土地使用權(quán)租賃若干問題芻議

1、土地使用權(quán)租賃若干問題芻議內(nèi)容摘要：土地租賃指土地一級(jí)市場行為，即國家將土地出租與承 租人，出租的客體是上地；土地使用權(quán)租賃則指土地二級(jí)市場行為，即 合法取得土地使用權(quán)的單位或個(gè)人將土地使用權(quán)出租與承租人，岀租的 客體是土地使用權(quán)。我國對(duì)國有土地使用權(quán)以及集體土地使用權(quán)的出租 規(guī)定了不同的限制條件，鑒于土地使用權(quán)的出租并不改變土地使用權(quán)屬 主體登記，為促進(jìn)土地使用權(quán)租賃市場以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，本人認(rèn)為應(yīng)逐步 降低或取消限制條件。另外，本文還嘗試探討了承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、 土地使用權(quán)租賃合同登記以及土地使用權(quán)租賃合同期限等問題。主題詞：土地租賃，土地使用權(quán)租賃，土地使用權(quán)租賃合同登記, 承租土地使用

2、權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)租賃合同期限關(guān)于土地使用權(quán)租賃，我國相關(guān)法律規(guī)定甚少，有關(guān)內(nèi)容并不充分, 實(shí)踐中也存在很多理解分歧。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地使用權(quán)租賃作 為土地流轉(zhuǎn)市場的一種交易形式，已經(jīng)凸顯進(jìn)一步發(fā)展與規(guī)范的必要性 與緊迫性。為此，本文從以下方面嘗試探討關(guān)于我國土地使用權(quán)租賃制 度的若干問題：土地使用權(quán)租賃制度的發(fā)展；國有土地使用權(quán)的岀租; 集體土地使用權(quán)的岀租；承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓；土地使用權(quán)租賃合同 登記以及土地使用權(quán)租賃合同期限。一、我國土地使用權(quán)租賃制度的發(fā)展1988年前，我國憲法第10條第4款規(guī)定：“任何組織或個(gè)人 不得侵占、買賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地"o 1

3、988年憲法修 正案，將上述條款修改為“任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或以其他 形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為 土地租賃制的實(shí)行解開了禁錮。同年，根據(jù)憲法修正案，又對(duì)土 地管理法相應(yīng)修改，將原土地管理法第2條第2款“任何單位和 個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”修改為“任 何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”，并明確 規(guī)定：“國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度”。1998年土地管理法 實(shí)施條例第29條規(guī)定：“國有土地有償使用的方式包括國有土地使用 權(quán)出讓、國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股”，從而正式 將土地租賃確定為國有

4、土地使用權(quán)取得方式之一。1990年城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第28條規(guī)定: “土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上 建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的 行為?！?1992年劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法第9條規(guī)定：“土地 使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、 其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為?！?999年8月1 口，國土資源部發(fā)布規(guī)范國有土地租賃若t意見， 對(duì)國有土地租賃問題作了較為全面的規(guī)定，其規(guī)定：“國有土地租賃是 指國家將國有上地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土 地主管部門簽

5、訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。”該意 見第六條同時(shí)對(duì)國有土地使用權(quán)租賃做出規(guī)定：“國有土地租賃，承 租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建 設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。從以上規(guī)定可以看出，我國法律制度是將土地租賃與土地使用權(quán)租 賃區(qū)分界定的。土地租賃應(yīng)指土地一級(jí)市場的行為，即國家將土地出租 與承租人，出租的客體是土地，承租人取得土地使用權(quán)，如土地管理 法實(shí)施條例第29條規(guī)定。土地使用權(quán)租賃則指土地二級(jí)市場的交易 行為，即合法取得土地使用權(quán)的單位或個(gè)人將土地使用權(quán)出租與承租人, 出租的客休是土地使用權(quán)

6、，比如城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行 條例第28條和劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法第9條分別對(duì)以岀 讓和劃撥方式取得的土地使用權(quán)的出租作了相關(guān)規(guī)定。但在有些部門規(guī) 章等規(guī)定上，未能對(duì)上述概念合理區(qū)分和使用，如1994年國家土地管 理局與國家體改委聯(lián)合發(fā)布的股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定 第9條規(guī)定：“國家以租賃方式將土地使用權(quán)租賃給公司，定期收取租 金?！痹撘?guī)定便將上述兩概念混淆為一體，其所指應(yīng)為將土地租賃與公司。還有，雖然規(guī)范國有土地租賃若干意見對(duì)國有土地租賃和國有 土地使用權(quán)租賃皆作了相關(guān)規(guī)定，但該規(guī)定將土地使用權(quán)的出租稱為轉(zhuǎn) 租，似乎未能徹底履行上述有關(guān)法律對(duì)土地租賃和土地使用權(quán)租賃的

7、概 念界定。因此，對(duì)于立法界或理論界，都應(yīng)進(jìn)一步理順上述概念的運(yùn)用， 以完善本來較為混亂的土地制度。二、國有土地使用權(quán)岀租國有土地使用權(quán)出租屬于二級(jí)市場交易行為，按照土地使用權(quán)初始 取得方式分類，其主要包括以下兒種：以土地租賃方式取得之土地使用 權(quán)的出租（下稱租賃土地使用權(quán)的出租）、以出讓方式取得之土地使用 權(quán)的出租（下稱出讓土地使用權(quán)的出租）、以劃撥方式取得之土地使用 權(quán)的出租（下稱劃撥土地使用權(quán)的出租）。下面主要對(duì)上述以各種方式 取得之上地使用權(quán)出租的限制條件進(jìn)行分析。首先對(duì)比談一下租賃土地使用權(quán)的出租和出讓土地使用權(quán)的出租。 規(guī)范國有土地租賃若干意見第六條對(duì)租賃土地使用權(quán)的岀租作了相 關(guān)

8、規(guī)定：“國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī) 定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租 賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押如前所述，該 條款將以租賃方式取得之土地使用權(quán)的出租稱為承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租, 嚴(yán)格講是不對(duì)的，因?yàn)楸敬纬鲎馐菍?duì)以土地租賃方式初始取得土地使用 權(quán)的第一次出租。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第28條 則對(duì)出讓土地使用權(quán)的出租作了有關(guān)規(guī)定：“土地使用權(quán)出租是指土地 使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承 租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按上地使用權(quán)出讓合 同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用

9、土地的，土地使用權(quán)不得出租。”上述法律政策對(duì)租賃土地使用權(quán)的岀租和出讓土地使用權(quán)的岀租, 皆規(guī)定了以下同樣的限制條件：必須按出讓合同或租賃合同完成開發(fā)投 資。不過，租賃土地使用權(quán)的出租在滿足支付土地租金和完成開發(fā)建設(shè) 的條件之后，還必須經(jīng)土地行政主管部門同意或合乎租賃合同約定（指 在土地租賃合同中約定允許出租或禁止出租或出租須經(jīng)出租人同意）， 而關(guān)于出讓土地使用權(quán)的出租并無類似的明文規(guī)定。本人認(rèn)為，上述租 賃土地使用權(quán)出租須經(jīng)土地行政主管部門之“同意”，應(yīng)理解為對(duì)是否 已經(jīng)支付上地租金和完成開發(fā)建設(shè)條件的審查和監(jiān)督，除此之外，上地 行政主管部門不應(yīng)以任何理由做出不同意出租的決定，否則將岀現(xiàn)權(quán)利

10、 濫用等人為因素而阻礙租賃交易市場的發(fā)展。從國家有關(guān)規(guī)定看，我國對(duì)國有土地使用權(quán)出租的限制條件與國有 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制條件是一致的，即必須按出讓合同或租賃合同完 成開發(fā)投資。實(shí)際上，在土地使用權(quán)出租中，“承租人不是對(duì)出租人現(xiàn) 有的租賃物加以占有和使用，而需要繼續(xù)投資完成土地的開發(fā)、利用。 而一般的財(cái)產(chǎn)租賃，承租人不必投資對(duì)租賃物加以改造”（趙紅梅論 土地使用權(quán)租賃），在土地使用權(quán)出租中，并不發(fā)生土地使用權(quán)的權(quán)屬 轉(zhuǎn)移，岀租人作為土地使用權(quán)權(quán)屬登記人，仍應(yīng)負(fù)擔(dān)交納原相應(yīng)土地稅 費(fèi)的義務(wù)，而且承租人取得承租權(quán)后必須受原出讓合同、租賃合同中對(duì) 上地開發(fā)、用途等方面的限制，上述因素都將大大減少上地

11、使用權(quán)出租 的投機(jī)性。因此，個(gè)人認(rèn)為，不宜將土地使用權(quán)的出租等同于土地使用 權(quán)的轉(zhuǎn)讓而給予過多限制，比如河北省國有土地租賃辦法僅對(duì)轉(zhuǎn)讓 租賃土地使用權(quán)規(guī)定了限制條件，但對(duì)轉(zhuǎn)租未設(shè)置限制條件。此外，可 以嘗試將招標(biāo)拍賣掛牌制度引入土地使用權(quán)出租市場。下面看一下劃撥土地使用權(quán)的岀租。1992年國家土地管理局劃 撥土地使用權(quán)管理暫行辦法第五條規(guī)定：“未經(jīng)市、縣人民政府土地 管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土 地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)?！钡诰艞l規(guī)定：“土地 使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、 其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支

12、付租金的行為。原擁有土地 使用權(quán)的一方稱為出租人，承租土地使用權(quán)的一方稱為承租人”。第六 條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，其 土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（-）土地使用者為公司、企業(yè)、 其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（二）領(lǐng)有國有土地使用證；（三）具有合法的地 上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照條例和本辦法規(guī)定簽 訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府交付土地使用權(quán)出讓金 或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金?！眴螐脑撧k法第九條規(guī)定看，似乎允許劃撥土地使用權(quán)單獨(dú)出租， 但根據(jù)辦法第五條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)必須經(jīng)土管部門批準(zhǔn)且辦 理出讓手續(xù)后才能出租

13、，若如此，在辦理完出讓手續(xù)后實(shí)際上就變成出 讓土地使用權(quán)的岀租了，相應(yīng)的應(yīng)受關(guān)于出讓土地使用權(quán)出租的法律規(guī) 定的約束，也就談不上劃撥土地使用權(quán)的出租了，因此，個(gè)人認(rèn)為，嚴(yán) 格意義上講，國家是不允許劃撥土地使用權(quán)的單獨(dú)出租的。不過，對(duì)于劃撥土地使用權(quán)隨同建筑物一起出租的，法律是允許的， 根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第五十五條規(guī)定，房屋所有 權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將 租金中所含土地收益上繳國家。三、集體土地使用權(quán)的出租。大家知道，集體土地使用權(quán)包括農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)（又稱農(nóng)地使用權(quán)）、 宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用 地使用權(quán)

14、。關(guān)于農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的出租，我國土地管理法和農(nóng)村 上地承包法均有詳細(xì)規(guī)定，至于公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地，因不 具有營利性，實(shí)踐中相關(guān)糾紛不多，所以本文不再述及二者的出租問題。下面主要分析一下宅基地使用權(quán)、企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的出租問題。1、宅基地使用權(quán)的出租。關(guān)于此，目前只有土地管理法第六 十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不 得超過省、自治區(qū)、靑轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房 后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！睆脑撘?guī)定可以看出法律是允許農(nóng)民 出租住宅的，但是否允許出租宅基地使用權(quán)呢？從實(shí)務(wù)上看，因農(nóng)民建 住宅完全可以申請到免費(fèi)的宅基地，從而很少存在承租別人宅基

15、地使用 權(quán)的必要性和可能性；從法理上看，既然法無禁止，應(yīng)理解為是允許出 租宅基地使用權(quán)的，而且允許出租不會(huì)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)主體的變更, 從而并不違反“一戶一宅”的法律規(guī)定。但是，法律對(duì)宅基地使用權(quán)的承租者范圍是否有所限制呢？中華 人民共和國土地管理法第四十三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)， 需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和 村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用木集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的上地的, 或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有 的土地的除外?！庇纱丝梢哉J(rèn)為，受用途和資源所限，宅基地主要用于 本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員建設(shè)住宅，外村鄉(xiāng)村民不具備使

16、用主體資格, 城市居民則只能中請使用國有土地。因此，宅基地使用權(quán)出租雖然不變 更使用權(quán)屬主體，但也只能出租給具備建設(shè)使用資格的本集體經(jīng)濟(jì)組織 成員了。其實(shí)，1988年修訂的土地管理法第41條曾規(guī)定允許城鎮(zhèn) 非農(nóng)業(yè)戶口居民使用集體土地建造住宅，后因容易導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)炒賣 而在新土地管理法中予以刪除，由此也可見立法之用意。宅基地使用權(quán)的出租，是否也應(yīng)參照國有土地使用權(quán)出租規(guī)定而必 須達(dá)到一定開發(fā)程度呢？如前所述，本人還是認(rèn)為，土地使用權(quán)的出租 與承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不同，前者并不改變上地使用權(quán)的權(quán)屬主體, 因此，不宜對(duì)土地使用權(quán)岀租時(shí)的開發(fā)程度過多限制。至于農(nóng)村居民岀租住房，從上述規(guī)定中看不岀對(duì)承

17、租人資格條件的 任何限制，從現(xiàn)實(shí)看，農(nóng)民將住房出租與城市居民、本集體外村民的現(xiàn) 象大量存在，其于鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的人流與物流中，扮演著重要的角色, 而且農(nóng)村居民岀租住房并不因此改變集體土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的變 更，因此，本人認(rèn)為應(yīng)予以肯定和鼓勵(lì)農(nóng)村居民出租住房。2、關(guān)于企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的出租問題。相對(duì)于農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán) 的流轉(zhuǎn)則更具有市場性，它對(duì)農(nóng)村工業(yè)的發(fā)展起了重大作用，但關(guān)于企 業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)出租的法律規(guī)定，僅有土地管理法第六十三條, 且對(duì)于該條款的理解，有眾多分歧。土地管理法在“建設(shè)用地” 一章第六十三條這樣規(guī)定：“農(nóng)民 集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓

18、、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但 是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并 等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外/從該第六十三條前半句 可以看出，法律是允許集體土地使用權(quán)出租用于農(nóng)業(yè)建設(shè)的。結(jié)合看一 下土地管理法第四十三條和第六十條：“第四十三條任何單位和個(gè) 人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興 辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體 所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使 用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！?“第六十條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)

19、 人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文 件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，?！庇?上得知，任何單位或個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，如果不符合上述規(guī)定的集體土地使 用權(quán)主體資格，則必須依法申請使用國有土地，其既不能在集體土地初 級(jí)市場取得集體土地使用權(quán)，也不能在集體土地二級(jí)市場以出讓、轉(zhuǎn)讓 或出租形式獲得。因此，可以看出，對(duì)于集體土地企業(yè)使用權(quán)的對(duì)外出 租，法律是有限制條件的，即僅應(yīng)限于出租與集體經(jīng)濟(jì)組織開辦的或以 入股、聯(lián)營形式與他人共同舉辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。至于承租人范圍，是應(yīng)限 制在本集體經(jīng)濟(jì)組織舉辦的企業(yè)之內(nèi)，還是同時(shí)允許其他集體經(jīng)濟(jì)組織 舉辦的企業(yè)承租呢？本人未看

20、到相關(guān)的法律規(guī)定，不過從鼓勵(lì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展角度看，應(yīng)打破該界限。不過，個(gè)人認(rèn)為，土地管理法第六十三條語言表述是有問題的， 其下半句所說“除外”是針對(duì)前半句所述“出讓、轉(zhuǎn)讓”之土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移而言，顯然不是針對(duì)企業(yè)建設(shè)用地土地使用權(quán)的出租，因?yàn)樽鳛槎?級(jí)市場土地使用權(quán)的出租并不發(fā)生土地使用權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。該條的實(shí)際用 意是，因破產(chǎn)兼并等原因致使用地企業(yè)不再符合集體土地使用權(quán)主體資 格（集體上地使用權(quán)主體限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)或者與其他單 位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)），該企業(yè)經(jīng)營 不再屬于農(nóng)業(yè)建設(shè)范疇，根據(jù)土地管理法第四十三條規(guī)定（任何單位和 個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，

21、必須依法申請使用國有土地），必須 辦理國家征地和出讓手續(xù)，即所謂的“依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”。因此，該條款 無論用語還是邏輯上，皆欠準(zhǔn)確，正確的做法是將土地使用權(quán)的岀租另 行單列表述。至于集體企業(yè)房屋的岀租，并不因此改變集體土地使用權(quán)和房屋產(chǎn) 權(quán)的變更，本人看法同前面農(nóng)村住宅相同，應(yīng)子以支持和肯定。四、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。首先，必須弄清租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租二 者z間的區(qū)別。所謂租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指原土地租賃合同的承 租人，將其承租取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移與第三人，由第三人享有原土地 租賃合同的權(quán)利義務(wù)，轉(zhuǎn)讓人喪失土地使用權(quán)。而租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn) 租是指原土地租賃合同的承租人將小

22、于其承租土地使用權(quán)的權(quán)利在原 租賃期限內(nèi)轉(zhuǎn)租與次承租人，且不喪失其作為原土地租賃合同承租人地 位的法律行為。該兩者存以下區(qū)別：前者的轉(zhuǎn)讓人要退出原租賃合同關(guān) 系，經(jīng)過原土地行政主管部門變更登記后，受讓人成為原土地租賃合同 的承租人，直接附有向出租人繳納租金等原租賃合同約定的義務(wù)，同時(shí) 享有轉(zhuǎn)讓人在原租賃合同約定的權(quán)利。后者的轉(zhuǎn)租人不退出原租賃合同 關(guān)系，仍然是原租賃合同的承租人，仍附有繳納租金等原租賃合同約定 義務(wù)，接受轉(zhuǎn)租的次承租人與出租人之間并不存在租賃合同關(guān)系。關(guān)于租賃國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，我國政策也規(guī)定了相應(yīng)的限制條 件。如規(guī)范國有土地租賃若干意見第六條規(guī)定：“國有土地租賃， 承租人取

23、得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā) 建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地 使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押?！笨梢?，該規(guī)定將以租賃方式取得土地 使用權(quán)后再轉(zhuǎn)讓的限制條件規(guī)定為兩點(diǎn)，即經(jīng)土地行政主管部門同意和 按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)，其與租賃地使用權(quán)對(duì)外出租的限 制條件是一致的，目的主要為了防止囤積土地等投機(jī)行為。但參照關(guān)于 出讓土地使用權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)完成投資總額25%以上等限制規(guī)定來看, 該辦法所規(guī)定的“完成開發(fā)建設(shè)”之條件有所苛刻，將不利于租賃 土地使用權(quán)交易的發(fā)展。為此，有些地方做了變通規(guī)定，如2003年四 川省國有土地租賃辦法第十四條規(guī)定：“

24、在不改變國有土地租賃合 同約定的權(quán)利與義務(wù)的前提下，承租人投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建 設(shè)總投資的25%以后，經(jīng)出租人同意，承租人可以轉(zhuǎn)讓租賃的國有土 地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原承租人的權(quán)利與義務(wù)轉(zhuǎn)移給新承 租人，并重新向出租人登記河北省國有土地租賃辦法第十四條規(guī) 定：“轉(zhuǎn)讓租賃土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已經(jīng)按照國有土地 租賃合同支付土地租金，并取得土地使用權(quán)證書；二）已經(jīng)按照國有土 地租賃合同進(jìn)行投資開發(fā)，并完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上/ 不得不指出，青島市國有土地租賃暫行辦法仍遵從了規(guī)范國有土 地租賃若干意見，其第十六條規(guī)定：“承租人按規(guī)定支付土地租金并完 成開發(fā)建設(shè)

25、后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)國有土地租賃合同約定, 可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。”如前所述，隨著招標(biāo)拍賣掛牌制度的實(shí)行，以及將來逐步設(shè)制實(shí)施 的物業(yè)稅收制度，土地投機(jī)買賣的可能性逐漸減小，本著鼓勵(lì)發(fā)展土地 市場交易的原則和趨勢，建議逐步取消承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制條件。關(guān)于租賃集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，可參考集體土地使用權(quán)出租的相 關(guān)規(guī)定，不再論述。五、土地使用權(quán)租賃登記我國關(guān)于土地使用權(quán)租賃登記與土地租賃登記的規(guī)定是不同的，前 項(xiàng)登記為土地使用權(quán)設(shè)立登記，后項(xiàng)登記為他項(xiàng)權(quán)利登記。土地登記 規(guī)則第二十八條規(guī)定：“依法向政府土地管理部門承租國有土地的， 承租人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同之口起三十

26、口內(nèi)，持土地租賃合同和其他有 關(guān)證明文件申請承租國有土地使用權(quán)登記?！笨梢姡瑖型恋爻凶馊艘?法申請登記后，其所享有的土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使 用權(quán)屬于同一位階的權(quán)利，即都是土地使用權(quán)，故該項(xiàng)登記為土地使用 權(quán)設(shè)立登記。再看一下規(guī)范國有土地租賃若干意見有關(guān)規(guī)定：“六、 國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地 租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定, 可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或 抵押，必須依法登記。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租 土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)

27、系， 第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。”同時(shí)，土地登記規(guī)則第三十條規(guī)定：“有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的，出租人與承租人應(yīng) 當(dāng)在租賃合同簽訂后十五口內(nèi)，持租賃合同及有關(guān)文件申請土地使用權(quán) 出租登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在出租土地的土地登記卡上進(jìn)行登記，并 向承租人頒發(fā)上地他項(xiàng)權(quán)利證明書?！笨梢娫擁?xiàng)登記為他項(xiàng)權(quán)利登記。根據(jù)上述規(guī)定，土地出租登記同土地使用權(quán)租賃登記相比，有以下 區(qū)別：1、前者的出租人是土地所有人，后者的出租人為土地使用者2、 前者應(yīng)在租賃合同簽訂后30內(nèi)中請登記，后者則應(yīng)在合同簽訂后15 日內(nèi)申請登記。3、在法律制度用語上，前者定義為“承租國有土地使 用權(quán)登記”，后者為“土地使用

28、權(quán)出租登記”。4、土地出租登記屬于土 地權(quán)利設(shè)立登記，承租人由此取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出租登記是 土地使用權(quán)變更登記，承租人由此取得土地它項(xiàng)權(quán)利。顯然，我國上述規(guī)定是將土地使用權(quán)出租登記作為物權(quán)化登記的。 其實(shí)，個(gè)人認(rèn)為，將“土地使用權(quán)出租登記”界定為他項(xiàng)權(quán)利登記，在 法律性質(zhì)上有所不妥，因?yàn)槌鲎馊伺c承租人之間形成的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系, 其行為后果并不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)或設(shè)定，即并不發(fā)生土地使用權(quán)法定權(quán)屬 人的變化，承租人取得的不過是土地使用權(quán)的承租權(quán)，在租賃合同依法 簽訂后，承租人便依法或依約取得承租權(quán)，而并非在申請土地使用權(quán)他 項(xiàng)權(quán)利登記后才取得承租權(quán)，因此，嚴(yán)格的講它是合同登記備案，而非 物權(quán)

29、他項(xiàng)權(quán)利登記。該登記之冃的，除為了便于國家監(jiān)督控制土地使用 權(quán)租賃市場外，主要是保護(hù)善意第三人利益，如甲將其土地使用權(quán)低價(jià) 出租與乙，但未登記備案，然后又將其土地使用權(quán)抵押貸款，銀行在實(shí) 現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，因“抵押不破租賃”，只能維持收不回成本的租賃關(guān)系， 而通過租賃備案制度，銀行完全在簽訂抵押合同時(shí)查驗(yàn)是否已經(jīng)出租， 并以此決定是否接受該項(xiàng)抵押。因此，法律上只要賦予該合同登記備案 具有對(duì)抗第三人的效力即可，即未租賃登記備案的，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押 權(quán)時(shí)，有權(quán)不予繼續(xù)履行原租賃合同，而對(duì)于已經(jīng)租賃登記備案的，對(duì) 于明知抵押物存在負(fù)擔(dān)仍接受擔(dān)保的抵押權(quán)人不予保護(hù)，即“抵押不破 租賃”。六、關(guān)于土地使用權(quán)出

30、租期限土地使用權(quán)岀租期限最高為多少呢？可否適用合同法關(guān)于租賃合同期限的有關(guān)規(guī)定呢?我國合同法規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過部分無效，因此， 有人主張上地使用權(quán)租賃期限應(yīng)受該規(guī)定約束，尤其對(duì)于有限的土地資 源，租期過長，將難以公平確定若干年之后的租金數(shù)額。本人認(rèn)為，過 短的租賃期限，將影響土地使用權(quán)承租人的投入，影響建筑投資的回收 以及建筑安全壽命的保障，不利于土地的合理充分利用。關(guān)于租金標(biāo)準(zhǔn) 的確定，可以通過市場租金評(píng)估等體系，建立科學(xué)的租金調(diào)整機(jī)制。其 實(shí)，從本質(zhì)上看，土地使用權(quán)出讓實(shí)為土地使用權(quán)租賃的一種方式，其 只不過是將數(shù)十年的承租權(quán)一次性買斷而已。因此，土地使用權(quán)岀租期 限不應(yīng)受

31、20年的限制，而應(yīng)參照出讓期限的有關(guān)規(guī)定。再看我國規(guī)范國有土地租賃若干意見規(guī)定：“四、國有土地租 賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長期租賃。對(duì)短期使用或用于修建 臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年; 對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長期租 賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定 的同類用途土地出讓最高年期?！笨梢?，我國政策規(guī)定是將土地出租最 高期限等同于同類用途土地的出讓最高年期，即已超過20年，但該規(guī) 定僅限于部門規(guī)章，并未上升到法律層面上，值得立法界進(jìn)一步明確。 不得不注意，上述規(guī)范國有土地租賃若干意見僅規(guī)定了一級(jí)土

32、地市 場國有土地出租的期限，對(duì)于以出讓、劃撥、土地租賃等方式取得土地 使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再行出租的期限，雖然沒有規(guī)定，但應(yīng)可參照 之。鑒于上地使用權(quán)租賃關(guān)系復(fù)雜，涉及問題較多，木文僅對(duì)木人實(shí)踐 中碰到的個(gè)別問題的個(gè)別方面做初步淺析，一孔之見，歡迎批評(píng)。參考書目：江平主編中國土地立法研究；王衛(wèi)國、王廣華主編中國土地權(quán)利的法制建設(shè)；李延榮著土地租賃法律制度研究；張慶華中國土地法操作實(shí)務(wù)。山東德衡律師事務(wù)所房地產(chǎn)部張延嶺征地拆遷法律知識(shí)希望對(duì)您有所幫助，贏了網(wǎng)建議大家遇到問題根 據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行判斷，必要時(shí)可尋求免費(fèi)律師在線咨詢的幫助。來源：（土地使用權(quán)租賃若t問題芻議 http:/s. ying

33、le, com/cq/458155. html）精彩推薦：城市房屋拆遷許可決定的司法審查http:/s. yingle. com/cq/488214. html什么是拆遷公告 http:/s. yingle. com/cq/488210. html是誰動(dòng)了我的奶酪 http:/s. yingle. com/cq/488206. html未辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)能獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)嗎http:/s. yingle. com/cq/488202. html湘潭市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法http:/s. yingle. com/cq/48819& html房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議公證 http:/s. ying

34、le. com/cq/488194. html什么是搬遷期限 http:/s. yingle. com/cq/488190. html沈陽征收范圍內(nèi)新改擴(kuò)建房屋不補(bǔ)償http:/s. yingle. com/cq/488186. html對(duì)公冇房屋拆遷補(bǔ)償方法的商榷http:/s. yingle. com/cq/488182. html產(chǎn)權(quán)調(diào)換房依舊'叫響'市場 http:/s. yingle. com/cq/488178. html拆遷補(bǔ)償審計(jì)的流程 http:/s. yingle. com/cq/488174. html沈陽規(guī)定房屋征收獎(jiǎng)勵(lì)期內(nèi)搬遷至少多獲2萬元http:/

35、s. yingle. com/cq/488170. html被拆遷人有哪些 http:/s. yingle. com/cq/488166. html舊房改造'90%被征收人同意'被刪 http:/s. yingle. com/cq/488162. html海底隧道云南路接線項(xiàng)h拆遷補(bǔ)償方案http:/s. yingle. com/cq/48815& html城市房屋拆遷訴訟的法律問題http:/s. yingle. com/cq/488154. html成都市城鎮(zhèn)證地拆遷賠償和補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)（2017年最新版）http:/s. yingle. corn/cq/488150.

36、 html強(qiáng)制拆遷法律依據(jù)有哪些如何保護(hù)被拆遷人權(quán)益http:/s. yingle. com/cq/488146. html集體土地征用補(bǔ)償安置協(xié)議 http:/s. yingle. com/cq/488142. html山東房屋征收補(bǔ)償新規(guī)明年3月起執(zhí)行回遷逾期安置費(fèi)雙倍http:/s. yingle. com/cq/48813& html房屋拆遷指南 http:/s. yingle. com/cq/488134. html在拆遷補(bǔ)償安置階段的工作http:/s. yingle. corn/cq/488130. html產(chǎn)權(quán)不明的房屋的拆遷補(bǔ)償http:/s. yingle. com

37、/cq/488126. html山東將實(shí)施新版房屋征收補(bǔ)償辦法捉高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（2017年最新版）http:/s. yingle. com/cq/488110. html居民住房的拆遷賠償是多少http:/s. yingle. com/cq/488106. html四川舊城改造征收房屋范圍公布后遷入戶口不増加補(bǔ)償http:/s. yingle. com/cq/488102. html被拆遷人合理表達(dá)利益訴求的途徑與原則http:/s. yingle. com/cq/48809& html城市房屋拆遷單位有哪些 http:/s. yingle. com/cq/488094. html房屋征收

38、補(bǔ)償嚴(yán)禁使用暴力威脅停職等手段http:/s. yingle. com/cq/488090. html房屋拆遷的形式 http:/s. yingle. com/cq/488086. html房屋拆遷協(xié)議內(nèi)容冇哪些 http:/s. yingle. com/cq/488082. html野蠻拆遷是對(duì)法治粘神的踐踏http:/s. yingle. com/cq/48807& html浙江10月1日起實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償條例http:/s. yingle. com/cq/488074. html走出拆遷困境有效途徑 http:/s. yingle. com/cq/488070. html房屋拆

39、遷補(bǔ)償安置協(xié)議書 http:/s. yingle. com/cq/488066. html征地拆遷等重人案件一審應(yīng)冇陪審員http:/s. yingle. com/cq/488062. html拆遷補(bǔ)償方式貨幣房屋還建任選擇http:/s. yingle. com/cq/48805& html被拆遷人的應(yīng)對(duì)策略之如何應(yīng)對(duì)拆遷方案http:/s. yingle. com/cq/488054. html評(píng)估房屋拆遷補(bǔ)償價(jià) http:/s. yingle. com/cq/488050. html'強(qiáng)拆不得夜間進(jìn)行使拆遷更陽光http:/s. yingle. com/cq/488046

40、. html四川房屋征收與補(bǔ)償條例二審舊城改建預(yù)簽不低于90%http:/s. yingle. com/cq/488042. html政府應(yīng)依法主導(dǎo)'環(huán)保拆遷'htlp:/s. yingle. com/cq/488038. html木市征用集體所冇土地房屋拆遷土地使用權(quán)基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（2017年最新版）http:/s. yingle. com/cq/488034. html濟(jì)南房屋征收最低補(bǔ)46平方回遷逾期安置費(fèi)雙倍http:/s. yingle. com/cq/488030. html2017簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議的技巧冇哪些http:/s. yingle. com/cq/48801

41、4. html蔣王街道陽光拆遷生喪嫁娶優(yōu)先安置http:/s. yingle. corn/cq/488010. html應(yīng)引導(dǎo)拆遷戶有長遠(yuǎn)打算 http:/s. yingle. com/cq/488006. html拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)由誰簽訂，同住人需耍同意嗎http:/s. yingle. com/cq/488002. html淺析征地中的問題 http:/s. yingle. com/cq/487998. html廣州住宅拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（2017年最新版）http:/s. yingle. com/cq/487994. html彳亍政強(qiáng)制拆遷的程序 http:/s. yingle. com/c

42、q/487990. html拆遷房屋實(shí)行'模擬征收開啟全省房屋征收政策新模式http:/s. yingle. com/cq/487986. html 南昌推行陽光房屋征收8天時(shí)間簽約率達(dá)76. 2%http:/s. yingle. com/cq/487982. html違章建筑的物上權(quán)利 http:/s. yingle. com/cq/48797& html被拆遷人的權(quán)利總結(jié) http:/s. yingle. com/cq/487974. html山西拆遷先補(bǔ)償后搬遷 http:/s. yingle. com/cq/487970. html關(guān)于上海市征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置若干規(guī)定若干應(yīng)用問題的通http:/s. yingle. com/cq/487966. html賣房后又拆遷款案 http:/s. yingle. com/cq/487962. html征地拆遷須對(duì)土地把好脈 http:/s. yingle. com/cq/487958. html房屋拆遷過程中的聽證房屋拆遷第五講http:/s. yingle. com/cq/487954. html房屋拆遷安置補(bǔ)償合同 http:/s. yingle. com/cq/487950.