房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)第一章  房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及常用名詞第一節(jié) 房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a)        土地b)        建筑物及地上附著物c)        房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是指從事

2、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾

3、個方面：a)        實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；b)        從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；c)        從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。差異包括幾個方面：a)        二者屬性不同；b)        二者增值規(guī)律不同；c)        權(quán)屬性質(zhì)不同；d) 

4、       二者價格構(gòu)成不同。二、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的自然特征a)        位置的固定性；b)        使用的耐久性；c)        資源的有限性；d)        物業(yè)的差異性。房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征a)        生產(chǎn)周期b)        資金密集性c)       

5、; 相互影響性d)        易受政策限制性e)        房地產(chǎn)的增值性注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規(guī)律。其主要歸功于房地產(chǎn)的重要組成部分-土地。三、房地產(chǎn)的類型按用途劃分：a)        居住房地產(chǎn)b)        商業(yè)房地產(chǎn)c)        旅游房地產(chǎn)d)        工業(yè)房地產(chǎn)e) 

6、60;     農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：        低層住宅為1-3層        多層住宅為4-6層        小高層住宅為7-11層        中高層住宅為12-16層        16層以上為高層住宅第一節(jié)基礎(chǔ)知識及常用名詞

7、1、房地產(chǎn)：土地及其地上定著物的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)與建筑物密不可分.2、土地的所有權(quán)種類：國有土地，集體土地。3、土地使用權(quán)的獲取方式：征用、劃撥、出讓。其中，以出讓方式獲取土地使用權(quán)，目前在濟南已經(jīng)實行“招拍掛”的方式進行，即以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進行出讓，協(xié)議出讓已經(jīng)停止。4、生地與熟地：熟地是指已經(jīng)拆遷完畢，達到“三通一平”施工條件的土地。生地則是相對應(yīng)熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。三通一平：水通、電通、路通，場地平整。七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃?xì)馔?、通訊通、供熱通，場地平整?、拆遷補償?shù)姆绞剑贺泿叛a償、實物補償（回遷、搬遷）。目前較多采用貨幣補償方式。6、土地

8、的使用年限：住宅用地：70年；商業(yè)用地：40年；工業(yè)用地：50年。房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規(guī)劃國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。7、土地成本的構(gòu)成：土地出讓金+拆遷費用。8、土地出讓金：指市縣級人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國家繳納的土地出讓的全部價款。9、產(chǎn)權(quán)及房產(chǎn)種類：房產(chǎn)證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。房產(chǎn)證實行兩證分離，即將房產(chǎn)與地產(chǎn)分離辦證

9、，房產(chǎn)所有者持有“房屋所有權(quán)證”、“土地使用權(quán)證”兩種證件，但目前濟南市只有房改房真正實行了兩證分離。房屋產(chǎn)權(quán)：指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和。即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。公房：也稱公有住房、國有住宅，指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。使用權(quán)房：由國家及國有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公房。共有房產(chǎn)：兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)?，F(xiàn)房：指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大證）的商品房。期房：指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)

10、權(quán)證（大證）為止的期間。外銷房：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可銷售給國內(nèi)外（含港澳臺）的企業(yè)、其他組織和個人。內(nèi)銷房：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。準(zhǔn)現(xiàn)房：指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。10、價格：價格的種類很多，如均價、起價、開盤價、清盤價等，在此僅介紹其中的兩種。均價：指各單位的銷售價格相加之后的和除以單位建筑面積和?？梢苑从骋粋€樓盤整體價格。起價：指物業(yè)各樓層銷

11、售價格中的最低價格。多層一般以頂層的銷售價為起價，高層以低樓層的售價作為起價。起價帶有一定的欺騙性，并不能真實的反映樓盤的價位。11、定金的規(guī)定：定金是當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保一定數(shù)額的貨幣。它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定定金交付的期限。定金合同自實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金后改變主意，決定不買了，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金。如果開發(fā)商未經(jīng)定金繳納者許可將房屋賣給他人，應(yīng)向購房者雙倍返還定金。這里需要注

12、意定金與訂金之間的區(qū)別：法律規(guī)定，訂金不具有法律效力，只是雙方的一種約定，無論哪方違約，訂金必須退還購房者。12、房屋面積：建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑檐、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高在2.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墻外圍所圍成的空間的水平面積）使用面積：房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積構(gòu)成。共有建筑面積：各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定的方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進行分?jǐn)?。指為業(yè)戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊

13、、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和加上個單位與樓宇公共建筑空間之間的分隔及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。共有分?jǐn)偯娣e：某個產(chǎn)權(quán)人在房屋共有面積中所分?jǐn)偟拿娣e。預(yù)售面積：俗稱樓花面積，指在商品房預(yù)售時按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房屋面積?？⒐っ娣e：房屋竣工后實測的房屋面積。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：整棟建筑物的共有建筑面積與整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和的比值。13、“五證兩書”：五證按獲取的先后順序排列：建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證；國有土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；商品房預(yù)（銷）售許可證。兩書：商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等商品房使用說明書：介紹額

14、定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注意的問題。14、預(yù)售的條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得了國有土地使用權(quán)證。持有其余三證。按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付期限。濟南市規(guī)定，多層建筑必須主體完工后方可申請商品房預(yù)售許可證。15、常用名詞：開間：住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 開間5米以上，

15、進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 進深： 在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。層高：指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。凈高：層高減去樓板厚度的凈剩值。錯層：室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，高度差約為4060cm之間，以實現(xiàn)動靜、公私

16、的分離。16、按揭的含義：又稱個人住房商業(yè)性貸款，是銀行用其信貸資金發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人購買本城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。17、契稅：單價在4000元/平米以下，契稅按總房款的1.5%計征；單價在4000元/平米以上，契稅按總房款的3%計征；單獨的儲藏室、車庫按房款的3%計征。第二章 建筑基礎(chǔ)知識一、建筑物1、定義：廣義：人工建筑而成的所有東西。狹義：即指房屋。是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門窗等，能夠遮風(fēng)擋雨，供人們在內(nèi)居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀(jì)念或其他活動的空間場所，不包含

17、構(gòu)筑物。構(gòu)筑物：指房屋以外的建筑，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動。如煙囪、水塔、水井、隧道等。2、分類：房地產(chǎn)行業(yè)對于建筑物的分類方式較多，標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，現(xiàn)僅介紹其中的幾種分類方式。按使用性質(zhì)分：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑按層數(shù)分：低層（13層）、多層（47層）、小高層（812層）、高層（13層以上）、超高層（建筑總高度超過100米，不含單層建筑超過100米）。按結(jié)構(gòu)分：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分框架、剪力墻等）、鋼結(jié)構(gòu)。房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)類    型        內(nèi)   

18、60; 容編號        名稱        1        鋼結(jié)構(gòu)        承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。2        鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)        承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造3        鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

19、0;       承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物4        混合結(jié)構(gòu)        承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造5        磚木結(jié)構(gòu)        承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房

20、架。磚墻、木柱建造的6        其它結(jié)構(gòu)        凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等二、建筑構(gòu)造1、基礎(chǔ)：定義：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。按構(gòu)造形式不同分類：條形基礎(chǔ)、獨立基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)（高層常用）、樁基礎(chǔ)。2、地基：定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土層或巖層。3、墻體和柱：豎向承重構(gòu)件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和自重傳給基礎(chǔ)。墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻

21、；承重墻、非承重墻。4、門窗：門的分類：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門；木門、塑鋼門、鋁合金門等。窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗、懸窗；木窗、塑鋼窗、鋁合金窗等。5、地面、樓板和梁：梁是跨過空間的橫向構(gòu)件。6、樓梯：一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺、欄桿扶手。樓梯的寬度一般在1.2米左右。住宅樓梯的傾斜度一般在1520o臺階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在2025cm、踢步在15cm時人們的感覺最舒適。2.80米層高的住宅每跑9個臺階。7、屋頂：屋頂分平屋頂和坡屋頂。建筑物的構(gòu)造另外還有散水、陽臺、雨篷等部件。三、建筑設(shè)備：1、給水、排水系統(tǒng)給水的方式有：直接供水（在水壓水量穩(wěn)

22、定的情況下采用）、設(shè)置水箱供水（水壓在一天內(nèi)定期高低變化的情況下采用）、設(shè)置水泵、水箱供水（水壓經(jīng)常性的低于所需水壓的情況下采用）、分區(qū)分壓供水（多用于多層、高層建筑。當(dāng)室外的配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能滿足上面樓層用水時，通常分成兩個供水區(qū)，下層直接供水，上層采用設(shè)置水泵水箱供水。）給水的管材目前多采用pvc管、鋁塑管。排水系統(tǒng)主要指排放生活污水、廢水及雨水。多采用100150的鑄鐵管或pvc管材。2、采暖系統(tǒng)：采暖系統(tǒng)可分為兩類，一是獨立采暖；二是集中采暖。集中采暖又可分為兩種：熱水供暖：采用熱水進行供暖，供水溫度一般95度，回水溫度一般70度。這種方式的特點是熱得慢，涼得也慢，

23、多用于住宅等不間歇采暖。蒸氣采暖：采用水蒸氣進行供暖。這種方式的特點是熱得快，涼得也快。多用于間歇性采暖建筑，如劇院等。集中供暖國家目前提倡采用分戶計量式采暖方式，但是由于計量價位的不確定，大多開發(fā)商都沒有采用。當(dāng)前使用最多的是分戶控制采暖。無論是分戶計量還是分戶控制，現(xiàn)在都沒有達到“誰用誰交費，不用不交費”的狀態(tài)。3、通信和空調(diào)系統(tǒng)包括電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線系統(tǒng)等。4、電氣設(shè)備：包括導(dǎo)線、配電箱、電開關(guān)、電表、防雷裝置（接閃器（避雷針、避雷帶、避雷網(wǎng)）、引下線、接地裝置）。5、燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)燃?xì)饽壳俺Ｓ玫挠腥N：人工煤氣：工業(yè)尤其是煉鋼及石油加工產(chǎn)業(yè)的副產(chǎn)品，其主要成分是co，比重與空氣相近

24、。使用不當(dāng)極易發(fā)生煤氣中毒。濟南市正在逐步替代人工煤氣。現(xiàn)價約為1元/立方。天然氣：蘊藏于地下的可燃?xì)怏w，主要成分是ch4，比空氣輕，一旦發(fā)生泄漏，天然氣會飄于上層，不會發(fā)生煤氣中毒的現(xiàn)象。而且天然氣燃燒后不會產(chǎn)生污染性氣體，屬綠色環(huán)保燃料，全國正大力推廣?，F(xiàn)價約為2元/立方。液化石油氣：石油產(chǎn)品，成份較復(fù)雜，熱值高?，F(xiàn)價約為8.59.5元/立方。液化石油氣與上述兩種燃?xì)獾墓?yīng)系統(tǒng)不同，液化石油氣是一個居住區(qū)一套加壓系統(tǒng)。液化石油氣一般用于市政燃?xì)夤芫W(wǎng)尚未達到的地區(qū)。目前濟南主要用于歷城區(qū)、高新區(qū)以及黃河北岸地區(qū)。6、電梯：（略）7、設(shè)備層、管道井：設(shè)備層一般用于放置建筑運行機械。多用于高層住

25、宅、寫字間等。8、綜合布線系統(tǒng)、樓宇智能化：四、建筑材料與識圖：1、磚：普通磚的尺寸為235*115*55mm，因為磚的尺寸，所以才出現(xiàn)了12墻、24墻、37墻等的說法。每512塊普通磚組成1立方米。為保護耕地，濟南市市區(qū)目前已禁止使用粘土磚，提倡使用礦渣磚、粉煤灰磚。2、水泥：水泥的種類很多，目前大多采用硅酸鹽水泥。3、鋼筋混凝土：混凝土是用水泥、砂、石子等材料調(diào)和而成。采用混凝土與鋼筋進行搭配，主要是考慮到兩者的膨脹系數(shù)相近，可以較好的粘合到一起。而且混凝土可以補充鋼筋的剛性不足的缺點，使得建筑物更加穩(wěn)定。4、防水材料：目前常用的主要是sbs（改性卷材）、js（防水涂料）。5、三大材、四小

26、材：三大材：鋼材、水泥、木材。四小材：汽柴油、玻璃、瀝青、油氈。6、識圖：（結(jié)合圖紙進行）平面圖、立面圖、剖面圖軸線、標(biāo)高、尺寸線、比例尺建施圖、結(jié)施圖、水施圖、電施圖、暖施圖、通施圖第三章 房地產(chǎn)專業(yè)名詞1、常用名詞（陰影部分應(yīng)重點掌握）五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證；兩書：a住宅質(zhì)量保證書、b住宅使用說明書；房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證；房地產(chǎn)市場：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場；一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍

27、賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場；二級市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場；三級市場：是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利；土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一

28、定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補清地價后可以繼續(xù)使用；三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或

29、多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值即項目總建筑面積與項目總用地面積的比值。多層容積率一般控制在1.3以下，小高層的容積率可以達到2左右，高層視情況一般在4或5左右。對于開發(fā)商來講，容積率越高，出的建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤空間自然就越大。而對于購房者來講，則正相反，容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.

30、2m）的永久建筑。建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率即在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基地總面積與居住區(qū)總用地的比值；建筑密度可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8建筑密度為80%）綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率即項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%），綠化率自然越高越好，一般在35%左右。綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍

31、內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率；用地性質(zhì)：規(guī)劃用地的使用功能。用地面積：規(guī)劃地塊劃定的面積。用地紅線：指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用范圍的界線。在規(guī)劃圖中一般用紅線標(biāo)示，故稱之為用地紅線。道路紅線：城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界線。日照間距系數(shù)：指根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。濟南市規(guī)定，老城區(qū)不得低于1：1.3，新城區(qū)不得低于1：1.5。建筑間距：兩棟建筑物外墻之間的水平距離。日照標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽的房間子規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量。1994年2月1號執(zhí)行的城

32、市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范中規(guī)定，住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)：冬至日住宅底層日照時間不少1小時或大寒日住宅底層日照時間不少于2小時。居住區(qū)用地：住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地。含宅間綠地和宅間小路。公建用地：與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場院、綠地、和配建停車場等。道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等車輛的停放場地。公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，包括居民區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地。命名規(guī)

33、定：花園：占地15000平米以上，設(shè)有中心廣場，綠化面積不低于總面積的45%，休閑場地面積不少于總面積的15%。小區(qū)：建筑面積在30000平米以上，居住戶數(shù)3000戶以上或人口在7000人以上，設(shè)有居委會。組團：被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（10003000人）相對應(yīng)配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居民生活聚居地。配套設(shè)施：指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。建筑小品：指既有功能要求，又有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的

34、建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和；套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積；套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使用面積的計算應(yīng)符合以規(guī)定：a、        室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計算；b、        煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計入使用面積；c、        非公用

35、樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積；d、        住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e；實用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括

36、下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；公攤面積 ：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ犆娣e。道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

37、道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。 玄關(guān) ：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也

38、就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。毛坯房是指沒有裝修的房。業(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。會所的功能和建設(shè)檔次可分為基礎(chǔ)型和超級型，基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當(dāng)對其中部分設(shè)施的使用收取一定的費用。如果會所一味

39、追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢必會形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。會所的設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務(wù)，不對外開放，保證了業(yè)主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業(yè)主提供了良好的社交場所。入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。（1）國有土地使用權(quán)出讓；（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈予、交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈予。 2

40、、房子的種類安居房指實施國家"安居（或康居）工程"而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。經(jīng)濟適用住房是指經(jīng)各級人民政府批準(zhǔn)立項建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。 產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)人對房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對這兩項權(quán)利享有占有。使用，收益和處分的權(quán)利。這種權(quán)利是絕對的、排他的，

41、不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當(dāng)?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進行住房建設(shè)的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全

42、部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價格高于當(dāng)年的房改成本價。其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價房。公房又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設(shè)，負(fù)責(zé)向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。房改房是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。房改房產(chǎn)權(quán)分為三個級別：成本價產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價產(chǎn)權(quán)以

43、及標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。空置商品住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已超過一年的商品住宅。五、房地產(chǎn)面積的測算1、        計算全部建筑面積有哪些？1）        永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。2）        屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。3）        穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大

44、廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。4）        樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。5）        房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。6）        挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。7）        屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建

45、筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。8）        與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。9）        建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。10）        地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。11）        有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護

46、結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。12）        有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設(shè)計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。13）        屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。14）        依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按

47、其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。 15）        有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。2、計算一半的建筑面積有哪些？1）        有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。2）        獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。3）        未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。4）      &#

48、160; 建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。5）        建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。3、不計算建筑面積的有那些?1）        空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。2）        檢修、消防等室外爬梯。3）        沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。4）        建

49、筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。5）        舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。6）        建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。4、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)?？?yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。5、哪些公用面積不能分?jǐn)?？不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層

50、架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。二手房專業(yè)知識查檔：就該物業(yè)向國土部門查詢相關(guān)產(chǎn)權(quán)狀況。每查檔一次國土部門都將收取一次的查檔費。首期款：樓款中銀行承諾向買方發(fā)放按揭貸款金額以外的部分(買方選擇按揭付款)。一手證：賣方名下該物業(yè)之房地產(chǎn)證(紅本)。贖樓：付清賣方該物業(yè)的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將一手證贖出。一手證贖出且抵押登記被注銷，視為贖樓完成。遞件：買賣雙方簽署房產(chǎn)交易買賣契約后向產(chǎn)權(quán)登記中心申請辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)并取得收文回

51、執(zhí)。新房產(chǎn)證：遞件后國土部門發(fā)放的買方之房地產(chǎn)證(紅本)。履約保證金：經(jīng)紀(jì)方在監(jiān)管之交易款中留存的一筆款項。履約保證金優(yōu)先用于代賣方支付本次交易的傭金，并保證賣方全面正確履行交付物業(yè)之義務(wù)；其次用于代賣方支付稅費及本次交易相關(guān)的其他費用。誠意金：選擇在房產(chǎn)中介居間介紹成交的購房者，首先會由房產(chǎn)中介公司的置業(yè)顧問幫其選擇中意的房屋，然后簽訂買賣居間協(xié)議并支付誠意金。收取誠意金后，居間方約見房屋所有人進行房價及各項問題的確認(rèn)。房屋所有人同意在買賣居間協(xié)議上簽字確認(rèn)，居間方將誠意金轉(zhuǎn)交給房屋所有人，這時的誠意金就轉(zhuǎn)化為定金了。個人所得稅：根據(jù)國家個人所得稅法的規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房屋等財產(chǎn)所得，應(yīng)按的稅率

52、繳納個人所得稅。印花稅：根據(jù)印花稅暫行條例規(guī)定，個人買賣房地產(chǎn)按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收印花稅。傭金：在二手房市場中，有一個傭金問題，傭金要與其服務(wù)相稱。過低的傭金無法維持優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而過高的傭金則與降低交易成本相違背。所以，選擇一家確實可靠的中介公司，這不僅可以起到穿針引線的作用，而且亦可免去買賣雙方親自辦理相關(guān)手續(xù)的繁瑣事宜。更重要的是，由中介公司進行規(guī)范化的操作，可以降低買方與賣方單獨直接交易所產(chǎn)生的風(fēng)險，從而提高二手房的成交率。契稅：為鼓勵個人改善住房條件，促進普通住房交易市場的發(fā)展，國家規(guī)定對個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。在今年房地產(chǎn)業(yè)稅收政策調(diào)整中，從

53、價格、面積、容積率三方面明確了享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。從今年月日起，個人購房的契稅優(yōu)惠政策也將按照統(tǒng)一的普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。居間中保：二手房中介市場為保證買賣雙方合法權(quán)益、保證房屋交易正常進行的中間擔(dān)業(yè)務(wù)。具體步驟是：按雙方買賣合同的規(guī)定，將買方的資金如數(shù)如期劃給賣方，將賣方的房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)和騰退的房屋如期移交給買方，使雙方各得其所，避免互不信任、甚至訴諸法律的情況發(fā)生。房改房：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在

54、5年后歸職工個人所有。房屋的所有權(quán)：是指對房屋全面支配的權(quán)利。中華人民共和國民法通則規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。營業(yè)稅：國家營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，單位和個人銷售不動產(chǎn)，按成交價格征收的營業(yè)稅。自年月日起，對個人購買住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。個人購買普通住房超過年（含年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅。對個人購買非普通住房超過年（含年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。獨家代理：在二手房市場中，代理方接到業(yè)主的委托后，會根據(jù)整個市場的行情，對該物業(yè)定出一個合理的價格

55、，并在業(yè)主的認(rèn)同下，對該物業(yè)進行各種推廣手段。為了提高成交速度，與自己信得過的房產(chǎn)中介公司簽訂獨家代理協(xié)議能避免混亂。有了獨家代理協(xié)議，代理方會全心全意為業(yè)主推廣，不用擔(dān)心付出沒有回報，托管鑰匙也能增加客戶看房的頻率，有助于成交。土地增值稅：土地增值稅也有一些優(yōu)惠政策。如因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，對居民個人擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等，在其轉(zhuǎn)讓時免征或暫免征收土地增值稅一、產(chǎn)權(quán)資料的審查1、賣方是否有產(chǎn)權(quán)證、土地證？2、產(chǎn)權(quán)證的審查：產(chǎn)權(quán)人有幾個？是否存在共有關(guān)系？產(chǎn)權(quán)人本人能否到場簽字3、如果有共有權(quán)人的，應(yīng)審查是否有共有權(quán)證，共有人的身份4、如果產(chǎn)權(quán)人或共有人不能到場簽字的，則應(yīng)提示產(chǎn)

56、權(quán)人辦理公證委托手續(xù)5、辦理公證委托手續(xù)的材料：產(chǎn)權(quán)證，戶口本、婚姻證明（已婚的：結(jié)婚證，未婚證：單位或街道辦的未婚證明，產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方到場簽字。公證費：310元/份，加一本10元）6、房產(chǎn)的建筑面積是否與委托出售的建筑面積一致？如果是舊的產(chǎn)權(quán)證，則應(yīng)區(qū)分私有建筑面積和共有面積。舊證的私有面積=單元的私有面積+附屬間的私有面積。共有面積另外測算。但制作的新產(chǎn)權(quán)證面積與舊證會有所差異，因為測量的計算方法不同出售房產(chǎn)的坐落與委托時的樓號房號是否相符？認(rèn)真核查所勘察的物業(yè)與產(chǎn)權(quán)人委托出售的物業(yè)是否相同，最好在帶看時，請業(yè)主親自到場，其他同仁在帶看時，應(yīng)保持良好的溝通狀態(tài)，以保證一致性7、房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性

57、質(zhì)與委托時的結(jié)構(gòu)性質(zhì)是否相符？如果發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證的結(jié)構(gòu)性質(zhì)與委托的不符，則應(yīng)咨詢產(chǎn)權(quán)人或親自帶產(chǎn)權(quán)人到檔案館查詢檔案，如果是制證單位的錯誤，則應(yīng)提示產(chǎn)權(quán)人及是時辦理更正手續(xù)，如果是歷史原因造成的，則無法變更8、房產(chǎn)的設(shè)計用途與委托的是否一致？設(shè)計用途就是通常所說的住宅或是商住樓，因為它關(guān)系到貸款的額度和房產(chǎn)的稅費及土地使用年限9、房產(chǎn)的抵押情況？如果該房產(chǎn)存在抵押的情況，則應(yīng)審查，該房產(chǎn)抵押在那家銀行？抵押（貸款）的金額是多少？能否提供借款合同或抵押合同？抵押合同上的提前還貸的約定（如申請時間、申請程序、經(jīng)辦人電話、還貸時間等）10、房產(chǎn)的權(quán)利來源時間以及權(quán)利變化的情況？權(quán)利來源時間一般會詳細(xì)記載

58、在附件欄中/如xx年xx月xx日購買受/房改受/集資受/拆遷受/xx房產(chǎn)公司/或自然人的產(chǎn)業(yè)。如果有預(yù)征契稅的，則按先取得的契稅完稅證的時間為準(zhǔn)，拆遷房或房改房一般以拆遷協(xié)議上的時間或房改的時間為準(zhǔn)（除非權(quán)得有變更）11、房產(chǎn)的原值？房產(chǎn)的原值關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交納的稅費額度/一般以產(chǎn)權(quán)人原購房的稅費發(fā)票為界定依據(jù)。如果該房產(chǎn)經(jīng)過多次轉(zhuǎn)讓，則應(yīng)以最后一次轉(zhuǎn)讓所申報的價格（即買賣契約上登記的價格，）作為判定依據(jù)12、房產(chǎn)的平面圖的紅線位置是否出售的房產(chǎn)位置相同房產(chǎn)的紅線圖是判定該房產(chǎn)坐落的一個有效依據(jù)，應(yīng)認(rèn)真核對13、產(chǎn)權(quán)證的填發(fā)單位及填發(fā)時間產(chǎn)權(quán)證的填發(fā)單位關(guān)系到該房產(chǎn)的受理單位及受理時間，區(qū)別如

59、下：福州市房地產(chǎn)交易登記中心（或福州市產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處）的受理時間為10個工作日。10個工作日后通知交納稅費，完稅當(dāng)日即可辦理產(chǎn)權(quán)證的領(lǐng)取手續(xù)，各區(qū)房地產(chǎn)管理局的受理時間為10個工作日后通知繳納稅費，完稅后30個工作日后方可領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證如果是閩候的房地產(chǎn)管理局填發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，則填發(fā)時間作為權(quán)利來源時間的起算點，與其他5區(qū)不同14、商品房未辦理產(chǎn)權(quán)證的情況：如果賣方的產(chǎn)權(quán)證尚未辦理，則應(yīng)審查其是否有購房證明書，購房發(fā)票及商品房買賣合同，如果沒有上述材料則應(yīng)咨詢開發(fā)商有關(guān)該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證辦理時間，如果已經(jīng)輸總登記，則產(chǎn)權(quán)人可以帶身份證和商品房買賣合同及預(yù)收款的發(fā)票到開發(fā)商處開具購房證明書、購房發(fā)票，并到房地產(chǎn)

60、交易中心辦理期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房手續(xù)。一般需要15個工作日15、房改房未辦理產(chǎn)權(quán)證的情況：審查產(chǎn)權(quán)的房改證明：如公房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書、房改證明書、結(jié)算單。同時要與產(chǎn)權(quán)人確認(rèn)該房改房辦理產(chǎn)權(quán)證的時間，法律禁止未房改到產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)上市交易。同時，對于一些特殊行業(yè)的房改房上市交易作了一些限制，應(yīng)注意審查附記欄上登記的事項，同時要詳細(xì)咨詢產(chǎn)權(quán)人有關(guān)房改時的注意事項。對于一些國有企業(yè)房改的產(chǎn)權(quán)，一般有要求對增值部分進行分紅16、拆遷房為辦理產(chǎn)權(quán)證的情況審查產(chǎn)權(quán)人是否有拆遷協(xié)議書。拆遷安置排房單、拆遷安置結(jié)算單、補面積款的發(fā)票及產(chǎn)權(quán)人的身份證明，非因歷史原因造成的產(chǎn)權(quán)證未辦理，應(yīng)咨詢產(chǎn)權(quán)人該房產(chǎn)的交房時間。（一般情況下，

61、拆遷房入住滿5年后可以辦理產(chǎn)權(quán)證）17、因歷史遺留問題造成上述所列的商品房、拆遷房無法辦理產(chǎn)權(quán)證的，依據(jù)福州市人民政府關(guān)于解決商品房和安置房歷史遺留產(chǎn)權(quán)登記問題的若干意見榕（政綜2006）39號及福州市人民政府印發(fā)關(guān)于解決欠稅房地產(chǎn)樓盤辦理“兩權(quán)工業(yè)化：”遺留問題若干意見的通知（榕政綜）（2006）38號文件規(guī)定執(zhí)行18、審查土地證的性質(zhì)（如：國有土地使用證或是集體土地使用證）如果是集體土地證，則該房產(chǎn)只能在該集體內(nèi)進行轉(zhuǎn)讓。且要經(jīng)房地產(chǎn)管理的審批同意。 19、土地使用者是否與產(chǎn)權(quán)人的名字相符。土地使用者的名字與產(chǎn)權(quán)人的名字不一致，意味著該產(chǎn)權(quán)進行過轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓過程中，新的產(chǎn)權(quán)人未辦理土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)，應(yīng)及時補辦并繳納相關(guān)費用（應(yīng)特別注意劃拔性質(zhì)的土地轉(zhuǎn)讓）20、該土地的用途是什么？土地的用途關(guān)系到該房產(chǎn)的土地使用權(quán)的時限，在土地使用權(quán)的終止日期一欄會有明確記載，如果沒有記載的，可以查詢土地局.21、使用權(quán)類型（劃撥或者是出