公共設施設備維護方案(共25頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上公用設施設備的維修措施n 公用設備設施維修保養(yǎng)計劃 公用設備、設施維修、保養(yǎng)的目標 確保公共設備在使用中完好狀態(tài)，滿足服務要求，延長其使用壽命，保證其使用功能得正常發(fā)揮。 公用設備、設施日常維修、保養(yǎng)的管理 工程部作為公共設備設施的專業(yè)部門，根據(jù)公司設備管理指導書和行業(yè)規(guī)范規(guī)定要求對設備設施實行管理。設備的管理主要為以下內(nèi)容：ª 設備的日常運行和使用ª 公共設備的運行管理由服務使用部門負責，如監(jiān)控系統(tǒng)由監(jiān)控中心負責。期于基礎功能性系統(tǒng)均由工程部負責其日常運行管理。運行管理為嚴格執(zhí)行相應設備運行操作規(guī)程。ª 設備的維護保養(yǎng)ª 根據(jù)

2、公司設備管理的相關規(guī)定，設備的維護保養(yǎng)分為日常巡檢保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)，據(jù)此設備設施的日常巡視保養(yǎng)由使用部門或責任部門負責，而設備的定期維護保養(yǎng)則均由工程部負責。設備的維護保養(yǎng)根據(jù)設備保養(yǎng)計劃制定的保養(yǎng)任務書和維保記錄表開展工作。ª 設備故障的修理ª 設備常見簡單維修，要求當日修復，較復雜或政府部門規(guī)定需專職維修的可外發(fā)維修，但須在規(guī)定期內(nèi)完成。ª 設備的大修改造n 公用設備設施維修保養(yǎng) 公共設備設施保養(yǎng)范圍：ª 供配電系統(tǒng)ª 給排水系統(tǒng)ª 公共設施系統(tǒng) 日常維修小修費用從管理費支付。大修費用由工程部制訂維修計劃和維修預算，經(jīng)業(yè)主審閱批

3、準后從管理費中開支或由集團公司和項目公司支付。 公共設備、維修保養(yǎng)計劃供配電系統(tǒng)序號項目標準保養(yǎng)周期1供電情況24小時正常供電，出現(xiàn)故障立即排除每月2配電屏清潔每月3電器儀表清潔、顯示正確、固定可靠每月4繼電器、接觸器清潔、接觸完好、無過熱、無噪音每月5控制回路動作正常、標識清晰、無變色、無老化每月6指示燈、按鈕、轉換開關清潔、標識清晰、固定可靠、轉換靈活每月7繼電保護動作正常可靠一年8空氣開關分斷正常、絕緣良好半年9避雷器動作正常、試驗合格二年10進出線電源接觸良好、牢固可靠、相順正確一年11配電屏對地測試接地良好一年給排水系統(tǒng)序號項目標準保養(yǎng)周期1供水系統(tǒng)24小時正常供水出現(xiàn)故障立即排除不

4、定期2水泵清潔、油漆完好、無油垢每季度壓力適合、運行良好、無滲漏不定期電動機運轉靈活、電流正常、無過載、無過熱每個月機械滑油潤滑良好、油位合適不定期3管道無滲漏、無銹蝕、油漆完好不定期4閥門無滲漏、無銹蝕、開閉靈活、正確不定期5排污井無嚴重淤泥、無嚴重異味不定期n 房屋本體的維修管理 目的建筑物維修管理的主要目的和任務是為了保證房屋的正常使用和延長房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附屬設備發(fā)生損壞；保障房屋的安全和正常使用。根據(jù)需要和可能適當改善條件。 建筑物維修管理的范圍與類型建筑物維修管理ª 管理范圍建筑設備建筑體（1）結構、基礎；（2）屋面、外墻；（3）門窗；（4）樓層通道（1

5、）供電系統(tǒng)（2）供排水系統(tǒng)（3）消防系統(tǒng)（4）技防系統(tǒng)ª 類型維修類型例常維修預防性維修周期性維修（1）緊急 （1）整修（2）一般 （2）翻修 指令和工作執(zhí)行項目部應根據(jù)業(yè)主下發(fā)的工作指令進行并完成。工程完成的時間必須與指令單上的緊急程度的說明聯(lián)系起來，具體如下表：序號執(zhí)行工作種類完成時間備注1緊急24小時以內(nèi)2一般2-3天以內(nèi)3其他7天以內(nèi)由業(yè)主決定各種工作類型的執(zhí)行種類。這些決定基于下述準則：序號執(zhí)行工作種類完成細節(jié)備注1緊急1） 影響整幢大廈日常必須的缺陷，如供水、供電主要污 水管堵塞，馬桶溢出污水等2） 危及生活、生命和財產(chǎn)的缺陷3） 影響房屋建筑安全的缺陷2一般1） 妨礙、

6、煩擾或影響住戶的缺陷2） 在公共場所并影響住戶安全的缺陷3其他1） 維護工作2） 所有不屬于在上述兩項的維護、維修、更換等工作 建筑物維修管理的內(nèi)容ª 預防性維修預防性維修采取的措施及方案，目的在于避免可預見的、或可防止的設備失效，并確定有其完好的標準及使用功能。大致上，預防性措施有：Ø 常年檢驗，鑒定電氣裝置；Ø 常年保養(yǎng)電氣連接點；Ø 定期檢驗避雷系統(tǒng)；Ø 定期沖洗房屋污水排放管；Ø 定期檢驗房屋的結構強度；Ø 定期檢修閉路電視系統(tǒng)；Ø 月度養(yǎng)護滅火系統(tǒng)；Ø 月度養(yǎng)護水泵；ª 例常維修一般常

7、例維修工作是通過管理人員的日常巡視而執(zhí)行的。基本上，巡視的范圍包括地面層空地、臺板，排污溝，門廊及房屋的構件、樓梯、電氣房、水泵室，屋頂和水池。Ø 地面層綜合巡視這項巡視在于觀察在房屋底層的空地、臺板、排污溝，是否有任何礙眼的破損、或可能有礙健康、安全的部件失修。Ø 地面層詳細巡察除上述綜合巡視外，必須更仔細地觀察地面層其他的搶修，失養(yǎng)的項目。Ø 房屋綜合巡視管理人員在進行房屋公共地方的綜合巡視時，將會觀察任何被忽略或礙眼的破損，及其他清潔衛(wèi)生問題。Ø 房屋詳細巡察（外部）房屋詳細巡視是根據(jù)擬定的準則、指標，在房屋外部的公共地方進行周詳及仔細的巡察。&#

8、216; 房屋詳細巡察（內(nèi)部）這項巡視僅局限于電氣房、監(jiān)控室、儲物室、儲水柜、照明部位。Ø 鑒定養(yǎng)護也包括檢查確定下列各類鑒定之養(yǎng)護工作責任部門按期執(zhí)行：l 周期沖洗垃圾槽；l 月度沖洗房屋（公共部位）；l 月度沖洗陰溝；l 月度水泵及增壓器的養(yǎng)護；l 季度沖洗商用房屋的陰溝。Ø 巡察及維修項目的記錄管理人員必須保存其巡察系統(tǒng)的記錄、記錄必須反映所觀察的破損項目、部位、地點、修繕工程及竣工日期等。Ø 維修項目的期限l 首要層次之猝發(fā)性問題，廣泛影響整座或局部房屋、危及房屋或人命安全、引發(fā)極度的不便等，該層次搶修工作必須在24小時內(nèi)完工。l 次要層之應急性問題，造成

9、某些或個別業(yè)主之不便，設施之功能失效之類，則需在2天完工。l 一般性之保養(yǎng)問題，項目零星非緊急性者，可允許在3天內(nèi)完成修理工作。ª 周期性維修Ø 周期性維修的重要性l 有規(guī)劃防御性的保養(yǎng)，是避免其設施或部件在超越其有效使用期后，導致全面失效、嚴重故障的良策。l 修復設施或部件，從而確保其完整的功能，并有效而繼續(xù)地操作、運作。l 提高現(xiàn)有設施的質(zhì)量。Ø 周期性維修的類型l 房屋的重新粉刷與修飾工程（5-7年周期）l 重修、更新房屋外貌，包括房屋周圍、公共場所的整體修飾工程，改善設施、配備等。l 更換水供增壓器（7年周期）l 包括更換增壓器的電機配備、控制盤已保持其效

10、能。l 更換垃圾槽沖洗配備（7年周期）l 沖洗機附件、配備，如噴水設備、定時器、控制盤等也同時更新。l 重修建筑物屋頂工程（14年周期）l 根據(jù)屋頂防水的保用及使用期滿之后，更換所有的覆蓋灰板，重鋪粘覆蓋（防雨層），若有必要也修整屋頂?shù)呐潘倍?。l 更新技防系統(tǒng)（約10年周期）l 更新探頭、錄象機、矩陣、背景音樂播放等。l 更新水管工程（約25年周期）l 更換水用總管道，支流管道及其他配備。 建筑物維修的標準ª 建筑物維修標準序號項目操作標準完成細節(jié)1樓層護墻平整光滑、不老化1） 無坑洼，不下凹2） 無積水，無裂縫彎道不阻塞1） 格子各彎道蓋良好無損2） 彎道不溢水護墻和排水溝斜度適

11、當，不阻塞1） 水溝內(nèi)無死水2） 水溝內(nèi)無藻類和淤泥3） 水溝內(nèi)平滑無聚集物多孔的水溝板在原位，不損壞1） 護墻水溝不暴露2） 格子不腐蝕伸縮縫完好、不漏水完好，接合處無雜草照明和公用事業(yè)井完好1） 井蓋不損壞2） 井蓋不碎裂清洗區(qū)保養(yǎng)好1） 陶瓷錦磚完好不碎，表面無油跡2） 彎道不阻塞3） 無積水2樓層/護墻供給管道和閥牢固，狀態(tài)良好1） 供給管道不阻塞，不會停供2） 供給管道安裝在墻面，無污跡和銹3） 關閉裝置狀態(tài)良好墻面保養(yǎng)良好1） 墻壁無植物生長，無亂刻字畫2） 油漆表面不剝落3） 墻面裂痕修補4） 墻面踢腳板不碎裂，涂層不隆起避雷器保養(yǎng)良好避雷器絕緣帶固定在墻上屋頂維修保養(yǎng)好水泥和油

12、漆不剝落機電設備維修良好電氣設備標準為準3樓梯和公共走廊樓梯扶手保養(yǎng)良好1） 扶手牢固筆直，不腐蝕生銹2） 樓梯突邊不破碎、腐蝕3） 涂料不褪色地面維修良好1） 地面無積水2） 伸縮縫防水板完好，牢固天花板維修完好無水泥和油漆剝落墻壁維修良好1） 墻壁裂痕不超過2cm2） 涂層不隆起3） 水泥踢腳板不碎裂4） 每層和單位指示牌固定：不損壞和缺少4樓梯和公共設備機電設備維修良好以電氣設備標準為準衛(wèi)生設備維修良好落水管和廢水管標準為準供給管道維修良好1） 供水分表閥向內(nèi)傾斜2） 分表和供給管道接合處不滲漏3） 供給管道上無水泥和油漆4） 分表底部不生銹5樓層和空地設備所有設備維修良好桌和椅桌和椅固

13、定不損壞1） 陶瓷錦磚完好，桌椅完好2） 桌表面無斑點3） 無凹痕，不碎裂和褪色4） 桌椅牢固埋置5） 木板不腐爛和損壞6） 金屬板不腐蝕、凹陷，缺少或變形電梯平臺平臺維修良好1） 電梯平臺凸處不損壞2） 平臺地面和墻面的磚不碎裂和缺少3） 按鈕和面板不損壞4） 按鈕指示燈正常5） 緊急開頭裝置標志牌牢固，清楚6電氣設備線路埋設有序1） 電纜管道和夾板在原位2） 電線穿過夾板和電纜管道公共照明狀態(tài)良好1） 燈正常燈罩在原位2） 天花板接線盒在原位3） 燈柱底座不腐蝕，燈柱垂直電源插座和插頭正常1） 插座不損壞、脫體和腐蝕2） 插座蓋未損壞3） 電源插座蓋蓋上電源插頭和電源線正常1） 插座在原位

14、2） 插座無燃燒跡象3） 變流器段開裝置完好排水管澆口維修良好1） 垂直和水平澆口完好，不腐蝕2） 接水平澆口不損壞燈維修良好1） 燈柱垂直牢固2） 燈柱不腐蝕和生銹3） 燈柱套管用混凝土澆至少250mm高4） 燈柱上油漆不褪色燈柱上編號清楚5） 燈臂牢固安裝在燈柱上6） 燈罩不損壞，燈正常7落水管和廢水管落水管和廢水管固定，狀態(tài)良好1） 豎直水管無銹斑2） 連接管不滲漏3） 清潔孔蓋上螺絲，緊固件完好8通道通道的屋頂狀態(tài)良好1） 磚和覆蓋物不碎裂，損壞和滲漏2） 無滲漏3） 護墻間接縫完好屋架和板狀態(tài)良好屋架不變形，損壞，腐蝕和碎裂支承柱狀態(tài)良好1） 圓柱垂直，牢固埋置2） 圓柱不腐蝕和散裂

15、3） 木版無蟲害侵蝕4） 柱上漆不剝落和褪色地面狀態(tài)良好1） 磚完整，不碎裂2） 粉刷的裂紋不超過2mm寬無積水9公共廁所衛(wèi)生裝置維修良好1） 小便池，洗臉盆和抽水馬桶無阻塞2） 彎道不損壞3） 地面彎道暢通4） 洗臉盆和抽水馬桶不碎裂和損壞5） 供給管道不滲漏腐蝕6） 供給管道牢固固定在墻上7） 廢水管不滲漏和腐蝕墻維修良好1） 墻面無亂刻的字畫2） 涂料不剝落和褪色3） 墻面裂紋不超過2mm4） 墻面涂層不隆起地面維修良好1） 磚不碎裂和缺少2） 磚無污跡天花板維修良好1） 無剝落混凝土2） 漆不剝落和褪色門維修良好1） 門不損壞2） 門鎖裝置牢固、不松動和損壞附屬裝置維修良好1） 烘手機

16、狀態(tài)良好2） 衛(wèi)生紙卷筒架安裝就位，可使用3） 燈正常4） 線路穿過管道和板條10屋頂屋面中間蓋板保養(yǎng)良好屋面中間蓋板不損壞，在原位避雷器保養(yǎng)良好1） 避雷器垂直向上，埋置牢固2） 水平向避雷器絕緣防水層保養(yǎng)良好1） 防水層不碎裂或磨損2） 防水層牢固粘在屋頂蓋板上，無氣泡3） 防水層無積水輔助維修良好1） 屋頂無廢棄物2） 屋頂不用作儲藏間活動鐵門和通氣門保養(yǎng)良好1） 搭扣和鉤環(huán)狀況良好，安裝牢固2） 通氣門和鐵門導軌平滑3） 通氣門和鐵門不損壞和生銹墻上豎梯保養(yǎng)良好墻上豎梯安裝牢固，不損壞和生銹4.11智能化設備設施管理設備管理主要內(nèi)容是指從設備的更新改造、選型開始，一直到設備報廢為止的設

17、備管理的全過程。按設備管理中的不同階段，總程序可分為四個不同的運行程序：n 第一程序：設備的更新規(guī)劃、選型、訂購、安裝調(diào)試及日常運行 今后設備的更新規(guī)劃：根據(jù)物業(yè)的發(fā)展目標，結合業(yè)主的意見，制訂出3-5年中設備增添和更新改造的具體規(guī)劃，由工程部提出，報項目部總物業(yè)經(jīng)理審核后提交公司相關部門審核，經(jīng)由我司分管領導審批同意后提交業(yè)主。 設備的選型：選型應考慮三個方面。第一是技術先進，選用同類產(chǎn)品中效率高，操作簡便，安全可靠并符合國家標準要求的產(chǎn)品；第二是同類產(chǎn)品互換性能好，選用檢修簡便，零部件通用性強的產(chǎn)品；第三是經(jīng)濟合理，選用能耗低和維修費用較低的產(chǎn)品。 設備訂購：訂購可由物業(yè)公司負責，也可由業(yè)

18、主直接訂購，采購時必須注意隨機附件、技術資料和易損件的供應等問題，訂購合同按相關操作程序申報。 入庫保管：設備到貨運至物業(yè)后，必須及時開箱驗收（進口設備應有外貿(mào)和商檢人員到場），查驗裝箱單、合格證書和技術文件等，按裝箱單仔細核對品種，數(shù)量。認定質(zhì)量合格的情況下，登記造冊，辦理入庫手續(xù)。有問題時，應及時與有關單位交涉。開箱驗收過程應有業(yè)主人員在場。暫時不用的設備，倉庫管理員應按技術要求做好保養(yǎng)工作后，封存入庫。資料員應把全部資料編冊存檔。 設備安裝調(diào)試：安裝調(diào)試可由物業(yè)工程人員完成，也可委托供應商找專業(yè)公司進行。對關鍵設備的安裝，物業(yè)工程人員應全程在場共同參加。驗收工作由業(yè)主、物業(yè)項目部、公司物

19、業(yè)部等共同參加。特種設備（如電梯、鍋爐等）應請政府部門參加。最后會簽驗收單。 設備移交、入帳及建檔：依據(jù)設備竣工驗收單，由工程部會同客戶服務部門向使用部門移交（如保安部、物業(yè)部等），根據(jù)設備統(tǒng)一編號，填寫設備登記卡，立入臺帳，工程部管理的設備應移交相關技術班組。 培訓計劃：技術員上崗前的操作培訓和考核工作由工程主管負責，在行政人事部備案，每年應制定相應各工種的培訓計劃。 日常管理：設備移交后，應會同使用部門或班組制定設備的操作規(guī)程及完好標準，按操作規(guī)程運行操作，定期檢查確保設備正常運行。n 第二程序：設備的定期維護保養(yǎng)設備的定期維護保養(yǎng)，即設備一級、二級保養(yǎng)和設備大修，工程部應編制年度維修計劃

20、，設備的一、二級保養(yǎng)的內(nèi)容和標準以及外判保養(yǎng)的項目。外判項目中應審核合同中有關保養(yǎng)程序和計劃，并在合同執(zhí)行中配合和監(jiān)督。 一級保養(yǎng)：物業(yè)大廈或項目的動力、電氣設備等，可每月按一級保養(yǎng)的內(nèi)容進行一次保養(yǎng)工作，保養(yǎng)內(nèi)容根據(jù)相關設備和系統(tǒng)的保養(yǎng)要求和程序進行。一級保養(yǎng)由領班督促檢查，工程主管抽查。 二級保養(yǎng)：設備使用三個月后按規(guī)定進行二級保養(yǎng)工作，根據(jù)保養(yǎng)程序和要求，逐項開展。二級保養(yǎng)由領班和工程主管/經(jīng)理進行驗收并備案。 設備大修：一般設備使用一年后，可進行大修程序工作（視各設備、系統(tǒng)情況而定）。大修項目確定后，應填寫大修申請表，編制大修方案，明確修理內(nèi)容、技術標準，并做好技術資料及備件準備工作。

21、對大型重要設備或系統(tǒng)建議由專業(yè)公司承擔大修工作，修理過程中，要做好現(xiàn)場質(zhì)量及進度監(jiān)督工作，大修結束，應組織竣工驗收工作并將大修技術資料完整歸檔。n 第三程序：設備的技術改造設備的技術改造，設備在運行一段時間后，會發(fā)現(xiàn)某些系統(tǒng)和設備配套不盡合理等情況，需在設備原有基礎上作一些技術、效率、安全、環(huán)保和節(jié)能等方面的技術改造，工程部須對改造的原因、方案提出可行性報告，上報項目部最高負責人，經(jīng)公司工程部審核后，發(fā)文給集團公司和項目公司建議改造，設備的技術改造程序與大修程序相同。n 第四程序：設備的更新報廢設備的報廢原則為： 國家指定的淘汰產(chǎn)品。 已超過使用期限，損壞嚴重，修理費用昂貴。 因受自然災害或事

22、故損壞，而修理費接近或超過原設備價值的設備。 雖能運轉，但有嚴重隱患，而修理費用昂貴的設備。 無法修復的設備。 設備報廢應由使用部門提出申請，由工程部會同有關技術單位進行評判和技術鑒定，確認后，由工程部出具書面報告報項目部最高負責人，價值超過人民幣2000元的應報浙元物業(yè)公司工程部審批，經(jīng)公司客戶服務部最高負責人同意后，報集團公司和項目公司審批通過后，方可辦理報廢手續(xù)。智能化管理內(nèi)容n 智能化系統(tǒng)的前期管理 業(yè)戶智能化系統(tǒng)須知 單元裝修須知 使用智能化系統(tǒng)須知 門禁系統(tǒng)的使用n 智能化系統(tǒng)的日常運行方案 巡更系統(tǒng)的運行方案 閉路監(jiān)視系統(tǒng)的運行方案 租戶安全報警系統(tǒng)的運行方案n 智能化系統(tǒng)的維修

23、項目 智能化系統(tǒng)維護項目 巡更系統(tǒng)維護檢查表 閉路監(jiān)視系統(tǒng)維護檢查表 業(yè)戶安全報警系統(tǒng)維護檢查表 智能控制中心維護檢查表n 智能化系統(tǒng)巡視和保養(yǎng)計劃項 目內(nèi)容周期監(jiān)控系統(tǒng)巡視、檢查一周保養(yǎng)半年巡更系統(tǒng)信息讀取器巡視、檢查一個月保養(yǎng)半年防盜系統(tǒng)保養(yǎng)一年智能控制中心設備保養(yǎng)一年背景音樂系統(tǒng)保養(yǎng)半年消防報警系統(tǒng)巡視、檢查一月保養(yǎng)半年第5章 管理機構運作方法及管理制度 5.1項目服務機構 我們結合園區(qū)的特點，對園區(qū)的管理工作進行計劃、組織、領導、控制和協(xié)調(diào)，以最為先進的理念為業(yè)主/租戶提供最高的服務質(zhì)量，從經(jīng)營者的角度為業(yè)戶降低營運成本，創(chuàng)造最高效益。 n 機構崗位設置原則 服務第一的原則 崗位的設置

24、和各類員工的配備，均以提高園區(qū)物業(yè)服務的整體水平為前提，充分體現(xiàn)園區(qū)物業(yè)服務理念，從組織上和人力資源上確保高標準、高效率、高品質(zhì)地為業(yè)主和租戶提供全天候、全方位優(yōu)質(zhì)服務。 精干高效的原則 著眼于管理科學化和機構扁平化，通過減少內(nèi)部摩擦系數(shù)，提高員工基本素質(zhì)，增加管理科技含量，以嚴格控制管理機構和員工隊伍的臃腫，既保證服務的高質(zhì)量，又實現(xiàn)運行的低成本，使園區(qū)具有可持續(xù)發(fā)展能力。 反應迅速原則 從行業(yè)特點和實際經(jīng)驗考慮，合并相關管理服務工作職責，從而避免因設置過多平行部門成相互推諉、指責。簡化管理層次，以利于項目部對整體工作進行全面、有效的控制。 n 各部門職責綱要 客戶服務部ª 資料檔

25、案管理ª 業(yè)主入伙管理ª 二次裝修管理ª 報修接待管理ª 投訴處理及住戶回訪ª 有償服務及其他ª 外圍及停車庫的保潔服務ª 公用部位管道、消火栓、玻璃窗及設施設備的保潔服務ª 消防通道、扶手及公共走道的保潔服務ª 樓層電梯層門、轎廂的保潔ª 生活垃圾的收集、清運ª 外墻清洗ª 大理石地坪保養(yǎng)ª 空置房的清潔ª 綠化養(yǎng)護ª 滅鼠殺蟲 工程部ª 物業(yè)設施設備接管驗收管理ª 設備的使用管理ª 設施、設備的維修保養(yǎng)管理

26、70; 設施、設備管理基礎工作ª 二次裝修管理ª 房屋修繕、養(yǎng)護管理ª 設備機房管理ª 設備安全運行管理ª 能源管理 保安部ª 治安管理ª 消防管理ª 二次裝修管理ª 突發(fā)事件處置管理ª 交通車輛管理ª 禮儀管理 行政財務ª 費用收繳管理ª 物業(yè)項目部財務管理ª 員工招聘、錄用管理ª 組織員工培訓、考核ª 員工出勤管理ª 辦公室內(nèi)務管理ª 物資采購管理ª 對外聯(lián)絡及外包合同談判n 主要崗位管理職責 總物業(yè)經(jīng)

27、理：1. 負責部署物業(yè)業(yè)/租戶入伙之一切工作。2. 按公司或業(yè)主所授予權限，負責現(xiàn)場一切管理事物。3. 負責制訂策略計劃，主要績效指標等，組織及監(jiān)督所管轄之物業(yè)服務工作，以達到良好管理水平。4. 定期(如每月或每周)向業(yè)主、公司匯報物業(yè)之管理情況，并能積極地對各項管理事項提出具有建設性的意見和建議。5. 執(zhí)行公司之政策及指示，并按需要傳達及推動至各級員工，確保落實。 6. 協(xié)助業(yè)主提供、制訂及修訂相關管理政策。 7. 監(jiān)察物業(yè)之財政狀況，予以檢討及制訂預算案，并于每月、每年予以內(nèi)部及市場比較，以期降低營運成本，提高收益。 8. 與各有關部門或公司保持良好的業(yè)務關系(如：政府部門、集團公司、其他

28、業(yè)主及租戶、建筑單位、設計單位等)。 9. 執(zhí)行物業(yè)公共契約之條款。 10. 定時或不定時巡視項目，以監(jiān)察項目之管理工作，負責處理重大、特別問題。 11. 定期召開員工會議及培訓，加強溝通和及時解決工作弊病，并培訓骨干員工，灌輸管理知識、技巧。 12. 每年進行年終考績、總結、檢討，并根據(jù)當年工作業(yè)績，制訂下一年的工作計劃。 保安經(jīng)理：1. 全面負責大廈安全方面的工作，滿足客戶的需要，保證物業(yè)服務的高質(zhì)量。 2. 審核/制定本部門各項工作計劃，及年度預算并落實執(zhí)行情況，檢查并指導各項工作的開展，控制日常工作質(zhì)量，及時糾正不合格現(xiàn)象，提交部門工作報告。3. 負責二次裝修物業(yè)管理部門的監(jiān)管工作指導

29、。 4. 開展業(yè)務培訓，提高并保持本部門員工的總體業(yè)務水平。 5. 貫徹公司開源節(jié)流制度，堵塞各類漏洞，降低管理成本。 6. 處理重大投訴問題。 7. 負責突發(fā)事件的處理。 8. 完成上級交辦的各項任務。9. 全面負責大廈安保的管理工作，保證業(yè)/租戶、員工的人身、財產(chǎn)安全。10. 貫徹執(zhí)行國家公安部門關于安全保衛(wèi)工作的方針、政策和有關條例建立、健全項目的各項安全保衛(wèi)制度，督促員工認真執(zhí)行并及時加以檢查。11. 負責維護項目的內(nèi)部治安秩序，預防和查處治安事故，協(xié)助國家公安、保衛(wèi)部門偵破有關違法、犯罪案件，會同相關部門共同搞好項目的安全保衛(wèi)工作。 12. 負責制定項目的治安、消防年度工作計劃及安保

30、部各項費用的年度預算，并負責做好安保部年、季、月度各項總結工作。 13. 負責安排保安部人員的工作，并對其進行督查、培訓與考核，提出任免意見、建議。 14. 檢查各項安保措施的落實情況，每天巡視并認真做好有關記錄。 15. 組織、協(xié)調(diào)好部門內(nèi)各崗位的分工與協(xié)作，主持每日的當值領班例會。 16. 做好部門內(nèi)員工的思想政治工作，關心員工的生活和業(yè)務水平的提高。 17. 寫好工作日記，完成上級和市、區(qū)安保部門交辦的其他任務。 18. 按其職權所屬，負責本部門員工的培訓及考核，緊密監(jiān)管其轄下各員工之日常工作。 19. 負責保護項目內(nèi)一切消防設施，使其保證完好。 20. 定期組織消防培訓，組建義務消防隊，定期舉行消防演練。 21. 負責與消防部門建立良好的協(xié)作關系，預防火災的發(fā)生。 客服經(jīng)理：1. 全面負責大廈客戶服務、會務服務、清潔、綠化等方面的工作，滿足客戶的需要，保證物業(yè)服務的高質(zhì)量。 2. 審核/制定本部門各項工作計劃，及年度預算并落實執(zhí)行情況，檢查并指導各項工作的開展，控制日常工作質(zhì)量，及時糾正不合格現(xiàn)象，提交部門工作報告。 3.