商場設備管理 Microsoft Word 文檔 (4)

1、關于樓宇設備管理商住樓宇設備的構成：現(xiàn)代大型樓宇建筑是由建筑、結構、供水、供電、空調、電梯、自控等有關工程構成的綜合體，一般大型樓宇設備主要有以下內容組成：1、給排水設備如水泵、衛(wèi)生設備、消防水系統(tǒng)等2、空調設備如空調主機、輔機、循環(huán)水系統(tǒng)、通風設備等。3、電器設備如高低壓配電柜、變壓器、層面照明柜、動力柜等。4、弱電設備如消防報警系統(tǒng)、樓宇自控、程控、監(jiān)控系統(tǒng)等。5、電梯設備如垂直客梯、自動扶梯、貨梯等。6、其他設備如辦公設備（電腦、復印機等）、清潔設備（打蠟機、吸塵器）等。設備是公司的主要財產，設備運行管理的好壞是物業(yè)管理工作的重點。設備管理的目的有兩個：1. 延長設備使用壽命，使設備周期

2、壽命費用最經濟，綜合效能最高。2. 對設備維護保養(yǎng)的水平越高，設備的技術狀態(tài)越好，管理成本越低。設備管理工作主要有設備資產管理、設備運行管理、設備維修和維護保養(yǎng)三個方面：設備資產管理一 建立設備臺賬：在設備分類和編號的基礎上，按照設備臺賬的格式要求建立臺賬，臺賬一式兩份，項目部和財務部各存一份。設備臺賬集中反映了設備的使用、保管和增減動態(tài)以及折舊、報廢等情況，設備臺賬應有專人管理。二 建立設備檔案：設備檔案是為了設備維修和維護保養(yǎng)時查閱技術資料和圖紙使用。設備檔案要伴隨設備一生，所以要建立完善的檔案管理制度，并由專人保管。設備檔案由以下三部分內容組成：（1） 在驗收和接管驗收階段的所有設備的技

3、術資料和圖紙。（2） 設備在運行中產生的重要技術資料、圖紙（如重大維修、改造、報廢等）（3） 日常運行記錄和維修、保養(yǎng)記錄設備運行管理一 崗位責任制：制定操作人員和維修人員崗位責任制二 持證上崗：操作人員和維修人員必須經培訓合格并持有效證件才能上崗。三 定人定機制度：制定并嚴格執(zhí)行定人定機制度，使重點設備有專人負責操作或維修、保養(yǎng)。多人操作的設備應實行班長負責制。四 運行和交接班制度：以下設備系統(tǒng)的操作運行都應制定運行交接班制度：變（配）電站、自動消防控制中心、安防監(jiān)控中心、中央空調控制中心、電梯等。1、 接班人員提前十分鐘到崗，做好接班準備工作。2、 交班人要做到：設備運

4、行情況交代清楚，并做好清潔和保養(yǎng)；交清使用工具；交場地，交班前進行清掃；交機房鑰匙。3、 領班負責填寫值班日志。4、 接班人要做到：檢查使用工具，聽取上一班人員對設備運行情況的介紹；核對機房鑰匙；5、接班領班在值班日志上簽字。6、如在交接班過程中發(fā)現(xiàn)問題，接班人有權拒絕接班，并報告工程主管。7、下列情況不得交接班：上一班運行情況未交代清楚；領班或代班未到，未經主管同意指定的代班人；接班人數過少，未達到值班人數的最低限度；設備故障影響運行和提供正常的服務；接班人有醉酒現(xiàn)象或有急病未找到接班人。五、 安全運行管理制度1、 執(zhí)行政府職能部門有關規(guī)定，各專業(yè)工種人員必須持

5、有由政府職能部門頒發(fā)的操作證才能上崗。2、 領班負責監(jiān)督、檢查安全操作、維修工作。3、 各專業(yè)工種人員應嚴格執(zhí)行國家勞動安全規(guī)程。4、 加強勞動安全教育，在進行有危險的設備維修時，工程主管或管理處經理應親臨現(xiàn)場。5、 發(fā)生事故時，領班及時填寫突發(fā)時間事件報告，調查、分析事故原因，采取有效的防范措施。6、 嚴格執(zhí)行商城夜間施工監(jiān)督管理規(guī)定，監(jiān)督、檢查外單位的施工現(xiàn)場，避免事故的發(fā)生。六、 工程安全防火制度1、 全體工程人員必須加強防火意識，認真執(zhí)行各項消防管理制度。2、 各專業(yè)員工必須嚴格遵守崗位職責，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況應

6、迅速處理上報。并保護好現(xiàn)場。3、 未經管理處的批準，任何外來人員嚴禁進入機房、設備房。4、 嚴禁在機房吸煙。禁止明火作業(yè)，如需動火，必須經商城管理部同意，領取動火證，并做好現(xiàn)場放火的監(jiān)護。5、 各專業(yè)工種人員在進行日常巡檢時，對發(fā)現(xiàn)的消防隱患及時上報并在值班日志上做好記錄。七、 技能培訓：適時、定期對新老員工進行操作基本功、提高操作技能及規(guī)章制度的培訓，使所有操作人員能做到以下幾點：1、 會管、會用自己操作的設備，管好工具、附件，不丟失、不損壞。2、 嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，杜絕不文明操作。3、 配合維修人員修理設備，及時排除故障。4、 嚴格遵守交接班制度，認真做好

7、運行記錄。5、 保持設備整潔，有潤滑要求的，按要求定時加油（換油），保證潤滑質量。6、 發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象應及時采取相應措施并報告上級主管，通知相關專業(yè)維修人員。八、 設備經濟運行：總結設備運行管理經驗，制定并實施經濟運行技術指標和相應的措施，使設備系統(tǒng)在滿足使用要求的前提下，在最佳經濟、降耗狀態(tài)下運行，以降低管理成本。九、 檢測、測量設備管理：制定檢定測量儀表、安全報警裝置的管理規(guī)定，保證所有檢測測量儀表和安全報警裝置始終處于校準狀態(tài)。十、 設備設施標識管理：設備標識是設備檔案的一部分，其最大的作用是便于及時查找故障以縮短維修時間。鑒于物業(yè)公司人員流動較大，做好設備的標識管理則更為重要，所以要按專

8、業(yè)要求對設備進行標識，并保證標識的持久、清晰、完好。當對設備進行標識需編號時，則其設備編號必須同設備臺賬中的編號相一致，以免造成管理混亂。設備標識管理的主要內容和要求如下：（一）電氣設備設施標識1. 保持所有電氣設備原有銘牌的牢固和完整清晰，當涂刷油漆時，需避免油漆覆蓋銘牌。2. 變壓器、配電柜、控制箱（含柜、盤）的銘牌、功能編號、線纜標記牌、導線線號、元器件編號等應保持清晰、完整，有缺失或損壞或字跡不清的應及時補充或更換。3. 室外電纜井、室內電纜豎井中的多條電纜應分別標識清楚各自的用途和編號。4. 變（配）電室的安全警示標識應規(guī)范、完好。5. 變（配）電室的防火標識、隔離標識應清晰、規(guī)范。

9、6. 由于臨時供電的時間一般都很長，所以臨時供電設備設施同樣要進行標識。（二）給排水設備設施標識1保持所有給水設備原有銘牌的牢固和完整清晰，當涂刷油漆時，需避免油漆覆蓋銘牌。2. 水泵房（含消防泵房）的各臺水泵、主要閥門應標識清楚其功能和編號并用箭頭標出水流的方向。3. 樓內的給水管、消防管及主要閥門，應分別標識區(qū)分其功能，并用箭頭標出水流的方向。4. 室外管井中的管線和閥門、室內豎井中的管線和閥門應分別標識區(qū)分其功能，并用箭頭標明水流的方向。十一、 設備事故及突發(fā)事件管理1. 發(fā)生事故尤其較大事故時要查明原因，分析責任；制定出預防、糾正措施；寫出事故報告。2. 因事故造成較大或重大的修復過程

10、要有詳細記錄，由此產生的技術文件、圖紙應及時整理上交工程技術檔案室保存。3. 制定設施設備可能出現(xiàn)的突發(fā)事件的應急預案，并對員工進行培訓和演練，重點是電梯和自動消防系統(tǒng)，每年應進行12次應急演習。突發(fā)事故應急方案方案一：停水1、檢查小區(qū)給水總開關是否被人關閉.2、檢查水泵房下水池、供水壓力是否正常。如供水壓力出現(xiàn)問題，檢查水池水位和進水開關,致電自來水公司派員修理；電話: 3、如是大面積的停水，并不能及時恢復供水的，應先向主管匯報，通知客服前臺告之住戶，做進一步的處理。方案二：爆水管1、關閉小區(qū)給水總開關。2、到地下室關閉加壓水泵。3、關閉會所四樓加壓水泵。4、通知客服前臺做好解釋工作。5、主

11、管道通知自來水公司維修，（分管道自行維修）。方案三：侵水1、工程部接到通知后；立即切斷電源；關閉相關水閘，；并通知工程部主管；2、如果浸水地區(qū)有電梯，將電梯升高并暫停使用； 3、通知客服前臺做好切斷水源住戶解釋工作；4、工程部主管組織人員進行搶修，自己不能維修的聯(lián)系制造廠家維修。5、處理積水，清理現(xiàn)場；方案三、停電1、 檢查線路用電開關是否跳閘，線路有無被拆。2、 檢查線路前一級開關有無跳閘，3、 檢查主開關有無跳閘，4、 如市政停電，電話咨詢供電公司停電原因，及是通知客服前臺，做好住戶解釋工作，并通知主管。5、 檢查電梯內有無困人，十二、 設備環(huán)境管理 制定設備的環(huán)境制度，保持設備所在環(huán)境整

12、潔衛(wèi)生、通風良好，溫、濕度符合設備要求，物品、工具存放有序。十三、 維修電工工作規(guī)程1、 維修除工作外應在指定崗位待命。2、 工作前應清楚了解工作任務的性質、范圍及所需要的維修工具，及維修材料。3、 工作前應檢查工具是否能正常使用，確保使用安全。4、 接到樓宇請修單后，迅速趕到現(xiàn)場處理。5、 需要停電維修，應確定停電范圍，是否影響商場的正常營業(yè)，如有影響必須經商場管理部同意，方可進行維修。停電后必須在停電的開關上掛標志牌。6、 對在工作中發(fā)現(xiàn)的隱患和問題及時處理并上報。7、 維修完成后在樓宇請修單填寫完成情況，并請報修部門簽

13、字認可。十四、 電梯工、電梯司機操作規(guī)程：1、 做好行駛前的準備工作：檢查轎廂內各功能開關是否正常；將電梯上下運行幾次，檢查是否有異常聲響；檢查通訊裝置是否正常。2、 運行幾次，檢查是否有異常聲響；檢查通訊裝置是否正常。3、 電梯在行駛中應注意：司機在當班期間不得無故離崗；轎廂內禁止吸煙，在運送危險，必須嚴格遵守操作規(guī)程，并采取安全防護措施；嚴禁乘梯規(guī)定運送人員和貨物；提醒乘客不要依靠轎門，禁止乘客、物品在轎門中間停留；如發(fā)現(xiàn)有異常現(xiàn)象及時通知專業(yè)維修人員。4、 當電梯發(fā)生故障時，應立即統(tǒng)治專業(yè)維修人員。5、 當電梯發(fā)生故障或停電不能行駛時，司

14、機應保持鎮(zhèn)靜立即向監(jiān)控室報警通知專業(yè)維修人員，勸阻乘客切勿亂動，待專業(yè)維修人員到場后，將乘客安全撤離轎廂。當電梯正在運行中，突然停電或發(fā)生故障需要手動盤車時，按照以下方法進行：1、 首先必須切斷電梯的動力電源。2、 打開抱閘防塵罩和電機主軸尾部防護罩。3、 把手動盤車輪裝在電機主軸上，并用雙手抓牢盤輪。用手動松閘板鉤將抱閘打開。4、 盤動盤車輪，按照鋼絲繩上的平層標志，就近平層，把轎廂盤至平層位置。5、 打開廳門，撤出轎廂內被困人員。6、 使用以上方法時，必須至少有兩人進行，口令一致，注意人身和設備安全。十五、 電梯維修保養(yǎng)1、 電梯在維保時不得載客或載貨，必須在基站放置停止使用的告

15、示牌。2、 在機房維保時應切斷電梯電源后，才能進行各項維保工作。3、 檢修時應由主持和助手協(xié)同進行，保持隨時互相呼應。4、 電梯維保時應注意：非維保人員不得擅自進行維修作業(yè)，維保時應小心謹慎；維修完畢后，清理維修現(xiàn)場，收拾工具；行駛前，必須檢查功能開關是否復位。5、 維修結束后，認真做好記錄。十六、 制冷系統(tǒng)運行操作規(guī)程1、 特靈離心式冷水機組運行操作規(guī)程操作工：（1） 確認主機已送電，顯示屏亮。（2） 認冷凍水、冷卻水管路閥門已開。（3） 從UCP中檢查機組有無故障。（4） 從UCP中檢查油溫應在60度

16、63度之間。（5） 視油鏡檢查油位，下視鏡應見油。（6） 開啟冷凍泵、冷卻泵。（7） 檢查冷凍水、冷卻水進出水壓力是否正常。（8） 從UCP中檢查水流開關狀態(tài)，應在“閉合流動”狀態(tài)。（9） 從UCP中查看冷卻水溫，當水溫<25度時，要對冷卻水流量調整，避免低冷媒壓力停機。（10） 從UCP中檢查日期、時間并調整。（11） 從UCP中檢查設定出水溫度并調整。（12） 從UCP中檢查電流限制并調整。（13） 從操作盤上按“自動”開機。（14） 機組UCP會自動檢測有關項目，并啟動機組，如期間有

17、問題，機組會自動停機，并報警。機組正常運行參數，油壓：1218Psig，冷凝壓力：212Psig，蒸發(fā)壓力：1218Hg。（15） 機組啟動運行正常后，檢查水溫、油壓、冷媒壓力、溫度及噪音以便確認機組運行是否正常。（16） 機組運行后處于自動控制狀態(tài)。若正常手動停機，按“停機”鍵一次即可。（17） 機組停機后，冷凍泵、冷卻泵應延時10分鐘以上再停泵。十七、樓宇請修單工作規(guī)程1、 日常報修由管理處簽字確認樓宇請修單后交工程組維修人員進行處理。2、 各專業(yè)憑樓宇請修單進行維修，并根據需要領取材料和工具。3、 維修工作完成后，維修人員按要求

18、認真填寫記錄。4、 不能及時處理的樓宇請修單由專業(yè)人員寫明原因，報工程主管處理。5、 管理處物管員每月對維修工單進行統(tǒng)計、分類服務登記表報工程主管審核簽字確認后，交商場管理部。6、 重大維修工作和不能及時維修的工單的情況，要及時向工程主管匯報。十八、 水處理應急操作規(guī)程1、 接到通知后，水工攜帶相應的工具立刻趕到現(xiàn)場處理，同時向管理處報告。2、 檢查漏水部位，關閉上一級的閥門。3、 采取相應的處理方法，將損失降到最低。修復后通知管理處。4、 進行被關閉閥門的下級管網的排氣和放黃水工作，清澈為止。十九、 裝修工修巡視規(guī)程1、&

19、#160;裝修工每日巡視檢查商場的建筑設施。2、 定期檢查商場內的吊頂、墻面、地面。3、 檢查玻璃門窗附件是否損壞。4、 檢查防火門、玻璃門是否完好。5、 裝修工在巡視檢查過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時處理并向工程主管報告。二十、 設備管理檢查制度 應制定設備管理檢查制度，由技術管理部門牽頭，每半年組織專業(yè)技術人員對設施設備的管理和維護保養(yǎng)狀況進行檢查評分，對檢查出的不合格項填寫（整改通知單），令相關部門進行限期整改，并跟蹤其整改結果。目的是檢查設備的完好程度和維護保養(yǎng)的質量。附表如下：電梯管理檢查評分細則受檢單位：檢查時間： 年 月 日至 月 日滿分： 實得分

20、數：參檢人員：檢查組組長：檢查項目檢查內容是否評分細則實得分值1分評分標準電梯系統(tǒng)（10分）（1）日檢、周保養(yǎng)、月保養(yǎng)、季保養(yǎng)、年保養(yǎng)記錄齊全，故障維修記錄齊全本評分細則每月評選一次，全部合格10分；每小項合格1分，基本合格分值為7分，低于此分值，每分負激勵10元。（2）緊急救援方案完善，演習記錄完整（3）“乘梯須知” 完善、規(guī)范（4）求救電話暢通，聲音清晰（5）求救電話號碼清晰、醒目（6）機房、轎廂、井道清潔（7）電梯運行平穩(wěn)，乘坐舒適（8）司機禮儀規(guī)范，禮貌待人（9）年檢資料齊全（10）轎廂內照明完好，清潔衛(wèi)生本項合計得分公共區(qū)域管理檢查評分細則受檢單位：檢查時間： 年 月 日至 月 日滿

21、分： 實得分數：參檢人員：檢查組組長：檢查項目檢查內容是否評分細則實得分值1分評分標準公共區(qū)域設施（12分）（1）公共照明完好，無燒壞燈具本評分細則每月評選一次，全部合格12分；每小項合格1分，基本合格分值為9分，低于此分值，每分負激勵10元。（2）衛(wèi)生間水龍頭無漏水，水箱能正常使用，（3）衛(wèi)生間下水道、廁盆暢通（4）天花無雜物、天花鋁條整齊（5）地板磚完好、無損壞現(xiàn)象（6）地腳線無脫落現(xiàn)象（7）護欄完好（8）廣告燈箱、燈具無燒壞（9）通道導示牌明亮（10）外圍路燈無燒壞（11）出口指示燈完好（12）消防門鎖、閉門器完好 本項合計得分供、配電管理檢查評分細則受檢單位：檢查時間： 年 月 日至

22、月 日滿分： 實得分數：參檢人員：檢查組組長：檢查項目檢查內容是否評分細則實得分值1分評分標準供、用電系統(tǒng)（9分）（1）能按規(guī)定進行巡檢，按計劃進行檢修本評分細則每月評選一次，全部合格9分；每小項合格1分，基本合格分值為6分，低于此分值，每分負激勵10元。（2）運行記錄、巡檢記錄、檢修記錄齊全（3）防鼠及安全防護設施、高壓用具完好（4）模擬板指示與現(xiàn)運行狀態(tài)一致（2分）（5）各設備運行良好，標識完整、清晰（6）室內整潔，照明完好2配電室（1）各配電設備運行良好，內外整潔（2）各配電柜內外標識完整、清晰（3）室內照明完好，清潔衛(wèi)生本項合計得分 設備綜合管理檢查評分細則受檢單位：檢查時間： 年 月

23、 日至 月 日滿分： 實得分數：參檢人員：檢查組組長：檢查項目檢查內容是否評分細則實得分值1分評分標準設備綜合管理（11分）1設備檔案管理本評分細則每月評選一次，全部合格11分；每小項合格1分，基本合格分值為8分，低于此分值，每分負激勵10元。（1）設備臺賬項目齊全、清晰，管理完善（2）設備保養(yǎng)檔案管理完善，查閱方便（3）設備資料、圖紙管理完善，查閱方便2運行和保養(yǎng)管理（1）維護保養(yǎng)計劃規(guī)范并正確執(zhí)行（2） 特殊崗位人員熟知自己的崗位職責和安全操作規(guī)程（3）記錄和日檢記錄齊全、規(guī)范（4）設備定期保養(yǎng)記錄齊全、規(guī)范（5）設備重大事故處理記錄齊全、規(guī)范（6）設備運行記錄記錄齊全（7）計量儀表及安全

24、裝置管理規(guī)范，檢定（8）記錄齊全，均在有效期內本項合計得分消防、安防管理檢查評分細則受檢單位：檢查時間： 年 月 日至 月 日滿分： 實得分數：參檢人員：檢查組組長：檢查項目檢查內容是否評分細則實得分值1分評分標準消防、安防系統(tǒng)（13分）1消防系統(tǒng)本評分細則每月評選一次，全部合格13分；每小項合格1分，基本合格分值為10分，低于此分值，每分負激勵10元。（1）控制中心值班記錄、交接班記錄齊全（2）值班員明了自己的崗位職責（3）火災報警控制器功能完好，日檢和保養(yǎng)記錄完整（4）各探測器及聯(lián)動設備保養(yǎng)記錄規(guī)范（5）手報按鈕及報警功能完好（6）外報警電話、廣播功能完好2 安防系統(tǒng)（1）中控室值班記錄、交接班記錄齊全（2）值班員明了自己的崗位職責（3）中心控制器、顯示器功能完好、顯示清晰（4）存儲設備、打印設備功能正常（5）設備保養(yǎng)記錄齊全（6）中控室安全防護設施良好（7）中控室內照明及衛(wèi)生良好本項合計得分設備維修和維護保養(yǎng)設備維修、保養(yǎng)管理的三個