商品房銷售廣告和宣傳資料被視為要約的條件

1、夏 X 訴楚雄暨陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛案 案情 2005年4月25日,原告夏X與被告云南省楚雄暨陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽 訂商品房購銷合同。該合同第七條規(guī)定，被告應于 2005年11月 30日前將 驗收符合本合同約定的合格商品房交付給原告。 2005年11月 25日，被告電話 通知原告可以收房，原告于 2005年12月 5日簽收了交房確認書，但原告發(fā)現(xiàn) 被告交付的商品房，一是不符合商品房購銷合同附件二第 3條和第 5條所 列的交房標準，單元樓梯沒有建成約定的花崗巖踏步，窗戶未按約定安裝隱形 紗窗;二是不符合原告與被告在合同的補充協(xié)議第 2條中約定的綠化及公共設施 要優(yōu)于模型效果圖

2、和宣傳資料，小區(qū)東邊一側仍在作業(yè)開挖管道，幢與幢間廢 土堆積，人員難以通行，中心廣場毛坯剛成型，未種任何花草樹木。這些不僅 不符合雙方在合同補充協(xié)議中約定的交房條件，也不符合一般入住所要求的最 基本條件，令原告大失所望，認為被告所交付的房屋明顯不符合合同約定， “楚雄商業(yè)城的模型效果圖上有一幅中央水景廣場音樂噴泉的宣傳畫，中心廣 場有水池、噴泉、花圃、花壇圖案、歐倍德大道的水池、水帶的圖案”。原告 認為當初以高出 12 萬元預購靠近中央水景廣場的 9 號苑，是因為能看到中央 水景廣場的音樂噴泉，在楚雄商業(yè)城的宣傳手冊中，還有綠化景觀及公共設施 的宣傳說明書。因此，原告拒絕辦理房屋交接手續(xù)。事后

3、，原告多次與被告協(xié) 商未果，于 2006年5月 1日雙方辦理了住房交接手續(xù)。原告認為，被告雖然按 時通知原告收房，但被告在約定交房日未能提供符合合同約定條件的商品房， 其實仍是逾期交房。依照建設部商品房銷售管理辦法第三十條：房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。 未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任?，F(xiàn)被告未能按合同約定 按時交房給原告，依此規(guī)定，被告理應依合同約定承擔違約責任。同時商品 房購銷合同第九條也明確規(guī)定了逾期交房的違約責任：逾期 30 天后，即被告 按已付款的 0.1%乘以逾期天數(shù)向原告支付違約金。原告于2006年5月 1日辦理房屋

4、交接手續(xù)，從合同約定的交房日期 （2005年11月 30日）算至實際交接 日，被告逾期交房 150 天。原告已在合同約定期內(nèi)付清房款 296000元，因此被 告應賠償原告逾期交房違約金 44400元。依最高人民法院審理商品房買賣合 同糾紛案件適用法律若干問題解釋第三條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為 要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明 和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響 的，應視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同 內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。并且原告與被告簽訂的商品房購 銷合同附有合同補充協(xié)議

5、，在補充協(xié)議第 2 款中明確規(guī)定綠化、公共設施要 優(yōu)于模型效果圖和宣傳資料，按照補充協(xié)議約定，綠化景觀及公共設施要優(yōu)模 型效果圖和宣傳資料。但被告建好的綠化景觀和公共設施僅僅是種上幾棵樹和 修砌幾個普通的花圃，已建好的綠化景觀和公共設施嚴重縮水?，F(xiàn)實與模型效 果圖等宣傳資料有天壤之別，被告已違反了合同中的承諾。依商品房購銷合 同第十三條第三款的規(guī)定：單方變更合同約定的，守約方可以向違約方要求 合同標的金額 10%的違約賠償。原告支出了更高的房價，卻沒有得到相應的對 價，故被告應按合同約定賠償給原告合同標的10%的違約賠償金，即 29600元。綜上所述，由于被告未嚴格按照雙方簽訂的合同履行義務，

6、違反合同約定，已構成違約，請求人民法院判令被告承擔逾期交房的違約金44400 元(296000 X 0.1%x 150天);賠償原告綠化景觀及公共設施違約金 29600元 (2 96000X10%),本案訴訟費由被告承擔。 一審裁判 楚雄市人民法院審理認為，原告夏 X 與被告云南省楚雄暨陽房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司于2005年4月25日簽訂了 1份商品房購銷合同，約定原告夏 X預 購被告云南省楚雄暨陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，位于楚雄經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)楚雄商 業(yè)城一期，歐倍德大道組團第 9 號苑第 3 單元， 3-4 層 C-1 號框架房，該商品 房總價款為 296000元，建筑面積為 172.2 平方米，被

7、告云南省楚雄暨陽房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司應于2005年11月30日前向原告夏X交房，單方提出解除合同或 者變更本合同約定的，守約方可以向違約方要求合同標的金額10%的違約賠償，合同還對逾期付款、逾期交房的違約責任等事項作了約定，同時雙方在合 同補充協(xié)議中約定綠化、公共設施要優(yōu)于模型效果圖和宣傳資料等內(nèi)容。合同 簽訂后，原告夏X按約支付了購房款296000元。建設中，被告云南省楚雄暨陽 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在未告知原告夏 X的情況下，將中心廣場一帶由宣傳資料 圖片中的噴水池、水景觀、花圃改建為香榭麗舍牌坊，還將歐倍德大道北段， 由宣傳資料圖片中的水池、水帶改建為幾個長型的綠化帶。一審法院認為，被 告擅

8、自對宣傳資料中的綠化景觀、公共設施建設作了變更，已構成違約，應按 合同約定承擔支付違約金的責任，原告要求被告支付未按合同約定提供綠化景 觀的違約金的訴訟請求成立，予以支持。原告認為被告所交付的房屋的單元樓 梯沒有建成約定的花崗巖踏步，窗戶未按約定安裝隱形紗窗，但未提交證據(jù)證 實，對此主張不予支持 ; 被告在合同約定的期限內(nèi)通知原告交房，原告認為被告 交付的房屋及環(huán)境不符合合同約定拒絕收房，因原告已就此事項向被告主張違 約金，并且原告于 150 天后辦理住房交接手續(xù)，系原告在一定程度上放任了損 失的擴大，故對原告要求被告支付逾期交房違約金的訴訟請求不予支持。據(jù) 此，依照中華人民共和國民事訴訟法第

9、六十四條、中華人民共和國合同 法第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、最高人民法院審理商品 房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋第三條之規(guī)定遂判決由被告云 南省楚雄暨陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付給原告夏X違約金29600元;駁回原告夏X的其他訴訟請求。案件受理費 2730元，其他訴訟費1850元，合計4580元， 由原告夏X承擔2748元，被告云南省楚雄暨陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔1832元。上訴人云南省楚雄暨陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴稱：一、原效果圖上有關綠 化景觀及公共設施的圖樣并不是具體確定的，原宣傳資料、效果圖并不是工程 設計圖，沒有有關建筑尺寸、材料、工程量等標注，缺乏可操作性，雙方在訂

10、立的合同中對公共及綠化設施優(yōu)于模型效果圖和宣傳資料，優(yōu)于的范圍、程 度、內(nèi)容未作說明，一審漏列了這一事實 ; 二、原宣傳資料上已注明“圖片僅供 參考，以政府批文為準”和“以實際為準”的字樣，其說明宣傳資料、效果圖 上有關綠化景觀和公共設施的樣式不是最終的方案，而規(guī)劃部門認可并驗收的 方案是實際建好的方案 ; 三、除原宣傳資料、效果圖之外，雙方在補充協(xié)議第二 條有特別規(guī)定，應按特別約定履行，同時約定“綠化、公共設施優(yōu)于模型效果圖和宣傳資料”，并不是說不可改變原效果圖和宣傳資料，故認定上訴人違約 是錯誤的 , 請求撤銷原判，改判駁回被上訴人的全部訴訟請求。 二審裁判 楚雄彝族自治州中級人民法院審理

11、認為：云南省楚雄暨陽房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司以廣告和宣傳資料的形式進行商品房的銷售，根據(jù)法律的相關規(guī)定，其性 質(zhì)屬要約邀請，并不是實質(zhì)意義上的要約，但云南省楚雄暨陽房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司與夏 X 簽訂合同和補充協(xié)議后，雙方應按合同約定履行自己的義務，夏 X 按約交納了購房款，云南省楚雄暨陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司亦應按約交付合同約 定的房屋及小區(qū)綠化環(huán)境。云南省楚雄暨陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按合同約定 “綠化、公共設施要優(yōu)于模型效果圖和宣傳資料”承諾履行，擅自對宣傳資料 中的綠化景觀、公共設施作了變更，應按合同約定承擔支付違約金的責任。對 于云南省楚雄暨陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴稱原效果圖上有關綠化景觀及公共

12、 設施的圖樣并不是具體確定的，原宣傳資料、效果圖并不是工程設計圖的辯 解，與事實不符，本院不予采信。原判認定事實清楚，適用法律正確，判處得 當。上訴人的請求不能成立。2007年 2月 27 日，楚雄彝族自治州中級人民法院終審判決：駁回上訴， 維持原判。 評析 在商品房買賣過程中，人們因相信廣告而上當受騙的事經(jīng)常發(fā)生，各種傳 媒也不斷披露或名不副實，或夸大其詞，甚至是瞞天過海的廣告事件內(nèi)幕，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也因此受到一定的懲處，但其受到懲處的損失與因虛假廣告而產(chǎn) 生的收獲相比微乎其微，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)感覺不到痛癢，仍我行我素。本案中 雙方當事人爭議的焦點在于商品房的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請還是

13、要 約，被告在建設中更改宣傳資料確定的建設內(nèi)容是否違約。首先，商品房的銷售廣告和宣傳資料在性質(zhì)上為要約邀請，這是合同 法第十五條第一款的規(guī)定。但也有例外，最高人民法院關于審理商品房買 賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告 和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設 施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確 定有重大影響的，應當視為要約”。在本案中云南省楚雄暨陽房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司，在商品房銷售和宣傳資料所作的說明以及銷售人員對該套房屋銷售 所作允諾，對夏X購買該商品房合同的訂立以及房屋價格的確定產(chǎn)生了重大影 響

14、，同時，雙方在合同補充協(xié)議中約定綠化、公共設施要優(yōu)于模型效果圖和宣 傳資料，因此，就本案而言被告在補充協(xié)議中對原告?zhèn)€人所做“綠化、公共設 施要優(yōu)于模型效果圖和宣傳資料”的承諾，以及該套房屋位置優(yōu)于其他房屋， 才以高出其他房屋1至2萬元價格申購該房。所以，可以認定被告對夏 X的商 品房銷售廣告和宣傳資料已符合合同法規(guī)定的要約的條件。其次，商品房預售 區(qū)別于現(xiàn)房銷售的最大特征，是交易發(fā)生時作為標的物的商品房尚未建成，買 受人只能借助出賣人提供的資料、通過想象來認知所購房屋的情況。原告作為消費者，在交易中處于弱勢地位，對其所購房屋的具體情況只能通過被告的口 頭和書面描述得到認知。本案被告不僅在中心水景廣場效果圖的宣傳資料中， 標明了噴