自貢市名城新天地項目營銷策劃VIP

1、自貢市名城新天地項目自貢市名城新天地項目營銷策劃營銷策劃我們的思考我們的思考問題樹問題樹項目定位及產(chǎn)品配比建議說明項目定位及產(chǎn)品配比建議說明開發(fā)模式/產(chǎn)品配比思考項目定位思考項目開發(fā)財務(wù)模擬營銷通路整合思考核心推廣概念確立視覺表現(xiàn)產(chǎn)品競爭力提煉歸納產(chǎn)品競爭力提煉歸納當(dāng)前自貢商業(yè)類現(xiàn)狀了解當(dāng)前自貢商業(yè)類現(xiàn)狀了解歷年開發(fā)態(tài)勢及價格走勢分析自貢市場主要個案了解分析當(dāng)前自貢住宅項目開發(fā)狀況當(dāng)前自貢住宅項目開發(fā)狀況自貢城市商業(yè)開發(fā)態(tài)勢分析自貢當(dāng)?shù)厣虡I(yè)投資行為分析結(jié)合項目特性的定位考慮結(jié)合項目特性的定位考慮營銷策略構(gòu)思營銷策略構(gòu)思我們對自貢市場的分析了解我們對自貢市場的分析了解 自貢市地處四川省南部、沱江

2、支流釜溪河畔，轄區(qū)面積4373平方公里。總?cè)丝?20萬人。轄自流井、貢井、大安、沿灘四區(qū)和榮縣、富順兩縣，歷為省轄地級市。以內(nèi)宜高速、隆雅、遂筠公路和內(nèi)昆鐵路與鄰交通。有兩千年的鹽業(yè)史，是我國最早設(shè)立的23個建制市之一，素以“千年鹽都”、“恐龍之鄉(xiāng)”、“南國燈城”而蜚聲中外。 本案所處的大安區(qū)是自貢的老商業(yè)中心，距離行政中心約2.5公里左右，是自貢人口最集中，經(jīng)濟(jì)最繁華的老城區(qū)。區(qū)域概況了解區(qū)域概況了解本案項目市場現(xiàn)狀分析本案項目市場現(xiàn)狀分析環(huán)境狀況數(shù)據(jù)還原環(huán)境狀況數(shù)據(jù)還原1距離汽車站3公里2距離舊市政中心0.5公里3距離新市政中心2.5公里4距離步行街大東方廣場公里5距離東方鍋爐廠公里6距離

3、五星街商業(yè)中心0.5公里7距離恐龍博物館10公里8燊海井 5公里當(dāng)前，自貢市政府正在規(guī)劃建設(shè)“大安區(qū)舊城改造區(qū)”和“匯東新區(qū)”兩個重點(diǎn)城市板塊，將形成兩個城市商業(yè)中心。城市板塊劃分城市板塊劃分本案項目市場現(xiàn)狀分析本案項目市場現(xiàn)狀分析本項目地處自貢重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的“大安區(qū)舊城改造區(qū)”，該區(qū)已經(jīng)是一個比較完善的生活居住板塊。自貢近年來主要地自貢近年來主要地產(chǎn)開發(fā)集中區(qū)域產(chǎn)開發(fā)集中區(qū)域項目位置項目位置匯東新區(qū)大安區(qū)老城區(qū)匯西當(dāng)前自貢樓市價格走勢當(dāng)前自貢樓市價格走勢本案項目住宅市場現(xiàn)狀分析本案項目住宅市場現(xiàn)狀分析從我們所了解到的價格數(shù)據(jù)從我們所了解到的價格數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前自貢樓市的價格顯示，當(dāng)前自貢樓市的

4、價格走勢呈現(xiàn)出逐年走高的趨勢，走勢呈現(xiàn)出逐年走高的趨勢，每年平均增長幅度保持在每年平均增長幅度保持在15%15%左右，當(dāng)前市場均價在左右，當(dāng)前市場均價在21002100元元/ /平米平米。 自貢新老城市板塊樓盤價格對比表自貢新老城市板塊樓盤價格對比表板塊板塊均價均價備注備注大安區(qū)板塊2100元/平米“仁和家園、仁和半島”為代表匯東新區(qū)板塊2400元/平米主要以“東尚國際”為代表區(qū)域板塊樓市開發(fā)概況了解區(qū)域板塊樓市開發(fā)概況了解本案項目住宅市場現(xiàn)狀分析本案項目住宅市場現(xiàn)狀分析大安區(qū)老城區(qū)匯東新城區(qū)項目核心區(qū)域競爭個案概況了解項目核心區(qū)域競爭個案概況了解本案項目住宅市場現(xiàn)狀分析本案項目住宅市場現(xiàn)狀分

5、析樓盤名稱樓盤名稱項目位置項目位置產(chǎn)品分布產(chǎn)品分布開發(fā)商開發(fā)商住宅均價住宅均價仁和家園仁和路85-1573房4房的大戶型仁和房地產(chǎn)2100東方家園五星街黃桷路110-1303房4房的大戶型東方圣地2100尚東國際匯東路丹桂街(市政府旁)91.2176.323房4房的大戶型遠(yuǎn)達(dá)房地產(chǎn)2400綠盛悅璟匯東新區(qū)高筍塘片區(qū)91-1553房4房的大戶型到盈盛房地產(chǎn)2150根據(jù)我們的初步了解，本案項目核心區(qū)域的樓市價格呈現(xiàn)“井噴”狀態(tài)，區(qū)域板塊在半年時間內(nèi)樓盤售價上漲了上漲了600600元元/ /平米平米左右,主力面積在110-130 110-130 之間,總價在25萬/套左右。兩大板塊樓盤銷售數(shù)據(jù)表明：

6、 雖然自貢行政區(qū)東移,讓匯東新區(qū)成為自貢投資亮點(diǎn),但是由于交通等生活的便利性影響, 老城區(qū)還是自貢人居住的中心。大安老城區(qū)板塊標(biāo)桿項目大安老城區(qū)板塊標(biāo)桿項目匯東新城區(qū)標(biāo)桿項目匯東新城區(qū)標(biāo)桿項目仁和半島仁和半島開盤時間2007年4月均價2100元/ 總價（130 ）27.3萬銷售情況80%綠盛綠盛悅璟悅璟開盤時間2007年4月均價2150元/ 總價（130 ）27.9萬銷售情況60%對于當(dāng)前自貢消費(fèi)群體新區(qū)的認(rèn)知度和接受度了解對于當(dāng)前自貢消費(fèi)群體新區(qū)的認(rèn)知度和接受度了解本案項目市場現(xiàn)狀分析本案項目市場現(xiàn)狀分析對于當(dāng)前自貢消費(fèi)群體戶型的喜好了解對于當(dāng)前自貢消費(fèi)群體戶型的喜好了解本案項目住宅市場現(xiàn)狀

7、分析本案項目住宅市場現(xiàn)狀分析仁和家園仁和家園東方家園東方家園尚東國際尚東國際綠盛綠盛悅璟悅璟85-1573房4房的大戶型110-1303房4房的大戶型91.21763房4房的大戶型91-1553房4房的大戶型根據(jù)我們目前所了解到的市場信根據(jù)我們目前所了解到的市場信息，當(dāng)前自貢房地產(chǎn)市場的樓盤息，當(dāng)前自貢房地產(chǎn)市場的樓盤銷售情況，銷售情況，基本以基本以110-130110-130平米平米為主力面積。為主力面積。在自貢當(dāng)前提倡實用主義消費(fèi)大環(huán)境下，在自貢當(dāng)前提倡實用主義消費(fèi)大環(huán)境下，大戶型大戶型住宅在住宅在自貢當(dāng)?shù)厥袌鼋^對是主力產(chǎn)品。自貢當(dāng)?shù)厥袌鼋^對是主力產(chǎn)品。當(dāng)前自貢消費(fèi)群體置業(yè)動機(jī)了解當(dāng)前自貢

8、消費(fèi)群體置業(yè)動機(jī)了解本案項目住宅市場現(xiàn)狀分析本案項目住宅市場現(xiàn)狀分析我們通過對自貢二手房中介市場的了解，房屋出租的概率非常小，說明了當(dāng)?shù)厥形覀兺ㄟ^對自貢二手房中介市場的了解，房屋出租的概率非常小，說明了當(dāng)?shù)厥袌鰣鲎宰⌒托枨蟊戎剌^大自住型需求比重較大。當(dāng)前大安區(qū)自貢商業(yè)分布當(dāng)前大安區(qū)自貢商業(yè)分布本案項目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析本案項目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析項目位置項目位置地下商城地下商城 20002000 溫州商城溫州商城 雄飛假日商業(yè)廣場雄飛假日商業(yè)廣場 大東方廣場大東方廣場 五星街街面店五星街街面店 龍都廣場龍都廣場 英祥帝豪英祥帝豪 檀木林街道檀木林街道 30000 30000 2000020000 2

9、5000 25000 30000 30000 20000 20000 10000 10000 12000 12000 大安區(qū)集中商業(yè)體量加上匯東區(qū)（大安區(qū)集中商業(yè)體量加上匯東區(qū)（“匯東電腦城匯東電腦城” ” 5000 5000 、 “ “九鼎商城九鼎商城” ” 30000 30000 ）商業(yè)總體量達(dá)到商業(yè)總體量達(dá)到184000 184000 當(dāng)前自貢商業(yè)銷售價格走勢當(dāng)前自貢商業(yè)銷售價格走勢本案項目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析本案項目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析代表：“東方家園”代表：“大東方廣場”代表：“匯東電腦城 ”注：注：當(dāng)前自貢商鋪均價在當(dāng)前自貢商鋪均價在5000600050006000元元之間，其中臨街商鋪售

10、價在之間，其中臨街商鋪售價在10000150001000015000元元之間，集中商鋪售價之間，集中商鋪售價在在3000800030008000元元，社區(qū)商鋪售價，社區(qū)商鋪售價2200700022007000元元之間。之間。當(dāng)前自貢商業(yè)行式比較當(dāng)前自貢商業(yè)行式比較本案項目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析本案項目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析比較比較價格價格( (元元) ) 租金（元）租金（元） 總價總價(100 (100 ) ) 投資回報投資回報升值升值銷售情況銷售情況經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況臨街商鋪(大東方廣場高，不穩(wěn)定慢，不穩(wěn)定100%人氣不足集中商業(yè)(匯東電腦城 )80006080萬高，穩(wěn)定快100

11、%出租良好，人氣集中社區(qū)商鋪(東方家園)45005045萬高，穩(wěn)定慢50%售出50%出租人氣不足當(dāng)前自貢商業(yè)業(yè)態(tài)配比當(dāng)前自貢商業(yè)業(yè)態(tài)配比本案項目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析本案項目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析項目 超市百貨業(yè)專賣零售業(yè)知名餐飲業(yè)專業(yè)百貨業(yè)英祥帝豪英祥帝豪 15%45%20%35%大東方廣場大東方廣場085%15%0龍都廣場龍都廣場 15%55%25%10%當(dāng)前自貢商業(yè)租金情況當(dāng)前自貢商業(yè)租金情況本案項目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析本案項目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析項目租金(當(dāng)前)英祥帝豪英祥帝豪 (集中)80120元/ 龍都廣場龍都廣場(臨街) 45100元/ 五星街街面店五星街街面店 (臨街)80100元 /大東方廣場大

12、東方廣場 (臨街)80100元 /檀木林街道檀木林街道 (臨街)6080元 /地下商城地下商城 (集中)6080元/ 當(dāng)前自貢租金平均在80元/，成逐年增長的趨勢。當(dāng)前自貢商業(yè)人流量情況當(dāng)前自貢商業(yè)人流量情況本案項目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析本案項目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析項目17:30到18:30人流量英祥帝豪英祥帝豪 30004000人/ h龍都廣場龍都廣場 20003000人/ h五星街街面店五星街街面店 600010000人/ h大東方廣場大東方廣場 20002500人/ h檀木林街道檀木林街道 600010000人/ h地下商城地下商城 5001000人/ h當(dāng)前自貢人流量主要集中在傍晚，晚上的人流量

13、少，店面關(guān)門早，街面店點(diǎn)，基本全部關(guān)門。由此可見，人們一站式的針對性消費(fèi)明確。從市場開發(fā)看項目定位的機(jī)會點(diǎn)（合美見解）從市場開發(fā)看項目定位的機(jī)會點(diǎn)（合美見解） The viewpoint of living城市改造過程中的政府機(jī)構(gòu)搬遷和輿論導(dǎo)向的雙重作用力所賦予本案項目地塊大安區(qū)板塊檀木林電影院的市場號召力和市場培育度，將促進(jìn)本案區(qū)域板塊的商業(yè)集中。城市規(guī)劃建設(shè)更新是一個過程，勢必帶來一次新的開發(fā)機(jī)會，將會出現(xiàn)新的城市中心，是一種商業(yè)集中化的過程，也是本案最大的機(jī)會。舊城改造將將為城市生活注入新動力舊城改造將將為城市生活注入新動力商業(yè)集中化需求開始出現(xiàn)和逐步形成商業(yè)集中化需求開始出現(xiàn)和逐步形成

14、與與機(jī)會機(jī)會機(jī)遇機(jī)遇與與2我們對本案項目開發(fā)特性的綜合了解我們對本案項目開發(fā)特性的綜合了解本案項目開發(fā)特性明確本案項目開發(fā)特性明確The prospect of development開發(fā)規(guī)模開發(fā)規(guī)模地塊特征地塊特征區(qū)位實況區(qū)位實況區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境開發(fā)規(guī)模認(rèn)知開發(fā)規(guī)模認(rèn)知本案項目開發(fā)特性明確本案項目開發(fā)特性明確功能地下一層商城一、二層商場 三六層商場 住宅 面積6224.3 9016.8 15788 26068.6 6萬平米的綜合型商住小區(qū)萬平米的綜合型商住小區(qū)區(qū)位實況區(qū)位實況本案項目開發(fā)特性明確本案項目開發(fā)特性明確南側(cè)地塊：規(guī)劃中開發(fā)項目西側(cè)地塊：自貢廣電學(xué)院和未改造的社區(qū)東側(cè)地塊：正在建設(shè)

15、的體育廣場公園,未來的城市中心北側(cè)地塊：規(guī)劃中開發(fā)社區(qū)檀木林路（城市主干道）黃角平路(城市主干道)地塊特征地塊特征本案項目開發(fā)特性明確本案項目開發(fā)特性明確依山而建依山而建, ,北面有美麗的山北面有美麗的山景景, ,南面可觀全城美景。南面可觀全城美景。項目地塊是城市文化中心，項目地塊是城市文化中心，緊靠市體育廣場公園。緊靠市體育廣場公園。區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境本案項目開發(fā)特性明確本案項目開發(fā)特性明確環(huán)境狀況數(shù)據(jù)還原環(huán)境狀況數(shù)據(jù)還原1英祥帝豪已落成2龍都商業(yè)廣場已落成3自貢體育廣場公園建設(shè)中4公安局地塊改造規(guī)劃中5展覽館改造規(guī)劃中6距離五星街商業(yè)中心已落成7大東方廣場已落成從項目開發(fā)從項目開發(fā)角度角度看

16、本案的優(yōu)劣勢看本案的優(yōu)劣勢-SWOT-SWOT分析（合美見解）分析（合美見解） The viewpoint of living1.居住優(yōu)勢：自然山體景觀在區(qū)域樓盤中較為突出。2.規(guī)劃優(yōu)勢：文化中心效應(yīng)給予了本案空間營造的平臺，適宜商業(yè)環(huán)境的規(guī)劃營造。1. 相對于本區(qū)域其它樓盤而言，舊城規(guī)劃改造有一個較長的周期。2. 目前周邊已經(jīng)擁有了比較成形的商業(yè)，本項目注入大量的商業(yè)體量有一定的壓力。l 區(qū)域規(guī)劃前景賦予購房者很大的想象空間，項目有較大的操作和升值空間。l 靈活機(jī)動的商住產(chǎn)品組合，避免了同質(zhì)化競爭，同時滿足不同消費(fèi)圈層的需求。S優(yōu)勢:T挑戰(zhàn)O機(jī)遇W劣勢l 對于自貢購房者的需求偏好而言，如何導(dǎo)

17、入商業(yè)是營銷的關(guān)鍵。l 目前自貢樓市已經(jīng)經(jīng)過了一輪的快速發(fā)展，今后的市場走勢將成為項目開發(fā)的挑戰(zhàn)。3合美對于本案項目開發(fā)的綜合理解合美對于本案項目開發(fā)的綜合理解本案項目立項價值：地標(biāo)性建筑本案項目立項價值：地標(biāo)性建筑商業(yè)集中亮點(diǎn)商業(yè)集中亮點(diǎn)高尚住區(qū)高尚住區(qū)城市活力源。城市活力源。從項目立項從項目立項角度角度看本案的開發(fā)機(jī)會點(diǎn)看本案的開發(fā)機(jī)會點(diǎn) The viewpoint of living城市作用城市作用住宅開發(fā)的機(jī)會點(diǎn)住宅開發(fā)的機(jī)會點(diǎn)商業(yè)開發(fā)的機(jī)會點(diǎn)商業(yè)開發(fā)的機(jī)會點(diǎn) 地處傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，是目前政府的規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域； 市中心區(qū)域配套完備，市體育館的改建和生活綠地的鋪設(shè)成為了項目受到的關(guān)注點(diǎn)；

18、自身商業(yè)配套為未來居住群體的生活帶來極大的便利性； 自然山體景觀也是該項目開發(fā)的一大亮點(diǎn)； 隨著目前房價的整體持續(xù)上揚(yáng)，造成高總價大戶型的日益相對過剩，使得項目規(guī)劃中的低總價中小戶型具備較大的需求市場空間。 屬于當(dāng)?shù)匚幕块T的改造地塊，有較好的政策背景； 地處老城區(qū)文化中心，傳統(tǒng)成熟的商業(yè)區(qū)域，使得項目具備了良好的商業(yè)氛圍； 大體量商業(yè)項目可以為時尚一族提供完整的”一站式”購物環(huán)境； 良好的綠地、山景以及周邊休閑生活配套也是該商業(yè)項目的一大亮點(diǎn)。商業(yè)與住宅的機(jī)會點(diǎn)商業(yè)與住宅的機(jī)會點(diǎn)4我們對本案項目產(chǎn)品的思考我們對本案項目產(chǎn)品的思考我們賣的是怎樣的產(chǎn)品？我們的客戶是如何定位的？我們賣的是怎樣的產(chǎn)

19、品？我們的客戶是如何定位的？問 題 思 考本案項目的市場定位本案項目的市場定位The orientation of commerce自貢市的新商業(yè)中心高尚住區(qū)自貢市的新商業(yè)中心高尚住區(qū)&本案項目產(chǎn)品構(gòu)成本案項目產(chǎn)品構(gòu)成住住 宅宅 商商 業(yè)業(yè)住宅總面積住宅總面積26068.626068.6住宅總面積住宅總面積87049870495本 案 項 目 產(chǎn) 品 定 位 及 業(yè) 態(tài) 配 比本 案 項 目 產(chǎn) 品 定 位 及 業(yè) 態(tài) 配 比住宅產(chǎn)品開發(fā)機(jī)會點(diǎn)住宅產(chǎn)品開發(fā)機(jī)會點(diǎn)本案項目產(chǎn)品定位思考本案項目產(chǎn)品定位思考1.1.地處傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，是目前政府的規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域；地處傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，是目前政府

20、的規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域；2.2.市中心區(qū)域配套完備，市體育館的改建和生活綠地的鋪設(shè)成為了項目受到的關(guān)注點(diǎn)；市中心區(qū)域配套完備，市體育館的改建和生活綠地的鋪設(shè)成為了項目受到的關(guān)注點(diǎn)；3.3.自身商業(yè)配套為未來居住群體的生活帶來極大的便利性；自身商業(yè)配套為未來居住群體的生活帶來極大的便利性；4.4.自然山體景觀也是該項目開發(fā)的一大亮點(diǎn)；自然山體景觀也是該項目開發(fā)的一大亮點(diǎn)；5.5.隨著目前房價的整體持續(xù)上揚(yáng)，造成高總價大戶型的日益相對過剩，使得項目規(guī)劃中的低隨著目前房價的整體持續(xù)上揚(yáng)，造成高總價大戶型的日益相對過剩，使得項目規(guī)劃中的低總價中小戶型具備較大的需求市場空間?？們r中小戶型具備較大的需求市場空間

21、。住宅部分的市場定位住宅部分的市場定位The orientation of commerce自貢市高檔帶電梯公寓住區(qū)自貢市高檔帶電梯公寓住區(qū)研判本案主力戶型的初衷研判本案主力戶型的初衷 建議本案項目以110-130平米房型為主力戶型的幾點(diǎn)考慮：1.首先是110130平米的戶型目前業(yè)已獲得了市場的高度認(rèn)可和接受，是自貢市場較為成熟的暢銷戶型（從“尚東國際”、“仁和半島”的產(chǎn)品銷售即可以看出），所以本案該面積區(qū)段的戶型設(shè)計應(yīng)更為出眾合理。2.在這里我們主要對本案項目110130平米的房型進(jìn)行分析（該房型在本案核心區(qū)域?qū)儆谥髁π停?，以明確其價值。戶型大戶型（ 155 ）中戶型（110 130 ）小戶

22、型50 、65、80 房型四房兩廳三房兩廳一房兩廳套數(shù)26套114套103套比例13%57%30%項目戶型配比建議表本案主力戶型的價值研判本案主力戶型的價值研判本案本案110110130130平米平米房型價值提煉房型價值提煉相對于自貢市其他高檔住宅項目房型，本案項目房型無論是在功能設(shè)計還是空間布局上都要更顯合理性就生活方式而言，大房型體現(xiàn)的不僅是空間的舒適性，更體現(xiàn)的是對生活品質(zhì)的追求。本案大房型設(shè)計為三代同堂提供絕佳選擇，并滿足日常起居功能和生活私密性的需要。當(dāng)?shù)氐馁彿肯M(fèi)習(xí)慣(提倡實用主義的消費(fèi))， 因此110130平米三房平米三房四房房型四房房型仍然是絕對的主力產(chǎn)品。當(dāng)前市場通行的戶型功

23、能設(shè)計及空間布置標(biāo)準(zhǔn)參考：戶型劃分標(biāo)準(zhǔn)戶型劃分標(biāo)準(zhǔn)起居功能最低標(biāo)準(zhǔn)起居功能最低標(biāo)準(zhǔn)面積最低標(biāo)準(zhǔn)（平方米）面積最低標(biāo)準(zhǔn)（平方米）開間最低標(biāo)準(zhǔn)（米）開間最低標(biāo)準(zhǔn)（米）最好朝向或自然通風(fēng)情況最好朝向或自然通風(fēng)情況110-135110-135平米平米/ /戶戶（三房二廳二衛(wèi)（三房二廳二衛(wèi)）起居廳24.004.2南向或東向餐廳13.00朝向均可主臥室18.003.8南向主臥衛(wèi)生間5.50次臥一15.003.3朝向均可次臥二12.003.0朝向均可次衛(wèi)生間4.50廚房6.002.1主陽臺（外沿全面積）6.20工作陽臺（封閉）4.00130-165130-165平米平米/ /戶戶（三房二廳二衛(wèi)（三房二廳二衛(wèi)

24、）起居廳28.004.5南向或東向餐廳（獨(dú)立）18.003.3朝向均可主臥室20.003.9南向主臥衛(wèi)生間6.50最好自然通風(fēng)/采光主臥儲衣間或儲衣柜3.00/1.68次臥一16.003.5南向或東向次臥二13.003.2次衛(wèi)生間4.50廚房7.002.1工人房3.50最好自然通風(fēng)/采光雜物間或洗衣間3.50主陽臺（外沿全面積）6.20工作陽臺（封閉）4.00住宅總面積26068產(chǎn)品配比備注1 1樓樓3388.850 和65小戶型（26套單身公寓/26套小戶型） 部分小戶型產(chǎn)品適合年輕人置業(yè)2 2樓樓4431.680戶型（51套)適合年輕人置業(yè)3 3樓樓5213.6110 130 兩房三房戶型

25、(114套）當(dāng)前自貢市當(dāng)?shù)厥袌鲚^能接受的主力產(chǎn)品是100 130三房兩廳住宅4 4樓樓5213.65 5樓樓4431.66 6樓樓3388.8155 四房兩廳（26套）部分大戶型產(chǎn)品適合大家庭自主型1#6#5#4#3#2#面積大小根據(jù)設(shè)計院提供的數(shù)據(jù)測算面積大小根據(jù)設(shè)計院提供的數(shù)據(jù)測算房型分布建議說明房型分布建議說明l全明設(shè)計，陽光清風(fēng)自然入l格局方正，布局緊湊，功能分區(qū)明晰l雙陽臺設(shè)計，兼顧生活的舒適性與便利性銷售面積：68.7768.92廚房與生活陽臺相連提高生活便利性臥室采用大凸窗設(shè)計給心情一個放飛的窗口獨(dú)立餐廳可設(shè)為多功能廳，空間更靈活住宅產(chǎn)品建議住宅產(chǎn)品建議戶 型 建 議：一房兩廳l

26、 戶型設(shè)計緊湊,結(jié)構(gòu)布局合理,動靜分區(qū),該戶型位于端頭位置,居室都有充足采光; l 三間臥室和主衛(wèi)全南向布局,城市景觀一覽無余,客廳,餐廳雙廳合一,互相補(bǔ)充,相得益彰.l 起居空間與用餐空間自然分設(shè),空間使用更加便捷.三間臥室,起居室,主衛(wèi)生間具帶有飄窗設(shè)計,使得戶內(nèi)空間自然延展,平添室內(nèi)空間價值銷售面積：126130戶 型 建 議：三房兩廳銷售面積：130l 三間居室純南向,大面寬采光,短進(jìn)深南北通透,格局方正.l 雙主臥室設(shè)計互不干擾,完全保證主人區(qū)的私密性,雙主臥飄窗設(shè)計,吸納自然美景錦上添花.廚房餐廳之間輕質(zhì)隔墻設(shè)計可實現(xiàn)個性化的空間組合,實現(xiàn)西式廚房自由切換.戶 型 建 議：三房兩廳

27、銷售面積：154.03154.07l 南北通透，三面采光，四明板式設(shè)計，心情時時清爽明朗l 巧妙的空間結(jié)構(gòu)分割，動靜分區(qū)明晰，為三代同堂提供絕佳選擇l 三陽臺設(shè)計，增加生活的舒適性與便利性入戶花園設(shè)計，自然過渡盡顯主人高貴身份豪華客廳，大面積飄窗，俯瞰景色主臥室?guī)мD(zhuǎn)角大陽臺給心情一個放飛的窗口戶 型 建 議：四房兩廳商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)機(jī)會點(diǎn)商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)機(jī)會點(diǎn)本案項目產(chǎn)品定位思考本案項目產(chǎn)品定位思考1.屬于當(dāng)?shù)匚幕块T的改造地塊，有較好的政策背景；屬于當(dāng)?shù)匚幕块T的改造地塊，有較好的政策背景；2.舊城改造將促成當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的集中化；舊城改造將促成當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的集中化；3.地處老城區(qū)文化中心，傳統(tǒng)成熟的商業(yè)區(qū)域

28、，使得項目具備了良好的商業(yè)氛圍；地處老城區(qū)文化中心，傳統(tǒng)成熟的商業(yè)區(qū)域，使得項目具備了良好的商業(yè)氛圍；4.大體量商業(yè)項目可以為時尚一族提供完整的大體量商業(yè)項目可以為時尚一族提供完整的”一站式一站式”購物環(huán)境；購物環(huán)境；5.良好的綠地、山景以及周邊休閑生活配套也是該商業(yè)項目的一大亮點(diǎn)。良好的綠地、山景以及周邊休閑生活配套也是該商業(yè)項目的一大亮點(diǎn)。商業(yè)部分的市場定位商業(yè)部分的市場定位The orientation of commerce繽紛城市繽紛城市-活力源活力源自貢一站式新生活商業(yè)中心自貢一站式新生活商業(yè)中心本案人流動向思考本案人流動向思考低層低層(1-2及地下層及地下層)中層中層(3-4層層

29、)高層高層(5-6層層)人流量遞減人流量遞減人流導(dǎo)入容易,通過大賣場匯聚整個城市的人氣，引入大量人流。人流導(dǎo)入相對低層有一定的難度，可以開發(fā)一些專業(yè)性強(qiáng)的商業(yè)，導(dǎo)入客流。人流導(dǎo)入較難,只有開發(fā)針對性消費(fèi)強(qiáng)的商業(yè)，導(dǎo)入客流。本案項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位構(gòu)思理由說明本案項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位構(gòu)思理由說明文化活動中心，電影院，文化活動中心，電影院，游樂園游樂園品牌專賣店品牌專賣店The conceptive of orientation to the FUXINGS 四層四層三層三層二層二層一層一層五層五層六層六層美食城，數(shù)碼家電美食城，數(shù)碼家電地下一層地下一層時尚精品或者城市大時尚精品或者城市大MALLMALL

30、隨著樓層的遞增，店面價值遞減，銷售難度越大，因此上層商業(yè)的業(yè)態(tài)定位目標(biāo)性消費(fèi)要明確化本案項目地下一層業(yè)態(tài)定位的思考方向本案項目地下一層業(yè)態(tài)定位的思考方向The integer orientation of advisement方案：城市生活大賣場方案：城市生活大賣場理由：大賣場能夠匯聚整個城市的人氣，引入大量人流。以理由：大賣場能夠匯聚整個城市的人氣，引入大量人流。以SHOPPING SHOPPING MALLMALL為商業(yè)主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成為商業(yè)主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的一站式商業(yè)聚合體。的一站式商業(yè)聚合體。地下一層平面動向示意圖地下

31、一層平面動向示意圖sketch map of a plane地下一層地下一層商業(yè)劃分商業(yè)劃分示意示意面積測算面積測算個數(shù)統(tǒng)計個數(shù)統(tǒng)計單價設(shè)定單價設(shè)定單間總價單間總價總銷面積總銷面積總銷金額總銷金額20-93（按柱間距估算）約58間7500元/（均價）15-70萬6224.3平米46844684萬萬地 下 賣 場 ，城 市 超 市 時 尚 精 品 坊MALL CITYSHOP MODE GOODS本案項目一、二層業(yè)態(tài)定位的思考方向本案項目一、二層業(yè)態(tài)定位的思考方向The integer orientation of advisement思考方向二：思考方向二：有助于吸引投資市場的高度關(guān)注和熱情，

32、有效促進(jìn)銷售我們考慮的方向，結(jié)合市場大環(huán)境（提供商家擴(kuò)張需求）和周邊業(yè)態(tài)（規(guī)避業(yè)態(tài)重疊競爭）予以綜合考慮。思考方向一：思考方向一：能夠有利促進(jìn)商業(yè)部分的快速去化，帶動整盤銷售思考方向三：思考方向三：通過空間引導(dǎo)，有效解決上層空間的出售出租率一層和二層一層和二層經(jīng)營業(yè)態(tài)的定位考慮經(jīng)營業(yè)態(tài)的定位考慮業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)配比（按經(jīng)營數(shù)量）業(yè)態(tài)配比（按經(jīng)營數(shù)量）一層一層二層二層品牌專賣品牌專賣/ /休閑休閑/ /購物坊購物坊總建筑面積：9016.8平米左右（20-158平米/間）總套數(shù)：93間（按柱頭間距測算）品牌專賣品牌專賣比例：70多家需求面積：40-93平米/間休閑類休閑類比例（咖啡/茶館）：1

33、-2家需求面積：80-100平米/間食品點(diǎn)心類食品點(diǎn)心類比例（面包/點(diǎn)心）：1-2家（門店）需求面積：20-50平米/間生活百貨類生活百貨類比例（專賣/專營）：10-12家需求面積：50-100平米/間空間效果構(gòu)思示意圖空間效果構(gòu)思示意圖sketch mapsketch map一層平面分割示意圖一層平面分割示意圖sketch map of a plane具體面積以實測為準(zhǔn)一層商業(yè)劃一層商業(yè)劃分示意分示意面積測算面積測算個數(shù)統(tǒng)計個數(shù)統(tǒng)計單價設(shè)定單價設(shè)定單間總價單間總價總銷面積總銷面積總銷金額總銷金額20-150（按柱間距估算）約53間18000（均價）36-300萬5069.4平米9124.29

34、124.2萬萬具體面積以實測為準(zhǔn)二層平面分割示意圖二層平面分割示意圖sketch map of a plane二層商業(yè)劃二層商業(yè)劃分示意分示意面積測算面積測算個數(shù)統(tǒng)計個數(shù)統(tǒng)計單價設(shè)定單價設(shè)定單間總價單間總價總銷面積總銷面積總銷金額總銷金額20-150（按柱間距估算）約40間9000（均價）18-135萬3947.4平米35523552萬萬具體面積以實測為準(zhǔn)品牌服飾展示直營中心效果構(gòu)思示意圖品牌服飾展示直營中心效果構(gòu)思示意圖sketch map三、四層定位綜合考慮因子三、四層定位綜合考慮因子The integration consider gene保證三、四層商業(yè)價值最大化和有利招商保證三、四層

35、商業(yè)價值最大化和有利招商引入業(yè)態(tài)不破壞項目整體形象和居住品質(zhì)引入業(yè)態(tài)不破壞項目整體形象和居住品質(zhì)引入業(yè)態(tài)適合區(qū)域市場長遠(yuǎn)發(fā)展引入業(yè)態(tài)適合區(qū)域市場長遠(yuǎn)發(fā)展針對發(fā)展商針對發(fā)展商針對今后業(yè)主針對今后業(yè)主針對引入商家針對引入商家本案項目三、四層業(yè)態(tài)定位的思考方向本案項目三、四層業(yè)態(tài)定位的思考方向The integer orientation of advisement思考方向二：思考方向二：業(yè)態(tài)定位有利于促進(jìn)和吸引投資市場的高度關(guān)注我們考慮的方向，結(jié)合市場大環(huán)境（提供商家擴(kuò)張需求）和周邊業(yè)態(tài)（規(guī)避業(yè)態(tài)重疊競爭）予以綜合考慮。思考方向一：思考方向一：業(yè)態(tài)定位易于后期進(jìn)駐商家的長效經(jīng)營思考方向三：思考方向

36、三：業(yè)態(tài)定位有利于我們借助商家知名度快速促進(jìn)銷售可供考慮的諸多業(yè)態(tài)定位模式可供考慮的諸多業(yè)態(tài)定位模式The argumentation of orientation balance 原則：便于拆零銷售后的整體經(jīng)營出租原則：便于拆零銷售后的整體經(jīng)營出租美食城美食城數(shù)碼家電城、電子通信城數(shù)碼家電城、電子通信城理由：當(dāng)前自貢市場沒有特色的美食集中地，只有一條同興路稱為美食街，但沒有做出特色 。做為城市之心的一體式商場，大型美食城業(yè)態(tài)有之重要作用。理由：引入大型數(shù)碼家電賣家，提高商場整體檔次。規(guī)劃中將拆遷 “電子通信街”檀木林街 ，給予項目電子通信業(yè)態(tài)設(shè)置提供了契機(jī)。三、四層平面分割示意圖三、四層平面

37、分割示意圖sketch map of a plane具體面積以實測為準(zhǔn)三三/ /四層商四層商業(yè)劃分示意業(yè)劃分示意面積測算面積測算個數(shù)統(tǒng)計個數(shù)統(tǒng)計單價設(shè)定單價設(shè)定單間總價單間總價總銷面積總銷面積總銷金額總銷金額20-300（按柱間距估算）約60間5000（均價）10-300萬3947.42=7894.8平米39473947萬萬具體面積以實測為住具體面積以實測為住本案項目五、六層業(yè)態(tài)定位的思考方向本案項目五、六層業(yè)態(tài)定位的思考方向The integer orientation of advisement五、六樓層在銷售方面五、六樓層在銷售方面較有難度，消費(fèi)人流量較有難度，消費(fèi)人流量較少。我們建議配

38、置業(yè)較少。我們建議配置業(yè)態(tài)專一的電影院及游樂態(tài)專一的電影院及游樂城。城。文化活動中心文化活動中心電影院電影院游樂城游樂城考慮到政府方面的需求及考慮到政府方面的需求及其項目本身的品牌效益：其項目本身的品牌效益：六層可先預(yù)留給當(dāng)?shù)卣?，六層可先預(yù)留給當(dāng)?shù)卣?，建設(shè)成城市文化活動中心建設(shè)成城市文化活動中心科 普 文 化 游 樂 中 心Culture pleasure ground 六棟高尚住宅分成了兩小組團(tuán)畫出項目地塊的天際線商、住分流，車、人分流商業(yè)人流住宅人流自貢是個山地城市，做為交通工具的自行車使用由于不便從而較少使用，因此，建議將不用設(shè)置自行車停車區(qū)。建議增置地上停車位，提高購物客流停車方便

39、性。四、五、六層錯開設(shè)置退臺跳出空間作為休閑空間，增加購物體驗情趣商業(yè)廣場廣告欄設(shè)計商業(yè)廣場廣告欄設(shè)計設(shè)計風(fēng)格新穎活躍，具有廣告欄作用又能夠形成獨(dú)特廣場雕塑景觀效果，之間設(shè)置休憩空間商業(yè)內(nèi)部標(biāo)識設(shè)計商業(yè)內(nèi)部標(biāo)識設(shè)計立體標(biāo)識系統(tǒng)平面標(biāo)識系統(tǒng)工作室區(qū)域標(biāo)識設(shè)計工作室區(qū)域標(biāo)識設(shè)計我們對本案項目產(chǎn)品競爭力的提煉和歸納我們對本案項目產(chǎn)品競爭力的提煉和歸納本案項目產(chǎn)品賣點(diǎn)和競爭力思考本案項目產(chǎn)品賣點(diǎn)和競爭力思考The prospect of development項目核心競爭力及賣點(diǎn)提煉項目核心競爭力及賣點(diǎn)提煉我們對目標(biāo)消費(fèi)圈層的對應(yīng)思考我們對目標(biāo)消費(fèi)圈層的對應(yīng)思考項目推廣核心概念構(gòu)思項目推廣核心概念構(gòu)思

40、住宅部分產(chǎn)品競爭力住宅部分產(chǎn)品競爭力/賣點(diǎn)構(gòu)想賣點(diǎn)構(gòu)想本案項目產(chǎn)品競爭力和賣點(diǎn)思考本案項目產(chǎn)品競爭力和賣點(diǎn)思考區(qū)域地標(biāo)性建筑區(qū)域地標(biāo)性建筑landmarklandmark社區(qū)商業(yè)優(yōu)勢社區(qū)商業(yè)優(yōu)勢commercecommerce滿足居住生活購物滿足居住生活購物的便利性的便利性滿足目標(biāo)客群滿足目標(biāo)客群身份價值的體現(xiàn)和認(rèn)同身份價值的體現(xiàn)和認(rèn)同區(qū)域配套景觀優(yōu)勢區(qū)域配套景觀優(yōu)勢assortassort突出新城市居住突出新城市居住空間的舒適性空間的舒適性多樣化的優(yōu)選戶型多樣化的優(yōu)選戶型stylestyle引導(dǎo)和滿足居住空間引導(dǎo)和滿足居住空間的想象力和需求性的想象力和需求性商業(yè)部分產(chǎn)品競爭力商業(yè)部分產(chǎn)品競爭

41、力/賣點(diǎn)構(gòu)想賣點(diǎn)構(gòu)想本案項目產(chǎn)品競爭力和賣點(diǎn)思考本案項目產(chǎn)品競爭力和賣點(diǎn)思考地標(biāo)性建筑地標(biāo)性建筑landmarklandmark區(qū)域商業(yè)氛圍成熟區(qū)域商業(yè)氛圍成熟commercecommerce帶來人氣的必要前提帶來人氣的必要前提商業(yè)投資的重要保障商業(yè)投資的重要保障滿足投資者的信心并得到滿足投資者的信心并得到時尚購物一族的認(rèn)同感時尚購物一族的認(rèn)同感公共空間的塑造公共空間的塑造spacespace對商業(yè)整體形象的對商業(yè)整體形象的規(guī)范統(tǒng)一和提升規(guī)范統(tǒng)一和提升多元化的商業(yè)業(yè)態(tài)多元化的商業(yè)業(yè)態(tài)pluralisticpluralistic滿足時尚購物者滿足時尚購物者一站式購物消費(fèi)需求一站式購物消費(fèi)需求項目

42、推廣核心概念構(gòu)思項目推廣核心概念構(gòu)思本案項目產(chǎn)品競爭力和賣點(diǎn)思考本案項目產(chǎn)品競爭力和賣點(diǎn)思考繽紛城市活力源繽紛城市活力源A headspring for the new creativity. 目標(biāo)消費(fèi)圈層構(gòu)成思考目標(biāo)消費(fèi)圈層構(gòu)成思考本案項目產(chǎn)品競爭力和賣點(diǎn)思考本案項目產(chǎn)品競爭力和賣點(diǎn)思考住宅部分住宅部分（自住為主的消費(fèi)圈層）商業(yè)部分商業(yè)部分（投資為主的消費(fèi)圈層）1.年輕新婚一族2.市區(qū)生活條件有待改善的居民3.外地打工的返鄉(xiāng)購房者1.已賺得第一桶金的個體經(jīng)營者2.在外創(chuàng)業(yè)返鄉(xiāng)投資的成功人士3.外地打工的返鄉(xiāng)購房者4.當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的中高層管理人員目標(biāo)消費(fèi)圈層特征分析目標(biāo)消費(fèi)圈層特征分析本案項目產(chǎn)品

43、競爭力和賣點(diǎn)思考本案項目產(chǎn)品競爭力和賣點(diǎn)思考特征：特征：主要為自貢當(dāng)?shù)厝?。他們的?jīng)濟(jì)實力相對有限。要求改善目前的生活條件，提高自身生活質(zhì)量，同時他們又向往大社區(qū)生活的美好生活空間，需要獨(dú)立的、充滿現(xiàn)代氣息的繽紛多彩的居住生活條件。理由：理由：一部分達(dá)到婚姻年齡的年輕人，他們需要獨(dú)立的生活空間，不再是和父母共同居住，家庭成員少，不需要過大的居住空間。一部分市區(qū)居民，希望改善原有的居住條件，獲得更大的生活空間，提高生活質(zhì)量，從而產(chǎn)生的需求。還有一部分是外地打工衣錦還鄉(xiāng)的打工者，也有購房需求。特征：特征：自貢當(dāng)?shù)厝藶橹鳎麄冊谕饣蛘咴诒镜亟?jīng)商，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，他們手上有多套房產(chǎn)，利用房產(chǎn)的升值，賺

44、取差價。這部分人看中樓盤的升值潛力，區(qū)域的規(guī)劃，尋求炒作升值空間。有很強(qiáng)的冒險意識。理由：理由：近年來隨著自貢地產(chǎn)價格的飆升，這部分客源對樓市價格的推動是重要因素。這部分人在其他行業(yè)賺取資本后，轉(zhuǎn)向投資樓市。他們在前一段房地產(chǎn)發(fā)展高峰時，已經(jīng)獲得了不少增值利潤。因此更加積極的加入房產(chǎn)投資。住宅目標(biāo)客群：住宅目標(biāo)客群：（主要為自住性需求者）商業(yè)目標(biāo)客群：商業(yè)目標(biāo)客群： （投資性需求尤其是長線投資者）本案項目本案項目規(guī)劃經(jīng)指標(biāo)說明及建安成本導(dǎo)入推算規(guī)劃經(jīng)指標(biāo)說明及建安成本導(dǎo)入推算項目指標(biāo)總用地面積9250.0總建筑面積59736地上總建筑面積50875其中：文化商業(yè)總面積24806.4住宅總面積2

45、6068.6地下總建筑面積8861.5其中：地下商業(yè)總面積6224.3地下車庫、設(shè)備面積2637.2容積率5.50建筑密度45.6綠化率15.3 建筑高度85.2M主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：四川自貢市A-01-1，A-01-2地塊 建安成本估算建安成本估算地價地價1000萬元土地轉(zhuǎn)讓價（甲方提供），約合167.4元/ 合計：合計：1753.81753.8元元/ / 基建基建住宅建安成本2000元/ （含建筑成本和公建配套）商業(yè)建安成本1000元/ ；總平均建安成本為：8580470059736=1436.4元/ 雜項雜項稅費(fèi)+設(shè)計費(fèi)等=150元/ 建設(shè)成本建設(shè)成本1753.8元/ *59736=1.0

46、4781.0478億元左右億元左右我們對于本案項目建安成本的估算：我們對于本案項目建安成本的估算：相關(guān)數(shù)據(jù)皆根據(jù)甲方提供和市場參數(shù)為依據(jù)項目價格定位及客戶群體定位項目價格定位及客戶群體定位市場價格分析結(jié)論市場價格分析結(jié)論二、商業(yè)二、商業(yè)業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)定位：“超市百貨業(yè)超市百貨業(yè)”“”“專賣零售業(yè)專賣零售業(yè)”“”“知名餐飲業(yè)知名餐飲業(yè)”“”“主題專業(yè)市場主題專業(yè)市場”預(yù)計商業(yè)價格：預(yù)計商業(yè)價格：地下商場：地下商場： 50005000元元1000010000元元之間，一層商場：之間，一層商場： 1500015000元元2500025000元元之間，二之間，二四層商場：四層商場：40004000元元

47、60006000元元之間。之間。客戶群體：客戶群體：立足本地投資客群，發(fā)展部分知名品牌投資客群。立足本地投資客群，發(fā)展部分知名品牌投資客群。注：跟據(jù)不同位置，可以定不同價格。注：跟據(jù)不同位置，可以定不同價格。一、住宅一、住宅售價應(yīng)設(shè)在：售價應(yīng)設(shè)在：1800-25001800-2500元元/ /之間，總價控制在之間，總價控制在25-3525-35萬之間比較符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力。也可做少部分豪宅，提升萬之間比較符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力。也可做少部分豪宅，提升項目檔次，售價可以在項目檔次，售價可以在30003000元左右，總價在元左右，總價在5050萬左右。萬左右。戶型：戶型：以以110130110130為主力

48、戶型為主力戶型，3 3房房4 4房為主，可伴隨一些房為主，可伴隨一些80-10080-100的的2 2房中小戶型，一些房中小戶型，一些150150左右的豪宅。左右的豪宅?？蛻羧后w：客戶群體：本地客群本地客群，適合三口之家的經(jīng)濟(jì)型消費(fèi)客群，部分高檔高消費(fèi)客群。，適合三口之家的經(jīng)濟(jì)型消費(fèi)客群，部分高檔高消費(fèi)客群。銷售收入測算銷售收入測算序號項目名稱 可銷售面積（）銷售價格合價（萬元）1住宅26068.62300元/5995.75995.72商業(yè)配套地下商場6224.3 7500元/6224.3一層商場5069 18000元/9124.2二六層商場19737 4000元/7894.83車位銷售2637.2 2500元/659.3一一合計合計29898.329898.3我們對于本案項目定價依據(jù)：我們對于本案項目定價依據(jù)：根據(jù)成本推導(dǎo)市場標(biāo)桿價格參照本案項目單價設(shè)定根據(jù)成本推導(dǎo)市場標(biāo)桿價格參照本案項目單價設(shè)定項目建安成本1753.81753.8元元/ / 市場價格標(biāo)桿參照的年增長率序號序號項目名稱項目名稱單價（元單價（元/ /）支出支出/ /毛利潤毛利潤備注備注二二成本支出成本支出140707442.5140707442.