房地產(chǎn)管理法規(guī)

1、房地產(chǎn)管理法規(guī)房地產(chǎn)管理法規(guī) 本章提要本章提要介紹了房地產(chǎn)法規(guī)的相關(guān)基本概念和我國(guó)房介紹了房地產(chǎn)法規(guī)的相關(guān)基本概念和我國(guó)房地產(chǎn)法律制度的演變與完善及其管理體制，重點(diǎn)地產(chǎn)法律制度的演變與完善及其管理體制，重點(diǎn)闡述了房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理、城市房屋拆遷管理、闡述了房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理、城市房屋拆遷管理、住宅建設(shè)與物業(yè)管理、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理和房住宅建設(shè)與物業(yè)管理、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理等方面的主要內(nèi)容。地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理等方面的主要內(nèi)容。 本本 章章 內(nèi)內(nèi) 容容7.1 房地產(chǎn)法規(guī)概述房地產(chǎn)法規(guī)概述7.2 房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理7.3 城市房屋拆遷管理城市房屋拆遷管理7.4 住

2、宅建設(shè)與物業(yè)管理住宅建設(shè)與物業(yè)管理7.5 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理7.6 房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理7.1 房地產(chǎn)法規(guī)概述房地產(chǎn)法規(guī)概述n房產(chǎn)房產(chǎn)：在法律上明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋財(cái)產(chǎn) n地產(chǎn)地產(chǎn)：在一定土地所有制下作為財(cái)產(chǎn)的土地 n房地產(chǎn)房地產(chǎn)：房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱。 n房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)：指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 7.1.1 基本概念基本概念房地產(chǎn)法規(guī)房地產(chǎn)法規(guī)是指由房地產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，用于調(diào)整和指導(dǎo)人們從事房地產(chǎn)開發(fā)

3、、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行為規(guī)范準(zhǔn)則。狹義的房地產(chǎn)法，僅指1994年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過，于1995年1月1日起施行的中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法。廣義的房地產(chǎn)法，除此之外，還包括所有調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總和，即由不同層次的調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系所組成的法律規(guī)范的有機(jī)結(jié)合體。 n第一階段（19491955年）為立法初期 n第二階段（19561965年）為穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期 n第三階段（19661977年）為停滯時(shí)期 n第四階段（1978年現(xiàn)在）為蓬勃發(fā)展時(shí)期 7.1.2 房地產(chǎn)法律制度的歷史沿革房地產(chǎn)法律制度的歷史沿革房地產(chǎn)管理法第6條第1款規(guī)定：“國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部

4、門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。”按照國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)部“三定”方案，房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理由建設(shè)部負(fù)責(zé)。 7.1.3 房地產(chǎn)管理體制房地產(chǎn)管理體制7.1.3.1 國(guó)務(wù)院主管部門國(guó)務(wù)院主管部門 房地產(chǎn)管理法第6條第2款規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！?房地產(chǎn)管理法第62條規(guī)定：“經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書?！?7.1.3.2 地方人民政府主管部門地方人民政府主管部門 7.2

5、房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上，按照使用性質(zhì)和要求對(duì)土地投入人力、物力和財(cái)力，在其上建設(shè)建筑物和構(gòu)筑物的一種生產(chǎn)性活動(dòng)。房地產(chǎn)建設(shè)全過程包括從規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、施工準(zhǔn)備、建筑施工、竣工驗(yàn)收、交付使用，到出售、出租、經(jīng)營(yíng)管理等生產(chǎn)和管理環(huán)節(jié)。 7.2.1 基本含義基本含義房地產(chǎn)綜合開發(fā)是指根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的土地征用、房屋建筑、配套工程及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行科學(xué)地組織，全面規(guī)劃，分期施工，統(tǒng)一建設(shè)，并在竣工驗(yàn)收之后，做好經(jīng)營(yíng)銷售、綜合服務(wù)等事項(xiàng)，以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。房地產(chǎn)管理法第2條規(guī)定：“本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在

6、依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施房屋建設(shè)的行為。” 開發(fā)內(nèi)容，包括開發(fā)區(qū)的勘測(cè)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、征地、拆遷、安置、土地平整和所需道路、給水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等工程建設(shè)。有條件的地方，還可以包括住宅、生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施、公用建筑、通用廠房等等。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的本質(zhì)特點(diǎn)是“統(tǒng)一”和“配套”。7.2.2 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內(nèi)容與特點(diǎn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內(nèi)容與特點(diǎn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)計(jì)劃是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)綜合開發(fā)進(jìn)行宏觀調(diào)控和管理的主要手段。即要根據(jù)國(guó)家和地方現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、投資環(huán)境，確定合理的發(fā)展速度、水平和規(guī)模，使房地產(chǎn)綜合開發(fā)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。 2003年8月，國(guó)務(wù)院印發(fā)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持

7、續(xù)健康發(fā)展的通知 7.2.3 房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理7.2.3.1 房地產(chǎn)綜合開發(fā)計(jì)劃管理房地產(chǎn)綜合開發(fā)計(jì)劃管理 1998年7月20日國(guó)務(wù)院頒布第248號(hào)令，發(fā)布城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例，其中第十條規(guī)定：“確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。” 7.2.3.2 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的管理房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)，應(yīng)遵循以下原則：(1)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。 (2)必須堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、文化和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。 (

8、3)必須實(shí)行全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。 根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)，符合建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定，應(yīng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的資金來源主要有預(yù)算內(nèi)投資、房地產(chǎn)綜合開發(fā)單位的自有資金、預(yù)收購(gòu)房人的購(gòu)房款、利用外資、各種形式的集資和銀行貸款。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第13條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)建立項(xiàng)目資本金制度，資本金與項(xiàng)目總投資比例不得低于20%?！?7.2.3.3 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的資金管理房地產(chǎn)綜合開發(fā)的資金管理 房地產(chǎn)管理法規(guī)定，設(shè)立房

9、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行申請(qǐng)?jiān)O(shè)立注冊(cè)登記制度。建設(shè)部于2000年3月29日頒布第 77號(hào)令，發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定。 7.2.3.4 房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司資質(zhì)管理房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司資質(zhì)管理 7.3 城市房屋拆遷管理城市房屋拆遷管理城市房屋拆遷是根據(jù)城市規(guī)劃和專項(xiàng)工程建設(shè)需要以及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募鸪瓦w移建設(shè)用地范圍內(nèi)的原有房屋及其附屬物，并由拆遷單位和個(gè)人對(duì)原房屋及其附屬物的所有人或使用人進(jìn)行補(bǔ)償和安置的建設(shè)活動(dòng)。7.3.1 房屋拆遷管理概述房屋拆遷管理概述7.3.1.1 房屋拆遷的概念房屋拆遷的概念1991年3月國(guó)務(wù)院頒布了城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，2001年6月13日，國(guó)務(wù)院頒布第305號(hào)令

10、，發(fā)布新的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例(以下簡(jiǎn)稱拆遷條例)。 拆遷條例規(guī)定，房屋拆遷適用范圍主要包括三個(gè)方面。一是地域范圍，主要是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地。 二是物的范圍，主要是指拆遷房屋及其附屬物 。 三是人的范圍，拆遷人和被拆遷人。 7.3.1.2 房屋拆遷適用范圍房屋拆遷適用范圍拆遷條例第5條規(guī)定：“國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門對(duì)全國(guó)城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理?？h級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理?？h級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進(jìn)行?？h級(jí)以上人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，

11、負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。”拆遷條例第6條規(guī)定：“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷?！?7.3.1.3 房屋拆遷管理體制及許可證制度房屋拆遷管理體制及許可證制度1.自行拆遷自行拆遷 是指拆遷人自己對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷安置和補(bǔ)償。 2.委托拆遷委托拆遷 是指拆遷人將房屋拆遷的補(bǔ)償和安置工作委托給被委托人進(jìn)行。 拆遷條例規(guī)定被委托人應(yīng)當(dāng)是取得房屋拆遷資格證書的單位。 7.3.1.4 房屋拆遷的形式房屋拆遷的形式發(fā)生拆遷糾紛，由房屋拆遷行政管理部門對(duì)拆遷糾紛進(jìn)行行政裁定。 城市規(guī)劃法規(guī)定，任何單位和個(gè)人必須服從城市人民政府的動(dòng)遷決定。 拆遷條例規(guī)定了拆遷糾紛的行政裁定和行政

12、強(qiáng)制執(zhí)行。 7.3.1.5 拆遷糾紛的裁定和執(zhí)行拆遷糾紛的裁定和執(zhí)行 1.拆遷補(bǔ)償?shù)母拍畈疬w補(bǔ)償?shù)母拍?所謂拆遷補(bǔ)償是指拆遷人因拆除、遷建被拆遷人的房屋及其附屬物，使被拆遷人受到一定的經(jīng)濟(jì)損失，根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定給予被拆遷人的一定的經(jīng)濟(jì)賠償。 7.3.2 房屋拆遷補(bǔ)償房屋拆遷補(bǔ)償7.3.2.1 拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象和范圍拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象和范圍2.拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象 拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是產(chǎn)權(quán)人或稱為所有人。拆遷條例規(guī)定的所有人包括兩種代管人：一種是私有房屋的代管人，即私房的產(chǎn)權(quán)人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全權(quán)代理人。另一種是國(guó)家授權(quán)的國(guó)家房屋及其附屬物的管理人，即房地產(chǎn)管理局。 3.

13、拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶疬w補(bǔ)償?shù)姆秶?拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶潜徊鸪姆课菁捌涓綄傥?。但拆除違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償，拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。 1.產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)調(diào)換所謂產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用易地或者再建設(shè)的房屋與被拆遷人的房屋進(jìn)行交換，被拆遷人原來的房屋被拆遷后仍然保留相應(yīng)房屋的產(chǎn)權(quán)。 2.貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償所謂貨幣補(bǔ)償是指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經(jīng)濟(jì)損失。 7.3.2.2 拆遷補(bǔ)償?shù)男问讲疬w補(bǔ)償?shù)男问?.產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合 產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對(duì)被拆遷人部分采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分采取作價(jià)補(bǔ)償。1.對(duì)

14、公益性事業(yè)房屋及其附屬物的拆遷補(bǔ)償 2.對(duì)非公益事業(yè)房屋及其附屬物拆遷補(bǔ)償 3.對(duì)租賃房屋的拆遷補(bǔ)償 4.對(duì)有產(chǎn)權(quán)糾紛房屋的拆遷補(bǔ)償 5.對(duì)設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償 7.3.2.3 拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w規(guī)定拆遷安置是拆遷人因拆除被拆遷人的房屋而對(duì)被拆除房屋使用人所作的用房安排處置。被拆除房屋使用人是指在拆遷范圍內(nèi)具有正式戶口的公民和在拆遷范圍內(nèi)具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者正式辦公的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位。拆遷條例規(guī)定，拆遷人對(duì)使用人進(jìn)行拆遷安置是拆遷人的法定義務(wù)，使用人要求拆遷人給予安置是使用人的法定權(quán)利。 7.3.3 拆遷安置拆遷安置7.3.3.1 拆遷安置的含義與對(duì)象拆遷安置的含義與對(duì)

15、象拆遷安置的對(duì)象分為兩種：一是指公民；二是指法人。 拆遷人對(duì)房屋使用人的安置，可以實(shí)行臨時(shí)安置和長(zhǎng)期安置。臨時(shí)安置是指在一次安置有困難時(shí)，拆遷人為被拆遷房屋使用人提供臨時(shí)過渡用房或由被拆除房屋使用人自行尋找房屋過渡而由拆遷人付給過渡費(fèi)的一種安置辦法。長(zhǎng)期安置包括易地安置和原地長(zhǎng)期安置 從拆遷實(shí)踐看，拆遷安置的地點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)地區(qū)的要求和建設(shè)工程的性質(zhì)，按照有利于實(shí)施城市規(guī)劃和舊區(qū)改建的原則確定。具體有兩種情況：一種是原地安置，一種是異地安置。 7.3.3.2 拆遷安置的地點(diǎn)拆遷安置的地點(diǎn)拆遷條例規(guī)定，拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)是以被拆除房屋的面積作為計(jì)算依據(jù)。拆遷安置根據(jù)被拆除房屋是住宅還是非

16、住宅和區(qū)位地段不同，在安置面積上有一定程度的區(qū)別。 2003年12月，建設(shè)部下發(fā)了城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見，這是規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益的新的規(guī)范性文件，該意見將于2004年1月1日起施行。 7.3.3.3 拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)是指拆遷人向被拆遷人支付的因被拆遷人遷移他處居住時(shí)的費(fèi)用。遷安置補(bǔ)助費(fèi)包括三種：(1)搬家補(bǔ)助費(fèi)；(2)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；(3)損失補(bǔ)助費(fèi)。 7.3.3.4 拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)7.4 住宅建設(shè)與物業(yè)管理住宅建設(shè)與物業(yè)管理為了加強(qiáng)對(duì)住宅建造的管理，鼓勵(lì)城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅，防止住宅建造中的違法行為，1983年5月25日原

17、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布了城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法（以下簡(jiǎn)稱建造住宅管理辦法），該辦法規(guī)定了以下管理制度。 7.4.1 住宅建設(shè)住宅建設(shè)7.4.1.1 個(gè)人住宅建造的管理制度個(gè)人住宅建造的管理制度1.適用范圍和調(diào)整對(duì)象適用范圍和調(diào)整對(duì)象建造住宅管理辦法適用范圍是直轄市、市、鎮(zhèn)和未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)；調(diào)整對(duì)象是在城鎮(zhèn)有正式戶口、住房確有困難的居民和職工，對(duì)于夫妻有一方在農(nóng)村的，一般不得申請(qǐng)?jiān)诔擎?zhèn)建造住宅。 2.個(gè)人建造住宅的形式個(gè)人建造住宅的形式 (1)自籌自建。 (2)民建公助。 (3)互助互建。 3.個(gè)人建造住宅程序個(gè)人建造住宅程序 (1)住宅建造人應(yīng)當(dāng)持所在單位或所在地居民委員會(huì)開具的證明，向

18、房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，發(fā)給準(zhǔn)予建造住宅的批準(zhǔn)文件。(2)住宅建造人向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 (3)向土地管理部門申請(qǐng)辦理建設(shè)用地手續(xù)（4）向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（5）向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理開工手續(xù)。（6）工程施工。（7）竣工驗(yàn)收。（8）辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。 1992年月國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)局發(fā)布了城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法（以下簡(jiǎn)稱住宅合作社管理辦法）。7.4.1.2 合作建設(shè)住宅的管理制度合作建設(shè)住宅的管理制度 1.住宅合作社的定義及其任務(wù)住宅合作社的定義及其任務(wù)住宅合作社管理辦法

19、規(guī)定：“住宅合作社，是指經(jīng)市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以營(yíng)利為目的的公益性合作經(jīng)濟(jì)組織，具有法人資格。”住宅合作社的主要任務(wù)是：“發(fā)展社員，組織本社社員合作建造住宅；負(fù)責(zé)社內(nèi)房屋的管理、維修和服務(wù)；培育社員互助合作意識(shí)；向當(dāng)?shù)厝嗣裾嘘P(guān)部門反映社員的意見和要求；興辦為社員居住生活服務(wù)的其他事業(yè)?！?2.住宅合作社的主管部門和內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)住宅合作社的主管部門和內(nèi)部管理機(jī)構(gòu) 住宅合作社管理辦法規(guī)定：“國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門主管全國(guó)城鎮(zhèn)住宅合作社的管理工作；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)住宅合作社的管理工作；縣級(jí)以

20、上城市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅合作社的管理工作?！?3.住宅合作社的形式住宅合作社的形式 (1)由當(dāng)?shù)厝嗣裾挠嘘P(guān)機(jī)構(gòu)，組織本行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)居民參加的社會(huì)型住宅合作社(2)由本系統(tǒng)或本單位組織所屬職工參加的系統(tǒng)或單位的職工住宅合作社 (3)當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)的其他類型的住宅合作社 4.住宅合作社的設(shè)立、變更和終止住宅合作社的設(shè)立、變更和終止 組建住宅合作社需經(jīng)組建單位的上級(jí)主管部門同意，成立籌建機(jī)構(gòu)，由籌建機(jī)構(gòu)向縣級(jí)以上（含縣級(jí)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出書面申請(qǐng)。 住宅合作社的合并、分立和終止，需經(jīng)社員大會(huì)或社員代表大會(huì)討論決定，并經(jīng)住宅合作社原組

21、建單位同意后，報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)。 5.合作住宅的建設(shè)合作住宅的建設(shè) 合作住宅的建設(shè)計(jì)劃由縣級(jí)以上城市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)合作社集資情況和當(dāng)?shù)厝嗣裾?、社員所在單位給予的優(yōu)惠和資助情況制定。 合作住宅的建設(shè)可以由住宅合作社自行建設(shè)，也可以委托其他單位建設(shè)。 合作住宅建成后，由住宅合作社自行驗(yàn)收或由當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門組織驗(yàn)收6.合作住宅的管理與維修合作住宅的管理與維修 住宅合作社管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家和地方有關(guān)房地產(chǎn)管理的政策法規(guī)，制定社內(nèi)合作住宅的管理和維修辦法，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 合作住宅應(yīng)當(dāng)以社員自住為目的。 合作住宅的維修養(yǎng)護(hù)，可以由合作社與社員

22、簽訂協(xié)議，也可以由合作社承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由社員承擔(dān)費(fèi)用。 7.合作住宅的產(chǎn)權(quán)形式合作住宅的產(chǎn)權(quán)形式 (1)合作社所有的合作住宅。 (2)社員個(gè)人所有的合作住宅。 (3)住宅合作社與社員個(gè)人共同所有的合作住宅。 1991年11月，國(guó)務(wù)院頒發(fā)了關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知（國(guó)發(fā)199130號(hào)文件），決定在全國(guó)推行住房制度改革。 1.城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容(1)改革住房建設(shè)投資體制 (2)改革住房建設(shè)、分配、維修、管理體制 (3)改革住房分配體制 7.4.1.3 城鎮(zhèn)住房制度改革城鎮(zhèn)住房制度改革（4）建立雙軌制的住房供應(yīng)體系 （5）建立住房公積金制度

23、（6）建立政策性商業(yè)性并存的住房信貸體系，發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn) （7）建立規(guī)?；姆康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2.住房公積金的使用原則和支取條件住房公積金的使用原則和支取條件 根據(jù)住房公積金管理?xiàng)l例規(guī)定，住房公積金作為周轉(zhuǎn)資金，主要用于以下幾個(gè)方面： (1)職工個(gè)人購(gòu)買、建造、大修理自住住房抵押貸款；(2)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)貸款；(3)單位購(gòu)買、建造住房貸款。 公積金必須堅(jiān)持有償使用、貸款運(yùn)行、按期償還的原則，確保安全并注重社會(huì)效益。住房公積金作為個(gè)人住房基金，在下列情況下可以支取： 職工離、退

24、休時(shí)，可以支取公積金；職工調(diào)離本市、出國(guó)定居，可以支取公積金；職工完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的，可以支取公積金；職工購(gòu)買住房，自建住房，翻修大修私房的；償還購(gòu)房貸款本息的；房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的；職工死亡，職工的繼承人、受遺贈(zèng)人也可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。 3.個(gè)人住房公積金貸款個(gè)人住房公積金貸款 凡按規(guī)定繳有住房公積金的職工，為購(gòu)建自住住房，具備一定購(gòu)房能力和還款能力均有資格申請(qǐng)公積金貸款。貸款額度和貸款期限由各地人民政府規(guī)定。2003年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)出關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中明確規(guī)定，公積金貸款要簡(jiǎn)化手續(xù)，取消不合理收費(fèi)，改進(jìn)服務(wù)，方便職工貸款

25、。 4.有償分配公有住房的主要形式有償分配公有住房的主要形式 新分配公有住房（包括單位新建、購(gòu)買或騰空的公有住房），應(yīng)根據(jù)本單位職工的經(jīng)濟(jì)承受能力，首先鼓勵(lì)職工按照當(dāng)?shù)厥?、市公有住房出售管理的有關(guān)規(guī)定，以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買住房；職工購(gòu)買有困難或不宜向職工出售的住房，可以出租。 5.經(jīng)濟(jì)實(shí)用房建設(shè)的優(yōu)惠政策經(jīng)濟(jì)實(shí)用房建設(shè)的優(yōu)惠政策 (1)用地方面，采用行政劃撥方式，安排經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，以降低建房成本。 (2)稅費(fèi)方面，小區(qū)建設(shè)免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營(yíng)業(yè)稅和市政基礎(chǔ)、教育、人防、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等配套費(fèi)用，減交耕地占用稅、土地管理費(fèi)、征地代辦費(fèi)等。 (3)資金方面，給予政策性貸款支持。(4)計(jì)

26、劃方面，單獨(dú)下達(dá)經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房建設(shè)計(jì)劃，不被其他建設(shè)項(xiàng)目擠占。 （5）規(guī)劃方面，優(yōu)先安排用地，優(yōu)先安排選點(diǎn)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)，并盡力在規(guī)劃布局上提高住宅小區(qū)容積率。（6）價(jià)格方面，實(shí)行政府定價(jià)，剔除價(jià)格構(gòu)成中的不合理因素，適應(yīng)中低收入者的承受能力。 6.深化城鎮(zhèn)住房制度改革深化城鎮(zhèn)住房制度改革 (1)要轉(zhuǎn)換住房的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“兩金分離”與“兩權(quán)分離” (2)要轉(zhuǎn)換住房的分配體制 (3)把住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制 建設(shè)部已頒布了城市新建小區(qū)管理辦法、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)暫行辦法、物業(yè)管理合同示范文本等規(guī)范性文件。 2003年6月8日國(guó)務(wù)院頒布第37

27、9號(hào)令，發(fā)布物業(yè)管理?xiàng)l例，進(jìn)一步加快這一朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 7.4.2 物業(yè)管理物業(yè)管理1.物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的概念物業(yè)是指正在使用的或可以投入使用的各類建筑物及其附屬的設(shè)備、配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，按照有關(guān)法律、法規(guī)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，運(yùn)用商業(yè)經(jīng)營(yíng)手段和現(xiàn)代管理技術(shù)手段，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的綜合性服務(wù)活動(dòng)。 7.4.2.1 物業(yè)管理的概念與意義物業(yè)管理的概念與意義2.物業(yè)管理的意義物業(yè)管理的意義物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理中

28、的新領(lǐng)域，是隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和人民生活水平的日益提高，社會(huì)發(fā)展的新要求，是房地產(chǎn)業(yè)售后服務(wù)社會(huì)化的必然趨勢(shì)，是城市小區(qū)管理的重要基礎(chǔ)內(nèi)容。一個(gè)城市的物業(yè)管理社會(huì)化、現(xiàn)代化水平，在一定程度上反映了城市居民生活水平和城市現(xiàn)代化管理水平。 1.物業(yè)管理特性物業(yè)管理特性一般認(rèn)為，物業(yè)管理具有四大特性：服務(wù)性、經(jīng)營(yíng)性、配套性及規(guī)范性。所謂服務(wù)性，是指物業(yè)管理的核心是服務(wù)，為住戶服務(wù)，為社會(huì)服務(wù)，為企業(yè)服務(wù)。 物業(yè)管理存在著一種契約關(guān)系，即業(yè)主和管理公司之間的合同關(guān)系。 7.4.2.2 物業(yè)管理特性和內(nèi)容物業(yè)管理特性和內(nèi)容2.物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理既包括日常管理，如一般的樓宇清掃、設(shè)施保養(yǎng)等服務(wù)，

29、也包括物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、租賃及其衍生行業(yè)的服務(wù)。 1.業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 2.業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì) 3.業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì) 7.4.2.3 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理公司需向工商行政管理部門申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)從事物業(yè)管理工作。根據(jù)城市新建住宅小區(qū)管理辦法規(guī)定，物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，享有一定權(quán)利和應(yīng)當(dāng)履行一定義務(wù)。 7.4.2.4 物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，可由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

30、建設(shè)單位應(yīng)該與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同，前期物業(yè)管理合同可以約定期限。 建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的共同義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。7.4.2.5 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理 1.物業(yè)管理合同物業(yè)管理合同 (1)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量；(2)雙方的權(quán)利義務(wù)；(3)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式；(4)專項(xiàng)維修資金的管理與使用；(5)合同期限；(6)違約責(zé)任；(7)雙方的其他約定。7.4.2.6 物業(yè)服務(wù)合同及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2.物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)規(guī)定物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)規(guī)定 2

31、003年11月建設(shè)部首次公布了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，對(duì)物業(yè)收費(fèi)方式、物業(yè)成本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等做出了新的規(guī)定。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。 3.合同管理與監(jiān)督合同管理與監(jiān)督 物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)管理合同或管理不善，造成物業(yè)管理范圍內(nèi)居住、使用環(huán)境狀況惡化，按約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并由房地產(chǎn)行政管理部門給予警告，責(zé)令限期整改、降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷資質(zhì)等級(jí)證書。 7.5 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法第4條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！?根據(jù)城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法， 房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表

32、政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。 7.5.1 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念與意義房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念與意義7.5.1.1 房地產(chǎn)權(quán)屬登記概念房地產(chǎn)權(quán)屬登記概念有利于消除長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)權(quán)屬不清的現(xiàn)象。實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理制度有利于保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，這是建立房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的直接目的。 7.5.1.2 房地產(chǎn)權(quán)屬登記的意義房地產(chǎn)權(quán)屬登記的意義國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房屋權(quán)屬登記管理工作。 房地產(chǎn)管理法第62條規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作，可以制

33、作頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。 7.5.2 權(quán)屬登記發(fā)證制度權(quán)屬登記發(fā)證制度7.5.2.1 權(quán)屬登記發(fā)證機(jī)關(guān)權(quán)屬登記發(fā)證機(jī)關(guān)(1)受理登記申請(qǐng)；(2)權(quán)屬審核；(3)公告；(4)核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬登記證書。 7.5.2.2 土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)登記的程序土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)登記的程序按城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法的規(guī)定，房屋所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬單元，以房屋的門牌號(hào)、幢、套（間）以及具體的權(quán)屬界限部分為基本單元進(jìn)行登記。房屋的權(quán)屬登記可分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記和注銷登記等幾種形式。

34、7.5.2.3 房地產(chǎn)權(quán)屬登記申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記申請(qǐng)1.總登記總登記 總登記是指縣級(jí)以上的地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。 登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。 2.初始登記初始登記城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法第16條規(guī)定：“新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。” “集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)

35、生之日起30日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件，申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記?！?3.轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法第17條規(guī)定：“因房屋買賣、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。”“申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件?！?4.變更登記變更登記權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記：(1)房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更的；(2)房屋面積發(fā)生增加或減少的；(3)房屋翻建的；(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 5.

36、他項(xiàng)權(quán)屬登記他項(xiàng)權(quán)屬登記設(shè)定房屋的抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記。申請(qǐng)房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書，設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利合同書以及相關(guān)的證明文件。 6.注銷登記注銷登記因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷登記。申請(qǐng)注銷登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書、他項(xiàng)權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。 7.代為登記、暫緩登記和不登記代為登記、暫緩登記和不登記代為登記是指依法由房地產(chǎn)行政管理部門代管的房屋和無人主張權(quán)利的房屋在進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)，直接由登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記

37、。代為登記的房屋，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。 為了加強(qiáng)對(duì)商品房屋所有權(quán)登記工作的管理，建設(shè)部于1992年月發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)商品房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理的通知，1994年11月15日發(fā)布城市商品房預(yù)售管理辦法，2001年重新進(jìn)行修訂。 7.5.2.4 商品房屋登記商品房屋登記房地產(chǎn)權(quán)屬的審查和確認(rèn)是權(quán)屬登記的基礎(chǔ)和核心，只有產(chǎn)權(quán)審查清楚，才能準(zhǔn)確地確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的歸屬，保證政府部門核發(fā)的所有權(quán)證具有充分的法律效力。產(chǎn)權(quán)的審查一般應(yīng)當(dāng)經(jīng)過初審、復(fù)審和審批三個(gè)階段。7.5.2.5 房地產(chǎn)權(quán)屬的審查和確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬的審查和確認(rèn)為了加強(qiáng)城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，有效保護(hù)和利用城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，

38、建設(shè)部先后頒發(fā)城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法和城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法。城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法規(guī)定：“國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作?！?7.5.3 房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理產(chǎn)籍是指城市房屋的產(chǎn)權(quán)檔案、地籍圖紙以及賬冊(cè)、表卡及其他反映產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料。 產(chǎn)籍主要是由圖、檔、卡、冊(cè)組成。它是通過圖形、文字記載、原始證據(jù)等，記錄反映產(chǎn)權(quán)狀況、房屋及其使用國(guó)有土地的情況。 圖，即房地產(chǎn)地籍平面圖。檔，即房地產(chǎn)檔案?？?，即房地產(chǎn)卡片。冊(cè)，即房地產(chǎn)登記簿冊(cè)。 7.5.3.1 房地產(chǎn)產(chǎn)籍的內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)籍的內(nèi)容產(chǎn)籍資料是記錄和反映房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況，記錄房屋及其使用土地情況

39、的基礎(chǔ)資料，是用以確定房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行城市建設(shè)和管理的依據(jù)，所以對(duì)產(chǎn)權(quán)資料必須有嚴(yán)格的質(zhì)量要求。(1)準(zhǔn)確。準(zhǔn)確。 (2)完整。完整。 (3)新鮮。新鮮。 7.5.3.2 產(chǎn)籍管理的質(zhì)量要求產(chǎn)籍管理的質(zhì)量要求7.6 房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義從狹義上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)交換的場(chǎng)所；從廣義上而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)交換關(guān)系，即房地產(chǎn)流通全部過程的總和。 7.6.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理概述房地產(chǎn)市場(chǎng)管理概述7.6.1.1 基本含義基本含義2.房地產(chǎn)交易的含義房地產(chǎn)交易的含義狹義的房地產(chǎn)交易僅僅是指當(dāng)事人之間進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋

40、租賃的活動(dòng)。廣義的房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間在進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等行為時(shí)，所發(fā)生的各種關(guān)系的總和，它除了包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易行為之外，還包括與房地產(chǎn)交易行為有著密切關(guān)系的房地產(chǎn)價(jià)格及體系、房地產(chǎn)交易的中介服務(wù)等。 3.房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)房地產(chǎn)交易的特點(diǎn) (1)社會(huì)主義房地產(chǎn)交易是建立在社會(huì)主義公有制基礎(chǔ)之上的，是人與人之間新型的社會(huì)主義關(guān)系，是勞動(dòng)者之間互相協(xié)作的關(guān)系。(2)社會(huì)主義的房地產(chǎn)交易是為了合理使用城市房屋和土地，真正起到調(diào)劑余缺的作用，滿足人民日益增長(zhǎng)的改善居住條件的要求，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)的良性循環(huán)。(3)社會(huì)主義的房地產(chǎn)交易是受到一定限制的1.一級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市

41、場(chǎng)具有國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。房地產(chǎn)呈縱向流通，這是由于國(guó)家以土地所有人的身份，把土地的使用權(quán)投入市場(chǎng)運(yùn)行，即由國(guó)家實(shí)行“五統(tǒng)一”的集中管理，表現(xiàn)為政府與經(jīng)營(yíng)者、使用者之間的交易行為，反映的是資源價(jià)格或所有權(quán)價(jià)格，價(jià)格與價(jià)值分離的概率大，基本上由政府根據(jù)國(guó)民的整體利益，確定其價(jià)格和交易行為方式。 7.6.1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)模式房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)模式2.二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。房地產(chǎn)呈橫向流通，即由經(jīng)營(yíng)向使用消費(fèi)平行轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)者之間的交易行為，反映的是以開發(fā)經(jīng)營(yíng)價(jià)值為基礎(chǔ)的企業(yè)價(jià)格，是擴(kuò)大供給條件下的市場(chǎng)行為。如房地產(chǎn)開發(fā)公司建成的商品房的出售就是二級(jí)市場(chǎng)行為。 3.三級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)

42、具有消費(fèi)性質(zhì)。房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營(yíng)者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為，反映的是以效用為價(jià)值尺度的市場(chǎng)價(jià)格，是調(diào)劑需求條件下的市場(chǎng)行為。如私房主出租、出售自己的私有房屋就是三級(jí)市場(chǎng)行為。 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理原則是指在管理房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)過程中觀察和處理問題所要遵循和掌握的標(biāo)準(zhǔn)。主要是：(1)促進(jìn)發(fā)展的原則。促進(jìn)發(fā)展的原則。 (2)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的原則。統(tǒng)一協(xié)調(diào)的原則。 (3)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和分級(jí)管理的原則。統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和分級(jí)管理的原則。 (4)管理與經(jīng)營(yíng)分離的原則。管理與經(jīng)營(yíng)分離的原則。 7.6.1.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理原則房地產(chǎn)市場(chǎng)管理原則國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門即建設(shè)部，是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歸口管

43、理部門，履行管理全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的職能；縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作。 7.6.2 房地產(chǎn)交易制度房地產(chǎn)交易制度7.6.2.1 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度房地產(chǎn)管理法第33條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。”“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估?！睂?shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，目的是為進(jìn)行各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的民事主體，提供一個(gè)公平、合理的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也為國(guó)家征收稅費(fèi)劃定基數(shù)。 房地產(chǎn)管理法第34條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)

44、制度?！薄胺康禺a(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或做不實(shí)申報(bào)?！?這一制度要求房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人或其代理人在買賣、交換房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)。 7.6.2.2 房地產(chǎn)成交價(jià)格申請(qǐng)制度房地產(chǎn)成交價(jià)格申請(qǐng)制度房地產(chǎn)管理法第58條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)人員經(jīng)過房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試合格，由注冊(cè)管理部門審定注冊(cè)，取得資格證書后方可專門從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估，并將其結(jié)果用價(jià)格來表示?！?現(xiàn)行有效的法規(guī)是建設(shè)部1998年8月頒發(fā)的并于2001年對(duì)其修改的房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法。 7.6

45、.2.3 房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)制度房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)制度1988年月，建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局、國(guó)家工商行政管理局聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理的通知，1996年1月，建設(shè)部發(fā)布城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定，并于2001年8月重新進(jìn)行修訂，這對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理秩序，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的功能，保護(hù)合法的交易活動(dòng)起了積極、規(guī)范的作用。 7.6.3 房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是指為從事房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的機(jī)構(gòu)，包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)交易所的功能作用主要是：房地產(chǎn)交易所的功能作用主要是：(1)為房地

46、產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務(wù)。(2)開展房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格評(píng)估。 7.6.3.1 建立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)建立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)(3)提供房地產(chǎn)的法律、政策咨詢，接受有關(guān)房地產(chǎn)交易和經(jīng)營(yíng)管理的委托代理業(yè)務(wù)。(4)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)交易進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，調(diào)控市場(chǎng)價(jià)格，查處違法行為。(5)辦理房地產(chǎn)交易登記、簽證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。 從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的單位，必須按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，由所在地縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門按審批權(quán)限進(jìn)行資質(zhì)審查，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記，核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)經(jīng)營(yíng)。對(duì)無照經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)堅(jiān)決予以取締。對(duì)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)交易中從事倒買倒賣、非法牟利、私下交易、隱瞞價(jià)格、偷漏稅費(fèi)、擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以附加條件索取額外收入等非法活動(dòng)的單位和個(gè)人，由房地產(chǎn)主管部門、物價(jià)管理部門、工商行政管理機(jī)關(guān)分別依法查處，情節(jié)嚴(yán)重的，交司法機(jī)關(guān)處理。 7.6.3.2 對(duì)經(jīng)營(yíng)單位的管理對(duì)經(jīng)營(yíng)單位的管理進(jìn)行房地產(chǎn)交易的單位和個(gè)人，必須持有關(guān)證件到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記、鑒證、評(píng)估、立契過戶手續(xù)，按規(guī)定交納稅費(fèi)。同時(shí)，接受工商行政管理機(jī)關(guān)的監(jiān)督管理。有關(guān)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的管理部門，可在交易所內(nèi)設(shè)立集中的辦事機(jī)構(gòu)，以方便交易，加強(qiáng)監(jiān)督管理。未取得完全產(chǎn)權(quán)的房屋，不得進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。單位和個(gè)人租用的房地產(chǎn)，不得私自轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)