房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的財(cái)稅必修課

1、房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的財(cái)稅必修課房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的財(cái)稅必修課前言前言 -房地產(chǎn)開發(fā)流程中涉及財(cái)稅的九個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)介紹房地產(chǎn)開發(fā)涉及財(cái)稅人員重要節(jié)點(diǎn)財(cái)務(wù)重要節(jié)點(diǎn)8、竣工驗(yàn)收備案9、交房稅收重要節(jié)點(diǎn)1、簽訂土地出讓合同2、設(shè)立項(xiàng)目公司7、預(yù)售許可證8、竣工驗(yàn)收備案融資重要節(jié)點(diǎn)1、簽訂土地出讓合同3、發(fā)改委立項(xiàng)4、取得建設(shè)用地許可證5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證6、建設(shè)工程施工許可證7、預(yù)售許可證集團(tuán)承擔(dān)政策中心、輔導(dǎo)中心、管控中心，建立標(biāo)準(zhǔn)，輸出制度，流程監(jiān)控1、避稅地稅收返還談判2、招聘人員3、建立財(cái)務(wù)制度、流程融融資資預(yù)預(yù)售售清清算算開開辦辦立項(xiàng)三證齊上會(huì)，四證齊提款甲供材土地分割抵押1、制訂銷售流程，開盤

2、演練2、按揭回款3、貸款還款4、預(yù)售后稅收風(fēng)險(xiǎn)升高5、預(yù)售前資金投入最大化6、銷售定價(jià)企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)突然升高資本化停止1、土地增值稅清算2、企業(yè)所得稅清算3、打包注銷交交房房竣竣工工會(huì)計(jì)收入、成本結(jié)轉(zhuǎn)第三部分第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)流程稅收管控房地產(chǎn)開發(fā)流程稅收管控 一、拿地階段 【案例2-1】 甲房地產(chǎn)公司注冊(cè)在A市，到異地城市B市購(gòu)得土地一塊，面積7萬(wàn)平米；土地出讓合同約定土地凈價(jià)70000萬(wàn)，市政建設(shè)配套1000萬(wàn)，有線電視配套費(fèi)800萬(wàn)，土地出讓合同總額71800萬(wàn)元，由甲一次性支付給財(cái)政局，合同簽訂時(shí)點(diǎn)2012年6月18日，合同約定交地時(shí)點(diǎn)2012年12月18日。2012年8月1日，甲一

3、次性支付財(cái)政局71 800萬(wàn)元，由財(cái)政局統(tǒng)一開具土地出讓金收據(jù)。 項(xiàng)目公司乙于2012.9.11日設(shè)立后，甲、乙、國(guó)土局三方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將購(gòu)地主體由甲房地產(chǎn)公司變更為開發(fā)該地塊的項(xiàng)目公司殼主體乙公司。當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚?元/平米年，契稅稅率為3%。 1、合同簽訂，變更拿地主體，變更收據(jù) 2、出讓合同交印花稅，變更合同不交印花稅 3、土地使用稅 合同約定2011年5月交地，結(jié)果2010年5月交地，土地使用稅什么時(shí)候交？ 什么時(shí)候停止？ 異地拿地，土地使用稅什么時(shí)候交？由誰(shuí)交？ 4、費(fèi)用交不交契稅？財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中幾個(gè)問題的批復(fù) 2.doc （二）過戶 契稅 土地總價(jià)*3% 如果是

4、毛地，含前期開發(fā)費(fèi)用，但是操作過程中許多契稅都漏了，是由于管理的漏洞 自建的房屋辦初始產(chǎn)證不交契稅 【案例2-2】 、無(wú)土地權(quán)的拆遷補(bǔ)償 是否免營(yíng)業(yè)稅及土增、契稅？ 租來(lái)蓮花堤拆遷案 免契稅 土增 營(yíng)業(yè)稅并且是轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)。 后來(lái)產(chǎn)生了違約金 違約金交不交營(yíng)業(yè)稅？土增？【例2-3】A公司2008年5月開發(fā)某項(xiàng)目（屬于城中村改造），該項(xiàng)目用地面積21000平方米，住宅建筑面積為31900平方米，可供銷售面積29000平方米，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷售或使用。該項(xiàng)目于2009年5月完工。2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷

5、房面積共7900平方米。2010年1月正式對(duì)外銷售，并于當(dāng)月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格為7000元/平方米，取得銷售收入14770萬(wàn)元。 該項(xiàng)目工程已竣工決算，開發(fā)成本為6400萬(wàn)元。其中，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為零，前期工程費(fèi)700萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)3200萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1600萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)200萬(wàn)元，開發(fā)間接費(fèi)300萬(wàn)元，向某公司借款的利息400萬(wàn)元（假定不超過金融企業(yè)同類同期貸款利率）。 【案例2-4】 甲房地產(chǎn)公司通過出讓的方式購(gòu)得土地一塊，土地價(jià)格20000萬(wàn)元，同時(shí)出讓合同約定，該土地上有乙公司的建筑物5000萬(wàn)，甲公司需支付財(cái)政局20000萬(wàn)土地

6、款，乙公司建筑物補(bǔ)償款5000萬(wàn)，乙公司建筑物無(wú)產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)?shù)仄醵惗惵?%。 問題：甲公司應(yīng)該按問題：甲公司應(yīng)該按20000萬(wàn)還是萬(wàn)還是25000萬(wàn)萬(wàn)作為契稅的計(jì)稅依據(jù)？作為契稅的計(jì)稅依據(jù)？ 【案例2-5】 甲房地產(chǎn)公司將一塊投資而來(lái)的工業(yè)用地變性為商業(yè)，補(bǔ)交土地出讓金10000億，簽訂土地變性合同。 二、公司設(shè)立 【案例3-1】 甲房地產(chǎn)集團(tuán)是一家在新加坡上市的房地產(chǎn)集團(tuán)公司，2011年3月1日在A城市的CBD區(qū)域（位于B鎮(zhèn)）拍得土地一塊，用于建造五星級(jí)酒店、商業(yè)、寫字樓，投資總額3億美元。設(shè)立項(xiàng)目公司乙公司來(lái)開發(fā)運(yùn)作該地塊，于2011年6月18日取得工商執(zhí)照，2012年2月1日總包進(jìn)場(chǎng)開工，

7、2012年12月1日預(yù)售取得第一筆收入。1、稅收返還2、開辦期止點(diǎn)根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)稅收減免管理辦法（試行）的通知（國(guó)稅發(fā)2005129號(hào)第十五條第（二）款規(guī)定：“新辦企業(yè)減免稅執(zhí)行起始時(shí)間的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之日是指納稅人取得第一筆收入之日。”，部分人士認(rèn)為房地產(chǎn)公司開辦期自2012年12月1日預(yù)售取得第一筆收入作為開辦期的結(jié)束，這種觀點(diǎn)主要受工商企業(yè)納稅觀念的影響。根據(jù)國(guó)稅總局2010年04月27日問題解答：企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的年度”，應(yīng)是指企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)投入使用開始的年度，或者對(duì)外經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開始年度。因而認(rèn)為2012年2月1日總包進(jìn)場(chǎng)開工作為開辦期的結(jié)束。根據(jù)國(guó)稅發(fā)1995153號(hào)：“專業(yè)從事

8、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè),應(yīng)以其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目之日,確定為稅法實(shí)施細(xì)則第七十四條規(guī)定的實(shí)際開始生產(chǎn),經(jīng)營(yíng)之日.如其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的日期是在營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日之前,則應(yīng)以其營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為稅法實(shí)施細(xì)則第七十四條規(guī)定的實(shí)際開始生產(chǎn),經(jīng)營(yíng)之日.”因而，外資房地產(chǎn)公司的開辦期止點(diǎn)是有明確規(guī)定的，即“首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目之日，如其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的日期是在營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日之前,則應(yīng)以其營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為稅法實(shí)施細(xì)則第七十四條規(guī)定的實(shí)際開始生產(chǎn),經(jīng)營(yíng)之日.”。因而案例3-1中，開辦期以2011年6月18日取得工商執(zhí)照作為開辦期的結(jié)束。筆者傾向于這種觀點(diǎn)，同時(shí)

9、筆者原操作過的項(xiàng)目公司及新企業(yè)所得稅法下新設(shè)項(xiàng)目公司，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)開辦期的把握都持這種觀點(diǎn)。最具爭(zhēng)議的問題在于，國(guó)稅發(fā)1995153號(hào)是原外商投資企業(yè)所得稅法體制下的配套文件，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)沒有法定的效力。 三、設(shè)計(jì)與建造 【案例4-1】 香港設(shè)計(jì)公司乙公司為甲房地產(chǎn)公司提供概念設(shè)計(jì)服務(wù)，甲公司需支付人民幣1000萬(wàn)港幣，乙公司共計(jì)派員來(lái)華一次，時(shí)間為2012年2月1日-2012年2月18日。 1、常設(shè)機(jī)構(gòu)的判定與稅收管轄權(quán) 協(xié)定就是稅盾 2、六個(gè)月怎么算 ？ 廢了舊的，新的沒說(shuō)，因?yàn)楣こ填?個(gè)月的方法與原方法不同，原方法僅用于派遣性勞務(wù)的6個(gè)月判定。 外國(guó)企業(yè)為境內(nèi)某項(xiàng)目提供服務(wù)（包括咨詢服務(wù)），以

10、該企業(yè)派其雇員為實(shí)施服務(wù)項(xiàng)目第一次抵達(dá)境內(nèi)的月份起直到完成服務(wù)項(xiàng)目雇員最后離開境內(nèi)的月份作為計(jì)算期間，在此期間如連續(xù)30天沒有雇員在境內(nèi)從事服務(wù)活動(dòng)，可扣除一個(gè)月，按此計(jì)算超過6個(gè)月的，即為在華構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)。 183怎么算 實(shí)際停留天數(shù)，全部算關(guān)于判定納稅義務(wù)時(shí)如何計(jì)算在中國(guó)境內(nèi)居住天數(shù)問題 對(duì)在中國(guó)境內(nèi)無(wú)住所的個(gè)人，需要計(jì)算確定其在中國(guó)境內(nèi)居住天數(shù)，以便依照稅法和協(xié)定或安排的規(guī)定判定其在華負(fù)有何種納稅義務(wù)時(shí)，均應(yīng)以該個(gè)人實(shí)際在華逗留天數(shù)計(jì)算。上述個(gè)人入境、離境、往返或多次往返境內(nèi)外的當(dāng)日，均按一天計(jì)算其在華實(shí)際逗留天數(shù)。 二、關(guān)于對(duì)個(gè)人入、離境當(dāng)日如何計(jì)算在中國(guó)境內(nèi)實(shí)際工作期間的問題 對(duì)在中

11、國(guó)境內(nèi)、境外機(jī)構(gòu)同時(shí)擔(dān)任職務(wù)或僅在境外機(jī)構(gòu)任職的境內(nèi)無(wú)住所個(gè)人，在按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在中國(guó)境內(nèi)無(wú)住所的個(gè)人計(jì)算繳納個(gè)人所得稅若干具體問題的通知（國(guó)稅函發(fā)1995125號(hào)）第一條的規(guī)定計(jì)算其境內(nèi)工作期間時(shí)，對(duì)其入境、離境、往返或多次往返境內(nèi)外的當(dāng)日，均按半天計(jì)算為在華實(shí)際工作天數(shù)。 國(guó)稅發(fā)【2004】97 3、183天是限于同一個(gè)公司的同一個(gè)業(yè)務(wù)的派遣性勞務(wù)？如果是相似業(yè)務(wù)，可以認(rèn)為構(gòu)成實(shí)體性常設(shè)機(jī)構(gòu)，所以全部征收。如果不同性質(zhì)的業(yè)務(wù)，可以認(rèn)為不構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)。4、如果是常設(shè)機(jī)構(gòu)，就有個(gè)人所得稅，按147來(lái)征收。提供合同及外方的工資證明。 【案例4-2】 甲公司是一個(gè)特級(jí)資質(zhì)的建筑集團(tuán)公司，注冊(cè)地

12、在N市H區(qū)，具有豐富的建筑經(jīng)驗(yàn)，是許多著名地產(chǎn)商的總包單位，在與房地產(chǎn)公司接觸的過程中，學(xué)習(xí)了房地產(chǎn)開發(fā)的間接經(jīng)驗(yàn)，因而自己組建房地產(chǎn)公司乙公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。從整個(gè)集團(tuán)層面，建筑商與開發(fā)商合二為一，同時(shí)建筑公司的管理能力很強(qiáng)，許多部門都是一套人馬兩塊牌子。 甲供材 四、融資 【案例4-4】2011年房地產(chǎn)受金融調(diào)控影響嚴(yán)重，融資困難，甲集團(tuán)公司以集團(tuán)公司名義并以流動(dòng)貸款的形式從銀行借款3億，然后轉(zhuǎn)貸給乙房地產(chǎn)公司使用，同時(shí)從丙公司抽調(diào)資金2億給乙公司使用。當(dāng)年甲集團(tuán)公司3億流動(dòng)貸款產(chǎn)生600萬(wàn)元銀行利息費(fèi)用，甲集團(tuán)公司與丙公司未向乙公司收取利息。甲、乙、丙三公司企業(yè)所得稅率為25%，也不享受

13、稅收優(yōu)惠。 委代印花稅 統(tǒng)借統(tǒng)還 關(guān)聯(lián)方的往來(lái) 三個(gè)視同銷售（都是反避稅條款） (一)單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人；(二)單位或者個(gè)人自己新建(以下簡(jiǎn)稱自建)建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為； （三）以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。 國(guó)稅發(fā)【】號(hào) 信托融資的分類 1、股權(quán)融資 2、債權(quán)融資 3、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資 五、銷售 【案例5-1】甲房地產(chǎn)公司成立購(gòu)房俱樂部，每人交5萬(wàn)元入會(huì)費(fèi)成為會(huì)員，樓盤開盤預(yù)售，購(gòu)房者可以5萬(wàn)元入會(huì)費(fèi)抵10萬(wàn)元購(gòu)房?jī)r(jià)，不購(gòu)房者全款退還入會(huì)費(fèi)5萬(wàn)元。2012年6月19日，甲房地產(chǎn)公司一次性收取會(huì)員費(fèi)1000萬(wàn)元，201

14、2年9月19日，甲房地產(chǎn)公司取得預(yù)售證開盤銷售，800萬(wàn)元會(huì)員費(fèi)由于簽訂銷售合同而轉(zhuǎn)為房款并申報(bào)納稅，同時(shí)退還會(huì)員費(fèi)200萬(wàn)元。 企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)按照銷售方式不同，分別確認(rèn)收入一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理

15、轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 傭金或手續(xù)費(fèi)的扣除傭金或手續(xù)費(fèi)的扣除企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的按照關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知（財(cái)稅200929號(hào)）第一條第二款“其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額。境外機(jī)構(gòu)幫助國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，屬于向國(guó)內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù)，按照規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付境外銷售費(fèi)用時(shí)，應(yīng)該代扣代繳5%的營(yíng)業(yè)稅、10%的企業(yè)所得稅。 ？以前

16、的招待費(fèi)如何處理？ 各省不同。 福州市國(guó)稅局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）的補(bǔ)充意見 四、2008年1月1日前新辦的內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)廣告宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)未結(jié)轉(zhuǎn)完的可按原規(guī)定(國(guó)稅發(fā)200631號(hào))繼續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)扣除；2008年1月1日后新辦的房地產(chǎn)企業(yè)廣告宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)按現(xiàn)行規(guī)定扣除。 無(wú)收入的招待費(fèi)處理與廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)不同。25 廣告及業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)如何處理？ 1 稅法規(guī)定 （2） (條例)第四十四條企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)

17、轉(zhuǎn)扣除 （3）關(guān)于企業(yè)所得稅執(zhí)行中若干稅務(wù)處理問題的通知（國(guó)稅函2009202號(hào)）第一條 企業(yè)在計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等費(fèi)用扣除限額時(shí)，其銷售（營(yíng)業(yè)）收入額應(yīng)包括實(shí)施條例第二十五條規(guī)定的視同銷售（營(yíng)業(yè)）收入額。 （4）關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知（國(guó)稅函200998號(hào)）第七條：企業(yè)在2008年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費(fèi)，2008年實(shí)行新稅法后，其尚未扣除的余額，加上當(dāng)年度新發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)后，按照新稅法規(guī)定的比例計(jì)算扣除。 2 會(huì)計(jì)規(guī)定：廣告費(fèi)及業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)可以據(jù)實(shí)列支。思考：預(yù)售收入如何作為招待費(fèi)、廣告費(fèi)的基數(shù)？思考：預(yù)售收入如何作為招待費(fèi)、廣告

18、費(fèi)的基數(shù)？ 如何填表？ 作為視同銷售，在附表三收入中再調(diào)減，這樣既可以將視同銷售作為三項(xiàng)費(fèi)用的基數(shù)，同時(shí)將收入真實(shí)還原。 思考：當(dāng)年的預(yù)收款轉(zhuǎn)收入與以前年度的預(yù)收款轉(zhuǎn)收入按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率交的所得稅在年度申報(bào)表上是如何處理的？思考：調(diào)增，調(diào)減到底調(diào)什么？1、未完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅毛利額計(jì)入應(yīng)納稅所得額的計(jì)算 本期納稅調(diào)整增加額=本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率-（本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加+本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的土地增值稅） 本期納稅調(diào)整減少額=本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入額預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率-（本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的

19、營(yíng)業(yè)稅金及附加+本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的土地增值稅） 2、其他財(cái)稅差異 思考：預(yù)繳時(shí)的調(diào)節(jié)手法是不是構(gòu)成偷稅？ 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)未按期預(yù)繳所得稅加收滯納金問題國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)未按期預(yù)繳所得稅加收滯納金問題的批復(fù)的批復(fù)（國(guó)稅函發(fā)1995593號(hào)）： 根據(jù)稅收征收管理法第二十條及企業(yè)所得稅暫行條例第十五條的規(guī)定，對(duì)納稅人未按規(guī)定的繳庫(kù)期限預(yù)繳所得稅的，應(yīng)視同滯納行為處理，除責(zé)令其限期繳納稅款外，同時(shí)按規(guī)定加收滯納金同時(shí)按規(guī)定加收滯納金 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在企業(yè)所得稅預(yù)繳中對(duì)偷稅行為如何認(rèn)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在企業(yè)所得稅預(yù)繳中對(duì)偷稅行為如何認(rèn)定問題的復(fù)函定問題的復(fù)函

20、（國(guó)稅函發(fā)19968號(hào)）： 企業(yè)所得稅是采取“按年計(jì)算，分期預(yù)繳，年終匯算清繳”的辦法征收的，預(yù)繳是為了保證稅款均衡入庫(kù)的一種手段。企業(yè)的收入和費(fèi)用列支要到企業(yè)的一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后才能準(zhǔn)確計(jì)算出來(lái)，平時(shí)在預(yù)繳中無(wú)論是采用按納稅期限的實(shí)際數(shù)預(yù)繳，還是按上一年度應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，或者按其他方法預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問題。因此，企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不應(yīng)作為偷稅處理。企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不應(yīng)作為偷稅處理。 【案例5-2】 2011年底，隨著金融調(diào)控越來(lái)越緊，甲房地產(chǎn)公司決定加大購(gòu)房?jī)?yōu)惠力度，推出了購(gòu)房送奔馳SMART的活動(dòng)，合同約定，對(duì)總價(jià)超過200萬(wàn)元的房屋業(yè)主，每

21、戶送奔馳SMART一輛，市價(jià)20萬(wàn)元。總計(jì)銷售回籠資金10 000萬(wàn)，送出奔馳SMART汽車50輛，市價(jià)1000萬(wàn)元。 【例5-4】 甲房地產(chǎn)公司是一個(gè)專業(yè)從事高檔精裝住宅的房地產(chǎn)開發(fā)商，所開發(fā)住宅A樓盤只完成硬裝部分，空調(diào)、整體廚柜采購(gòu)成本2000萬(wàn)，不附送床、桌椅等可移動(dòng)家具。但是有四間樣板房為了體現(xiàn)展示效果，采購(gòu)床、桌椅、家電、軟裝等，采購(gòu)成本120萬(wàn)。2012年房屋全部銷售完畢，簽訂房屋銷售合同開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。假設(shè)空調(diào)、整體廚柜、床、桌椅、家電、軟裝等現(xiàn)市價(jià)與采購(gòu)成本相同。 【例5-5】 T房地產(chǎn)公司與客戶簽訂購(gòu)房保證書約定，客戶支付資金50萬(wàn)給T房地產(chǎn)公司以約定價(jià)格鎖定某單元房屋

22、,可以待T房地產(chǎn)公司取是預(yù)售證后有兩種選擇權(quán)：選擇一，50萬(wàn)元轉(zhuǎn)作房款，雙方簽訂購(gòu)房合同；選擇二，T房地產(chǎn)公司可以將該房屋正式再銷售給其他客戶，但是實(shí)際銷售價(jià)格與原客戶的約定價(jià)格的差額雙方按八二比例分成，原客戶取得價(jià)格差額的80%，因而T房地產(chǎn)公司共支付8000萬(wàn)資金給原客戶，原客戶開具個(gè)人收據(jù)給T房地產(chǎn)公司。 售樓處、樣板房 根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文第二十七條規(guī)定，“開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等

23、。 房產(chǎn)稅、土增、企業(yè)所得稅 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)（國(guó)稅函（國(guó)稅函2009342號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)產(chǎn)品無(wú)論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完無(wú)論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工工(竣工竣工)備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品

24、計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年(完工年度完工年度)應(yīng)納稅應(yīng)納稅所得額。所得額。 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù)包括入住手續(xù))或已開始實(shí)際投入使用?；蛞验_始實(shí)際投入使用。 合作建房 六 竣工階段 除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： （1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備

25、案 (2) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用 (3) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 與老31號(hào)文件相比，完工的三個(gè)條件基本相同，采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。 再次重申：不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。 思考：1、完工與未完工對(duì)于稽查來(lái)說(shuō)有什么區(qū)別？不查成本 ，只查收入 2、竣工證明材料是指什么？ 3、竣工材料的報(bào)送時(shí)間會(huì)帶來(lái)什么涉稅后果？ 4、現(xiàn)在仍有籌建期嗎？ 5、會(huì)計(jì)上以交房作為收入的確認(rèn)，稅收上以竣工備案并取得備案表作為收入的實(shí)現(xiàn) 6 需要計(jì)算收入與成本，并進(jìn)行配比成本的分?jǐn)?“計(jì)稅成本”是與會(huì)計(jì)核算的“開發(fā)成本”是相對(duì)應(yīng)的概念。開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)

26、則歸集和分配土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。最大區(qū)別在于歸集成本費(fèi)用的依據(jù)不同，前者的依據(jù)是稅收政策與規(guī)定，后者依據(jù)的是會(huì)計(jì)制度與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。兩者從金額上講，一般說(shuō)來(lái)后者大于前者。從所得稅匯算清繳角度看，計(jì)稅成本是唯一的，會(huì)計(jì)處理與稅收政策不一致，應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整。 計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則：成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 1、可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，

27、然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。 2、分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。3、功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。4、定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。5、成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。6、權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本對(duì)象由企業(yè)

28、在開工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。成本計(jì)算的關(guān)鍵點(diǎn) 成本對(duì)象可以按一幢建筑物，也可以按一個(gè)小區(qū)。 區(qū)別是，成本對(duì)象越大，就沒有共同成本及共同的開發(fā)間接費(fèi)。 因而成本對(duì)象越大越好。1、計(jì)算流程2、分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn) 可售建筑面積 建筑面積 土地使用權(quán)投影面積 預(yù)算成本或直接成本 土地增值稅、所得稅行文前提是：成本按建筑面積分?jǐn)?，然后按建筑面積的性質(zhì)進(jìn)行二次分?jǐn)偂５强梢园纯墒劢ㄖ娣e分?jǐn)偂?可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本成本對(duì)象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本

29、 成本的籌劃 1、人為的切分成本 銷售與自持的綜合體項(xiàng)目 原則上增加共用材料(例如潔具、共用電力設(shè)備、地下基礎(chǔ))的招標(biāo)與合同簽訂，增加共同成本的基數(shù)，以利于后期的分?jǐn)偂?在一二期存在相同施工單位的情況下，增加一期住宅的取費(fèi)基數(shù)，減少二期的工程成本。 2、企業(yè)所得稅 成本可以預(yù)提 10%計(jì)提 公共配套設(shè)施按項(xiàng)目明細(xì)填列，并附送公共配套設(shè)施承諾建造且不可撤銷的相關(guān)資料。公共配套設(shè)施是指非營(yíng)利且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主,或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所。 【案例5-3】 內(nèi)資A房地產(chǎn)公司開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，地上建筑面積110

30、00平方米（其中可以辦出產(chǎn)權(quán)證的建筑面積10000平方米，辦不出產(chǎn)權(quán)證的架空層建筑面積1000平方米），地下建筑面積1000平方米（無(wú)產(chǎn)權(quán)證且非人防工程）。該項(xiàng)目建安成本5000萬(wàn)元，土地成本3000萬(wàn)元，有產(chǎn)權(quán)證建筑面積10000平方方已全部銷售完畢，因而A企業(yè)將全部成本8000萬(wàn)計(jì)入銷售成本。 A房地產(chǎn)公司將架空層和地下建筑改建成車庫(kù)，架空層1000平方米全部用于車位出租，地下車庫(kù)中800平方米銷售給業(yè)主（銷售收入800萬(wàn)元）,200平方米A公司用于車位出租。 成本的二次調(diào)整 二次甚至三次調(diào)整是地產(chǎn)成本的特色。 1、土地增值稅 國(guó)稅發(fā)2007132號(hào)-土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則指南第三十三

31、條 扣除項(xiàng)目的認(rèn)定八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目審核（二）清算后與清算前的有關(guān)成本總額發(fā)生了較大變化，影響單位建筑面積成本費(fèi)用變動(dòng)的，應(yīng)考慮重新啟動(dòng)清算程序，變更原清算結(jié)果。 2、企業(yè)所得稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)發(fā)票不足金額據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，是指不包括甲供材料的金額。預(yù)提費(fèi)用最高不得超過合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過本條款規(guī)定的合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后實(shí)際支付時(shí)可按規(guī)定稅前扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)通知第三十二條第二款預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，如售房合同、協(xié)議、廣告，或政

32、府相關(guān)文件等明確建造期限而逾期未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未有明確建造期限的，則在該開發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明文期限外，預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過3年；超過3年未上交的，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，以后年度實(shí)際支付時(shí)準(zhǔn)予在稅前扣除。 七 交房 1、會(huì)計(jì)上確認(rèn)收入 2、土地增值稅清算 3、為了利潤(rùn)操縱，未竣工房屋強(qiáng)行交房給物業(yè)公司，帳面做了利潤(rùn)。 可以銷售舊房、新房 或者先租后售 車庫(kù)的處理 無(wú)產(chǎn)證的車庫(kù)可以先銷售給物業(yè)公司，降低增值率 八 營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié) 租金收入 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得