如何做好物業(yè)承接查驗

1、如何做好物業(yè)承接查驗品質文化部 二零一四年四月目 錄一 名詞、術語解釋 3 二 承接查驗法律依據: 4三 承接查驗條件 4四 承接查驗流程 5五 承接查驗組織設計 6 六 承接查驗的準備工作 8七 房屋本體自用部位及設施的查驗 10八 房屋本體共用部位及設施的查驗 12 九 公用設施設備、公共場所(地)的查驗 21 十 工程資料的接管 22十一 業(yè)主入伙時的承接查驗25十二 缺陷整改與保修26一、名詞、術語解釋物業(yè)竣工驗收 工程項目在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經政府主管部門專門組織的驗收委員會對竣工項目進行驗收，在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產品移交給開

2、發(fā)商。 竣工驗收是對其設計質量和施工質量的全面檢驗?？⒐を炇蘸髽酥局飿I(yè)可以交付使用。物業(yè)承接查驗 物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對物業(yè)質量進行的綜合評定。對新建房屋而言，承接查驗是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗收之后進行的再檢驗。承接查驗標志著物業(yè)正式進入使用階段。物業(yè)的承接查驗包括對房屋本體自用部位及設施、房屋本體共用部位及設施、公用設施設備、公共場

3、所(地)的驗收，具體包括主體建筑、附屬設施、配套設備以及道路、場地和環(huán)境綠化等內容。 房屋本體自用部位及設施自用部位是指戶門以內，毗連部位以外的全部自用部位。設施指包括自用陽臺、門、窗、防盜網，室內自用隔墻、墻（板）面等。房屋本體自用部位及設施的產權屬于小業(yè)主。 房屋本體共用部位共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位，主要包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。 公共場所(地)、公用設施公共場所(地)、公用設施包括：區(qū)內道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地

4、、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。 公用設備公用設備是指與建筑物相配套，具有共用性的設備，主要包括：供配電設備、發(fā)電機、電梯、中央空調、供水設備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。 二、承接查驗法律依據: 實施物業(yè)承接查驗，主要依據下列文件：（一）物業(yè)買賣合同；（二）臨時管理規(guī)約；（三）前期物業(yè)服務合同；（四）物業(yè)規(guī)劃設計方案；（五）建設單位移交的圖紙資料；（六）建設工程質量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。 三、承接查驗條件物業(yè)承接查驗是在項目竣工驗收全部合格的基礎上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內容的再次檢驗。應滿足的條件為：

5、（一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件

6、。四、承接查驗流程進場了解情況、制定承接查驗方案 確定查驗時間、準備查驗資料開發(fā)建設單位、施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合查驗小組分組現(xiàn)場查驗，對缺陷進行統(tǒng)計匯總，移交施工單位缺陷反修統(tǒng)計缺陷，移交施工單位組織復驗進行復驗，統(tǒng)計缺陷查驗合格移交鑰匙，按規(guī)定目錄移交資料，填寫相關表格辦理移交手續(xù)。注：對于技術資料的移交，最遲應在開發(fā)商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時， 移交一份給物業(yè)管理公司存檔。五、承接查驗組織設計一、編制承接查驗計劃，與開發(fā)商溝通物業(yè)承接查驗一般是由房地產有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商承接查驗通知后，按承接查驗條件進行核對，具備條件的應在一周內簽發(fā)驗收復函并約定查驗

7、時間。根據項目的具體情況，物業(yè)公司應主動與開發(fā)商聯(lián)系承接查驗事宜，并將驗收計劃報開發(fā)商審核，通過后由開發(fā)商通知施工單位配合查驗。對項目的接收應包括對相關工程資料的接收。1、根據項目的進度，編制承接查驗進度計劃，計劃承接查驗的時間一般在政府相關部門完成驗收后一周左右。（工程竣工至政府相關部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場人員須及時與開發(fā)商溝通，以確定最終承接查驗時間）2、物業(yè)現(xiàn)場人員應積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應及時向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。二、進行驗收前的準備工作詳見承接查驗的準備工作。三、對物業(yè)進行承接查驗一）、初驗物

8、業(yè)公司先組織人員進行初驗，將初驗過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時以函的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進行整改，為正式驗收打好基礎。初驗可以多次組織進行。（對于已入伙的項目，由物業(yè)公司組織做前期項目考察，接管時不作初驗）二）、正式承接查驗根據物業(yè)產權性質及使用特點，將承接查驗分為對房屋本體自用部位及設施的驗收、對房屋本體共用部位及設施的查驗、對建筑物公用設施、設備、公共場所（地）的查驗三部分。房屋本體自用部位及設施的查驗應先進行，以便于小業(yè)主能及時進入進行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設施設備、公共場所（地）的驗收可綜合在一起組織人員進行查驗，由于該部分不影響業(yè)主進場裝修，相對可以晚些開始；此部分

9、驗收技術含量較高，應組織專家實施。 四、承接查驗重點是對物業(yè)的使用功能及安全進行檢驗，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。承接查驗要清點設備、設施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗收按10%的點抽檢。承接查驗多對影響使用功能、安全的事項進行檢查，不需要向竣工驗收那樣按驗評標準對所有項進行檢查。承接查驗采用的檢驗方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗（試機）、對照圖紙清點等。1、對自用部位及設施的驗收物業(yè)公司代小業(yè)主對其室內部分進行承接查驗，入伙時移交給小業(yè)主，最終驗收意見以小業(yè)主驗房的記錄為準?，F(xiàn)場由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗收組，按建設部房屋接管驗收標準（ZBP 30001-90）標準

10、要求，分別每單元每層每戶（每個鋪位）逐個房間按設計要求清點物件及進行外觀檢查，主要是對樓宇質量與使用功能的檢驗。 確定物件數(shù)量是否符合； 外觀上有無人為損壞； 房屋建筑或屋內物件有無明顯不符標準要求。將檢查結果記錄在對應表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進行整改，物業(yè)公司負責對整改后項目進行查驗。根據檢查結果，物業(yè)公司對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。對于舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達成協(xié)議后,物業(yè)公司接管鑰匙。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。2、對共用部位、共（公）用設施設備、公共場所

11、（地）的查驗查驗時須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進行查驗，填寫相應記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗查合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項目須經復驗，合格后方可接收。此部分的查驗直接影響到以后的管理工作，設施設備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對設施設備整改的工作量，可將更多的精力投入到對業(yè)主（客戶）的服務中。 五、設施設備的交接和查驗原則上是待工程完全完工后（已經有合驗證）進行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關系，可降低要求，分系統(tǒng)進行

12、驗收，合格一個（系統(tǒng)）接收一個，辦理其憑證。但應注意：對其他未完工系統(tǒng)將會出現(xiàn)的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進行協(xié)商，以達到共識，并采取相應的防范措施。（注意：只能按系統(tǒng)驗收，不能將系統(tǒng)再細化進行查驗，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。）按系統(tǒng)對設備型號、數(shù)量、位置進行記錄，對設備外觀、設備系統(tǒng)性能進行檢驗，記錄技術狀態(tài)數(shù)據，填寫驗收單。驗收結束由移交方和接收方在驗收單上填寫評語并簽字。功能上不能達到要求的物業(yè)公司不接收，對于不影響使用的可先進行交接。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時整改。根據施工單位的承諾，物業(yè)公司應及時跟蹤

13、施工單位的整改情況，達到要求后接收。設備接收后，按國家有關規(guī)定，物業(yè)公司將承擔相關責任。三）、復驗對于開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在承接查驗過程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開發(fā)商組織相關人員進行整改，并與物業(yè)公司商定復驗時間。待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進行復驗，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認可解決方法），物業(yè)管理公司在日內簽署驗收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄。 六、承接查驗的準備工作 為了熟悉項目情況，方便管理，物業(yè)公司應盡可能提前介入項目（最好從項目的規(guī)劃設計開始介入），最遲應在入伙前三個月派駐現(xiàn)場設備管理人員，積極參與設備安裝和調試，發(fā)現(xiàn)問題及時提出合理建議。1、物業(yè)公司人

14、員準備物業(yè)公司建立承接查驗領導小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設施設備分別組織驗收。對業(yè)主自用部位的驗收按項目的規(guī)模設置驗收組，每組配備34人：驗收土建1人，驗收給排水1人，驗收電氣1人，另外1人負責驗收所有的鑰匙。對業(yè)主自用部位驗收完后，再組織對公共部位、設施設備的驗收，根據不同的驗收對象，組織公司內相關專家及維修工構成，按系統(tǒng)進行驗收。2、成立查驗小組驗收組組成建議如下：組長：物業(yè)公司總經理 組員：工程部經理、護衛(wèi)服務部經理、客戶服務部經理、物業(yè)管理員、水電工、秩序維護員3、學習、培訓組織驗收組人員進行相關培訓，培訓內容有：學習規(guī)范、研讀施工圖紙對配合驗收的保安進行強化培訓（保安主要配合業(yè)

15、主自用部位驗收）熟悉工程情況、設備概況組織承接查驗演練培訓?，F(xiàn)場實習：待定4、購置、準備工具根據項目的規(guī)模及查驗時分組情況，準備下列物品及工具，數(shù)量自定。搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網絡測試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。另準備木板若干塊，將房號在木板上標注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。5、準備驗收規(guī)范、標準及施工圖從開發(fā)商借閱相關工程資料，熟悉并了解項目基本情況。6、準備驗收表格、接管憑證準備承接查驗相關記錄中有關的驗收表格、接管憑證。7、參與安裝調試安排

16、設備管理人員、維修工參與設備安裝、調試。熟悉設備性能，掌握工程進度與施工質量，便于今后管理。并可及早發(fā)現(xiàn)問題要及時提出合理建議。對于設計中已有的設備， 注意收集資料。大型機電設備（、級設備）建立臺帳，并向開發(fā)商、施工單位索取相關資料，如圖紙、產品說明書、設備裝箱清單、設備出廠合格證、調試記錄等。對于設計中沒有的設施設備，但在物業(yè)管理中又必需增設的，可降低管理、運行費用的，應建議開發(fā)商增設。8、參與內部竣工驗收參與開發(fā)商組織的內部驗收，掌握工程質量情況，學習驗收方法及技巧。對于影響物業(yè)管理的設計、施工缺陷提出改進建議。9、參與政府竣工驗收七、房屋本體自用部位及設施的查驗對房屋本體自用部位及設施的

17、查驗主要是查驗小業(yè)主（用戶）戶內的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃氣、中央空調、入戶鑰匙（含戶內鑰匙）等。1、土建查驗查驗標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。填寫相關表格2、電氣查驗標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查開關箱安裝是否規(guī)范，有無回路標簽，試驗小斷路器分合及漏電保護器；檢查電能表是否正常；開關電燈；試驗對講圖像、聲音是否清晰

18、；檢查中央空調運行是否正常。填寫相關表格 3、給排水查驗標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。填寫相關表格 4、燃氣：驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設現(xiàn)象。填寫相關表格5、記錄的填寫及缺陷的整改以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發(fā)商、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公司。物業(yè)公司將其中的兩聯(lián)（開發(fā)商聯(lián)、施工單位聯(lián)）交開發(fā)商，由開發(fā)商組織人員進行缺陷整改。物業(yè)公司對自己留存的一聯(lián)進行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開發(fā)商

19、，并對缺陷消項情況進行跟蹤。 八、房屋本體共有部位及設備的查驗 1、屋面查驗標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注屋 面保證項防水層無滲漏，通過觀察，必要時進行測試 廣告牌、沿口等固定牢固 屋面金屬物體均做可靠防雷接地 基本項無非法占用、改建及搭建 女兒墻完整無污染 隔熱層完好，面層磚無破損 屋面管網及避雷帶無損壞或銹蝕 天面無積水、雜物 排水溝、排水口完好暢通 2、樓層及通道驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注樓層 及通道保證項防火門完好開閉靈活 消火栓內物品齊全，按鈕等功能正常 消防通道通暢 滅火器的數(shù)量、位置、壓力正確 應急照

20、明、誘導燈正常 基本項樓層號、房號、疏散標志標識、導向標示清楚 公共部分無加建、改建 天棚完好 墻面無碰壞、無污跡、無脫落 地面完好無破損，梯踏步無缺棱、掉角 公共照明完好 消火栓外封條、門鎖完好 3、地下室驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注地下室基本項地面、墻面及頂棚無滲漏 頂棚、墻面無損壞及污跡 照明系統(tǒng)完好 水池周圍整潔無污染隱患 管線表面整潔、無銹跡、有明顯標志 主要入口處有平面示意圖，導向標識清楚 車場地面劃線清晰，無大面積起砂現(xiàn)象 4、外墻面查驗標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注外墻面保證項墻面完好，無污跡 門窗及

21、玻璃完好 外墻面轉無空鼓 外墻、窗口無滲漏 空調安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放，支架無銹蝕 招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無安全隱患或破損 5、供配電系統(tǒng)查驗標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準GBJ303-88；電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，建筑物防雷設計規(guī)范GB 5005794檢驗要點：分項工程檢驗要點備注供配電系統(tǒng)保證項安全防護裝置完善，無安全隱患、無蟲害、鼠害

22、油變壓器安裝地點是否符合規(guī)范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常 干式變壓器通風、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常 雙回路電源切換，電氣、機械互鎖正確 無故障停電記錄 基本項設備接地牢固 電纜溝內干燥、無積水、無雜物 操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等 各種控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音 各種儀表指示正確 斷路器電流值整定正確 母線、端子無過熱、松動現(xiàn)象 電氣井接地規(guī)范，電纜敷設規(guī)范 設備、機房清潔，油漆完好 應急燈正常，機房溫度正常 6、給排水系統(tǒng)查驗標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準GBJ302-88檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注給排水系統(tǒng)保證項水泵電機溫度正

23、常 各層水壓正常 按規(guī)定對供水設施設備進行清洗、消毒，水質符合衛(wèi)生要求 潛水泵工作正常，排水通暢 基本項壓力表工作 水泵運行正常，閥門開關靈活，泵體和閥件無滴水現(xiàn)象 水泵運行無異常噪音，潤滑良好 水池水位有標尺，顯示正確，進水浮球閥工作正常 設備、機房清潔，油漆完好應急燈正常，機房溫度正常 蓄水池人孔封閉良好并上鎖，通氣孔有紗網封隔 污水池池蓋完好，排水溝通暢 排水系統(tǒng)暢通，抽查68個井 化糞池進、排水正常，封口嚴密，無太大異味 雨水井、污水池、下水道內無大量沉積物 7、消防系統(tǒng)查驗標準：火災自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范GB50166-92，自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范GB50084-2001，自動

24、噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗方法GB5135-85，自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報警閥的性能要求和試驗方法GB797-89，室內消火栓GB3445-93，消火栓箱GB1456l-93，防火門用閉門器試驗方法GA93-1995檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注消防系統(tǒng)保證項自動噴淋系統(tǒng)放水試驗噴淋泵啟動，水壓正常 消火栓系統(tǒng)中有水、總閥打開、系統(tǒng)處在自動狀態(tài) 消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動消防泵 水泵結合器未被圈占、堵塞 探頭報警率不小于95%，報警位置與控制器顯示位置相同 警鈴工作正常 防排煙、正壓送風系統(tǒng)與報警系統(tǒng)聯(lián)動正常 消防中心可啟動風機，風機風量正常 氣體自動滅火裝置氣壓正常，處于自動狀

25、態(tài)，消防中心有放氣反饋信號 消防廣播正常 備用電源切換正常 基本項消防中心、機房清潔溫度正常 設備清潔，油漆完好 電控箱、電瓶等工作電壓正常 風閥、防火閥完好，狀態(tài)正確（抽取10個點） 風機運行噪聲、震動正常，潤滑到位 消防對講通話清晰 消火栓、噴淋頭無漏水現(xiàn)象 煙感、溫感、警鈴、揚聲器固定牢固 管理機軟件有備份，系統(tǒng)誤報率低 出口指示燈熒光顯示板正常 出口指示燈指示發(fā)光管正常 滅火器壓力在正常范圍 防火卷簾門就地手動正常 防火卷簾門與探測器聯(lián)動正常 防火卷簾門在消防中心手動正常 8、閉路監(jiān)視系統(tǒng)查驗標準：民用建筑電氣設計規(guī)范JGJ/T16-92，民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范GB50198

26、-94檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注基本項監(jiān)視器圖像清晰 攝像機布點合理，云臺控制靈活，無監(jiān)視死角 控制矩陣、圖像分割器工作正常 設備接地良好，抗干擾強 錄像工作正常，錄像效果清晰 9、周邊防范系統(tǒng)查驗標準：請施工方提供檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注防范系統(tǒng)基本項周邊防范系統(tǒng)報警正確，誤報率低 紅外對射布點合理，無監(jiān)視死角 樹木對對射影響小 設備接地良好，抗干擾強 與攝像頭聯(lián)動正常 10、局域網、綜合布線查驗標準：請施工方提供；參考民用建筑電氣設計規(guī)范JGJ/T16-92檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注綜合布線基 本項設備接地良好，抗干擾強 交換機、HUB、服務器工作正常，安裝規(guī)范 布線規(guī)

27、范 INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常 終端數(shù)據接口（RJ45）正常 11、背景音樂系統(tǒng)查驗標準：請施工方提供；參考民用建筑電氣設計規(guī)范JGJ/T16-92檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注背景音樂設備基本項聲壓符合設計、音質較好 矩陣控制器工作正常 功放工作正常 音箱安裝牢固、防雨 線路敷設規(guī)范 12、電梯查驗標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注電梯保證項電梯準運證、年審合格證、限速器調試合格證 無故障停機、關人現(xiàn)象 報警裝置工作正常 轎廂應急燈正常 應急時可迫降至首層 消防電梯消防操作功能正常 基 本 項操縱箱各種開關功能正常 廂內樓層指示信號齊全、清晰，

28、監(jiān)控裝置運作正常 廂內與消防中心和機房的對講正常 安全觸板或光電應正確、照明有效 轎門與轎壁應無碰撞，無摩擦 轎廂內無雜亂廣告 機房門應安全、可靠，應有“機房重地 閑人免進”標識 機房墻壁完整，無孔洞 機房應有通風及防雨設施，平層標志齊全 有照明、電插座、滅火器、對講等 有電梯松閘扳手和盤車手輪，井道照明燈完好 曳引機應完好，保潔、滴油應符合國家標準 控制柜在電梯運行時應無較大的噪音 各功能開關正常，油杯有油 轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆 各層門付門鎖齊全，安裝正確，無銹蝕 各層門門頭腳蓋板滑塊齊全 層門與門框無摩擦，無碰撞 導軌支架無松動，壓板牢固 井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標

29、 層站指示信號按鈕清晰、齊全 底坑照明、急停開關有效 補償鏈、緩沖器補應安全、可靠 大小軌道有接油裝置 九、公用設施、公共場地及鑰匙的查驗1、公用設施查驗標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注公用設施保證項室外排水通暢，井蓋完好、無缺損 游樂設施設備完整、無安全隱患，有安全指引 平面圖、路標、提示標識等各種標志齊全 基本項轄區(qū)道路完好無損 通透式圍欄完好、無銹跡 路燈完好 停車場地、垃圾中轉站、工具房等公共場所（地）完好 建筑小品、雕塑等完好無損 2、園林綠化查驗標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準GBJ306-88檢驗要點：分項工程檢驗要點備 注園林綠化基本項綠地、

30、植物數(shù)量品種符合設計 土質符合植物生長，厚度正確 綠化內無磚塊等建筑垃圾 無死苗、無蟲害 3、鑰匙交接（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全（2）拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；（3）數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進行確認；（4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象；（5）按鑰匙的用途進行分類、編號、保管。 十、工程資料的接管對于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會應在新物業(yè)公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對于新建物業(yè)，開發(fā)商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，應移交一份給物業(yè)管理公司存檔。具體資料包括以下內容：一、產權資料開發(fā)公司營業(yè)執(zhí)照土地使用權出讓合同書建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工

31、許可證建設單位營業(yè)執(zhí)照電梯安裝公司營業(yè)執(zhí)照電梯安裝公司資質證書消防公司營業(yè)執(zhí)照及資質證書以上均為復印件 二、市府驗收合格資料：建設工程竣工驗收備案證明用電許可證供用電協(xié)議書供水合同書。公安消防建筑工程消防驗收意見書建設工程質量監(jiān)督登記書電梯安全檢驗合格證書防雷設施合格證燃氣工程驗收備案證書白蟻防治工程竣工驗收證明國家固定滅火系統(tǒng)和耐火構件質量監(jiān)督檢驗中心檢驗報告電纜檢測報告智能化驗收系統(tǒng)合格證攝象機檢測報告有線電視系統(tǒng)終端盒檢測報告以上均為復印件 三、工程技術資料建筑、結構、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）、中央空調、直飲水、燃氣等工程的全套竣工圖紙。各類公共設備使用說明書、調試報告、維護保

32、養(yǎng)手冊等。（包括：變壓器、高壓開關柜、低壓配電柜、發(fā)電機、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)等。） 地質勘察報告； 工程合同及開、竣工報告； 工程預決算分項清單； 圖紙會審記錄； 工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)； 隱蔽工程驗收記錄； 沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖； 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書； 新材料、構配件的鑒定合格證書； 砂漿、混凝土試塊試壓報告； 供水、供暖管道的試壓報告；機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄。注：電梯相關資料包括

33、以下部分勞動局電梯安全勞動局電梯安全使用許可證（每梯一本）勞動局電梯安全技術檢驗報告書（每梯一本） 質量技術監(jiān)督局安全檢驗合格證（每梯一份）勞動局起重機械登記卡片（每梯一份）電梯安裝工程施工技術資料（每梯一本）質檢報告（每梯一份）電梯隨機文件（至少包括：電梯相關圖紙、電器元件代號說明書、安裝調試說明書、使用維護說明書、裝箱單等）產品合格證（含限速器合格證、曳引機合格證）試驗報告書（每梯一份）四、填寫記錄對照本文件，將收到的資料填寫在工程資料交接清單。十一、業(yè)主（用 戶）入伙時的承接查驗業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對房屋設施進行全面細致的質量檢查，對發(fā)現(xiàn)的缺陷進行登

34、記。此過程僅限于新樓宇。業(yè)主（用戶）入伙時對房屋的承接查驗主要針對以下方面進行：1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進行確認；到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象。2、檢查房間設施是否齊全；根據售樓或租賃時的約定先將房間內配置的設施列出清單；根據清單查對設施的數(shù)量及質量；3、檢查房間工程質量（包括裝修質量及安裝質量）檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應檢查墻面、天面的清潔情況；檢查墻面和天花板是否有麻點或水漬痕跡（是否漏水）；檢查門窗、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴密、開關靈活；檢查開關、插座是否有電；選頂層房屋的應著重

35、檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應檢查地面是否有返潮現(xiàn)象；4、核對入伙當天的水、電、氣表讀數(shù)；5、填寫記錄將入伙時拿到鑰匙的數(shù)量、驗收中發(fā)現(xiàn)的問題、入伙當天水、電、氣表的讀數(shù)填寫相關記錄。十二、缺陷整改與保修對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應向開發(fā)商說明：經物業(yè)公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質量完全符合國家及設計標準的要求，開發(fā)商也不能排除應承擔的整改質量缺陷的責任，而且房屋質量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結束時，在取得物業(yè)公司認可后，才向施工單位支付保修金。一、對缺陷整改 1、一般缺陷的返修 對承接查驗或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結構性的質量問題，物業(yè)公司應在兩天內將檢查記錄整理好后提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責成施工單位進行整改；物業(yè)公司應留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。也可經雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。2、房屋結構的加固補強在承接查驗中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結構安全或設備、設施使用安全的質量問題時，驗收不能通過。由開發(fā)商對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。