日本lalaport購物中心關(guān)鍵成功因素分析

1、.天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632日本LALAPORT購物中心關(guān)鍵成功因素分析一、概況1、日本第一家號(hào)稱美式的購物中心LALAPORT（日本人所謂美式的購物中心主要是指：擁有廣大的土地面積，建筑物采取低樓層的建筑），在一九八一年四月于千葉縣的船橋市誕生。2、名稱所以取“LALAPORT”，主要是“LALA”之意，就是指“跳動(dòng)的旋律，愉快的心情”，“PORT”，即為“港”之意，由于這家購物中心就是住在東京灣周邊的一個(gè)港口，因此希望這個(gè)購物中心的開發(fā)，能夠讓來店的人，都可感受那種跳動(dòng)的旋律，讓每個(gè)人都擁有愉悅的心情，充分享受購物、娛樂、休閑的生活情趣。3

2、、由于千葉縣位于東京都的東北方，外地人口若想來東京都工作，千葉組則是一個(gè)相當(dāng)理想的落腳外，因此所謂的新市鎮(zhèn)、新社區(qū)則不斷在開發(fā)興建，自然吸引了不少的新家庭（NEWFAMILY）與新世代的人口，加上各項(xiàng)新的公共設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)陸續(xù)在興建，京葉縣的捷運(yùn)系統(tǒng)等帶動(dòng)了人潮的流動(dòng)，產(chǎn)生了新的工作與生活空間，給予LALAPORT購物中心帶來了新的景象，有了更好的商機(jī)。4、這個(gè)購物中心在一九八一年P(guān)ART I開幕之后，事隔七年，在一九八八年P(guān)ART 2又按著開幕，而讓LALAPORT這個(gè)購物中心在當(dāng)前日本的購物中心當(dāng)中，成為一個(gè)具有代表性的成功個(gè)案。5、它的整個(gè)基地面積大約有五萬二十坪左右

3、，建筑結(jié)構(gòu)方面PART 1采取低樓層的建筑，PART 2則采取高樓層的建筑，在建物面積的分配上，除了零售部門的各業(yè)態(tài)商店之外，還包括了旅館、辦公大樓與公共設(shè)施，基本上可以分成七大部份，大致分配如下：（1）專門店：PART 1與PART 2都有，合計(jì)共27486坪。（2）百貨店：只PART 1有，計(jì)20103坪。（3）量販店：只PART 1有，計(jì)7028坪。（4）旅館：只PART 1有，計(jì)6057坪。（5）商業(yè)設(shè)施：只PART 1有，計(jì)4248坪。（6）立體停車場(chǎng)：PART 1與PART 2都有，

4、合計(jì)共11093坪。（7）辦公大樓：只PART 2有，計(jì)7038坪。總計(jì)這七大部份，建筑物面積共有83055坪。至于物販部門的店表面積方面，主要分成專門店、百貨店、量販店三部份，其中扣除公共設(shè)施、后勤設(shè)施等的面積，這三大部份的面積，大致分配如下：（1）專門店：PART 1與PART 2都有，合計(jì)共14451坪。（2）百貨店：只PART 1有，計(jì)10292坪。（3）量販店：只PART 1有，計(jì)4675坪，總計(jì)店鋪的面積共計(jì)為29418坪。從以上的這些基本資料，可以讓我們看出店鋪面積占建物面積的比率約35.4%，其中專門店鋪共引進(jìn)360家，次主力店

5、鋪則引進(jìn)船橋ACTUS家具專門店與C&ALALAPORT服飾專門店兩家，而兩家大型主力店鋪則為船橋SOGO百貨店與DAIEI LALAPORT量販店。同時(shí)在購物中心的周邊還擁有劇場(chǎng)、文化中心、商業(yè)中心、網(wǎng)球俱樂部、小型商爾夫球場(chǎng)、露天戲院等設(shè)施，總共停車臺(tái)數(shù)可達(dá)6000輛，如此構(gòu)成一個(gè)多功能化的大型購物中心。LALAPORT 購物中心立地商圈戰(zhàn)略規(guī)劃1、居住者條件（1）當(dāng)我們對(duì)LALAPORT購物中心的基本資料，有了概括的了解之后，接下來所值得關(guān)心的，就是這么一個(gè)多元化的購物中心，當(dāng)初在考慮立地商圈戰(zhàn)略時(shí)，是如何評(píng)估所謂的居住者條件、交通條件、立地設(shè)施吸引條件等方面

6、的問題。（2）針對(duì)居住者條件方面，在配合1983年P(guān)ART 1與1988年P(guān)ART 2的開幕，曾將立地商圈的人口結(jié)構(gòu)與所設(shè)定的商圈范圍做了資料的整理與分析，在1980年的資料顯示，當(dāng)時(shí)所設(shè)定的商圈人口大約為304萬人，每一家族的成員平均為3.24人，而在1988年P(guān)ART 2的開幕后，筆者再度前往考察，依照其所提供的資料顯示，所設(shè)定的商圈人口則增為430萬人，每一家族的成員平均則變?yōu)?.04人，可見經(jīng)過這幾年的變化，在人口結(jié)構(gòu)上已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)母淖?，這也給PART 2在規(guī)劃上提供了有利的資料，同時(shí)也擴(kuò)大了此購物中心的商圈與顧客階層。2、交通條件談到交通條件

7、方面，日本基本上是一個(gè)捷運(yùn)系統(tǒng)相當(dāng)發(fā)達(dá)的國家，在本購物中心PART 1開幕之際，所依賴的交通網(wǎng)在公路系統(tǒng)方面除了一般的公路設(shè)施外，因其位于灣岸高速公路旁，又有廣大的停車場(chǎng)，對(duì)吸引自行開車前往的人士具有相當(dāng)吸引力；而在鐵路系統(tǒng)方面，基本上擁有國鐵與京成兩線，可運(yùn)輸大量的旅客，尤其在1985年京葉線通車之后，更是如虎添翼，具備了更便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。該購物中心為了進(jìn)一步了解來店者狀況，曾經(jīng)在1987年3月份將來店者依平常日與假日，針對(duì)前來購物中心的顧客，所利用的交通工具做了抽樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)不論是平日或假日，比率最高的還是利用鐵路系統(tǒng)，分別是37.2%與41.7%，而在第二順位方面則是平日汽車的

8、和24.0%，假日則為自用車?yán)寐收?8.5%。從以上的資料也讓我們體會(huì)到，交通網(wǎng)絡(luò)實(shí)在是購物中心的且大眾運(yùn)輸系統(tǒng)也確實(shí)有被肯定的價(jià)值，從前述的抽樣資料，現(xiàn)利用大眾運(yùn)輸系統(tǒng)的比率仍高達(dá)六成以上，這點(diǎn)值得國內(nèi)業(yè)者在規(guī)劃購物中心時(shí)，考慮交通網(wǎng)利用情況的參考。3、吸引力條件在立地設(shè)施吸引條件方面，購物中心內(nèi)的其他附屬設(shè)施方式大致有：（1）水旅館：城市型旅館S UN GARDEN，有243個(gè)房間，可以吸引住宿的客人。（2）LALAPORT劇場(chǎng)：擁有1347個(gè)座位，可吸引參觀劇場(chǎng)演出的客人。（3）交化中心：有多項(xiàng)文化性講座與溫水游泳池，可以吸引前往使用的客人。（4）商業(yè)中心：船橋市濱

9、叮公民館，提供當(dāng)?shù)鼐用窬蹠?huì)的場(chǎng)所。（5）網(wǎng)球俱樂部：擁有25個(gè)球場(chǎng)，可以提供給會(huì)員利用。（6）小型高爾夫球場(chǎng)：有9個(gè)球洞的小型球場(chǎng)，可以吸引前往使用者。（7）巨大迷宮：聲稱是世界最大的，可以吸引前往的人士。（8）停車型露天戲院：日本初設(shè)利用停車場(chǎng)的露天戲院，可以吸引看電影人士。有關(guān)以上這些設(shè)施，都分布在購物中心的周邊，便于前往的顧客使用，并可帶動(dòng)利用的人潮。除此之外，本購物中心的附近又擁有游艇碼頭與賽馬場(chǎng)，在京葉鐵道通車后，更可以連接附近的東京迪斯尼樂園、幕張展市中心等著名設(shè)施，幾年前在附近又成立的一家室內(nèi)的滑雪場(chǎng)，構(gòu)成了一個(gè)多元性的文化、休閑、娛樂、購物等多重機(jī)能的生活帶，可以吸引更多的人潮

10、。4、LALAPORT購物中心定位的策略（1）“PART 1”方面所作的規(guī)劃，進(jìn)行各項(xiàng)說明：行銷觀念：針對(duì)新生代家庭能夠單站購足的購物中心，提供以百貨店、量販店、專門店三業(yè)態(tài)為核心的廣幅度商品群。商業(yè)設(shè)施主題：日本最大型封閉式，白天對(duì)應(yīng)型的購物中心。商店定位：千葉及東京灣地區(qū)，具有充分一站購足機(jī)能的商業(yè)據(jù)點(diǎn)。具有都市型生活者多元機(jī)能的商業(yè)據(jù)點(diǎn)。目標(biāo)客層：以二次戰(zhàn)后新生代所組成的新家庭為主要訴求；強(qiáng)調(diào)中流意識(shí)、重視實(shí)質(zhì)生活的客層。商品規(guī)劃；便利品系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)高實(shí)用性、日常需要性；選購品系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)高流行性、趣味性所構(gòu)成的三層面商品群；百貨店著重流行性、趣味性商品群，量販店著重實(shí)用性、日常性商品

11、群，專門店則著重較高級(jí)性商品群。提供機(jī)能：透過百貨店、量販店、專門店三業(yè)態(tài)的共同訴求魅力，真正發(fā)揮ONE STOP SHOPPING的機(jī)能，追求真正“買到所要的”之感覺。（2）“PART 2”方面所作的規(guī)劃，由于經(jīng)過七年的耕耘，客層也產(chǎn)生變化，同時(shí)又要發(fā)揮與“PART 1”的互補(bǔ)與累積效果，茲將各項(xiàng)說明如下：行銷觀念：力求與PART 1的互補(bǔ)與延伸效果，針對(duì)個(gè)人需求強(qiáng)調(diào)個(gè)性化、多樣化的訴求。強(qiáng)化休閑、娛樂機(jī)能的擴(kuò)大，并追求夜間對(duì)應(yīng)型的消費(fèi)。商業(yè)設(shè)施主題：規(guī)劃成快樂感、趣味性的街區(qū)；強(qiáng)調(diào)開放性、夜間對(duì)應(yīng)型的空間。發(fā)揮游、休、知、美、健的主題。商店定位：追求一般性需求的對(duì)應(yīng)，并且力求年輕化的感覺。具有新感性都市型生活者的新風(fēng)格。目標(biāo)客層：具有年輕心態(tài)的男女老少，