開發(fā)商買賣合同

1、開發(fā)商買賣合同篇一：開發(fā)商買賣合同 - 案例實務(wù)律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)操作指引目錄總則第一編 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同非訴訟法律服務(wù)的操作指引第一章 商品房買賣合同訂立前的非訴訟法律服務(wù)第一節(jié) 商品房買賣合同訂立前的審核與調(diào)查第二節(jié) 商品房銷售廣告要約與要約邀請第三節(jié) 商品房買賣合同的認購書與定金第二章 商品房買賣合同的簽訂、成立、生效、登記與備案第一節(jié) 合同對商品房基本情況的約定第二節(jié) 合同對商品房面積和價格的約定第三節(jié) 合同對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定第四節(jié) 合同對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與維修的約定第五節(jié) 合同對精裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板房的約定第六節(jié) 合同對付款方式與付款期限的約定第七節(jié)

2、 合同對設(shè)計變更與規(guī)劃變更的約定第八節(jié) 合同對商品房交付條件、交付程序及權(quán)屬登記的約定第九節(jié)合同對違約責(zé)任的約定第十節(jié)合同對爭議解決的約定第十一節(jié) 商品房買賣合同的成立、生效、登記與備案第三章商品房買賣合同無效情形第四章商品房買賣合同的履行、變更、轉(zhuǎn)讓、解除、終止第一節(jié)商品房買賣合同的履行第二節(jié)商品房買賣合同的變更第三節(jié)商品房買賣合同的轉(zhuǎn)讓第四節(jié)商品房買賣合同的解除第五節(jié)商品房買賣合同的終止第五章要點律師提供法律服務(wù)時不同類型商品房的區(qū)分及第六章商品房買賣合同中的按揭第七章商品房交付時間、交接 （ 交付程序 ） 與初始登記（ 大產(chǎn)權(quán)證 ） 、買受人房屋所有權(quán)證 （ 小產(chǎn)權(quán)證 ） 的辦理與取得第

3、一節(jié)商品房交付時間第二節(jié)商品房交接 （ 交付程序 ）第三節(jié)初始登記的辦理第四節(jié)買受人房屋所有權(quán)證 （ 小產(chǎn)權(quán)證 ） 的辦理與取得第五節(jié) 物權(quán)取得風(fēng)險 （ 商鋪、住宅與建設(shè)工程優(yōu)先受 第八章 訴訟、仲裁前的調(diào)解第九章 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時自身風(fēng)險的防范 及相關(guān)內(nèi)容第一節(jié) 律師與委托方簽訂、履行委托協(xié)議及相關(guān)內(nèi)容 第二節(jié) 律師為委托方提供法律服務(wù)時的操作程序 第三節(jié)律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)的基本模式及內(nèi)容 第四節(jié)律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險提示第二編 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同訴訟法律服 務(wù)的操作指引第一章 訴訟與仲裁的一般規(guī)定第一節(jié)訴訟第二節(jié)仲裁第二章 商品房買賣合同糾紛的類型第一節(jié) 商品房買賣合同訂

4、立階段糾紛及其處理第二節(jié) 商品房買賣合同簽訂與成立時的糾紛及其處 理第三節(jié) 商品房買賣合同效力的糾紛及其處理第四節(jié) 商品房買賣合同履行、變更、轉(zhuǎn)讓、解除、終 止中的糾紛及其處理第五節(jié) 商品房交付與買受人房屋所有權(quán)證 （ 小產(chǎn)權(quán)證 ）取得的糾紛及其處理第六節(jié) 不同類型商品房的糾紛及其處理第七節(jié) 商品房買賣合同中按揭糾紛及其處理第三章 律師提供商品房買賣合同訴訟法律服務(wù)的執(zhí)業(yè) 風(fēng)險提示及相關(guān)內(nèi)容第一節(jié) 訴訟委托合同的簽訂第二節(jié) 律師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險提示附則總則第 1 條 制定目的為更好地維護商品房買賣合同法律服務(wù)委托人的合法 權(quán)益，提高律師辦理商品房買賣合同法律服務(wù)的質(zhì)量和水平， 指導(dǎo)全國律師辦理有關(guān)商

5、品房買賣合同的非訴訟和訴訟法 律服務(wù)，中華全國律師協(xié)會民事業(yè)務(wù)委員會在總結(jié)律師為開發(fā)商提供商品 房買賣合同法律服務(wù)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上制定本操作指引。第 2 條 適用范圍 本操作指引適用于律師在中華人民共和國境內(nèi)從事商 品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)。 本操作指引所稱 的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已 竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人、買受人 支付價款的合同。商品房在我國具有獨特的含義，專指由房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲取商業(yè)利潤而進行開發(fā)建設(shè)、向不特定的 社會公眾銷售的房屋，不包括公房改制出售給個人的房屋 （ 即房改房 ） 和經(jīng)濟適用房 （ 包括安居工程住房和集資合作建

6、設(shè)的住房 ） 。本操作指引不涉及已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證和國有 土地使用權(quán)證 ，并可在房屋二級市場交易的各類房屋 （ 包括 自建私有房、已購公有房、經(jīng)濟適用房、集資房、單位自有 房和已購商品房 ） 的再轉(zhuǎn)讓。對此類房屋的交易行為，另行 制定專項的操作指引。本操作指引適用于律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同 法律服務(wù)。第 3 條 法律依據(jù) 本操作指引涉及的主要法律依據(jù)為： 法律類：中華人民共和國民法通則 、中華人民共和 國合同法、中華人民共和國物權(quán)法 、中華人民共和國城 市房地產(chǎn)管理法 、中華人民共和國土地管理法 、中華人 民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法等；行政法規(guī)類： 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例等； 部門規(guī)章類：

7、建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 、城 市商品房預(yù)售管理辦法 、商品房銷售管理辦法 、房屋登 記辦法等；司法解釋類： 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋等律師提供商品房買賣合同法律服務(wù)時應(yīng)當(dāng)注意，各級地 方政府部門對本地區(qū)的商品房交易制定了不同的政策和法 規(guī)，政府對商品房交易的調(diào)整和控制具有明顯的地域特征， 并且其調(diào)整和控制會在不同時期出現(xiàn)變化。律師在提供商品 房買賣合同法律服務(wù)時，必須詳細了解當(dāng)?shù)嘏c商品房交易相 關(guān)政府部門 （ 包括土地、規(guī)劃、城建、房地產(chǎn)、稅務(wù)、水電 氣供應(yīng)等管理機關(guān) ） 的現(xiàn)行政策和法規(guī)。第 4 條 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)的 基

8、本原則律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)應(yīng)遵循如 下原則：41 忠誠守信原則。 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同 法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)以維護委托人合法權(quán)益為目的，在辦理委托 事務(wù)過程中不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉。42 專業(yè)精湛原則。 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同 法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)熟悉和精通法律知識，掌握與商品房買賣相 關(guān)的專業(yè)知識，提高操作能力和水平，以扎實的專業(yè)知識和 技能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。43 勤勉盡責(zé)原則， 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同 法律服務(wù)，應(yīng)當(dāng)恪盡職守，勤勉敬業(yè)，對相關(guān)法律事實作盡 職調(diào)查，向委托人提示各種法律風(fēng)險，在與委托人約定的期限內(nèi)完成各項具體的法律服務(wù)

9、。第 5 條 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)的 基本要求51 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)，應(yīng) 在核實委托人的主體資格并充分了解受托事項的具體情況 后，與委托人制作談話筆錄， 提示法律風(fēng)險， 分析法律后果。52 律師接受當(dāng)事人的委托， 應(yīng)當(dāng)與委任人簽訂規(guī)范的 委托合同，根據(jù)委托合同所約定的具體服務(wù)內(nèi)容和要求，在 委托權(quán)限內(nèi)履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益。53 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)， 應(yīng)嚴 格遵守國家發(fā)展和改革委員會、司法部律師服務(wù)收費管理 辦法和司法部律師事務(wù)所收費程序規(guī)則的規(guī)定，向委 托人收取合理的律師服務(wù)費、代理費和其他相關(guān)費用。54 律師應(yīng)當(dāng)嚴格執(zhí)

10、行中華全國律師協(xié)會頒發(fā)的 律師 執(zhí)業(yè)行為規(guī)范 （試行） 、律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀律規(guī)范 ， 注意防止出現(xiàn)利益沖突的情形，保守當(dāng)事人商業(yè)秘密和個人 隱私 （ 根據(jù)有關(guān)規(guī)定須向主管司法行政機關(guān)通報案情及已失 密或已解密的事項除外 ） 。55 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)， 應(yīng)當(dāng) 指導(dǎo)委托人以合法方式維護自身的合法權(quán)益，在委托人權(quán)益 與第三方利益發(fā)生嚴重沖突時，律師應(yīng)以構(gòu)建和諧社會為宗 旨，盡力防止沖突惡化，促進矛盾化解，引導(dǎo)各方當(dāng)事人通過合法途徑解決沖突。第 6 條 特別聲明 本操作指引僅供律師在提供商品房買賣合同的非訴訟 和訴訟法律服務(wù)過程中參考。本操作指引所述的內(nèi)容不是強 制性的，也不

11、保證涵蓋商品房買賣合同法律服務(wù)的全部內(nèi)容。 在提供商品房買賣合同法律服務(wù)的具體操作過程中，律師應(yīng) 當(dāng)根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)，結(jié)合律師事務(wù)所的實際情況， 自行判斷運用本操作指引的內(nèi)容。律師根據(jù)本操作指引為委 托人提供商品房買賣合同的非訴訟和訴訟法律服務(wù)，所產(chǎn)生 的一切風(fēng)險由該律師以及該律師所屬的律師事務(wù)所自行承 擔(dān)，本操作指引對此類風(fēng)險不構(gòu)成任何明示或默示的擔(dān)保。本操作指引主體內(nèi)容的完成時間是XX年10月份。XX年5 月最高人民法院相繼出臺了 最高人民法院關(guān)于適用 （ 中華 人民共和國合同法 ） 若干問題的解釋 （ 二） （以下簡稱合同 法司法解釋二 ） 、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有 權(quán)

12、糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 （ 以下簡稱建 筑物區(qū)分所有權(quán)的司法解釋 ） 、最高人民法院關(guān)于審理物 業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 （ 以下簡稱 物業(yè)服務(wù)的司法解釋 ），對操作指引的內(nèi)容有一定影響， 由于對司法解釋的理解尚需進一步深化研究，且在司法實踐 中又會有很多新的疑難、復(fù)雜的問題出現(xiàn)，律師在參考本操 作指引提供法律服務(wù)時應(yīng)按上述三個司法解釋的最新規(guī)定 執(zhí)行，謹慎處理，并且密切關(guān)注司法實踐的最新動態(tài)。第一編 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同非訴訟法 律服務(wù)的操作指引第一章 商品房買賣合同訂立前的非訴訟法律服務(wù)第一節(jié) 商品房買賣合同訂立前的審核與調(diào)查第 7 條 一般規(guī)定 商品

13、房買賣合同訂立前的審核與調(diào)查是指律師接受一 方當(dāng)事人的委托，對合同相對方的主體資格、履約能力、資 信情況等相關(guān)事項進行審核和調(diào)查。對買受人的審核與調(diào)查 內(nèi)容主要包括但不限于買受人的基本情況、買受人的履約能力、買受人資信 情況等。審核與調(diào)查可以作為律師在提供商品房買賣合同非 訴訟法律服務(wù)中的一項單獨內(nèi)容進行。第 8 條 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時對買受人的審核 與調(diào)查81 對買受人基本情況的審查811 買受人為中國公民時的審核(1) 本市居民：居民身份證 ( 無居民身份證的提交戶口 簿 ) 。(2) 外省市居民：居民身份證 ( 無居民身份證的提交戶口 簿)和暫住證 (需要辦理暫住證的城市 )。(

14、3) 軍人：軍官證或文職干部證或士兵證或?qū)W生證或軍 官退休證或文職干部退休或離休干部榮譽證。812 買受人為中國法人及其他經(jīng)濟組織時的審核(1) 企業(yè)法人： 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、 上級單位批準(zhǔn)證明、 法定代表人或負責(zé)人身份證明、董事會購房決議。(2) 其他經(jīng)濟組織：營業(yè)執(zhí)照、有關(guān)的批準(zhǔn)文件和具備 其他經(jīng)濟組織條件的證明。(3) 機關(guān)、事業(yè)單位：單位成立的批準(zhǔn)文件、上級主管 部門批準(zhǔn)購房的文件。(4) 中央機關(guān)、所屬企事業(yè)單位：國務(wù)院機關(guān)事務(wù)管理 局批準(zhǔn)購房文件，單位成立的批準(zhǔn)文件。(5) 銀行、保險企業(yè)等分支機構(gòu)：營業(yè)執(zhí)照、上級企業(yè) 法人出具的授權(quán)委托書和承擔(dān)法律責(zé)任保證書。813 買受人為中國

15、港、澳、臺同胞時的審核(1) 港澳同胞：中華人民共和國香港 (澳門 ) 特別行政區(qū) 護照或居民身份證或往來內(nèi)地通行證。(2) 臺灣同胞：臺胞證或旅行證或經(jīng)確認的身份證明。814 買受人為外國公民、法人時的審核(1) 外國人：護照和外國人居留證 ( 無外國人居留證的， 提交中國公證機構(gòu)公證的護照中文譯本 ) 。(2) 境外法人 (含港、澳、臺法人 ) 、其他組織 (含港、澳、 臺組織 ) ：經(jīng)公證的法人或者其他組織的商業(yè)登記或注冊書 或批準(zhǔn)該法人、其他組織成立的文件；外國法人或其他組織的公司注冊文件在注冊地公證后需中國駐該國使、領(lǐng)館認證。815 對買受人委托代理人的審核（1） 委托代理人購房的，

16、提交授權(quán)委托書 （原件 ）（ 如授權(quán) 委托書不是當(dāng)面簽署的， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證 ） 、受托人身份證明。（2） 無（限制 ）民事行為能力人購房的，由其監(jiān)護人代理 購買，提交監(jiān)護人關(guān)系身份證明、被監(jiān)護人居民身份證或戶 口簿、證明法定監(jiān)護關(guān)系的戶口簿 （ 監(jiān)護人由法院指定的， 提交法院出具的證明文件 ） 。（3）港、澳、臺法人、 其他組織、 個人的委托書應(yīng)公證。 根據(jù)XX年司法部69號令中國委托公證人（香港）管理辦法 第 3 條、第 5 條規(guī)定，香港出具的公證書應(yīng)由中國法律服務(wù) （ 香港 ） 有限公司加章轉(zhuǎn)遞，方為有效。根據(jù) XX 年最高人 民法院、澳門特別行政區(qū)關(guān)于內(nèi)地與澳門特別行政區(qū)相互認 可和執(zhí)行

17、仲裁裁決的安排第 12 條規(guī)定：“由一方有權(quán)限公 共機構(gòu) （ 包括公證員 ） 做成的文書正本或者經(jīng)公證的文書副 本及譯本， 在適用本安排時， 可以免除認證手續(xù)在對方使用” 可見，澳篇二：開發(fā)商房屋賣買合同買賣合同書出 售 方：住 址：身份證號：聯(lián)系電話：購 買 方：住址或單位：身份證號：聯(lián)系電話：所購住房位于 單元 樓 號車庫位于 號煤屋位于 號簽訂日期： 年 月 日購房合同依據(jù)中華人民共和國合同法 、城市房地產(chǎn)管理法 及其它有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，雙方在平等、自愿、協(xié)商一 致的原則下，訂立本合同。出售人： （以下簡稱甲方）購房人：（以下簡稱乙方）第一條 建設(shè)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)一、甲方在住宅一棟，改建七

18、層住宅樓，其中一層為 車庫、煤屋，共建筑面積約 m2 。二、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)見設(shè)計圖紙。三、房屋配備標(biāo)準(zhǔn)：1、房屋結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)。2、內(nèi)地面為水泥砂漿找平。3、內(nèi)墻、廚、衛(wèi)粗砂灰抹平。4、所有外窗戶安裝品牌鋁合金。5、前陽臺封閉，門連窗的推拉門不安裝。6、外衛(wèi)設(shè)蹲式大便器， 內(nèi)衛(wèi)設(shè)坐式大便器， 但不安裝。7、進戶門安裝優(yōu)質(zhì)門一張，其它留空洞。8、電到戶（一戶單相表） ，室內(nèi)線路不安裝。9、水到戶（一戶一表） ，進廚、衛(wèi)。10、所有外墻貼瓷磚或墻漆。11、梯級間、踏步設(shè)花崗巖，不銹鋼管扶手。12、梯級入口設(shè)對講不銹鋼門，并具照明用電。13、數(shù)碼電視、寬帶、入暗入戶，但乙方交開戶費。14、六樓帶戶外

19、花園。第二條 乙方所購住房、車庫、煤屋的核算與付款方 式及費用承擔(dān)1、房屋為磚混結(jié)構(gòu)， 層高 3 米，一層是車庫、 煤屋， 二至六層是住宅，未封閉的陽臺，是按50%的面積計算。2、 乙方所購住房在住房的樓號，建筑面積 m2,原價 為 元m2,優(yōu)價 元m2優(yōu)價后總金額為 元。3、 乙方所購的車庫號，建筑面積m2單價3000元/m2 （不講價），煤屋號，建筑面積 m2單價1200元/m2 （不講價），共計付款元。A、一次性付款元。B、分期付款元。其中 年 月首付元； 年 月再付元， 年 月三付元。4、乙方所購住房、 車庫或煤屋共計價款 （小寫） 元，（大 寫） 元。5、本合同房屋面積是根據(jù)施工圖紙

20、初步估算，最終結(jié) 算以房產(chǎn)局測繪的房產(chǎn)證為準(zhǔn)結(jié)算。6、乙方所購的住房、車庫、煤屋，甲方在交付使用辦 證時，乙方必須提供所有相關(guān)資料，按國家規(guī)定的辦證手續(xù) 費、服務(wù)費、契稅、維修基金、工本費由乙方承擔(dān)。7、甲方負責(zé)電話、有線電視、多媒體線路安裝至每戶 進門處，開通費用由乙方負責(zé)，并由乙方與各個部門聯(lián)系。&結(jié)算時，乙方必須留裝修押金 XX元到甲方。9、每戶收裝修垃圾清收運費 300 元第三條1 、乙方必須確保房屋使用安全，不損壞房屋結(jié)構(gòu)，不損壞廚、衛(wèi)防水地面，不得在外墻，特別在立柱上鑿糟、打洞。2、房屋裝修時不污、不損外墻，不占用外墻空間。3、臨正面，乙方在安裝防盜時，應(yīng)嵌入墻體內(nèi)，違者

21、除拆除外，罰款 1000 元/ 戶。4、乙方不能妨礙其它業(yè)主的正常生活，不占用公共場所。第四條 保 修屬工程質(zhì)量問題，由甲方按國家有關(guān)規(guī)定進行保修， 自竣工之日起計算。第五條 房屋交付時間及手續(xù)1、房屋交付使用時間為 XX年5月1日左右，因特殊 情況交房時間可延期 60 天內(nèi)，視甲方不違約。2、交房手續(xù)：房屋竣工驗收合格后，甲方以電話的方 式通知乙方接房，乙方應(yīng)保證電話暢通，在通知確定交房的 1 個月內(nèi)，乙方應(yīng)辦理完所有手續(xù)，否則視為違約。3、甲方應(yīng)在交房時，將所有的辦證資料，報送有關(guān)部 門，接房 2 個月內(nèi)，如資料未備齊，則視為甲方違約。第六條 違約責(zé)任1 、甲方應(yīng)保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚。若

22、發(fā)生與甲方 有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由甲方負責(zé)清理，并承擔(dān)民 事訴訟責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟損失，甲方負責(zé)全部賠 償。篇三：商鋪買賣合同商鋪買賣合同甲方（賣方）：身份證號碼：住址： 詳見后附身份證復(fù)印件。 乙方（買方） ：身份證號碼：住址： 詳見后附身份證復(fù)印件。 丙方（公證方）身份證號碼：住址： 詳見后附身份證復(fù)印件。 甲乙雙方在平等、 自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達成商鋪買賣協(xié)議，并簽訂合同如 下：一、甲方同意將位于 ，出售給乙方， 該商鋪建筑面積二、甲乙雙方在友好協(xié)商自愿的基礎(chǔ)上，共同邀請丙方 作房屋公證人，并且丙方為促進房屋交易，自愿應(yīng)允。三、就乙方了解所知，甲方的商鋪 ，是因為與開發(fā)

23、商 折合工程款頂賬而來，甲方告知乙方已處理完善，無任何與 此房屋經(jīng)濟糾紛問題，如交易過程中，此房屋出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛 問題與乙方無關(guān)，乙方有權(quán)要求退回全部購房款及費用，并 且有權(quán)力追究并要求甲方賠償。四、甲、乙、丙三方共同協(xié)商，該商鋪總價款為人民幣 萬元整（大寫 ）。1、在此合同簽訂日，乙方向甲方支付人民幣萬元（大 寫）定金。甲方給乙方開具定金收據(jù)，如甲方違約，賠償乙方 30 萬元，如乙方違約，賠償甲方 30 萬元。2、在房屋交易日當(dāng)天，甲、乙、丙三方友好協(xié)商，乙 方需將剩余購房款全部打入丙方賬戶，在丙方確認無誤后， 甲方方可與乙方到 售樓處辦理上簽約和更改開發(fā)商出具的 購房合同，把合同更改為乙方名

24、下，乙方到房管局核查無誤 后，由乙方通知丙方，丙方方可把剩余購房款支付給甲方。 交易過程中如出現(xiàn)與此房屋有關(guān)的任何異議，乙方有權(quán)停止 交易，并要求甲方、丙方退還乙方全部購房款及定金。五、因房屋關(guān)系到甲方與開發(fā)商工程款問題所得頂賬房， 未及時辦理房產(chǎn)證，在房產(chǎn)證未辦理下來之前，甲方有義務(wù) 和責(zé)任協(xié)助乙方辦理該房屋房產(chǎn)證，如果該房屋房產(chǎn)證不能 辦理，乙方有權(quán)力向甲方要求退還全部購房款，并有權(quán)向甲 方提出賠償。六、甲方必須出示與此房屋頂賬協(xié)議復(fù)印件一份，甲方 并保證此房屋無任何其它債務(wù)及經(jīng)濟糾紛，如有發(fā)現(xiàn)，乙方 有權(quán)要求甲方退還全部購房款，并且賠償乙方經(jīng)濟損失人民 幣 30 萬元。七、本合同經(jīng)甲、乙

25、、丙三方簽字、蓋章（手印）后即 生效，各方須信守合同。本合同未盡事宜，三方友好協(xié)商解 決，如協(xié)商不成， 各方有權(quán)向濰坊市中級人民法院提起訴訟。八、本合同一式三份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，具有 同等法律效力。甲方（簽章）：丙方（簽章）：年 月 日 乙方（簽章） ：篇四：商品房買賣合同補充協(xié)議范本 （ 開發(fā)商角度 ） 商品房買賣合同補充協(xié)議（范本）合同編號： 出賣人：買受人：鑒于買受人決定購買出賣人開發(fā)建設(shè)的【 * 】第號 房屋（以下簡稱房屋）并與出賣人自愿簽訂了合同編號為 的商品房買賣合同 （以下簡稱合同） ，為進一步明確雙方 的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，特作如下補充約定。本補充協(xié)議與前述合 同有抵觸之處，

26、以本補充協(xié)議為準(zhǔn)。第一條 房價款的支付：按照附件五的約定進行支付。第二條 關(guān)于房屋交付的特別約定1、買受人專有部分或?qū)Ｓ胁糠值慕M成部分的補充約定 （ 1）買受人所購房屋附帶有專屬于買受人的下列特定 空間： 獨立使用的底層綠地（不包括綠地占有的國有土 地使用權(quán)）； 因特定使用功能的合理需要獨立使用的屋面、 平臺或露臺；（ 2 ）關(guān)于上述特定空間面積的約定僅供參考，根據(jù)相 關(guān)測量規(guī)范，測量時不計入建筑面積，測量成果不顯示上述 面積；另外，雖然上述特定空間專屬于買受人， 但根據(jù)房屋、 國有土地使用權(quán)等權(quán)屬登記的相關(guān)規(guī)定不一定能辦理權(quán)屬 登記，出賣人也無協(xié)助買受人辦理相應(yīng)的權(quán)屬登記的義務(wù)，對此，買受人

27、無異議。（ 3）上述特定空間附屬于買受人所購的房屋。在買受 人購買的房屋套內(nèi)部分符合合同約定的情形下，買受人不得 以上述特定空間的面積、大小、形狀、尺寸等與約定不符等 任何理由，追究出賣人的任何違約或賠償責(zé)任，如果某些業(yè) 主通過合法途徑確認上述特定空間屬于全體業(yè)主共有，出賣 人不因此而向買受人承擔(dān)違約或賠償責(zé)任。（ 4）如果買受人購買的房屋附帶有花園的（花園可能 以露臺、平臺、入戶花園、花池或屋面、底層綠地等形式存在，以規(guī)劃批準(zhǔn) 為準(zhǔn)），買受人確認：上述花園的具體位置和大致的形狀、 范圍、面積可由出賣人根據(jù)修建地點的具體情況加以確定， 買受人不得以花園實際狀況與約定不一致而提出任何異議 或者要

28、求出賣人賠償，一樓房屋附帶的花園使用權(quán)歸屬為毗 鄰一樓業(yè)主所有，其他買受人明確知曉此事，并無異議。上 述花園在交付時出賣人無需進行綠化。買受人使用花園時必 須為公共維修和管理提供方便，且不得影響花園作為防火避 難使用。買受人在花園綠化建設(shè)中，應(yīng)遵照物業(yè)公司的管理 規(guī)定進行花園綠化，不得改變花園的用途或隔離方式，不得 損壞或移動花園內(nèi)外設(shè)置或預(yù)埋的公共設(shè)施，不得對花園地 面進行硬化處理，也不得在花園內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物。與 上述花園毗連的公共區(qū)域的綠化，買受人不得進行破壞或改 變其原貌。對于已進行部分綠化的歸買受人專有的花園。其 中種植的植物買受人亦不得隨意破壞和調(diào)整位置。2、出賣人交付的房屋為

29、未進行裝修的清水房。3、在買受人沒有付清合同約定的購房款之前，以及未 與出賣人辦理完畢房屋面積補差（合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記 面積之間的誤差）協(xié)議的簽訂及房款找補手續(xù)之前，出賣人 有權(quán)抗辯買受人提出的房屋交付請求） ；4、房屋交付手續(xù)（ 1）出賣人在商品房達到合同約定的交付使用條件后， 無須一定以書面形式通知買受人辦理房屋的交付手續(xù)。無論 出賣人的通知在客觀上是否能夠送達買受人，買受人均應(yīng)于 合同約定的交房日或其他相關(guān)補充協(xié)議約定的交房日屆滿 前前往【 * 】售樓部辦理房屋交付手續(xù)（已婚買受人須攜 帶婚姻關(guān)系的證明文件且夫妻雙方共同到場辦理） 。（ 2）如買受人未在約定的時間內(nèi)辦理完畢交付驗收手

30、 續(xù)的，合同中約定的交房日（如房屋經(jīng)整改的，以出賣人整 改后通知買受人辦理房屋交付手續(xù)的日期為準(zhǔn)）屆臨后的第 二日，視為出賣人的交付日，出賣人不再另行通知買受人辦 理任何驗收和交接。該房屋的毀損、滅失風(fēng)險以及物業(yè)服務(wù) 管理費用等自該視為交付日起由買受人承擔(dān)；同時，房屋保 修期也自出賣人實際交付或視為交付之日（以二者較早時間 為準(zhǔn)）起算。買受人接收房屋鑰匙即為接收房屋。5、買受人本人無法在合同約定的交付期限前往【* 】售樓部辦理房屋交接手續(xù)時，可以書面委托代理人代理履行 房屋的交接手續(xù)，但其委托代理除應(yīng)具備代理的法定要件外，還必須符合以下條件之一：1）公證委托，并于合同約定的交付期限屆滿前向出賣

31、 人提交公證委托書；2）買受人本人與委托代理人在房屋交付日屆滿前，攜 帶各自身份證原件及復(fù)印件（兩份）同時前往出賣人售樓現(xiàn) 場，向出賣人當(dāng)面辦理房屋交付的授權(quán)委托書。3）使領(lǐng)館見證或認證文件。6、出賣人展示的裝修（裝飾）示范單位僅為空間布局 向?qū)?、裝修裝飾和家具布置參考，非買賣雙方的房屋交付標(biāo) 準(zhǔn)，買賣雙方以合同及附件約定的標(biāo)準(zhǔn)進行房屋交付。7、如買賣人購買的商品房為已經(jīng)完成竣工驗收后的現(xiàn) 房，則買受人須在簽訂商品房買賣合同及本補充協(xié)議前 對房屋、社區(qū)環(huán)境等現(xiàn)狀進行實地查看，并對此沒有任何異 議，雙方以房屋的現(xiàn)狀進行交付，買受人不得以房屋及附屬 的花園、設(shè)施等所表現(xiàn)的現(xiàn)狀與合同及附件約定的交付

32、標(biāo)準(zhǔn) 不一致為由向出賣人提出異議。在簽訂買賣合同時，若該現(xiàn)房已進行實測面積測量的， 則該現(xiàn)房是按照實測面積為基礎(chǔ)計算房屋價款，在交房時買 賣雙方不再進行面積價款補差，買受人也不得以買賣合同中的預(yù)測面積與實測面積不一致為由提出價款補差等異議。8、交房之前，若買受人根據(jù)合同關(guān)于面積誤差的約定 有權(quán)選擇退房的，買受人須在出賣人向其發(fā)出房屋面積實際 測量結(jié)果之通知之日起的 20 日內(nèi)，向出賣人作出書面的退 房表示，否則視為買受人選擇不退房。9、因設(shè)計變更導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積 不一致的，若買受人選擇不解除合同的，則雙方同意按照合 同約定的房屋單價據(jù)實結(jié)算房價款。10、只要買受人交付的房屋在

33、設(shè)計和施工上符合國家強 制性規(guī)范，買受人不得以任何理由要求出賣人承擔(dān)質(zhì)量違約 責(zé)任。并且，如買受人對已完成竣工驗收的房屋設(shè)計、 質(zhì)量、 管道設(shè)置等問題提出異議的，應(yīng)自行向國家法定機構(gòu)申請質(zhì) 量鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果確定出賣人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。11、商品房買賣合同中第十一條約定中關(guān)于出賣人 承諾市政基礎(chǔ)設(shè)施、其他設(shè)施達到交付使用條件的時間，是 指【 * 】本批次銷售物業(yè)建筑范圍內(nèi)配套設(shè)施中的園林綠 化、道路具備合同約定條件的時間，不指整個項目物業(yè)的配 套設(shè)施具備交付使用條件的時間。12、買受人承諾：在簽訂本合同時已知悉項目物業(yè)區(qū)域 周邊現(xiàn)有的管線架設(shè)狀況、市政配套設(shè)施、道路交通環(huán)境等 情況。合

34、同履行過程中，買受人不得以周邊環(huán)境噪聲、線架設(shè)干擾等為由，向出賣人主張任何權(quán)利。第三條 關(guān)于權(quán)屬辦理的特別約定1、買受人自愿委托出賣人辦理合同項下房屋的房屋權(quán) 屬轉(zhuǎn)移登記、國有土地使用權(quán)分戶登記的，應(yīng)向出賣人提供 書面的委托書，該委托為無償委托。依照中華人民共和國 合同法第四百零六條的規(guī)定，無償?shù)奈泻贤?，非因受?人（出賣人）的故意或重大過失行為給委托人（買受人）造 成損失的，買受人不得要求出賣人承擔(dān)任何違約責(zé)任或損失 賠償責(zé)任。2、買受人須根據(jù)出賣人的要求出具辦理上述事項的授 權(quán)委托書并全力配合出賣人開展辦證工作。3、在合同約定的房屋交付期限屆滿前，買受人須主動 向出賣人提交相關(guān)資料，及時

35、與出賣人辦理房屋面積補差 （合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積之間的誤差）的結(jié)算手續(xù)和 面積補差的補充協(xié)議簽訂手續(xù)，已婚買受人須攜帶婚姻關(guān)系 的證明文件且夫妻雙方共同到場填寫產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理房 屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記所必須的相關(guān)詢問筆錄等書面文件，支付按 政府規(guī)定應(yīng)由買受人承擔(dān)的維修資金和辦理房屋權(quán)屬證書 所需的各種稅、費并提供全部資料，該稅、費以及維修資金 由買受人在收房前預(yù)交給出賣人，如買受人未在上述期限內(nèi) 與出賣人辦理面積補差手續(xù)、填寫詢問筆錄等書面文件、提 供委托辦理權(quán)屬登記的全部費用、代辦房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的 委托書等代辦資料和提供代繳的維修資金的，或買受人提交 的資料和證件在辦理產(chǎn)權(quán)時因過期等原因?qū)?/p>

36、致無效的（如身 份證過期等） ，以及不履行權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記辦理時房產(chǎn)管理部 門要求的其他協(xié)助義務(wù)的，則不能及時辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登 記的后果由其自行承擔(dān)。4、出賣人在買受人交滿全部資料、稅、費及維修資金 并辦理完畢房屋面積補差手續(xù)后的 365 日內(nèi)，為買受人辦理 房屋所有權(quán)證，并在房屋所有權(quán)證辦理后開始根據(jù)買受人的 委托為其辦理房屋分戶的國有土地使用權(quán)證。5、商品房買賣合同及本補充協(xié)議約定的房屋所有權(quán) 證書取得的標(biāo)準(zhǔn)為房屋主管部門核發(fā)以買受人為所有權(quán)人的房屋所有權(quán)證， 而非出賣人向買受人移交房屋所有權(quán)證書。如果買受人以貸 款方式支付房款的，在出賣人以受托人身份取得房屋所有權(quán) 證書后，出賣人有權(quán)將該證

37、書轉(zhuǎn)交給銀行，用于辦理他項權(quán) 登記的房屋所有權(quán)證書后，買受人自行到出賣人處領(lǐng)??；如 果買受人以一次性付款方式交付房款的，在出賣人以受托人 身份取得房屋所有權(quán)證書后，買受人自行到出賣人處領(lǐng)取。第四條 根據(jù)建設(shè)部、財政部頒發(fā)的住宅專項維修資金管理辦法及成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦 法規(guī)定，買受人應(yīng)當(dāng)一委托出賣人代收代繳的方式，于出 賣人向其交付本合同項下的商品房時，按政府相關(guān)規(guī)定向出賣人提供代繳的專項維修資金，再由出賣人統(tǒng)一交存至房產(chǎn)管理部門指定的專戶管理銀行。買受人逾期交納的，買受人 應(yīng)當(dāng)自逾期之日起，每日按合同約定的總房款的萬分之一向 出賣人支付違約金，同時出賣人有權(quán)拒絕辦理房屋的交付

38、手 續(xù)，且買受人委托出賣人辦理分戶產(chǎn)權(quán)的時間相應(yīng)順延。第五條 車位權(quán)屬歸屬的明示【 * 】項目范圍內(nèi)規(guī)劃設(shè)計的地面車位、地下車庫、 非機動車停車庫，其權(quán)屬歸出賣人所有，出賣人有權(quán)進行出 賣、出租、贈與、抵押等方式進行處置。第六條 關(guān)于設(shè)施的特別約定1、根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定， 【 * 】項目范圍內(nèi)規(guī) 劃批準(zhǔn)的物業(yè)管理用房、露天游泳池歸全體業(yè)主所有；未計 入公攤面積的建筑物、構(gòu)筑物【包括售樓部、會所等等商業(yè) 用房】的所有權(quán)、使用權(quán)均歸出賣人所有。上述歸出賣人所有的建筑物、構(gòu)筑物由出賣人自行決定 建設(shè)竣工時間、招商、運營及分批到位時間。2、根據(jù)市政規(guī)劃的要求，買受人房屋前后所在地塊的 地表或者地下可

39、能安置有變壓器、配電箱、天然氣箱、上下 水管道、天然氣管道、雨污排水管道、管道、環(huán)保垃圾站等 公共設(shè)施，買受人對此不持異議，并承諾永不改變前述公共 設(shè)施在交房時的實際安置狀況，且無條件配合前述公共設(shè)施 的維修、 工作。如買受人在房屋、露臺、游泳池等使用過程中對上述公共設(shè)施造成破壞或?qū)S修造成篇五：商品房買賣合同補充協(xié)議 （ 開發(fā)商有利版 ） 商品房買賣合同補充協(xié)議（合同編號： ）甲方：地址：乙方： （身份證號碼： ） 住址： 出賣人（下稱“甲方” ）與買受人（下稱“乙方” ）于 年 月 日就乙方購買房屋（下稱“該房屋” ），訂立了商 品房買賣合同 （預(yù)售）（編號： ，以下簡稱“預(yù)售合同”）。

40、經(jīng)雙方友好協(xié)商，現(xiàn)甲、乙雙方依據(jù)預(yù)售合同第三十一 條約定，就預(yù)售合同中未盡事宜，在平等、自愿的基礎(chǔ) 上訂立本補充協(xié)議，以茲共同遵守：在簽訂預(yù)售合同及本補充協(xié)議前，甲方已依法向乙 方明示商品房銷售管理方法 、城市商品房預(yù)售管理方法 等依法應(yīng)向房屋買受人出示全部規(guī)定及“五證” （國有土地 使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建 設(shè)工程施工許可證 商品房銷售 （預(yù)售）許可證）等文件， 以及商品房買賣合同 （含所有附件及補充協(xié)議）示范文 本、臨時管理規(guī)約 、前期物業(yè)服務(wù)合同 、公共建筑面積 分攤情況說明，以及或有之圍護結(jié)構(gòu)保溫（隔熱） 、遮陽設(shè) 施、供熱采暖系統(tǒng)及其節(jié)能設(shè)施、空調(diào)、通風(fēng)、照明

41、系統(tǒng)及其節(jié)能設(shè)施（公共建筑） 、可再生能源利用、建筑能耗與能源利用效率等文件，同時按照乙方要求做出了合理說 明，乙方對前述規(guī)定、文件等已仔細閱讀并同意遵照執(zhí)行。 乙方已現(xiàn)場了解該房屋所處建筑建設(shè)現(xiàn)狀、進度及房屋相鄰 建筑、設(shè)備設(shè)施情況、 周邊環(huán)境的不利影響及項目內(nèi)外情況， 清楚整個項目規(guī)劃審批情況，對該房屋目前的物理狀況、法 律狀況、周邊環(huán)境及可能存在的不利因素均予以認可。第一條 關(guān)于“乙方信息”和送達方式的補充約定：1、乙方確認， 預(yù)售合同所填寫的乙方名稱、通信 地址、電話等均準(zhǔn)確有效，有效送達地址以預(yù)售合同中 寫明的聯(lián)系地址為準(zhǔn)（在該房屋交付后，則該房屋的地址作 為有效送達地址） 。預(yù)售合

42、同有效期內(nèi)，如乙方的通訊地 址、電話等發(fā)生變更，乙方應(yīng)在變更后立即書面通知甲方， 經(jīng)甲方正式簽收確認后，變更方為有效。如因預(yù)售合同中乙方通訊地址及電話等不準(zhǔn)確，或 者發(fā)生變更而未按前述約定有效通知甲方，造成甲方任何通 知未能實際送達乙方的，甲方通知應(yīng)視為已合法有效送達乙 方，未能實際送達的責(zé)任及由此引起的相關(guān)責(zé)任、損失，全 部由乙方自行承擔(dān)，甲方就此不承擔(dān)任何責(zé)任。2、除預(yù)售合同及本補充協(xié)議另有約定外，甲方給 乙方的所有通知（包括但不限于發(fā)送入伙通知書等）可 用傳真、掛號郵寄、特快專遞、專人手遞方式送達，或以在 絡(luò)媒體、當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報紙上發(fā)布公告等方式送達。文件送達的時間為：以傳真方式發(fā)出的

43、，以發(fā)出日期為送達日； 以專人手遞發(fā)出的，乙方簽收日為送達日 如乙方拒絕簽收，則已該 通知留置于乙方的住所或預(yù)售合同中載明（含乙方有效 送達變更情況） 的地址之日為送達日 ；以掛號郵寄發(fā)出的， 寄出后第 7 日為送達日；以特快專遞發(fā)出的，寄出后第 3 日 為送達日；在絡(luò)媒體或當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報紙上公告發(fā)出的， 則公告發(fā)布當(dāng)日為送達日；多次通知或以多種方式通知的， 以第一次通知到達的日期為送達日。3、若乙方為多人時，甲方向其中任何一人進行聯(lián)系或 發(fā)出任一種方式的通知，即視為向乙方全體發(fā)出通知。第二條 關(guān)于按揭付款的補充約定1、乙方須于 年 月 日之前，向合同約定的按揭銀 行或該銀行委托的律師事務(wù)所

44、交齊辦理按揭貸款所需的所 有資料，于 年 月 日之前辦妥按揭貸款手續(xù)，并于 年 月 日之前與銀行簽署借款合同 。上述時間，除因不可 抗力和甲方原因外，不得延期。甲方協(xié)助乙方辦理按揭貸款 手續(xù)的，相關(guān)責(zé)任及費用由乙方自行承擔(dān)，甲方不因協(xié)助乙 方或按揭銀行而承擔(dān)責(zé)任。乙方未能按期提供前述資料或繳 清相關(guān)費用，或未按約定的期限簽署借款合同 ，導(dǎo)致乙 方?jīng)]有按照預(yù)售合同約定期限支付全部房款的，視為乙 方付款違約，乙方應(yīng)按本協(xié)議的約定承擔(dān)違約責(zé)任。2、如果乙方申請按揭貸款額度與按揭銀行批準(zhǔn)額產(chǎn)生 差額，或者國家調(diào)整按揭政策，乙方應(yīng)在甲方向其送達付款 通知之日后 7 日內(nèi)自行向方支付差額部分；或者在按揭銀

45、行 公布新政策之日起 7 日內(nèi)補足按揭所需的首期房款及其余房 款，以獲得按揭銀行按按揭的發(fā)放。違反以上任一約定，視 為乙方付款違約，乙方應(yīng)按本協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任。3、乙方不按期償還銀行按揭貸款，且致使提供按揭的 銀行要求甲方履行擔(dān)保責(zé)任的，視作乙方違約，乙方應(yīng)按照 本協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任。甲方可對回購的商品房進行銷售， 銷售后所得的價款在扣除所有回購、銷售的相關(guān)費用（包括 但不限于代乙方支付的銀行本金、利息、滯納金及因此所產(chǎn) 生的律師費、訴訟費等費用和損失） 、違約金及使用費后剩 余部分不計息退回乙方，若銷售所得價款不足清償，甲方有 權(quán)另行向乙方追索。4、乙方承諾簽訂合同前已向按揭銀行確認按

46、揭貸款方 式的可行性，并已具備按揭貸款條件。無論何種原因?qū)е乱?方未能獲得按揭貸款而造成延遲付款、不足額付款等違約情 形，甲方有權(quán)要求乙方在甲方催告后 7 日內(nèi)付清全部剩余未 付款項，否則視為乙方付款違約，乙方應(yīng)按本協(xié)議約定承擔(dān) 違約責(zé)任。第三條 關(guān)于逾期付款的補充約定1、 若乙方逾期支付房款的，應(yīng)按照如下方式承擔(dān)違約責(zé)任（ 1） 逾期不超過 日的，乙方按日向甲方支付購房款 總額的千分之一的違約金；（ 2） 逾期超過日、不超過日的，乙方按日向甲方支付購房款總額的千分之三的違約金；（ 3） 逾期超過 日、不超過 日的，乙方按日向甲方 支付購房款總額千分之五的違約金；（4） 逾期超過 日的，甲方有

47、權(quán)解除預(yù)售合同 ，并 可對商品房進行銷售，銷售后所得的價款在扣除所有相關(guān)費 用（包括但不限于代乙方支付的銀行本金、利息、滯納金及因此所產(chǎn)生的律師費、訴訟費等費用和 損失）、違約金及使用費后剩余部分不計息退回乙方，若銷 售所得價款不足清償，甲方有權(quán)另行向乙方追索。甲方未行 使合同解除權(quán)的， 預(yù)售合同繼續(xù)履行，自預(yù)售合同 規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至乙方實際全額支付應(yīng)付款 之日止，乙方按日向甲方支付購房款總額千分之八的違約金， 且在乙方支付所延遲支付的購房款和違約金前，甲方隨時可 以行使合同解除權(quán)。2、 乙方選擇按揭貸款付款方式的，若乙方違反本補充 協(xié)議第二條第 1、 2、3、4 項中任何一項，第

48、五條第 5 項， 均應(yīng)按照本條第 1 項承擔(dān)違約責(zé)任。第四條 有關(guān)政府規(guī)定的各種稅費繳付的約定合同約定的購房款未包含政府規(guī)定的各種稅、費。乙方應(yīng)在支付首期購房款時向甲方交納下述款項： 1、房屋買賣稅費：元； 2、買賣合同印花稅： 元；3、他項權(quán)利費、登記費：元；4、房屋產(chǎn)權(quán)公證費： / 。若有關(guān)政府部門對以上 1 4 項稅、費進行調(diào)整的， 則乙方應(yīng)在甲方書面通知中規(guī)定的日期前向甲方補足差額。不論何種原因合同解除的，上述各項費用若甲方已向有 關(guān)部門繳納的，則篇六：商品房買賣合同為開發(fā)商服務(wù) （ 下） 中華全國律師協(xié)會 律師為開發(fā)商提供商品房買賣合同法律服務(wù)操作指引 （下）第二編 律師為開發(fā)商提供

49、商品房買賣合同訴訟法律 服務(wù)的操作指引第一章 訴訟與仲裁的一般規(guī)定 第一節(jié)訴 訟 第 129 條訴訟主體的確定 129 1 一般規(guī)定 根據(jù)中華人民共和國民事訴訟法 （ 以下簡稱民事訴訟法 ）第 49、第 56、第 108條等規(guī)定，原告、被告和第三人都是與本案有關(guān)的自然人、法人和其他組織。1292 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)的內(nèi)容律師應(yīng)根據(jù)案件的具體情況分析確定適格的訴訟主體。 在商品房買賣合同糾紛中，一般情況下開發(fā)商為被告，特定 情況下開發(fā)商為原告。1293 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一 方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如

50、 果擔(dān)保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與 商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅 處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同 糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但 是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押 登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋 優(yōu)先受償?shù)?，律師?yīng)申請法院不追加開發(fā)商為當(dāng)事人，但開 發(fā)商提供保證的除外。對于自然人為被告時，原告律師須審查被告的婚姻狀況 及該債務(wù)是否夫妻共同債務(wù)，并決定是否須追加其配偶為共 同被告。129 4 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的風(fēng)險

51、提示 律師應(yīng)審查相關(guān)文件以確定適格的訴訟主體，不要遺漏或者選錯訴訟主體。對于其他當(dāng)事人主張或法院追加的不適 當(dāng)?shù)闹黧w，應(yīng)提出異議。第 130 條訴訟請求的確定130 1 一般規(guī)定 律師在起訴前，須分析本案的法律關(guān)系，選擇合適的訴 訟請求，提出恰當(dāng)?shù)臉?biāo)的金額。 130 2 律師為開發(fā)商提供 法律服務(wù)的內(nèi)容開發(fā)商為原告時，可主張的訴訟請求，主要涉及合同的 效力、購買款的支付及逾期支付的違約責(zé)任、合同的解除、 定金的扣罰等。130 3 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額 計算方法，開發(fā)商可以請求違約金數(shù)額或者損失賠償額參照 以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，

52、按照未付購房款總額，參照中 國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因 當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品 房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同 和賠償損失。開發(fā)商向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān) 保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，買 受人與開發(fā)商都可以請求按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。開發(fā)商不能以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦 理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效。開發(fā)商對于未取得商品房預(yù)售許可證明時訂立的商品 房買賣合同糾紛，應(yīng)爭取在起訴前取得預(yù)售許可證明，否則 會導(dǎo)致

53、合同被確認無效。130 4 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示 律師應(yīng)避免提出不合理的訴訟請求。尤其是對于合同效 力的判斷，同時須考慮訴訟金額的合理性。第 131 條訴訟管轄的確定131 1 一般規(guī)定民事訴訟法第 34 條規(guī)定，因不動產(chǎn)糾紛提起的訴 訟，由不動產(chǎn)所在地法院專屬管轄。 1312 律師為開發(fā)商提 供法律服務(wù)的內(nèi)容律師應(yīng)告知當(dāng)事人因不動產(chǎn)提起的訴訟，屬專屬管轄， 合同約定的協(xié)議管轄因其違反專屬管轄的法定要求而無效。1313 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容 若合同約定了選擇特定仲裁機構(gòu)仲裁的仲裁條款是有 效的。若當(dāng)事人雙方均不愿由不動產(chǎn)所在地法院管轄，律師 可以建議當(dāng)事人雙方考

54、慮選擇交由雙方均認可的仲裁機構(gòu) 仲裁，補簽仲裁協(xié)議。1314 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示 律師應(yīng)提醒當(dāng)事人注意在仲裁與訴訟中選擇一種解決 爭議的方式。對于違反專屬管轄的案件應(yīng)及時提出異議，注 意避免因未及時提出異議而導(dǎo)致繼續(xù)審理或程序無效而重 新審理。 第 132 條訴訟時效的審查132 1 一般規(guī)定 律師審查訴訟時效時，應(yīng)注意審查是否超過訴訟時效期 間、有無訴訟時效中斷的事由。 1322 律師為開發(fā)商提供法 律服務(wù)的內(nèi)容對于在訴訟時效內(nèi)的案件，應(yīng)告知當(dāng)事人及時起訴。對 已超過訴訟時效的案件，應(yīng)告知當(dāng)事人采取補救措施。132 3 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容 開發(fā)商的相對人主

55、要是買受人，而買受人的主要義務(wù)是 支付購房款，因此，開發(fā)商應(yīng)注意合同約定的買受人的付款 時間，尤其是分期支付的，應(yīng)注意首期付款時間而產(chǎn)生的時 效問題。開發(fā)商作為被告時，對已超過訴訟時效的案件，應(yīng)告知 當(dāng)事人進行時效抗辯。 1324 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時 的風(fēng)險提示律師應(yīng)告知當(dāng)事人在時效期間內(nèi)提起訴訟。對于超過訴 訟時效的起訴應(yīng)告知當(dāng)事人訴訟風(fēng)險，并做告知筆錄。第 133 條訴訟提起133 1 一般規(guī)定律師代理原告提起訴訟，應(yīng)依據(jù)民事訴訟法第 108 條之規(guī)定，提出具體明確的訴訟請求，并闡明起訴的事實和理由。1332 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)的內(nèi)容律師向法院申請立案時，應(yīng)提交起訴狀、證據(jù)目

56、錄和證 據(jù)材料，并按對方人數(shù)提供副本，同時，還應(yīng)提交委托書、 律師事務(wù)所公函以及原、被告身份情況證明。公民須提交戶 籍證明，法人須提交營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和法定代表人身份證明， 其他組織須提交登記證明復(fù)印件和主要負責(zé)人身份證明。法院經(jīng)審查如認為立案尚需補交有關(guān)證據(jù)材料的，律師 應(yīng)及時補交。律師在接到法院的受理通知書后，應(yīng)通知當(dāng)事人及時交 納訴訟費。律師在接到法院不予受理的裁定書后，應(yīng)及時告 知當(dāng)事人，并可依據(jù)當(dāng)事人的委托，提起上訴。1333 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的重點內(nèi)容 律師應(yīng)根據(jù)案件具體情況的要求，準(zhǔn)備齊全的文件。對 于提交的證據(jù)清單及其證明對象須征得當(dāng)事人同意。1334 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)時的風(fēng)險提示律師在起訴前，應(yīng)對被告的財產(chǎn)狀況有所了解，并告知 當(dāng)事人可能出現(xiàn)的風(fēng)險。 第 134 條財產(chǎn)保全134 1 一般規(guī)定律師作為原告或有獨立請求權(quán)的第三人或反訴原告的 代理人，可以依照當(dāng)事人的要求，根據(jù)民事訴訟法第92條及相關(guān)司法解釋之規(guī)定提出財產(chǎn)保全申請。1342 律師為開發(fā)商提供法律服務(wù)的內(nèi)容 開發(fā)商作為原告，提起訴訟保全，應(yīng)提供被申請人的房 地產(chǎn)、車輛等財產(chǎn)線索，同時應(yīng)提供擔(dān)保。如采取訴前保全的，律師應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人在法院采取保 全措施后的 15 日內(nèi)提起訴訟。若被申請人