物業(yè)前期招標(biāo)范本

1、珠海市怡泰雅苑前期物業(yè)招標(biāo)珠海市物業(yè)管理招標(biāo)文件第一部分 投標(biāo)邀請按照國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例和珠海市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法的規(guī)定，現(xiàn)決定對(duì) 怡泰雅苑 （項(xiàng)目名稱）的物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行 邀請 （公開/邀請）招標(biāo)。茲邀請合格投標(biāo)人以密封標(biāo)書的方式前來投標(biāo)。一、招標(biāo)項(xiàng)目的簡要說明本項(xiàng)目位于珠海市金灣區(qū)紅旗鎮(zhèn)藤榮路18號(hào)。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的物業(yè)類型為： 商住 。本項(xiàng)目總用地面積 約25840.5 平方米。用地構(gòu)成為：建筑用地 平方米（其中公建用地 平方米），道路用地 平方米，綠化用地 平方米。本項(xiàng)目總建筑面積 平方米。其中地下總建筑面積 8576.67 平方米，地上總建筑面積 65012

2、.09 平方米（住宅建筑面積 59853.33 平方米，商業(yè)用房建筑面積 4119.01 平方米）。本項(xiàng)目共計(jì)建筑物 3 幢（其中住宅 3 幢 589 套）；建筑結(jié)構(gòu)為框架剪力墻結(jié)構(gòu) 。本項(xiàng)目的建筑密度為 20 %；綜合容積率 2.5 ；綠化率為 35%。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)機(jī)動(dòng)車停車位 346 個(gè)，其中地上停車位 400 個(gè)，地下停車位 246 個(gè)；按照規(guī)劃設(shè)計(jì)建造了非機(jī)動(dòng)車停車場所 平方米。二、項(xiàng)目開工和竣工交付使用時(shí)間本項(xiàng)目于 2010 年 07月開工建設(shè)，共分 一 期開發(fā)建設(shè)。整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目（計(jì)劃）于 2012年 12 月全部建成竣工交付使用。三、物業(yè)管理用房的配置情況物業(yè)管理企業(yè)辦公等用房：

3、建筑面積為 180.77  平方米；四、房屋專項(xiàng)維修資金建立情況開發(fā)建設(shè)單位按 標(biāo)準(zhǔn)繳存，計(jì) 元；購房人按 標(biāo)準(zhǔn)繳存，計(jì) 元；專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)充來源有 ，建立的住房專項(xiàng)維修資金現(xiàn)存于 。五、招標(biāo)書的發(fā)售投標(biāo)單位應(yīng)于 20101 年 4 月 2 日 16 時(shí) 30 分前至珠海市紅花湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司怡泰雅苑售樓部購買招標(biāo)書。（出售的招標(biāo)書每套標(biāo)書收取成本費(fèi) 100 元整）。六、保證金的繳納1、投標(biāo)人在購買招標(biāo)書的同時(shí)繳納投標(biāo)保證金 50000 元整。未中標(biāo)者在招標(biāo)人與中標(biāo)人簽訂 怡泰雅苑前期 物業(yè)服務(wù)合同后5日內(nèi)退還保證金，利息（不計(jì)/計(jì)）。2、未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo)

4、，將被視為投標(biāo)無效。七、投標(biāo)地點(diǎn)珠海市珠海市怡泰雅苑售樓部辦公室。八、投標(biāo)截止時(shí)間 2014 年4月22日 9 時(shí) 30 分，逾期收到的或不符合規(guī)定的投標(biāo)文件不接受。九、招投標(biāo)說明會(huì) 2011 年 4  月 5  日 15  時(shí) 30  分約請投標(biāo)人共同踏勘招標(biāo)物業(yè)現(xiàn)場并舉行說明會(huì)。十、開標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)1、開標(biāo)時(shí)間： 2011 年4月22 日 9 時(shí) 30 分2、開標(biāo)地點(diǎn)：珠海市怡泰雅苑售樓部辦公室 。十一、對(duì)本次招標(biāo)提出詢問的，請于2011年4 月5 日前與（姓名）聯(lián)系(技術(shù)方面的詢問請以信函或傳真的形式)。地 址： 珠海市金灣區(qū)紅旗鎮(zhèn)藤榮路18號(hào) 郵

5、編： 51900 電 話： 傳 真： 聯(lián)系人： 謝永春：電話： (招標(biāo)人)珠海市紅花湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011 年 4 月 26 日第二部分 技術(shù)規(guī)范及要求本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)按照珠海市住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，具體技術(shù)規(guī)范與要求和部分差異如下：一、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理及維修養(yǎng)護(hù)；（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)和管理；（3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛（機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車）行駛、停放及場所管理；（4）供水 、供電、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)相關(guān)管線、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)

6、和管理；（5）物業(yè)管理區(qū)域的日常安全巡查服務(wù)；（6）物業(yè)檔案資料的保管及有關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的帳務(wù)管理；（7）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人裝飾裝修物業(yè)的服務(wù)；（8）根據(jù)需要組織豐富的多彩的社區(qū)文化。二、物業(yè)管理服務(wù)的要求1、 按專業(yè)化的要求配置管理服務(wù)人員；2、 物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)相符；3、 爭創(chuàng)市級(jí)、省級(jí)物業(yè)小區(qū)。三、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)共用部位的維護(hù)、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)1、公共部位（1）房屋結(jié)構(gòu)：每年二次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。（2）門窗：每周一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。

7、（3）樓內(nèi)墻面、頂面、地面：墻面、頂面粉刷層無明顯剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損，墻面修補(bǔ)應(yīng)保持與原墻面材質(zhì)一致。（4）管道、排水溝、屋頂：每季一次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通。每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時(shí)修理。（5）圍墻：每月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)；鐵柵欄圍墻表面無明顯銹蝕，保持圍墻完好。（6）道路、場地等：每半月一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保持路面基本平整無積水，側(cè)石平直無缺損。（7）休閑椅、室外健身設(shè)施等：每周二次以上巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用（如需更換的除外

8、）。（8）安全標(biāo)志等：對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施。每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。2.、供水系統(tǒng)（1）普通水泵每周對(duì)供水設(shè)備檢查三次以上，每季對(duì)水泵潤滑點(diǎn)加油，每季一次對(duì)泵房、管道等進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。高層房屋每年二次對(duì)減壓閥進(jìn)行測壓并做好記錄。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。3、 排水系統(tǒng)（1）二級(jí)生化處理（如有）每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每

9、季1次潤滑加油。每年二次對(duì)污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)?？刂乒耠姎庑阅芡旰?，運(yùn)作正常。污水處理系統(tǒng)正常運(yùn)行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。每年清洗暴氣機(jī)空氣濾網(wǎng)二次，如有破損立即更換。4.、公共照明公燈: 每周二次巡檢公共照明設(shè)備，修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持樓道燈、街坊燈98%以上的亮燈率。公共電氣柜: 每月一次對(duì)室內(nèi)、室外的公共電氣柜進(jìn)行巡檢、保養(yǎng)，每年一次對(duì)電氣安全進(jìn)行檢查。公燈: 及時(shí)修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、街坊燈亮燈率在98%以上。景觀燈、節(jié)日彩燈、電梯廳吊燈等：保持燈具完好，亮燈率在98%以上。5.、升降系統(tǒng)保證

10、電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測并持有有效的安全使用許可證，物業(yè)公司應(yīng)有專人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理。電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。電梯門無安全關(guān)閉裝置、無自動(dòng)稱重感應(yīng)裝置或無緊急呼叫裝置須設(shè)專人駕駛的，或由業(yè)主大會(huì)要求專人駕駛的，駕駛員應(yīng)堅(jiān)守崗位不脫崗，保障安全運(yùn)行。6、 消防系統(tǒng)消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正常。消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)

11、各種配件完好。每天檢查火警功能、報(bào)警功能是否正常。每年試驗(yàn)一次探測器，并對(duì)全部控制裝置進(jìn)行一次試驗(yàn)，火災(zāi)探測器投入運(yùn)行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。7.、防雷設(shè)施：每年二次檢查避雷裝置，18層以上的樓宇每年應(yīng)測試一次，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。8.、弱電系統(tǒng)樓宇對(duì)講系統(tǒng)（可視）：不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其小時(shí)運(yùn)行正常，對(duì)講主機(jī)選呼功能正常，且選呼后的對(duì)講（可視）功能正常，語音（圖像）清晰，對(duì)講分機(jī)開鎖功能、門體的閉門器自動(dòng)閉門功能正常。住戶報(bào)警：不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保

12、證其小時(shí)運(yùn)行正常，中心報(bào)警控制主機(jī)應(yīng)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。周界報(bào)警：小時(shí)設(shè)防并正常運(yùn)行，不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報(bào)警控制器或電子地圖準(zhǔn)確地識(shí)別報(bào)警區(qū)域，收到警情時(shí)，能同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。監(jiān)視系統(tǒng)：不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備小時(shí)正常運(yùn)行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號(hào)，錄像功能正常。電子巡更：根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時(shí)間，不定期地進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行，保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。9、水景每周一次巡

13、視檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施，損壞部位及時(shí)修復(fù)，保證其正常運(yùn)行。重大節(jié)日前應(yīng)對(duì)景觀設(shè)施進(jìn)行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常。10、公共綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)（1）草坪修剪：每年普修四遍以上，草面基本平整。清雜草：每年普除雜草五遍以上，雜草面積不大于6%。灌、排水：及時(shí)灌溉，保證有效供水，有積水及時(shí)排除。施肥：每年普施有機(jī)肥一遍。病蟲害防治：發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)滅殺。（2）樹木修剪：喬、灌木修剪每年二遍以上，無二級(jí)枯枝；蘺、球超過齊平線10cm應(yīng)修剪，每年不少于四遍，做到表面圓整，基本無脫節(jié)；地被、攀援植物適時(shí)修剪，每年不少于二次。中耕除草、松土：每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。施肥：按植物

14、品種、生長狀況、土壤條件適當(dāng)施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。病蟲害防治：有針對(duì)性及時(shí)滅治，主要病蟲害發(fā)生低于10。扶正加固: 有倒伏傾向，及時(shí)扶正、加固。其它: 喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木基本開花；球、籬、地被生長正常,缺枝、空檔不明顯。（3）花壇花境布置: 一年中有二次以上花卉布置。灌、排水:保持有效供水，無積水。補(bǔ)種: 缺枝倒伏不超過十處。修剪、施肥: 保持花卉生長良好。病蟲害防治: 及時(shí)做好病蟲害防治。11、物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)（1）樓內(nèi)公共區(qū)域地面: 每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，隔日拖洗一次，地面清潔。樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái): 每周擦抹二次，保持基本無

15、灰塵。消防栓、指示牌等公共設(shè)施: 每周擦抹一次，外表基本無灰塵、無污漬。天花板、公共燈具: 每季除塵一次，目視基本無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。門、窗等玻璃: 每月擦拭一次，其中門廳玻璃每月二次，目視明亮無污跡。天臺(tái)、屋頂: 保持清潔、無垃圾。垃圾收集: 高層按幢設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，多層按物業(yè)管理需要配置收集點(diǎn)，收集點(diǎn)每日清理二次，收集點(diǎn)周圍地面無散落垃圾，無污跡，無明顯異味。電梯轎廂: 每日擦拭、清掃一次以上，保持目視干凈無污跡。（2） 樓外公共區(qū)域道路地面、綠地、明溝: 道路地面、綠地每日清掃二次，目視地面、綠地清潔無雜物；明溝每周清掃二次，明溝無雜物、無積水。公共燈具、宣傳欄、小品等: 每周擦抹一次，表

16、面無污跡。垃圾廂（房）: 有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂（房）每日沖洗二次，垃圾廂（房）及其周圍基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味，滅害措施完善。果皮箱、垃圾桶: 合理設(shè)置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。消毒滅害: 每季對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8月每月噴灑一次），每半年滅鼠一次。12、公共秩序的維護(hù)服務(wù)（1）人員要求專職保安人員中55周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備。上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，配備對(duì)講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械。（2） 門崗小區(qū)

17、出入口24小時(shí)值班看守，并有交接班記錄和外來車輛的登記記封閉管理小區(qū)對(duì)外來人員或送貨人員進(jìn)行記錄，阻止未經(jīng)許可的外來人員進(jìn)入小區(qū)。對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。（3）巡邏崗白天每二小時(shí)巡邏一次，夜間不定時(shí)巡邏五次以上，重點(diǎn)部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。在遇到異常情況、突發(fā)事件時(shí)，采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)報(bào)告管理處和相關(guān)部門。（4）技防設(shè)施和救助（監(jiān)控崗）小區(qū)應(yīng)具備錄像監(jiān)控、樓宇對(duì)講、周界報(bào)警等三項(xiàng)以上技防設(shè)施，24小時(shí)開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。監(jiān)控中心收到報(bào)警信號(hào)后，保安人員應(yīng)按規(guī)定及時(shí)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，同時(shí)應(yīng)

18、接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。（5）車輛管理地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車輛基本停放在規(guī)定的范圍內(nèi)。及時(shí)處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。收費(fèi)管理的車庫應(yīng)24小時(shí)有專人管理，車輛停放有序，車庫內(nèi)地面、墻面有簡易的車輛行駛指示牌和地標(biāo)，備有必需的消防器材，車庫場地每日清潔一次，有照明，無滲漏，無積水，通風(fēng)良好，無易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。13、物業(yè)使用禁止性行為的管理（1）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途；存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品；存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；隨意張貼廣告、設(shè)置店招；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

19、排放有毒、有害物質(zhì)；占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動(dòng)物業(yè)共用（2）設(shè)施設(shè)備擅自在公寓外立面廣告位以外的部位及公共區(qū)域設(shè)置廣告；在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場所懸掛、張貼、涂改、刻畫；利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；商鋪經(jīng)營不得違反商鋪經(jīng)營相關(guān)管理公約的有關(guān)約定；法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。（3）裝修禁止行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；破壞公寓外立面；鑿、挖地坪、頂面；侵占公共部位、走道；圈占、封堵消防設(shè)施；污染公共區(qū)域墻面、地面、頂面；在規(guī)定時(shí)間段內(nèi)發(fā)出影響他人休息的噪聲； 封閉各類檢修口（孔）。 14、物業(yè)其他公共事務(wù)的管理

20、服務(wù)（1）管理處設(shè)置小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。辦公場所整潔有序。配置辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品。（2）.管理人員要求小區(qū)經(jīng)理有物業(yè)管理員上崗證和小區(qū)經(jīng)理上崗證，有一年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范。（3）.服務(wù)時(shí)間: 周一至周日每天12小時(shí)在管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù)。（4）日常管理與服務(wù)服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合珠海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。 24小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修。急修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理一天內(nèi)完成（預(yù)約除外）。對(duì)業(yè)主或使用人的投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理。制定小區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對(duì)不

21、符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時(shí)勸阻、制止或報(bào)告。建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。建立檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人裝修檔案）、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。建立健全的維修資金管理制度，對(duì)小區(qū)房屋維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰?？刹扇∽咴L、懇談會(huì)、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的80%。制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理（含業(yè)主檔案、收費(fèi)管理、

22、設(shè)備管理等）。服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。每年對(duì)業(yè)主或使用人進(jìn)行一次滿意情況測評(píng)，對(duì)測評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析并及時(shí)整改。能提供三種以上特約服務(wù)（有償）和三種以上便民（無償）服務(wù)；節(jié)假日有專題布置，每年組織兩次以上的社區(qū)活動(dòng)。不定期開展形式多樣、內(nèi)容豐富的社區(qū)文化活動(dòng)。綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)違反小區(qū)規(guī)約（臨時(shí)規(guī)約）或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報(bào)有關(guān)部門處理。第三部分投標(biāo)人須知一、總則說明（一）適用范圍1、本招標(biāo)文件僅適用于本項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)。（二）定義1、“招標(biāo)方”系指第一部分所指的組織本次招標(biāo)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)。2、“投標(biāo)方”系指向招標(biāo)方提交投標(biāo)文件的三級(jí)

23、及三級(jí)以上物業(yè)管理企業(yè)。（三）合格的投標(biāo)方1、經(jīng)過本次招標(biāo)的資格預(yù)審確認(rèn)為合格的投標(biāo)人稱為合格的投標(biāo)方。（四）投標(biāo)費(fèi)用1、無論投標(biāo)過程中的做法和結(jié)果如何，投標(biāo)方自行承擔(dān)所有與參加投標(biāo)有關(guān)的全部費(fèi)用。二、投標(biāo)文件的編寫（一）投標(biāo)文件格式1、投標(biāo)方應(yīng)按招標(biāo)文件提供的投標(biāo)文件格式填寫。2、管理服務(wù)理念和目標(biāo)結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃布局，建筑風(fēng)格，智能化硬件設(shè)施配置及本物業(yè)使用性質(zhì)特點(diǎn)，提出物業(yè)管理服務(wù)定位、目標(biāo)。3、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度編制項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)、工作職能組織運(yùn)行圖，闡述項(xiàng)目經(jīng)理（小區(qū)經(jīng)理）的管理職責(zé)、內(nèi)部管理的職責(zé)分工、日常管理制度和考核辦法目錄。4、管理服務(wù)人員配置根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容

24、、標(biāo)準(zhǔn)和本項(xiàng)目實(shí)際情況擬配置各崗位人員的具體情況。5、根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)制定的物業(yè)管理服務(wù)方案（1）對(duì)物業(yè)共用部位、業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務(wù)的方案；（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修方案；（3）業(yè)主、使用人裝飾裝修室內(nèi)的服務(wù)方案；（4）住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn)，影響他人安全時(shí)的工作預(yù)案；（5）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔保潔方案；（6）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)方案和崗位責(zé)任描述；（7）綠化和園林建筑附屬設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)方案；（8）（9）6、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施（1）業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣的應(yīng)急措施；（2）本項(xiàng)目范圍突然斷水、斷電、無天然氣的應(yīng)急措施；

25、（3）業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施；（4）雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施；（5）電梯故障的應(yīng)急措施；（6）消防應(yīng)急措施。（7）（8）7、豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施。8、智能化設(shè)施的管理與維修方案。9、施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)事項(xiàng)的應(yīng)對(duì)預(yù)案。10、提供 （業(yè)主臨時(shí)公約的建議稿。11、12、（二）投標(biāo)報(bào)價(jià)1、投標(biāo)方應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件的要求寫明本項(xiàng)目的物業(yè)管理總收費(fèi)報(bào)價(jià)金額、分項(xiàng)收費(fèi)報(bào)價(jià)金額及測算依據(jù)。投標(biāo)方只允許有一個(gè)報(bào)價(jià)，招標(biāo)方不接受有任何選擇的報(bào)價(jià)。報(bào)價(jià)計(jì)價(jià)單位按建筑面積元/每平方米·月計(jì)算。2、3、（三）投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署1、投標(biāo)方應(yīng)根據(jù)本招標(biāo)

26、文件的要求，編制投標(biāo)書共 5  套，并明確注明“正本”或“副本”字樣，一旦正本和副本有差異，以正本為準(zhǔn)。2、投標(biāo)文件須打印并由投標(biāo)方法定代表人簽署和加蓋公章。3、電報(bào)、電話、傳真形式的投標(biāo)概不接受。三、投標(biāo)文件遞交的要求和無效1、投標(biāo)文件的密封投標(biāo)方應(yīng)將投標(biāo)文件密封，并標(biāo)明投標(biāo)方的名稱、地址、投標(biāo)項(xiàng)目名稱及正本或副本。2、投標(biāo)文件的修改和撤銷（1）投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間之前可書面通知招標(biāo)人補(bǔ)充修改或撤回已提交的投標(biāo)文件。經(jīng)補(bǔ)充修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間之后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無效。（2）投標(biāo)方對(duì)投標(biāo)文件修改或補(bǔ)充的書面材料應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行編寫、密封、

27、標(biāo)注和遞交，并注明“修改或補(bǔ)充投標(biāo)文件”字樣。3、投標(biāo)文件有下列情形之一的，投標(biāo)文件無效：（1）未密封的；（2）未加蓋投標(biāo)單位法定代表人與投標(biāo)單位印章的；（3）未能按照招標(biāo)文件要求編制的；（4）逾期送達(dá)的；（5）附有招標(biāo)人不能接受條件的。四、開標(biāo)和評(píng)標(biāo)1、開標(biāo)的方法與程序2、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)辦法（1）招標(biāo)方根據(jù)有關(guān)規(guī)定組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，本項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員共設(shè)  5 人。其中，招標(biāo)人指派 2  人，由建設(shè)主管機(jī)關(guān)人從市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家名冊中采取隨機(jī)抽取的方式確定物業(yè)管理專家成員  3 人 。（2）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（3）評(píng)標(biāo)辦法五、中標(biāo)人的確定及物業(yè)服務(wù)合同的簽訂（一）中標(biāo)人的確定1、招標(biāo)方在投標(biāo)截止之日起  7 日內(nèi)（最長不超過30日）確定中標(biāo)人。2、招標(biāo)方在確定中標(biāo)人之日起3日內(nèi)以書面形式向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書。中標(biāo)通知書一經(jīng)發(fā)出即發(fā)生法律效力。3、招標(biāo)人在向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書的同時(shí)，將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。4、5、（二）悔標(biāo)責(zé)任1、中標(biāo)人接到中標(biāo)通知書 7 日后（最長不超過30日），無正當(dāng)理由不與招標(biāo)人按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂相應(yīng)的物