批量評(píng)估相關(guān)問(wèn)題

1、基礎(chǔ)技術(shù)研發(fā)部工作方案一、國(guó)際相關(guān)規(guī)范準(zhǔn)則介紹1.批量評(píng)估準(zhǔn)則 (Standard onMass Appraisal)國(guó)際財(cái)產(chǎn)征稅評(píng)估人員聯(lián)合會(huì) (InternationalAsso- ciation of Assessing Officers ，簡(jiǎn)稱(chēng)IAAO ，下同)于 2002制定的批量評(píng)估準(zhǔn)則 ，其批量評(píng)估的定義為，批量評(píng)估是指在給 定時(shí)間， 使用標(biāo)準(zhǔn)方法，采用共同的數(shù)據(jù)，并考慮統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn) 的對(duì)一系列房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的 過(guò)程。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則 IVSC (2005)定義為“應(yīng)用系統(tǒng)的、統(tǒng)一的、考慮到統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)結(jié)果和結(jié)果 分析的評(píng)估方法和技術(shù)評(píng)估多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)確定日期價(jià)值的活動(dòng)。 ”以及USPAP(200

2、6中對(duì)批量評(píng)估也有類(lèi)似的表述。批量評(píng)估一個(gè)重要的特性在于它將大量的 計(jì)量、統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)等數(shù)學(xué)工具 納入評(píng)估過(guò)程。 在應(yīng)用計(jì)量工具 (特別是多元回歸 )的時(shí)候，批量評(píng)估方法認(rèn)為所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn) (財(cái)產(chǎn))的價(jià) 值受到眾多的因素的影響，這些因素包括房屋的面積、朝向、建筑結(jié)構(gòu)等不一而足，而通 過(guò)對(duì)已有房屋特征數(shù)據(jù)及價(jià)值數(shù)據(jù)的分析，可以計(jì)算出每一個(gè)特征對(duì)房屋價(jià)值的貢獻(xiàn)程度 (對(duì)應(yīng)于批量評(píng)估計(jì)量模型中的各個(gè)變量的系數(shù)值 )。在得到計(jì)量模型中的各個(gè)變量的系數(shù) 之后，就可以將需要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)的各個(gè)特征輸入模型中，從而在一次評(píng)估中對(duì)多個(gè)不動(dòng) 產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。2.自動(dòng)評(píng)估模型規(guī)范 (Standard on Auto

3、mated VluationModels)IAAO 在 2003 年頒布的自動(dòng)評(píng)估模型規(guī)范對(duì)自動(dòng)評(píng)估模型定義為：自動(dòng)評(píng)估模型 是一個(gè)建立在數(shù)學(xué)基礎(chǔ)之上的計(jì)算機(jī)程序，它可以基于對(duì)事先已分別收集的有關(guān)位置、市 場(chǎng)條件、以及不動(dòng)產(chǎn)的特征等信息進(jìn)行的市場(chǎng)分析并得到一個(gè)市場(chǎng)價(jià)值的估計(jì)值。二、相關(guān)名詞解釋(一)單宗財(cái)產(chǎn)評(píng)估( Single Appraisa)l單宗財(cái)產(chǎn)評(píng)估，是指“在同一時(shí)間評(píng)估一個(gè)財(cái)產(chǎn)”(IAAO ， MassAppraisal of RealProperty, 2005),即在一次評(píng)估中對(duì)一個(gè)(或一個(gè)單位的)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的稅基價(jià)值進(jìn)行評(píng)估 確定，在一次評(píng)估中，其評(píng)估對(duì)象是單一的這一點(diǎn)上，它與

4、一般資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐是相同的，其評(píng)估方法也主要依據(jù) 市場(chǎng)途徑、成本途徑以及收益途徑 這三種資產(chǎn)評(píng)估的基本方法。而批量評(píng)估與單宗財(cái)產(chǎn)評(píng)估的最根本區(qū)別在于：其一次評(píng)估的對(duì)象是一批或一組不動(dòng)產(chǎn)。 正是這樣一個(gè)根本性的差異，導(dǎo)致批量評(píng)估與單宗財(cái)產(chǎn)評(píng)估在評(píng)估指導(dǎo)思想、具體方法、 手段、步驟、程序等方面存在較為顯著的區(qū)別。 目前， 從各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估實(shí)踐來(lái)看， 批量評(píng)估已經(jīng)成為主流，只有在受到各種因素影響（例如，評(píng)估區(qū)域中的財(cái)產(chǎn)類(lèi)型差異過(guò) 大等），導(dǎo)致批量評(píng)估效果不佳的時(shí)候，才會(huì)采取單宗財(cái)產(chǎn)評(píng)估。（二）計(jì)算機(jī)輔助的批量評(píng)估 （Computer-Assisted Mass Appraisa，l 簡(jiǎn)稱(chēng) CAM

5、A） 在批量評(píng)估中，根據(jù)其是否有計(jì)算機(jī)輔助可以分為 手工批量評(píng)估和計(jì)算機(jī)輔助的批量 評(píng)估。 隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步以及計(jì)算機(jī)應(yīng)用的普及，可以說(shuō)目前在運(yùn)作的稅基批量評(píng)估系 統(tǒng)均為 CAMA 系統(tǒng)。批量評(píng)估技術(shù)隨著近年來(lái)計(jì)算機(jī)技術(shù)的飛速進(jìn)步而得到了迅猛的發(fā)展，并且在實(shí)踐中 逐步與地理信息系統(tǒng)（GIS），人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)（Artificial NeutralNetwork）等技術(shù)相結(jié)合，顯示出 與其他學(xué)科和技術(shù)相融合的趨勢(shì)。尤其是 GIS已經(jīng)在批量評(píng)估中得到了廣泛的應(yīng)用，并且 取得了良好的效果， 大大節(jié)約了稅基評(píng)估成本， 提升了批量評(píng)估系統(tǒng)的效率。 可以說(shuō)， GIS 與 CAMA 系統(tǒng)的融合已經(jīng)成為不可阻擋

6、的趨勢(shì)。就技術(shù)本質(zhì)而言， 用于 CAMA 系統(tǒng)中的 AVM 與用于私人部門(mén)的 AVM 從其創(chuàng)建原理、 技術(shù)方法、創(chuàng)建過(guò)程等來(lái)說(shuō)都是大體相同的，只是在日常的慣例中，通常用 CAMA 來(lái)表 示稅基評(píng)估中的計(jì)算機(jī)化的評(píng)量評(píng)估系統(tǒng)， 而用 AAAVM 來(lái)指代在各私人部門(mén)中所使用的 自動(dòng)化的批量評(píng)估實(shí)踐。（三）自動(dòng)評(píng)估模型 AVM （Automated Valuation Model）AVM（自動(dòng)評(píng)估模型）產(chǎn)生于上世紀(jì)七十年代，是批量評(píng)估方法體系的關(guān)鍵技術(shù)， 它將 批量評(píng)估的各個(gè)步驟整合到一個(gè)計(jì)算機(jī)評(píng)估程序中去，建立一個(gè)自動(dòng)評(píng)估模型（AVM），實(shí)際上一個(gè)程序化的批量評(píng)估過(guò)程 ，是批量評(píng)估程序的自動(dòng)化 。

7、 AVM 的一個(gè)與眾不同的特 征在于它是通過(guò)數(shù)據(jù)建模而獲得市場(chǎng)價(jià)值的估計(jì)值。 AVM 可以應(yīng)用于動(dòng)產(chǎn)、 不動(dòng)產(chǎn)甚至是 無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估。目前，應(yīng)用 AVM 最多的還是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域，其中住宅是最早應(yīng) 用 AVM 的財(cái)產(chǎn)類(lèi)型。AVM 技術(shù)本質(zhì)就是批量評(píng)估的原理與技術(shù)，包括各種數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法 （如多元回歸、概 率統(tǒng)計(jì)等）、評(píng)估的三大基本方法、各種批量評(píng)估的技術(shù)與方法 （如AEP等）等在AVM中都 有具體的體現(xiàn)。AVM 可以用于私人部門(mén)， 也可以用于公共部門(mén)。 在用于稅基評(píng)估的時(shí)候， 通常將 AVM 嵌入到 CAMA 系統(tǒng)中，用于不動(dòng)產(chǎn)的稅基評(píng)估。而在用于私人部門(mén)的時(shí)候，例如用于銀 行、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等

8、機(jī)構(gòu)的時(shí)候， AVM 可以嵌入到各種不同的系統(tǒng)中， 為實(shí)現(xiàn)各種不同的目 的而服務(wù)。就技術(shù)本質(zhì)而言，用于 CAMA 系統(tǒng)中的 AVM 與用于私人部門(mén)的 AVM 從其創(chuàng) 建原理、技術(shù)方法、創(chuàng)建過(guò)程等來(lái)說(shuō)都是大體相同的， 只是在日常的慣例中， 通常用 CAMA 來(lái)表示稅基評(píng)估中的計(jì)算機(jī)化的評(píng)量評(píng)估系統(tǒng)，而用 AVM 來(lái)指代在各私人部門(mén)中所使用 的自動(dòng)化的批量評(píng)估實(shí)踐。（四 ）AVM 報(bào)告在AVM用前，評(píng)估師還必須利用測(cè)試樣本對(duì)校準(zhǔn)后的模型進(jìn)行效果檢驗(yàn)。最后，評(píng)估師必須提供論證報(bào)告、使用報(bào)告與CAMA/AAAV報(bào)告等三種不同類(lèi)型的 AVM報(bào)告。CAMA報(bào)告和AAAV報(bào)告是批量評(píng)估結(jié)果的報(bào)告類(lèi)型，CAM

9、AS告主要用于公共領(lǐng)域的財(cái)產(chǎn)類(lèi)稅基 批量評(píng)估目的，而AAAVMS告用于私人領(lǐng)域的各種商業(yè)性活動(dòng)。（五）地理信息系統(tǒng) GIS （GeographicInforma-tion System）國(guó)際GIS字典中的定義，“GIS是采集，管理，整合，處理，分析以及顯示有關(guān)地 球空間信息數(shù)據(jù)的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)”IAAO的批量評(píng)估準(zhǔn)則中對(duì)地理信息系統(tǒng)（GIS）的定義為：（1）用于存儲(chǔ)，檢索，控 制和顯示空間信息的數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)。 （2）一種計(jì)算機(jī)化的地圖系統(tǒng)，能夠?qū)⒉煌瑢哟蔚幕?礎(chǔ)地圖的空間數(shù)據(jù) （土地信息 ）和特征數(shù)據(jù)綜合起來(lái)2005 年 IVSC 的批量評(píng)估準(zhǔn)則中在 4.0 數(shù)據(jù)收集和系統(tǒng)記錄中的 4.1 中提

10、到“數(shù) 據(jù)記錄方式已經(jīng) 從手工的數(shù)據(jù)記錄演變?yōu)榉奖?CAMA 的復(fù)雜的數(shù)據(jù)庫(kù) ，并且通常包括 GIS”。評(píng)估師可以借助地理信息系統(tǒng) GIS來(lái)獲取各種與評(píng)估相關(guān)的資料。在不動(dòng)產(chǎn)從價(jià)稅的稅基評(píng)估中，還可以使用 GIS來(lái)檢驗(yàn)數(shù)據(jù)。GIS能使正常樣本與異 常樣本將通過(guò)不同的顏色在計(jì)算機(jī)屏幕中得到顯示，從而使評(píng)估師輕松找到那些不合理的 數(shù)據(jù)。獨(dú)工的GIS r j CAMA系統(tǒng)Ej 一呂萊fr'i ?的功能典型的要求GIS功能G1E典型的功能集包拈： 住詢(xún)與可視區(qū)域分析覆蓋分析制作地圖CAMA功能數(shù)據(jù)庫(kù)管理評(píng)估功能管理功能整合后的功能 實(shí)時(shí)與CAMA數(shù)據(jù)連結(jié)以便杳看與査詢(xún) 從GIS中升級(jí)CAMA數(shù)

11、據(jù)顯示評(píng)估結(jié)果 顯示可比不動(dòng)產(chǎn)及區(qū)域顯示待評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)（六）時(shí)間趨勢(shì)分析時(shí)間趨勢(shì)分析是在 有關(guān)財(cái)產(chǎn)特征變量信息較難獲得的情況下所采用的預(yù)測(cè)技術(shù)。IAAO于2003界定了四種AVM時(shí)間趨勢(shì)分析工具，即單位價(jià)值分析、重復(fù)銷(xiāo)售分析、銷(xiāo) 售價(jià)格/評(píng)估價(jià)值趨勢(shì)分析以及在銷(xiāo)售比較模型中加入時(shí)間變量等四種。時(shí)間趨勢(shì)分析根據(jù)以往的財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值或財(cái)產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格推算財(cái)產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)值。而單位價(jià)值分析 是跟蹤每單位價(jià)格的變化，銷(xiāo)售價(jià)格/評(píng)估價(jià)值趨勢(shì)分析是跟蹤同一日期銷(xiāo)售價(jià)格與評(píng)估價(jià) 值的變動(dòng)。這兩種方法都能通過(guò)圖形體現(xiàn)價(jià)值變動(dòng)趨勢(shì)。重復(fù)銷(xiāo)售分析是將銷(xiāo)售價(jià)格間的 差異轉(zhuǎn)化為月變動(dòng)率，并從中計(jì)算平均（中位）變動(dòng)率

12、，這種方法的可靠性依賴(lài)于銷(xiāo)售的 樣本多少。而在銷(xiāo)售比較模型中加入時(shí)間變量的方式可以認(rèn)為是對(duì)多元回歸分析的一個(gè)轉(zhuǎn) 化。這一方式被認(rèn)為是有著較高精確度的時(shí)間趨勢(shì)分析法。從統(tǒng)計(jì)學(xué)原理上看，前三種時(shí) 間趨勢(shì)分析工具是獲取一個(gè)關(guān)于價(jià)值隨時(shí)間變動(dòng)的指數(shù)，而第四種分析工具則是假定價(jià)值 存在某種運(yùn)動(dòng)趨勢(shì)，并通過(guò)時(shí)間變量來(lái)反映這種趨勢(shì)。運(yùn)用時(shí)間趨勢(shì)分析估計(jì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值，必須注意到隨著推算日期的拉長(zhǎng)，預(yù)測(cè)的精確度將會(huì)降低。（七）適應(yīng)估計(jì)技術(shù)（AEP或稱(chēng)為“反饋”）適應(yīng)性估計(jì)又稱(chēng)為回饋技術(shù)，自20世紀(jì)80年代開(kāi)始被應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，是 AVM 中的一種校準(zhǔn)程序，它可以根據(jù)新的評(píng)估結(jié)果、新的數(shù)據(jù)等，對(duì)模型進(jìn)行自動(dòng)化的估計(jì)

13、與 校準(zhǔn)，這一過(guò)程貫通整個(gè)批量評(píng)估。其實(shí)現(xiàn)方式是 不斷利用新的銷(xiāo)售信息來(lái)調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)的 價(jià)值。適應(yīng)估計(jì)技術(shù)是將初始模型得出的價(jià)值與銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行不斷對(duì)比，直到得出AVM中最小誤差的系數(shù)為止。適應(yīng)估計(jì)技術(shù)依賴(lài)評(píng)估師對(duì)模型中能衡量當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境的特征變 量的設(shè)定能力。目前，通常利用適應(yīng)估計(jì)技術(shù)來(lái)處理混合模型。（八）人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)（Artificial Neural Network,簡(jiǎn)稱(chēng)ANN）20世紀(jì)90年代以來(lái)，人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)開(kāi)始被應(yīng)用于 AVM。由于神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)具有超強(qiáng) 的適應(yīng)能力和學(xué)習(xí)能力，評(píng)估師可在采 用直接市場(chǎng)法模型時(shí)，利用財(cái)產(chǎn)特征變量組成的人 工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)能提供更加準(zhǔn)確、快速的評(píng)估服務(wù)。人工神

14、經(jīng)網(wǎng)絡(luò)是基于模仿大腦神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)和功能而建立的一種信息處理系統(tǒng)，是理論化的人腦神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的數(shù)學(xué)模型。實(shí)際上，它是由大量簡(jiǎn)單元件相互連接而成的復(fù)雜網(wǎng)絡(luò)，具有高度的非線(xiàn)性，能夠進(jìn)行復(fù)雜的邏輯操作和非線(xiàn)性關(guān)系實(shí)現(xiàn)。由于房地產(chǎn)的區(qū)域因素 及個(gè)別因素對(duì)房地產(chǎn)的影響具有一定的整體性，即使是經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)人員也很難判斷哪 個(gè)因素更重要,要確定其重要性（即權(quán)重）的大小更是困難。而神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的大規(guī)模并行、分布 式存儲(chǔ)和處理、自組織、自適應(yīng)和自學(xué)習(xí)能力，使它能夠適用于處理需要同時(shí)考慮多因素和 條件、不精確和模糊的信息處理問(wèn)題。顯然，估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)越豐富，其對(duì)數(shù)據(jù)、資料處理的 能力就越強(qiáng)，評(píng)估結(jié)果就越準(zhǔn)確。這種專(zhuān)家大腦

15、的思維方法與神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)工程的研究正好吻 合。根據(jù)市場(chǎng)比較法神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)理論的特點(diǎn)，將人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用于市場(chǎng)比較法中并結(jié)合兩者 的優(yōu)勢(shì),將會(huì)產(chǎn)生較好的應(yīng)用前景。（九）B P神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)BP網(wǎng)絡(luò)是反向傳播（Back Propagation）。它是一種具有教師信號(hào)的多層前向網(wǎng)絡(luò),在多 層神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的基礎(chǔ)上提出了多層神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的反向傳播學(xué)習(xí)算法，采用最小均方差學(xué)習(xí)方式，這是一種最廣泛應(yīng)用的網(wǎng)絡(luò)。它含有輸入層、輸出層以及處于輸入輸出層之間的 中間層。中間層有單層或多層，由于它們和外界沒(méi)有直接的聯(lián)系，故也稱(chēng)為隱層。在隱層中的 神經(jīng)元也稱(chēng)隱層單元。隱層雖然和外界不連接，但是，它們的狀態(tài)卻影響輸入輸出之間的關(guān)XiX

16、.不成功樣本訓(xùn)練不合格房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估怙價(jià)結(jié)果分析B-P神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格程序輸出層輸人層隱含層圖2基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)怙價(jià)模型的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)應(yīng)用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，可改善傳統(tǒng)評(píng)估方法的隨意性和不確定性，避免估價(jià)過(guò)程摻雜過(guò)多的人為因素，減少主觀(guān)臆斷。該技術(shù)方法也存在一定的缺陷，對(duì)于其估價(jià)特點(diǎn) 總結(jié)如下：1)神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用于房地產(chǎn)估價(jià)，其適用范圍很廣。對(duì)于某類(lèi)房地產(chǎn)，只要能夠在市 場(chǎng)上找到該類(lèi)型一定數(shù)量的成交案例，就可以使用此方法。2)采用該方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)是 通過(guò)對(duì)樣本案例的學(xué)習(xí)，尋找房地產(chǎn)價(jià)格與其影響因素之間存在的客觀(guān)規(guī)律。 可以肯定的是, 這種規(guī)律是非線(xiàn)性的，所以采用該方法進(jìn)行估

17、價(jià)，可以不用事先假設(shè)它們之間服從某種數(shù)學(xué) 關(guān)系，一定程度上增強(qiáng)了估價(jià)客觀(guān)性。在采用該方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要在分析相關(guān)影響因素的 基礎(chǔ)上構(gòu)建相應(yīng)類(lèi)型的價(jià)格評(píng)估指標(biāo)體系，并對(duì)這些指標(biāo)按提供的量化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化，將房 地產(chǎn)的實(shí)際狀況轉(zhuǎn)化為一系列量化指標(biāo)。3)訓(xùn)練樣本的選擇、網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)以及網(wǎng)絡(luò)參數(shù)的設(shè)定對(duì)應(yīng)用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)有非常重要的作用，而當(dāng)某種類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型一旦訓(xùn)練成功，就可以對(duì)大批量的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行快速、準(zhǔn)確地估 價(jià)。(十)愿望模型 (Hedo nic Model)是利用財(cái)產(chǎn)特征變量與財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值間存在的因果關(guān)系而建立的模型。按模型結(jié)構(gòu)中 所采用數(shù)學(xué)方程的不同劃分，

18、AVM大致可以分為兩大類(lèi)：一類(lèi)為 Hedoni模型，另一類(lèi)模 型僅包括時(shí)間因素，通常是在財(cái)產(chǎn)特征信息不足的情況下，通過(guò)跟蹤特定時(shí)間段內(nèi)財(cái)產(chǎn)價(jià) 值的變動(dòng)規(guī)律，根據(jù)目標(biāo)財(cái)產(chǎn)的過(guò)去價(jià)值或銷(xiāo)售價(jià)格外推算其評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值Hedoni模型又可以按照其采用變量的組合形式劃分為，加成模型( Additive Model )、 乘數(shù)模型(MultiplicativeModel)與混合模型(HybridModel)。加成模型就是統(tǒng)計(jì)學(xué)上的線(xiàn)性回 歸方程，乘數(shù)模型和混合模型屬于非線(xiàn)性方程，其形式如下：加 成模型:MV=Ac+A, X Xi+A： X X.+An X Xn乘數(shù)模型書(shū) MV = Ao X Xx11 X

19、 XiI= XX Xn1*或MV-A, X X/1 X A? XX Xn r其中:MV表示目混合模型:MV=A.+A1 X Xt4-X/ X A/=+標(biāo)財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，Xi表示自變量，Ai為自變量的系數(shù)，i=0，1，2，, n三、AVM技術(shù)的主要步驟先看批量評(píng)估的主要步驟。USPAP準(zhǔn)貝U 6批量評(píng)估(Standard6-MassAppraisal,2006)中規(guī)定批量評(píng)估應(yīng)包括如下七個(gè)步驟 1、確認(rèn)要評(píng)估的財(cái)產(chǎn)；2、根據(jù)適用 于財(cái)產(chǎn)的一貫行為定義市場(chǎng)區(qū)域；3、確認(rèn)影響價(jià)值形成的特征；4、建立模型；5、校準(zhǔn)模7、檢查批量評(píng)估結(jié)果型；6、將模型中所反映出來(lái)的結(jié)論應(yīng)用于被評(píng)估財(cái)產(chǎn)的特征中；IVSC

20、 (2006)中對(duì)批量評(píng)估步驟的表述也基本上大同小異。IAAO 的自動(dòng)評(píng)估模型準(zhǔn)則認(rèn)為創(chuàng)建與應(yīng)用 AVM 的步驟包括如下：A、確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)：確認(rèn)AVM模型所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)的各種情況，例如類(lèi)型、用途等。B、假設(shè)：確定創(chuàng)建AVM的各種假設(shè)，例如不動(dòng)產(chǎn)的最高最有效使用等。C、數(shù)據(jù)管理與質(zhì)量分析。D、模型描述。E、模型校準(zhǔn)。F、模型檢驗(yàn)與質(zhì)量保證。G、模型應(yīng)用與檢查評(píng)估值。H、分層次：將不動(dòng)產(chǎn)按照不同的類(lèi)型進(jìn)行劃分，用于建模與分析。這一步驟中通常 還包括劃分市場(chǎng)區(qū)域。I、對(duì)AVM所得的評(píng)估值進(jìn)行辯護(hù)。對(duì)照批量評(píng)估的各個(gè)步驟，我們可以清楚地看出 AVM 是自動(dòng)化的批量評(píng)估程序這一 本質(zhì)特性。 AVM 需要

21、一個(gè)包含大量數(shù)據(jù)信息的數(shù)據(jù)庫(kù) (數(shù)據(jù)的類(lèi)型根據(jù) AVM 的應(yīng)用目的、 所采用的方法等有密切的聯(lián)系。核心步驟如下：(一)確定不動(dòng)產(chǎn)樣本的經(jīng)濟(jì)域 Economic Aear,也稱(chēng)為市場(chǎng)域(MarketAear)所謂經(jīng)濟(jì)域是指具有相似特征財(cái)產(chǎn)所構(gòu)成的群體。在不動(dòng)產(chǎn)從價(jià)稅稅基評(píng)估中，這一 步驟稱(chēng)為分層(Stratification)，分層包括功能區(qū)分和區(qū)域區(qū)分。1、功能區(qū)分 建議將所有物業(yè)分為住宅、商業(yè)用房和工業(yè)用房三大類(lèi)，每一種大類(lèi)再進(jìn)行細(xì)分。以 下內(nèi)容其進(jìn)行詳細(xì)闡述。(1) 住宅住宅建議分為非完全商品住房( 即，包括政策性住房、居民城鎮(zhèn)自建只有房) 、普通 住宅、高檔住宅和別墅。政策性住房，凡是按

22、國(guó)家的房改政策建設(shè)、銷(xiāo)售的住房，統(tǒng)稱(chēng)為政策性住房，具體包 括：按照房改政策向職工出售的公有住房；按照房改政策開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房、集資 合作建房、 公務(wù)員小區(qū)的住房等。 “政策性住房” 具有以下特點(diǎn)： 一是在價(jià)格上要比商品 住宅低30%以上；二是在銷(xiāo)售對(duì)象上，購(gòu)房群體一般限定在一個(gè)企業(yè)內(nèi)部職工之間進(jìn)行， 而商品房沒(méi)有這項(xiàng)規(guī)定；三是在面積控制標(biāo)準(zhǔn)上有限定，而商品住宅沒(méi)有限定；四是辦理 交易發(fā)證手續(xù)取費(fèi)上，往往減、免有關(guān)稅費(fèi)，而商品住宅沒(méi)有這些優(yōu)惠政策。高檔住宅是介于普通住宅和別墅之間的住宅，一般是指小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、內(nèi)部配套明顯 高于區(qū)域周邊樓盤(pán)，價(jià)格約比周邊均價(jià)高 30%以上的花園洋房、高檔公寓

23、。別墅分為獨(dú)棟別墅、組合別墅，組合別墅包括雙評(píng)、聯(lián)排及其他非獨(dú)棟的組合別墅。（2）商業(yè)用房商業(yè)用房建議分為臨街商鋪、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、辦公用房、臨時(shí)居住物業(yè)和娛樂(lè)健身休閑用房。商鋪又分為商業(yè)區(qū)的沿街商鋪，商圈范圍較大，租賃收入較高。住宅小區(qū)沿街商鋪如小區(qū)配商業(yè)設(shè)施，商圈范圍較小，租賃收入相對(duì)較低。辦公用房又分為寫(xiě)字樓 （分甲級(jí)、乙 級(jí)、普通級(jí)別）、公共性服務(wù)用房如郵局等。臨時(shí)居住物業(yè)包括招待所、酒店 份星級(jí)）和私 立醫(yī)院等。娛樂(lè)設(shè)施包括建設(shè)中心、高爾夫球場(chǎng)等。（3）工業(yè)用房工業(yè)用房包括制造加工用房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、功能物業(yè)（儲(chǔ)物罐、電話(huà)交換站、廣播電視發(fā) 送設(shè)施等）。功能分類(lèi)住宅非完全商品房普通住宅豪華

24、住房組合別墅獨(dú)棟別墅商業(yè)臨街商業(yè)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)辦公物業(yè)臨時(shí)居住物業(yè)娛樂(lè)健身休閑工業(yè)制造加工倉(cāng)儲(chǔ)物流功能物業(yè)該功能分區(qū)如果不能達(dá)到檢測(cè)要求還可進(jìn)行三級(jí)細(xì)分。2.地域區(qū)分即無(wú)論評(píng)估模型是基于哪一種評(píng)估基本方法，都需要根據(jù)不同的區(qū)域進(jìn)行劃分，才能 得到比較精確的模型。按統(tǒng)一供需圈范圍劃分，以標(biāo)的房?jī)r(jià)格區(qū)域影響因素差別不大為原 則，可以考慮按當(dāng)?shù)赝恋丶?jí)別或行政區(qū)劃或通過(guò)模糊數(shù)學(xué)分群，相鄰區(qū)域應(yīng)該有明顯的地 物區(qū)分標(biāo)志，并且運(yùn)用不同區(qū)域的 AVM得出的結(jié)果有較明顯的差異。劃分可以考慮城市 的布局特點(diǎn)，單中心式的成都、西安、北京可劃分類(lèi)別較小，多中心的重慶、武漢、南京 等城市需劃分類(lèi)別多，特殊類(lèi)單獨(dú)劃分如重

25、慶的臨江房可以單獨(dú)作為濱江區(qū)域。市場(chǎng)區(qū)域的劃分是一項(xiàng)結(jié)合了評(píng)估師的技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、以及判斷能力的工作，在客觀(guān)數(shù) 據(jù)的基礎(chǔ)上，評(píng)估師更多地還需要結(jié)合自身的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行劃分，通常，還需要進(jìn)行多 次的試驗(yàn)，才能得到比較滿(mǎn)意的評(píng)估區(qū)域劃分。當(dāng)?shù)赜蚍謪^(qū)不能達(dá)到檢測(cè)要求還可進(jìn)行進(jìn) 一步細(xì)分，直至達(dá)到檢測(cè)要求。評(píng)估師應(yīng)結(jié)合模型檢驗(yàn)結(jié)果，綜合決定功能分層和區(qū)域分層，提高批量評(píng)估的效果和 效率。（二）建模、校準(zhǔn)、測(cè)試主要流程示意圖估算政據(jù)收後 與挑選來(lái)_$帰甯樣本的桂機(jī)-檢未簟打批ht評(píng)估數(shù) 弼庫(kù)數(shù)擁府幣合'iIzHUnKV 無(wú)法通過(guò)相關(guān)的 統(tǒng)訃泉丹件檢怕 或測(cè)試樣木的測(cè) 試時(shí),必須代新 進(jìn)行模型的設(shè)足、

26、 槍冰流和模型測(cè)試9丿貞址保淀I模型 按頼從木vTfi'iri*論設(shè)朮的 模巾J冷戈介毛的枝孫扌支術(shù)模巾 利川測(cè)試樣木測(cè)試 kkijm的模型利川門(mén)動(dòng)評(píng)I 估摸型進(jìn)行I 價(jià)們M II（二）主要數(shù)學(xué)模型數(shù)學(xué)模型的設(shè)定是采用AVM技術(shù)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的核心環(huán)節(jié)。這是整個(gè)批量評(píng)估過(guò)程 中非常關(guān)鍵的一個(gè)步驟，模型的質(zhì)量主要取決于兩個(gè)方面：所收集的數(shù)據(jù)的豐富程度與質(zhì) 量；構(gòu)造模型時(shí)所使用的各種技術(shù)是否合理、有效，處理是否科學(xué)。模型的設(shè)定依據(jù)有評(píng)估三大基本方法的原理、財(cái)產(chǎn)特征以及跟蹤財(cái)產(chǎn)價(jià)值隨時(shí)間變化 趨勢(shì)的時(shí)間系列法等。根據(jù)目標(biāo)財(cái)產(chǎn)的類(lèi)型、評(píng)估假設(shè)和可獲得的數(shù)據(jù)，確定AVM的結(jié)構(gòu)以及所應(yīng)用的變量。模型

27、的結(jié)構(gòu)反映了因變量指標(biāo)（如銷(xiāo)售價(jià)格，租金或者資本化率等） 與其相關(guān)自變量之間的因果關(guān)系，各種自變量對(duì)評(píng)估價(jià)值的貢獻(xiàn)或消極影響通過(guò)相關(guān)校準(zhǔn) 系數(shù)表現(xiàn)。而要獲得正確的系數(shù)，就要應(yīng)用能符合模型結(jié)構(gòu)要求的校準(zhǔn)技術(shù)。1按模型結(jié)構(gòu)中所采用數(shù)學(xué)方程的不同劃分，AVM大致可以分為兩大類(lèi)Hedoni模型 和時(shí)間趨勢(shì)模型。Hedoni模型是批量評(píng)估主要模型，包括以下三種計(jì)量模型：加法模型、乘法模型、以及混 合模型。這三種模型的基本形式如下：I加法模型：禺兀 兀其中，丫是因變量（即不動(dòng)產(chǎn)的稅基評(píng)估價(jià)值）是自變量（對(duì)應(yīng)于上一步驟中所確定的影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的因素，p是自變量的數(shù)量，即這些因素的數(shù)量），bO是常% 6 bp

28、數(shù)項(xiàng)，通常沒(méi)有實(shí)際的意義， 是自變量的系數(shù)（即各個(gè)因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值的影響程度）。u乘法模型在乘法模型中，變量不是與系數(shù)相乘，它們或者作為幕（指數(shù)），或者作為模型中出現(xiàn)的系數(shù)的幕，在確定各個(gè)變量與系數(shù)的關(guān)系之后，計(jì)算依據(jù)這些關(guān)系 所得的結(jié)果，然后再將它們進(jìn)行相乘。下面是一個(gè)簡(jiǎn)單的乘法模型：sp=*Q x SQMh x OUAl X YEAI x b4R1 x b5L2其中，SQM表示不動(dòng)產(chǎn)的面積，QUAL表示不動(dòng)產(chǎn)的質(zhì)量，YEAR表示不動(dòng)產(chǎn)已建成的年 份，R1和L2均表示影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的區(qū)域的情況。川混合模型混合模型是一種同時(shí)包含加法和乘法部分的模型，例如，MP = bo+ （bxSQM） +

29、 （加xQUAL）- （b3xAGE） b嚴(yán)曲 x亦如23其中，bO是常數(shù)項(xiàng)，通常沒(méi)有實(shí)際的意義，b1, b2”，b5是分別對(duì)應(yīng)于自變量SQM（不動(dòng)產(chǎn) 的面積）、QUAL（不動(dòng)產(chǎn)的質(zhì)量）、AGE（不動(dòng)產(chǎn)已建成的年份）、REMOTE1（距某個(gè)參照點(diǎn)的 距離）、以及LAKE2（位于湖邊2這個(gè)區(qū)域內(nèi)）的系數(shù)。2.按照模型所立足的三大基本評(píng)估方法劃分按照模型所立足的三大基本評(píng)估方法劃分，AVM還可以分為成本法模型，市場(chǎng)比較法模型 和收益法模型。（1）成本法模型，是根據(jù)成本法的評(píng)估原理設(shè)定的模型。 評(píng)估師在選擇該模型對(duì)不動(dòng) 產(chǎn)評(píng)估時(shí)，采用成本法分別評(píng)估建筑和土地的價(jià)值，然后將它們加總得到不動(dòng)產(chǎn)整體價(jià)值。

30、其采用的數(shù)學(xué)公式為：其中：n GQ表示影響建筑和土地價(jià)值的一般的質(zhì)量變量，如位置和時(shí)間；BQ表示建筑物折舊因子；RCN為建筑物重置更新成本；LV為土地的評(píng)估價(jià)值。盡管按照成本法的 原理，其適用于任何面積，質(zhì)量，屋齡和類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，但從評(píng)估結(jié)果的精確角度考 慮，成本法顯然更適合于那些不存在大額折舊，并能夠從最近的土地銷(xiāo)售中獲取土地價(jià)值 信息資料的較新不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估。（2）市場(chǎng)比較法模型市場(chǎng)比較法的AVM又分為兩種具體的模型，其一是可比銷(xiāo)售法（間接評(píng)估模型）。它 通過(guò)兩個(gè)步驟實(shí)現(xiàn)：先建立一個(gè)確認(rèn)可比銷(xiāo)售樣本的模型；然后再根據(jù)可比銷(xiāo)售財(cái)產(chǎn)樣本 與目標(biāo)財(cái)產(chǎn)之間的差異進(jìn)行調(diào)整。其模型表達(dá)式為：MV =

31、 I ADJC其中：SPc表示可比銷(xiāo)售財(cái)產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格；ADJc表示對(duì)可比銷(xiāo)售財(cái)產(chǎn)的調(diào)整。傳統(tǒng)的 可比銷(xiāo)售法的調(diào)整原理，采用的是非統(tǒng)計(jì)校準(zhǔn)的樣本分析，即在模型中設(shè)定兩個(gè)銷(xiāo)售樣本 的特征在其它方面都相同，根據(jù)兩個(gè)銷(xiāo)售樣本中某一特征的差異反映銷(xiāo)售價(jià)格的差距。這 種方法較為原始，可靠性不足。因此，可比銷(xiāo)售法雖然構(gòu)造簡(jiǎn)單，易于被使用者和法庭所 接受，但其精確度難以與直接市場(chǎng)法媲美。其二是目前在批量評(píng)估中應(yīng)用最為廣泛的直接市場(chǎng)法（Direct Market Method）。直接市 場(chǎng)法模型通常是采用了統(tǒng)計(jì)校準(zhǔn)技術(shù)的愿望模型。而目前改進(jìn)的可比銷(xiāo)售法模型的處理手 段，也是先利用直接市場(chǎng)法獲得調(diào)整量，然后再建立

32、進(jìn)行差異調(diào)整的可比銷(xiāo)售模型。（3）收益法模型 在收益法模型中，評(píng)估師一般是利用所收集的經(jīng)過(guò)質(zhì)量檢驗(yàn)的收入、成本數(shù)據(jù)，應(yīng)用 資本化公式（ MV= 凈收入*資本化率）或收入乘數(shù)公式（MV=凈收入X收入乘數(shù)）進(jìn)行折現(xiàn)。這樣的模型似乎形式很簡(jiǎn)單，但事實(shí)上，在確定（凈）收入、資本化率、收入乘數(shù)、費(fèi)用等變量時(shí)， 還都要建立相應(yīng)的子模型，即以（凈）收入、資本化率、收入乘數(shù)、費(fèi)用等項(xiàng)目分別作為 子模型中的因變量。如進(jìn)行的是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，則以影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的位置、屋齡、條件、 福利設(shè)施、用途等項(xiàng)目作為自變量。在得到這些子模型中因變量的結(jié)果后，再代入收益法 模型的總公式（即資本化公式和收入乘數(shù)公式） ，最后得到收益

33、法下的目標(biāo)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值估計(jì)。（三 ） 模型校準(zhǔn)技術(shù) 在確定了基本的模型形式后，評(píng)估師必須要選擇能夠確定這些模型中相應(yīng)系數(shù)的校準(zhǔn) 技術(shù)。一旦模型中各個(gè)系數(shù)的值能夠確定，就意味著各個(gè)系數(shù)所對(duì)應(yīng)的因素對(duì)待評(píng)估不動(dòng) 產(chǎn)的價(jià)值的影響也就確定了下來(lái)。值得注意的是，模型的校準(zhǔn)并不是一次、兩次的回歸統(tǒng) 計(jì)后就能確定下來(lái)的，通常的情況是需要經(jīng)過(guò)反復(fù)的計(jì)算與校準(zhǔn)。在目前的 AVM 技術(shù)應(yīng)用中， 直接市場(chǎng)法模型采用了 多種校準(zhǔn)技術(shù) 。如多元回歸分析、 時(shí)間趨勢(shì)分析、適應(yīng)估計(jì)技術(shù)以及人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等。由于先進(jìn)的校準(zhǔn)技術(shù)的采用，直接市 場(chǎng)模型的精確度不斷得到提高。 從某種程度上說(shuō)， AVM 技術(shù)的發(fā)展即是統(tǒng)計(jì)學(xué)技術(shù)與計(jì)算

34、機(jī)技術(shù)中校準(zhǔn)軟件技術(shù)的發(fā)展。除了直接市場(chǎng)法模型所應(yīng)用的校準(zhǔn)技術(shù)得到了相當(dāng)?shù)陌l(fā)展 之外，其它 AVM 模型的校準(zhǔn)技術(shù)也得到了發(fā)展，如為反映當(dāng)前成本，利用了時(shí)間趨勢(shì)分 析更新成本校準(zhǔn)技術(shù)。多元回歸分析是目前在國(guó)外批量評(píng)估中占主流地位的校準(zhǔn)技術(shù)，其包括了線(xiàn)性回歸分 析和非線(xiàn)性回歸分析。其基本原理是通過(guò)對(duì)變量、誤差的假定，依靠最小二乘法，來(lái)擬合 因變量與自變量的線(xiàn)性或非線(xiàn)性的關(guān)系，從而建立數(shù)學(xué)模型。由于目標(biāo)財(cái)產(chǎn)的特征變量與 評(píng)估價(jià)值之間通常存在的是非線(xiàn)性函數(shù)關(guān)系，所以，一般認(rèn)為非線(xiàn)性回歸分析比線(xiàn)性回歸 分析能更好地反映目標(biāo)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值變動(dòng)規(guī)律。但在采取多元回歸校準(zhǔn)技術(shù)時(shí)，必須注意預(yù) 測(cè)樣本的解釋變量均值

35、應(yīng)盡可能接近估計(jì)樣本的解釋變量均值，這樣才能實(shí)現(xiàn)預(yù)測(cè)誤差的 最小化。多元回歸分析的優(yōu)勢(shì)在于應(yīng)用歷史悠久， 掌握多元回歸技術(shù)的評(píng)估師人數(shù)較多； 同時(shí)， 多元回歸分析能為各個(gè)變量確定有明確經(jīng)濟(jì)涵義的系數(shù)，回歸模型的診斷工具也很豐富。 在大多數(shù) AVM 中，多元回歸分析就可以滿(mǎn)足要求。時(shí)間趨勢(shì)分析實(shí)際上就是指數(shù)分析， 原理簡(jiǎn)單，能快速得出評(píng)估結(jié)果，也易于被評(píng)估師掌握，但缺點(diǎn)是可靠性和精確度都不如 多元回歸分析，一般在財(cái)產(chǎn)特征信息不足于應(yīng)用多元回歸分析時(shí)才采用。適應(yīng)估計(jì)技術(shù)的突出優(yōu)點(diǎn)是可以分別評(píng)估土地和建筑的價(jià)值， 而其不足在于缺乏標(biāo)準(zhǔn) 的計(jì)算方法，可應(yīng)用的軟件較少，而且無(wú)統(tǒng)計(jì)結(jié)果的診斷工具。近年來(lái)，評(píng)估師們開(kāi)始采 用非線(xiàn)性回歸分析來(lái)實(shí)現(xiàn)適應(yīng)估計(jì)。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的評(píng)估精確度高， 但目前其應(yīng)用困難是： 該軟件系統(tǒng)只能給出得到 解釋的變量， 而不能得出財(cái)產(chǎn)特征變量的系數(shù)， 從而其模型的解釋能力不如多元回歸分析。 而且，人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)不論是在理論分析還是在編程技術(shù)上，都比多元回歸模型復(fù)雜與 困難，從而對(duì)評(píng)估師的知識(shí)和技術(shù)能力都有著較高的要求。(四) 模型檢測(cè)技術(shù)指標(biāo)系統(tǒng) 該系統(tǒng)負(fù)責(zé)對(duì)不動(dòng)