第九章房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的核算

1、第九章房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的核算第九章 房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的核算第一節(jié) 房地產營業(yè)收入核算概述一、收入的分類收入是房地產開發(fā)企業(yè)對外銷售開發(fā)產品、材料、提供勞務、代建房屋及代建工程、出租房地產及其它多種經營活動所形成的經濟利益的總流入。一般包括主營業(yè)務收入、和其他業(yè)務收入兩部分。（一）主營業(yè)務收入主營業(yè)務收入是指企業(yè)從事主要經營活動所取得的收入，可以根據(jù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照上主營業(yè)務范圍來確定。房地產開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務收入一般包括：土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入和投資性房地產的租金收入等。（二）其他業(yè)務收入其他業(yè)務收入是指企業(yè)非經常性的，兼營的業(yè)務產生的收入。一

2、般包括：商品房售后服務收入、材料銷售收入、固定資產（設備等）出租收入等。二、房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的確認和營業(yè)成本的結轉（一）營業(yè)收入的確認營業(yè)收入的確認是指何時登記營業(yè)收入。一般來說企業(yè)應當在發(fā)出商品、提供勞務同時收取價款或取得索取價款的憑據(jù)時確認經營收入。根據(jù)上述收入確認的一般標準，結合房地產開發(fā)企業(yè)經營的特點，房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的確認可分為以下幾種情況：1. 房地產開發(fā)企業(yè)轉讓、銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經移交，已將發(fā)票和結算賬單交給買主時，作為收入的實現(xiàn)。2. 房地產開發(fā)企業(yè)代建的房屋和工程，應在房屋和工程竣工驗收，辦妥財產交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程價款結算賬單提交

3、委托單位時，確認收入的實現(xiàn)。3. 房地產開發(fā)企業(yè)采取賒銷或分期收款銷售的辦法銷售土地和商品房的，可以按合同規(guī)定的收款時間分次確認為收入，但必須以土地和商品房已經移交給買主作為銷售實現(xiàn)的前提條件。4. 房地產開發(fā)企業(yè)跨年度的代建工程，在年末可按工程完工的百分比確認收入和費用。（二）營業(yè)成本的結轉為了正確反映每一會計期間的收入、費用和利潤情況，房地產開發(fā)企業(yè)應根據(jù)收入與費用配比的原則，在確認收入的同時或同一會計期間結轉相關的成本。除結轉成本外，在確認收入的同時還要計算和確認相關的稅金。（具體見本講座第七章流動負債部分稅金的核算）第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務收入的核算一、主營業(yè)務收入及相關成本結轉的

4、賬戶設置（一） “ 主營業(yè)務收入 ” 賬戶房地產開發(fā)企業(yè)為了核算對外轉讓、銷售、結算和出租房地產所取得的經營收入，應設置“ 主營業(yè)務收入” 賬戶。該賬戶屬于損益類賬戶。其貸方登記本期實現(xiàn)的主營業(yè)務收入，借方登記期末結轉到“ 本年利潤” 賬戶的主營業(yè)務收入，以及銷售退回部分的價款。期末結轉后，該賬戶應無余額。主營業(yè)務收入賬戶應按照主營業(yè)務的類別設置明細賬，進行明細核算。如：主營業(yè)務收入土地轉讓收入商品房銷售收入配套設施銷售收入代建工程結算收入房地產出租收入等。（二） &

5、#8220; 主營業(yè)務成本 ” 賬戶按照會計核算的配比原則，企業(yè)在實現(xiàn)收入的同時，應該結轉與該收入相關的成本。為了結轉主營業(yè)務收入的相關成本，企業(yè)應設置“主營業(yè)務成本 ” 賬戶。該賬戶屬于損益類賬戶。其借方登記從有關賬戶結轉來的與實現(xiàn)收入相關的開發(fā)產品等的實際成本，貸方登記期末結轉到 “ 本年利潤 ” 賬戶的主營業(yè)務成本。期末結轉后，該賬戶應無余額。主營業(yè)務成本賬戶應按主營業(yè)務的類別設置明細賬戶，該賬戶的明細賬戶應與“ 主營業(yè)務收入 ” 的明細賬戶相對應。

6、如：主營業(yè)務成本土地轉讓成本商品房銷售成本配套設施銷售成本代建工程成本投資性房地產累計折舊（攤銷）等二、土地和商品房銷售收入的核算開發(fā)和轉讓、銷售土地和商品房是房地產開發(fā)企業(yè)的最主要業(yè)務。企業(yè)轉讓、銷售土地及商品房，有銷售實現(xiàn)同時收款、銷售實現(xiàn)款項未收和過去已預收賬款三種不同的情況。如果企業(yè)預收賬款不多，也可以不設 “ 預收賬款 ” 賬戶，發(fā)生的 “ 預收賬款 ” 直接在 “ 應收賬款 ” 賬戶核算。（即登記在應收賬款賬戶的貸方）現(xiàn)舉例如下：【例 8-1 】企業(yè)銷售某小區(qū)住宅

7、共計2000 平方米，每平方米售價 2500 元，共 500 萬元，按照合同規(guī)定，已預收定金 200 萬元，現(xiàn)房屋已竣工并辦理決算，實際總成本400 萬元，并向買方辦理了交接手續(xù)，余款已全部收訖并存入銀行。應作如下會計分錄： 答疑編號 811090101：針對該題提問 （1）房屋竣工進行決算時：借：開發(fā)產品房屋 （某小區(qū)）4 000000貸：開發(fā)成本房屋開發(fā) （某小區(qū)）4000 000（2） 確認已實現(xiàn)的收入時：借：應收賬款5 000000貸：主營業(yè)務收入商品房銷售收入5 000 000（3） 沖轉預收定金時：借：預收賬款2 000000貸：應收賬款2 000 000（4）收到余款時：借：銀行

8、存款3 000000貸：應收賬款3 000 000（5）按照規(guī)定計算出應交納營業(yè)稅25 萬元、城市維護建設稅 1.75 萬元、教育費附加0.75 萬元、土地增殖稅21.75萬元。借：營業(yè)稅金及附加492 500貸：應交稅費應交營業(yè)稅250 000應交城市維護建設稅17 500應交土地增殖稅217 500應交教育費附加7 500（6）結轉已售商品房的營業(yè)成本4 000 000元。借：主營業(yè)務成本商品房銷售成本4 000000貸：開發(fā)產品房屋 （某小區(qū)）4000 000【例 8-2 】企業(yè)對外轉讓已開發(fā)完成的土地一塊，價值800 萬元，實際開發(fā)成本560 萬元，已辦理交接手續(xù)，價款已收訖并存入開戶

9、銀行。作如下會計分錄： 答疑編號 811090102：針對該題提問 （1） 確認已實現(xiàn)的收入時：借：銀行存款8 000000貸：主營業(yè)務收入土地轉讓收入8000 000（2） 結轉轉讓土地的實際成本時：借：主營業(yè)務成本土地轉讓成本5 600000貸：開發(fā)產品土地5600 000（ 3） 按照規(guī)定計算出相關稅金及附加時，分錄參照例8-1 。三、代建房屋和工程結算收入的核算（一）代建工程的結算辦法房地產開發(fā)企業(yè)的另一項業(yè)務是代建工程開發(fā)。代建工程完工或竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應按照代建工程合同和工程價款的結算辦法，向委托單位進行結算，取得代建工程的結算收入。房地產開發(fā)企業(yè)代建房屋和工程，應在房屋和工

10、程竣工驗收、辦妥財產交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程價款結算賬單提交委托單位時，確認經營收入的實現(xiàn)。根據(jù)國家有關規(guī)定，代建工程可以采用以下兩種結算辦法：1. 一次結算。代建工程全部建筑安裝期限在一年以內的，或者工程合同價值在 100 萬元以下的，可以采用一次結算辦法。具體辦法是：工程價款每月預支，竣工后一次結算。2. 分期結算。代建工程當年開工，半年不能完工的，可按照工程的形象和進度， 劃分不同階段， 分段分期結算收入。目前房地產開發(fā)企業(yè)一般采用一次結算方式。（二）代建工程收入核算舉例【例 8-3 】某房地產公司 3 月份接受市政工程局的委托，代建某項工程，按合同規(guī)定，期限為5 個月，工程合同

11、價款為280萬元，每月對方預付工程款40 萬元。發(fā)生以下經濟業(yè)務：1.3 月12 日收到市政工程局第一個月預付款40 萬元。答疑編號811090103：針對該題提問借：銀行存款400000貸：預收賬款市政工程局4000002.4 月 5 日收到市政工程局按合同發(fā)來的鋼材，價款為90 萬元。 答疑編號 811090104：針對該題提問借：原材料鋼材900000貸：預收賬款市政工程局9000003. 第 4、5、 6 月收到市政工程局預付款每月收到預收款時分錄如下： 答疑編號 811090105：針對該題提問 借：銀行存款400000貸：預收賬款市政工程局400000（注：到 6 月末，預收賬款賬

12、戶已有貸方余額250 萬元）4.7 月 26 日為市政工程局代建的該項工程已全部竣工，驗收合格。按合同規(guī)定將工程結算賬單交給市政工程局。工程全部價款為 300 萬元。根據(jù)有關憑證作如下會計分錄： 答疑編號 811090106：針對該題提問 確認代建工程結算收入和應收賬款借：應收賬款市政工程局3 000000貸：主營業(yè)務收入代建工程結算收入3 000000轉銷原來的預收賬款即將從市政工程局預收的全部賬款轉入應收賬款賬戶：借：預收賬款市政工程局2 500 000貸：應收賬款市政工程局2 500000結轉代建工程的銷售成本。假定該項工程已經結轉了完工工程成本。即已將“開發(fā)成本代建

13、工程開發(fā) ” 結轉到 “ 開發(fā)產品代建工程 ” 賬戶。該項工程的實際成本為260萬元。那么，當確認了銷售收入的同時，要結轉代建工程的銷售成本，分錄如下：借：主營業(yè)務成本代建工程成本2 600 000貸：開發(fā)產品代建工程2 6000005.7 月 30日收到市政工程局補付的工程款50 萬元，已存入銀行。 答疑編號811090107：針對該題提問 借：銀行存款500 000貸：應收賬款市政工程局5000006. 計算代建工程應交的相關稅金： （營業(yè)稅稅率為 3%、城市維護建設稅稅率為 7%，教育費附加為 3%）應交營業(yè)稅 =3 000 0

14、00×3%=90000 （元）應交城市維護建設稅 =90000×7%=6300（元）應交教育費附加 =90000×3%=2700（元）借：營業(yè)稅金及附加99000貸：應交稅費應交營業(yè)稅90000應交城市維護建設稅6300應交教育費附加2700四、房地產出租經營收入的核算（見本講座第六章” 投資性房地產 ” ）五、房地產開發(fā)企業(yè)特殊銷售業(yè)務的核算（一）分期收款開發(fā)產品的核算房地產開發(fā)企業(yè)為了促進銷售，可以采用分期收款銷售方式。對于土地和商品房采用分期收款銷售方式的，應在土地和商品房移交給買主后，將土地和

15、房屋的實際成本從“ 開發(fā)產品 ” 賬戶結轉到 “ 發(fā)出開發(fā)產品” 賬戶，并要按合同規(guī)定的收款時間分次確認收入，在確認收入的同時要結轉與經營收入相配比的營業(yè)成本?！纠?8-5 】某房地產開發(fā)公司2007 年 1 月 5 日銷售商品房 1200 平方米，實際成本 180 萬元，每平方米售價 2000 元，銷售合同約定 240 萬元，采用分期收款方式銷售，價款三次付清，1月5日付 80萬元，6月5日付 80萬元，11月5日付 80 萬元。相關會計分錄如下： 答疑編號 811090108：針對該題提問1.1 月 5 日，公

16、司將商品房移交給買方時，將商品房的實際成本轉入 “ 發(fā)出開發(fā)產品 ” 賬戶。會計分錄如下：借：發(fā)出開發(fā)產品1 800 000貸：開發(fā)產品房屋1 800 0002.1 月 5 日，根據(jù)銷售合同規(guī)定，收到買方交來的第一期房款 80 萬元。作會計分錄如下：借：銀行存款800 000貸：主營業(yè)務收入商品房銷售收入800 000同時按相應的比例，結轉商品房成本：應結轉的成本為：1800000÷3=600000 （元）作會計分錄如下：借：主營業(yè)務成本商品房銷售成本600 000貸：發(fā)出開發(fā)產品600 0003.6 月 5 日，按銷售合同收到買方交來

17、的第二期房款80萬元。根據(jù)有關憑證，編制會計分錄如下：借：銀行存款800 000貸：主營業(yè)務收入商品房銷售收入800 000同時按比例結轉商品房成本，分錄如下：借：主營業(yè)務成本商品房銷售成本600 000貸：發(fā)出開發(fā)產品600 0004.11 月 5 日，按銷售合同規(guī)定應收到最后一期商品房款80 萬元，但款項尚未收到。根據(jù)有關憑證，編制會計分錄如下：借：應收賬款800 000貸：主營業(yè)務收入商品房銷售收入800 000同時結轉營業(yè)成本 60 萬元，會計分錄如下：借：主營業(yè)務成本商品房銷售成本600 000貸：發(fā)出開發(fā)產品600 0005.11 月 10 日收到最后一期房款80 萬元，作如下會計

18、分錄：借：銀行存款800 000貸：應收賬款800 000（二）銷售退回和折讓的核算房地產開發(fā)企業(yè)的銷售退回是指銷售開發(fā)產品以后，由于開發(fā)產品質量等不符合購銷合同的規(guī)定，買方要求將其全部或部分開發(fā)產品退給賣方的事項。銷售折讓是銷售開發(fā)產品以后，由于開發(fā)產品的質量等原因，買方要求在價格上給予減讓的事項。在發(fā)生銷售退回和銷售折讓的情況下，應按退回產品的價款或折讓的金額沖減當期的銷售收入。由于收入的減少，相關稅金也要同時減少。對于銷售退回, 在沖減銷售收入的同時還要沖減相關的銷售成本.【例 8-6 】某房地產開發(fā)公司銷售給甲單位商品房5 套，每套建筑面積70 平米，共 350 平方米。商品房實際成本

19、每平米 1400 元，買賣雙方簽訂的銷售合同規(guī)定，每平方米售價 2000 元，共計 700 000 元，購買單位先支付30%的購房定金，其余款項于商品房交付使用 3 個月后一次付清。商品房交付使用后，其中 1 套出現(xiàn)嚴重質量問題， 甲單位要求退貨，其余 4 套也存在不同程度的質量問題， 甲單位提出要求折讓。經雙方協(xié)商同意后， 1 套作為退回處理，其余 4 套商品房按全部價款的 5%給予折讓。有關會計分錄如下： 答疑編號 811090109：針對該題提問1.收到購房定金時：借：銀行存款210 000貸：預收賬款甲單位210 0002.交付商品房確認收入時：借：應收賬款甲單位490000預收賬款甲

20、單位210000貸：主營業(yè)務收入商品房銷售收入700000同時結轉商品房銷售成本：5 套商品房實際成本為：1400×350=490 000 （元）借：主營業(yè)務成本商品房銷售成本490 000貸：開發(fā)產品房屋490 0003. 發(fā)生銷售退回和折讓時：退回的 1 套商品房價款為70×2000=140000 （元）其余 4 套銷售折讓金額為：70×4×2000×5%=28000 （元）銷售退回的價款和銷售折讓的金額應沖減當期的銷售收入。會計分錄如下：借：主營業(yè)務收入商品房銷售收入168 000貸：應收賬款甲單位

21、168000同時收回 1 套商品房，沖減銷售成本：1套商品房實際成本為：1400×70=98000 （元）借：開發(fā)產品房屋98000貸：主營業(yè)務成本商品房銷售成本98000（注：因為銷售收入的減少， 當期相關稅費也自然減少，所以，如果原來如尚未確認稅費 , 則期末自然按減少后的收入確認稅費，所以對稅費不需單獨進行賬務處理）。第三節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)其它業(yè)務收入和成本的核算一、其他業(yè)務收入的核算（一）其它業(yè)務收入的核算內容與賬戶設置房地產開發(fā)企業(yè)其它業(yè)務收入是指除本章第二節(jié)所介紹的主營業(yè)務收入以外，由其他的營業(yè)活動所產生的業(yè)務收入。包括商品房售后服務收入、材料銷售收入、無形資產轉讓

22、收入和固定資產（房地產除外）出租收入等。為了反映房地產開發(fā)企業(yè)其他業(yè)務收入的實現(xiàn)和結轉情況，應設置 “ 其它業(yè)務收入 ” 賬戶，該賬戶的貸方登記企業(yè)本期取得的各項其他業(yè)務收入，借方登記期末轉入 “ 本年利潤 ” 賬戶的其他業(yè)務收入，期末結轉后，該賬戶應無余額。其他業(yè)務收入賬戶，應按其他業(yè)務的不同種類設置明細賬戶，進行明細核算。如：其他業(yè)務收入商品房售后服務收入設備出租收入等（二）其他業(yè)務收入的會計處理1. 商品房售后服務收入的會計處理房地產開發(fā)企業(yè)的商品房售后服務是指企業(yè)接受其他單位的委托，對已經售出的商品房進行管

23、理，如房屋及所屬設備的維修、電梯看管、衛(wèi)生清潔、治安管理等勞務性的服務。企業(yè)提供的這種售后服務，可向用戶收取服務費，從而形成商品房售后服務收入?！纠?8-7 】某房地產開發(fā)公司銷售商品房后，在住宅小區(qū)設立了管理處，為住戶提供治安保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔、電梯看管和房屋維修等項服務，按月向用戶收取管理費用。假如本月向住戶收取全部管理費用1 萬元，待收到管理費用時應做如下會計分錄： 答疑編號 811090110：針對該題提問借：庫存現(xiàn)金（或銀行存款）10000貸：其他業(yè)務收入商品房售后服務收入100002. 固定資產出租收入的核算房地產開發(fā)企業(yè)固定資產出租是指企業(yè)將不需用的機械設備等對外出租。 （不含出租的

24、房地產，出租房地產應按“ 投資性房地產 ” 進行處理）。機械設備等固定資產出租是企業(yè)將本身所擁有的勞動資料對外出租，這對房地產開發(fā)企業(yè)來說，屬于非主營業(yè)務，其取得的租金收入應計入 “ 其他業(yè)務收入 ” 賬戶?！纠?8-8 】某房地產公司將不需要的設備對外出租，本月取得租金收入5000 元，款項已存入銀行。做如下會計分錄： 答疑編號 811090111：針對該題提問借：銀行存款5000貸：其他業(yè)務收入設備出租收入50003. 材料銷售收入的核算房地產開發(fā)企業(yè)的材料銷售是指企業(yè)將不需用的庫存材料對外銷售。房地產開發(fā)企業(yè)

25、的營業(yè)周期一般比較長，一個項目開發(fā)結束后，往往隔較長時間才開始下一個項目，而且不同項目所用的材料也不完全一樣。所以如果企業(yè)在開發(fā)產品后的材料有剩余，就要進行銷售處理。銷售材料取得的價款，也是企業(yè)的一項其他業(yè)務收入?！纠?8-9 】某房地產開發(fā)公司在開發(fā)項目結束后，將一批庫存材料對外銷售，材料成本為20000 元，售價為27000元。材料價款收到已存入銀行。做實現(xiàn)收入的會計分錄如下： 答疑編號 811090112：針對該題提問借：銀行存款27000貸：其他業(yè)務收入材料銷售收入27000二、與其他業(yè)務收入相關的其他業(yè)務成本的核算（一）其他業(yè)務成本的賬戶設置其他業(yè)務成本是指與其他業(yè)務收入相關的成本、費用。為了核算企業(yè)的其他業(yè)務成本，應設置“ 其他業(yè)務成本” 賬戶，該賬戶借方登記與其他業(yè)務收入相關的成本、費用；貸方登記期末轉入“ 本年利潤 ” 賬戶的其他業(yè)務成本。期末結轉后，該賬戶應無余額。該賬戶明細賬的設置應與“ 其他業(yè)務收入 ” 明細賬戶的設置相對應，包括商品房售后服務支出、材料銷售成本、出租設備折舊費等。（二）其他業(yè)務成本的會計處理1. 商品房售后服務支出的核算房地產開