商業(yè)裙樓招商方案

1、商業(yè)裙樓招商方案文檔僅供參考文園裕景2F3F商業(yè)裙樓招商方案（初案）前言：文園裕景2F3F商業(yè)裙樓招商第一目的是以滿足社區(qū)配套為主，即打造 集餐飲、娛樂、休閑、家居建材、購物等為一體的體驗式商業(yè)街區(qū)，第二 步是打造城東新的商業(yè)中心商圈。為了確保文園裕景建成后全商業(yè)單元順 利運營和開業(yè)，招商部需分階段分步驟地全面推進招商工作，經(jīng)過各種渠 道和形式開展有針對性的招商，一方面要滿足文園裕景交房后現(xiàn)有的業(yè)主 的需要，在突破傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)上做文章，突出個性化、差異化的經(jīng)營特 色，另一方面著力于文園裕景新商業(yè)中心構(gòu)建和推廣，形成長效發(fā)展的核 心競爭力，以推動項目良性的發(fā)展，并為后續(xù)地塊鋪路。一、項目整體招

2、商原則和目標(biāo)1、招商店鋪文園裕景3#、5#、2#、1#、7#樓2F 3F商業(yè)裙樓，因銷售單元面積大, 總價高，納入本次招商范圍。樓號房號建筑面積樓號房號建筑面積1201鋪363.297201鋪358.631202鋪449.387202鋪415.231301鋪363.297301鋪358.631302鋪449.387302鋪415.23樓號房號建筑面積樓號房號建筑面積3201鋪773.165201鋪295.763202鋪299.55202鋪398.973301鋪858.635301鋪436.373302鋪443.675302鋪465.98樓號房號建筑面積合計建筑面積：9374.52 m2合計店鋪

3、數(shù)量：20間（未分割）2201鋪660.892202鋪453.822301鋪660.892302鋪453.822、招商基本原則 確保文園裕景整個商業(yè)街形象統(tǒng)一和經(jīng)營穩(wěn)定，按現(xiàn)行功能分區(qū)采取統(tǒng)一招商，保證整個商業(yè)街整體定位符合城東新商業(yè)中心需求，來保證商業(yè)街長遠經(jīng)營穩(wěn)定。引進的項目必須能提升整個商業(yè)街的形象，帶動人氣，增強業(yè)主和經(jīng)營戶的投資信心。引進的業(yè)態(tài)必須考慮到項目業(yè)主、4#樓經(jīng)營戶、周邊居民區(qū)、學(xué)校等群體的購物習(xí)慣和消費需求，能培育穩(wěn)定的消費群體，有非常明確的針對性。3、招商目標(biāo)在1月1日前項目整體招商完成 50%,即2#、3#、5#樓2F3F商業(yè)裙 樓完成大面積招商；5月1日項目開業(yè)前整

4、體招商完成 80-90%,以保障項目能如期順利開街。本項目初步擬定于5月1日項目商業(yè)街店面全部開街為最佳期許。距明年項目商業(yè)店面全部開業(yè)只剩下半年時間（7月1日一5月1日），剩下的時間有10個月，但由于前期積累了一定客戶資源，加之對項目比較了解，經(jīng)過后期的招商更進工作和招商廣告的配合，對完成這個任務(wù)有 一定的信心。二、會昌商業(yè)調(diào)研1、會昌商業(yè)的現(xiàn)狀文檔僅供參考會昌城區(qū)商業(yè)格局帶有鮮明的中部三四線城市特色，即以農(nóng)貿(mào)市場為主 導(dǎo)，圍繞農(nóng)貿(mào)市場形成商業(yè)集群：老城區(qū)以文家塘農(nóng)貿(mào)市場-南街為軸心 形成的老城區(qū)第一個商圈，之后隨著會昌城市發(fā)展，形成了以水東菜市場-水東延伸街形成的商業(yè)集群。除此之外，經(jīng)過政

5、府引導(dǎo)和市場聚集，又 形成一些特色商業(yè)街，以文化廣場-財富港廣場為中心的“第二商圈”地位不可撼動。隨著城市東拓進程加快，中高檔住宅云集和商業(yè)項目集中開 發(fā)，城東片區(qū)未來隨著文園路、水東大道東延線、會昌火車站的落成，城 市化進城加快，城東將必不可免形成以文園裕景大型生鮮超市為軸心形成 的“城東新興商業(yè)中心”，也是會昌未來新主城區(qū)中心動脈。城東片區(qū)的 商住項目在未來1-2年內(nèi)將密集開發(fā)，眾商云集。當(dāng)前的老城區(qū)商業(yè)、人氣較為發(fā)達，但老城區(qū)商業(yè)的發(fā)展卻面臨許多問 題。四面環(huán)水的地理特質(zhì)限制了商業(yè)布局的延伸與發(fā)展，老城區(qū)老舊房 子、自建房居多，商業(yè)形象面差。在老城區(qū)很難找到2萬平方米以上的經(jīng)營場所，而且

6、面臨交通擁堵、停車不便等問題。相同問題在水東菜市場- 水東延伸街、化廣場-財富港廣場同樣存在，舊城區(qū)商業(yè)格局先天不足， 這正是城東片區(qū)商業(yè)的機遇。2、會昌主要商圈分布商圈名稱主要荀業(yè)網(wǎng)點沿街店面主要租金范疇老城區(qū)南街-惠誠路商圈文家塘市場、粵客隆超市、四平電器90-160 元/itf文化廣場-水 東延伸街商 圈堅強超市、水東市場、文薈超市110-180 元/itf城東新興商以文園裕景5000生鮮超市為中心點65-100 元/itf圈3、主要商圈現(xiàn)狀： 會昌商圈形成以圍繞農(nóng)貿(mào)市場形成商業(yè)集群的鮮明特色，水東延伸街-文化廣場為輔的 多商圈”分布格局。以文化廣場向東的城東新商圈”也正在形成，但當(dāng)前仍

7、在一個初興階段，需要1-2年光景逐漸形成商圈版圖。會昌商圈商業(yè)店面多為早期民房及居民自建房，少有商業(yè)項目和綜合體 項目，出租戶多為自建房屋戶主或個人物業(yè)，除財富廣場、金城大廈外， 沿街商業(yè)大多自租自營，缺乏統(tǒng)一招商、業(yè)態(tài)規(guī)劃，商業(yè)運營、管理較為 混亂。商鋪形象不一，沿街店面租金較為靈活、多變，未能形成統(tǒng)一規(guī) 范。會昌商業(yè)零售業(yè)數(shù)量較多，但品牌較少。形成以堅強超市、文薈超市的 超市型集群商圈。以 超商“帶 用”人流集群較明顯，整體會昌市場消費層 次偏低，高層消費人群外流。 隨著城區(qū) 東拓”及城東城市化進城推進，以及當(dāng)前老城區(qū)商業(yè)格局不 足，商業(yè)中心的東移態(tài)勢已明顯。從老城區(qū)為中心的商業(yè)已往文化廣

8、場轉(zhuǎn) 移。自 起，城東片區(qū)商業(yè)發(fā)展明顯，文園裕景5000 nf生鮮超市及附帶商業(yè)裙樓的開業(yè)將是城東商業(yè)中心的揭幕之作。4、會昌當(dāng)前主要街道商業(yè)情況商業(yè)路段主要面積,2、（m）層 tWj (m)主要囿覽*進 深（m）租金情況，一，2、（兀 /m ）主要經(jīng)營種類經(jīng)營 情況南街-惠 誠路50-80 ;300-5003.5-4.5(2.5-4.5 )* (6-14)90-160糧油批發(fā)、電器 城沿街無空鋪， 置換率低財富廣場-文化廣 場40-1203-4.5(3-4 )*(12-15 )110-180休閑果飲、電 器、數(shù)碼、運動 品牌、二三線品 牌服飾、母嬰用 品沿街無空鋪， 置換率低水東延伸40-1

9、503.5-5(3-4 ) * (8-130-180中檔家居、婚紗沿街無空鋪，街12)攝影、珠寶、. 三線品牌鞋服、 休閑按摩、汽車 4S置換率低紅旗大道 東段(文 化廣場以 東至彭 逕)35-803-5.5(3-3.5 ) X (6-12 )65-100中低檔鞋服為 主，中低端餐 飲、家電、水 暖、日常家居、 雜貨、茶葉煙酒沿街無空鋪， 置換率低5、可供參考的市場情況參考項目項目 名稱主要面積 范圍(m2)層 高 (m)面寬*進 深(m)租金范圍(元/ m2)經(jīng)營業(yè)態(tài)免租期租期年租金 遞增備注堅強 超市 二樓 商場35-120主力門 店：300- 4004.2(4-6) * (6-12)15

10、-30時尚女裝、 婚紗攝影、 兒童樂園、 時尚家居物業(yè)為個 人持有金城 大廈 二、 三裙 樓二樓建筑 面積 ： 1600三樓建筑 面積:1481 分割面積:14-25 m2 /間4.5(2.53) * (46)一樓：對外租 金40 ;實際 租金：20-30三樓：對外租 金30 ;實際 租金：10-20招商主題： 兒童主題 二樓：母嬰 用品、兒童 服飾、學(xué)習(xí) 用品、兒童 餐飲三樓：兒童 游樂場、兒 童電玩城、 美容美發(fā)、 舞蹈音樂書 法美術(shù)教育一樓：免 租期：1 年 三樓：免租期：2 年租期：5年10%物業(yè)由開 發(fā)商自 持；同興 商業(yè)運營 管理公司 進行商業(yè) 運營管理分析：堅強超市二樓商業(yè)裙樓依

11、托堅強超市“大型商超”聚集效應(yīng)，形成了時尚女裝、婚紗攝影、兒童樂園、時尚家居為主的經(jīng)營業(yè)態(tài)，與超市形成業(yè)態(tài)互補，人氣旺盛，吸金效應(yīng)明顯。金城大廈在二三樓商業(yè)裙樓兒童 主題歡樂城招商定位上缺乏市場基礎(chǔ)，與會昌主流消費需求不符，與一 樓及周邊商業(yè)難以形成業(yè)態(tài)互補，人氣缺失，消費乏力。三、功能定位及區(qū)域招商對象1、商業(yè)定位:文檔僅供參考功能定位：以餐飲、娛樂、休閑、購物、建材家居為主，打造特色主題街 區(qū)。市場定位：i餐飲在檔次上以中檔餐飲為主，突出特色餐飲、休閑餐飲、品牌餐飲。ii娛樂以時尚娛樂為主，休閑足浴、酒水吧、婚紗攝影。iii休閑以本地市場認(rèn)可的業(yè)態(tài)為主。如咖啡廳、果飲、休閑會所。iv購物以休閑服飾、運動服飾、飾品為主，精品店為輔。v家居建材以知名品牌家居建材為主，輔以各種裝修設(shè)計配套。定位說明：i因會昌當(dāng)前商業(yè)經(jīng)營定位為低檔，考慮到本項目自身定位及輻射范圍， 商業(yè)街經(jīng)營定位應(yīng)該是中檔偏高。ii就會昌商業(yè)經(jīng)營格局和發(fā)展歷史來講