè)，有區(qū)別的進(jìn)行業(yè)內(nèi)炒作、實(shí)施點(diǎn)對(duì)

30、點(diǎn)、針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)，以性營(yíng)銷(xiāo)，以“圈層圈層”營(yíng)銷(xiāo)做突破口大渠道組合戰(zhàn)略，營(yíng)銷(xiāo)做突破口大渠道組合戰(zhàn)略，塑造項(xiàng)目高端形象。塑造項(xiàng)目高端形象。正面、高端形象，樹(shù)立市場(chǎng)聲音正面、高端形象，樹(shù)立市場(chǎng)聲音71地產(chǎn)品牌地產(chǎn)品牌項(xiàng)目品牌項(xiàng)目品牌必須先是品牌化運(yùn)營(yíng)，而非項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)必須先是品牌化運(yùn)營(yíng)，而非項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)兩大品牌兩大品牌成功營(yíng)銷(xiāo)成功營(yíng)銷(xiāo)二大關(guān)鍵詞三大關(guān)鍵詞國(guó)企背景國(guó)企背景責(zé)任地產(chǎn)責(zé)任地產(chǎn)標(biāo)桿標(biāo)桿文化文化頂級(jí)頂級(jí)國(guó)際級(jí)品質(zhì)與配套企業(yè)標(biāo)桿建筑標(biāo)桿地域標(biāo)桿港口文化建筑文化商務(wù)文化【品牌營(yíng)銷(xiāo)策略品牌營(yíng)銷(xiāo)策略】品牌前置價(jià)值引導(dǎo)品牌前置價(jià)值引導(dǎo)品牌化運(yùn)營(yíng)品牌化運(yùn)營(yíng)72宣傳策略宣傳策略 外銷(xiāo)外銷(xiāo)- -聯(lián)動(dòng)聯(lián)動(dòng)報(bào)廣、戶外、現(xiàn)場(chǎng)

31、包裝、布置導(dǎo)視系統(tǒng)、樓體條幅，吸引報(bào)廣、戶外、現(xiàn)場(chǎng)包裝、布置導(dǎo)視系統(tǒng)、樓體條幅，吸引周邊及連云、平山、開(kāi)發(fā)區(qū)等片區(qū)客戶周邊及連云、平山、開(kāi)發(fā)區(qū)等片區(qū)客戶 充分利用我公司儲(chǔ)存的大批優(yōu)質(zhì)客戶充分利用我公司儲(chǔ)存的大批優(yōu)質(zhì)客戶 銷(xiāo)售人員派發(fā)傳單銷(xiāo)售人員派發(fā)傳單 其他為常規(guī)銷(xiāo)售物料（宣傳單張等）其他為常規(guī)銷(xiāo)售物料（宣傳單張等）新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷(xiāo)策略思考新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷(xiāo)策略思考73戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行 1 1時(shí)尚售樓處，體驗(yàn)先行時(shí)尚售樓處，體驗(yàn)先行全新售樓處，商務(wù)交流會(huì)所？展示產(chǎn)品頂級(jí)定位，提供銷(xiāo)售高端銷(xiāo)售道具（銷(xiāo)售人員每人配備IPAD2進(jìn)行演示所用），提高商業(yè)氛圍。鑒于原有的售樓處在外觀和功能性上都無(wú)法與

32、項(xiàng)目相匹配，所以建議馬上對(duì)新樓處進(jìn)行裝修，老樓處在門(mén)頭調(diào)整后，暫時(shí)使用。新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷(xiāo)策略思考新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷(xiāo)策略思考74新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷(xiāo)策略思考新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷(xiāo)策略思考75形象立勢(shì)形象立勢(shì)品牌構(gòu)建方案品牌構(gòu)建方案 形象戶外形象戶外覆蓋主要路段廣告資源，增加戶外攔截，擴(kuò)大信息宣傳面。 精神堡壘精神堡壘在項(xiàng)目制作精神堡壘。展現(xiàn)品牌在區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)地位。 企業(yè)品牌展館企業(yè)品牌展館展示集團(tuán)業(yè)績(jī)，尤其是企業(yè)集團(tuán)發(fā)展的成功，凸現(xiàn)品牌價(jià)值；營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略76用會(huì)員制實(shí)名形式，會(huì)員可以享受額外折扣的優(yōu)惠，形成項(xiàng)目客戶先認(rèn)籌，后集中解籌，從而掀起搶購(gòu)風(fēng)暴。新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷(xiāo)策略思考新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷(xiāo)

33、策略思考戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行2 2會(huì)會(huì) 員員 制制 等等 記記77新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷(xiāo)策略思考新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷(xiāo)策略思考戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行3 3（利潤(rùn)兌現(xiàn)）（利潤(rùn)兌現(xiàn)）開(kāi)開(kāi) 盤(pán)盤(pán) 狂狂 銷(xiāo)銷(xiāo)78u本年銷(xiāo)售目標(biāo)為截止本年銷(xiāo)售目標(biāo)為截止20122012年年1 1月月1 1日，總銷(xiāo)售額日，總銷(xiāo)售額1 1億億元。那么我們?cè)撊绾蔚姆纸怃N(xiāo)售指標(biāo)，在實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)元。那么我們?cè)撊绾蔚姆纸怃N(xiāo)售指標(biāo)，在實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化？售的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化？ 這才是我們真正要解決的問(wèn)題？！這才是我們真正要解決的問(wèn)題？！商業(yè)總面積：（6295.25-500）+4223.86均價(jià)：5號(hào)樓18000元/計(jì)算 4號(hào)樓85

34、00元/總價(jià)：5號(hào)樓100000000元 4號(hào)樓35902810元寫(xiě)字樓總面積：13669.84均價(jià)：10500元/計(jì)算總價(jià)：143533320元總金額約：總金額約：2.802.80億元億元注：注：5號(hào)號(hào)1樓商業(yè)有最少樓商業(yè)有最少40%的面積無(wú)法用于銷(xiāo)售，暫計(jì)為的面積無(wú)法用于銷(xiāo)售，暫計(jì)為500銷(xiāo)售目標(biāo)及指標(biāo)分解：銷(xiāo)售目標(biāo)及指標(biāo)分解：79(A1%(A1%* *1140.86+A2%1140.86+A2%* *1601.96+A3%1601.96+A3%* *1601.96+A4%1601.96+A4%* *1950.47)/6295.251950.47)/6295.251800018000(B2

35、%(B2%* *1790.65+B3%1790.65+B3%* *1307.40+B4%1307.40+B4%* *1266.68)/4223.861266.68)/4223.8685008500.X%*寫(xiě)字樓+Y%*商業(yè)100000000X%*寫(xiě)字樓+Y%*商業(yè)280000000X+Y100%注：注：為一期的銷(xiāo)售比例為一期的銷(xiāo)售比例假設(shè)參數(shù)假設(shè)參數(shù)X=寫(xiě)字樓比例，寫(xiě)字樓比例，Y=商業(yè)比例，那么我們的問(wèn)題：商業(yè)比例，那么我們的問(wèn)題：商業(yè)商業(yè)(A1A2A3A4)與寫(xiě)字樓的層差中，同樣有一樣的問(wèn)題：與寫(xiě)字樓的層差中，同樣有一樣的問(wèn)題：80序號(hào)公寓營(yíng)銷(xiāo)階段時(shí)間1客戶咨詢期2011年8-9月2公開(kāi)發(fā)售

36、期2011年10月3熱銷(xiāo)持續(xù)期2011年11-12月4尾盤(pán)期 2012年1月以后合計(jì)2011年72012年5月（10個(gè)月） 當(dāng)年銷(xiāo)售當(dāng)年銷(xiāo)售80%80%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1.11.1億以上。實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)在億以上。實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)在1100011000元元/ /以上。以上。新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)鋪排新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)鋪排營(yíng)營(yíng) 銷(xiāo)銷(xiāo) 階階 段段81序號(hào)營(yíng)銷(xiāo)階段時(shí)間工作大綱時(shí)間節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)工作1 1客戶咨詢期客戶咨詢期20112011年年8-98-9月月1 1。宣傳物料確定、設(shè)計(jì)、制作。宣傳物料確定、設(shè)計(jì)、制作。2 2。售樓處設(shè)計(jì)單位招標(biāo)及方案評(píng)。售樓處設(shè)計(jì)單位招標(biāo)及方案評(píng)選選3 3。售樓處設(shè)計(jì)方

37、案確定及裝修籌。售樓處設(shè)計(jì)方案確定及裝修籌備備4 4。宣傳折頁(yè)、戶型圖手冊(cè)設(shè)計(jì)及。宣傳折頁(yè)、戶型圖手冊(cè)設(shè)計(jì)及制作制作5 5。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝，浙江小眾媒體。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝，浙江小眾媒體投入，開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備。開(kāi)始初始認(rèn)購(gòu)?fù)度?，開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備。開(kāi)始初始認(rèn)購(gòu) 1 1。完成銷(xiāo)售物料的準(zhǔn)備。完成銷(xiāo)售物料的準(zhǔn)備2 2。售樓處進(jìn)駐。售樓處進(jìn)駐3 3?，F(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外廣告、?，F(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外廣告、導(dǎo)視出街，造勢(shì)宣傳導(dǎo)視出街，造勢(shì)宣傳1 1。售樓處方案確定。售樓處方案確定2 2。宣傳折頁(yè)設(shè)計(jì)。宣傳折頁(yè)設(shè)計(jì)3 3。現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造?，F(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造4 4?，F(xiàn)場(chǎng)包裝。現(xiàn)場(chǎng)包裝2 2公開(kāi)發(fā)售期公開(kāi)發(fā)售期20112011年年1010月月1 1。內(nèi)部

38、認(rèn)購(gòu)開(kāi)始。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)始2 2。開(kāi)盤(pán)方案擬定及審議。開(kāi)盤(pán)方案擬定及審議3 3。價(jià)格試算。價(jià)格試算1 1。戶外廣告把公開(kāi)發(fā)售信。戶外廣告把公開(kāi)發(fā)售信息傳播息傳播2 2。開(kāi)盤(pán)前一周進(jìn)行價(jià)格試。開(kāi)盤(pán)前一周進(jìn)行價(jià)格試算算3 3。1010月中下盛大開(kāi)盤(pán)月中下盛大開(kāi)盤(pán)1 1。開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備及執(zhí)行。開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備及執(zhí)行2 2。價(jià)格試算。價(jià)格試算3 3熱銷(xiāo)持續(xù)期熱銷(xiāo)持續(xù)期20112011年年1111-12-12月月戶外廣告繼續(xù)發(fā)布戶外廣告繼續(xù)發(fā)布 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)執(zhí)行4 4尾盤(pán)期尾盤(pán)期20122012年年1 1月月以后以后1 1。戶外廣告發(fā)布。戶外廣告發(fā)布2 2。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)執(zhí)行。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)執(zhí)行 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)執(zhí)行82

39、時(shí) 間 段階 段營(yíng) 銷(xiāo) 目 的銷(xiāo) 售 率20112011年7-87-8月前期導(dǎo)入期利用智博資源尋找大客引起市場(chǎng)關(guān)注分解部分整層買(mǎi)家8 8月-9-9月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期引起社會(huì)關(guān)注1010月公開(kāi)發(fā)售期利用事件炒作賣(mài)點(diǎn)45%45%1111月持續(xù)期持續(xù)炒作開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)10%10%1212月強(qiáng)銷(xiāo)期落立面可增加客戶信心25%25%20122012年1 1月后尾盤(pán)消化期通過(guò)入伙消化剩余單位20%20%寫(xiě)寫(xiě) 字字 樓樓 營(yíng)營(yíng) 銷(xiāo)銷(xiāo) 階階 段段 劃劃 分分新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)鋪排新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)鋪排8384【寫(xiě)字樓部分寫(xiě)字樓部分】新海岸時(shí)代中心銷(xiāo)售收益預(yù)估新海岸時(shí)代中心銷(xiāo)售收益預(yù)估85市場(chǎng)比較法均價(jià)市場(chǎng)比較法均價(jià)

40、9 9000 000 元元/M/M2 2服服 務(wù)務(wù) 提提 升升 售售 價(jià)價(jià)1 1050050012000012000元元/M2/M2新海岸時(shí)代中心銷(xiāo)售收益預(yù)估新海岸時(shí)代中心銷(xiāo)售收益預(yù)估86如何銷(xiāo)售將財(cái)富最大化如何銷(xiāo)售將財(cái)富最大化 ? ?新海岸時(shí)代中心銷(xiāo)售收益預(yù)估新海岸時(shí)代中心銷(xiāo)售收益預(yù)估87財(cái)富最大化的意義財(cái)富最大化的意義多多 方方 贏贏 利利發(fā)發(fā) 展展 商商自自 用用 客客投投 資資 客客合作合作 公司公司銷(xiāo)售銷(xiāo)售 人員人員新海岸時(shí)代中心銷(xiāo)售收益預(yù)估新海岸時(shí)代中心銷(xiāo)售收益預(yù)估88策略一策略一 面積間隔因區(qū)而變面積間隔因區(qū)而變低低 區(qū)：區(qū)： 小小 開(kāi)開(kāi) 間（間（60100 60100 ）中中

41、區(qū)：區(qū)： 中型開(kāi)間（中型開(kāi)間（100200100200）高高 區(qū)：中大型開(kāi)間（區(qū)：中大型開(kāi)間（200500200500） 及及 部部 分分 整整 層層新海岸時(shí)代中心銷(xiāo)售收益預(yù)估新海岸時(shí)代中心銷(xiāo)售收益預(yù)估89v項(xiàng)目為高層，應(yīng)將層差控制在項(xiàng)目為高層，應(yīng)將層差控制在60806080元之間，元之間，防止高區(qū)過(guò)高而低區(qū)太低防止高區(qū)過(guò)高而低區(qū)太低v高區(qū)層差應(yīng)逐漸縮小高區(qū)層差應(yīng)逐漸縮小v適當(dāng)提高低區(qū)單位的單價(jià)適當(dāng)提高低區(qū)單位的單價(jià)v適當(dāng)控制高區(qū)整層單位的總價(jià)適當(dāng)控制高區(qū)整層單位的總價(jià)v付款方式靈活化、創(chuàng)新化付款方式靈活化、創(chuàng)新化策略二、價(jià)格控制合理策略二、價(jià)格控制合理新海岸時(shí)代中心銷(xiāo)售收益預(yù)估新海岸時(shí)代中心

42、銷(xiāo)售收益預(yù)估90v20112011年年7 7、8 8月前啟動(dòng)智博平臺(tái)月前啟動(dòng)智博平臺(tái)v8 8月進(jìn)場(chǎng)即時(shí)接受咨詢?cè)逻M(jìn)場(chǎng)即時(shí)接受咨詢v20112011年年1010月正式發(fā)售月正式發(fā)售策略三、掌握合適的入市時(shí)機(jī)策略三、掌握合適的入市時(shí)機(jī)新海岸時(shí)代中心銷(xiāo)售收益預(yù)估新海岸時(shí)代中心銷(xiāo)售收益預(yù)估91售樓處售樓處樣板層樣板層大堂大堂電梯廳電梯廳外立面包裝外立面包裝門(mén)頭、導(dǎo)視門(mén)頭、導(dǎo)視策略四、營(yíng)銷(xiāo)包裝策略四、營(yíng)銷(xiāo)包裝新海岸時(shí)代中心銷(xiāo)售收益預(yù)估新海岸時(shí)代中心銷(xiāo)售收益預(yù)估92標(biāo)的銷(xiāo)售額與營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用標(biāo)的銷(xiāo)售額與營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用935#樓1-4層商業(yè)商業(yè)體量6295.25，以均價(jià)18000元/,（扣除1樓無(wú)法銷(xiāo)售面積約500）計(jì)

43、算銷(xiāo)售總金額為100000000元.5#樓5-18層寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓體量13669.84,以均價(jià)10500元/,計(jì)算銷(xiāo)售總金額為143533320元.商業(yè)與寫(xiě)字樓總銷(xiāo)金額為:243533320元.總銷(xiāo)售均價(jià):12197.96元/4#樓2-4層商業(yè)建筑面積4223.86,以均價(jià)8500元/,計(jì)算銷(xiāo)售總金額為35902810元.總體銷(xiāo)售目標(biāo)總額約：2.8億元94費(fèi)用項(xiàng)目預(yù)算金額所占費(fèi)用比例明細(xì)備注售樓部裝修費(fèi)用6565萬(wàn)5.035.03% %銷(xiāo)售主案場(chǎng)的裝修費(fèi)用墻體廣告2020萬(wàn)1.551.55% %墻體LEDLED、巨幅等戶外廣告9 90 0萬(wàn)6.986.98% %戶外高炮、廣告牌、燈箱、道旗等報(bào)紙

44、廣告3 35 5萬(wàn)2.712.71% %蒼梧晚報(bào)/連云港日?qǐng)?bào)。銷(xiāo)售道具1515萬(wàn)1.161.16% %包含印刷品等銷(xiāo)售道具短信、電視等3030萬(wàn)2.33%2.33%公關(guān)活動(dòng)費(fèi)用3535萬(wàn)2.712.71% %開(kāi)盤(pán)活動(dòng)以及客戶聯(lián)誼會(huì)用總計(jì)290290萬(wàn)100%100%營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算95u智博取義于“明智博遠(yuǎn)”，我們集合眾智，博采眾 長(zhǎng)，對(duì)于一家營(yíng)銷(xiāo)代理公司來(lái)說(shuō)，什么最重要？當(dāng) 然是人才！u我們毫不客氣的說(shuō)，我們是目前連云港市場(chǎng)絕對(duì)的 NO.1的明星團(tuán)隊(duì)。我們的優(yōu)勢(shì)我們的優(yōu)勢(shì)96我們來(lái)自五湖四海，我們來(lái)自五湖四海，卻在連云港相遇相識(shí)相知，卻在連云港相遇相識(shí)相知，有幸今天為新海岸地產(chǎn)進(jìn)行提報(bào)，有幸今天為新海岸地產(chǎn)進(jìn)行提報(bào)，如