淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成

1、淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成 我們要想實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的良性互動(dòng)和健康發(fā)展，要想真正把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律，就有必要全面了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成體系及各種成本之間的相互關(guān)系。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，一方面消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)是暴力行業(yè)，購(gòu)房者覺(jué)得房?jī)r(jià)居高不下，認(rèn)為當(dāng)今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賺的盆缽滿(mǎn)盈;另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為在目前的宏觀調(diào)控及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)成本上升，利潤(rùn)空間下降，甚至對(duì)于某些經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)無(wú)利可圖的局面。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本內(nèi)容復(fù)雜，由其構(gòu)成的住房?jī)r(jià)格又對(duì)社會(huì)的發(fā)展穩(wěn)定影響巨大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本

2、，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。本文就對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成體系及成本對(duì)最終的房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行了分析。 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成 從房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本、費(fèi)用列項(xiàng)基本包括以下幾個(gè)一級(jí)科目： (一)開(kāi)發(fā)成本，主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)。 其中土地征用和建筑安裝工程費(fèi)是開(kāi)發(fā)成本中的主要構(gòu)成項(xiàng)，它們成本的凹凸直接影響到最終的房?jī)r(jià)。 (二)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，所屬直接組織和管理開(kāi)發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。 (三

3、)管理費(fèi)用，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)的行政管理部門(mén)為管理和組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 (四)財(cái)務(wù)費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間所產(chǎn)生的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用等。 (五)銷(xiāo)售費(fèi)用，為銷(xiāo)售產(chǎn)品或供應(yīng)勞務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃咨詢(xún)、廣告宣傳、項(xiàng)目形象建設(shè)等。由于市場(chǎng)條件的不同，這個(gè)費(fèi)用會(huì)隨著市場(chǎng)的變化而變化，市場(chǎng)好了，這部分成本就低，市場(chǎng)不好，這部分成本會(huì)特別高。 (六)營(yíng)業(yè)稅金及附加，簡(jiǎn)潔說(shuō)就是房屋銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)稅及城建和教育費(fèi)附加等流轉(zhuǎn)稅金。 根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用列項(xiàng)可知，房?jī)r(jià)基本上是由土地成本、建筑安裝工程費(fèi)、相關(guān)的稅費(fèi)(開(kāi)發(fā)間接費(fèi)+管理費(fèi)

4、+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+稅金)和利潤(rùn)等組成的。 在以上成本構(gòu)成項(xiàng)中，開(kāi)發(fā)成本是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的關(guān)鍵性支出，同時(shí)也是企業(yè)所關(guān)注的重點(diǎn)成本項(xiàng)，它的凹凸關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目成本水平的凹凸，更對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的制定起著打算性的作用，尤其是在市場(chǎng)狀況不抱負(fù)的時(shí)候，這部分成本的水平更直接關(guān)系到企業(yè)的生存和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 在這里，當(dāng)建筑安裝工程費(fèi)、相關(guān)的稅費(fèi)沒(méi)有大的波動(dòng)時(shí)，地價(jià)就成了房?jī)r(jià)的主要成本之一，地價(jià)越高，房?jī)r(jià)也越高。由于近兩年通貨膨脹連續(xù)上漲，cpi指數(shù)居高不下，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本漸漸提高，成為企業(yè)不可控的因素。因此本文主要對(duì)影響開(kāi)發(fā)成本最重要的兩大項(xiàng)土地成本和建安成本進(jìn)行了分析。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本所占的比重分析 (一

5、)土地成本分析 房?jī)r(jià)從構(gòu)成角度看主要包括地價(jià)、建筑成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等。從市場(chǎng)角度看，市場(chǎng)是打算價(jià)格的唯一主體，地價(jià)和房?jī)r(jià)均由供求關(guān)系打算。土地的供求關(guān)系打算地價(jià)的凹凸，房地產(chǎn)的供求關(guān)系打算 房?jī)r(jià)的凹凸。因此“地價(jià)和房?jī)r(jià)的最終表現(xiàn)形式都是市場(chǎng)價(jià)格”。那么我們就可以利用市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生的房?jī)r(jià)與地價(jià)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本構(gòu)成，分析地價(jià)與房?jī)r(jià)的變化規(guī)律以及地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例。 最終在市場(chǎng)上的土地成交價(jià)格是介于政府出讓底價(jià)與完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)商最高底價(jià)之間，而且，隨著土地出讓市場(chǎng)中需求競(jìng)爭(zhēng)程度的增加，價(jià)格越接近后者，土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中所占的比重就越大，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間就越小。 (二)建安成本分析 建筑安

6、裝工程費(fèi)包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)和計(jì)劃利潤(rùn)及稅金組成，目前我國(guó)建安工程費(fèi)用主要采用定額測(cè)算，包括的費(fèi)用項(xiàng)目眾多。在目前的統(tǒng)計(jì)資料中，沒(méi)有單純以建安成本為基礎(chǔ)編的指數(shù)，而較常用的固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)作為反映固定資產(chǎn)投資額價(jià)格變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)，主要由建筑安裝工程投資完成額、設(shè)備、工器具購(gòu)置投資完成額和其他費(fèi)用投資完成額三部分組成，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格我們選取了房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，它主要是指房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格總水平變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。由于所選取的房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)和土地價(jià)格指數(shù)之間統(tǒng)計(jì)口徑和計(jì)算方法不全都。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成的各因素分析 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本形成的各因素比較來(lái)看，我

7、國(guó)不同地區(qū)基本有著較為類(lèi)似的構(gòu)成狀況，即土地成本、建安成本和相關(guān)的稅費(fèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主要構(gòu)成因素，這與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步發(fā)展階段、土地制度漸漸變遷、市場(chǎng)漸漸走向規(guī)范化和制度化的變革時(shí)期及房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，國(guó)家對(duì)其的宏觀調(diào)控親密相關(guān)。為了讓分析更具客觀性，本文選取了兩個(gè)中等發(fā)展的城市，長(zhǎng)沙和西安，來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成的狀況。 為了橫向比較以及分析的便利，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成的因素對(duì)比時(shí)，將項(xiàng)目成本構(gòu)成因素進(jìn)一步歸納為土地成本項(xiàng)、建安成本項(xiàng)、相關(guān)稅費(fèi)項(xiàng)。為了更明確地看出房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成，我們添加了利潤(rùn)項(xiàng)。經(jīng)計(jì)算三項(xiàng)對(duì)比份額分別約為10%，55%和20%，稅費(fèi)成本達(dá)到2

8、0%，建設(shè)成本占到房?jī)r(jià)的二分之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)在15%左右。 可以看出，我國(guó)目前房?jī)r(jià)主要以建安成本為主。其中稅費(fèi)成本和土地成本也是構(gòu)成大項(xiàng)。在我國(guó)目前的國(guó)情下，一般成熟市場(chǎng)的行業(yè)回報(bào)率與社會(huì)平均回報(bào)率相當(dāng)，約為8%左右，而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是一個(gè)高回報(bào)的行業(yè)，行業(yè)回報(bào)率達(dá)到了15%。這也說(shuō)明白我國(guó)房?jī)r(jià)構(gòu)成存在著明顯的不合理性。 我們分析過(guò)房地產(chǎn)的價(jià)格是由土地成本、建筑安裝工程費(fèi)、相關(guān)的稅費(fèi)及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等構(gòu)成，其中土地成本、建筑安裝工程費(fèi)、相關(guān)的稅費(fèi)是住房?jī)r(jià)格最主要的組成部分。由于住房?jī)r(jià)格包含很多構(gòu)成因素，房?jī)r(jià)與地價(jià)、建安工程費(fèi)和相關(guān)的稅費(fèi)之間比例畢竟是多少才合理，這是一個(gè)很難回答的問(wèn)題，有些地區(qū)比如西安、成都地價(jià)較低，但由于房屋建筑質(zhì)量高，建筑成本高，房?jī)r(jià)也偏高，因此它們之間沒(méi)有一個(gè)評(píng)價(jià)合理與否的固定標(biāo)準(zhǔn)。 從微觀