房地產(chǎn)估價概述

1、房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務第一章第一章 房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價概論估價概論 n主講：周盟農(nóng)主講：周盟農(nóng) 聯(lián)系聯(lián)系n第一節(jié)第一節(jié) 對房地產(chǎn)估價的基本認識對房地產(chǎn)估價的基本認識n第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的要素房地產(chǎn)估價的要素n第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價估價概述概述 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務第一節(jié)第一節(jié) 對房地產(chǎn)估價的基本認識對房地產(chǎn)估價的基本認識n一房地產(chǎn)估價的概念一房地產(chǎn)估價的概念( (引子鏈接）引子鏈接）n房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構接受他人委托，為是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構接受他人委托，為了特定目的，遵循公認的原則，按

2、照嚴謹?shù)某绦?，依?jù)有關法律法規(guī)和了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹?shù)某绦?，依?jù)有關法律法規(guī)和標準，在合理的假設下，運用科學的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的標準，在合理的假設下，運用科學的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷，并提供相關專業(yè)意見的活動。特定價值進行分析、測算和判斷，并提供相關專業(yè)意見的活動。n（1 1）房地產(chǎn)估價的要素）房地產(chǎn)估價的要素n定義中涉及的估價當事人、估價目的、估價對象、估價時點、價值定義中涉及的估價當事人、估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價依據(jù)、估價假設、估價原則、估價程序、估價方法和估價結(jié)類型、估價依據(jù)、估價假設、估價原則、估價程序

3、、估價方法和估價結(jié)果，是房地產(chǎn)估價的要素。果，是房地產(chǎn)估價的要素。n（2 2）“分析分析”、“測算測算”和和“判斷判斷”房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務n【例例1.11.1】房地產(chǎn)估價從某種意義上講是（房地產(chǎn)估價從某種意義上講是（ ）房地產(chǎn)的價值。）房地產(chǎn)的價值。20072007年真題年真題 nA A發(fā)明發(fā)明 B B發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn) C C創(chuàng)造創(chuàng)造 D D隱定隱定n【答案答案】B Bn【解析解析】房地產(chǎn)估價是基于房地產(chǎn)價值本來就存在，房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價是基于房地產(chǎn)價值本來就存在，房地產(chǎn)估價師只是運用自己掌握的估價理論知識、積累的估價實踐經(jīng)驗估價師只是運用自己掌握的估價理論知識、積累的估價

4、實踐經(jīng)驗去去“發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)”它，而不是去它，而不是去“發(fā)明發(fā)明”或或“創(chuàng)造創(chuàng)造”，更不是把自己主，更不是把自己主觀想象的某個觀想象的某個“數(shù)值數(shù)值”強加給估價對象。強加給估價對象。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務二房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術二房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術n（1 1）正確的房地產(chǎn)價值分析、測算和判斷必須依靠科學）正確的房地產(chǎn)價值分析、測算和判斷必須依靠科學的估價理論和方法，但又不能完全拘泥于這些理論和方法，還的估價理論和方法，但又不能完全拘泥于這些理論和方法，還必須依靠房地產(chǎn)估價師的實踐經(jīng)驗；必須依靠房地產(chǎn)估價師的實踐經(jīng)驗；n（2 2）每種估價方法都是從

5、某個角度或者某個方面建立起）每種估價方法都是從某個角度或者某個方面建立起來的，它們或多或少存在一些局限性。在估價實務中要求采用來的，它們或多或少存在一些局限性。在估價實務中要求采用兩種以上估價方法進行估價，就是出于對不同估價方法局限性兩種以上估價方法進行估價，就是出于對不同估價方法局限性的調(diào)整和綜合平衡的考慮；的調(diào)整和綜合平衡的考慮；n（3 3）最終的估價結(jié)果是否客觀合理，依賴于房地產(chǎn)估價）最終的估價結(jié)果是否客觀合理，依賴于房地產(chǎn)估價師綜合判斷藝術水平的高低。師綜合判斷藝術水平的高低。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務三、房地產(chǎn)估價的必要性三、房地產(chǎn)估價的必要性n1 1專業(yè)估價存

6、在的基本前提專業(yè)估價存在的基本前提n一種資產(chǎn)只有同時具有一種資產(chǎn)只有同時具有“獨一無二獨一無二”和和“價值量大價值量大”兩兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。個特性，才真正需要專業(yè)估價。其原因為：其原因為：n（1 1）一種資產(chǎn)如果不具有獨一無二的特性，相同的很）一種資產(chǎn)如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法便可多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法便可以得知，就不需要專業(yè)估價。以得知，就不需要專業(yè)估價。n（2 2）一種資產(chǎn)雖然具有獨一無二的特性，但如果價值）一種資產(chǎn)雖然具有獨一無二的特性，但如果價值量不夠大，聘請專業(yè)機構或?qū)I(yè)人員估價的花費與資產(chǎn)

7、本身量不夠大，聘請專業(yè)機構或?qū)I(yè)人員估價的花費與資產(chǎn)本身的價值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價值，聘請專業(yè)機構的價值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價值，聘請專業(yè)機構或?qū)I(yè)人員估價顯得不經(jīng)濟，則也不需要專業(yè)估價?；?qū)I(yè)人員估價顯得不經(jīng)濟，則也不需要專業(yè)估價。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務n【例例1.2】房地產(chǎn)的獨一無二特性導致了（房地產(chǎn)的獨一無二特性導致了（ ）。）。2007年真題年真題nA難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給nB房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭nC房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式nD房地產(chǎn)價格

8、千差萬別并容易受交易者個別因素的影響房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響nE房地產(chǎn)價值量大房地產(chǎn)價值量大n【答案答案】ABCDn【解析解析】獨一無二特性也稱為獨特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個別獨一無二特性也稱為獨特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個別性。房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供性。房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而不同房地產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場不能實給，從而不同房地產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭，房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者的個別因素的現(xiàn)完全競爭，房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者的個別因素的影響。此外，盡管有

9、樣板房、樣板間、售樓書、沙盤、照片等，影響。此外，盡管有樣板房、樣板間、售樓書、沙盤、照片等，房地產(chǎn)交易不適宜采取樣品交易方式，而必須到交易對象實地觀房地產(chǎn)交易不適宜采取樣品交易方式，而必須到交易對象實地觀察、感受或體驗，房地產(chǎn)估價也必須到估價對象實地查看。察、感受或體驗，房地產(chǎn)估價也必須到估價對象實地查看。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務2 2房地產(chǎn)需要專業(yè)估價房地產(chǎn)需要專業(yè)估價n真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術品、礦產(chǎn)資源、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些和藝術品、礦產(chǎn)資源、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設備、無形資產(chǎn)等。機器設備、無形資產(chǎn)等。n

10、市場交易條件下，房地產(chǎn)市場是典型的市場交易條件下，房地產(chǎn)市場是典型的不不完全市場完全市場。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務為什么房地產(chǎn)市場通常被視為典型的為什么房地產(chǎn)市場通常被視為典型的不完全市場？不完全市場？n在經(jīng)濟學上，“完全市場”必須同時具備的條件： n （1 1）同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買；）同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買；n（2 2）買者和賣者的人數(shù)眾多；）買者和賣者的人數(shù)眾多；n（3 3）買者和賣者都有進出市場的自由；）買者和賣者都有進出市場的自由；n（4 4）買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格；）買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，

11、并能預測未來的價格；n（5 5）就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的；）就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的；n（6 6）買者和賣者無串通共謀行為；）買者和賣者無串通共謀行為；n（7 7）消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；）消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；n（8 8）商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。）商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。n一個市場如果不符合上述八條中的任何一條，就是不完全市場。房地產(chǎn)作為一個市場如果不符合上述八條中的任何一條，就是不完全市場。房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復雜的特性不符合第（商品，其品質(zhì)各不相同和復雜的

12、特性不符合第（1 1）條、第（）條、第（4 4）條和（）條和（8 8）條。）條。因此，房地產(chǎn)市場通常被視為典型的不完全市場。因此，房地產(chǎn)市場通常被視為典型的不完全市場。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務3 3房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體n（1 1）房地產(chǎn)）房地產(chǎn)“量大面廣量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少。，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少。n房地產(chǎn)數(shù)量龐大。在一個國家或地區(qū)的全部財富中，房地產(chǎn)一般房地產(chǎn)數(shù)量龐大。在一個國家或地區(qū)的全部財富中，房地產(chǎn)一般占占50%50%70%70%，即其他各類財富之和也不及房地產(chǎn)一項，僅占，即其他各類財富之和也不及房地產(chǎn)一項，僅

13、占30%30%50%50%。房地產(chǎn)也是家庭財產(chǎn)的最重要組成部分。房地產(chǎn)也是家庭財產(chǎn)的最重要組成部分。n在其他資產(chǎn)中，許多資產(chǎn)不同時具有在其他資產(chǎn)中，許多資產(chǎn)不同時具有“獨一無二獨一無二”和和“價值量大價值量大”兩個特性而不需要專業(yè)估價。兩個特性而不需要專業(yè)估價。n（2 2）房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。）房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。n房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要多在轉(zhuǎn)讓的情況下需要估價。房地產(chǎn)除房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要多在轉(zhuǎn)讓的情況下需要估價。房地產(chǎn)除了發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，還普遍發(fā)生租賃、抵押、征收、征用、課稅、分割、了發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，還普遍發(fā)生租

14、賃、抵押、征收、征用、課稅、分割、損害賠償、保險等活動也都需要估價。損害賠償、保險等活動也都需要估價。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務n（3 3）房地產(chǎn)估價普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服）房地產(chǎn)估價普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身。務，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身。n因為房地產(chǎn)估價師不僅懂得房地產(chǎn)價值及因為房地產(chǎn)估價師不僅懂得房地產(chǎn)價值及其評估，而且具備有關房地產(chǎn)價格及其影響因其評估，而且具備有關房地產(chǎn)價格及其影響因素的專業(yè)知識和經(jīng)驗，了解房地產(chǎn)市場行情，素的專業(yè)知識和經(jīng)驗，了解房地產(chǎn)市場行情，所以，房地產(chǎn)估價師也是所以，房地產(chǎn)估價師也是“房地產(chǎn)價格專

15、家房地產(chǎn)價格專家”、“房地產(chǎn)市場分析專家房地產(chǎn)市場分析專家”、“房地產(chǎn)投資顧房地產(chǎn)投資顧問問”。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的要素房地產(chǎn)估價的要素n一、估價當事人一、估價當事人n估價當事人是指與估價活動有直接關系的單位和估價當事人是指與估價活動有直接關系的單位和個人，包括房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機構和估價委個人，包括房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機構和估價委托人。其中，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構是估價托人。其中，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構是估價服務的提供者，是估價主體；估價委托人是估價服務服務的提供者，是估價主體；估價委托人是估價服務的直接需求者，是估

16、價服務的直接對象。的直接需求者，是估價服務的直接對象。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務二、估價目的二、估價目的n 估價目的估價目的（appraisal purposeappraisal purpose）是指一個估）是指一個估價項目中估價委托人對估價報告的預期用途，通俗價項目中估價委托人對估價報告的預期用途，通俗地說，是估價委托人將要拿未來完成后的估價報告地說，是估價委托人將要拿未來完成后的估價報告去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或者民事行為、行政行為的需要。動或者民事行為、行政行為的需要。n任何估價項目都有估價目的，并且

17、估價目的來任何估價項目都有估價目的，并且估價目的來源于委托人的真實估價需要。一個估價項目通常只源于委托人的真實估價需要。一個估價項目通常只有一個估價目的。有一個估價目的。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務三、估價對象三、估價對象n估價對象估價對象（subject propertysubject property）即估價客體，也）即估價客體，也稱為被估價房地產(chǎn)（稱為被估價房地產(chǎn)（property being appraisedproperty being appraised）、）、估價標的，當為房屋所有權和建設用地使用權以外的估價標的，當為房屋所有權和建設用地使用權以外的某種房地產(chǎn)

18、權利時，例如租賃權、某種房地產(chǎn)權利時，例如租賃權、地役權、抵押權地役權、抵押權時，時，可稱為被估價權利，是指一個估價項目中需要評估其可稱為被估價權利，是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權利及相關其他財產(chǎn)。價值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權利及相關其他財產(chǎn)。n概括起來，房地產(chǎn)估價對象有土地、房屋、構筑物、概括起來，房地產(chǎn)估價對象有土地、房屋、構筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等。房地產(chǎn)等。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務四、估價時點四、估價時點n估價時點估價時點（valuation datevaluatio

19、n date，appraisal appraisal datedate）又稱為價值日期（）又稱為價值日期（date of valuedate of value）、）、估價基準日，是指一個估價項目中由估價目的估價基準日，是指一個估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應的時間。決定的需要評估的價值所對應的時間。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務五、價值類型五、價值類型n價值類型（價值類型（types of valuetypes of value）有兩種含義，）有兩種含義，一是指價值的種類，二是指一個估價項目中由一是指價值的種類，二是指一個估價項目中由估價目的決定的需要評估的具體

20、某種類型的價估價目的決定的需要評估的具體某種類型的價值值特定價值。特定價值。n價值類型主要有價值類型主要有市場價值、快速變現(xiàn)價值、市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、殘余價值和投資價值謹慎價值、在用價值、殘余價值和投資價值。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務六、估價依據(jù)六、估價依據(jù)n估價依據(jù)估價依據(jù)是指一個估價項目中估價所依據(jù)的有是指一個估價項目中估價所依據(jù)的有關法律法規(guī)和標準，包括有關法律、行政法規(guī)、最關法律法規(guī)和標準，包括有關法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關司法解釋、高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關司法解釋、估價對象所在地的地方性法規(guī)、國務院

21、所屬部門頒估價對象所在地的地方性法規(guī)、國務院所屬部門頒發(fā)的有關部門規(guī)章和政策、估價對象所在地的國家發(fā)的有關部門規(guī)章和政策、估價對象所在地的國家機關頒發(fā)的有關地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)機關頒發(fā)的有關地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價的國家標準、行業(yè)標準、指導意見和估價對象估價的國家標準、行業(yè)標準、指導意見和估價對象所在地的地方標準等。所在地的地方標準等。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務七、估價假設七、估價假設n估價假設估價假設是指一個估價項目中估價師對那是指一個估價項目中估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作

22、出的某種假定，以及對于由明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現(xiàn)狀不同之處作出的說明。象現(xiàn)狀不同之處作出的說明。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務八、估價原則八、估價原則n1 1定義定義n估價原則估價原則（appraisal principleappraisal principle）是指在房地產(chǎn)估價的反復實踐）是指在房地產(chǎn)估價的反復實踐和理論探索中，在認識房地產(chǎn)價格形成和變動的客觀規(guī)律的基礎上，總和理論探索中，在認識房地產(chǎn)價格形成和變動的客觀規(guī)律的基礎上，總結(jié)、提煉出的一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價

23、所應依據(jù)的法則或標準。結(jié)、提煉出的一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價所應依據(jù)的法則或標準。n2 2房地產(chǎn)估價原則房地產(chǎn)估價原則n（1 1）獨立、客觀、公正原則；）獨立、客觀、公正原則；n（2 2）合法原則；）合法原則；n（3 3）最高最佳利用原則；）最高最佳利用原則；n（4 4）估價時點原則；）估價時點原則；n（5 5）替代原則；）替代原則；n（6 6）謹慎原則。）謹慎原則。 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務九、估價程序九、估價程序n基本程序：n1獲取估價業(yè)務；n2受理估價委托；n3制定估價作業(yè)方案；n4搜集估價所需資料；n5查看估價對象；n6分析估價對象價值；n 7測算估價對象價值

24、；n 8判斷估價對象價值；n 9撰寫估價報告；n10內(nèi)部審核估價報告；n11交付估價報告；n12估價資料歸檔。 n估價程序估價程序（appraisal process）是指完成一個估）是指完成一個估價項目所需要做的各項工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)價項目所需要做的各項工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。系排列出的先后次序。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務十、估價方法十、估價方法n 房地產(chǎn)估價應當采用科學的方法（房地產(chǎn)估價應當采用科學的方法（appraisal appraisal approachapproach）進行嚴謹?shù)臏y算，不能單憑估價師的經(jīng)驗）進行嚴謹?shù)臏y算，不能單憑估

25、價師的經(jīng)驗進行主觀判斷。進行主觀判斷。n美、英的基本估價方法美、英的基本估價方法n（1 1）美國體系為成本法、市場比較法、收益法三種；）美國體系為成本法、市場比較法、收益法三種；n（2 2）英國體系為比較法、投資法、剩余法、利潤法、）英國體系為比較法、投資法、剩余法、利潤法、承包商法五種。承包商法五種。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務十一、估價結(jié)果十一、估價結(jié)果n估價結(jié)果是指估價師分析、測算和判斷出的估估價結(jié)果是指估價師分析、測算和判斷出的估價對象價值及提供的相關專業(yè)意見。價對象價值及提供的相關專業(yè)意見。n估價師和估價機構不能在估價結(jié)果上遷就估價師和估價機構不能在估價結(jié)果上遷就

26、“客客戶滿意戶滿意”；不能在未估價之前就征求估價委托人或；不能在未估價之前就征求估價委托人或其他估價利害關系人對估價結(jié)果的意見，也不能在其他估價利害關系人對估價結(jié)果的意見，也不能在完成估價之前與他們討論估價結(jié)果，因為這有可能完成估價之前與他們討論估價結(jié)果，因為這有可能影響估價獨立、客觀、公正地進行；更不得迎合估影響估價獨立、客觀、公正地進行；更不得迎合估價委托人的高估或者低估要求來爭取估價業(yè)務。價委托人的高估或者低估要求來爭取估價業(yè)務。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價估價概述概述 n一、房地產(chǎn)及相關概念一、房地產(chǎn)及相關概念n1 1、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)：

27、是房屋建筑物和土地的總稱。國：是房屋建筑物和土地的總稱。國外稱不動產(chǎn)，香港慣用外稱不動產(chǎn)，香港慣用“物業(yè)物業(yè)”。它是。它是實物、實物、權益和區(qū)位三者的結(jié)合體。權益和區(qū)位三者的結(jié)合體。 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務2 2、土地、土壤和地產(chǎn)、土地、土壤和地產(chǎn)n土地土地：土地是地球陸地表面上，由地貌、：土地是地球陸地表面上，由地貌、土壤、水文、氣候和植被等全部自然地理土壤、水文、氣候和植被等全部自然地理要素以及人類活動對它們作用的結(jié)果所組要素以及人類活動對它們作用的結(jié)果所組成的自然和經(jīng)濟的綜合體。成的自然和經(jīng)濟的綜合體。n土壤土壤：土壤是指能夠產(chǎn)生植物收獲的陸地：土壤是指能夠產(chǎn)生

28、植物收獲的陸地疏松表層。疏松表層。n地產(chǎn)地產(chǎn)：地產(chǎn)即土地資產(chǎn)，是指具有權益屬：地產(chǎn)即土地資產(chǎn)，是指具有權益屬性的土地，是能夠帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資性的土地，是能夠帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。源。 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務（1 1）土地和土壤的區(qū)別：）土地和土壤的區(qū)別：na.a.從相互關系上看，土壤僅是土地的一個組成從相互關系上看，土壤僅是土地的一個組成要素，即土地包含土壤；要素，即土地包含土壤；nb.b.從本質(zhì)特征上看，土壤的本質(zhì)是肥力，而土從本質(zhì)特征上看，土壤的本質(zhì)是肥力，而土地本質(zhì)特征是生產(chǎn)力，它是在特定管理制度下地本質(zhì)特征是生產(chǎn)力，它是在特定管理制度下的某種用途的生產(chǎn)能

29、力；的某種用途的生產(chǎn)能力；nc.c.從形態(tài)結(jié)構上看，土地是由地上層、地表層從形態(tài)結(jié)構上看，土地是由地上層、地表層和地下層組成的立體垂直剖面，而土壤只是其和地下層組成的立體垂直剖面，而土壤只是其地表層的一部分。地表層的一部分。 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務（2 2）地產(chǎn)、土地、房地產(chǎn)、不動）地產(chǎn)、土地、房地產(chǎn)、不動產(chǎn)之間關系產(chǎn)之間關系 土地 與房屋不相關之地產(chǎn) 地產(chǎn) 土地財產(chǎn)權利 與房屋相關之地產(chǎn) 不動產(chǎn) 房屋建筑物及其財產(chǎn)權利 房屋建筑物的附屬物及其財產(chǎn)權利 房產(chǎn) 房屋建筑物與橋梁、道路、大壩 與土地尚未分離的農(nóng)作物、林木、種子等 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評

30、估實務3 3、土地的自然特性：、土地的自然特性： n（1 1）生產(chǎn)性；）生產(chǎn)性；n（2 2）地域性；）地域性；n（3 3）時間變化性；）時間變化性；n（4 4）永續(xù)利用性；）永續(xù)利用性；n（5 5）面積的有限性）面積的有限性房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務4 4、建筑物的特性：、建筑物的特性：n（1 1） 不可移動性；不可移動性；n（2 2） 產(chǎn)權邊界的復雜性；產(chǎn)權邊界的復雜性；n（3 3） 功能的變異性；功能的變異性；n（4 4） 共生性；共生性；房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務二、房地產(chǎn)的特點二、房地產(chǎn)的特點n1 1、地產(chǎn)的稀缺性和房產(chǎn)的固定性。、地產(chǎn)的稀缺

31、性和房產(chǎn)的固定性。n2 2、地產(chǎn)的永久性和房產(chǎn)的有限性；、地產(chǎn)的永久性和房產(chǎn)的有限性；n3 3、土地的差異性和價格的多樣性；、土地的差異性和價格的多樣性；n4 4、價值上的昂貴性和社會位置的可變性；、價值上的昂貴性和社會位置的可變性；n5 5、房地產(chǎn)合并和分割的可能性；、房地產(chǎn)合并和分割的可能性；n6 6、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)保值增值保值增值與與交易的交易的相互影響相互影響性；性；n7 7、房地產(chǎn)使用權的期限性和使用范圍的限制、房地產(chǎn)使用權的期限性和使用范圍的限制性；性； 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)的期限性房地產(chǎn)的期限性n我國法律規(guī)定。居住用地我國法律規(guī)定。居住用地707

32、0年，工業(yè)用地年，工業(yè)用地5050年，文化、教育、科學、衛(wèi)生年，文化、教育、科學、衛(wèi)生5050年；商業(yè)旅年；商業(yè)旅游娛樂用地游娛樂用地4040年，其它綜合用地年，其它綜合用地5050年。年。 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)的限制性房地產(chǎn)的限制性n建筑容積率建筑容積率：在建設用地范圍內(nèi)所有建筑物地：在建設用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比率。或者率。或者: :容積率容積率= =建筑總面積建筑總面積/ /土地總面積土地總面積n建筑覆蓋率建筑覆蓋率：指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積：指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之

33、和與規(guī)劃建設用地的比率。亦稱建筑密度。之和與規(guī)劃建設用地的比率。亦稱建筑密度。n綠地率綠地率：是指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積：是指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。與規(guī)劃建設用地面積之比。n開發(fā)商提出開發(fā)商提出“綠化率綠化率”一詞，其實是不規(guī)范的用詞，國家有關園林綠化用語準確的只有一詞，其實是不規(guī)范的用詞，國家有關園林綠化用語準確的只有“綠綠地率地率”和和“綠化覆蓋率綠化覆蓋率”兩種說法。兩種說法。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務三、房地產(chǎn)三、房地產(chǎn)實物、權益和區(qū)位的含義實物、權益和區(qū)位的含義 n（1 1）房地產(chǎn)房地產(chǎn)實物實物：房地產(chǎn)實物是指房地房地產(chǎn)實物是

34、指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分產(chǎn)中看得見、摸得著的部分 。n分為有形的實體、該實體的質(zhì)量以及該實分為有形的實體、該實體的質(zhì)量以及該實體組合完成的功能等方面。體組合完成的功能等方面。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務（2 2）房地產(chǎn)權益房地產(chǎn)權益 n房地產(chǎn)權益房地產(chǎn)權益 ：房地產(chǎn)權房地產(chǎn)權益是指房地產(chǎn)中無形的、益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權利（來的權利（rights）、）、利益（利益（interests）和收）和收益（益（benefits）。）。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務（3 3）房

35、地產(chǎn)區(qū)位房地產(chǎn)區(qū)位 n房地產(chǎn)區(qū)位房地產(chǎn)區(qū)位:（location）是指一宗房地產(chǎn)與）是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等方面。配套設施等方面。 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述n（1）坐落）坐落 例如，估價對象位于例如，估價對象位于市市區(qū)區(qū)路（大街、大道）路（大街、大道）號，其位置見位置圖。號，其位置見位置圖。n（2）方位）方位 說明估價對象在某個較大區(qū)域（如所在城市）中的方向和位置。說明估價對象

36、在某個較大區(qū)域（如所在城市）中的方向和位置。n（3）距離）距離 說明估價對象與重要場所的遠近。說明估價對象與重要場所的遠近。n（4）朝向）朝向 說明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶等正對著的方向。說明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶等正對著的方向。n（5）樓層）樓層 當估價對象為某幢房屋中的某層、某套時，說明其所在的樓層。當估價對象為某幢房屋中的某層、某套時，說明其所在的樓層。 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務閱讀閱讀房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分, ,在一個國家和地在一個國家和地區(qū)國民經(jīng)濟中

37、，房地產(chǎn)業(yè)有著重要的地位和作用。它區(qū)國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)有著重要的地位和作用。它既是國民經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)和先導產(chǎn)業(yè)，在一定時空條既是國民經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)和先導產(chǎn)業(yè)，在一定時空條件下，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。件下，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2009年，全年，全球房地產(chǎn)投資額為球房地產(chǎn)投資額為3650億美元，中國的數(shù)額為億美元，中國的數(shù)額為1562億美元，與上年相比增幅超過億美元，與上年相比增幅超過倍，約占全球的四成。倍，約占全球的四成。 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位圖表：圖表：房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重房地產(chǎn)投資占

38、固定資產(chǎn)投資的比重房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務近年房地產(chǎn)投資額年度20062007200820092010投資額（億元）15,909 19,42325,28931,20336,232房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務 房地產(chǎn)評估業(yè)現(xiàn)狀及存在的問題房地產(chǎn)評估業(yè)現(xiàn)狀及存在的問題房地產(chǎn)估價業(yè)在我國是一個新興的行業(yè)房地產(chǎn)估價業(yè)在我國是一個新興的行業(yè), ,無論是理論還是實際操作都不成熟。無論是理論還是實際操作都不成熟。( (到到現(xiàn)在只有十多年的歷史現(xiàn)在只有十多年的歷史) )目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)還不完全適應目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)還不完全適應房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要房地產(chǎn)

39、市場快速發(fā)展的需要, ,還存在一些還存在一些不容忽視的問題。不容忽視的問題。 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務現(xiàn)狀現(xiàn)狀:房地產(chǎn)投資激增房地產(chǎn)投資激增 中國房地產(chǎn)行業(yè)在中國房地產(chǎn)行業(yè)在2002200220042004三年間實現(xiàn)了高速發(fā)展三年間實現(xiàn)了高速發(fā)展和規(guī)模化擴張。房地產(chǎn)開發(fā)投資額從和規(guī)模化擴張。房地產(chǎn)開發(fā)投資額從20022002年的年的7736.427736.42億元增至億元增至20042004年的年的13158.2513158.25億元，增幅高達億元，增幅高達70.08%70.08%商商品房施工面積從品房施工面積從20022002年的年的9.289.28億平方米增至億平方

40、米增至20042004年的年的14.0514.05億平方米，增幅達億平方米，增幅達51.42%; 51.42%; 2007年全國共完成年全國共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資額25280億元，增長億元，增長30%，增速上升，增速上升7.4個百分點，高于其他行業(yè)的投資增速；占城鎮(zhèn)總投個百分點，高于其他行業(yè)的投資增速；占城鎮(zhèn)總投資比重高達資比重高達21.5%。2008年全國房地產(chǎn)投資達年全國房地產(chǎn)投資達3.06萬億元，同比增長萬億元，同比增長20.9%，其中商品住宅投資，其中商品住宅投資2.2萬萬億元，同比增長億元，同比增長22.6%。 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務 評估存在

41、的問題評估存在的問題條塊分割嚴重，收費標準與評估規(guī)程各異條塊分割嚴重，收費標準與評估規(guī)程各異 評估機構評估機構“小馬拉大車小馬拉大車” 中介機構之間惡性競爭中介機構之間惡性競爭有爭議的評估結(jié)果得不到及時、公正、合理的處理有爭議的評估結(jié)果得不到及時、公正、合理的處理 中介機構不按核準的資質(zhì)和范圍執(zhí)業(yè)中介機構不按核準的資質(zhì)和范圍執(zhí)業(yè) 專業(yè)估價人員數(shù)量不足專業(yè)估價人員數(shù)量不足, ,專業(yè)水平有待進一步提高專業(yè)水平有待進一步提高 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務閱讀閱讀 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場n房地產(chǎn)市場是個什么樣的市場房地產(chǎn)市場是個什么樣的市場?n一段時間來，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展成為

42、一段時間來，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展成為了人們普遍關注的熱點。但在相當多的討論中，了人們普遍關注的熱點。但在相當多的討論中，好像住房問題和房地產(chǎn)市場的問題、市場和政好像住房問題和房地產(chǎn)市場的問題、市場和政策的問題、風險和策的問題、風險和“泡沫泡沫”的問題總是被有意的問題總是被有意或無意地混淆在了一塊兒。究竟什么是房地產(chǎn)或無意地混淆在了一塊兒。究竟什么是房地產(chǎn)市場市場 ? ?房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場n完整的房地產(chǎn)市場包括地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場兩完整的房地產(chǎn)市場包括地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場兩個部分。房產(chǎn)市場又可分為交易新房的一級市個部分。房產(chǎn)市場又可分為交易新房的

43、一級市場，交易舊房的二級市場，交易使用權、居住場，交易舊房的二級市場，交易使用權、居住權或經(jīng)營權的租賃市場。按照交易對象的用途權或經(jīng)營權的租賃市場。按照交易對象的用途分，可分為住宅市場、商用房市場、工業(yè)用房分，可分為住宅市場、商用房市場、工業(yè)用房市場等專業(yè)市場。按照與交易過程的結(jié)合關系市場等專業(yè)市場。按照與交易過程的結(jié)合關系分，還可進一步延伸出房地產(chǎn)金融市場、保險分，還可進一步延伸出房地產(chǎn)金融市場、保險市場、中介服務市場等。市場、中介服務市場等。 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務（一）房地產(chǎn)市場中的矛盾（一）房地產(chǎn)市場中的矛盾n首先，是大部分城市居民進入住房條件迅速改首先，是大

44、部分城市居民進入住房條件迅速改善期，而少部分人無力改善。善期，而少部分人無力改善。 n目前并非僅僅是富人在改善住房條件。一個明目前并非僅僅是富人在改善住房條件。一個明顯的趨勢是，中等收入階層以上的社會群體、顯的趨勢是，中等收入階層以上的社會群體、機關事業(yè)單位職工在房改之后進入了一個依靠機關事業(yè)單位職工在房改之后進入了一個依靠市場改善住房條件的加速期。近期調(diào)研報告顯市場改善住房條件的加速期。近期調(diào)研報告顯示，年收入示，年收入4 4萬萬1010萬元之間的家庭占市場購萬元之間的家庭占市場購房者已成為推動房價上漲的主要需求群體。房者已成為推動房價上漲的主要需求群體。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房

45、地產(chǎn)評估實務（一）房地產(chǎn)市場中的矛盾（一）房地產(chǎn)市場中的矛盾n特別值得提出的是，這部分群體的購房動機中，特別值得提出的是，這部分群體的購房動機中，投資正在取代自用成為主要動機。近年來，城投資正在取代自用成為主要動機。近年來，城鎮(zhèn)居民人均住房面積的不斷提高，主要是由這鎮(zhèn)居民人均住房面積的不斷提高，主要是由這部分人群的住房條件改善推動的。但一個不可部分人群的住房條件改善推動的。但一個不可忽視的事實是，城鎮(zhèn)人均住房面積的快速增長忽視的事實是，城鎮(zhèn)人均住房面積的快速增長掩蓋了另一部分低收入群體住房條件改善陷于掩蓋了另一部分低收入群體住房條件改善陷于停滯的狀況。一部分人改善加速而另一部分人停滯的狀況。一

46、部分人改善加速而另一部分人改善無望。我國房地產(chǎn)市場上改善無望。我國房地產(chǎn)市場上“購銷兩旺購銷兩旺”的的現(xiàn)實和日益強烈的現(xiàn)實和日益強烈的“價格過高價格過高”呼聲之間矛盾呼聲之間矛盾由此而生。由此而生。房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務（一）房地產(chǎn)市場中的矛盾（一）房地產(chǎn)市場中的矛盾n其次是代際之間的矛盾。其次是代際之間的矛盾。n在前期的改革中，大部分中老年職工都在不同在前期的改革中，大部分中老年職工都在不同程度上受惠于了住房制度改革。從總體看，程度上受惠于了住房制度改革。從總體看，“買不起房買不起房”呼聲最高的人群之一，實際上是呼聲最高的人群之一，實際上是工作時間不長的年輕人群體。

47、工作時間不長的年輕人群體?！叭司娣e人均面積”掩掩蓋了這部分群體要求獨立而居，但又收入偏低、蓋了這部分群體要求獨立而居，但又收入偏低、積蓄較少的困難。積蓄較少的困難。 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務（一）房地產(chǎn)市場中的矛盾（一）房地產(chǎn)市場中的矛盾n再次是資源閑置和低端市場供給嚴重不足的矛再次是資源閑置和低端市場供給嚴重不足的矛盾。盾。n長期以來，人們比較關注的空置率主要和已建長期以來，人們比較關注的空置率主要和已建成未售出的增量資源之間的關系。實際上，目成未售出的增量資源之間的關系。實際上，目前我國的城鎮(zhèn)中存在著相當大量前我國的城鎮(zhèn)中存在著相當大量“很少有人住很少有人住”或或

48、“只有很少人住只有很少人住”的閑置存量資源。城鎮(zhèn)人的閑置存量資源。城鎮(zhèn)人均住房面積和城鎮(zhèn)住房困難群體的比重明顯不均住房面積和城鎮(zhèn)住房困難群體的比重明顯不相稱，原因之一就在于一部分存量資源閑置狀相稱，原因之一就在于一部分存量資源閑置狀況嚴重。同時二級市場和租賃市場發(fā)育嚴重不況嚴重。同時二級市場和租賃市場發(fā)育嚴重不足。足。 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估實務房地產(chǎn)評估實務（二）區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間的矛盾（二）區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間的矛盾 n在我國很多地方，相當一部分需求并非僅僅出于增加在我國很多地方，相當一部分需求并非僅僅出于增加住房面積，住房面積和配套條件不充分之間的矛盾也住房面積，住房面積和配套條件不充分之間的矛盾也很明顯。目前在很多老城市中，缺乏公用設施、衛(wèi)生很明顯。目前在很多老城市中，缺乏公用設施、衛(wèi)生設施等配套條件的危舊房仍占相當比重。我國西部城設施等配套條件的危舊房仍占相當比重。我國西部城鎮(zhèn)人均住房面積高于中部，住房困難的重要原因在于鎮(zhèn)人均住房面積高于中部，住房困難的重要原因在于配套條件太差配套條件太差 n我國現(xiàn)有房地產(chǎn)市場主要服務于城鎮(zhèn)居民的。城鄉(xiāng)之我國現(xiàn)有房地產(chǎn)市場主要服務于城鎮(zhèn)居民的。城鄉(xiāng)之間的矛盾主要反映