物業(yè)管理商業(yè)模式及寫(xiě)字樓物業(yè)管理要點(diǎn)

1、物業(yè)管理商業(yè)模式模式一:物業(yè)服務(wù)提供商物業(yè)服務(wù)提供商,又稱基礎(chǔ)服務(wù)模式，是目前占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位的主流商業(yè)模式。其特征是,物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)向業(yè)主及使用人提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保潔、綠化、秩序維護(hù)和房屋維修養(yǎng)護(hù)等綜合性的基礎(chǔ)服務(wù),來(lái)獲取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收入。其實(shí)質(zhì)是,物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接向業(yè)主出售準(zhǔn)公共性的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。物業(yè)服務(wù)提供商對(duì)應(yīng)的收費(fèi)模式為包干制（雖然也有少數(shù)企業(yè)名義上采用酬金制模式,但實(shí)踐中依然采用包干制的費(fèi)用核算方法）,適用的客戶類型多為缺乏專業(yè)素養(yǎng)的分散產(chǎn)權(quán)業(yè)主。該模式的優(yōu)點(diǎn)是易于操作,簡(jiǎn)單便捷,有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)化成本意識(shí),提高內(nèi)控水平；缺點(diǎn)是交易透明度不夠,容易導(dǎo)致交易信息不對(duì)稱,企業(yè)難

2、以取得客戶的信任,在收費(fèi)率偏低的情況下,容易導(dǎo)致虧損,企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。 模式二:物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商,又稱不動(dòng)產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)模式,通常是具備豐富的不動(dòng)產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的商業(yè)模式，典型代表是成都嘉寶和國(guó)際“五大行”。其特征是,物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用掌握的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能開(kāi)展顧問(wèn)服務(wù),通過(guò)向上游的開(kāi)發(fā)企業(yè)提供投資咨詢、前期策劃和銷售代理服務(wù),向中游的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供管理方案設(shè)計(jì)、管理人員培訓(xùn)和管理現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)服務(wù),向下游的業(yè)主提供租務(wù)管理、投資建議和不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)服務(wù),來(lái)獲得物業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用或傭金收入。其實(shí)質(zhì)是,物業(yè)服務(wù)企業(yè)向客戶出售專業(yè)化的房地產(chǎn)咨詢和服務(wù)產(chǎn)品。物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)

3、商模式適用的客戶類型主要有三種:高端產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)企業(yè)、缺乏經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和投資型物業(yè)的業(yè)主。該模式的優(yōu)點(diǎn)是資本投入少,企業(yè)收入穩(wěn)定,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)低,專業(yè)形象好,房地產(chǎn)上中下游產(chǎn)業(yè)鏈的打通,有利于信息的利用和資源的整合；缺點(diǎn)是收入相對(duì)公開(kāi)透明,企業(yè)利潤(rùn)難以快速增長(zhǎng),客戶對(duì)企業(yè)的專業(yè)素質(zhì)和品牌效應(yīng)要求較高。 模式三:物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商,又稱為多種經(jīng)營(yíng)模式,通常是具有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景且具備豐富的物業(yè)衍生資源的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的商業(yè)模式,典型代表是綠城和上海仁恒。其特征是,物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用其管理的物業(yè)資源和客戶資源開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),通過(guò)搭建物業(yè)平臺(tái)的方式,直接向客戶提供家居生活服務(wù)或者間接促成商家與客

4、戶之間的交易,來(lái)獲得物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以外的收入。其實(shí)質(zhì)是,物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)發(fā)物業(yè)資源邊際效益的多元化經(jīng)營(yíng)。物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商模式的商業(yè)邏輯是:物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)注重心從業(yè)主的物業(yè)服務(wù)需求本身轉(zhuǎn)向基于物業(yè)服務(wù)平臺(tái)衍生的多元化需求。由于物業(yè)的不可移動(dòng)性和物業(yè)服務(wù)的自然壟斷性,決定了基于物業(yè)服務(wù)形成的消費(fèi)平臺(tái)的相對(duì)壟斷性。相對(duì)于眾多消費(fèi)品的商家來(lái)說(shuō),物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于能夠利用最為接近終端客戶的地域優(yōu)勢(shì),最為準(zhǔn)確地為商家提供消費(fèi)者的需求信息,最大限度地為商家降低服務(wù)成本,因此自然便于其利用與業(yè)主形成的物業(yè)服務(wù)關(guān)系搭建具有相對(duì)壟斷地位的消費(fèi)平臺(tái),最為便捷地促成商家與業(yè)主之間的交易撮合,并從中獲得自身的商業(yè)利潤(rùn)。

5、“物業(yè)搭臺(tái)、商家唱戲、業(yè)主捧場(chǎng)”,當(dāng)前一些企業(yè)試水的物業(yè)服務(wù)電子商務(wù),正是運(yùn)用最新網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)探索平臺(tái)收費(fèi)商業(yè)模式的實(shí)踐。物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商模式適用的客戶類型,多為具有經(jīng)營(yíng)價(jià)值的高端物業(yè)業(yè)主。該模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠充分利用企業(yè)掌握的物業(yè)資源優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)增加收入,分散主業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；缺點(diǎn)是對(duì)物業(yè)資源的配置和經(jīng)營(yíng)人才的素質(zhì)要求較高,多元經(jīng)營(yíng)考驗(yàn)企業(yè)的綜合能力,容易稀釋有限的管理資源并可能影響基礎(chǔ)服務(wù)的品質(zhì)。寫(xiě)字樓的物業(yè)管理（一）寫(xiě)字樓物業(yè)管理的模式1、小而全的管理模式由一個(gè)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)一幢辦公樓實(shí)施全面的物業(yè)管理，多為”麻雀雖小五臟俱全”，是目前較為普遍的做法。具體如

6、下：（1）發(fā)展商在物業(yè)建成后將日后的管理委托給某一家物業(yè)管理企業(yè)，包攬管理和服務(wù)。（2）發(fā)展商在物業(yè)管理建成后與某一家物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)手組建管理公司，以彌補(bǔ)自身管理經(jīng)驗(yàn)與人才的匱乏。（3）發(fā)展商自己組建物業(yè)管理，聘請(qǐng)境外著名物業(yè)管理集團(tuán)為顧問(wèn)。2、規(guī)模化、集約化管理模式物業(yè)管理隨著市場(chǎng)文化越來(lái)越趨向于規(guī)?；?、集約化發(fā)展。規(guī)?；?、集約化的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施高品位、專業(yè)化管理，具有嚴(yán)格的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)作規(guī)范和作業(yè)規(guī)范，配備高水平的管理人才。在此前提下，將部分管理項(xiàng)目的專業(yè)服務(wù)分解發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)服務(wù)公司，同一專業(yè)服務(wù)公司，如保安、維修保養(yǎng)、保潔綠化等。物業(yè)管理企業(yè)按契約實(shí)行管理質(zhì)量總控制。規(guī)?；?/p>

7、、集約化使物業(yè)管理企業(yè)同時(shí)管理多幢寫(xiě)字樓，形成規(guī)模，而承擔(dān)專業(yè)服務(wù)公司，同一專業(yè)服務(wù)公司可承擔(dān)多幢辦公樓的專業(yè)服務(wù)，規(guī)?；?、集約化管理模式提高管理品位和水準(zhǔn)，大大降低了費(fèi)用成本，受到用戶青睞，也為物業(yè)管理自身發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。國(guó)家各政府主管部門(mén)十分重視和扶植高規(guī)格、高水準(zhǔn)和已相當(dāng)管理規(guī)格的集團(tuán)公司，鼓勵(lì)其擴(kuò)大物業(yè)管理市場(chǎng)份額，提高示范性，使之成為物業(yè)管理發(fā)展的行業(yè)領(lǐng)頭羊，以帶整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。（二）寫(xiě)字樓物業(yè)管理的目標(biāo)寫(xiě)字樓的租戶將以高效率的工作目的為主要目的，相應(yīng)地管理與服務(wù)必須滿足他們這一需要一般來(lái)講，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓實(shí)施管理與服務(wù)時(shí)，應(yīng)確立以下目標(biāo)：1、 在管理過(guò)程中，首

8、先是要為業(yè)主和用戶創(chuàng)造與保持一個(gè)安全、舒適、快捷的工作與生活環(huán)境。所謂安全：是指讓業(yè)主及用戶在大樓里工作、生活有安全感。具體包括人身安全、財(cái)產(chǎn)安全和消防安全。一旦發(fā)生意外，要及時(shí)、救護(hù)，報(bào)、并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。所謂舒適是指在寫(xiě)字樓內(nèi)創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的環(huán)境，讓業(yè)主及用戶在大樓內(nèi)工作、生活都能感覺(jué)到舒服、方便。具體做法是要確保大廈內(nèi)各種設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)的同，利用寫(xiě)字樓內(nèi)的裙樓、地下室等。開(kāi)辟必要的停車、商場(chǎng)、會(huì)議、娛樂(lè)、餐飲等生活服務(wù)設(shè)施，滿足租戶的基本需要，進(jìn)而為其創(chuàng)造方便，舒適的工作和生活環(huán)境。所謂快捷是指讓業(yè)主及用戶在大樓內(nèi)，可隨時(shí)與世界各地聯(lián)系，交換信息，抓住商機(jī)。2、應(yīng)確保延長(zhǎng)大樓的使用年限及其

9、功能的正常發(fā)揮寫(xiě)字樓建成后，由于使用和自然力的作用而發(fā)生一定的損壞。自然力的作用因素主要有震力、重力、風(fēng)力、大氣與水的侵蝕作用等；在使用過(guò)程中，由于人為因素的作用而受到損壞。如設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量較差、建筑材料不合格、使用不當(dāng)?shù)惹闆r。因此，隨著時(shí)間的推移，房屋結(jié)構(gòu)部位、維護(hù)部、裝修、上下水及其部位各加強(qiáng)管理，就會(huì)影響到物來(lái)功能的正常發(fā)揮。如電梯中途停止運(yùn)行；清水管、便池漏水，屋面漏雨，煤氣、供、空、供、供電中斷，裝飾怪脫落等，以上這些情況的發(fā)生，不僅使房屋的作用和功能不能正常發(fā)揮，還會(huì)過(guò)達(dá)到危房程或損壞，以至影響用戶工作、生活的正常進(jìn)行。實(shí)施良好的不間斷的專業(yè)管理服務(wù)，不僅僅能使在于確保物業(yè)在整個(gè)使

10、用周期內(nèi)作用和功能的正常發(fā)揮，還可以延長(zhǎng)物來(lái)的壽命,保障物業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。3、完善寫(xiě)字樓管理不僅使物業(yè)管理保值，而且可以使物業(yè)增值物業(yè)管理就是通過(guò)不間斷地維修養(yǎng)護(hù)，進(jìn)行舊樓更新改造、室內(nèi)裝修等，不僅能使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常進(jìn)行，而且可以提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，使物保值增值，也更容易招徠顧客，出租或出售這些房屋獲取更多的租金或利潤(rùn)，從而產(chǎn)生較高的經(jīng)濟(jì)效益。4、寫(xiě)字樓管理應(yīng)與“全國(guó)優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)”要求相結(jié)合“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大標(biāo)準(zhǔn)”，要求對(duì)大廈的房建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、和環(huán)境容貌等項(xiàng)目的維護(hù)、修繕和整治達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)。（三）寫(xiě)字樓物業(yè)管理的內(nèi)容與要求寫(xiě)字樓的的維護(hù)

11、、維修與環(huán)境管理的內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)：1、裝修與管理監(jiān)督業(yè)主和使用人對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行二次裝修，以確保樓定結(jié)構(gòu)和附屬設(shè)施、設(shè)備不受破壞2、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)在管理過(guò)程中，一定要做到大及棟號(hào)、樓層有明顯的引路標(biāo)志；無(wú)違反規(guī)劃亂搭亂建；大廈外觀完好、整潔；房屋完好率達(dá)98%以上，零修合格率達(dá)100%，并建立的回訪制度和做好回記錄。3、設(shè)備管理及維修保護(hù)做到設(shè)備良好，運(yùn)行正常，設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作員要持證上崗。實(shí)行24小時(shí)值班，在最短的時(shí)間內(nèi)處理完突發(fā)的運(yùn)行故障，保證供電系統(tǒng)24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障立即排除；消防中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用；電梯按規(guī)定時(shí)間

12、運(yùn)行，安設(shè)施齊全有效，、照明及其他附屬設(shè)施完好；給排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，樓內(nèi)、地下及車庫(kù)無(wú)積水和浸滄發(fā)生；無(wú)超標(biāo)噪音和嚴(yán)重的泄漏水現(xiàn)象，冬季室內(nèi)溫度不得低于16ºC，“三廢”排放要符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。4、清潔服務(wù)要實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化的保潔，制訂完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方清潔和次數(shù)，并沒(méi)有專人負(fù)責(zé)、監(jiān)督。同時(shí)要設(shè)垃圾、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備。5、綠化服務(wù)綠化管理既是一年四季日常性的工作，又具階段性的特點(diǎn)，必須按、照綠化的不同品種、不同習(xí)性、不現(xiàn)季節(jié)、不同生長(zhǎng)期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，安排不同的措施落實(shí)，無(wú)破壞、踐踏及隨意占用經(jīng)綠地現(xiàn)象。6、保安服務(wù)制訂全面的保安工作計(jì)，建

13、立有效的保安制度，消除一切危機(jī)或影響業(yè)主與使用人生命和身心健康的外界因素。具體包括：（1）根據(jù)寫(xiě)字樓的布局和總面積、幢數(shù)、出入口處、公共設(shè)施數(shù)、業(yè)主及用戶人數(shù)，配保安固定崗位和巡邏崗位和實(shí)際人數(shù)。（2）確定保安巡邏的崗位合格和路線，做定時(shí)、定點(diǎn)、定線巡邏與突擊檢查相結(jié)合，特別注意出入口、隱蔽處、倉(cāng)庫(kù)、停車場(chǎng)等處。（3）建立24小固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作。（4）完善監(jiān)控系統(tǒng)，在主要入口處、電梯內(nèi)、貴重物品存放及容易發(fā)生事故的區(qū)域或重點(diǎn)部位安排閉電視監(jiān)控器，發(fā)現(xiàn)異常采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施。7、寫(xiě)字樓的商務(wù)服務(wù)寫(xiě)字樓的商務(wù)中心應(yīng)配備一定的現(xiàn)代化設(shè)備，以提高工作效率各工作效益，主要設(shè)備及用

14、品有：電視、電話、打印機(jī)、中英文處理機(jī)、傳真機(jī)、電腦、裝訂機(jī)、口述錄音機(jī)、影視設(shè)備、投影儀與屏幕以及其他的辦公用品等。當(dāng)然，商務(wù)中心設(shè)備的配備，可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增加而逐步添置。必須選用知識(shí)全面、經(jīng)驗(yàn)豐富、有責(zé)任心的工作人員和一套健全的工作程序。商務(wù)中心人員文化素質(zhì)、品德修養(yǎng)要高，商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項(xiàng)目的直接服務(wù)?？腿松虅?wù)中心的服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)，是以服務(wù)的精確、周到、快捷為出發(fā)點(diǎn)，要做到服務(wù)周到、快捷。商務(wù)中心提供的服務(wù)項(xiàng)目一般有：（1） 翻譯服務(wù)，包括文件，傳真、證明書(shū)、合同等。（2） 秘書(shū)服務(wù)，包括各類文件的處理，歸檔；（3）辦公自動(dòng)化服務(wù)；（4）整套辦公設(shè)備各人員配備服務(wù)；（5）臨時(shí)辦公設(shè)備各人員配備服務(wù)；（6）長(zhǎng)話、傳真、電訊服務(wù)；（7）商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù)：（8）商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢的服務(wù)；（9）客戶外出期間代轉(zhuǎn)傳真、信件等；（10）郵件、郵包、快遞等服務(wù)；（11）電腦、電視、錄像、幻燈、手機(jī)租賃服務(wù)；（12）報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù)；（13）印刷文件、名片等印刷服務(wù)：（14）成批發(fā)送商來(lái)信函服務(wù)；（15）報(bào)刊剪報(bào)服務(wù)；（16）秘書(shū)培訓(xùn)服務(wù)；（17）客戶的電訊設(shè)備代辦、代裝服務(wù)。8、寫(xiě)字樓的客戶服務(wù)在寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化的今天，誰(shuí)能為客戶提供更好的服務(wù)、更方便舒適的環(huán)境，誰(shuí)就能