來賓市市場調(diào)研分析

1、中國房地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營商甲級建筑設(shè)計院前期顧問全程代理整合推廣英山縣市場調(diào)研報告 2014年10月 重點項目研究3 區(qū)域市場分析2目錄 宏觀市場分析1宏觀市場分析宏觀政策95%以上城市房價環(huán)比下跌 國家統(tǒng)計局9月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下降的城市個數(shù)分別為68個和67個。新建商品住宅(不含保障性住房)價格方面，8月份，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有68個，持平的城市有1個，上漲的城市有1個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.1%。宏觀政策珠海取消樓市限購，全國僅剩5城堅守珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局9月26日晚上

2、10點14分在官方網(wǎng)站宣布，調(diào)整房地產(chǎn)市場“雙限令”。珠海當(dāng)夜宣布取消“雙限令”，是廣東省繼佛山之后第二個對房地產(chǎn)調(diào)控“松綁”的城市，目前全國已有30多個城市陸續(xù)取消樓市限購政策，僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞五個城市未取消限購。宏觀政策房貸政策現(xiàn)松動跡象在各地樓市“限購令”相繼退出之際，限貸政策松綁的呼聲開始愈演愈烈。本周內(nèi)，福州、青島先后發(fā)文“認(rèn)房不認(rèn)貸”，各大銀行調(diào)整首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低利率等傳言也不絕于耳。四大行雖均“辟謠”回應(yīng)仍按照原政策執(zhí)行，但在業(yè)內(nèi)看來，限貸松綁已成大勢所趨，“認(rèn)房不認(rèn)貸”預(yù)計將接棒限購松綁，成為9月份后樓市松綁的最主要政策。房地產(chǎn)稅預(yù)計2018年左右才能實施

3、房地產(chǎn)稅的立法前期需要明確稅種的標(biāo)的，目前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度剛剛開始起步，而這個平臺至少需要四年才能完成搭建，所以預(yù)計在2018年左右，房地產(chǎn)稅的立法才能真正落地宏觀政策政策總結(jié)1、9月份95%以上城市房價有所下跌；2、房貸將是各地政府新一輪救市政策；3、市場仍處于下行調(diào)整時期，后續(xù)市場演變?nèi)孕栌^察宏觀與市場環(huán)境變化趨向；4、預(yù)計隨著“金九銀十”供應(yīng)高峰的到來，市場成交或?qū)⒓竟?jié)性環(huán)比回升；5、個別地方政府開始實施房貸優(yōu)惠政策。區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析土地市場 2013年來賓市土地市場，全年累計供應(yīng)住宅用地1633.466畝，其中集中放量在11月與12月，其中11月供應(yīng)量達(dá)到621.981畝，為

4、全年最高，4至8月份市場冷淡，沒有土地供應(yīng)。2013年來賓市土地供應(yīng)情況一覽表 2014年來賓市土地市場，截止到9月18日，全年累計供應(yīng)住宅用地715.739畝，集中放量在1月，1月供應(yīng)量達(dá)到505.271畝，為全年最高。2014年18月來賓市土地供應(yīng)情況一覽表區(qū)域市場分析土地市場 2014年來賓土地市場監(jiān)控：1-6月份來賓土地成交住宅用地12宗，累計成交面積804.319畝，成交金額達(dá)5.8574億元。土地集中在2月和6月放量最多，兩個月合計成交10宗；商品房用地成交單價區(qū)間在100-120萬/畝。2014年16月來賓市土地成交情況一覽表區(qū)域市場分析土地市場區(qū)域市場分析商品房市場2013年廣

5、西各市商品房成交情況2、2013年，來賓市商品房銷售面積為129.77萬，同比增長8.5%，位居全區(qū)第十一，商品房銷售額為35.19億元，同比增長7.3%，位全區(qū)第十二位。區(qū)域市場分析商品房市場2014年17月廣西各市商品房成交情況1、2014年17月份，廣西壯族自治區(qū)全區(qū)商品房銷售面積總量達(dá)1454.83萬，同比下降2.9%，商品房銷售額達(dá)到698.33億元。2、2014年17月份，來賓市商品房銷售面積為61.88萬，同比增長14.7%，位居全區(qū)第十，商品房銷售額為15.35億元，同比增長2.2%，位全區(qū)第十二位。區(qū)域市場分析商品房市場1、2013來賓市全年商品房預(yù)售面積1355247.88

6、，其中住宅預(yù)售面積878974.18，非住宅預(yù)售面積476273；2、2013年來賓市全年商品房預(yù)售套數(shù)10037套，其中住宅預(yù)售套數(shù)7001套，非住宅預(yù)售3036套。區(qū)域市場分析商品房市場1、2013來賓市全年商品房預(yù)售面積231402.04，其中住宅預(yù)售面積120598，非住宅預(yù)售面積110803.95；2、2013年來賓市全年商品房預(yù)售套數(shù)1663套，其中住宅預(yù)售套數(shù)850套，非住宅預(yù)售610套。小結(jié)1、來賓市上半年土地市場成交情況較好，市場供需兩旺；2、2013年-2014年7月份期間，來賓市商品房成交面積與成交金額均處于廣西下游位置；3 3、從20132013年來賓市商品房預(yù)售面積及

7、套數(shù)情況來看，住宅是市場主流產(chǎn)品，所占非常大；4 4、20142014年來賓市房地產(chǎn)市場商品房成交量增幅有所下滑，但下滑幅度明顯。重點項目研究來賓目前在售項目現(xiàn)住來賓整個宅區(qū)分四個板塊：一為城北新區(qū)，二為來華投資區(qū)，城南區(qū)、城中區(qū)。城北新區(qū)：裕達(dá)中央城、海景摩爾城、裕達(dá)新天地、南亞濠庭、東方華府、金視中央公館等；來華投資區(qū)：羅馬世家、廣投紅河、榆林春天、山川蘭亭等；城南區(qū)：桂中國際商貿(mào)城、裕達(dá)新世紀(jì)、繽紛江南、建江園等；城中區(qū)：萬象城、中南財富大道、凱旋世紀(jì)、鑫都國際等。城北區(qū)來華投資區(qū)城南區(qū)城中區(qū)同區(qū)域競爭對手主要競爭對手市場現(xiàn)狀戶型分析95三房兩廳兩衛(wèi)79兩房兩廳兩衛(wèi)優(yōu)勢：全明設(shè)計，觀景視

8、野俱佳，；劣勢：戶型設(shè)計不合理，主臥客廳朝東設(shè)計；通風(fēng)效果較差。優(yōu)勢：戶型方正，全明設(shè)計；劣勢：戶型東西朝向，采光效果較差。海景摩爾城優(yōu)勢劣勢高層視野較好；一期商業(yè)運(yùn)作成功，市場關(guān)注度高；媒體鋪排到位，信息釋放全面；一線河景視野較好；配套資源豐富地段優(yōu)越戶型設(shè)計不合理；戶型使用率不高；臨馬路高層較吵，灰塵較大；高層樓間距較窄優(yōu)劣勢分析戶型分析142三房兩廳兩衛(wèi)137兩房兩廳兩衛(wèi)優(yōu)勢：全明設(shè)計，南北通透，通風(fēng)采光較好；劣勢：戶型設(shè)計不規(guī)則優(yōu)勢：戶型方正，全明設(shè)計；劣勢：客廳通風(fēng)效果偏差。裕達(dá)中央城優(yōu)勢劣勢基本已經(jīng)售罄，市場認(rèn)知度較高一線河景視野相對較好，無遮攔周邊生活、教育配套資源豐富價格實惠地

9、段優(yōu)越置業(yè)顧問營銷水平較高戶型設(shè)計不通透；贈送面積使用率不高；樓間距較窄；綠化率偏低；優(yōu)劣勢分析戶型分析251五房優(yōu)勢：全明設(shè)計，南北通透，通風(fēng)采光較好；劣勢：房型面積較浪費羅馬世家優(yōu)勢劣勢綠化率高，環(huán)境好；容積率低，居住舒適；周邊教育資源豐富，小孩讀書方便；市場稀缺產(chǎn)品，競爭壓力較??；戶型使用率不高；周邊生活配套較少；售樓部現(xiàn)場品質(zhì)較差；優(yōu)劣勢分析戶型分析116.48三房兩廳兩衛(wèi)80兩房兩廳兩衛(wèi)優(yōu)勢：戶型方正，通風(fēng)采光效果俱佳，全明設(shè)計；劣勢：入戶門正對衛(wèi)生間大門，設(shè)計不合理，客廳朝北設(shè)計，采光不好。優(yōu)勢：戶型功能分區(qū)明確；劣勢：廚房與餐廳沒有隔開，做飯油煙較大。金冠香榭里優(yōu)勢劣勢高層觀景視

10、野較好；交通便利；周邊配套齊全；綠化率高，環(huán)境較好；產(chǎn)品豐富；地段優(yōu)越戶型設(shè)計較差；產(chǎn)品較少，客戶選擇面不大；價格相對偏高優(yōu)劣勢分析戶型分析127三房兩廳兩衛(wèi)84.21兩房兩廳兩衛(wèi)優(yōu)勢：戶型方正，全明設(shè)計、通風(fēng)采光效果俱佳，；劣勢：客廳南北不通透。優(yōu)勢：戶型方正，全明設(shè)計，功能分區(qū)合理；劣勢：次臥大門正對客廳，私密性較差。金匯城市廣場優(yōu)勢劣勢配套齊全；交通便捷；首付分期，降低客戶購房壓力；處于桂中大道與維林大道交匯處靠近馬路，灰塵較大；售樓部太小，品質(zhì)較差；容積率較高，居住舒適度較低；小區(qū)體量較小優(yōu)劣勢分析戶型分析98兩房兩廳一衛(wèi)67一房一廳一衛(wèi)優(yōu)勢：戶型方正，全明設(shè)計、功能分布合理；采光充足；劣勢：客廳南北不通透，次臥有西曬。優(yōu)勢：戶型方正，全明設(shè)計，采光充足功能分區(qū)合理；劣勢：主臥大門正對客廳，私密性較差金霖華庭優(yōu)勢劣勢周邊教育、生活配套齊全；交通便捷；周邊環(huán)境優(yōu)越、臨近紅水河；高層觀景視野好；價格相對便宜；地段優(yōu)越。戶型設(shè)計偏差；戶型房源無贈送；樓間距密，透風(fēng)效果不好；靠近馬路，灰塵大；優(yōu)劣勢分析小結(jié)1、來賓市房地產(chǎn)市場，住宅成交量集中在城北區(qū)與來華投資區(qū)；2、來賓市樓盤分布集中在城北區(qū)與來華投資區(qū)；3、市場主力戶型以100-140三房、80-96兩房為主；4、市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品均已高層為主；5、市場大體量樓盤較少，主要集中在1030萬之間。結(jié)