房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資計劃管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資計劃管理一、投資計劃管理是實現(xiàn)投資目標利潤的基本保證 作為管理的一項基本職能， 計劃是實現(xiàn)目標的基本保證。 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資所具有的投資額大、 建設(shè)周期 長、影響因素多、 投資風險和收益大等特點， 決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資行為的復雜 性，使計劃管理工作顯得尤為重要。 在房地產(chǎn)項目投資中必須強化計劃管理工作， 確立計劃的龍頭作用，將計劃工作貫穿項目投資建設(shè)和售后服務的始終。 投資 項目是計劃管理的對象。 確立投資項目是實現(xiàn)投資計劃管理的前提條件。 如果投 資失誤，再好的計劃都只是無本之源。所以，企業(yè)應當遵循市場規(guī)律，準確地確 立投資項目。 在項目投資機會研究中要重點考慮產(chǎn)品的市

2、場供求狀況、 產(chǎn)品的定 位及其市場競爭力、項目的投資成本預測、企業(yè)投資的能力等；其次，應當編制 完整的項目投資可行性報告， 作詳細的風險分析以研究項目承受風險的能力和項 目的操作空間。在此基礎(chǔ)上確立項目，即投資目標。 二、制訂項目開發(fā)經(jīng)營計 劃是實施投資計劃管理的重要措施 投資項目一經(jīng)確立，投資計劃管理工作即進 入實施階段，應通過編制項目開發(fā)經(jīng)營計劃書，將土地購置、規(guī)劃設(shè)計、工程建 設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理等過程納入計劃管理范疇，明確各階段工作的目標、投 資數(shù)額和工作進度安排。 項目開發(fā)經(jīng)營計劃主要包括項目投資的計劃成本、 項目 建設(shè)的進度安排、項目投資的資金平衡計劃三大內(nèi)容。 編制項目開發(fā)經(jīng)營

3、實施 計劃，首先要充分體現(xiàn)項目投資可行性研究報告中的策劃思想、 市場定位和投資 目標，確保前期工作的延續(xù)性； 其次要充分考慮投資決策的時效性， 尤其是那些 早已決定投資、 但拖了一段時間才付諸實施的項目， 要注意重新研究市場， 貼近 市場，適應市場變化，使計劃更具操作性。 1、編制項目投資的計劃成本。 在市 場經(jīng)濟條件下，要確保投資獲利，產(chǎn)品的市場定位非常重要。唯有正確的定位，才能實現(xiàn)有效銷售和目標效益。產(chǎn)品的市場定位來源于翔實的市場調(diào)查分析和銷 售的反饋信息，要避免投資認識上的誤區(qū)，即片面地認為使用最好的材料設(shè)備中 建設(shè)最大型的配套項目就能獲得最好的收益。 應當把市場需求、城市發(fā)展的取向、

4、地塊區(qū)位、配套設(shè)施、消費層次、消費特點、市場售價等因素緊密結(jié)合起來，以 確定產(chǎn)品定位及成本控制線。產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本、項目區(qū)位是影響房屋產(chǎn)品競 爭力的重要因素。市場定位準確了，產(chǎn)品就有顧客，有市場的優(yōu)勢。編制計劃成本的目的在于控制各分項工程的成本和客觀反映企業(yè)的經(jīng)營效果。由于房地產(chǎn)項目建設(shè)包含的專業(yè)分工較細，牽涉的業(yè)務部門較多，各部門在建設(shè)過程中往往 容易從本位主義出發(fā)，造成投資成本膨脹，進而影響投資效益。壁如，銷售部門 希望通過完善的配套和強勢的廣告宣傳促進銷售，設(shè)計部門希望通過采用新材料 以增強樓宇觀感效果，監(jiān)理部門則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現(xiàn)質(zhì)量 問題等。此外，大型項目和綜合開

5、發(fā)小區(qū)由于建設(shè)周期長，常常需要分期投入使用，加上房屋預售政策的影響，不可避免地存在預提費用和待攤費用， 使開發(fā)成 本不能即期反映，利潤也只是預結(jié)利潤。在這種情況下，計劃成本的編制能夠準 確及時和均衡地反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果。編制計劃成本要以項目投資可行性研究報告的測算數(shù)據(jù)作為參考，并與財務成本核算的口徑吻合，數(shù)據(jù)來源可以是經(jīng)驗數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關(guān)稅費的計繳規(guī) 定，但在確定具體成本劃分時應比可行性報告更詳細， 要將地價（土地出讓金）、 征地拆遷費用、前期費用、配套設(shè)施費用、土建工程費、經(jīng)營管理費用（含利息）、 不可預見費、稅金等幾大類納入測算范圍，這樣才能保證計劃的科學性和嚴密性。 計劃成

6、本一經(jīng)審定實施，則要維護其執(zhí)行的嚴肅性，保證成本控制工作的落實。具體的做法是：由計劃部門編制計劃成本并下達到各業(yè)務部門， 用以指導、規(guī)范 各執(zhí)行部門的用款計劃和財務部門的撥款計劃。 計劃成本規(guī)定了各執(zhí)行部門的資 金使用額度， 執(zhí)行部門必須嚴格按照計劃將成本控制在指標限定內(nèi)， 凡屬計劃外 的超標用款，須另行報批，由計劃部門在計劃成本許可范圍內(nèi)進行調(diào)整。 2 、編 制項目建設(shè)進度計劃。 編制進度計劃的目的主要是指導項目建設(shè)工作的開展， 提高工作效率， 同時實現(xiàn)對資金的動態(tài)平衡。 房地產(chǎn)項目由于投資額大、 建設(shè)周 期長，資金使用的成本控制十分重要， 尤其是通過拍賣轉(zhuǎn)讓取得的地塊， 土地成 本比重大，

7、必須通過編制進度計劃保證建設(shè)進度， 加快資金周轉(zhuǎn)， 提高資金的使 用率。此外，編制進度計劃對銷售工作影響重大。企業(yè)開展銷售工作，特別是商 品房預售工作，需要通過編制進度計劃，掌握、控制房屋交付使用期限，在銷售 合同中明確交樓期， 以便銷售部門組織銷售。 同時，形象進度有助于堅定顧客信 心和購買欲望，促進銷售。 3 、編制項目投資的資金平衡計劃。 資金平衡計劃 由資金使用計劃和資金來源計劃構(gòu)成。 資金使用計劃可直接通過計劃成本和進度 計劃來編制。 資金來源主要是房屋預售收入、 銀行貸款、企業(yè)借款或企業(yè)自有資 金等。由于商品房允許預售， 一些企業(yè)在項目開發(fā)落實時便投入建設(shè)， 根本不結(jié) 合企業(yè)的實際

8、情況，不考慮資金來源和資金平衡問題， 超出企業(yè)自身的經(jīng)營能力， 致使大量樓盤爛尾， 企業(yè)抵御風險的能力減弱， 效益低下。 隨著市場消費和房地 產(chǎn)發(fā)展的日漸成熟， 影響產(chǎn)品生命力的重要因素已不是產(chǎn)品的生產(chǎn)問題， 而是產(chǎn) 品的質(zhì)量問題， 它直接決定著產(chǎn)品的市場競爭力。 作為一種資金密集型的特殊商 品，住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重要， 資金的回籠是每個房地產(chǎn)投資項目的重點， 也是 影響資金平衡的關(guān)鍵因素。 因此， 合理控制土地資產(chǎn)、 房屋資產(chǎn)和流動資金的比 例是每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題， 而這些問題有待通過資金平衡計劃去 實現(xiàn)。 三、計劃的控制和調(diào)整是實現(xiàn)投資計劃管理目標的必要手段 1 、計劃的 控

9、制作用。計劃編制完畢， 只有在實施階段加強控制， 才能保證計劃的可行性和 權(quán)威性，使計劃收到預期目標。計劃的控制過程就是對計劃的監(jiān)督、檢查過程， 主要通過投入產(chǎn)出報表即資金的流量來反映。 房地產(chǎn)項目的投入產(chǎn)出報表 （統(tǒng)計 報表）可按季編制，用以反映每個項目的運作狀況，指導工作的進行。在編制過 程中，管理費用、經(jīng)營費用和財務費用的攤銷辦法可按會計核算方法執(zhí)行。2、計劃的調(diào)整作用。 計劃在實施過程中，需要根據(jù)項目環(huán)境的變化，定期進行 調(diào)整，使之與實際不斷協(xié)調(diào)發(fā)展， 始終保持正確的方向來指導工作。 一般項目投 資計劃每年調(diào)整一次，項目投資成本每年調(diào)整一次（報上級審批）。計劃調(diào)整的 過程，就是實現(xiàn)計劃成本與最終的實際成本的漸近過程。 四、項目經(jīng)營效果評 價是檢測投資計劃管理效果的重要方法 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營效果分析工作， 是計劃管理工作的重要組成部分， 也是總結(jié)、 反饋和提高投資計劃管理水平的重 要方法。通過項目分析， 可提取項目成本構(gòu)成的經(jīng)驗數(shù)據(jù)， 用以指導和編制同類 項目的計劃成本； 通過項目分析， 可以比照項目投資可行性研究報告的差異， 提 高有關(guān)項目策劃人員的水平； 通過項目分析， 可以吸取成功和失敗的經(jīng)驗， 加深 對市場和競爭對手的