房地產(chǎn)市場概述和基本概念

1、房地產(chǎn)市場概述和基本概念研究部房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)開發(fā)知識建筑知識房地產(chǎn)營銷知識物業(yè)管理知識涵蓋內(nèi)容涵蓋內(nèi)容房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識有關(guān)規(guī)劃的有關(guān)規(guī)劃的概念概念有關(guān)產(chǎn)權(quán)的有關(guān)產(chǎn)權(quán)的概念概念有關(guān)土地的有關(guān)土地的概念概念有關(guān)住宅的有關(guān)住宅的概念概念有關(guān)面積的有關(guān)面積的概念概念基礎(chǔ)概念基礎(chǔ)概念房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識有關(guān)土地的概念有關(guān)土地的概念三通一平三通一平：通常指施工現(xiàn)場達(dá)到路通、水通、電通和場地平整。“三通”是把開發(fā)區(qū)紅線 以外的道路，給水排水管道、供電線引入施工現(xiàn)場，“一平”是把施工現(xiàn)場的土地進(jìn)行平整。七通一平七通一平：大的開發(fā)區(qū)或重要的開發(fā)項(xiàng)目施工準(zhǔn)備工作的要求?！捌咄ā卑ǖ缆吠?、水通、雨污水

2、通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通?！耙黄健笔峭恋仄秸?。國有土地使用權(quán)證國有土地使用權(quán)證：指經(jīng)土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權(quán)的 法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用面積、使用年限和四至范圍。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識有關(guān)住宅的概念公寓式住宅公寓式住宅：公寓式住宅是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。 花園式住宅花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別

3、墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。 有關(guān)住宅的概念房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識商住住房商住住房：商住住房是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會活動的人群。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識有關(guān)住宅的概念經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住 房問題而修

4、建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對市場價格而言，比較低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是減低建筑標(biāo)準(zhǔn)。這類住宅因減免了市政配套等費(fèi)用，（其中包括免去土地出讓金，削減了市政配套等費(fèi)用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率（3%），故又稱經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。安居房安居房：指實(shí)施國家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和 國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平米以下的特困戶提供的銷售價格低于成本，由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。集資房集資房：集

5、資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包攬的制度，實(shí)行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。有關(guān)住宅的概念房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅多層住宅：指四至六層樓房住宅稱為多層住宅小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅躍層躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層

6、：一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小 。有關(guān)住宅的概念錯層錯層：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。但沒有完全分成兩層。（適合大面積住宅，小戶型會顯得局促）復(fù)式復(fù)式：復(fù)式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米）上層供休息、和儲藏

7、用其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用率。獨(dú)棟別墅雙拼別墅：疊拼別墅為一棟別墅在立面上不是傳統(tǒng)的一戶而是二戶，下層住戶擁有花園，上層別墅擁有露臺。 聯(lián)排別墅平臺平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。地下室地下室 房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。玄關(guān)玄關(guān)是登堂入室第一步所在的集團(tuán)，它是一個緩沖過渡的地段。隔斷隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌牍ぐ虢亓⒚?。過道過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。假

8、層假層是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。閣樓（暗樓）閣樓（暗樓）一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識有關(guān)規(guī)劃的概念進(jìn)進(jìn) 深深：一間房屋從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度，進(jìn)深大的住宅可以有效節(jié)約用地，但為保證住宅有良好的自然采光和通風(fēng)條件，不宜過大。（進(jìn)深一般限定在5米左右）開開 間間：住宅的寬度，指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。開間一般在3.0-3.9米之間。層層 高高：房屋一層的高度。對樓房建筑來講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。普通住宅層高不宜高于2.80米；臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.4

9、0米，局部凈高不應(yīng)低于2.10米，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20米。當(dāng)今世界上許多發(fā)達(dá)國家對各自的住宅室內(nèi)凈高，基本上一直限制在3米以下，如美國規(guī)定為2.282.4米，英國規(guī)定為2.22.4米，日本和波蘭規(guī)定在2.22.6米。有關(guān)規(guī)劃的概念房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識戶戶 型型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室的數(shù)量 和大小。戶戶 室室 比比：各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例稱為“戶室比”戶室比戶室比 = 某種戶型套數(shù)某種戶型套數(shù)/（1幢、住宅群）住宅總套數(shù)幢、住宅群）住宅總套數(shù) * 100%建筑系數(shù)建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡稱。指一

10、定建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地面積與用地總面積之比以百分率計(jì)。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。 有關(guān)產(chǎn)權(quán)的概念房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權(quán)能，是物權(quán)的一種。房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者，按國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利。房屋權(quán)屬登記：房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該

11、房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。房地產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)權(quán)登記：房屋所有權(quán)登記，通常稱為“產(chǎn)權(quán)登記”（包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記）城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)。在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋不論屬誰所有，都必須按照所有權(quán)登記辦法的規(guī)定，向房屋所在地房管機(jī)關(guān)申請所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房管機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權(quán)登記，才能對各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識有關(guān)產(chǎn)權(quán)的概念共有產(chǎn)權(quán)共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個或兩個以上的權(quán)利主體，即共有人。在實(shí)踐中又有

12、按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額大小，對共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個以上權(quán)利人對全部共有的房地產(chǎn)享有同等的權(quán)利，并承擔(dān)同等的義務(wù)。房屋抵押：房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只能按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契，抵押即告終結(jié)。過過 戶戶：即更換房屋承租人姓名。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識有關(guān)面積的概念建筑面積：建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓妹娣e。套內(nèi)建

13、筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺建筑面積公攤面積：公攤面積：1.公共門廳、過道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積 2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%使用面積：使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。使用面積大于等于地毯面積。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識有關(guān)面積的概念使用面積系數(shù)使用面積系數(shù)：用百分率表示。等于總套內(nèi)使用面積之和除于總建筑面積輔助面積輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道所占凈面積的總和。結(jié)構(gòu)面積結(jié)構(gòu)面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均為投影面積）等所占

14、面積的總和。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識有關(guān)面積的概念使使 用用 率率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓80%、塔樓75%、寫字樓70%商場65%使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。實(shí)實(shí) 用用 率率：是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 商品房銷售面積商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積+陽臺面積陽臺面積套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積 = 公用墻為水平投影面積一半計(jì)入、非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。

15、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e = 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積 * 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積公用建筑面積 / 套內(nèi)建筑面積總和套內(nèi)建筑面積總和公用建筑面積公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積整棟樓的建筑面積 - 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積 - 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識有關(guān)面積的概念容容 積積 率率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。(總占地面積之比)建筑覆蓋率建筑覆蓋率：又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。綠綠 化化 率率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地的用地面積

16、之比。綠地率：綠地率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積（包括綠地面積）與規(guī)劃用地面積之比。不是所有鋪了草的地方都算綠地，建筑外墻1.5米內(nèi)和道路邊線1米以內(nèi)不得計(jì)入。而像地下車庫、化糞池之類地表覆土達(dá)不到3米的地方，在上面種植的植物成活率較低，所以也只能根據(jù)實(shí)際情況按照一定的百分比來計(jì)算 。即使是級別最低的零散的塊狀、帶狀公共綠地也要求寬度不小于8米，面積不小于400平方米，該用地范圍內(nèi)的綠化面積不少于總面積的70(含水面)，至少要有13的綠地面積要能常年受到直接日照，并要增設(shè)部分休閑娛樂設(shè)施。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識居住人口居住人口 是指與住宅統(tǒng)計(jì)范圍一致的居住人口。居住戶數(shù)居住戶數(shù) 是指與居住人口數(shù)

17、相應(yīng)的戶數(shù)。人均住宅建筑面積人均住宅建筑面積 是指按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅建筑面積。=住宅建筑面積/居住人口住宅平均層數(shù)住宅平均層數(shù) 住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值。人口毛密度人口毛密度 每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。人口凈密度人口凈密度 每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。住宅面積毛密度住宅面積毛密度 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積。住宅面積凈密度住宅面積凈密度 也稱住宅容積率。是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積或以住宅建筑總面積與住宅用地的比值表示。有關(guān)面積的概念房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識按揭按揭：按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人（通常為提供貸款銀行）作為還款保證，按

18、揭人在還清貸款后按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人。（簡單說：按揭過程中，房子不是你的，直到按揭過程結(jié)束，房子才歸你）公積金貸款公積金貸款也叫個人住房擔(dān)保委托貸款，是由住房資金管理部門運(yùn)用房改資金委托銀行向公積金交存人和匯交單位的離、退休職工發(fā)放的政策性貸款。組合貸款組合貸款：是由住房資金管理中心運(yùn)用政策性住房資金、商業(yè)銀行運(yùn)用信貸資金向同一借款申請人同時發(fā)放，用于購買同一套自住普通住宅的個人購房抵押貸款的總稱。 其他相關(guān)概念房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)開發(fā)知識綜合開發(fā)程綜合開發(fā)程序序開發(fā)中的審開發(fā)中的審批手續(xù)批手續(xù)綜合開發(fā)概綜合開發(fā)概念念開發(fā)方式開發(fā)方式項(xiàng)目投資構(gòu)項(xiàng)目投資構(gòu)成和投資分成和投資

19、分析析開發(fā)知識開發(fā)知識房地產(chǎn)綜合開發(fā)房地產(chǎn)綜合開發(fā)是指開發(fā)工作的全過程，從項(xiàng)目的籌劃開始至計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目審批、招標(biāo)投標(biāo)、工程實(shí)施、竣工驗(yàn)收直至交付使用。它的要求、內(nèi)涵和目標(biāo)包括如下幾方面：房地產(chǎn)綜合開發(fā)是以建設(shè)地塊和房屋的開發(fā)、建造為中心，對某一建設(shè)區(qū)域的市政設(shè)施和公用建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合配套，協(xié)調(diào)建設(shè)。在城市基礎(chǔ)設(shè)施方面，要對交通道路、供水、排水、供電、供熱、供氣、郵電通訊等實(shí)行綜合開發(fā)，供應(yīng)量要和需求相適應(yīng)。在建筑物功能方面，則要對居住用房、服務(wù)用房、文教衛(wèi)生、福利娛樂等用房，以及庭園綠化、道路交通，實(shí)行配套建造。房地產(chǎn)綜合開發(fā)還要求在建設(shè)程序上嚴(yán)格按照客觀規(guī)律辦事，嚴(yán)格地按照

20、立項(xiàng)論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、招標(biāo)投標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通、主體建筑、配套房屋、庭園綠化、竣工驗(yàn)收、使用管理的程序進(jìn)行，做到各個建設(shè)環(huán)節(jié)互相銜接、層層扣住、協(xié)調(diào)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)以最少的投入獲得最大的建設(shè)收益，并為使用管理、日常服務(wù)奠定良好的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)知識房地產(chǎn)綜合開發(fā)的概念房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式房地產(chǎn)開發(fā)知識單項(xiàng)開發(fā)單項(xiàng)開發(fā)單項(xiàng)開發(fā)的項(xiàng)目一般規(guī)模比較小，功能單一，配套設(shè)施簡便。這種項(xiàng)目往往在新區(qū)總體開發(fā)或老城改造中形成一個相對獨(dú)立的項(xiàng)目。但其風(fēng)格、外貌等要與整個開發(fā)區(qū)取得協(xié)調(diào)，并以較快的時間完成。單項(xiàng)開發(fā)包括房屋及其配套設(shè)施的建設(shè)，即供水、供電、供暖、煤氣（或天燃?xì)猓?、雨污水處理、通訊、消?/p>

21、等。這要求有很強(qiáng)的計(jì)劃性，要求各個單項(xiàng)工程密切配合，共同行動，按照“先地下，后地上”的順序安排各項(xiàng)施工。房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式房地產(chǎn)開發(fā)知識小區(qū)開發(fā)小區(qū)開發(fā)在新城開發(fā)中，是指一個完整小區(qū)的綜合開發(fā)。要求其在區(qū)域開發(fā)范圍內(nèi)功能完善，配套項(xiàng)目齊全，基礎(chǔ)設(shè)施完善。在舊城改造中，則是指局部改建，即某一個相對獨(dú)立的街坊的更新改造。小區(qū)開發(fā)從功能上分有綜合性和單一性兩種；綜合性的有經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)，科技開發(fā)小區(qū)等。這些小區(qū)往往以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目為主，兼顧居住、文化福利設(shè)施。單一的開發(fā)小區(qū)則是指居住小區(qū)，一般以滿足居住需要為中心進(jìn)行住宅和相應(yīng)的商業(yè)、市政、文教福利等配套項(xiàng)目建設(shè) 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式房地產(chǎn)開發(fā)知識成

22、片開發(fā)成片開發(fā)一般是指范圍廣泛、投入資金巨大、項(xiàng)目眾多、建設(shè)期長的綜合性開發(fā)。成片開發(fā)大到可以相近于開辟一個新城區(qū)，如上海浦東新區(qū)、鄭東新區(qū)等都屬于這種多功能的大規(guī)模開發(fā)。在成片開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)往往成為基礎(chǔ)和先行項(xiàng)目，發(fā)揮其啟動和引導(dǎo)作用。綜合開發(fā)程序開發(fā)步驟決策階段規(guī)模摸底 市場調(diào)查尋找開發(fā)土地建設(shè)施工階段前期階段領(lǐng)導(dǎo)決策經(jīng)濟(jì)分析用地性質(zhì)規(guī)劃紅線要求容積率道路及綠化市政及公建配套其他特殊條件房地產(chǎn)開發(fā)知識開發(fā)步驟決策階段建設(shè)施工階段前期階段編制建設(shè)計(jì)劃方案申請建設(shè)用地申請立項(xiàng)三通一平籌措建設(shè)資金拆遷委托 設(shè)計(jì)自有流動資金銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款發(fā)行證券或股票預(yù)售商品房綜合開發(fā)程序房地產(chǎn)開發(fā)知

23、識開發(fā)步驟決策階段建設(shè)施工階段前期階段控制施工進(jìn)度加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督組織施工招標(biāo)資料匯總歸檔市政公建配套交付使用竣工驗(yàn)收綜合開發(fā)程序房地產(chǎn)開發(fā)知識開發(fā)中的審批手續(xù)商品房銷售證書商品房銷售證書 土地證書土地證書 建設(shè)工程開工證建設(shè)工程開工證 房屋拆遷許可證房屋拆遷許可證 建設(shè)用地批準(zhǔn)證書建設(shè)用地批準(zhǔn)證書 建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證 項(xiàng)目建議書及可行性報告項(xiàng)目建議書及可行性報告由規(guī)劃局審批 房屋土地管理局 城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 由計(jì)委審批 房屋土地管理局 市、區(qū)縣人民政府 房屋土地管理局 房地產(chǎn)開發(fā)知識通常的五證兩書建設(shè)工程開工證：是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律

24、憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。國有土地使用證是證明土地使用者向國家支付使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用，劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。商品房銷售（預(yù)售）許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性證件。住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質(zhì)量保證文件。住宅使用說明書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交

25、付使用時，向購房人提供的有關(guān)住房使用的說明。項(xiàng)目投資構(gòu)成和投資分析土地成本前期費(fèi)用建筑安裝費(fèi)用項(xiàng)目銷售及交易稅其他費(fèi)用土地出讓金、土地補(bǔ)償和拆遷安置費(fèi)、市政配套和集資費(fèi)規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平費(fèi)、工程招標(biāo)及辦理各項(xiàng)開工手續(xù)費(fèi)建安費(fèi)、工程監(jiān)理及質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、小區(qū)配套及綠化費(fèi)（多層建安費(fèi)一般800-1000元/平方米、高層1200-1500元/平方米）項(xiàng)目管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、開發(fā)企業(yè)利潤、稅金及利息項(xiàng)目投資構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)知識項(xiàng)目投資構(gòu)成和投資分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)評價房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)評價房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的靜態(tài)評價是不考慮資金時間價值的評價方法。因其計(jì)算簡單、方便，在項(xiàng)目的

26、機(jī)會研究階段、初步可行性研究階段，以及建設(shè)期較短的小型項(xiàng)目評價上有廣泛的應(yīng)用。具體方法有：投資收益率法投資收益率法投資收益率又稱投資利潤率或投資效果系數(shù)，主要用來評價項(xiàng)目的獲利水平。其計(jì)算公式如下： 投資收益率 = 收益額 / 項(xiàng)目投資額 100%式中：項(xiàng)目投資額是包括貸款利息的總投資；收益額是房地產(chǎn)開發(fā)商品的銷售凈收入。如商品房銷售凈收入，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓凈收入等。投資回收期法投資回收期法投資回收期就是用擬建項(xiàng)目的凈收益來補(bǔ)償全部投資所需要的時間，即項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投放資金的回收時間。投資回收期 = 項(xiàng)目總投資 / 項(xiàng)目年平均收益額式中的項(xiàng)目投資額一般也應(yīng)考慮投資貸款利息。項(xiàng)目的年平均收益額是由

27、項(xiàng)目的年平均營業(yè)收入（租金收入）扣除年平均經(jīng)營成本（不含折舊）及各種稅金后的余額。房地產(chǎn)開發(fā)知識項(xiàng)目投資構(gòu)成和投資分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的動態(tài)評價房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的動態(tài)評價動態(tài)評價分析法是考慮資金時間價值的分析方法。常用的動態(tài)分析方法有凈 現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的不確定性分析在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評價分析中，引用了大量的技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如銷售單價、成本、收益、貸款、利率、工期等。由于這些數(shù)據(jù)都是分析人員根據(jù)資料對未來的可能性作出的某種估計(jì)，所以分析中就帶有某種不確定性因素。不確定性分析就是借助于盈虧平衡分析、敏感性分析及概率分析等數(shù)學(xué)方法對項(xiàng)目投資效益做更進(jìn)一

28、步分析。房地產(chǎn)開發(fā)知識建筑知識建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)工程識圖工程識圖規(guī)劃規(guī)劃建筑知識建筑知識 建筑知識戶型戶型規(guī)劃知識居住用地包括居住用地包括住宅用地住宅用地：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅旁綠地、宅間小路、家務(wù)院等）公建用地公建用地：是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的各類設(shè)施的用地，包括建筑基底占地及其所屬的專用場院、綠地和配建停車場、回車場等。道路用地道路用地：指宅間小路和公建專用道路以外的各級車行道路、廣場、停車場、回車場等。居住區(qū)用地內(nèi)道路用地面積應(yīng)按下列規(guī)定確定： 1.按與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的同組道路及其以下各級道路計(jì)算用地面積，外圍道路不 計(jì)入 2.居住區(qū)（級）道路、按紅

29、線寬度計(jì)算； 3.小區(qū)路、組團(tuán)路，按路面寬度計(jì)算。當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時，人行便道計(jì)入道路 用地面積。 4.居民汽車停放場地，按實(shí)際占地面積計(jì)算 5.宅間小路不計(jì)入道路用地面積公共綠地公共綠地：指滿足規(guī)定的日照要求，適應(yīng)安排游憩活動場地的居民共享的綠地，包括居住區(qū)公園、居住小區(qū)的小游園、組團(tuán)綠地以及其他具有一定規(guī)模的塊狀、帶狀公共綠地。 建筑知識日照間距日照間距住宅的日照間距分正面間距和側(cè)面間距兩大類，凡泛指的日照間距，為正面間距。在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的

30、底層就不能獲得有效日照。根據(jù)規(guī)定，高層與各種層數(shù)住宅間距不宜小于13m，條式住宅多層間距不宜小于6m。日照間距系數(shù)日照間距系數(shù)= 房屋間距房屋間距 遮擋房屋檐高遮擋房屋檐高規(guī)劃知識 建筑知識日照間距日照間距住宅的日照間距分正面間距和側(cè)面間距兩大類，凡泛指的日照間距，為正面間距。在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。根據(jù)規(guī)定，高層與各種層數(shù)住宅間距不宜小于13m，條式住宅多層間距不宜小于6m。日照間距系數(shù)日照間距系數(shù)= 房屋間距房屋間距 遮擋房屋檐

31、高遮擋房屋檐高l單棟塔式居住建筑在兩側(cè)無其他遮擋陽光的建筑（含規(guī)劃建筑）時，與其他居住建筑的間距系數(shù)不得小于10 l多棟塔式居住建筑呈東西向單排布置時,與被其遮擋陽光的板式居住建筑的建筑間距,相鄰塔式居住建筑的間距等于或大于單棟塔式居住建筑的長度時,建筑間距系數(shù)不得小于1.2。住宅朝向住宅朝向住宅的朝向主要要求能 獲得良好自然通風(fēng)和日照。鄭州市住宅最佳朝向南偏東150，適宜朝向南偏東250，不宜朝向西北方向。規(guī)劃知識 建筑知識規(guī)劃知識城市居住區(qū)城市居住區(qū) 是指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍 合，并配建有一整套完善的設(shè)施的生活聚居地。一般在30000 -5000

32、0人。居住小區(qū)居住小區(qū) 一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并有一定配套的生活聚居地。一般在7000-15000人。居住組團(tuán)居住組團(tuán) 指被小區(qū)路隔開，1000-3000人。 建筑知識戶型知識 建筑知識住宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基本空間 ，普通住宅套型分為一至四類，其居住空間個數(shù)和使用面積不宜小于下表的規(guī)定：套型套型居住間數(shù)居住間數(shù)使用面積使用面積一類一類2 23434二類二類3 34545三類三類3 35656四類四類4 46868注：表內(nèi)使用面積均未包括陽臺面積 戶型知識 建筑知識臥室、起居室（廳）臥室、起居室（廳） l 臥室之間不應(yīng)穿越，臥

33、室應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)， 其使用面積不應(yīng)小于下列規(guī)定：1 雙人臥室為 10； 2 單人臥室為 6； 3 兼起居的臥室為 12。 l 起居室（廳）應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，其使用面積不應(yīng)小于12。 l 起居室（廳）內(nèi)的門洞布置應(yīng)綜合考慮使用功能要求，減少直接開向起居室（廳）的門的 數(shù)量。起居室（廳）內(nèi)布置家具的墻面直線長度應(yīng)大于3m。 l 無直接采光的廳，其使用面積不應(yīng)大于10 戶型知識 建筑知識 廚房廚房 l 廚房的使用面積不應(yīng)小于下列規(guī)定：為的是更好1 一類和二類住宅為4；2 三類和四類住宅為5。l 廚房應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，并宜布置在套內(nèi)近入口處。 l 廚房應(yīng)設(shè)置洗滌池、案臺、爐灶及排油

34、煙機(jī)等設(shè)施或預(yù)留位置，按炊事操作流程列，操作面凈長不應(yīng)小于210m。 l 單排布置設(shè)備的廚房凈寬不應(yīng)小于150m；雙排布置設(shè)備的廚房其兩排設(shè)備的凈距不應(yīng)小于090m。 戶型知識 建筑知識衛(wèi)生間衛(wèi)生間 l 每套住宅應(yīng)設(shè)衛(wèi)生間，第四類住宅宜設(shè)二個或二個以上衛(wèi)生間。每套住宅至少應(yīng)配置三件衛(wèi)生潔具，不同潔具組合的衛(wèi)生間使用面積不應(yīng)小于下列規(guī)定：1 設(shè)便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、洗面器三件衛(wèi)生潔具的為3；2 設(shè)便器、洗浴器二件衛(wèi)生潔具的為2.50；3 設(shè)便器、洗面器二件衛(wèi)生潔具的為2；4 單設(shè)便器的為1.10。 l 無前室的衛(wèi)生間的門不應(yīng)直接開向起居室（廳）或廚房。 l 衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在下層住戶的臥

35、室、起居室 （廳）和廚房的上層，可布置在本套內(nèi)的臥室、起居室（廳）和廚房上層；并均應(yīng)有防水、隔聲和便于檢修的措施 l 套內(nèi)應(yīng)設(shè)置洗衣機(jī)的位置 建筑結(jié)構(gòu)按承重結(jié)構(gòu)分類按承重結(jié)構(gòu)分類l磚木結(jié)構(gòu)舊式住房l混合結(jié)構(gòu)（包括部分鋼筋混凝土）舊式住房l鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)目前通常采用l鋼結(jié)構(gòu)現(xiàn)代建筑、超高層大跨度采用（帝國大廈、金茂大廈）按承重方式分類按承重方式分類墻承重框架結(jié)構(gòu)（梁柱承重）半框架結(jié)構(gòu)（部分墻承重）空間結(jié)構(gòu)（桁架、網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)等，主要用于體育館、飛機(jī)裝配車間等建筑） 建筑知識建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)的承重形式疊砌式疊砌式墻承重，主要用于六層以下居住建筑及中小型工業(yè)建筑框架式框架式梁、柱承重，主要用于辦公樓、旅

36、館等平面空間較大建筑框剪式（框架剪力墻式）某些部位采用鋼筋混凝土剪力墻，主要用于高層住宅注：剪力作用于同一點(diǎn)，大小相等，方向相反的一對力（不同于平衡力）剪力墻剪力墻剪力墻承重，主要用于高層建筑筒體式筒體式主要用于大跨度、大空間、超高層筒體結(jié)構(gòu)（單個筒體）筒體結(jié)構(gòu)（單個筒體）筒中結(jié)構(gòu)（兩個筒體）筒中結(jié)構(gòu)（兩個筒體）束筒結(jié)構(gòu)（多個筒體）束筒結(jié)構(gòu)（多個筒體） 建筑知識建筑結(jié)構(gòu) 地基與基礎(chǔ)地基與基礎(chǔ)地基地基天然地基人工地基基礎(chǔ)基礎(chǔ)條形基礎(chǔ)（承重墻下基礎(chǔ)）獨(dú)立基礎(chǔ)（柱下基礎(chǔ)）井格式基礎(chǔ)（將柱下基礎(chǔ)連接起來）梁板式筏形基礎(chǔ)（滿堂式的板式基礎(chǔ)）箱形基礎(chǔ)（由底板、頂板及若干縱橫墻組成，中空部分可用作地下室）基

37、礎(chǔ)作為建筑的重要組成部分，造價、工期都約占整個工程的三分之一 建筑知識建筑結(jié)構(gòu)建筑鋼材建筑鋼材建筑用鋼材主要為鋼板、型鋼、鋼筋及鋼管等。鋼板鋼板，厚度為460毫米的稱為厚鋼板，厚度小于4毫米的稱為薄鋼板，厚鋼板可用于鋼結(jié)構(gòu)。型鋼型鋼，包括不同規(guī)格的等肢角鋼、不等肢角鋼、工字鋼、寬緣工字鋼、丁字鋼和槽鋼等。鋼筋鋼筋，種類很多，依斷面形式有圓鋼筋、方鋼筋、變型鋼筋；依加工方法有熱軋鋼筋、冷軋鋼 筋、冷拔鋼筋。變型鋼筋則以熱軋螺紋鋼筋應(yīng)用較廣。鋼絲鋼絲，由圓鋼抽引而得，直徑5毫米以下的高強(qiáng)度鋼絲，強(qiáng)度極限達(dá)150250公斤/mm2，用于預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)。鋼管鋼管，有焊接鋼管與無縫鋼管，除作管道外，尚可作鋼

38、結(jié)構(gòu)的構(gòu)件。 建筑知識建筑結(jié)構(gòu)工程常材料建筑結(jié)構(gòu)工程常材料磚磚磚可分為普通粘土磚、粉煤灰磚、加氣混凝土砌磚等。 標(biāo)準(zhǔn)磚規(guī)格為53115240mm，平時所謂“磚墻”即指寬度為240mm的磚墻。建筑砂漿建筑砂漿建筑砂漿是由膠凝材料、細(xì)骨料和水等材料組合而成。 混凝土是由膠凝材料、骨料、砂和水經(jīng)合理混合后硬化而成的人造石材， 混凝土的強(qiáng)度大小通常是以混凝土標(biāo)號（50600號不等）來表示的。硅酸教鹽水泥可分為275、325、425、525、625、725六個標(biāo)號，標(biāo)號越高強(qiáng)度越高，通常工程采用425。木材木材木材具有質(zhì)輕高強(qiáng)（相對自重而言）、導(dǎo)熱性低、絕緣性好、紋理美麗等優(yōu)點(diǎn)。 在木結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu)建筑

39、中，木材主要用作于承重材料；在磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中，木材主要用作于裝飾材料。梯間式梯間式(現(xiàn)在一般板樓或變形板樓)梯間式住宅每層聯(lián)系的戶數(shù)一般在2-4戶之間，戶數(shù)越少，由公共樓梯所引起的對住戶的影響就越小，同時也能更好的保證住戶的私密性和良好的通風(fēng)采光條件。一般在多層住宅中采用較多樓體類型 建筑知識建筑結(jié)構(gòu)外廊式外廊式外廊式每層聯(lián)系的戶型一般在4戶以上，且每戶都能得到均等的居住條件。由于公共外廊對住戶的私密性有一定的影響，故居室的位置宜遠(yuǎn)離外廊安排，靠外廊一側(cè)宜安排輔助用房，如廁所、廚房、儲藏室等。內(nèi)廊式內(nèi)廊式內(nèi)廊式住宅走廊光線較暗，對住戶私密性的影響亦較大，住戶的通風(fēng)、采光條件也不良。

40、采用這種形式住戶的朝向不是向西和向東，就是朝南和朝北。集中式集中式（現(xiàn)在一般指塔樓）集中式住宅與梯間式住宅的不同點(diǎn)，在于樓梯間與電梯間都集中在住宅中央，無直接采光，所以集中式住宅有著內(nèi)廊式住宅相同的缺點(diǎn)，但對住戶的影響比內(nèi)廊式少得多，而且能最大限度得利用外墻為戶內(nèi)創(chuàng)造良好得通風(fēng)和采光條件，每層聯(lián)系得戶數(shù)可多可少，一般在高層住宅中采用較多。 建筑知識圖線圖線 : 線型、線型、 粗度、標(biāo)高粗度、標(biāo)高線型、線型、 粗度粗度工程識圖定位軸線點(diǎn)畫線表示定位軸定位軸線點(diǎn)畫線表示定位軸線線 。橫向軸線為大寫英文字母，橫向軸線為大寫英文字母，縱向?yàn)榘⒗當(dāng)?shù)字縱向?yàn)榘⒗當(dāng)?shù)字DCBA1234 建筑知識工程識圖比

41、例比例表13-2 建筑施工圖的比例圖名圖名比例比例建筑物或構(gòu)筑的平面圖，立面圖，剖面圖1:50 1:100 1:200 建筑物或構(gòu)筑物是局部放大圖1:10 1:20 1:50 配件及構(gòu)造詳圖1:1, 1:2 , 1:5 , 1:10 , 1:20 , 1:50 建筑知識工程識圖標(biāo)高：表示樓層所在高度標(biāo)高：表示樓層所在高度 建筑總平面圖建筑總平面圖 總平面圖中包括比例、圖例、圖線總平面圖中包括比例、圖例、圖線 、定位、定位 、指北針、指北針、尺寸標(biāo)注尺寸標(biāo)注 建筑知識工程識圖建筑平面圖建筑平面圖 比例、尺寸標(biāo)注、圖線、圖例符號、投影要求比例、尺寸標(biāo)注、圖線、圖例符號、投影要求平面圖外部尺寸線主要

42、有三道第一道第一道是最外面的尺寸- 總體尺寸，表明建筑物的總長，總寬 。第二道第二道是中間的尺寸 - 軸線間尺寸，表明建筑物承重構(gòu)件的定位尺寸。第三道第三道是最里面的尺寸- 細(xì)部尺寸，表明建筑物 門、窗洞、洞間墻及細(xì)部的尺寸 ，該尺寸與軸線相關(guān)。 平面圖上還有標(biāo)高尺寸： 平面圖上還應(yīng)標(biāo)注室內(nèi)外的樓地面標(biāo)高及室外地坪標(biāo)高尺寸。 建筑知識工程識圖建筑立面圖建筑立面圖 比例比例 、定位軸線、圖線、投影要求、尺寸標(biāo)注、定位軸線、圖線、投影要求、尺寸標(biāo)注 建筑知識一手房業(yè)務(wù)流程二手房業(yè)務(wù)的流程房地產(chǎn)營銷的理念有關(guān)銷售禮儀房地產(chǎn)營銷知識房地產(chǎn)營銷知識 房地產(chǎn)營銷知識房地產(chǎn)營銷的理念*人文文化牌人文文化牌*

43、金融文化牌金融文化牌*商業(yè)文化牌商業(yè)文化牌宣傳到位、知名度高、值得宣傳到位、知名度高、值得消費(fèi)者信賴消費(fèi)者信賴講究高效、節(jié)能、環(huán)保、健講究高效、節(jié)能、環(huán)保、健康舒適生態(tài)平衡的居住環(huán)境康舒適生態(tài)平衡的居住環(huán)境情調(diào)情調(diào)“學(xué)區(qū)學(xué)區(qū)”、“社區(qū)文社區(qū)文化化”、“智能化智能化”等概念等概念 文化品味文化品味強(qiáng)調(diào)品牌強(qiáng)調(diào)品牌生態(tài)環(huán)境生態(tài)環(huán)境知識經(jīng)濟(jì)知識經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)營銷知識銷售模式低價開盤低價開盤 指樓盤在第一次面對消費(fèi)者時，以低于市場行情的價格公開銷售。高價開盤高價開盤 指樓盤在第一次面對消費(fèi)者時，以高于市場行情的價格公開銷售。無貼息返本銷售無貼息返本銷售 購房者購買物業(yè)后到一不定期時期后，發(fā)展商按原價將本

44、金免息返還給業(yè)主，而房屋產(chǎn)權(quán)仍歸業(yè)主所有。（此方式已被禁止） 房地產(chǎn)營銷知識銷售模式先租后售先租后售 客戶先租住，到客戶認(rèn)為有能力買下房屋站柜臺時，開發(fā)商將如數(shù)退還此前的租金，并且按租住房時議定的房價出售。（淡市下常用）售后返租售后返租 購房者買下物業(yè)后將物業(yè)返租給發(fā)展商。（商鋪類運(yùn)用較多，如第一大街-淘珍街和聯(lián)盟新城的內(nèi)部商業(yè)街）以租代售以租代售 有意購房者的客戶先租住，按月交租金，等到租金總額達(dá)到當(dāng)初議定的房屋總價（連本帶息）時，房屋產(chǎn)權(quán)歸該客戶所有?；貓箐N售回報銷售 購房者須支付部分房款（一般30%），但暫不入住，一定期限后，此房產(chǎn)歸客戶所有，等于是發(fā)展商用70%的房款回購前十年的房屋使用權(quán)。 房地產(chǎn)營銷知識均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑而后和數(shù)，即得出每平方米的均價?；鶅r基價指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。起價起價指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。預(yù)售價預(yù)售價指商品房預(yù)售合同中的專用術(shù)語，它不是正式價格。一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。誠意金誠意金是指商品房地產(chǎn)在未取