[流程管理]南京二手房交易流程全攻略

1、）南京二手房交易流程全攻略二手房交易紛繁復(fù)雜，上至金融、稅收方面的宏觀政策，下至產(chǎn)權(quán)、物業(yè)等方面的細節(jié)問題，稍壹不注意，就會出現(xiàn)差錯，基于此，本版就二手房過戶流程、貸款流程、交易稅費等壹系列問題，為廣大購房者壹壹解答。壹、二手房交易基本流程：1 . 查詢房源、發(fā)布房源：2 .實地見房：賣方出示房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、產(chǎn)權(quán)人身份證等關(guān)聯(lián)證件。3 .簽訂買賣合同、二手房買賣契約：賣方帶房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證身份證明等；買方帶定金、身份證明等，二手房買賣契約5 份4 .辦理貸款手續(xù)：買方準備貸款資料、賣方準備房產(chǎn)證明買方資料：身份證件原件/戶口本原件/婚姻證明 /收入證明 /已婚借款人需提供配偶身份證件原件

2、、配偶戶口本原件/公積金貸款仍需提供公積金繳存單原件賣方資料：賣方身份證原件/產(chǎn)權(quán)證原件/土地證原件若賣方有未成年人，需承諾公證書若需提前仍貸：借款合同原件/仍款存折或卡/房產(chǎn)抵押合同產(chǎn)權(quán)證及土地證5 .辦理交易過戶：（產(chǎn)權(quán)過戶時間為壹周）買賣雙方親自前往房產(chǎn)局辦理，攜帶關(guān)聯(lián)證件原件（若委托辦理，需出具公正委托書）辦理交易過戶時，買方需向賣方支付房屋首付款,過戶同時買賣雙方需繳納相應(yīng)稅費賣方需提供原購房發(fā)票.6 .辦理土地證過戶：買方可單獨辦理，需準備新產(chǎn)權(quán)證、舊土地證、二手房買賣契約、買方身份證原件。銀行放款到賣方賬戶。7 .戶口遷出、房屋交驗，費用結(jié)清：水、 電、 煤氣、 物管費、 有線電

3、視、電話等過戶、鑰匙交接，簽署 物業(yè)交接確認書支付房屋尾款。二、需要準備的費用（以下費用標準僅限于普通住宅）：1. 南京2009 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日 （暫行）二手房交稅表2 、交易服務(wù)費：房改房：100元存量房：3 元/3 、產(chǎn)權(quán)登記費：房改房：40元存量房：80元4、配圖費：20 元5 、共有權(quán)證工本費：10 元 /本三、銀行按揭貸款：如果購房人（以家庭為單位）第壹套購房商業(yè)貸款可享受現(xiàn)銀行利率的7 折，商業(yè)貸款第壹套首付30% ，第二套首付提高10% 。重要提醒：于貸款前需進行個人資信的審核，如銀行有不良記錄（借款不按時仍款）可能無法審核通過！買賣雙方提

4、供的貸款資料：1. 二手房買賣契約原件1 份；2 .申請人夫妻雙方身份證復(fù)印件1 份；3 .申請人夫妻雙方戶口簿復(fù)印件1 份；4 .結(jié)婚證/離婚證復(fù)印件/單身證明原件1 份；5 .收入證明原件1 份；6 .土地證復(fù)印件1 份；7 .賣方身份證復(fù)印件1 份；8 .賣方原產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件1 份；9 .買方如是外地戶口需提供暫住證.10 . 如果公積金貸款需提供公積繳存單.四、交房的主要內(nèi)容內(nèi)部設(shè)施清算費用及過戶（包括水、電、煤氣、物管費、有線電視、電話等）2 、核查房屋的內(nèi)部設(shè)施3 、清算物業(yè)費、水、電、煤氣等欠費4、物業(yè)處資料更新及水過戶5 、電過戶6 、煤氣過戶7 、有線電視過戶8 、電話、寬帶過

5、戶（需賣方陪同）9 、鑰匙交接，簽署物業(yè)交接確認書五、交易時間表1 、交定金，簽定合同，約定首付款時間，且于當日過戶。2 、如原產(chǎn)權(quán)有貸款，過戶前先進行仍貸解押的手續(xù)，時間3-30 天不等，每個銀行不壹樣。3 、產(chǎn)權(quán)過戶為七天，同時進購房人的貸款申請。（如是全現(xiàn)金購房領(lǐng)證當日即將剩余付清同時交房）4、七天后拿產(chǎn)權(quán)證送到銀行抵押，土地證變更。5 、 如是商業(yè)貸款約7-15 天下款， 公積金或組合貸款約1-2 個月下款 （下款至房主名下）6 、房主收到銀行貸款同時交付房屋。（注：現(xiàn)是年底，銀行的貸款申請和放款時間均有延遲現(xiàn)象）二手房買賣九種典型糾紛提前了解免麻煩 糾紛壹：逾期支付房款引起的糾紛下家

6、逾期支付房款時，上家能夠要求繼續(xù)付款之外，仍能夠要求下家支付相應(yīng)的 利息或合同中約定的逾期付款違約金，上家仍要以根據(jù)自己的意愿解除合同，不 再出售房子了。下家要注意的是，如雙方于房屋買賣合同中約定下家用銀行貸款 支付部分房款，而到時由于貸款政策調(diào)整或別的原因銀行未能足額放貸的話，下 家仍然要承擔逾期付款的違約責任。糾紛二：逾期交付房屋引起的糾紛上家于合同約定的交房時間仍未交房，除了有壹些正當?shù)睦碛?，比如下家未按時 付款，否則要對下家承擔違約責任。糾紛三：逾期辦理過戶手續(xù)引起的糾紛上家或下家均有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續(xù)，但下家想毀約時主要采用 不支付房款的方法，所以壹般是上家不辦過戶手續(xù)

7、，這時，下家如果對這套房子 志于必得，壹定要盡早起訴，同時為避免上家另將房屋轉(zhuǎn)賣他人，最好將房屋進 行保全。糾紛四：要求返仍定金引起的糾紛按定金的性質(zhì)，能夠分為立約定金，違約定金等等，約定哪種定金，關(guān)鍵要見定 金合同中是怎么約定。糾紛五：因中介行為引起的糾紛如上家或下家于和中介公司簽訂居間合同后，由于避開中介公司進行交易或簽訂買賣合同后毀約，造成中介公司中介費的損失，中介公司能夠根據(jù)居間合同追究 其責任。又如中介公司于進行居間和代理時，不規(guī)范不盡責而造成的糾紛。糾紛六：要求解除房屋買賣合同或確認房屋買賣合同無效引起的糾紛要求解除合同或確認合同無效，壹般是于另壹方有重大違約行為的情況下發(fā)生 的，

8、這類案件壹般仍會伴隨著賠償損失的請求，法院于審理這類案件時會根據(jù)雙方的過錯程度的不同，來判定各方承擔的責任。糾紛七：因房屋質(zhì)量引起的糾紛由于上家交付的房屋存于質(zhì)量問題，遭到下家索賠或要求解除合同。根據(jù)有關(guān)規(guī) 定，如果上家故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵應(yīng)承擔賠償責任，如果上家已就房屋質(zhì)量的 問題明確告知下家的，那上家不承擔責任。糾紛八：因“黑白合同”引起的糾紛“黑白合同”指的是于二手房買賣過程中，買賣雙方就同壹房屋買賣簽訂的數(shù)份 不同價格的合同。送至房產(chǎn)交易中心登記的叫“白合同”，只供登記用。雙方私 下留存的叫“黑合同”，作為交易的真實成交價格。糾紛九：因戶口遷移引起的糾紛房屋交付后，下家才發(fā)現(xiàn)房內(nèi)有上家

9、的戶口或他人的戶口，即使合同中約定上家應(yīng)當保證戶口遷走，但這類糾紛訴至法院仍是不會被受理。所以此類糾紛暫時不能通過法律途徑解決。隨著各地住房制度改革進程的加快，二級市場的開放力度不斷加大，二手房買賣日漸紅火，二手房由于具有位置好、價格低的優(yōu)勢，被眾多的消費者青睞，可是，舊房買賣畢竟不像新房那樣壹目了然，購買二手公房上當受騙后的追索和賠償難度要比新商品房難得多。因此，于選購二手房時，要特別注意產(chǎn)權(quán)、房屋結(jié)構(gòu)等問題。壹、弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況于舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，價值量巨大，法律對房屋的保護主要是對有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進行保護。根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法第59 條規(guī)定：

10、"國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。"因此，購買二手房時，壹定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標準價購買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適均不要購買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時也會引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否和賣房人是同壹個人。于驗見產(chǎn)權(quán)證時，壹定要查見正本且且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實性。由于我國房改政策于房改進程的不同發(fā)展階段實行不同的政策，因此，如果是以標準價購買的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價補足費用，或者已和原單位確定了如何按比例分成。另外，有些單位于向職工售

11、房時，為了維持單位人員的穩(wěn)定，和職工簽訂有服務(wù)合同，原單位仍有優(yōu)先購回權(quán)。因此，要確認原單位是否同意該房子的出售。當前對于軍隊、醫(yī)院、學校的公有住房壹般仍不允許上市出售，因此對這類房子壹定要確認有原單位公蓋同意出售才能放心購買。二、了解二手房的房屋結(jié)構(gòu)二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子仍經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)壹般較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否和產(chǎn)權(quán)證上標明的相壹致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全完好等情況，更要詳細考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。另外，購買二手房仍要對房屋進行實地考察，了解戶型

12、是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，天花板是否有滲水的跡象，墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問題。如果存于上述問題，則不要購買，以免購買后既要加大維修費用，又時刻面臨不安全的危險。三、實地見見二手房的周邊環(huán)境和配套設(shè)施隨著人們生活水平的提高，對居住區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施設(shè)備的要求也越來越高。新建房屋會隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區(qū)環(huán)境，壹般會向更好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，壹般很難改變。因此，購買舊房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外仍有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。對房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水質(zhì)、水壓，供電容量，燃

13、氣供應(yīng)，暖氣供應(yīng)情況及收費標準，電視接收的清晰度等。另外仍要觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷且提供24 小時服務(wù)。如有機會最好走訪壹些老鄰居，對房屋及周圍環(huán)境設(shè)施做更多的深入了解?？傊?，要充分了解售房人售房的真實目的，避免接手壹個垃圾房。購買二手房的目的本是想改善壹下居住條件，可是如果對二手房了解不全面，卻會給日后生活 帶來更多煩惱。四、考察壹下二手房的物業(yè)管理 購買房屋是壹次性的消費支出，而物業(yè)管理水平的高低則直接影響到日后長期的居住生活質(zhì)量。因此，人們不論購買新房仍是舊房，均越來越關(guān)注房屋的管理水平。良好的物業(yè)管理不僅能夠彌補房子的壹些不足，仍能給生活、工作帶來更多的便利。對

14、物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽情況，要對其管理的物業(yè)進行走訪，見保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項設(shè)施設(shè)備是否完好、運行正常等，由此能夠大致見出壹個企業(yè)的管理水平，最終評價是以質(zhì)優(yōu)價廉為好。仍要了解物業(yè)管理費用標準，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標準等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護專項基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護費用，出現(xiàn)買得起房住不起房的情況發(fā)生。五、買二手房選個安全中介目前于許多城市，雖然已放開了住房二級市場，但* 職能壹般只是于倆頭把關(guān)，即審批入市資格和辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而中間的交易過程則

15、完全由買賣雙方自行操作。而二手房的買賣要比商品房復(fù)雜得多，因此，買賣雙方均需要中介機構(gòu)幫助代為辦理交易手續(xù)。目前中介服務(wù)機構(gòu)的操作仍不完善，良莠不齊，經(jīng)常發(fā)生中介機構(gòu)和委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情。因此，中介機構(gòu)的選擇就顯得尤為重要。首先要選擇經(jīng)* 行業(yè)主管部門批準、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。要親自到中介機構(gòu)辦公場所進行考察，根據(jù)人員素質(zhì)，辦公設(shè)施現(xiàn)代化程度，信息量和人氣等現(xiàn)象可初步判斷該公司處于何種檔次上。同時，于委托中介機構(gòu)代理之前，仍要詳細詢問中介公司均能確切地提供哪些服務(wù)項目，如何收費？如果未能如愿成 交，如何退款？如果買賣雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無能力負責賠償損失等。中介機構(gòu)提供的另壹

16、項重要服務(wù)就是房屋作價評估。由于住房二級市場剛剛起步，成交量少，沒有多少可供選擇對比的實例，對于壹般居民來說，準確地對房屋進行估價就顯得非常困難。因此，也要委托取得資質(zhì)的中介評估機構(gòu)對房屋進行基本客觀的估價，使買賣雙方均能感覺物有所值，皆大歡喜。另外，如果對二手房買賣沒有把握，最好能聘請房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師做顧問，特別是對產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問題進行把關(guān)，以免上當受騙。當前于住房二級市場上的律師收費仍沒有統(tǒng)壹標準，因此，要事先了解律師的收費和提供的相應(yīng)服務(wù)均有哪些。六、二手房的交易手續(xù)要于交易場所完成購買二手房時要親自到交易場所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購房時，壹怕麻煩，二容易輕信別人，三為了節(jié)省壹點交易手續(xù)

17、費，于售房人的花言巧語下，由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù)，結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的，房屋所有權(quán)得不到應(yīng)有的法律保護，引起糾紛；或是于多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，才知上當受騙，這方面的案例即使于法律制度比較健全的香港也均時有發(fā)生。因此，購買二手房時，買賣雙方壹定要到* 指定的房地產(chǎn)交易場所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國家規(guī)定交納各種交易費用，領(lǐng)取 *頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，最好買賣雙方能壹手交錢壹手交房（指產(chǎn)權(quán)證）切不可因小而失大。只有這樣，才能買到放心合適的房子。保障利益二手房買賣合同須寫明四大條款房屋買賣合同是保證購房者利益的重要依據(jù)，而由于二手房的背景以及交易過程相對復(fù)雜，經(jīng)常發(fā)生買賣雙方由于二手房合同內(nèi)容不夠完備而引發(fā)糾紛的現(xiàn)象。對此，業(yè)內(nèi)人士建議，購房者于簽訂二手房買賣合同時必須寫明“四大條款”。壹是要核實且寫明簽約主體。買賣雙方于簽訂二手房買賣合同前，需要首先確認簽約主體的真實性，主要是核實賣方主體資格的真實性。簽約主體資格的真實性是房屋買賣合同成立的前提條件，尤其于買賣雙方自己進行交易而沒有第三方擔 保的情況下，這個問題更需引起客戶的注意。二是要寫明違約賠償責任和賠償金額。房產(chǎn)交易過程復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的情況和違約行為。為