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1、有關(guān)我國房地產(chǎn)融資問題的分析與探討 有關(guān)我國房地產(chǎn)融資問題的分析與探討 【摘要】作為我國國民經(jīng)濟主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè),在社會生活中具有重要地位,它的開展可以帶動建材業(yè)、冶金業(yè)、建筑業(yè)、地產(chǎn)效勞業(yè)等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多部門的開展。房地產(chǎn)金融是保證我國房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定開展的重要依據(jù),在我國房地產(chǎn)業(yè)快速開展的過程中,房地產(chǎn)金融業(yè)的開展速度卻遠遠跟不上其開展步伐。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè),資金籌集是其開展的重要環(huán)節(jié)。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);融資途徑;方法 一、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析 (一)我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀 1.針對我國房地產(chǎn)投融資的現(xiàn)狀進行分析發(fā)現(xiàn),從70年代后期開始,我國進行了一系列的經(jīng)濟體制改革,這其
2、中也包括了城鎮(zhèn)住房建設(shè)方面的內(nèi)容,改革至今我國房地產(chǎn)投資與傳統(tǒng)方式相比有四個方面的特點:(1)多元化的投資主體。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷開展,多種經(jīng)濟成分也在不斷的開展,形成了多種所有制的投資主體。(2)分散化的開發(fā)資金來源。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資主要依靠財政撥款,而今開發(fā)商定金預(yù)收、銀行貸款、自籌資金以及其他資金來源成為其主要的資金來源方式。(3)投資開發(fā)規(guī)模不斷的發(fā)生擴張。就開發(fā)規(guī)模的總量而言,從90年代開始,房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模越來越大,并且在很大程度上超出了政府的目標(biāo)方案。(4)比現(xiàn)實要求落后的個人住房抵押貸款。通過對近幾年實際操作的情況分析得出,我國有90%以上的房地產(chǎn)信貸總量投入到了
3、實際的生產(chǎn)環(huán)節(jié),相對在消費環(huán)節(jié)上只有少量注入,在全部貸款總額中個人住房貸款僅占10%的比重,房地產(chǎn)供應(yīng)與需求之間的必然聯(lián)系被這樣的資金供應(yīng)結(jié)構(gòu)所別離,在銀行借貸支撐下導(dǎo)致房地產(chǎn)供應(yīng)進一步放大,在沒有足夠支付能力的情況下,房地產(chǎn)需求不能順利轉(zhuǎn)化成有效需求。導(dǎo)致供需不平衡的一個重要原因就是開展滯后的個人住房消費貸款。 2.制約房地產(chǎn)健康開展的因素。我國國內(nèi)目前很大局部的房地產(chǎn)投資需要依靠銀行貸款,相關(guān)人員的大量統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明:約20%一30%的房地產(chǎn)開發(fā)工程投入資金都是來源于銀行貸款,這當(dāng)中還包含了土地出讓金。在一定程度上銀行成為了工程啟動資金的主要來源地,同時銀行貸款也是建筑公司工程墊付資金的主要
4、來源,工程投資的30%一40%來自于銀行貸款,有多達半數(shù)的購置商品房個人消費群體依靠銀行抵押貸款。我國融資渠道存在的缺陷就在于資金來源的過大放量、來源方式的單一化和過于集中。 我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)抵押貸款保險機構(gòu)還很少參與其中,可做擔(dān)保的機構(gòu)也同樣較少,在這樣單一的市場條件下,銀行只能自求開展,自己承當(dāng)風(fēng)險,這就在很大程度上造成了銀行開展的不穩(wěn)定性。一個合理的機構(gòu)設(shè)計,保險、擔(dān)保、抵押相互依賴、相互結(jié)合、相互交叉的多元化市場,將房地產(chǎn)金融市場進一步穩(wěn)定,這將是開展國未來房地產(chǎn)市場的重要環(huán)節(jié)。另一方面來看,房地產(chǎn)基金的開展還受到我國金融體制現(xiàn)狀嚴(yán)重制約,其主要表現(xiàn)在:(1)狹窄的基金融資范圍,有房
5、地產(chǎn)投資欲望同時還具有大量資金的機構(gòu)被限制在投資之外,使得基金的規(guī)模很?。?2)沒有形成穩(wěn)定的基金交易市場,基金在流動性方面較差,而投資者的推出本錢很大;(3)在有關(guān)規(guī)定條件下,房地產(chǎn)基金不能參與房地產(chǎn)的抵押貸款,使得房地產(chǎn)基金在投資方向上受到很大限制;(4)在房地產(chǎn)的信貸政策上,商業(yè)銀行不能滿足房地產(chǎn)業(yè)的需求,房地產(chǎn)業(yè)沒有融資的有效手段。 (二)房地產(chǎn)金融的新政策 早在03年6月央行發(fā)布了一項有關(guān)強化房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知,此項?通知?的出臺的目就是為了對從2002年開始過熱的房地產(chǎn)行業(yè)進行有效調(diào)控,促進房地產(chǎn)信貸的積極健康開展是它的根本精神。由土地開發(fā)直至建筑施工、由住宅進一步到商用房,
6、都是這項新政策所涉及的內(nèi)容,它根本上將整個房地產(chǎn)市場的各個方面都包含在內(nèi)。這當(dāng)中也有對2001年央行出臺的?關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)住房金融業(yè)務(wù)的通知?局部條款的重申,當(dāng)然也會有更加嚴(yán)格的新規(guī)定,現(xiàn)階段我國的市場化房地產(chǎn)金融產(chǎn)品根本上還不存在,除了自有資金以外,銀行貸款是房地產(chǎn)商最主要的資金來源。由此可見,央行對銀行信貸的調(diào)控是有效整頓房地產(chǎn)市場的重要手段。 二、解決融資問題的方法 (一)鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券 1.我國房地產(chǎn)債券的現(xiàn)狀 我國資本市場的開展結(jié)構(gòu)一直都沒有到達協(xié)調(diào),千禧年的股票市價總值有48091億元之多,但是企業(yè)債券余額卻只有862億元,通過與國外的比擬發(fā)現(xiàn),國外企業(yè)股市和債券市場之間的比
7、例為3:7。比擬好的是我國企業(yè)通過債券融資的改善,實現(xiàn)了將97年僅占其總?cè)谫Y額的1.7%在2001年提高到12%。作為企業(yè)債券中的一個重要組成局部,房地產(chǎn)債券在這十年中,房地產(chǎn)企業(yè)進行債券發(fā)行的數(shù)量非常有限。直到2003年11月,在房地產(chǎn)企業(yè)中,40多家上市公司的總市值高達500多億元,但是房地產(chǎn)企業(yè)的債券余額卻只有2億多元,由此可見,這樣的開展是很不平衡的。在企業(yè)債券到期后卻沒有能力歸還的情況時有發(fā)生的情況下,將我國債券市場就此打入了低潮,面對這樣的情況,國家為了限制企業(yè)發(fā)行債券,從而采取了嚴(yán)厲的控制措施,特別是在房地產(chǎn)企業(yè)方面做了嚴(yán)格的限制,從93年到98年上半年,房地產(chǎn)企業(yè)都沒有再進行過
8、房地產(chǎn)債券的公開發(fā)行。 2.目前我國房地產(chǎn)債券存在的問題 (1)概念問題,資產(chǎn)負債表內(nèi)、外的房地產(chǎn)工程債券存在著很多的差異性,它在這兩者中所面臨的風(fēng)險大小也不同,會計處理上也存在很大的不同,就收益率而言,這兩種債券也存在很大的差異。但是,在利率方面房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)行工程債券時依然是作為一般的企業(yè)債券發(fā)行,這樣就在很大程度上造成了投資者的不公平性,是對資本市場“三公原那么的嚴(yán)重違背。 (2)國家對企業(yè)債券非市場化的應(yīng)對措施在很大程度上不利于房地產(chǎn)債券的開展。從1984年到1993年政府所公布的相關(guān)條例來看,開展債券市場并不是政府對企業(yè)債券管理的根本目的,約束和控制企業(yè)的融資行為才是其真正的目的。從
9、1993年到1998年期間,政府部門明確規(guī)定了不能通過債券和股票實行房地產(chǎn)企業(yè)的融資方案,所以開展至今只有屈指可數(shù)的9家房地產(chǎn)企業(yè)進行過房地產(chǎn)債券的發(fā)行。 (3)房地產(chǎn)債券的開展在很大程度上受到利率管制政策的限制。根據(jù)有關(guān)利率政策的規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)債券利率與同期銀行存款利率相比擬,它不能高過同期銀行存款利率的40%,而在實際的發(fā)行過程中通常不能高于20%,為了保證國債的順利發(fā)行,國家甚至在這方面做出企業(yè)債券利率不能比國債利率高的強行規(guī)定,這就嚴(yán)重違背了市場經(jīng)濟的根本原那么。另一方面在審批過程中,要求不同規(guī)模和信用的企業(yè)都依照根本一致的利率進行發(fā)行,這就不利于利率對市場規(guī)律的有效表達。 (4)在
10、界定房地產(chǎn)債券信用風(fēng)險的科學(xué)性方面還存在很多的缺乏之處。我國還沒有系統(tǒng)的針對企業(yè)債券信用進行評級的這樣一個機制,現(xiàn)階段有9家從事企業(yè)債券評級的機構(gòu)存在于市場上,但是就真正具備評估實力而言,這些公司當(dāng)中卻沒有幾個具備這樣的條件,在信用分析要求上它們的人員素質(zhì)還不符合相關(guān)要求,對其評估結(jié)果存在的準(zhǔn)確性、客觀性、可信性還需要進行研究論證。 (5)品種單一的房地產(chǎn)債券設(shè)計:這些年所發(fā)行的房地產(chǎn)債券根本上是固定利率、為期3年期,到達規(guī)定期限后就實行一次性歸還本金和利息。通過對工程開發(fā)周期的全面考慮,這樣也不能有效防止企業(yè)面對的市場風(fēng)險,使其在期限臨近時具有很大的償債壓力;另外對投資者來說,也使得他們沒有
11、多余的投資產(chǎn)品可供選擇。 3.開展房地產(chǎn)債券的相應(yīng)措施 (1)正確認(rèn)識房地產(chǎn)債券。資產(chǎn)負債表內(nèi)、外的房地產(chǎn)債券存在很大區(qū)別,面臨的風(fēng)險各異,會計處理方式也不同,支付利息也不同,這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)進行正確的認(rèn)識。(2)建立健全科學(xué)有效的房地產(chǎn)債券信用評級體系,這將有利于房地產(chǎn)債券的市場化發(fā)行。(3)推行市場化的房地產(chǎn)債券利率。(4)加強房地產(chǎn)債券一、二級市場的開展、培育力度。取消一級發(fā)行市場的行政審批發(fā)行制度,同時采用利率招標(biāo)發(fā)行方式,對于二級市場,需要將房地產(chǎn)債券規(guī)模擴大,另外還需重視交易品種的多樣性。 參考文獻: 【1】梁春生.房地產(chǎn)企業(yè)融資生態(tài)研究D.華東師范大學(xué),2007. 【2】馬凌.關(guān)于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可用融資方式的探討D.首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué),2006. 【3】 姜浩.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)證券化融資研究D.廈門大學(xué),2007. 【4】
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