當前深圳房地產(chǎn)市場價格運行分析doc

1、當前深圳房地產(chǎn)市場價格運行分析 今年以來，我市房地產(chǎn)市場明顯火爆，房價不斷攀升。從樓盤推出情況看，局部新開樓盤認籌階段即形成排隊現(xiàn)象，個別樓盤認籌數(shù)量甚至高于實際供給量一倍以上。深圳樓市是否已經(jīng)失去理智？深圳房地產(chǎn)市場是否存在供給緊缺？等等一系列問題一時為社會各界高度關(guān)注。筆者認為，我市房地產(chǎn)市場一直保持著平穩(wěn)、理性的開展局面，而為了保證未來房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康開展，有必要對房價進行深入的分析和認識，以便準確把握我市房地產(chǎn)市場運行規(guī)律，使房地產(chǎn)經(jīng)濟繼續(xù)為我市經(jīng)濟社會的持續(xù)開展做出奉獻。一、當前房地產(chǎn)價格總體運行特征     今年13季度，隨著

2、宏觀經(jīng)濟的持續(xù)快速開展，深圳房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)景氣局面，市場銷售持續(xù)旺盛，房地產(chǎn)價格保持小幅上漲。根據(jù)我市房地產(chǎn)網(wǎng)上預(yù)售合同備案統(tǒng)計，2021年19月，全市住宅平均交易價格為5897元/平方米，與去年同期的5589元/平方米相比，上漲5.5%；商鋪平均交易價格為11995元/平方米，比去年同期下降了3.5%；寫字樓平均交易價格為9406元/平方米，比去年同期下降了8.5%。總體來看，住宅價格小幅上升，商鋪、寫字樓價格均出現(xiàn)一定幅度下降；由于住宅在房地產(chǎn)市場的份額占到90以上，住宅價格的波動根本代表了房地產(chǎn)價格的運行情況。從近幾年房價變化情況看，深圳房地產(chǎn)價格運行主要呈現(xiàn)如下特征：一房價持續(xù)小幅

3、上漲，且漲幅有遞增勢頭；價格季節(jié)性增長特點明顯，年底房價水平較高     2021年以來深圳房地產(chǎn)價格每年持續(xù)增長，以住宅為例，2021年全年住宅交易價格水平為5533元/平方米，2021年那么到達5680元/平方米，比上年增長了2.6；2021年前三個季度，住宅價格又比上年同期上漲了5.5。由此可見，近年來，深圳房價持續(xù)保持小幅上漲的勢頭，且漲幅不斷遞增，價位持續(xù)高攀，但增幅并不大。從2021年以來各月住宅價格看圖1，房價的季節(jié)性波動明顯，根本呈“12季度價位低平，34季度價格攀升的規(guī)律。2021年上半年住宅均價為每平方米5558元/平方米，

4、但下半年上升到5855元/平方米，上漲5.3。今年上半年，房價繼續(xù)呈現(xiàn)這種季節(jié)性變化規(guī)律見圖2，一季度住宅均價為5780元/平方米，二季度為5862元/平方米，三季度為6054元/平方米，環(huán)比增長率分別為二季度1.4、三季度3.3，尤其是三季度價格增長較快。比擬今年上半年與去年的價格水平，今年上半年全市住宅平均交易價格為5830元/平方米，盡管比去年上半年有一定幅度上漲，但比去年下半年降低了0.5，進一步表達了深圳房價“年初低位徘徊、年中持續(xù)攀升、年底高位運行的根本特征。圖1 20212021年各月住宅價格水平單位：元/m2     圖2 20

5、21年各季度住宅價格水比擬單位：元/m2二房地產(chǎn)市場價格結(jié)構(gòu)根本合理，仍是滿足中低收入者消費的群眾市場，但中高檔商品住宅需求有明顯上升趨勢     近年來，深圳房地產(chǎn)市場供給的商品房，根本呈現(xiàn)合理的價位比例，以滿足不同收入層次的消費者的梯度房地產(chǎn)消費。從2021年全年看見圖3， 6000元/平方米以下的住宅銷售面積占59%， 600010000元/平方米的住宅銷售面積占35%，10000元/平方米的住宅銷售面積僅占6%；2021年上半年，三項價格區(qū)間所占比例分別為60、32、8；2021年三季度見圖4，三項價格區(qū)間所占比例分別為55、35、10

6、。上述數(shù)據(jù)說明：6000元以下的中低價住宅占市場的大多數(shù)，10000元以上的高價位所占比例不超過10，占較小比例；低、中、高三個價位區(qū)間的比例根本合理，深圳的房地產(chǎn)市場仍是滿足中低收入者消費的群眾市場。圖3 2021年不同價位住宅銷售比例圖4 2021年三季度不同價位住宅銷售比例  但是也應(yīng)當看到，今年以來萬元以上的高價位住宅的銷量有明顯上升趨勢。主要原因在于隨著經(jīng)濟快速開展、人民生活水平不斷提高，近年來居民改善居住條件的愿望日益強烈，二次及二次以上置業(yè)的消費者增加較快。根據(jù)消費者抽樣調(diào)查，目前我市中高檔商品房較為集中的特區(qū)內(nèi)二次及二次以上置業(yè)者比例高達53，而首次置業(yè)者為

7、47，以改善居住條件為目的的消費群體數(shù)量首次超過了初次買房置業(yè)的群體。由于中高檔商品房需求旺盛，導(dǎo)致特區(qū)內(nèi)今年商品房供給增加，開盤數(shù)量較大。10月份我市秋交會參展樓盤情況說明：特區(qū)內(nèi)僅福田、南山的樓盤各占全部參展樓盤的35和30，而特區(qū)外兩區(qū)僅占20，進一步證明了中高檔商品房需求上升的趨勢。三特區(qū)內(nèi)外房地產(chǎn)價格總體保持一倍差距，但特區(qū)外價格上漲較快，與特區(qū)內(nèi)差距減小     由于深圳特區(qū)內(nèi)外在經(jīng)濟開展水平、城市化程度、根底設(shè)施配套等方面的較大差異，近幾年，特區(qū)外房地產(chǎn)市場的活潑程度一直低于特區(qū)內(nèi)，特區(qū)內(nèi)外房價也一直保持一倍以上的差異。如2021

8、年，特區(qū)內(nèi)福田、羅湖、南山三區(qū)住宅均價分別為8211元/m2、7746元/ m2、6282元/ m2，比2021年分別上漲6.5、16.1、4.3，房地產(chǎn)市場異?；鸨?；而特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)住宅房價僅為3768元/ m2、3487元/ m2，不僅價格基數(shù)低于特區(qū)內(nèi)一半以上，上升幅度也比擬小，僅比上年上漲2.3和3.23。 表1 2021年與2021年各區(qū)住宅價格比擬 自去年底以來，隨著市委、市政府加快特區(qū)外城市化進程系列政策的出臺、地鐵等根底設(shè)施建設(shè)的整體加快，加之特區(qū)內(nèi)土地資源消耗殆盡，特區(qū)外房地產(chǎn)市場已明顯活潑起來。今年19月，福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)住宅均價為7943

9、元/m2、7990元/ m2、6215元/ m2，分別比2021年同期上漲了1.2，9.1，0.9，但特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)房價分別到達4004元/ m2、3845元/ m2，比上年同期大幅上漲了8.5和13.5，特區(qū)內(nèi)外價格總體差距也由2021年的2倍減少到1.8倍，差距減小了10，特區(qū)外房價開始快速上升，與特區(qū)內(nèi)的價格差距逐漸減小，使區(qū)域房地產(chǎn)價格結(jié)構(gòu)開始趨于合理。四與國內(nèi)主要城市相比，深圳房價漲幅甚小，房地產(chǎn)市場運行更為平穩(wěn)、理性     從今年以來深圳、北京、上海、廣州等國內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場運行情況看見表2，18月深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資增

10、長幅度僅為7.6%，低于2021年的27.3和2021年的9.4，增幅明顯回落，而北京、上海上半年保持著25%的增長；深圳商品房施工面積比上年同期減少2.7%，竣工面積減少了26.9%，而北京、上海施工面積那么保持18左右的增長，竣工面積分別增長了66.5、12.7。與上述城市相比，深圳房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模已明顯減小，市場供給趨于穩(wěn)定。從商品房銷售情況看，上半年深圳商品房銷售面積同比增加20%，北京同期銷售增長40%，上海、廣州增長幅度都在10以上，四城市均保持著旺盛的市場需求。表2 2021年上半年深圳、北京、廣州、上海房地產(chǎn)主要數(shù)據(jù) 從住宅銷售價格看，上半年深圳住宅均價為5830元，比

11、去年同期上升了3.6%，增長幅度較小，北京市住宅價格同比上漲7.3%，上漲較大，而上海同期房價上漲19.2%，房價持續(xù)快速增長。此外，根據(jù)國家統(tǒng)計局今年二季度統(tǒng)計資料，國內(nèi)大中城市房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%，其中全國上海、寧波、天津、南京、重慶、杭州、沈陽、青島8個城市房價漲幅最高，均超過12%，上海房價漲幅最高到達21.4%，相對來說深圳房價上漲幅度很小，房地產(chǎn)市場運行較為平穩(wěn)。     從以上分析來看，今年以來我市房價總體運行平穩(wěn)；盡管局部區(qū)域房價上漲較快，但全市價格上漲幅度仍在合理范圍內(nèi)；房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)以滿足群眾需求為主的合

12、理價格梯度，普通商品房繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位；房地產(chǎn)價格總體保持理性波動。二、當前房價運行中存在的問題     盡管今年我市房價總體保持理性波動，但市場運行中還是存在一些問題。從今年19月實際銷售情況看，特區(qū)內(nèi)外幾乎沒有不熱銷的工程，似乎今年樓市只有買不到的樓盤，而沒有賣不出的樓盤。尤其是特區(qū)內(nèi)外的熱點片區(qū)，如特區(qū)內(nèi)的華僑城、紅樹灣、香蜜湖，特區(qū)外的龍華、橫崗、龍崗中心城等，多數(shù)新開的樓盤認籌階段即形成排隊現(xiàn)象，個別樓盤認籌數(shù)量甚至高于實際供給量一倍以上。樓市的熱銷，似乎不給消費者任何遲疑空間，為排一個號，要找中介老總、開發(fā)公司老板，甚至找政府官員去

13、說情，更不要說打折點數(shù)的優(yōu)惠。在這種情況下，熱點片區(qū)、熱點樓盤房價也勁漲。特區(qū)外個別片區(qū)，比去年底上漲600700元，漲幅高達20；特區(qū)內(nèi)華僑城、香蜜湖的相當一局部大戶型樓盤價格開盤定價就到萬元以上，個別樓盤邊售邊漲，1、2個月就漲了600元左右。     局部片區(qū)房價的快速上漲，引發(fā)了業(yè)界的深入思考。盡管深圳土地稀少是客觀事實，近兩年土地供給減少、特區(qū)內(nèi)沒批地也是主要的影響因素，但房地產(chǎn)市場難道沒有炒做現(xiàn)象嗎？從有關(guān)樓盤銷售情況的調(diào)查看，盡管自用或投資出租占了多數(shù)，但仍有相當一局部認籌是出于炒房目的。個別認籌者不僅“一盤多認，甚至還存在“多盤

14、多認，只要有新盤通過各種關(guān)系也要先占個號。還有相當一局部樓盤銷售說明，局部房地產(chǎn)開發(fā)商、中介商也參與了樓盤炒做，局部樓盤排隊、熱銷情況與開發(fā)商、中介商的推介、宣傳、暗示有一定關(guān)系。這樣勢必造成相當一局部不明情況的消費者心里恐慌、頭腦發(fā)熱、跟風(fēng)買房。     由此可見，今年以來我市局部熱點片區(qū)房價的較快上漲，與房地產(chǎn)市場炒做有一定關(guān)系。目前，政府有關(guān)部門及其他機構(gòu)已開始重視這個問題，也采取了一定措施對個別工程的炒做進行了調(diào)查、處理。在此，筆者也呼吁廣闊消費者和房地產(chǎn)業(yè)界需理性分析市場、理性看待房地產(chǎn)買賣。如同股市一樣，房地產(chǎn)價格也有漲有跌，不可能

15、一直上漲。在當前房地產(chǎn)市場供給比擬充足、供求關(guān)系比擬合理的前提下，盲目漲價未必會引起廣闊消費者認同，反而隨著今后新開盤上升、供給增長和房價回穩(wěn)，使投機者受到損失。三、關(guān)于我市房價波動影響因素的思考     房地產(chǎn)價格的形成，與構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品價值的土地、建材以及開發(fā)建造活動等各種本錢因素密切相關(guān)，但市場經(jīng)濟條件下，房價的波動主要取決于房地產(chǎn)有效需求和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化。     從房地產(chǎn)有效需求因素看，影響深圳房價波動的一個重要因素在于房價與居民收入水平的關(guān)系。根據(jù)國際通行標準，開展中國家房

16、價收入比處在36倍時，房價與經(jīng)濟開展程度和居民的實際收入水平相協(xié)調(diào)，住房潛在需求方可轉(zhuǎn)化為有效需求。從表3所列歷年深圳房價收入比的情況看，1999年以前，深圳市家庭年均收入與購置一套商品住宅的平均價格差距較大根本在7倍以上，一定程度上限制了居民的購房能力。1999年以后，房價收入比根本在6倍左右或6倍以內(nèi)，即使在房價增長較快的近兩年，該指標仍保持在6倍以內(nèi)。這首先得益于深圳經(jīng)濟的快速開展使得人民生活水平大幅提高，房價即使增長，也與居民收入水平更快速的增長相去甚遠20222021年深圳家庭收入水平增長達10，房價增長在3以內(nèi)，即對此最好的詮釋。表3 深圳市歷年居民房價收入比情況 

17、60;    由此可見，近年來深圳房地產(chǎn)市場需求日益旺盛，很大程度上是取決于經(jīng)濟開展的速度及其帶來的人民收入水平的提高，這是深圳房地產(chǎn)市場得以持續(xù)開展的根本影響因素，也是房價合理形成和理性波動的重要根底。 從市場供求關(guān)系對房價的影響看，房地產(chǎn)市場供給與需求在總量上的平衡和結(jié)構(gòu)上的合理，對房價有著極重要的影響。上世紀90年代初期的房地產(chǎn)熱，首先是由于供給過剩，直接造成房地產(chǎn)積壓嚴重、空置上升，進而導(dǎo)致房價下跌、造成金融風(fēng)險、房地產(chǎn)泡沫破滅。因此，保持房地產(chǎn)市場供求在總量和結(jié)構(gòu)上平衡，是保證房地產(chǎn)市場健康運行、房價合理波動的根底。 

18、60;    從近年來深圳房地產(chǎn)市場需求看，2021年以來深圳房地產(chǎn)保持著旺盛的需求趨勢，20212021年，每年新建商品房需求根本保持800萬平方米，增長率在1020之間；2021年，住宅需求持續(xù)旺盛，上半年新建住宅銷售面積增長到達15。深圳房地產(chǎn)需求的持續(xù)增長，與人口的高速機械增長和居民改善居住條件愿望日益強烈密切相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計，2021年全市常住人口達557.41萬人，比上年增長10.5，并高于前幾年7左右的增長速度。人口規(guī)模的急劇增長，極大的增加了房地產(chǎn)市場需求，而在深圳居住到達一定時間的居民，在經(jīng)濟條件不斷改善的條件下，換大房、換新房等改善居住水

19、平的愿望不斷強烈，不僅促進了新房銷量的增長，也使二手房有了巨大的市場，今年上半年全市二手住宅銷量增長高達63即為最好的例證。      與需求持續(xù)增長相比，近年來深圳的房地產(chǎn)供給一直保持穩(wěn)健的態(tài)勢。2021年，針對深圳房地產(chǎn)市場供給過快、房地產(chǎn)市場存在開展過熱的隱患，我市實行了三年房地產(chǎn)用地緊縮政策，每年新增商品房用地供給壓縮到前幾年平均水平的三分之一，房地產(chǎn)供給增長過快的勢頭得到明顯控制。同時，在緊縮的土地政策作用下，存量土地大量入市，兩年多時間里累計消化量到達427公頃，減少了其隨機入市對房地產(chǎn)市場的沖擊。從近兩年房地產(chǎn)供給量看，

20、每年商品住宅施工規(guī)模保持2000萬平方米，考慮到開工到預(yù)售約2年的周期，每年平均可供給商品住宅1000萬平方米，加上每年約100200萬平方米的空置量，不僅可以滿足現(xiàn)實800萬平方米的新建商品房需求，還有一定程度的充裕，便于消費者選擇住房，保證買方市場的局面和房價的穩(wěn)定。       由此可見，目前我市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持著供求平衡、結(jié)構(gòu)合理的局面，房地產(chǎn)市場供給充足并得到了有效的控制，這對保證今后房價合理的波動，具有積極的意義和作用。      但是，我們也應(yīng)當認識到，房價波

21、動不僅取決于收入水平和供求關(guān)系的影響，而城市開展的各種根底資源配置，尤其是土地資源供給，對房價未來變化起著關(guān)鍵的作用。特別是對于深圳這個土地資源相當稀缺的城市，在人口持續(xù)高速增長的前提下，未來兩年房地產(chǎn)市場需求仍將保持10左右的高速增長，每年需要新建商品住宅約900萬平方米。一旦今后房地產(chǎn)用地供給緊缺，住房供給將會減少，在需求持續(xù)旺盛的前提下，供求平衡的局面將被打破，從而影響房地產(chǎn)市場的健康開展，并對我市經(jīng)濟社會開展帶來不良影響。這就需要政府具有較高的調(diào)控水平，即保證各個經(jīng)濟開展部門和產(chǎn)業(yè)對土地的需求，也能滿足房地產(chǎn)市場對土地資源的需求。這樣，就能從根本上解決房價過快的上漲和炒做問題，繼續(xù)保證

22、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、理性的開展局面。四、我市房地產(chǎn)價格未來調(diào)控的建議      在市場經(jīng)濟條件下，對房價的調(diào)控，可以靠財稅、金融等間接手段。但是考慮到房地產(chǎn)對國計民生的重要意義，即使興旺國家或地區(qū)也采取方案、審批等行政手段強制干預(yù)市場。如香港在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)需求旺盛、價格上升時，即增加供地、抑止房價；而市場供給過剩、價格下跌時，即減少批租、保證市場的穩(wěn)定。鑒于我市土地資源極度稀缺及市場機制仍在進一步完善過程中，政府利用土地資源，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，對我市房地產(chǎn)市場和房價的穩(wěn)定將具有積極的意義和作用。   &#

23、160;  如前所述，今后兩年，我市每年房地產(chǎn)市場新房需求保持在900萬平方米。按照平均容積率3及形成批準預(yù)售滯后期2年計算，假設(shè)滿足當年需求，兩年前需供給房地產(chǎn)用地3平方公里左右。2022年后，由于100號令和94號文的出臺，新出讓房地產(chǎn)用地一律采取招標拍賣、掛牌方式，加之2021年下半年施行房地產(chǎn)用地3年緊縮期，近3年每年新增房地產(chǎn)用地供給控制在1個平方公里左右，其形成的市場新增供給僅為300萬平方米左右。20212021年，由于每年平均消化了約兩平方公里的存量土地，在一定程度上補足了新增用地的缺乏，滿足每年900萬平方米商品房需求。但是，隨著存量的不斷消耗，存量土地入

24、市越來越少，今年上半年僅為47萬平方米，預(yù)計年底能到達100萬平方米，加上100萬的新增房地產(chǎn)用地，合計總量僅能到達2平方公里，僅能形成約600萬的新房供給，難以滿足兩年后900萬的新增住宅需求。此外，由于開展商和消費者的心理預(yù)期對房地產(chǎn)價格較大影響，而未來供求關(guān)系不平衡的預(yù)期，將產(chǎn)生價格的現(xiàn)時波動，引起房價在近期繼續(xù)上漲。      因此，我市在房地產(chǎn)用地三年調(diào)控已取得階段性成效的條件下，目前應(yīng)當考慮未來市場供給壓力，停止房地產(chǎn)用地緊縮政策，積極增加房地產(chǎn)用地供給，以滿足今后日益旺盛的市場需求。為此，筆者提出以下建議：一從明年起調(diào)整

25、全市土地供給結(jié)構(gòu)，適當增加房地產(chǎn)用地，今后兩年保持房地產(chǎn)用地1.52平方公里的供給規(guī)模      首先，應(yīng)從總量上適當增加，在明年的土地使用權(quán)出讓方案中增加0.51平方公里的房地產(chǎn)用地，使全年房地產(chǎn)用地供給到達1.52平方公里左右，以滿足兩年后市場對房地產(chǎn)需求，防止房地產(chǎn)供給鏈條斷裂。      其次，對每年土地供給結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。這既包括在今后每年全市土地供給總量不變的前提下，適當壓縮目前占地比例極大的工業(yè)用地；也包括恢復(fù)特區(qū)內(nèi)已停止兩年的房地產(chǎn)用地供給，以解決羅湖、福田兩區(qū)土地開發(fā)殆盡、房地產(chǎn)供給減少、價格快速上升的問題。可以考慮出讓紅樹灣片區(qū)等片區(qū)的政府預(yù)留地。      此外，針對住宅需求旺盛，而非住宅物業(yè)供大于求的問題，在明年制定土地使用權(quán)出讓方案時，適當增加商品住宅的供地規(guī)模，減少商業(yè)用房、辦公樓用地的供給。二加快對歷史遺留問題的土地的處置，加快閑置土地的消化，積極促進存量房地產(chǎn)用地進入市場