中山商貿(mào)城招商策劃報(bào)告不詳

1、中 山 商 貿(mào) 城 招 商 策 劃 報(bào) 告 目錄 第一部分項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目分析 二、 項(xiàng)目定位 第二部分市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分區(qū) 一、 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)選擇 二、 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分區(qū) 第三部分市場(chǎng)招商總策略 一、 租金策略 二、 招商政策策略 三、 招商執(zhí)行策略 四、 招商利益點(diǎn)整合 第四部分招商執(zhí)行計(jì)劃 一、 正式招商時(shí)間 二、 招商工作安排 第五部分招商準(zhǔn)備工作 一、 政府支持 二、 現(xiàn)場(chǎng)包裝 三、 招商宣傳資料準(zhǔn)備 四、 戶外媒體運(yùn)用 五、相關(guān)文件 第一部分項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目分析 1 1、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 2 2、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目北面為高安市主要商業(yè)街 中山路 項(xiàng)目東面為高安市到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要交通要道 橋南

2、路 項(xiàng)目南面、西面為住宅區(qū) 周邊商業(yè)配套情況： 高安城南車站：位于橋南路，距本項(xiàng)目約 200200 米，為高安市通往市外及周 邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要中短車站，線路有：高安一一南昌，高安一一新余，高安一一樟樹， 高安一一龍?zhí)?，高安一一楊圩，高安一一五橋，高安一一石腦，高安一一汪家， 高安一一村前，高安一一大城，高安一一祥符。 公交線路：2 2 路，南浦一一信息部一一涂家莊一一連錦橋一一人民醫(yī)院一 十字街一一牛場(chǎng)一一左橋加油站；3 3 路，水果批發(fā)市場(chǎng)一一長(zhǎng)途汽車站一一瑞 西賓館一一勞動(dòng)大廈一一人民醫(yī)院一一上游瓷廠。 銀行：工商銀行，位于中山路路，距本項(xiàng)目約 5050 米；信用合作社，位于 中山路、朝陽(yáng)路，

3、距本項(xiàng)目約 6060 米；建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行，位于筠 泉路，距本項(xiàng)目約 700700 米。 郵局、電訊局：位于筠泉路，距本項(xiàng)目約 800800 米。 綜合辦證營(yíng)業(yè)大廳：位于筠泉路，距本項(xiàng)目約 700700 米。 3 3、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 地段優(yōu)勢(shì)。位于城南商業(yè)次成熟地段，周邊商業(yè)氛圍濃厚。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)內(nèi)共有商鋪 592592 間，一層商業(yè)面積約 17500 17500 M2M2,規(guī)模宏 大，在高安市首屈一指，容易形成商業(yè)聚集效應(yīng)。 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。雖然本市場(chǎng)在規(guī)劃方面存在一定不足，但其“商業(yè)步行街”和 “休閑廣場(chǎng)”的規(guī)劃理念在高安市還是十分創(chuàng)新的，對(duì)零售商業(yè)的進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)具有 相當(dāng)?shù)奈?

4、交通優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目臨近高安市城南的兩條主干道：橋南路和中山路，交通通 達(dá)性好，商業(yè)輻射城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（城南客運(yùn)站）。 4 4、 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 項(xiàng)目位于中山路東端，商業(yè)氛圍較之中山路西差，商業(yè)氛圍有所減弱，商 業(yè)價(jià)值逐步降低。 市場(chǎng)展示面不足。市場(chǎng)沿中山路方向被原有建筑阻擋，僅有一個(gè) 1818 米寬 主入口和一個(gè) 10.510.5 米寬次入口與中山路連通；市場(chǎng)沿橋南路方向被商貿(mào)城新建 的建筑阻擋，僅有一個(gè) 1616 米寬主入口和一個(gè) 1111 米寬次入口與橋南路相通，市 場(chǎng)入口處也缺乏開揚(yáng)的廣場(chǎng)，市場(chǎng)展示面不足。 5 5、 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 時(shí)機(jī)好。目前高安市內(nèi)僅有城南中山路形成商圈，其余商業(yè)基本都是

5、分散 經(jīng)營(yíng)。而中山路商圈目前尚未有一個(gè)大型的、 經(jīng)營(yíng)品種齊全的商業(yè)物業(yè)，本項(xiàng)目 的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了這一市場(chǎng)空白。 政府支持。本項(xiàng)目為高安市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，市委、市政府高度重視， 大力支持，項(xiàng)目被列為高安市 20032003 年重點(diǎn)工程，并運(yùn)用一定的行政手段將：家 用電器、炊具、太陽(yáng)能熱水器、自行車、布匹、種子、農(nóng)膜、化肥、煙花爆竹等 9 9 個(gè)業(yè)態(tài)進(jìn)行“劃行歸市”劃入本市場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 6 6、 項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析 前期遺留負(fù)面影響。本項(xiàng)目前期的操作失誤，在市場(chǎng)上留下了一定的負(fù)面 影響（負(fù)面影響程度如何，是否容易消除？）。 工程進(jìn)度。本項(xiàng)目前期工程進(jìn)度緩慢，一方面浪費(fèi)了前期的宣傳推廣效果， 讓客戶對(duì)

6、開發(fā)商信息產(chǎn)生懷疑，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面；另一方面被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)占了先 機(jī)。 競(jìng)爭(zhēng)威脅。目前本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為同片區(qū)的 “錦江外灘”商業(yè)街， 該項(xiàng)目規(guī)模與本項(xiàng)目相當(dāng)，位置稍次與本項(xiàng)目，但工程進(jìn)度遠(yuǎn)快于本項(xiàng)目，目前 主體工程已基本完成，1212 月試營(yíng)業(yè)，元月 1 1 日正式開業(yè)。 周邊失敗案例。與項(xiàng)目一街之隔的朝陽(yáng)門商貿(mào)廣場(chǎng)的“死火”給地域不大 的高安市商家和投資者留下了較大的“陰影”，也給本市場(chǎng)的招商、銷售增加了 一定的難度。 商業(yè)容量。通過市場(chǎng)調(diào)查，高安市主要地段的商戶數(shù)量為 戶，中山路周 邊商圈（包括中山路、勝利路、筠泉路、橋南路）商戶數(shù)量為 戶，商戶數(shù)量有 限，本市場(chǎng)和“錦江外灘”商鋪的相

7、續(xù)落成，同一地段新增加商鋪數(shù)量近 1212 0000 間，如此龐大的商鋪供應(yīng)量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度勢(shì)必達(dá)到“你死我活”的境 地。 對(duì)策（如何放大優(yōu)、勢(shì)抓住機(jī)遇，減弱劣勢(shì)、規(guī)避威脅）： 突出市場(chǎng)的地理位置，以高安市的“黃金商圈的商業(yè)制高點(diǎn)”來提升市場(chǎng) 的商業(yè)價(jià)值； 突出市場(chǎng)的規(guī)模環(huán)境，以“一站式購(gòu)物公園”來定位市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng) 營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)規(guī)模； 突出市場(chǎng)的交通優(yōu)勢(shì)，以“客運(yùn)站旁、兩條黃金信道交匯處”來定義市場(chǎng) 的交通環(huán)境； 在工商、稅務(wù)等方面竟可能多的爭(zhēng)取市政府更多的支持。爭(zhēng)取讓市政府以 公告形式書面發(fā)布對(duì)市場(chǎng)的支持； 加快工程進(jìn)度，樹立市場(chǎng)開業(yè)“倒計(jì)時(shí)牌”，增強(qiáng)客戶對(duì)市場(chǎng)的信心； 合理的業(yè)態(tài)

8、定位和經(jīng)營(yíng)分區(qū)； 制訂足以打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略，消除 客戶疑慮，不給予競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手反擊機(jī)會(huì)，達(dá)到快速招商的目的； 制訂能確保市場(chǎng)興旺、持續(xù)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)措施。 二、項(xiàng)目定位 1 1、 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位 本市場(chǎng)規(guī)模宏大，商鋪數(shù)量多，就高安市目前的市場(chǎng)狀況，定位為任何一個(gè) 目前市政府對(duì)本項(xiàng)目規(guī)定的單一業(yè)態(tài)基本上都不可能填滿市場(chǎng)， 或不能完全實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。為了便于市場(chǎng)的快速啟動(dòng)和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化， 我們建 議本市場(chǎng)定位為一個(gè)多種業(yè)態(tài)并存的綜合性市場(chǎng)。 2 2、 招商對(duì)象定位 根據(jù)高安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和我們以往市場(chǎng)招商經(jīng)驗(yàn)， 本市場(chǎng)的招商對(duì)象將 以高安市區(qū)為主，高安市周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。 3 3、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次定位 就實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值，一般是高、中檔的商品易于承受較高的租金、近而提升了商鋪 的價(jià)值，理想狀態(tài)下我們都愿意將市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商品定位為中、高檔商品。 但通過市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前高安市人口以農(nóng)業(yè)人口為主， 市民收入偏低，商 業(yè)水平比較落后，市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)的商品以中低檔商品為主， 即使在商業(yè)最為繁華的 中山路、勝利路的街鋪和商場(chǎng)，也是以中擋商品為主，高檔商品很少有市場(chǎng)，經(jīng) 營(yíng)高檔商品的商戶數(shù)量也十分有限。 因此，對(duì)于本市場(chǎng)商品檔次定位我們認(rèn)為： 以