人民幣房地產(chǎn)股權(quán)私募基金簡介

1、2010-05-202010-05-202主要主要內(nèi)容內(nèi)容核心核心觀點觀點31)1)中國以及人民幣在國際市場上長期的穩(wěn)定表現(xiàn)中國以及人民幣在國際市場上長期的穩(wěn)定表現(xiàn)l中國房地產(chǎn)市場在2009年強勁的經(jīng)濟表現(xiàn)，其高企的回報率相當吸引投資者l2009年，人民幣基金表現(xiàn)非常強勁，新募基金數(shù)和募資額雙雙超過美元基金首次主導(dǎo)市場。 l受益于人民幣升值預(yù)期，中國土地、房屋、商業(yè)地產(chǎn)等資產(chǎn)的國際價值將增加，外資機構(gòu)撤出中國結(jié)匯時將從中分享人民幣升值成果l金融危機后外資海外資本市場持續(xù)低迷，導(dǎo)致了海外基金境外投資大量萎縮,與此同時,來自歐美的一些長線資金嚴重縮水l中國及中國及人民幣的人民幣的績優(yōu)表現(xiàn)績優(yōu)表現(xiàn)4

2、2 2）在中國運作人民幣基金更加方便、自由）在中國運作人民幣基金更加方便、自由 相比投資受限的外幣基金,人民幣基金的投資沒有任何限制，繞開了外資基金投資房地產(chǎn)在結(jié)匯、審批上的老大難癥結(jié)，沒有政策障礙，今后會有長足的發(fā)展 人民幣基金的投資更加方便,并且境內(nèi)募集,收益直接在境內(nèi)分配,稅費成本更低,利潤空間也更大 由 于 擁 有 國 內(nèi)IPO重啟退出、或直接投資于房地產(chǎn)開發(fā)項目等多重優(yōu)勢，本土人民幣基金發(fā)展更具優(yōu)勢53 3）中央及地方政府先后出臺政策激勵投資者創(chuàng)立人民幣基金）中央及地方政府先后出臺政策激勵投資者創(chuàng)立人民幣基金 2006年8月，全國人大通過了修改后的合伙企業(yè)法，并于2007年6月1日實

3、施，這使私募股權(quán)基金的發(fā)展得到法律保障發(fā)改委出臺了關(guān)于創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)及其管理顧問企業(yè)登記備案有關(guān)問題的通知天津、上海、北京以及其他一些城市的地方政府陸續(xù)發(fā)布了各種政策文件和規(guī)定,允許設(shè)立股權(quán)投資基金和基金管理企業(yè)。64)4)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資需求，政府的從嚴政策成為發(fā)展私募股權(quán)基金的契機房地產(chǎn)開發(fā)商的融資需求，政府的從嚴政策成為發(fā)展私募股權(quán)基金的契機1私募股權(quán)資金發(fā)展契機私募股權(quán)資金發(fā)展契機234現(xiàn)在土地資源越來越稀缺，開發(fā)商投資成本越來越大，拿地成本普遍超過30，在一線城市甚至接近50，信貸已經(jīng)滿足不了房地產(chǎn)投資的快速增長。在這種背景及地產(chǎn)商的擴張需求下，房地產(chǎn)基金大有機會。對于房地產(chǎn)股權(quán)私募

4、基金而言，其他融資渠道收緊的時候，私募股權(quán)資金成為房地產(chǎn)行業(yè)融資的一個重要選擇。一直以來,房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)就不合理,尤其表現(xiàn)在對銀行依賴度過高。中國房地產(chǎn)市場的融資渠道中,銀行貸款、定金及預(yù)付款、個人按揭貸款占到了房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的60.0%-70.0%左右。受國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策影響，2010年，銀行開始對房地產(chǎn)市場收緊信貸。據(jù)業(yè)內(nèi)估計，銀行對房地產(chǎn)的信貸政策還會越來越嚴厲。7n 發(fā)展人民幣房地產(chǎn)股權(quán)私募基金機遇眾多，但需要克服一些障礙發(fā)展人民幣房地產(chǎn)股權(quán)私募基金機遇眾多，但需要克服一些障礙政策風向風險政策風向風險國內(nèi)國內(nèi)PEPE市場不成熟市場不成熟募集渠道嚴重的不足募集渠道嚴重

5、的不足競爭加劇，募集競爭加劇，募集資金成本增加資金成本增加國內(nèi)投資觀念相對不成熟國內(nèi)投資觀念相對不成熟8n國內(nèi)國內(nèi)PEPE市場不成熟市場不成熟1)中國社?；鹗菑V受青睞的機構(gòu)投資者,但其投資對象范圍極其有限2)富有的個人投資者因出資規(guī)模等各種原因無法支持較大規(guī)模的人民幣基金3)保險公司有望成為最成熟的機構(gòu)投資人,但是險資投資不動產(chǎn)的相關(guān)條例還需要耐心等待。4)商業(yè)銀行對商業(yè)化PE的投資還未放開n募集渠道嚴重的不足募集渠道嚴重的不足1)國外大的投資者如養(yǎng)老基金、保險機構(gòu)等在中國運作還不成熟 2)國有企業(yè)資金充沛但面臨國資委的監(jiān)管3)私營企業(yè)會選擇自己直接投資4)聯(lián)合開發(fā)商資金，GP與開發(fā)商的目標

6、可能并不一致9增值基金增值基金持有收租物業(yè)同時也進行新的投資機會基金機會基金則主要投資開發(fā)領(lǐng)域或者公司上市前股權(quán)核心基金核心基金主要持有具有穩(wěn)定租金收益的物業(yè)n 根據(jù)不同來源和對回報有不同要求的資金類型發(fā)展不同類型的基金；根據(jù)不同來源和對回報有不同要求的資金類型發(fā)展不同類型的基金；將資金分布在不同類型的物業(yè)資產(chǎn)上，從而降低投資組合風險將資金分布在不同類型的物業(yè)資產(chǎn)上，從而降低投資組合風險比較適用資金要求風險低回報相對穩(wěn)定的投資 比較適用要求中等收益、中等風險的資金類型的投資比較適用資金能夠承受較高風險，且有較高期望回報的投資，在中國，過去比較常見的做法類似于機會基金謹慎選擇項目和所在城市，降低風險，尋求收益與風險的平衡點謹慎選擇項目和所在城市，降低風險，尋求收益與風險的平衡點10n 房地產(chǎn)基金需要擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗及金房地產(chǎn)基金需要擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗及金融背景，以期使其不僅是一個財務(wù)投資者，融背景，以期使其不僅是一個財務(wù)投資者，且是集房地產(chǎn)實戰(zhàn)及金融經(jīng)驗于一身的基金且是集房地產(chǎn)實戰(zhàn)及金融經(jīng)驗于一身的基金專業(yè)管理人專業(yè)管理人1)1)外資基金操作者可把境外PE募集的規(guī)則、基金的管理模式、運作經(jīng)驗運用到國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)基