財務評價報告范本

1、武漢X X房地產開發(fā)有限公司C-B項目財務評價報告選題代碼姓名學號級工程管理專業(yè)班級 完成時間成績評定湖北工業(yè)大學土木工程與建筑學院選題一：編制財務評價報告（一）項目地塊基本情況地塊面積197畝；綜合容積率，土地價格為240萬元/畝, 土地用途為住宅用地。開發(fā)建設期5年。（二）基本計算數據序 號項目名稱單價計算單 位備注1基礎設施建設費供排水工程費用15元/m?按總建筑面積計算排水工程費30元/m?按總建筑面積計算供電工程費用45元/m?按總建筑面積計算公共綠化費80元/m?按總建筑面積計算小區(qū)安防智能化20元/m?按總建筑面積計算2建筑安裝工程費多層框架住宅1000元加2小高層住宅1200元

2、/IP?含電梯及安裝3工程建設其他費土地使用費建設單位管理費按建安造價的5%計算工程設計費建安工程費用的2%工程勘察費綜合估算，設計費的15%前期工作費工程費用的工程建設監(jiān)理費工程費用的1%質量監(jiān)督費工程費用的竣工圖編制費工程設計費的5%標的編制及招標管理費工程費用的工程保險費工程費用的施工圖預算編制費工程設計費的10%4基本預備費按(1+2+3)項和的3%計 算5折現(xiàn)系數按6%計算6資金來源自有資金40%,銀行貸款40%說明：1、本項目不考慮流動資金、漲價預備費。(三) 報告要求1、報告外觀形式封面：報告名稱、編制單位、日期;2、報告內容1)報告中主要表格構成：(1) 基礎設施建設費估算表(

3、2) 建筑安裝工程費估算表(3) 工程建設其他費用估算表(4) 項目投資估算匯總表(5) 投資計劃與資金籌措表(6) 銷售計劃表(7) 銷售收入、經營稅金與附加估算表(8) 總成本費用估算表（9）現(xiàn)金流量表（全部投資）（10）現(xiàn)金流量表（資本金）（11）利潤和利潤分配表（12）敏感性分析計算表- 項目建設指標及實施進度（一）項目建設指標1、總用地面積：1060畝2、總建筑面積：萬W3、容積率（綜合）：項目分期開發(fā)容積率表分期物業(yè)類型占地面積（畝）比例容積率一期多層200二期別墅及聯(lián)排300三期多層，小高層260四期別墅及聯(lián)排，復 式300（二）建設周期根據同類項目實際建設周期和本項目實際工期需

4、要，以及對項目 建設、銷售周期的預測，項目建設開發(fā)周期確定為7年，其中建設期 6年。自2005年元正式開工建設開始，至2011年12月止。項目的 工程建設和市場銷售重疊進行。主要的里程碑事件的相應時間為：2005年1月正式動工建設； 2005年7月1日開始銷售；2011年12月底前銷售完畢。（三）項目實施進度安排由于項目的建設期和銷售期會重疊進行，項目建設需要配合樓盤 銷售工作，宜采取統(tǒng)一組織、統(tǒng)一規(guī)劃設計、分頭實施的辦法。項目一期建設可分為十個階段：A、獲取土地使用權、前期論證 和立項審批階段；B、規(guī)劃設計、報建和施工準備階段；C、基礎工程 施工階段；D、主體土建工程階段；E、設備安裝工程階

5、段；F、外裝 飾工程階段；G、室內安裝和裝修階段；H、室外工程和收尾階段；I、 樓盤開盤預售階段；J、銷售階段。項目二、三、四期的部分工作可以在第一期建設階段完成。考慮項目實施的任務組織形式，可能存在分單項承包情況，各自 的實施進度安排應控制在項目總體實施進度以內。并相應制定各單項更為詳盡的施工組織計劃以保證項目進度計劃安排的實現(xiàn)。（四）項目實施進度表見項目實施進度表（表2）。項目實施進度表項目20042005200620072008341234123412341234前期期期二項目投資估算與資金安排（一）建設投資估算1、投資估算范圍本項目建設投資估算范圍包括多層、小高層住宅、別墅、聯(lián)排別 墅

6、、復式洋房等房屋建筑工程，室外工程，以及前期準備工程費用和 工程建設其他費用等。2、投資估算編制依據1）國家、湖北省、式漢市相關的政策法規(guī)和基本建設收費標準;2）全國統(tǒng)一建筑工程預算定額湖北省統(tǒng)一基價表及類似工程 經濟指標；3）全國統(tǒng)一市政工程預算定額湖北省統(tǒng)一基價表及類似工程 經濟指標；4）全國統(tǒng)一安裝工程預算定額湖北省單位估價表及類似工程 經濟指標；5）湖北省建筑安裝工程費用定額；6）項目開發(fā)協(xié)議書。3、投資估算說明1）建筑工程費估算建筑工程費估算主要為房屋建筑物工程，主要采用單位建筑工程 投資估算法，以單位建筑工程量投資乘以建筑工程總量計算。一般建 筑設計包含的建筑裝飾工程部分包括在房屋

7、建筑物工程造價之內，不 再單獨估算。詳見建筑安裝工程費估算表。2）基礎設施建設費估算基礎設施主要包括供水、供電、道路、綠化等工程。詳見基礎 設施建設費估算表。3）工程建設其他費用估算工程建設其他費用按各項費用科目的費率或者取費標準估算。詳 見工程建設其他費用估算表。4）基本預備費估算基本預備費以建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費及 工程建設其他費用之和為計算基數，基本預備費費率為5%o詳見項 目投資估算匯總表。5）建設期利息估算項目債務資金的各項建設借款均假定在每年的年中支用，建設期 利息的計算公式為：各年應計利息二（年初借款本息累計+本年借款額/2） X年利率建設期利息估算詳見項目投

8、資估算匯總表。（二）項目投入總資金及分年投入計劃經測算，本項目建設投資總額為：萬元。其中，靜態(tài)部分為：萬 元；動態(tài)部分為：萬元。本項目不考慮流動資金。項目投入總資金合 計為：萬元。項目建設期為6年，建設投資（不含建設期利息）第一年投入, 第二年投入,第三年投入,第四年投入,第五年投入,第六年投 入。項目投入總資金及分年投入計劃分別見投資計劃與資金籌措 表、項目開發(fā)分期安排、項目分期投資計劃表。三項目融資方案（一）項目融資主體項目融資組織形式為新設項目法人融資形式。項目融資主體為式 漢C房地產開發(fā)有限公司。注冊資本3000萬元。（二）項目資金來源仁項目資本金籌措項目資本金籌措主要通過項目法人自籌

9、解決。資金來源主要有自 有資金，項目預售資金（銷售收入轉用于建設投資）。為保證銷售收 入能順利足額到位，需申請銀行能為顧客提供按揭服務。2、項目債務資金籌措項目債務資金主要通過向銀行貸款的形式解決。貸款總額為： 24000萬元；其中，貸款本金為：萬元；建設期利息：萬元。申請銀行貸款的方式有兩種選擇：一是提供足夠數量的優(yōu)質抵押 物，通過辦理抵押獲得貸款；二是以項目法人已經投入的自有資金和 項目未來取得的銷售收入及經營利潤作為擔保，通過項目自身獲得貸 款。鑒于國內普遍采用的做法，暫按抵押方式考慮。銀行貸款在建設期內逐年足額付息，視還款資金來源情況按最大 還款能力償還貸款本金。項目進入現(xiàn)房銷售期后主

10、要是償還貸款（包 括計入本金的建設期利息）本金。還款期內的利息作為財務費用計入 項目經營的總成本當中。建設期內的利息為：萬元。償還貸款及建設期內利息的資金來源主要是兩個部分，一是項目 可用于還本的銷售收入，即銷售收入扣除應納稅金、銷售成本后的余 額，除掉轉作為項目投資后的部分。這部分資金按最大額度優(yōu)先用于 償還貸款本息。二是企業(yè)可用于還款的其他資金。當自有資金籌措和取得預售收入困難時，可適當考慮讓項目承包 商和供應商帶資或墊資。但只可作為應對未來風險的措施，且比例不 可偏大。（三）融資方案分析1、資本金來源可靠性分析本項目融資方案中屬于項目法人自有資金的份額不高，項目法人 武漢C房地產開發(fā)有限

11、公司，自籌資金的能力可以得到保證。項目建設期內對應年份的預售和現(xiàn)房銷售收入的預測值遠高于 作為項目自籌資金的來源部分，使自籌資金來源的可靠性進一步提 高。雖然，銀行對房地產開發(fā)商的貸款控制較嚴，但由于銀行貸款在 總投資中比例不高，項目承辦方擁有足夠數量的優(yōu)質資產，以及所取 得的開發(fā)地塊的土地使用權證，可以滿足銀行的抵押要求，項目自身 獲利能力強，市場風臉相比較而言并不大，因此，獲得銀行支持是可 能的。就目前國內金融市場的形勢而言，銀行對于按揭的形式是比較歡 迎的。相應的，銷售資金的及時回籠亦能得到保證。2、融資結構分析在項目投入總資金中，項目法人自籌：%,銷售收入：。債務資 金占：%o融資結構

12、合理3、融資成本分析和利用債券、招股、商業(yè)貸款等相比，本項目使用的銀行資金因 當前的利率水平不高，借款期限較短，需由開發(fā)商承擔的利息總額占 比較低，資金成本率要明顯的低于項目的收益率水平?？赡芾脩?賬款而發(fā)生的利息成本，也因銀行利率較低，資本金的融資成本也大 為降低。四項目財務評價（一）財務評價基礎數據與參數選擇1財務價格項目財務評價對未來的償債收入和建設投資進行分析時所采用 的價格是預測價格。由于項目未來的償債收入和建設投資支出等會受 到政罠的調控，故在整個計算期內都使用預測的固定價格。2、利率根據本項目的融資方案和融資特點，考慮商業(yè)銀行長期貸款利率 和融資成本費率的水平，項目債務資金的

13、借款利率確定為：%o3、項目計算期選取根據本報告其它部分，項目的建設期為6年。因此類項目包括銷 售在內，預計項目在7年內可以銷售完畢。建設期和銷售期套在一起 共需7年時間。4、財務基準收益率（lc）設定根據國家此類項目建設標準和同類項目的情況，財務基準收益率 （lc）設定為8%o（二）營業(yè)收入與成本費用估算1、銷售收入估算本項目建設階段，可以根據規(guī)定開展樓盤預售工作。項目整個銷 售期需要7年時間。項目一期、二期的銷售價格根據本報告其它部分 確定為：各年的銷售價格、比率和銷售收入詳見銷售收入、經營稅金與 附加估算表。營業(yè)稅按銷售收入總額的5%計算；城鄉(xiāng)維護建設稅按營業(yè)稅稅 額的7%計算；教育費附

14、加按營業(yè)稅稅額的3%計算。2、成本費用估算項目銷售成本費用主要是銷售期間的銷售成本，包括：管理費 1%,廣告宣傳代理費等各項雜費5%o三項費用的計算基數均為當期 銷售收入。有關內容詳見總成本費用估算表和利潤和利潤分配表。（三）項目利潤估算與財務評價表項目利潤估算詳見利潤和利潤分配表。本項目財務評價所編制的財務評價報表主要有：現(xiàn)金流量表（全 部投資）、現(xiàn)金流量表（資本金）、利潤和利潤分配表等。（四）盈利能力分析1. 財務內部收益率1）全部投資內部收益率項目財務內部收益率為：%o詳見現(xiàn)金流量表（全部投資）。2）資本金內部收益率項目資本金收益率為：%詳見現(xiàn)金流量表（資本金）。2、財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值為：萬元。所得稅后財務凈現(xiàn)值為：萬元。詳見現(xiàn)金流量表（全部投資）。3、投資回收期靜態(tài)投資回收期為：年。所得稅后靜態(tài)投資回收期為：年。動態(tài)投資回收期為：年。所得稅后動態(tài)投資回收期為：年。4、投資利潤率本項目的投資利潤率為；投資利稅率為%o有關內容詳見主 要技術經濟指標匯總表。（五）不確定性分析本項目分別就項目容積率、銷售收入、總投資三個主要因素，對 項