云南省房地產估價師案例與分析未定事項假設考試試卷

1、云南省 2016年房地產估價師 案例與分析：未定事項假設考試試卷 本卷共分為 2大題 50小題，作答時間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意）1、城市房地產開發(fā)經營管理條例 規(guī)定， 出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿一年 未動工開發(fā)的，可征收土地閑置費。這里動工開發(fā)日期是指。A :開發(fā)建設單位進行形式性投入的日期B:開發(fā)建設單位進行實質性投入的日期C:開發(fā)建設單位進行目的性投入的日期D:開發(fā)建設單位進行實驗性投入的日期E:房地產估價機構必須加蓋公章2、_是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收益的時間。A

2、 收益期限B收益時點C 估價終點D 估價范圍3、有甲、乙兩宗房地產，甲房地產的收益年限為 50年，單價為3 500元/叭 報酬率為8%;乙房地產收益年限為30年，單價為3 000元/tf,報酬率為6%， 那么，甲的價格乙的價格。A :高于B:低于C:等于D:條件不足，無法確定E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、承租人甲與出租人乙于 5 年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200 tf,租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/tf?，F(xiàn)市場上類似住宅的 年租金為600元/tf。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲目前的權益價值為萬元。A：6.19B：6.42C：7.20D：9.58E:工業(yè)用地的監(jiān)測點

3、評估價格5、城市房屋拆遷管理條例規(guī)定，作價補償?shù)慕痤~以被拆除房屋的 _為依據(jù)， 按被拆除房屋的原建筑面積計算。A 重置價格結合成新B. 重置價格C. 市場價格結合成新D. 市場評估價格6、標準深度是道路對地價影響的轉折點: 由此接近道路的方向， 地價逐漸升高； 由此遠離道路的方向，地價 _。A .逐漸降低B. 逐漸升高C. 可視為基本不變D. 為零7、下列關于房地產投資信托基金（PEITs）特征的表述中，不正確的是。A :由專業(yè)投資管理者負責經營管理B:收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東C:分為權益型和抵押型兩種形式D:投資流動性好E:借款合同8、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概

4、算指標計算整個工程 費用，是 _。A .單元估算法B. 單位指標估算法C 工程量近似匡算法D.概算指標法9、下列關于企業(yè)利潤和收入的表達中，正確的是。A :企業(yè)利潤可分為經營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次B:經營收入=銷售收入+出租收入C:銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入D:可分配利潤=稅后收入-未分配利潤E:借款合同10、某市2008年住宅的預測銷售量為500萬卅，實際銷售量為650萬卅，平滑 指數(shù)為0.75,利用指數(shù)平滑法預測的該市2009年住宅銷售量為萬卅。A. 500.0B. 537.5C. 612.5D. 650.011、某宗面積為3 000川的工業(yè)用地，

5、容積率為0.8,樓面地價為700元/卅.現(xiàn) 按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為 5. 0,樓面地價為960元/川.理論上應補 地價.【2004 年考題】A:78 萬元B:882 萬元C:1210萬元D:1 272 萬元E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、城市房屋拆遷補償估價中， 實行房地權調換且所調換房屋為期房的， 為結清產權調換的差價而對該期房價進行估價，則。A :估價時點為未來，估價對象為未來狀況B:估價時點與房地產狀況均為現(xiàn)在C:估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況D:估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。

6、如果該貸 款的年利率為 5.75%，期限為 15 年，按月償還，首次月還款額為 20005 元，月 還款額增長率為 0.2%，則該購房者在第 5 年第 6 個月的還款額為（）元。A2277.4B2281.9C2728.8D2741.9514、甲乙物業(yè) 2008年 10月的價值均為 1100萬元。預計 2009年 10月甲物業(yè)的 價值為 1200 萬元和 1000 萬元的可能性均為 50，乙物業(yè)的價值為 1300 萬元和 900 萬元的可能性也均為 50。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結果是。A :甲物業(yè)投資風險大B:乙物業(yè)投資風險大C:甲、乙物業(yè)的投資風險相同D:難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小E:

7、借款合同15、辦理商品房預售證明時，應提供投入資金達到工程建設總投資以上的證明。A: 50B: 25C: 20D: 15E:執(zhí)行層的組織協(xié)調16、行政裁決應當自收到申請之日起 _日內做出。A15B30C45D6017、在共有建筑面積計算中，不應分攤的是。 （2009年試題 ）A :用作公共休憩的架空層B:本幢公共使用的電梯井C:本幢的公共門廳D:本幢的公共過道E:執(zhí)行層的組織協(xié)調18、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15 萬元月，并當租戶的月營業(yè)額超過 150萬元時收取 3的百分率租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應繳納的租金為萬元。A: 13.2B: 15.9C: 19.

8、5D: 20.4E:借款合同19、一般中長期貸款都選用 _。A 名義利率B 實際利率C 固定利率D浮動利率20、按照住房置業(yè)擔保管理試行辦法的規(guī)定，住房置業(yè)擔保公司提供的擔保 是_擔保。A 一般保證B. 貸款人、保證人分擔責任的比例保證C. 連帶責任保證D. 信譽保證21、下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是 【2006 年考題】A :假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價格的成本法的倒算法B:運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費 用C:假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D:假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余E:工業(yè)用地

9、的監(jiān)測點評估價格22、投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的是為了。A:抵御通貨膨脹的影響B(tài):提高資本金的投資收益率C:提高全部投資的平均收益率D:降低借貸資金的資金成本E:借款合同23、下列關于建筑面積的計算規(guī)則的一般規(guī)定說法不正確的是 _。A .單層建筑物的建筑面積和多層建筑物首層的建筑面積，均應按建筑物外墻勒 腳以上結構外圍水平面積計算B. 二層及二層以上樓層，有圍護外墻的，應按外墻結構的外圍水平面積計算， 無外墻圍護的，應按自然層結構板水平投影面積計算C. 同一建筑物的結構，層數(shù)不同時，應分別計算建筑面積D .設有圍護結構（或圍欄）不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板 面的

10、外圍水平面積計算建筑面積24、固定資產投資是指包括 _的投資。A購買原材料B. 購買燃料動力C 購備品備件D. 購買機器設備25、按照公司法的規(guī)定，可以發(fā)行股票的公司是_。A .無限責任公司B. 股份有限公司C. 有限責任公司D. 兩合公司二、多項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有 2 個或 2個以上符 合題意，至少有 1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、工程造價的特點包括等。A:大額性B:差異性C:個別性D:靜態(tài)性E:非層次性2、房地產市場營銷因素調查包括的類型有。A :產品調查B:價格調查C:市場需求質量調查D:分銷渠道調查E:促銷策略

11、調查3、按照稅率和稅基的關系劃分，稅率主要有。A :固定稅率B:比例稅率C:累進稅率D:定額稅率E:遞減稅率4、一般來說，房地產開發(fā)都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。以下程序排 列正確的是_。 規(guī)劃設計與方案報批；投資機會找尋：可行性研究； 獲取土地使用權證； 投資機會篩選； 施工建設與竣工驗收； 市場營銷和物 業(yè)管理；簽署合作協(xié)議A B C D5、在影響供給的其他因素不變的條件下，供給量在同一條供給曲線上隨商品本 身價格變化而發(fā)生同方向變化稱為。A:供給量的變化B:影響供給量的因素變化C:供給的變化D:影響供給的因素變化E:執(zhí)行層的組織協(xié)調6、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過

12、剩所造成的建筑物價值 的損失。造 成建筑物功能折舊的主要原因有等。A :意外破壞的損毀B:市場供給的過量C:建筑設計的缺陷D:人們消費觀念的改變E:周圍環(huán)境條件惡化7、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產投資對象的房地產資產的類型主要有 _。A 商住樓B. 土地C. 在建工程D. 寫字樓E. 建成后的物業(yè)8、A 住宅小區(qū) 2005年 1 月，第一次繳交住宅專項維修資金 1000萬元，按照最 新政策，其分戶賬面住宅專項維修資金余額不足萬元時，應當及時續(xù)交。A：300B：360C：720D：840E:執(zhí)行層的組織協(xié)調9、對市場調查的分析與評估，主要是考察市場調查的有效性。有效的市場調查 應具備的特點包括。

13、A :方法科學B:調查方法專一性C:創(chuàng)造性D:合理信息價值和成本比率E:政策性10、對零售商業(yè)物業(yè)進行分類的主要依據(jù)有 _。A .建筑規(guī)模B. 經營商品的特點C. 商業(yè)輻射區(qū)域的范圍D. 周圍環(huán)境E. 服務人口的收入水平11、某建筑物已建成 10年，預計尚可使用 40 年，殘值率為 4%，該建筑物的成 新率為 _。A75%B79%C81%D84%12、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（） ，主要規(guī)定了用地性質、位置和界限。A 選址規(guī)劃意見通知書B. 規(guī)劃設計條件通知書C. 建設用地規(guī)劃許可證D. 建設工程規(guī)劃許可證13、甲、乙兩塊土地， 其區(qū)位及實物狀況都基本一樣。 甲地塊土地單價為 506 元 /卅

14、，容積率為1. 5, 土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/tf, 容積率為 24，土地使用年限為 70 年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投 資價值時，若土地報酬率為 8，則下列表述中正確的有。A :乙地塊比甲地塊貴B:甲地塊的70年使用權樓面地價低于341. 67元/tfC:甲地塊與乙地塊的樓面地價相等D:甲地塊比乙地塊貴E:乙地塊的70年使用權樓面價高于340元/tf14、旅游、娛樂用地的土地使用權出讓時，有條件的必須采取 _方式。A .政府定價B. 雙方協(xié)議C. 政府指導價格D. 拍賣、招標、掛牌出售15、消費者市場細分的標準可歸納為。A:地理環(huán)境因素B:人口因素C:消費心

15、理D:經營變量E:消費行為因素16、根據(jù)房產測量規(guī)范 ，下列不應分攤的共有建筑面積有 _。A 為建筑造型而建、無實用功能的建筑面積B 建在幢內且為本幢服務的配電房C. 為多幢綜合樓服務的物業(yè)管理用房D. 人防用的地下室E. 用作公共休息場所的架空層17、_規(guī)定，為了公共利益的需要， 依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所 有的土地。A .物權法B 城市房地產管理法C. 建筑法D. 土地管理法18、運用收益法評估房地產價值時， 要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據(jù)房地產估價中的_。A .合法原則B. 最高最佳使用原則C. 替代原則D .公平原則

16、19、動態(tài)序列的總變動一般可以分解為四種動態(tài)趨勢與波動的經典模式。A :長期趨勢B:季節(jié)波動C:年度波動D:循環(huán)波動E:不規(guī)則波動20、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的。A :區(qū)位相近B:權利性質相同C:面積相等D:檔次相當E:建成年份相同21、下列關于拆遷強制執(zhí)行的要求，說法正確的是。A:未經行政裁決，不得實施行政強制拆遷B:拆遷入未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質量安全標 準的安置用房、周轉用房的，可以實施強制拆遷C:強制拆遷時，應當組織街道辦事處（居委會）、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場作為 強制拆遷證明人，并由人民法院對被拆遷房屋及其房屋內物品進行證據(jù)保全D:行政強制拆遷應當嚴格依法進行E:申請強制拆遷必須提供行政強制拆遷申請書、裁決調解和裁決書、被拆遷人 不同意拆遷的理由、被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書等 7 個方面要件22、B 縣 W 房地產開發(fā)公司取得 A 市 B 縣縣城一住宅土地使用權，按照規(guī)定， 建設用地使用權出讓合同由 與W房地產開發(fā)公司簽訂。A A 市人民政府BA 市人民政府土地管理部門C B 縣人民政府DB 縣人民政府土地管理部門2