地產(chǎn)公廁與商業(yè)適應(yīng)性研究及規(guī)劃設(shè)計建議PPT學習教案

1、會計學1地產(chǎn)公廁與商業(yè)適應(yīng)性研究及規(guī)劃設(shè)計地產(chǎn)公廁與商業(yè)適應(yīng)性研究及規(guī)劃設(shè)計建議建議2 開發(fā)內(nèi)容開發(fā)內(nèi)容天津市環(huán)投公司為政府的全資子公司，由政府出資，委托環(huán)投公司在2005年天津市內(nèi)建設(shè)15座左右高標準經(jīng)營性公廁，如果經(jīng)營成功未來幾年會陸續(xù)興建更多類似的高標準經(jīng)營性公廁。 經(jīng)營模式經(jīng)營模式公廁的經(jīng)營模式為“以商養(yǎng)廁”，即初期的建設(shè)投資由政府出資，建成后的物業(yè)一部分作為公廁供人無償使用，一部分作為商業(yè)物業(yè)對外租賃經(jīng)營，用租金收益以及廣告位招商等收益彌補公廁 的建設(shè)成本和后續(xù)運營成本。 地塊背景地塊背景初步選址23余塊已經(jīng)基本確定，均分布于城市主要交通節(jié)點，人流聚集，通達性和昭示性良好；23余塊初

2、步選址中10塊用地已經(jīng)基本拆遷完畢，其余用地上有少量民房待拆遷。 建筑形式建筑形式單座公廁的建筑形式為兩層半獨立建筑。每座公廁的建筑面積約為400-500平米，其中半地下公廁部分約為150平米，地上兩層商業(yè)部分約為350平米。1432第1頁/共186頁32 政府目標政府目標 企業(yè)自身發(fā)展目標企業(yè)自身發(fā)展目標1 1.1 提升天津市的城市形象提升天津市的城市形象 1.2 滿足廣大市民對城市公共設(shè)施的需求滿足廣大市民對城市公共設(shè)施的需求 2.1 樹立環(huán)投公司的品牌形象樹立環(huán)投公司的品牌形象 2.2 建立可推廣的可經(jīng)營性高標準公廁的運營模式建立可推廣的可經(jīng)營性高標準公廁的運營模式 2.3 通過商業(yè)租金

3、的可持續(xù)收益，實現(xiàn)通過商業(yè)租金的可持續(xù)收益，實現(xiàn)“以商養(yǎng)廁以商養(yǎng)廁” 第2頁/共186頁4 城市城市 小規(guī)模小規(guī)模 可持續(xù)經(jīng)營可持續(xù)經(jīng)營 公建項目公建項目第3頁/共186頁5公眾形象社會效益指標社會示范作用公眾需求滿足城市形象提升經(jīng)濟效益指標可持續(xù)發(fā)展指標生態(tài)效益指標 環(huán)保與節(jié)能資源回收與再利用公建的高水準設(shè)施與服務(wù)符合群眾需求的商業(yè)業(yè)態(tài) 人文氛圍的營造 景觀價值 商業(yè)價值的實現(xiàn) 商業(yè)與公建的協(xié)調(diào)性 政策適應(yīng)性 環(huán)境適應(yīng)性第4頁/共186頁6 確立“以商養(yǎng)廁”模式的標準社會效益 保證良好的公眾形象社會效益 保證租金的持續(xù)流入經(jīng)濟效益 保證建筑形式的美觀社會效益 保證合理的功能彈性可持續(xù)發(fā)展 保

4、證高水準的設(shè)施與配套社會與生態(tài)效益1 1建立可推廣的業(yè)態(tài)篩選模型建立可推廣的業(yè)態(tài)篩選模型3 3選擇合理的規(guī)劃設(shè)計方案選擇合理的規(guī)劃設(shè)計方案2 2選擇適合的商業(yè)業(yè)態(tài)及品牌選擇適合的商業(yè)業(yè)態(tài)及品牌第5頁/共186頁71業(yè)態(tài)篩選模型業(yè)態(tài)篩選模型23商業(yè)定位及經(jīng)濟測算商業(yè)定位及經(jīng)濟測算規(guī)劃設(shè)計建議規(guī)劃設(shè)計建議第6頁/共186頁8業(yè)態(tài)篩選模型業(yè)態(tài)篩選模型第7頁/共186頁91 1根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài)根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài)3 3根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài)根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài)2 2根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài)根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài)第8頁/共186頁10定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)

5、模要求確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表第9頁/共186頁11區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表判斷各地塊的區(qū)位屬性確定各個地塊擬招租業(yè)態(tài)各地塊周圍的商業(yè)現(xiàn)狀和消費需求探討各類地塊進行連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài)探討各個地塊進行分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài)經(jīng)營策略選擇集合式經(jīng)營策略分散式經(jīng)營策略探討各個地塊進行分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài)第10頁/共186頁12招商得到有承租意向的備選商家集合能否滿足承租條件確定最終商家排除該商家各商家的承付租金和承租期限各商家承租條件否能第11頁/共186頁13定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定

6、本項目可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表第12頁/共186頁14 本項目的備選業(yè)態(tài)集合為宜于室內(nèi)經(jīng)營室內(nèi)經(jīng)營的 商業(yè)商業(yè)和服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)第13頁/共186頁15定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表第14頁/共186頁16商業(yè)形象商業(yè)形象備選業(yè)態(tài)備選業(yè)態(tài)項目自身條件項目自身條件餐飲特色休閑品牌專賣生活服務(wù)金融服務(wù)網(wǎng)吧建材水產(chǎn)品批發(fā)零售游戲廳文化用品小商品批發(fā)業(yè)態(tài)評選漏斗圖電子產(chǎn)

7、品生活零售商務(wù)服務(wù)被排除業(yè)態(tài)符合要求業(yè)態(tài)第15頁/共186頁17u容易造成環(huán)境臟亂的：容易造成環(huán)境臟亂的： 建材零售、洗車修車、小商品批發(fā)等。u容易產(chǎn)生異味的：容易產(chǎn)生異味的： 水產(chǎn)品的批發(fā)零售等。u容易產(chǎn)生損害社會效益后果的：容易產(chǎn)生損害社會效益后果的： 網(wǎng)吧、游戲廳等。u其他公眾形象不好的：其他公眾形象不好的： 成人保健用品、壽衣店、公墓代理等。第16頁/共186頁18定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表第17頁/共186頁19物業(yè)規(guī)模物業(yè)規(guī)模備選業(yè)態(tài)備選業(yè)態(tài)

8、項目自身條件項目自身條件餐飲特色休閑品牌專賣生活服務(wù)金融服務(wù)商場報刊零售家具店健身中心文化用品花店業(yè)態(tài)評選漏斗圖電子產(chǎn)品生活零售商務(wù)服務(wù)被排除業(yè)態(tài)符合要求業(yè)態(tài)第18頁/共186頁20u經(jīng)營面積通常小于經(jīng)營面積通常小于160160平米的：平米的： 報刊零售、花店、奶站、送水站、照片沖印等。u經(jīng)營面積通常大于經(jīng)營面積通常大于350350平米的：平米的： 商場、旅館、家具銷售、家電銷售、健身中心、洗浴中 心、影劇院等。第19頁/共186頁21定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范

9、圍對照表第20頁/共186頁22餐飲類：餐飲類：中餐店、西餐店、快餐店、飲品屋等。服飾類：服飾類：服裝店、鞋店、飾品店等。生活零售類：生活零售類：便利店、各類食品店、五金日雜店、藥店、化妝品店等。生活服務(wù)類：生活服務(wù)類：美容美發(fā)、洗衣店、社區(qū)門診、影樓、婚慶禮儀、室內(nèi)裝潢等。商務(wù)服務(wù)類：商務(wù)服務(wù)類：訂票中心、文印裝訂、圖文設(shè)計等。公共服務(wù)類：公共服務(wù)類：郵局、銀行、通訊營業(yè)廳等。體育文化類：體育文化類：體育用品商店、文化用品商店、音像店、書店、工藝禮品店、電子數(shù)碼產(chǎn)品、時尚精品店等。休閑娛樂類：休閑娛樂類：足療保健、KTV、酒吧、茶館等。旅游特色類：旅游特色類：紀念品店、土特產(chǎn)店、箱包店等。第

10、21頁/共186頁23定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表第22頁/共186頁24商業(yè)聚集地商業(yè)聚集地是指商鋪連續(xù)長度達到100米以上，且大多數(shù)規(guī)模在60平米以上。非商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地不滿足上述條件的即為非商業(yè)聚集地。第23頁/共186頁25特色商業(yè)型特色商業(yè)型是指本區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)以一種或兩種為主，其他種類業(yè)態(tài)數(shù)量不多，規(guī)模不大。綜合商業(yè)型綜合商業(yè)型是指本區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)品種齊全，并無明顯突出者。第24頁/共186頁26外向服務(wù)型外向服務(wù)型是指地塊上現(xiàn)有

11、商業(yè)的服務(wù)人群為本地塊外部的流動人口。內(nèi)向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型是指地塊上現(xiàn)有商業(yè)的服務(wù)人群為本地塊附近的常駐人口。第25頁/共186頁27城際交通樞紐類城際交通樞紐類火車站、長途汽車站、輪船碼頭城內(nèi)交通樞紐類城內(nèi)交通樞紐類城郊干道交匯處、公交車總站、地鐵輕軌站觀光景點類觀光景點類旅游景點、市級廣場、公園、紀念館、展覽館、博物館第26頁/共186頁28根據(jù)地塊周圍常駐人口的類別將內(nèi)向服務(wù)型地塊分為商務(wù)辦公類、行政事業(yè)類、高校類、居民區(qū)類和特色區(qū)類。商務(wù)辦公類商務(wù)辦公類地塊周圍有寫字樓、獨棟大規(guī)模專營商業(yè)或各類企業(yè)，商業(yè)主要針對的消費者為商務(wù)辦公人員。行政事業(yè)類行政事業(yè)類地塊周圍有政府機關(guān)、大型事業(yè)單

12、位或軍隊，商業(yè)主要針對的消費者為上述機構(gòu)的工作人員。高校類高校類地塊周圍有高等院校，商業(yè)主要針對的消費者為學生。居民區(qū)類居民區(qū)類地塊周圍主要是居民生活區(qū)，商業(yè)主要針對當?shù)鼐用瘛?特色區(qū)類特色區(qū)類如少數(shù)民族聚集區(qū)、外籍人士聚集區(qū)等。第27頁/共186頁29 特色商業(yè)型 商業(yè)聚集地 綜合商業(yè)型 城際交通樞紐類 外向服務(wù)型 城市交通樞紐類 旅游景點類 非商業(yè)聚集地 商務(wù)辦公類 行政事業(yè)類 內(nèi)向服務(wù)型 高校類 居民區(qū)類 特色區(qū)類第28頁/共186頁30定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性

13、與業(yè)態(tài)范圍對照表第29頁/共186頁31區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民區(qū)特殊區(qū)域業(yè)態(tài)類別該區(qū)域特有的特色商業(yè)任意業(yè)態(tài)餐飲、超市、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù)餐飲、便利零售、銀行餐飲、紀念品零售、銀行餐飲，商務(wù)服務(wù)，公共服務(wù)、辦公耗材高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù)餐飲、時尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù)生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù)特殊業(yè)態(tài)第30頁/共186頁32區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表判斷各地塊的區(qū)位屬性確定各個地塊擬招租業(yè)態(tài)各地塊周圍的商業(yè)

14、現(xiàn)狀和消費需求探討各類地塊進行連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài)探討各個地塊進行分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài)經(jīng)營策略選擇集合式經(jīng)營策略分散式經(jīng)營策略探討各個地塊進行分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài)第31頁/共186頁33判斷地塊區(qū)位屬性的基本要素是：判斷地塊區(qū)位屬性的基本要素是：地塊周圍的商業(yè)環(huán)境、交通狀況、地塊上現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)的消費者來源和類別。判斷過程中的注意事項：判斷過程中的注意事項：如果某一地塊上現(xiàn)有商業(yè)的消費者既有流動人口又有常駐人口，且二者比例相當，則按照“外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。如果外向服務(wù)型的某一地塊同時具有兩種細分屬性，按照“觀光景點城際交通樞紐城內(nèi)交通樞紐”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。如果內(nèi)向服務(wù)

15、型的某一地塊同時具有兩種細分屬性， 按照“特色區(qū)商務(wù)辦公行政事業(yè)高校居民區(qū)”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。第32頁/共186頁34區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表判斷各地塊的區(qū)位屬性確定各個地塊擬招租業(yè)態(tài)各地塊周圍商業(yè)現(xiàn)狀和消費需求探討各類地塊進行連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài)探討各個地塊進行分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài)經(jīng)營策略選擇集合式經(jīng)營策略分散式經(jīng)營策略探討各個地塊進行分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài)第33頁/共186頁35集合式經(jīng)營策略分散式經(jīng)營策略優(yōu)點 n便于統(tǒng)一管理租戶n有利于項目的整體形象n招商相對容易n風險比較分散缺點n對招商能力要求較高n風險比較集中n不利于統(tǒng)一管理n業(yè)態(tài)篩選過程繁瑣在實際工作中往往將兩種策略結(jié)合起來，互相補

16、充，在實際工作中往往將兩種策略結(jié)合起來，互相補充，得到擬招商的備選業(yè)態(tài)集合。得到擬招商的備選業(yè)態(tài)集合。第34頁/共186頁36由于同一類地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍相同，因此可以選取同一種業(yè)態(tài)在這一類地塊上經(jīng)營。有時某一種業(yè)態(tài)可以同時適用于兩類甚至三類地塊，例如餐飲、零售，因此也可以在幾類地塊上經(jīng)營同一種業(yè)態(tài)。舉例：舉例：地塊地塊A、B、C、D分別位于地鐵站、輕軌站、公交總站附分別位于地鐵站、輕軌站、公交總站附近。地塊上的人流量較大，商業(yè)氛圍一般。近。地塊上的人流量較大，商業(yè)氛圍一般。首先確定這四個地塊的區(qū)位屬性為首先確定這四個地塊的區(qū)位屬性為“非商業(yè)聚集地外向非商業(yè)聚集地外向服務(wù)型城市交通樞紐類服務(wù)型

17、城市交通樞紐類”，該屬性對應(yīng)的業(yè)態(tài)全集為【，該屬性對應(yīng)的業(yè)態(tài)全集為【餐飲、便利零售】，可以選擇連鎖餐館或連鎖便利店進行餐飲、便利零售】，可以選擇連鎖餐館或連鎖便利店進行招租。招租。第35頁/共186頁37區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民區(qū)特殊區(qū)域業(yè)態(tài)類別該區(qū)域特有的特色商業(yè)任意業(yè)態(tài)餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù)餐飲、便利零售、銀行餐飲、紀念品零售、銀行餐飲，商務(wù)服務(wù)，公共服務(wù)、辦公耗材高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù)餐飲、時尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服

18、務(wù)生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù)特殊業(yè)態(tài)地塊分類ABCD第36頁/共186頁38跟從型跟從型跟從當?shù)刂髁鳂I(yè)態(tài)跟從當?shù)刂髁鳂I(yè)態(tài)地塊上現(xiàn)有的商業(yè)氛圍較好，業(yè)態(tài)比較集中，以兩、三種為主，同時這兩三種業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀況良好。補充型補充型補充當?shù)厝笔I(yè)態(tài)補充當?shù)厝笔I(yè)態(tài)地塊上某一種基本業(yè)態(tài)明顯供給不足甚至缺失，且消費者對該種業(yè)態(tài)的需求迫切。任意型任意型可以選擇符合當?shù)貐^(qū)位屬性的任可以選擇符合當?shù)貐^(qū)位屬性的任意業(yè)態(tài)意業(yè)態(tài)地塊上業(yè)態(tài)品種比較豐富，基本滿足當?shù)厝巳旱男枨?；或當?shù)貛缀鯖]有任何業(yè)態(tài)。第37頁/共186頁39分散式經(jīng)營策略的關(guān)鍵在于根據(jù)不同地塊上的商業(yè)現(xiàn)狀和消費者需求分別分析，確定

19、當?shù)剡m合的業(yè)態(tài)。舉例：舉例：地塊地塊A位于某高校正門對面，附近是該高校的教職工家屬位于某高校正門對面，附近是該高校的教職工家屬區(qū)。道路較窄，兩側(cè)有一些小規(guī)模的底商，面積在區(qū)。道路較窄，兩側(cè)有一些小規(guī)模的底商，面積在3040平米左右，業(yè)態(tài)種類有餐飲、文化用品、休閑娛樂、時平米左右，業(yè)態(tài)種類有餐飲、文化用品、休閑娛樂、時尚精品店等。尚精品店等。首先確定該地塊的區(qū)位屬性為首先確定該地塊的區(qū)位屬性為“非商業(yè)聚集地內(nèi)向服務(wù)非商業(yè)聚集地內(nèi)向服務(wù)型高校類型高校類”，然后對照該地塊現(xiàn)有業(yè)態(tài)和該屬性對應(yīng)的，然后對照該地塊現(xiàn)有業(yè)態(tài)和該屬性對應(yīng)的業(yè)態(tài)全集，得出該地塊缺少生活零售類業(yè)態(tài)，因此建議選業(yè)態(tài)全集，得出該地塊

20、缺少生活零售類業(yè)態(tài)，因此建議選擇小型超市或便利店。擇小型超市或便利店。第38頁/共186頁40區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民區(qū)特殊區(qū)域業(yè)態(tài)類別該區(qū)域特有的特色商業(yè)任意業(yè)態(tài)餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù)餐飲、便利零售、銀行 餐飲、紀念品零售、銀行餐飲、商務(wù)服務(wù)公共服務(wù)、辦公耗材高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù)餐飲、時尚精品、體育文化用品、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù)生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù)特殊業(yè)態(tài)地塊類別跟從補充任意A第39頁/共186頁41招商得到有承

21、租意向的備選商家集合能否滿足承租條件確定最終商家排除該商家各商家的承付租金和承租期限各商家承租條件否能第40頁/共186頁42部分常見業(yè)態(tài)的承租條件部分常見業(yè)態(tài)的承租條件業(yè)態(tài)承租條件餐飲排煙道和上下水，大型和高檔餐飲需有停車位便利店部分便利店需有動力電，滿足簡單加工要求娛樂休閑高檔娛樂休閑需有停車位美容中心大型美容中心需要有停車位服飾專賣附近區(qū)域有較濃厚的商業(yè)氛圍房產(chǎn)中介附近區(qū)域沒有同行業(yè)競爭者牙科診所有單獨的污水處理系統(tǒng)銀行位于商務(wù)辦公區(qū)或新興住宅區(qū)；需選擇街上最好的位置，保證昭示性和人流量；步行10分鐘內(nèi)沒有其他銀行；面積300平米以上。第41頁/共186頁43招商得到有承租意向的備選商家

22、集合能否滿足承租條件確定最終商家排除該商家各商家的承付租金和承租期限各商家承租條件否能第42頁/共186頁44公共服務(wù)公共服務(wù)1020年年高檔餐飲高檔餐飲 715年年小型餐飲小型餐飲58年年零售商服零售商服35年年通行承租期通行承租期第43頁/共186頁45 若xa/(a+1) yb/(b+1)，則選擇A業(yè)態(tài)；反之，則選擇B業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)AB承租期(年)ab年租金(萬元)xy折算年租金xa/(a+1)xa/(a+1)yb/(b+1)yb/(b+1) 折算年租金比較法折算年租金比較法舉例：某地塊有兩個備選商家銀行和餐飲，其中銀行的年租金為20萬，租約期為20年；餐飲的年租金為25萬，租約期為3年。根

23、據(jù)上述公式，銀行的折算年租金為萬，餐飲的折算年租金為萬。則應(yīng)選擇銀行為最終租戶。第44頁/共186頁46設(shè)偏好修正系數(shù)為r，選取兩個備選商家中符合偏好的一家為比較基準，即r1=100%，根據(jù)招商方的偏好確定另一家的修正系數(shù)r2。將折算年租金乘以修正系數(shù)，即得到修正后的折算年租金。舉例：某地塊有兩個備選商家銀行和餐飲，其中銀行的年租金為20萬，租約期為20年；餐飲的年租金為25萬，租約期為5年。但該餐飲的形象一般。根據(jù)上述公式，銀行的折算年租金為萬，餐飲的折算年租金為萬。根據(jù)招商方的偏好，設(shè)定銀行的修正系數(shù)為100%，餐飲的修正系數(shù)為80%，則餐飲的修正后的折算年租金為，據(jù)此選擇銀行為最終商戶。

24、本方法的難點在于根據(jù)招商方的主觀判斷確定商家的偏好修正系數(shù)，帶有強烈的主觀色彩和操作難度，因此一般只適用于條件相差較明顯的兩個備選商家。第45頁/共186頁47商業(yè)定位與經(jīng)濟測算商業(yè)定位與經(jīng)濟測算第46頁/共186頁48地塊分類地塊分類對23個地塊進行分類業(yè)態(tài)篩選業(yè)態(tài)篩選確定23個地塊的業(yè)態(tài)目標租戶目標租戶描述典型租戶特征租金定位租金定位確定23個地塊的租金經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算估測未來收益第47頁/共186頁49地塊分類第48頁/共186頁50區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民區(qū)特殊區(qū)域地塊分類1

25、5041211140611151205珠江道1103150615071313111111181104121316101217110711081411120714031414廣開四第49頁/共186頁51業(yè)態(tài)篩選第50頁/共186頁52居民區(qū)類13特殊區(qū)域類0從地塊分類結(jié)果來看，大部分地塊的區(qū)位屬性比較集中。主要集中在居民區(qū)類、城內(nèi)交通樞紐類和商務(wù)辦公類，因此宜采用集合式經(jīng)營策略。但考慮到集合式經(jīng)營策略對招商能力的要求較高，可能在招商過程中遇到一定的困難，本報告建議以集合以集合式為主，分散式為輔，兩種經(jīng)營策略結(jié)合式為主，分散式為輔，兩種經(jīng)營策略結(jié)合的方式。第51頁/共186頁53地塊名稱地塊名稱

26、適合業(yè)態(tài)適合業(yè)態(tài)1504通訊1211多種商業(yè)1406餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù)1115、1205、珠江道餐飲、便利零售、汽車配件零售1507、1103、1506餐飲、商務(wù)服務(wù)、公共服務(wù)、辦公耗材1313高檔餐飲、高檔休閑娛樂、銀行、郵局1104、1111、1118、1213、1610、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、廣開四生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù)第52頁/共186頁54組合一組合一餐飲連鎖餐飲連鎖：1406、1115、1205、珠江道、1507、1103、1506、1104、1111、1118、1213、161

27、0、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、廣開四其他：其他：1504、1211、1313組合二組合二便利店連鎖便利店連鎖：1406、1115、1205、珠江道、1507、1103、1506、1104、1111、1118、1213、1610、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、廣開四其他：其他：1504、1211、1313第53頁/共186頁55區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民區(qū)特殊區(qū)域地塊類別跟從1504補充111511031

28、50713131111111811041108任意121114061205珠江道150612131610121711071411120714031414廣開四第54頁/共186頁56地塊名稱地塊名稱適合業(yè)態(tài)適合業(yè)態(tài)1504通訊1211多種商業(yè)1406餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售1115便利店1205、珠江道餐飲、便利零售、汽車配件零售1507、1103餐飲1506餐飲、商務(wù)服務(wù)、通訊，郵局，銀行，辦公耗材1313高檔餐飲、高檔休閑娛樂1104、 1108、 1111、 1118便利店1213、1610、1217、1107、1411、1207、1403、1414、廣開四生活零售、生活服務(wù)、

29、大眾餐飲、大眾休閑娛樂第55頁/共186頁57地塊名稱地塊名稱擬招租業(yè)態(tài)擬招租業(yè)態(tài)1313高檔中餐廳、高檔中餐廳、高檔休閑娛樂高檔休閑娛樂1504通訊通訊1406餐飲、便利店、旅游特色零售、餐飲、便利店、旅游特色零售、藥店、銀行藥店、銀行1403便利店、大眾餐飲、便利店、大眾餐飲、其他生活服務(wù)與零售其他生活服務(wù)與零售1411大眾餐飲、便利店、大眾餐飲、便利店、銀行、郵局銀行、郵局1507餐飲、餐飲、郵局、通訊營業(yè)廳郵局、通訊營業(yè)廳1414餐飲、便利店、餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售其他生活服務(wù)與零售1506餐飲、辦公用品、餐飲、辦公用品、郵局、通訊營業(yè)廳郵局、通訊營業(yè)廳1610餐飲、便利店、

30、餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售其他生活服務(wù)與零售廣開四餐飲、便利店、餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售其他生活服務(wù)與零售1211服飾專賣、餐飲、服飾專賣、餐飲、銀行、其他銀行、其他1207郵局、眼鏡店、郵局、眼鏡店、其他生活服務(wù)與零售其他生活服務(wù)與零售第56頁/共186頁58地塊名稱地塊名稱擬招租業(yè)態(tài)擬招租業(yè)態(tài)1213餐飲、便利店、餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售其他生活服務(wù)與零售1217餐飲、便利店、餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售其他生活服務(wù)與零售1205快餐、便利店、快餐、便利店、汽車配件零售汽車配件零售珠江道快餐、便利店、快餐、便利店、汽車配件零售汽車配件零售1115便利店、便利店、快

31、餐快餐1103餐飲、餐飲、銀行、郵局銀行、郵局1104便利店、便利店、大眾餐飲、大眾餐飲、其他生活服務(wù)與零售其他生活服務(wù)與零售1107餐飲、便利店、餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售其他生活服務(wù)與零售1108便利店、便利店、大眾餐飲、大眾餐飲、其他生活服務(wù)與零售其他生活服務(wù)與零售1111便利店、便利店、大眾餐飲、美容健身、大眾餐飲、美容健身、其他生活服務(wù)其他生活服務(wù)1118便利店、大眾餐飲、銀行、便利店、大眾餐飲、銀行、其他生活服務(wù)與零售其他生活服務(wù)與零售續(xù)前表續(xù)前表第57頁/共186頁59目標租戶第58頁/共186頁60為了進一步保證項目的公眾形象，建議在選擇租戶時盡量選擇具有一定品牌品牌效應(yīng)

32、的商家。為了配合集合式經(jīng)營策略，建議在選擇餐飲和便利店品牌時盡量選擇連鎖連鎖經(jīng)營品牌。1偏重品牌商家偏重品牌商家2偏重連鎖商家偏重連鎖商家第59頁/共186頁61類別類別咖啡館咖啡館咖啡館咖啡館泡沫紅茶館泡沫紅茶館實例圖片星巴克上島咖啡 仙蹤林選址要求商場、辦公樓、高檔住宅區(qū)、商圈；面積20m2以上一般選址位于高檔住宅及寫字樓的底商，至少有15個停車位 。面積300500平米之間周邊商業(yè)氛圍好，希望有較長的臨街面。有可見度高的廣告位。面積120平米以上第60頁/共186頁62項目項目美式西餐美式西餐西式自助西式自助西式快餐西式快餐實例圖片 樂杰士好倫哥德克士選址要求周邊商業(yè)氛圍好，希望平層。面

33、積400-500平米周邊商業(yè)氛圍好， 有獨立出入口，有可見度高的廣告位。面積300-500平米周邊商業(yè)氛圍好，希望平層，但兩層也可，柱子不能太多。面積最少200-300平米第61頁/共186頁63項目項目中式快餐中式快餐中式快餐中式快餐中式快餐中式快餐實例圖片永和大王馬蘭拉面 老家肉餅暫無圖片暫無圖片選址要求周邊商業(yè)氛圍好，人流量大。面積150-200平方米人流量相對較大的位置，面對客戶群較為年輕，一般設(shè)在醫(yī)院、學校及寫字樓附近面積150-250平米位置以城市交通干線、主要商業(yè)區(qū)域、大的居民小區(qū)的中心位置為首選 面積200-800平米第62頁/共186頁64類別類別便利店式精品超市便利店式精品

34、超市低價折扣店低價折扣店便利店便利店實例圖片7-11便利店迪亞天天聯(lián)華快客選址要求有動力電 在一層 周邊有白領(lǐng)及外國人使用面積 130-160平米有動力電、上下水，周邊為普通住宅區(qū)即可面積100平米左右位于新興居民住宅區(qū)內(nèi)，底商面積20-200平米第63頁/共186頁65類別類別便利店便利店便利店便利店小型超市小型超市實例圖片物美便利店超市發(fā)便利店華聯(lián)超市暫無圖片選址要求緊鄰公交車站，地鐵口，有上下水，滿足用電要求，周邊住戶最好在1500戶以上； 面積100平米-200平米位于住宅區(qū)內(nèi)或公交車站附近，有一定的人流量。面積70-80平米左右位于居民區(qū)、交通主干道、城市商業(yè)中心、大型商業(yè)設(shè)施內(nèi)部。

35、面積大于150平米第64頁/共186頁66類別類別藥店藥店服飾專營店服飾專營店眼鏡店眼鏡店實例圖片金象大藥房真維斯專賣雪亮眼鏡選址要求新興大型住宅區(qū)內(nèi)以及高校、醫(yī)院附近。面積100平米以上一級商業(yè)地段 臨街80平米以上 使用面積 門寬6米以上 有戶外廣告100-200平米使用面積 臨街鋪位 有上下水 有戶外廣告位其他商家嘉世堂藥店全新大藥房佐丹奴專賣李寧運動專賣寶島眼鏡光明島眼鏡大明眼鏡第65頁/共186頁67類別類別美容中心美容中心休閑書吧休閑書吧實例圖片思妍麗光合作用選址要求面積在200-700之間 有上下水 對承載力及點容量無特殊要求成熟學園區(qū)或商業(yè)區(qū)，200500平米，對周遍人群素質(zhì)要

36、求較高其他商家自然美生活館雅芳美容中心雕刻時光行攝匆匆第66頁/共186頁68類別類別商務(wù)中心商務(wù)中心洗衣店洗衣店實例商務(wù)中心福奈特洗衣連鎖店圖片選址要求在寫字樓內(nèi)部或附近，有電話網(wǎng)絡(luò)接口面積100平米左右地面靜負荷865Kg/m2動負荷1 0 1 8 K g / m2 水流量10L/分鐘 380v電壓 40KW以上 面積70-120m2 層高2.80m以上 其他商家榮昌洗染三洋干洗第67頁/共186頁69租金定位第68頁/共186頁70地塊名稱地塊名稱平均日租金平均日租金地塊名稱地塊名稱平均日租金平均日租金13131.2512131.915042-412171.67140621205-140

37、31.3珠江道1.671411111151.8-2.21507211032-2.51414-11041.5-215061.6711071.2-1.416101.8511081-1.5廣開四1.811112121141118212072單位：元/日*平方米第69頁/共186頁71地塊名稱地塊名稱平均日租金平均日租金地塊名稱地塊名稱平均日租金平均日租金1313112131.5215042.412171.3414061.61205-14031.04珠江道1.3414110.811151.615071.611031.81414-1104115061.3411071.0416101.5711081廣開四

38、1.4811111.612113.211181.612071.6總平均總平均1.51.5單位：元/日*平方米第70頁/共186頁7200.511.522.533.5橫軸為23個地塊縱軸為平均租金水平，單位元/天*平方米第71頁/共186頁73經(jīng)濟測算第72頁/共186頁74項目項目依依 據(jù)據(jù)收入（元）收入（元）商業(yè)租金商業(yè)租金按照均價1.5元/天*平方米，面積350平方米，每月30天計算。假設(shè)空置率為1/12，即每年實際出租11個月。173173，250250樓頂廣告位樓頂廣告位單價按照23個地塊上可實現(xiàn)的平均價格水平計算， 約15001500元元/ /平方米平方米* *年年。面積按照長30米

39、（兩塊），高2米計算。9090，000000合計合計263263，250250第73頁/共186頁75項目項目依依 據(jù)據(jù)收入（元）收入（元）物業(yè)管理費物業(yè)管理費見附表7096070960商業(yè)租金稅費商業(yè)租金稅費房產(chǎn)稅12%營業(yè)稅及附加5.5%3030，319319廣告牌租金稅費廣告牌租金稅費 營業(yè)稅及附加5.5%4 4，950950合計合計106,229106,229第74頁/共186頁76項目項目金額（元）金額（元）發(fā)生時間發(fā)生時間公廁潔具更換20000自經(jīng)營期第一年起每5年一次公廁內(nèi)部裝修40000自經(jīng)營期第一年起每8年一次注：公廁潔具折舊標準參照酒店、餐飲等服務(wù)業(yè)標準。公廁內(nèi)部裝修折舊標

40、準參照酒店裝修5年折舊、住宅裝修10年折舊的標準取中間值。外立面建議采用質(zhì)優(yōu)的天然石材，使用壽命在30年以上。第75頁/共186頁77項目項目金額（元）金額（元）一人員支出1工資13200.00 2福利費4000.00 3社保費5760.00 二清潔耗材2400.00 三維修費4000.00 四水費27000.00 五電費12000.00 六供暖費2600.00 七折舊1房屋折舊32000.00 2潔具折舊4000.00 3內(nèi)部裝修折舊5000.00 八稅費1租金稅費30319.002廣告位稅費4950.00九總成本147229.00 第76頁/共186頁78年度年度現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出現(xiàn)

41、金流出凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流金流凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流現(xiàn)值現(xiàn)值累計凈現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)值金流現(xiàn)值200501000000-1000000-1000000-1000000-10000002006263250106229157021-842979148133-8518672007263250106229157021-685958139748-7121192008263250106229157021-528937131837-5802812009263250106229157021-371916124375-4559062010263250126229137021-234895102390

42、-3535162011263250106229157021-77874110693-242822201226325010622915702179147104427-138394201326325014622911702119616873420-6497420142632501062291570213531899294027967201526325012622913702149021076512104479201626325010622915702164723182717187195201726325010622915702180425278035265230201826325010622915

43、70219612737361833884720192632501062291570211118294694504082982020263250126229137021125531557174465472第77頁/共186頁79年度年度現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流金流凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流現(xiàn)值現(xiàn)值累計凈現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)值金流現(xiàn)值202126325014622911702113723364606451153720222632501062291570211529357583125698492023263250106229157021168637855011624

44、860202426325010622915702118433995189767675820252632501262291370211980420427237194822026263250106229157021213744146188765670202726325010622915702122944624357480924420282632501062291570212451483411088503522029263250146229117021256850428902879253203026325012622913702127055253192591117920312632501062291

45、570212862546345159456942032263250106229157021301956732561978255203326325010622915702131765883071810089732034263250106229157021333360928979103795320352632501062291570213490630273391065292第78頁/共186頁80項目項目金額（元）金額（元）總收入263250總成本147229利潤116021利潤率44%44%本項目的利潤率約為44%，因此項目可行。由現(xiàn)金流量表可以看出，從第七年即2012年開始，累計凈現(xiàn)金流量為正

46、，即靜態(tài)成本回收期為7年。第79頁/共186頁81IRRIRRNPVNPV動態(tài)回收期動態(tài)回收期14.89%1,004,9928.70在租金定位元/平方米*天，初始投資為100萬元/座的前提下，對項目的動態(tài)收益分析結(jié)果如下：項目的內(nèi)部收益率為14.89%，明顯高于銀行的中長期貸款利率，因此項目可行。項目可以帶來的預期收益的現(xiàn)值約為100萬元萬元。項目將在建成后的第第9年年，即2014年收回成本。第80頁/共186頁82橫軸為時間，從經(jīng)營期開始計算?？v軸為累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)值，單位為萬元。-100-500501001501357911131517192123252729第81頁/共186頁83IRRI

47、RRNPVNPV動態(tài)回收期動態(tài)回收期0.67%-1,825,197/如果由企業(yè)擔負拆遷補償費，則每座公廁的初始投資為400400萬元萬元，對項目的動態(tài)收益分析結(jié)果如下：項目的凈現(xiàn)值NPV為負值，負值，內(nèi)部收益率IRR0.67%遠遠小于貼現(xiàn)率，這意味著在項目折舊期限內(nèi)不可能收回成本，因此項目不具有可不具有可行性行性。第82頁/共186頁84IRRIRRNPVNPV動態(tài)回收期動態(tài)回收期16.99%1,263,4857.31由于水費在公廁的物業(yè)管理支出中占比較大的比重，因此如果采用中采用中水系統(tǒng)水系統(tǒng)，可以大大降低公廁的運營成本。按照中水元元/ /噸噸的價格計算，公廁的年運營成本從70960元降至5

48、1045元，對項目的動態(tài)收益分析結(jié)果如下：項目將在建成后的第第8 8年年，即2013年收回成本，比使用普通用水的情況下提前一年半收回成本。項目的內(nèi)部收益率為16.99%16.99%，明顯高于使用普通用水情況下的內(nèi)部收益率。項目可以帶來的預期收益的現(xiàn)值約為126126萬元萬元，比使用普通用水的情況下增加了26%26%。第83頁/共186頁85租金租金收入收入IRRIRR動態(tài)回收期動態(tài)回收期1.517325014.89%8.701.618480016.11%7.921.719635017.32%7.111.820790018.53%6.571.921945019.72%6.122.02310002

49、0.91%5.732.124255022.10%5.372.225410023.28%5.082.326565024.46%4.792.427720025.63%4.532.528875026.81%4.30租金單位為元/平方米*天收入單位為元動態(tài)回收期單位為年第84頁/共186頁86橫軸為租金，單位為元/平方米*天縱軸為動態(tài)回收期，單位為年租金與動態(tài)回收期的關(guān)系曲線租金與動態(tài)回收期的關(guān)系曲線4567891.51.61.71.81.922.12.22.32.42.5第85頁/共186頁87規(guī)劃設(shè)計建議規(guī)劃設(shè)計建議第86頁/共186頁88原則一原則一建筑形式力求美觀、和諧，同時兼顧細建筑形式力求

50、美觀、和諧，同時兼顧細節(jié)和主題上的統(tǒng)一節(jié)和主題上的統(tǒng)一原則二原則二以突出商業(yè)為主，保證公廁高標準，處以突出商業(yè)為主，保證公廁高標準，處理好兩者之間關(guān)系理好兩者之間關(guān)系第87頁/共186頁89為了提升城市形象，增添新的城市景觀，為了提升城市形象，增添新的城市景觀，本項目的建筑形式應(yīng)力求美觀，針對不同地本項目的建筑形式應(yīng)力求美觀，針對不同地塊選取與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)的建筑風格。塊選取與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)的建筑風格。為了樹立統(tǒng)一的品牌形象，建議使用統(tǒng)一為了樹立統(tǒng)一的品牌形象，建議使用統(tǒng)一的建筑符號。的建筑符號。第88頁/共186頁90以突出商業(yè)為主只有保證商業(yè)的可盈利性，才能真正實現(xiàn)“以商養(yǎng)廁”，因此規(guī)劃設(shè)

51、計應(yīng)以商業(yè)為主。保證公廁的高標準高標準公廁是實現(xiàn)本項目社會效益的關(guān)鍵，是提升天津市城市形象的重要因素，因此規(guī)劃設(shè)計應(yīng)保證公廁高標準。商業(yè)與公廁的和諧為了同時保證商業(yè)的可盈利性和公廁的高標準，必須處理好兩者之間的布局關(guān)系，使之和諧發(fā)展。第89頁/共186頁91建筑布局建筑布局外部交通外部交通建筑外觀建筑外觀內(nèi)部空間內(nèi)部空間內(nèi)部裝修內(nèi)部裝修建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃建筑單體建筑單體配套設(shè)備配套設(shè)備第90頁/共186頁92建筑布局盡可能提高商業(yè)價值第91頁/共186頁93為了增強建筑的昭示性，提升商業(yè)價值，應(yīng)盡可能增加建筑盡可能增加建筑單體的臨街面單體的臨街面。當位于兩條道路交叉口時，應(yīng)選擇有效人流量大的道路

52、為參照道路。第92頁/共186頁94為了提高商業(yè)的進入便利性，進而提升商業(yè)價值，建議利用外延式臺階抬高入口抬高入口處的地面處的地面，使首層看起來更接近地面。第93頁/共186頁95外部交通以突出商業(yè)為主兼顧公廁的便利性第94頁/共186頁96情形一 當物業(yè)位于單條道路一側(cè)時商業(yè)入口公廁入口人流方向高標準公廁高標準公廁第95頁/共186頁97情形二 當物業(yè)位于兩條道路交叉口時高標準公廁高標準公廁高標準公廁高標準公廁商業(yè)入口公廁入口人流方向第96頁/共186頁98建筑外觀以美觀為前提，保證與周圍環(huán)境相和諧符合一定的建筑主題，便于統(tǒng)一識別第97頁/共186頁99第98頁/共186頁100建筑風格建筑

53、風格建筑理念建筑理念適合的地塊性質(zhì)適合的地塊性質(zhì)自然風格強調(diào)建筑本身的自然，以及與自然的親和、融合公園現(xiàn)代風格富有創(chuàng)造性的設(shè)計，運用先進的技術(shù)和材料商務(wù)區(qū)、交通樞紐后現(xiàn)代風格用裝飾使建筑與周邊的環(huán)境相協(xié)調(diào)住宅區(qū)第99頁/共186頁101不同建筑風格作品：自然風格現(xiàn)代風格后現(xiàn)代風格123第100頁/共186頁102利用各種新穎獨特的建筑小品，使之與主題中的不同建筑風格相輔相成。例如：1. 門廊和廊柱2. 入口處的小花壇3. 外延的雨棚4. 緊貼外立面的裝飾性欄桿2134第101頁/共186頁103132第102頁/共186頁104132第103頁/共186頁105第104頁/共186頁106采用

54、與周圍環(huán)境相和諧的色彩，色調(diào)鮮明但不突兀，建議使用較柔和的顏色。外墻裝修應(yīng)體現(xiàn)品質(zhì)感，建議使用啞光釉面瓷質(zhì)外墻磚。選擇中等偏上檔次的品牌，例如臺灣的“冠軍”牌等，價格50-60元/平方米。第105頁/共186頁107內(nèi)部空間公廁的內(nèi)部空間以舒適、實用為前提商業(yè)的內(nèi)部空間以保證靈活性為前提第106頁/共186頁108地下層休息廳30-35150女衛(wèi)生間廁位間45-50盥洗間8-10男衛(wèi)生間廁位間35-40盥洗間6-8管理間10-12儲物間2-3首層男殘疾人衛(wèi)生間6-7160-180女殘疾人衛(wèi)生間5-6商鋪150-160二層商鋪160-180160-180第107頁/共186頁109功能空間功能空

55、間細分空間細分空間面積面積 （）（）數(shù)量數(shù)量小計面積小計面積（）（）總面積總面積（）（）女衛(wèi)生間大便蹲廁位1.5*1.2814.435-40大便坐廁位1.5*1.223.6母嬰獨立衛(wèi)生間1.5*1.612.4老年人廁位1.5*1.612.4清掃用水池1.511.5走道及過廳12-15112-15男衛(wèi)生間大便蹲廁位1.5*1.25930-35大便坐廁位1.5*1.223.6小便廁位0.6*0.883.8老年人廁位1.5*1.612.4清掃用水池1.511.5走道及過廳12-15112-15第108頁/共186頁110為了滿足多種業(yè)態(tài)的要求，內(nèi)部空間應(yīng)盡可能完整，避免分割。從而保證空間劃分的靈活性

56、，提升商業(yè)價值。第109頁/共186頁111為了滿足商業(yè)物業(yè)的彈性要求，預留首層和二層商業(yè)分割的可能性，建議設(shè)立獨立的外部樓梯，可以直接到達二層。第110頁/共186頁112內(nèi)部裝修公廁的內(nèi)部裝修應(yīng)滿足高標準的要求商業(yè)內(nèi)部裝修盡量簡化或不裝修第111頁/共186頁113項目項目材質(zhì)材質(zhì)檔次檔次參考價格參考價格室內(nèi)頂棚塑鋼板或鋁扣板吊頂中檔偏上100-150元/平方米室內(nèi)墻面瓷磚到頂中檔偏上50-60元/平方米室內(nèi)地面防滑地磚中檔偏上80-100元/平方米廁位隔板及門塑鋼板中檔偏上100-150元/平方米洗手池臺面大理石或花崗巖中檔偏上200-250元/平方米第112頁/共186頁114項目項目

57、檔次檔次數(shù)量數(shù)量參考價格參考價格座便器中檔9 9，（女2、男2、母嬰1、女老年1、男老年1、女殘1、男殘1）800-1000元蹲便器中檔1313，（女8、男5）200-400元小便器中檔偏上9 9，（男8、男殘1）400-500元洗面盆高檔8 8，（女3、男2、母嬰1、女殘1、男殘1）300-500元第113頁/共186頁115123第114頁/共186頁116132第115頁/共186頁117配套設(shè)備商業(yè)內(nèi)部的配套設(shè)備應(yīng)體現(xiàn)靈活性，適應(yīng)不同的業(yè)態(tài)公廁內(nèi)部的配套設(shè)備應(yīng)滿足高標準的要求第116頁/共186頁118排煙道排煙道餐飲業(yè)要求有排煙道。上下水上下水餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)都要求有上下水。動力

58、電動力電一些連鎖超市要求有動力電系統(tǒng)，以滿足少量加工需要。停車位停車位中高檔餐飲、汽車配件與美容等業(yè)態(tài)要求有停車位。第117頁/共186頁119項目項目配套標準配套標準整體戶式中央空調(diào)休息廳公用電話、沙發(fā)、座椅、報刊架、音響（可選）電子告示牌（顯示廁位的占用情況，以及天氣預報、廣告等資訊）盥洗間烘手機，男女廁所各一個面鏡（帶小燈），男女廁所各一個洗手液器，每洗手盆一個紙簍，男女廁所各一個廁位間手紙架，每坑一個掛衣鉤，每坑一個紙簍，每坑一個廁位門鎖（能顯示是否使用中），每坑一個第118頁/共186頁120為了突出本項目的高標準，應(yīng)增添一些更人性化的特色功能設(shè)計。例如在女性衛(wèi)生間設(shè)置化妝臺、設(shè)置兒

59、童洗手池、在洗手池邊添設(shè)掛鉤等。123第119頁/共186頁121公廁內(nèi)部環(huán)境及節(jié)能設(shè)計建議公廁內(nèi)部環(huán)境及節(jié)能設(shè)計建議除臭照明節(jié)約水能合理利用太陽能第120頁/共186頁122公廁除臭公廁除臭生物除臭生物除臭通風除臭通風除臭消滅臭源消滅臭源消除臭氣消除臭氣公廁除臭的兩條主要途徑第121頁/共186頁123通風除臭措施措施原因或作用設(shè) 置 合理 的 通風系統(tǒng)u在廁位間室頂設(shè)置通風口u自 然 通 風要比使用人工清新劑更有助于消除臭味u臭 氣 通 常沉積在地面上方60cm處u設(shè)置引到建筑體外部的透氣孔u在廁位間門的下部和下墻角增設(shè)透氣窗u廁位門與地面之間預留68厘米空隙第122頁/共186頁124方

60、法方法在局部設(shè)置雙層墻，雙層墻中設(shè)通風道原理原理利用機械通風與自然通風相結(jié)合形成室內(nèi)空氣的對流，使衛(wèi)生間內(nèi)常保有充足的新鮮空氣并把濁氣經(jīng)過排氣道排向公眾活動區(qū)以上的空氣層 通風建議措施日本阿蘇山頂?shù)男l(wèi)生間接近地面處安裝了排氣孔通風系統(tǒng)案例第123頁/共186頁125生物除臭措施除臭技術(shù)微生物除臭菌劑 原理經(jīng)過篩選并適當搭配的一組微生物經(jīng)過發(fā)酵后配制成微生物除臭菌劑，菌劑中的微生物及其代謝活性物質(zhì)能夠吸附和分解含硫和含氮等惡臭物質(zhì)，并能抑制生活垃圾中致臭微生物的活性，有效消除空氣中的惡臭。 第124頁/共186頁126生物除臭措施除臭技術(shù)除臭技術(shù)生物除臭設(shè)備原理原理利用微電場基因，對微生物菌種進