天津致誠里舊區(qū)改造百麗城堡項目可行性分析報告

1、天津致誠里舊區(qū)改造百麗城堡項目可行性分析報告編制單位：天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前 言本項目可行性報告是在國家有關(guān)方針、政策、法規(guī)的指導下，根據(jù)發(fā)展商以往的開發(fā)實踐經(jīng)驗，并通過對本項目市場的客觀調(diào)查分析，及認真、仔細、嚴謹?shù)难芯浚Y(jié)合目前天津房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，及未來的發(fā)展趨勢，總結(jié)出本項目最大利益價值所在的方案。希望通過本方案的可行性報告來減少或避免投資決策的失誤，最大化地規(guī)避市場風險，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。編制可行性研究報告的目的1.作為本項目開發(fā)建設(shè)的指針。2.預估本項目投資總額及階段性用資情況，以便合理有效地進行資金運作。3.提供本項目的開發(fā)理念與運作模式。4.

2、使得有關(guān)部門了解開發(fā)商的實力，闡述成功開發(fā)此項目的客觀依據(jù)。第一章 開發(fā)商簡介第一節(jié) 開發(fā)商基本情況名稱：天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住所：天津開發(fā)區(qū)類型：有限責任公司（國內(nèi)合資）資質(zhì)：暫定法定代表人：崔波注冊資本：1000萬經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營第二節(jié) 開發(fā)商背景情況一、百麗集團概況天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是百麗集團全資下屬企業(yè)。百麗集團是以鞋類、皮具、服裝等時尚類產(chǎn)品為主營業(yè)務(wù)，集設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、物流、房地產(chǎn)開發(fā)為一體的大型多元化企業(yè)集團。集團資金雄厚，銷售業(yè)績以每年60%的速率增長，2005年銷售額預計超過80億元，百麗集團將于2006年底在香港上市。百麗集團秉承品

3、牌建設(shè)和連鎖化經(jīng)營的經(jīng)營理念，形成了在業(yè)內(nèi)獨具特色的百麗模式。百麗集團生產(chǎn)系統(tǒng)包括深圳、東莞等地的多個制造業(yè)基地；銷售系統(tǒng)由10個區(qū)域總部組成，覆蓋中國大陸全部省、自治區(qū)、直轄市，在一百五十多個城市建立了終端銷售機構(gòu)，連鎖經(jīng)營門店超過3000間，是中國最大的時裝類自營連鎖銷售機構(gòu)，員工人數(shù)達4萬多人。 百麗皮鞋從1999年起連續(xù)六年取得全國同類產(chǎn)品銷售額第一的佳績，成為中國“鞋王”。目前，公司自營品牌包括百麗(belle)、思加圖(staccato)、真美詩(joy&peace)、天美意(teenmix)、他她（tata）等。百麗集團自營核心品牌百麗(belle)被評為中國名牌產(chǎn)品。在

4、發(fā)展自營品牌的同時，百麗積極開展國際知名品牌的代理業(yè)務(wù)，是世界第一大鞋業(yè)零售品牌bata在中國大陸的唯一合作伙伴，同時是世界第一體育用品商耐克（nike）、歐洲第一體育用品商阿迪達斯(adidas)公司、“世界第一條牛仔褲”levis公司、美國市場排名第二的體育用品公司紐巴倫(new balance)等著名品牌在中國最大代理商。 依托香港股東美麗寶集團的海外市場優(yōu)勢，百麗集團已多年保持為香港最大的連鎖零售鞋商，有較高的市場美譽度和占有率；目前百麗品牌產(chǎn)品已批量出口歐美；百麗投巨資在美國發(fā)展連鎖鞋業(yè)經(jīng)營，連鎖店已在紐約等城市開業(yè)，經(jīng)銷百麗系列品牌產(chǎn)品；百麗日本公司及連鎖機構(gòu)也在籌劃建設(shè)中。百麗連

5、鎖經(jīng)營模式的跨國擴張順應(yīng)了經(jīng)濟全球化潮流，進一步增強了百麗品牌的核心競爭力。二、百麗集團的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團規(guī)模與盈利迅猛增長的基礎(chǔ)上，百麗適時開展了多元化經(jīng)營，除進行以時尚類產(chǎn)品為主軸的原主營業(yè)務(wù)的多元化經(jīng)營外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為公司發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。百麗集團在上海全資設(shè)立的子公司上海置尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是百麗集團在中國大陸的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總部，統(tǒng)籌管理百麗集團全國的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。目前，百麗集團在北京、廣州、深圳、天津、青島等城市開展了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，現(xiàn)已投資的主要項目包括：所在城市項目名稱坐落地項目概況現(xiàn)狀北京北京百麗城市花園回龍觀總建筑面積約40萬平方米經(jīng)濟適用房，一期12萬已售罄青島濱?；▓@香

6、港路汕頭路10號總建筑面積約11萬平方米公寓式辦公樓，已售罄廣州廣州百麗大廈西湖路北京路位于廣州最繁華的北京路步行街商圈的商業(yè)中心，總建筑面積約2萬平方米商辦樓，為百麗自有物業(yè)，樓上三層商業(yè)是百麗自主經(jīng)營的運動城，其余物業(yè)出租或自用深圳百麗深圳總部深圳龍華占地面積約10萬平方米，是百麗在中國大陸的研發(fā)、生產(chǎn)、物流中心主要為集團自用物業(yè)上海上海百麗城市花園四平路臨平路總建筑面積約25萬平方米動拆遷中天津港匯休閑街大港區(qū)育才路總建筑面積約7000招商及銷售中百麗城堡河北區(qū)建國道平安街總建筑面積約20000在建天津百麗城市花園南開區(qū)二緯路三馬路總建筑面積約80000動拆遷中2004年6月百麗集團由天

7、津市政府招商引進，由上海置尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收購天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，從而收購了百麗城堡項目；并成立了天津百城地產(chǎn)投資有限公司，作為華北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的事業(yè)總部。2005年將是公司業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛的一年。目前，百城地產(chǎn)較為明確的后續(xù)開發(fā)意向已達2000畝，發(fā)展前景可期。第二章 市場分析第一節(jié) 宏觀市場分析一、2004年天津市經(jīng)濟情況與市場情況1、2004年經(jīng)濟總量國民經(jīng)濟快速穩(wěn)定增長。2004年實現(xiàn)全市生產(chǎn)總值2931.88億元，按可比價格計算，比上年增值15.7，增速比上年加快0.9個百分點。全市人均生產(chǎn)總值首次突破3萬元人民幣，為31550元，折合美元為3812美元。三大產(chǎn)

8、業(yè)全面增長。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值102.29億元，增長5.1。第二產(chǎn)業(yè)是推動全市經(jīng)濟快速增長的主要力量，完成增加值1560.16億元，增長19.8，比上年增長1.8個百分點。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值1269.43億元，增長11.7。三大產(chǎn)業(yè)比重分別為3.5、53.2和43.3，第二產(chǎn)業(yè)比重比上年提高2.3個百分點。三大產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為1.2、66.3和32.5。財政收入保持快速增長，全年全市財政收入實現(xiàn)502.13億元，按可比口徑計算，比上年增長26.7。2、房地產(chǎn)業(yè)2004年，天津樓市依然保持供求兩旺、高位運行的態(tài)勢。在2008年奧運會和環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的雙重利好刺激下，天津房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全

9、面上揚。全市房地產(chǎn)業(yè)增加值為146.51億元，增長6.1。受海河開發(fā)和路橋建設(shè)帶動，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，全年完成263.92億元，增長24.8。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積2865.55萬平方米，竣工面積1108.13萬平方米。其中住宅竣工面積1014.46萬平方米，增長35.1。商品房銷售創(chuàng)歷史最高紀錄,全年實現(xiàn)商品房現(xiàn)房銷售面積847.03萬平方米，銷售收入263.82億元，分別比全年增長7.7和33.2。土地和房屋價格持續(xù)上升。全年土地交易價格上升16.3,房屋銷售價格上升13.5，其中商品房銷售價格上漲11.7，私房交易價格上漲19.5,房屋租賃價格上升1.2。3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2004年城市

10、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造快速發(fā)展。為加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，成立了天津城投集團。地鐵一號線南北高架橋主體全部完工，全線地下車站主體完工，地下盾構(gòu)雙線掘進全部完成。完成長泰河、護倉河等總長34.2公里河道治理，燃氣氣化率98.5，住宅集中供熱率達到80，加大城市排水設(shè)施建設(shè)投入，鋪設(shè)雨水和污水管道101公里。4、金融市場2004年央行緊縮銀根的政策導致許多開發(fā)商資金短缺，繼而為境外數(shù)量巨大的海外房地產(chǎn)基金形成了市場機會。2005年海外房地產(chǎn)基金開始運營，大量收購國內(nèi)成熟物業(yè)；從高成長的房地產(chǎn)市場中獲取高資本的升值。2005年初，澳洲麥格里集團旗下基金mgpa收購新加坡嘉德置地的新茂大廈，新加坡嘉德集團收

11、購北京華聯(lián)全國性商業(yè)物業(yè)組合等均已證明外資資本進入市場初露端倪。二、新一輪城市規(guī)劃催生新機遇1、環(huán)渤?！熬┙蛱痢弊呃乳_辟了地產(chǎn)發(fā)展通道，2003年北京總體修編，確定了“兩軸、兩帶、多中心”發(fā)展戰(zhàn)略，其中東部經(jīng)濟發(fā)展帶“懷柔通縣廊坊楊村天津老城塘沽”等一路下來，直指濱海。而按照天津市城市總體規(guī)劃（20042020年）方案，天津市未來將形成“一軸兩帶三區(qū)”的市城空間布局，以“中心城區(qū)濱海新區(qū)核心區(qū)”為主體，結(jié)合東部沿海發(fā)展帶構(gòu)筑“t”型帶狀組團式布局結(jié)構(gòu)。其中一軸銜接了首都東部發(fā)展帶，形成一個完整的“交通經(jīng)濟帶”。2、天津濱海新區(qū)納入全國總體戰(zhàn)略布局，成為中國經(jīng)濟增長第三極。最近，溫總理講：“加快

12、天津濱海新區(qū)開放開發(fā)是環(huán)渤海區(qū)域及全國發(fā)展戰(zhàn)略布局中重要的一步棋。”環(huán)渤海區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)列入國家“十一五”計劃的專項規(guī)劃。3、根據(jù)天津城市總體規(guī)劃綱要，天津在實施新一輪城市總體規(guī)劃時，前瞻性地研究城市發(fā)展和規(guī)劃實施中的重大問題，提高城市規(guī)劃的科學水平，引導城市健康、有序地發(fā)展。因此，天津新一輪城市規(guī)劃給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來新機遇。31指導思想從原先重點考慮外環(huán)線以內(nèi)中心城區(qū)，發(fā)展為覆蓋天津11920平方公里整個區(qū)域，努力實現(xiàn)“市區(qū)體現(xiàn)天津的繁榮繁華，郊區(qū)體現(xiàn)天津的實力水平”的目標，提高天津城市能級。32在郊區(qū)城市化進程中優(yōu)化城鎮(zhèn)布局，尤其是塘沽、大港、漢沽，三個新城已成為天津房地產(chǎn)市場的新熱

13、點。33天津微電子、汽車、石油化工、精品鋼和現(xiàn)代裝備、船舶6大重點產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，直接拉動周邊地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展。三、天津市消費特點分析1、人均可支配收入及消費性支出均快速增長據(jù)抽樣調(diào)查，2004年全年城市居民人均可支配收入11467元，增長11.2。城市居民人均消費性支出8802元，增長11.9。2、居民家庭消費性支出穩(wěn)步增長，消費結(jié)構(gòu)升級，生活質(zhì)量提高 消費結(jié)構(gòu)進一步升級，服務(wù)性消費增長迅速，其中居住、交通通訊和醫(yī)療保健三項支出增幅居前，分別增長了17.5、26.5和11.7。3、交通和通訊支出增勢強勁2003年居民家庭用于交通和通訊支出人均為721元，比上年增長26.5。其中，居民家庭

14、交通支出比上年增長了22.5；通信支出比上年增長29.4。到2003年末，天津城市居民家庭百戶擁有家用汽車2.2輛。4、居住消費增幅顯著2004年居民家庭用于居住方面的支出家庭人均為1096元，比上年增長17.5。其中，居民租賃房屋支出人均141元；住房裝璜支出人均295元。生活質(zhì)量的改善使居民家庭用于水電燃料等方面支出增加，人均611元。5、雜項商品和服務(wù)支出明顯增長，個人用品上檔次講時尚2004年居民家庭用于雜項商品和服務(wù)方面支出人均為258元。隨著生活水平的不斷提高，居民購買個人飾品及用品支出增加，檔次提高。其中，金銀珠寶飾品支出比上年增長30.4；化妝品支出比上年增長7.4。第二節(jié) 天

15、津市房地產(chǎn)市場動態(tài)分析一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析今年1-11月份，天津房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控大環(huán)境下，整體市場走勢平穩(wěn)，從去年開始的房地產(chǎn)過熱勢頭也得到有效遏制，成交規(guī)模及成交均價均未出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。同時本市存量房市場發(fā)展更趨成熟，一手房與二手房成交比例更加接近，這些都說明在樓市調(diào)整期間，天津市房地產(chǎn)仍然保持比較溫和的走勢。我們認為天津房地產(chǎn)市場主要靠自住型需求拉動，房地產(chǎn)泡沫是比較小的。從整體上看，今年上半年天津市房地產(chǎn)業(yè)處于良好發(fā)展態(tài)勢，處于較好的發(fā)展期。二、前期土地投入持續(xù)減少2005年上半年天津市土地開發(fā)指數(shù)為100.76點，土地開發(fā)面積指數(shù)為101.73點，分別比上年同期

16、回落3.35點和 0.02點。由于土地市場實行“招、拍、掛”，尤其是國家宏觀調(diào)控政策對土地購置的影響，土地購置也有下降趨勢。2004年全年土地購置面積是1059.1萬平方米，今年上半年天津市累計開發(fā)土地面積268萬平方米，比上年同期下降了0.8%。三、全年成交狀況分析 2005年天津市空置面積指數(shù)為 85.93點，比去年同期上升 1.13點，商品房平均價格指數(shù)為 103.39點，比去年同期上升 0.8點。據(jù)統(tǒng)計，上半年全市商品房累計銷售現(xiàn)房 369.8萬平方米，銷售額 136.8億元，分別比上年同期增長 10.3%和 29.4%，比上年同期增幅趨緩?？罩妹娣e指數(shù)上升，表明商品房銷售速度放慢，但

17、商品房平均價格指數(shù)仍保持小幅上漲，顯示天津市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控取得一定的效果，商品房平均價格在平穩(wěn)上升。四、城市居民可支配收入與消費性支出分析城鄉(xiāng)居民收入增幅提高。2005年全年城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員人均勞動報酬21045元，比上年增長13.7%。據(jù)抽樣調(diào)查，全年城市居民人均可支配收入11467元，增長11.2%，增幅比上年提高0.7個百分點。居民生活水平進一步提高。2004年城市居民人均消費性支出8802元，增長11.9%。其中居住和醫(yī)療保健支出分別增長了12.3%和18.1%。五、天津市場趨勢分析1、中心城區(qū)市場蓄勢待發(fā)今年，海河改造工程已見規(guī)模，河北區(qū)的海河大道、河東區(qū)的海河新天地、紅橋區(qū)將有

18、老城廂、奧園、水木天成新組團、龍悅海上國際花園等新項目入市，和平區(qū)也有賽頓中心、華門·名筑、誠基中心、犀地等新生力軍托市，因此，在新盤項目集中上市之前，中心城區(qū)市場仍然表現(xiàn)出較為可觀的挖潛空間。 2、改善性需求占據(jù)消費主體2005年，隨著拆遷因素對住宅需求影響逐漸減弱，天津商品房成交量隨后有所回落，改善型置業(yè)需求占據(jù)主流位置。人們對于樓盤的綜合品質(zhì)更為關(guān)注，買房追求一次到位的心理較為普遍。3、城市住宅高層化成發(fā)展主流高層和小高層住宅的主流化已經(jīng)成為城市住宅的主要發(fā)展趨勢之一，并且目前市場上大多數(shù)高層項目已經(jīng)基本解決了供水、電梯等方面的傳統(tǒng)建筑瓶頸。國家有關(guān)部門對實心黏土磚和空心黏土磚

19、的禁用令，使磚混結(jié)構(gòu)多層建筑的主流地位開始逐步被取代。而土地供應(yīng)限制政策的出臺，則為高層住宅項目的大規(guī)模上市奠定了基礎(chǔ)。目前市場上新上市項目中，高層、小高層住宅逐漸成為主流產(chǎn)品，框架、框減或框輕結(jié)構(gòu)的高層或小高層住宅預計將超過半數(shù)。除了墻體結(jié)構(gòu)要求外，城市土地資源的日益稀缺也要求城市建筑密度相應(yīng)提高，以提高土地使用效率。從建筑角度而言，高層住宅的建材品質(zhì)要求更高。同時其獨棟建筑的高密度特點，也使高層住宅在觀景性方面具有優(yōu)勢，而居住社區(qū)也可以因為高層住宅建筑密度的相對降低，進行更多的社區(qū)環(huán)境建設(shè)，增加綠地、休閑區(qū)域等面積。六、開發(fā)商對市場變化反應(yīng)更加迅速，產(chǎn)品創(chuàng)新仍有很大挖掘潛力2005年天津房

20、地產(chǎn)市場波動較大，這對于天津開發(fā)商的反應(yīng)速度和應(yīng)變能力是一個考驗。2005年上半年，天津房價上漲較快，受總價制約因素影響，中、小戶型住宅需求上升。面對這一變化，一些開發(fā)商積極求變以適應(yīng)市場的需求，從而在市場中占據(jù)主動。今年下半年，一些主打中、小戶型的項目批量上市，還有一些計劃在2006年上市的項目，也對戶型配比加以調(diào)整，經(jīng)濟型、實用型商品房比例有所上升。以需求為導向已經(jīng)成為天津市開發(fā)企業(yè)共識，但另一方面，2005年天津樓市具有創(chuàng)新亮點的特色樓盤并不多，在產(chǎn)品細節(jié)、營銷理念和售后服務(wù)方面，天津樓市還有很大的潛力可以挖掘。七、2006年天津房地產(chǎn)展望1、經(jīng)濟環(huán)境展望外資的加大投入，環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的定

21、位為天津提供經(jīng)濟增長的強勁動力。2006年預計天津經(jīng)濟將繼續(xù)保持10%左右的增長率。2005年，天津人均gdp將達到4000美元，隨著恩格爾系數(shù)進一步降低，居民用于住房的開支將增加。良好的宏觀經(jīng)濟將為房地產(chǎn)發(fā)展提供強有力的支持。從體制來看，天津市場經(jīng)濟體制已有很大進展，民間投資全面激活，活力全面迸發(fā)。大部分人都感到有競爭壓力。這說明市場機制正在全面發(fā)揮作用，迫使每個人努力工作。從外資的流入看，環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)加大了外資對天津的信心?？鐕居绕涫谴笮涂鐕炯娂娍春锰旖?，并大規(guī)模地將制造基地轉(zhuǎn)移到天津，外資的大量進入對天津經(jīng)濟的發(fā)展有很大促進作用。從產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)看，天津已培育了一批具有高成長性的支柱產(chǎn)

22、業(yè)，基本建立起了新型的、互補性強的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)、旅游、會展、物流、醫(yī)療、文化、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展，將使天津服務(wù)業(yè)的對外輻射能力大大提高，成為天津經(jīng)濟快速增長的穩(wěn)定動力。2、2006年需求展望從需求因素來看2006年天津商品房的需求量仍然可觀。外部需求對天津房地產(chǎn)市場日益重要，這與全國房地產(chǎn)市場有很大不同，一般區(qū)域市場是滿足區(qū)域需求，而天津是開放的，是需求日益補充和強化的市場。在天津樓市中，需求30%是來自境外和市外，剩下的70%里又包括來自外地的但具有天津戶籍的年輕人，他們占到其中的40%,本地天津人的購買力在整個購買力中占36%，其中很大部分是來自舊城改造的拆遷戶

23、。 根據(jù)天津市政府公布的發(fā)展規(guī)劃，2010年天津人均gdp要達到8000美元。按照世界銀行的分析，人均gdp在1萬美元以下，房地產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期。達到1萬美元以上，基本需求滿足了以后，才會以存量市場發(fā)展的特點為主。天津市政府提出未來房地產(chǎn)業(yè)要占到gdp比例10%，而現(xiàn)在人均居住面積僅為13.1平方米，每年的增量也就是2000萬平方米，也就是人均1平方米增長，到2010年就是增加78平方米，達到20平方米，這是與人均1萬美元的目標相稱的。因此在未來8年中，市場還能保持足夠的吸納能力。從政府調(diào)控政策上來看，天津政府對土地供應(yīng)量控制已經(jīng)開始逐步顯示效果和力度，市場逐漸走向成熟，在一個房

24、地產(chǎn)正常增長的趨勢下，留出了合理價格的波動空間。天津市加快建設(shè)進程，住宅郊區(qū)化速度也將大大提速，這也推動了郊區(qū)房價的快速上升。八、結(jié)論 天津市整體宏觀條件優(yōu)越，經(jīng)濟快速發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成績斐然，帶動了城市各方面的加速發(fā)展；尤其是房地產(chǎn)業(yè)受益匪淺，銷售價格增幅大于銷售面積增幅。經(jīng)濟發(fā)展促進社會消費需求增加，同時帶動消費供給的增加；居民家庭消費性支出穩(wěn)步增長，消費結(jié)構(gòu)升級，生活質(zhì)量提高，推動新型消費模式產(chǎn)生，為滿足新型消費模式和增量消費需求的新型商業(yè)設(shè)施提供了經(jīng)濟基礎(chǔ)和市場需求。天津房地產(chǎn)正在步入全面上升期。 第三章 項目分析第一節(jié) 項目情況分析一 、 項目概況及建設(shè)規(guī)模 （一）項目概況1.建設(shè)

25、項目地址：天津市河北區(qū)建國道平安街交口。2.建設(shè)用地位置：東至慶安街、南至步云里、西至平安街，北至建國路。3.土地使用性質(zhì)：住宅、公建。4.土地使用現(xiàn)狀：項目已完成動拆遷與三通平，開始施工。5.項目用地獲得方式：出讓用地。（按危改項目優(yōu)惠政策補辦出讓手續(xù)）6.轉(zhuǎn)讓方式：公司股權(quán)收購。（二）項目技術(shù)經(jīng)濟指標1.主要技術(shù)經(jīng)濟指標用地面積 4563.5平方米總建筑面積 21533平方米其中：地上建筑面積 18405.5平方米其中：住宅面積 15010.4平方米其中：多層住宅面積 1409.45平方米 高層住宅面積 13147.15平方米商業(yè)面積 3898.46平方米地下建筑面積 3127.5平方米綜

26、合容積率 4建筑密度 42%建筑類型： 高層建筑綠地率 30%2. 百麗城堡住宅戶型面積配比一覽表戶型面積區(qū)間（）套數(shù)占比面積小計（）占比一室一衛(wèi)40502615%1252.038.3%一室一廳一衛(wèi)60803118%1859.4712.4%一室二廳一衛(wèi)70804829%3627.7724.2%二室二廳一衛(wèi)11274%781.275.2%二室二廳二衛(wèi)1051255131%5982.8939.9%其他125以上53%1506.9710%合計168100%15010.4100%（三）項目總體規(guī)劃設(shè)計本項目位于河北區(qū)平安街、建國道交口，海河東側(cè)。根據(jù)城市的總體規(guī)劃以及項目基地的具體狀況，建筑物為獨幢設(shè)

27、計，從中間向兩翼跌落，呈“l(fā)”型布局，把沿街空間充分利用起來，裙房設(shè)計為商鋪，使商業(yè)空間和城市空間交匯融合，充分挖掘項目的商業(yè)價值。 本項目總體布局充分考慮小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量及環(huán)境因素對每戶的均好性，使每戶皆能推窗見綠或見水。注重建筑環(huán)境的通透性及城市環(huán)境的有機結(jié)合，豐富商務(wù)公寓的空間環(huán)境，力求創(chuàng)造一個布局和諧，空間豐富，多功能的城市多維社區(qū)，使人和建筑在綠意盎然的環(huán)境中和諧共處。（四）產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計根據(jù)地塊特點，結(jié)合市場需要，本項目住宅戶型設(shè)計為以中小戶型為主打，占項目總體量的90%以上，通過戶型面積的控制降低了單位總價；商鋪設(shè)計充分利用地塊臨街、轉(zhuǎn)角的優(yōu)勢，并設(shè)計適當?shù)拈_間與進深，彰顯商業(yè)價值。

28、二、項目技術(shù)分析：1、 交通組織和道路系統(tǒng)在平安街口設(shè)計小區(qū)的出入口。商鋪的入口在大樓的底層面街位置。商層的車行動向與小區(qū)的車輛分開，以保證小區(qū)的安全及功能劃分合理。2、 消防 本工程屬于一類高層建筑。耐火等級地上部分不低于一級，地下部分為一級。小區(qū)入口及通道均可供消防車輛暢通行駛。并配以室外消防栓及接口，消防供水由平安街、建國道各引一路消防水管。每層設(shè)有消火栓系統(tǒng)，在門衛(wèi)處設(shè)有消防安全管理室，統(tǒng)一管理。商場設(shè)置濕式自動噴水滅火系統(tǒng)，噴淋系統(tǒng)設(shè)置兩個水泵接合器。3、 環(huán)衛(wèi)本項目實行垃圾袋裝化，有專人收集，集中后匯入地面一樓的垃圾收集中心。4、 綠化本項目綠化率30%，整個小區(qū)設(shè)計綠意環(huán)抱，形成

29、了住宅與綠化造景相互交匯融合的一個和諧佳境。5、 建筑設(shè)計5.1 設(shè)計原則本項目設(shè)計以相關(guān)的規(guī)劃條件為依據(jù)，結(jié)合區(qū)域的環(huán)境條件，倡導“設(shè)計以人為本”的現(xiàn)代設(shè)計理念，力爭創(chuàng)造出一個“人性、自然”完美的空間氛圍。環(huán)境清新、品位時尚、底蘊濃厚是本項目的鮮明特色。5.2 單體設(shè)計 本項目設(shè)計充分考慮人性的因素，大到整個小區(qū)的空間規(guī)劃營造，小到區(qū)內(nèi)的細節(jié)處理，無不體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計理念。項目地下一層，地上最高18層，其中一、二層為商業(yè)、三層以上為住宅，所有住宅單位均設(shè)置電梯，住宅部分由四個單元組成。建筑層數(shù)及單元形式分別為：a單元7層，一梯四戶；b單元10層，兩梯六戶；c單元18層，兩梯六戶；d單

30、元9躍10層，一梯五戶。地下一層為汽車庫和設(shè)備用房。建筑最高高度為57.15米。地下一層為停車庫，并可以滿足配電、水泵的需要。樓宇從中間向兩翼跌落，考慮了日照，觀景，配以綠化景觀，以確保寧靜的居住環(huán)境。 本項目提升了該地區(qū)在整個天津的檔次及形象，組成了良好的城市空間結(jié)合點，形成了該地區(qū)的區(qū)域標志。 本項目設(shè)計滿足各種單元經(jīng)濟實用，規(guī)范合理，各單元直接做到對外的通風及采光，并設(shè)陽臺。5.3 基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)設(shè)計上部結(jié)構(gòu)：本工程為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。地基基礎(chǔ)：本工程采用樁基。結(jié)構(gòu)材料：混凝土強度等級：c30-c40。墻體材料：外墻采用250厚空心混凝土小砌塊，m5混合砂漿砌筑。內(nèi)隔墻采用200厚加氣

31、混凝土砌塊，m5混合砂漿砌筑。5.4建筑用材本項目臨建國道與平安街的沿街立面全部采用高級干掛石材，內(nèi)側(cè)外墻為涂料，沿街窗一律采用中空玻璃。6、 給排水設(shè)計6.1 給水6.1.1 水源 本項目用水由市政管網(wǎng)直接提供兩路dn200進水管，壓力不小于0.15mpa，兩路進水管與建筑物四周成環(huán)行，環(huán)管供本建筑生活及消防全部用水。住宅、商場生活泵房，供水系統(tǒng)完全獨立。6.1.2 供水系統(tǒng)商業(yè)部分供水系統(tǒng)一、二層給水由市政給水直接供給，二層變頻高壓水泵直接入戶。6.1.3 排水系統(tǒng) 本項目室內(nèi)采用污、廢水分流，室外雨、污水分流。水泵房等積水井潛水泵提升后，排入室外雨水管網(wǎng)。屋面雨水采取外排水，室外雨水管網(wǎng)

32、就近排入市政雨水管網(wǎng)。7、 消防系統(tǒng)按建筑設(shè)計消防規(guī)范要求設(shè)計。地下設(shè)有消防水池、消防水泵、樓頂設(shè)有消防水箱，各層公共部位設(shè)立消火栓系統(tǒng)。消防用水量：消火栓用水量按40升/秒設(shè)計，室外消火栓用水量按30升/秒設(shè)計，間距不大于120米。本項目高低壓變配電設(shè)備考慮為干式，其設(shè)備房按規(guī)范配置手提式滅火器。 本工程室外設(shè)dn200給水環(huán)管，由市政給水管提供兩路dn200進水，室外消火栓設(shè)在室外給水環(huán)管上，當生活、消防用水量達到最大時，給水環(huán)管提供室外消火栓時用水量不小于0.8mpa的水壓。本工程地下室設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)按中危險2級設(shè)計，流量27秒/升，商場、辦公樓自動噴水滅火系統(tǒng)按中危險1級設(shè)

33、計，用水量21升/秒，系統(tǒng)為高壓消防給水系統(tǒng)。自動噴水滅火器的報警閥排水，管網(wǎng)排水直接地下室排水明溝。8、 空調(diào)及通風8.1 空調(diào) 本項目不設(shè)中央空調(diào)，設(shè)計上預留空調(diào)室外機位置。外觀上設(shè)計百葉，整體立面效果美觀。8.2 通風 住宅和一二層采用自然進風，c單元18層住宅防煙樓梯間合消防電梯合用前室分別設(shè)加壓送風防排煙設(shè)施。部分衛(wèi)生間由窗外進行自然換氣，部分非明衛(wèi)生間均有風井排風。地下室水泵房和配電間設(shè)機械送風。9、 電氣設(shè)計9.1 供電電源 本項目采用380v/220v低壓供電，電源引自供電局所設(shè)的街坊站。由市政管網(wǎng)引入南北小區(qū)各兩路獨立的10kv電源埋地引入小區(qū)，在小區(qū)設(shè)一個配電所。經(jīng)過配電所

34、分配后放射性向區(qū)域變電所及用戶變電所供電。9.2 負荷本項目住宅、商場電負荷為三級，消防電負荷為一級。 9.3 供電系統(tǒng)地下室部分的用電設(shè)備由配電所引出后，采用直埋方式敷設(shè)至各用電負荷；地上各層用電負荷電源采用電纜沿供電系井敷設(shè)，各用電負荷先由分支電纜沿供電管井敷設(shè)至每層電表箱，再分配到各用戶配電箱。9.4 照明設(shè)計燈具、插座按規(guī)范設(shè)計。在汽車庫、主要走道設(shè)有事故照明。照度標準：公建為200lx，設(shè)備用房為100lx，商場單元公共部分為50lx。9.5 建筑防雷與接地 本項目建筑物屬于第三類防雷建筑物，采用避雷帶作接閃器，采用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)主鋼筋作自然接地體。10、 弱電設(shè)計10.1 通訊系統(tǒng)按國家

35、標準設(shè)置通信及寬帶線路。 10.2 安保系統(tǒng)本項目設(shè)樓宇服務(wù)可視對講系統(tǒng)，主機設(shè)在底層中控室。 10.3 有線電視本項目設(shè)置雙向有線電視網(wǎng)，電視信號引自市有線電視網(wǎng)，每戶按兩只終端配置。10.4 火災警報及消防聯(lián)動系統(tǒng)地下車庫、樓梯間、公共走廊、設(shè)備用房、消控室、一、二層商業(yè)用房設(shè)火災報警探測系統(tǒng)， 10.5 其他智能化設(shè)計本項目設(shè)計了周界防范、電子巡更、背景音樂、停車場道閘等先進的一體化智能設(shè)施，確保樓宇的安全與居住品質(zhì)。11、 動力設(shè)計住宅每戶設(shè)一只6立方米/時的煤氣表，煤氣供煤氣灶和煤氣熱水器。流量小計17700立方米/時。本項目供氣總計18700立方米/時。四、周邊交通條件本項目處于內(nèi)

36、環(huán)線內(nèi),與金街、古文化街商圈近在咫尺，并臨近火車站，快速便捷的交通優(yōu)勢明顯，多條公交線路可到達市內(nèi)任何區(qū)域，此外，未來的京津城際軌道交通與本項目相鄰，天津地鐵二號線在本項目附近設(shè)有站點，充分體現(xiàn)出“條條大路通城堡”的成熟的立體交通優(yōu)勢。第二節(jié) 項目市場分析一、地理位置與區(qū)域價值 本項目濱臨海河。海河是天津的母親河，是天津獨特的、具有標志性的寶貴資源。在市第八次黨代會上，提出了“實施海河兩岸的綜合開發(fā)改造，形成獨具特色的服務(wù)型經(jīng)濟帶和景觀帶”的要求。對海河兩岸進行開發(fā)改造是天津市邁向國際化大都市的重要標志。 海河起源三岔河口，也就是南運河與子牙河交口，上游穿越了中心城區(qū)的紅橋、河北、河

37、東、南開、和平、河西六個區(qū)，中游經(jīng)過東麗區(qū)、津南區(qū)，下游經(jīng)過塘沽匯入渤海。海河全長約72公里。從地圖上看，海河就向一條龍，橫臥在天津大地上，龍頭朝向大海。全長72公里的海河從總體上分成3個自然的段落。從起點到外環(huán)線為上游段，從外環(huán)線到二道閘為中游段，從二道閘到入?？跒橄掠味?。三段確定了不同產(chǎn)業(yè)功能和景觀特色。上游段也就是中心城區(qū)段，河流長度約19公里，規(guī)劃面積是42平方公里，這段規(guī)劃定位為體現(xiàn)親水的國際化大都市形象，以現(xiàn)代化的公共設(shè)施為核心，整體上形成一個內(nèi)涵豐富、功能多樣的經(jīng)濟帶、文化帶和景觀帶。百麗城堡位于意大利風情街和奧式商務(wù)區(qū)黃金交集的絕版旺地，距海河僅百米之遙。只需五分鐘車程就可以到

38、達金街、鼓樓、古文化街、百盛、新世界等繁華商業(yè)區(qū).本項目的西南面被海河環(huán)抱，正西側(cè)為奧匈商務(wù)區(qū)、原奧匈領(lǐng)事館，北側(cè)為“海河大道”，東接意大利風情街，隔海河與和平、南開兩區(qū)相接壤，充分符合“寸金寸土”、“地段至上”、“不可復制”的地產(chǎn)概念。本項目地處海河上風口，這里不僅是城市的中心，更是天津不可多得的藏風聚水的寶地，被河水環(huán)抱，稱為“玉帶環(huán)身”十分適宜居住。600年來不同時期的風云人物都相繼將宅邸選址于此，舊時代的九國租界留下的幢幢洋樓與現(xiàn)代建筑交織在一起，既保留了區(qū)域遺存建筑又與新的建筑相融合。梁啟超、李叔同、曹禺與袁世凱、馮國璋等故居都坐落于此，就更加可以說明此地的價值。天津唯一的玻璃橋金湯

39、橋、造型獨特的獅子林橋、仿造塞納河畔亞歷山大橋的北安橋造型各異，同時也成為連接海河兩岸的重要交通紐帶。本項目雖然處于市中心，但由于海河改造工程的統(tǒng)一規(guī)劃，海河沿岸的住宅將極為稀少，所以人口密度小，空氣清新，祥和寧靜。以馬可·波羅廣場為中心標志建筑的意大利風情街，作為意大利境外保留最為完整的歷史風貌街區(qū),改造后更保留了它原味、純粹的建筑風格，不久將成為高尚休閑娛樂的新聚點；隨著海河改造工程的進行,這里會逐步成為天津國際商務(wù)、居住的中心區(qū)?？梢哉f本項目區(qū)域是一塊集合了傳統(tǒng)商貿(mào)服務(wù)區(qū)、現(xiàn)代商業(yè)辦公區(qū)，高尚親水住宅區(qū)的天津中央價值區(qū)，這種對接國際產(chǎn)生的區(qū)域內(nèi)涵最大化提升，最終必將體現(xiàn)在土地的

40、價值和地上建筑之上。 二、周邊項目概況及分析選取周邊項目樣本作對照，評估本項目的價格與定位及優(yōu)劣勢情況。1、周邊項目概況： 海河大道：位于河北區(qū)建國道與海濱路之間，與本項目一街之隔，總建筑面積30萬平方米，由20余棟高層組成，主力戶型：153208平米，均價：7150元/平米，最高價：8200元/平米，銷售率：40%。綜述：項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，單位價格上有較大上升空間，但戶型普遍較大，總價款較高，導致去化速度較慢。 海河新天地位于河東區(qū)新開路與華龍道之間，總建筑面積60萬平米，由22余棟高層組成，主力戶型：80150平米，均價：6280元/平米（一期開盤），銷售率：50%（占已推盤量比

41、例）。 綜述：項目區(qū)位賣點有限，但戶型配比與定價較為合理，市場反映良好，11月26號剛開盤就取得了不錯的銷售業(yè)績。隨著海河區(qū)域價值的提升，該樓盤單位價格有一定上升空間。 海河之子 位于和平區(qū)赤峰橋頭，張自忠路與承德道交口，總建筑面積6萬平米，一棟主體28層的板式高層，主力戶型：100150平米，均價：9880元/平米，銷售率：不詳。 綜述：該項目為海河景觀第一排，系商住、酒店式投資性產(chǎn)品（精裝修），其價格已基本體現(xiàn)出海河板塊的“鉑金價值”，但戶型與功能設(shè)計存在諸多不足之處。2、比較分析通過對周邊項目的比較分析，可以看到本項目存在的優(yōu)勢： 本項目在海河開發(fā)中的區(qū)域優(yōu)勢突出，其價值具有不可復制性與

42、稀缺性。 本項目的戶型得到了很好的控制，從而控制了總價，使得客戶群更加廣泛，風險大為降低，并與周邊項目形成了錯位競爭。 本項目設(shè)計獨特，用料考究，必將成為區(qū)域內(nèi)的地標性建筑，價值凸現(xiàn)。相對而言，本項目的劣勢是規(guī)模體量較小。三、項目定位與客戶定位根據(jù)項目區(qū)域、產(chǎn)品分析及市場調(diào)查，本項目的定位是中高檔住宅及優(yōu)質(zhì)商服配套社區(qū)。兼具自住與投資功能，成為區(qū)域內(nèi)的地標性項目。根據(jù)項目定位并通過一段時間以來的調(diào)查統(tǒng)計，“百麗城堡”的目標客戶有以下特征：1、 年齡3045歲，非一次置業(yè)的高收入人群；主要包括企事業(yè)管理人員、政府公務(wù)員、教師等；2、 事業(yè)有成，追求高品質(zhì)生活，擁有藝術(shù)氣質(zhì)的成功人士、學者、私營企

43、業(yè)主；3、 擁有豐富地產(chǎn)投資經(jīng)驗的人士；4、對國外生活有著深刻理解的外籍人士、海歸派人士。這一客戶群的共同特征是擁有較為雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)，追求生活品質(zhì)，注重區(qū)域與建筑。四、價格分析綜上所述，本項目住宅產(chǎn)品在7000元左右的價位上將可以實現(xiàn)快速去化。五、本項目商業(yè)分析1、本項目商業(yè)優(yōu)勢分析： 區(qū)位優(yōu)勢（1）意大利風情街區(qū)及奧式商務(wù)區(qū)的輻射效用。（2）海河、金湯橋、古文化街的商務(wù)旅游聯(lián)動效用。（3）周邊大規(guī)模高檔居住區(qū)的帶動、群聚效用。 產(chǎn)品自身優(yōu)勢（1）本項目地塊特點是沿建國道、平安街兩街有特別長的沿街面，沿街設(shè)置商鋪，形成較高的商業(yè)價值。（2）本項目地塊位于兩條街交角，街角的商業(yè)價值是明顯的。（

44、3）本項目商業(yè)部分的產(chǎn)品形態(tài)較好，進深淺，限于兩層，無商業(yè)價值死角。（4）局部層高較高，可通過加層搭建，增加實用面積，進一步挖掘出項目的商業(yè)價值。 （5）商鋪建筑面積從小到大，選擇性、組合性強，可靈活的適應(yīng)各種商業(yè)形態(tài)的需要。 經(jīng)營管理優(yōu)勢（1）本項目是區(qū)域性地標建筑，是商業(yè)價值的保證。（2）百麗集團具有豐富的商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗，可進一步提升本項目的商業(yè)價值。（3）本項目共管公寓的定位對本項目商業(yè)配套的招商形成了良好的基礎(chǔ)。2、市場定位依據(jù)本項目所處的區(qū)域、項目總體定位、及本項目商業(yè)部分的建筑形態(tài)等因素，本項目商業(yè)定位為： 其形態(tài)為街鋪； 業(yè)態(tài)以高檔商務(wù)區(qū)、居住區(qū)的商服配套為主，包括銀行、郵政、

45、便利店、咖啡廳、美容美發(fā)，等等。3、價值分析周邊缺少可類比的商業(yè)項目銷售實例，依據(jù)通常的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律，此類形態(tài)的商鋪的價格為同項目住宅價格的23倍，即其合理價格應(yīng)為15000元20000元之間。六、項目經(jīng)營管理分析優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)與配套對提升物業(yè)價值具有重要意義，本項目的產(chǎn)品與地段價值決定了其兼具居住與投資價值。因此，本項目的物業(yè)管理定位為共管公寓模式，這是在歐美發(fā)達國家成熟的物業(yè)管理模式，其特點為業(yè)主自治與共享空間，通過物業(yè)公司專業(yè)化的經(jīng)營管理，可以支持業(yè)主對物業(yè)進行出租等形式的經(jīng)營活動，從而通過后續(xù)服務(wù)的跟進，使得項目物業(yè)價值得以維系與提升。第三節(jié) 項目地塊的swot分析一、優(yōu)勢分析(st

46、rength)1、區(qū)域優(yōu)勢（1）本項目所在的海河上游中心區(qū)域是天津市政府大力打造，集中投資的重點區(qū)域，已形成良好的區(qū)域發(fā)展態(tài)勢。（2）本項目緊鄰金街商圈與古文化街商圈，商業(yè)、旅游、商務(wù)氛圍濃厚并且具備極佳的居住價值。（3）本項目位于意大利風情區(qū)與奧式商務(wù)區(qū)的黃金交集之內(nèi)，人文歷史積淀深厚，社區(qū)價值極為稀缺珍貴，無法復制。（4）本項目與天津市城內(nèi)軌道交通及京津城際快速軌道緊鄰，交通優(yōu)勢極為突出。2、產(chǎn)品優(yōu)勢（1）本項目采用新古典主義的建筑風格，外立面獨特經(jīng)典，是區(qū)域內(nèi)的地標性建筑。（2）本項目采用干掛石材作為外立面主材，建筑用材考究，是優(yōu)質(zhì)的居住型項目。（3）本項目精心打造園林景觀，體現(xiàn)原味的歐

47、式園林風景，并近觀海河，在景觀環(huán)境上體現(xiàn)了均好性。（4）本項目室內(nèi)空間采用人性化設(shè)計，戶型可靈活分割，兼具自住與投資價值。3、定位優(yōu)勢作為高品質(zhì)的住宅項目，本項目在定位上不貪大求豪，而是做了嚴格的戶型控制，使得本項目的戶型面積控制在理想范圍之內(nèi)，面積的控制導致單位總價的降低，從而擴大了客戶層面，極大的降低了市場風險，并與周邊的大戶型住宅項目形成了錯位競爭。4、開發(fā)商實力的優(yōu)勢本項目開發(fā)商依托百麗集團的強大資金實力，具有先進的開發(fā)理念和專業(yè)化的操作團隊，是本項目成功開發(fā)的重要保障。5、物業(yè)管理優(yōu)勢本項目采用先進的“共管公寓”的物業(yè)管理模式，在天津市場上具有領(lǐng)先地位，可為項目業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理

48、和后續(xù)經(jīng)營服務(wù)。二、劣勢分析(weakness)1、地塊面積較小，社區(qū)室外活動空間不大，綠化率一般。2、規(guī)模較小，影響力有限。三、機遇分析(opportunity)1、天津的城市機遇天津濱海新區(qū)開發(fā)賦予了天津不可多得的歷史性發(fā)展機遇，作為未來環(huán)渤海區(qū)域的中心城市，天津具有廣闊的發(fā)展空間。2、區(qū)域發(fā)展機遇：本項目所處的海河畔意奧風情區(qū)具有深厚的人文歷史沉淀，其地段價值遠未得到充分的發(fā)掘。3、產(chǎn)品的稀缺性：本項目設(shè)計獨特，區(qū)位優(yōu)勢凸顯，其價值的稀缺性將日益為天津市場認可，升值潛力巨大。4、良好的物業(yè)管理：本項目經(jīng)營管理優(yōu)勢將使得本項目在投入使用后，其價值將得到更為充分的體現(xiàn)。 四、威脅分析(threat)1、天津市消費水平增長幅度較快，但平均消費水平略低，對高品質(zhì)住宅的銷量有不確定因素。 2、外地企業(yè)對天津市場的投資力度對天津市房地產(chǎn)市場競爭趨勢發(fā)展影響的不確定因素。五 、項目開發(fā)策略 基于對項目與市場的分析，本項目致力于打造成為區(qū)域內(nèi)的地標性項目，與周邊項目形成錯位競爭，成為小而精的精品，通過挖