上海房地產(chǎn)業(yè)幾個(gè)認(rèn)識誤區(qū)的剖析

1、上海房地產(chǎn)業(yè)幾個(gè)認(rèn)識誤區(qū)的剖析在申博成功、政府推出“四高”動(dòng)遷安置住宅小區(qū)建設(shè)計(jì)劃等利好因素刺激下，上海房地產(chǎn)市場最近兩年多來呈現(xiàn)出“量增價(jià)升”的局面，2003年內(nèi)的個(gè)人所得稅退稅政策到期，以及“非典”等因素產(chǎn)生的負(fù)面影響完全被消化，全年呈現(xiàn)全行業(yè)爆發(fā)性增長行情，且這種行情在2004年度處于持續(xù)狀態(tài)。樂觀的市場形勢下，業(yè)內(nèi)分析專家，如上海社科院顧建發(fā)先生早在2003年就指出：上海的房價(jià)將持續(xù)上漲510年，且平均房價(jià)甚至?xí)?年左右的時(shí)間里再翻一倍。但是，在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)的專業(yè)人士接觸過程中，則明顯感覺到對市場風(fēng)險(xiǎn)過渡膨脹的擔(dān)憂。2004年，我一方面聽到大量的關(guān)于

2、房地產(chǎn)泡沫的信息，一方面又看著房價(jià)扶搖直上。在諸多專家的權(quán)威性闡述和地方政府輿論的誘導(dǎo)下，目前社會上對上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢存在一些大的認(rèn)識誤區(qū)。誤區(qū)之一：作為未來的國際化都市，上海房價(jià)將逐步向香港、臺北，甚至東京看齊支撐這一觀點(diǎn)的理由是：得益于中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，上海勢必會以更快的步伐實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，其作為國內(nèi)乃至區(qū)域金融服務(wù)業(yè)中心的地位將加速形成。然而，上海目前的房價(jià)水平大大低于香港等地，今后上漲空間很大。事實(shí)上，這種對比是極為粗淺的。首先，上海最近十多年的高速發(fā)展只是國家“還舊債”，要真正成為國際化都市還有相當(dāng)長的路要走。毫無疑問的是，經(jīng)過浦東新區(qū)開發(fā)開放大戰(zhàn)略的實(shí)施，上海目前的硬

3、件條件已初具規(guī)模，陸家嘴的高樓大廈，淮海路的奢華，南京路的人流涌動(dòng)，等等，無不顯現(xiàn)出上海的建設(shè)成果。尤其是近年來城市人居環(huán)境的快速改善，更加體現(xiàn)出“上海神速”。但是，我們是否還應(yīng)該看到，上海經(jīng)過這些年的發(fā)展之后，仍然是一個(gè)依賴制造業(yè)的城市，物流中心建設(shè)剛剛起步，資金流中心相應(yīng)難以做大，更不足以談及國際化金融中心地位問題。更為現(xiàn)實(shí)的問題是，城市硬件水平的提高可以在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)，但軟環(huán)境建設(shè)則尚需時(shí)日。譬如交通問題，我們一直在拓路、新建道路，但交通還是成問題，反映出管理難以到位的現(xiàn)實(shí)問題。此外，居民素質(zhì)雖然在國內(nèi)處于較高水準(zhǔn)，但整個(gè)城市仍缺乏一種冷靜中積極競爭的氛圍，人們普遍表現(xiàn)出浮躁情緒，基本

4、道德及誠信體系尚待重建。而這些看似簡單的深層次問題的解決，絕非一朝一夕，而是需要若干個(gè)十年，甚至更長時(shí)間。其次，自我發(fā)展的路比政策推動(dòng)發(fā)展的路更難走，我們面臨著嚴(yán)峻的自我挑戰(zhàn)形勢。過去一段時(shí)間我們有很多政策支持：浦東的“部委樓”，一系列大型項(xiàng)目的引進(jìn)和建設(shè)等等。但是，這種政策支持不可能一直依靠下去。尤其值得關(guān)注的是，目前中央政府更加強(qiáng)調(diào)地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，上海周邊地區(qū)的綜合競爭力正快速提升，政策支持一旦淡化后的上海還有多少“爭”資源的優(yōu)勢？我們未來的城市經(jīng)濟(jì)是否依然寄希望于制造業(yè)和人口擴(kuò)張？隨著商務(wù)成本的提高，上海在制造業(yè)等領(lǐng)域的競爭優(yōu)勢實(shí)際上已開始衰減，而能否全力發(fā)展技術(shù)服務(wù)、物流服務(wù)、金融服務(wù)等

5、服務(wù)業(yè)并使其占據(jù)地方國民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位，仍面臨巨大挑戰(zhàn)。顯而易見，上海要成為國際化都市尚需時(shí)日，未來很長一段時(shí)間里并不能夠和香港、臺北等城市相提并論，更不要去講東京了。此外，上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所面臨的客觀環(huán)境也與上述城市大相徑庭。第一， 城市外延廣闊。單純就上海本地而言，地少人多的狀況與香港等城市一樣，但是，從上海到蘇州、昆山、嘉興等江浙城市并無明顯的自然障礙，人、財(cái)、物等各類經(jīng)濟(jì)資源的流動(dòng)也基本無人為障礙。一旦地價(jià)、房價(jià)過快上漲并導(dǎo)致商務(wù)成本急劇升高，勢必導(dǎo)致部分制造企業(yè)外遷。此類稀釋效應(yīng)其實(shí)在香港也已經(jīng)有過反映，1997年亞洲金融風(fēng)暴之后香港地產(chǎn)價(jià)格的暴跌，直接看是金融問題，更深層次看還有一個(gè)

6、城市外延拓展的問題，即回歸祖國后的香港居民在居住、發(fā)展事業(yè)方面選擇深圳等廣東城市更加便利了。我們應(yīng)該認(rèn)識到，上海是長江三角洲的上海，是全國的上海。第二， 人口的全國性流動(dòng)極大地制約了上海居民收入水平的快速提升，本地居民居住消費(fèi)能力快速提高的空間有限。這是一個(gè)很簡單的問題，如果香港勞動(dòng)力（含人才）市場完全對國內(nèi)開放，相信其居民收入水平必然被大幅度調(diào)低；而上海則是完全開放的。只要來到上海的幾十萬待就業(yè)大軍（都是人才，不包括單純出賣體力的勞動(dòng)力大軍）始終在游蕩，我們就完全有理由相信：已經(jīng)安居上海的居民的收入水平和消費(fèi)能力就難以大踏步提高。而且，作為建設(shè)中的城市，上海不可能依靠過高生活成本來限制人口流

7、入，這與幾個(gè)對比城市也有著顯著區(qū)別。因此，拿上海和香港、臺北，甚至東京等城市相比顯然是不合邏輯的。誤區(qū)之二：上海2002年的人均GDP已逼近5000美元，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已處于一個(gè)全新平臺這種觀點(diǎn)的依據(jù)是：按照國際慣例，當(dāng)一國或一地人均GDP達(dá)到5000美元之后，居民居住要求整體將發(fā)生質(zhì)的轉(zhuǎn)變，人們對舒適住房的需求將大大推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。實(shí)際情況如何呢？我們姑且不論涉及國民生產(chǎn)總值的一些統(tǒng)計(jì)學(xué)問及其意義，暫時(shí)認(rèn)為這一慣例在上海同樣適用。按照官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：上海2002年度國民生產(chǎn)總值為5408.76億元，人均數(shù)為40646元，折合美金約為4900美元。咋一看，逼近5000美元大關(guān)毫無疑義。但是

8、，這里的“人均”是嚴(yán)格按照國家統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的，計(jì)算公式中的分母是本市年均常住人口。而事實(shí)上，上海市城市建設(shè)以及制造業(yè)等所吸納的大量外來勞動(dòng)力是否為上海的國民生產(chǎn)總值的形成做出貢獻(xiàn)呢？這幾乎沒有什么疑問，但統(tǒng)計(jì)上并沒有把外來人員作為“分母”。即便按照上一次人口普查時(shí)的外來人口數(shù)據(jù)（387.11萬人），再行計(jì)算后的上海市人均國民生產(chǎn)總值，僅為3.15萬元，也就是3900美元左右，離5000美元遠(yuǎn)了不少。上述人均國民生產(chǎn)總值計(jì)算可能缺乏理論依據(jù)，但要將房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢與人均國民生產(chǎn)總值掛鉤的話，這種計(jì)算結(jié)果可能更科學(xué)，更有說服力。談到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和國際慣例，我們的一些專家總是能夠旁征博引一大堆。其實(shí)我們都

9、非常清楚，很多國際慣例并不適用中國國情：入世后中國農(nóng)業(yè)沒有跨掉、商業(yè)銀行短期內(nèi)好像也跨不掉，汽車工業(yè)在2003年則逆勢上揚(yáng)，目前也沒跨！在房地產(chǎn)分析中，除了人均國民生產(chǎn)總值外，還有一個(gè)發(fā)達(dá)國家人均居住面積，也成了參照數(shù)據(jù)?？赡芪覀兩俪鰢蛘卟怀鰢?，但還是知道發(fā)達(dá)國家的人民群眾住別墅的很多，比重很大。按照那個(gè)要求推算的話，上海人均GDP達(dá)到1萬美元之時(shí)，也就是相當(dāng)一部分人住別墅或樓中樓之日了！因此，我們不應(yīng)該迷信一些數(shù)據(jù)的勾稽關(guān)系，尤其是那些國際慣例。有些數(shù)據(jù)是專門用來嚇唬我們這些沒什么機(jī)會見“大世面”的人的！誤區(qū)之三：至少在2010年之前，上海房價(jià)將持續(xù)增長持這種觀點(diǎn)人士的基本依據(jù)是：世博會本

10、身必將大大推動(dòng)上海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)，大規(guī)模的場館建設(shè)和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將大幅度增加動(dòng)拆遷量，所形成的增量物業(yè)需求，以及日新月異的城市環(huán)境改善將對上海房地產(chǎn)市場產(chǎn)生難以估量的積極影響。表面上看，這一論點(diǎn)是成立的。但深層次看，房價(jià)上漲的根本動(dòng)因在于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和居民收入水平提高所形成的有效需要，而不是一兩個(gè)大型項(xiàng)目的上馬。而且，房價(jià)持續(xù)上漲，尤其是以很快的速度上漲，雖然會給政府帶來了一定的增量土地收益，但更將導(dǎo)致整個(gè)城市基本建設(shè)成本過高等現(xiàn)實(shí)問題的出現(xiàn)，這反過來影響著世博會的成敗。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長并不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，合理的調(diào)整是必須的。按照當(dāng)初較為的預(yù)期，上海房價(jià)整體水平在申博成功后，

11、經(jīng)過短期的較高幅度增長，即進(jìn)入合理調(diào)整期和小幅增長期，而隨著2006年前后大規(guī)模基建期的到來，再行進(jìn)入持續(xù)增長期，2010年前后再次進(jìn)入合理調(diào)整期。而事實(shí)上，2003年初政府推出的“四高”小區(qū)建設(shè)計(jì)劃，不僅完全消化了個(gè)人所得稅退稅政策到期以及“非典”等因素的負(fù)面影響，更在眾多投資者“順勢而為”的推動(dòng)下，將上海部分地區(qū)房價(jià)推高到一個(gè)全新的水平。如浦東金橋地區(qū)某多層住宅小區(qū)，1999年銷售價(jià)格在2200元2600元/平方米之間，至2003年6月二手房成交價(jià)約為4500元/平方米，2003年9月則進(jìn)一步升至5000元/平方米，2004年6月前后成交價(jià)已高達(dá)7000元/平方米。該區(qū)域某小高層住宅區(qū)20

12、01年末銷售價(jià)格為32003600元/平方米左右，而緊鄰的一個(gè)小區(qū)同等品質(zhì)商品房2003年底的售價(jià)在6000元/平方米以上（5月份售價(jià)區(qū)間還在45005000元/平方米之間），2004年11月推出的三期售價(jià)為8000元左右/平方米。再如，位于閔行和徐匯交界的古龍地塊，2002年底開盤均價(jià)約為5500元/平方米，2003年末已升至7000元/平方米，2004年后續(xù)樓盤最高售價(jià)9000余元/平方米。上海房價(jià)近期的超常規(guī)增長，與政府3500元/平方米“四高”小區(qū)建設(shè)存在密切關(guān)系。據(jù)未經(jīng)現(xiàn)場探訪證實(shí)的信息，上海江橋地區(qū)2003年初商品房價(jià)格約為2500元/平方米左右，該區(qū)域3500元/平方米動(dòng)遷用房基

13、地建設(shè)一經(jīng)發(fā)布，周邊房價(jià)應(yīng)聲上漲至3500元/左右，并對全市房價(jià)形成由外而內(nèi)遞漲效應(yīng)。而且，買漲不買跌的消費(fèi)、投資及投機(jī)心理需求，進(jìn)一步加劇了這種漲勢。這種超常規(guī)的價(jià)格上漲所形成的后果將是顯而易見的。為了應(yīng)對局面，政府開始考慮從限制炒作期房入手再次干預(yù)房市，這無疑是正確的。但是，這種動(dòng)作的象征意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際意義。上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，已經(jīng)形成對房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)重依賴，政府頂多不再推波助瀾罷了！因此，上海房價(jià)基本上是不可能持續(xù)以目前的速度漲到2010年的。短期內(nèi)的調(diào)整既是市場需要，也是政府需要，否則中期（也就是35年內(nèi)）將面臨更大風(fēng)險(xiǎn)。誤區(qū)之四：土地成本上漲推動(dòng)房價(jià)在未來持續(xù)增長持這種觀點(diǎn)的人士認(rèn)為：作

14、為房價(jià)構(gòu)成的主要部分，上海地價(jià)在土地出讓政策轉(zhuǎn)變后急速上升，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升，最終導(dǎo)致房價(jià)的進(jìn)一步增長。這種觀點(diǎn)的錯(cuò)誤在于：首先，違背了價(jià)格是由市場供求關(guān)系決定的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律。按照這種邏輯，房地產(chǎn)開發(fā)也就成了穩(wěn)賺不賠的買賣，毫無道理可言。其次，我們在關(guān)心土地政策變化后地價(jià)上漲的同時(shí)，更應(yīng)關(guān)注的是目前上市以及今后23年上市的房產(chǎn)項(xiàng)目中的主流，其土地成本仍是極其低廉的。即便在市中心，目前在售、在建樓盤的單位建筑面積地價(jià)超過3000元/平方米的并不多見，周邊地區(qū)更低。譬如：老西門地塊某大型舊區(qū)改造項(xiàng)目，取得土地較早，單位土地成本僅1000元左右，且市政建設(shè)配套費(fèi)用還享受減免優(yōu)惠，項(xiàng)目最初

15、預(yù)計(jì)的單位開發(fā)成本在4000元/平方米左右，即便考慮建筑材料漲價(jià)因素，最終成本仍可控制在5000元/平方米以內(nèi)，而該區(qū)域2003年底的商品房售價(jià)在10000元/平方米以上，目前為18000元左右/平方米。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)分析的結(jié)果，2002年度上海地區(qū)正常開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利一般在30%左右，2003年度進(jìn)一步提高。同樣按照行業(yè)分析專家引用的國際慣例，房地產(chǎn)經(jīng)營毛利達(dá)到12%就屬于暴利了，按照這一標(biāo)準(zhǔn)衡量，目前乃至今后一段時(shí)間里，上海房地產(chǎn)業(yè)盈利水平明顯過高，從一個(gè)重要方面反映出房價(jià)過高的現(xiàn)狀。低價(jià)購入的地塊賺了很多叫做“市場形勢好，企業(yè)經(jīng)營得當(dāng)”，為什么高價(jià)拿入的地塊未來就沒有賠錢，甚至賠大

16、錢的可能呢？為什么只能單向地去掛鉤？不知道這是誰家的邏輯！？很顯然，認(rèn)為土地成本上漲必然推動(dòng)房價(jià)進(jìn)一步上漲的理由至少在中短期內(nèi)是不能成立的，以極少量高價(jià)地塊推算目前房地產(chǎn)項(xiàng)目土地開發(fā)成本更不合邏輯的。誤區(qū)之五：上海房地產(chǎn)市場不同于全國，不應(yīng)該吃“全國藥”持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為：上海已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿和龍頭，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長將更加凸現(xiàn)上海的地位。在全國房地產(chǎn)行業(yè)整體出現(xiàn)過熱跡象的情況下，上海市場仍然是健康的，基本不存在泡沫問題。因此，包括人行“121”號文在內(nèi)的規(guī)范文件的下達(dá)，是要上海吃“全國藥”。事實(shí)上，上海地區(qū)房地產(chǎn)市場形勢到底怎樣？業(yè)內(nèi)人士、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、專業(yè)分析人士都有自

17、己的看法。我們可以暫時(shí)不考慮龐雜的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，很簡單地去分析同一區(qū)域品質(zhì)接近但上市時(shí)間不同的樓盤價(jià)格，或者大規(guī)模社區(qū)各期的銷售價(jià)格，就可以看出價(jià)格上漲的幅度。如浦東龍陽路某地鐵臨近社區(qū)，2000年初推出的一期樓盤售價(jià)3300元/平方米左右；2001年前后二期銷售均價(jià)4200元/平方米；2002年三期銷售均價(jià)4800元/平方米；2003年四期和五期的銷售價(jià)格則快速飆升至7000元/平方米左右，2004年7月前后的在首樓盤價(jià)格高達(dá)9000元/平方米。四年的年均升幅約為28%。價(jià)格快速上升是在需求拉動(dòng)和政策推動(dòng)兩個(gè)作用力下取得的。如果市場需求是有效的，或基本有效，那么目前的上漲也并不是不合理，相應(yīng)也就

18、不用吃“全國藥”。但是，現(xiàn)實(shí)情況卻令人擔(dān)憂。對于上海市場到底有多少人在炒房投資，恐怕不會有人能夠拿出有說服力的數(shù)據(jù)。現(xiàn)在很多人講只有16%左右，還未達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)警戒線20。而在現(xiàn)實(shí)生活中，你若要在上海置業(yè)安家，買12年后交房的一手房，價(jià)格已完全與市場接軌，基本與可比同等現(xiàn)房價(jià)格相當(dāng)；要買短期內(nèi)可入住的期房或者現(xiàn)房，直接從房地產(chǎn)商手中購買基本沒有可能，但可供選擇的余地很大，尤其是總價(jià)100萬元/套左右及以上的。這些房子基本都在炒家手中。如浦東新區(qū)仁濟(jì)醫(yī)院附近的幾個(gè)大型樓盤，社區(qū)日常生活配套基本沒有（叫做“高級社區(qū)改善居住環(huán)境”），小區(qū)周邊的新建道路兩邊則幾乎全部是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，服務(wù)極為周到（其前

19、期服務(wù)的水平已率先向國際水平靠攏）。繼發(fā)廊、銀行網(wǎng)點(diǎn)、便利店深入社區(qū)之后，現(xiàn)在的上海，你只要在可以走人、可以開店的馬路上，都可以看到“房產(chǎn)公司”，這在香港、新加坡，是不多見的。排隊(duì)搶購、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司多如牛毛等等非常規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)，不能不讓人有所置疑：上海的房地產(chǎn)市場仍然相當(dāng)健康，基本沒有泡沫（幾個(gè)月前有“知名”專家說的是肯定沒有泡沫）。從客觀上講，上海的房地產(chǎn)市場應(yīng)該先“吃藥”。只有理順土地出讓市場，減輕政策干預(yù)程度，并在可能的情況下，在副中心區(qū)大規(guī)模建設(shè)政府廉租屋，才能更好地使房地產(chǎn)業(yè)支持地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展，并更好地發(fā)揮龍頭和中心作用。誤區(qū)之五：未來便利的軌道交通設(shè)施為城市居住區(qū)的擴(kuò)展提供了廣闊空間，郊區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟪诌@種觀點(diǎn)的人認(rèn)為：上海城市中心區(qū)土地資源有限，居民應(yīng)及時(shí)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。而在軌道交通和公交線路建設(shè)快速推進(jìn)的情況下，郊區(qū)到市區(qū)的距離大為縮短，城市空間得到擴(kuò)展。而且，推動(dòng)郊區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展將有力地帶動(dòng)上海整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。大力推動(dòng)郊區(qū)城鎮(zhèn)化建設(shè)的思路并沒有什么問題，我們的問題在于城市發(fā)展定位：是把上海建設(shè)成為“門類齊全”的城市，還是建成中國的，甚至世界的金融服務(wù)業(yè)中心？過度的城市規(guī)模拓展一方面將導(dǎo)致城市中心區(qū)“空心化”，另一方面將加劇與周邊地區(qū)的資源爭奪，不利于區(qū)域協(xié)作?，F(xiàn)實(shí)的情況是，上海的許多居民已經(jīng)遷居到過去的郊遠(yuǎn)地區(qū)居住，但每天還是得到市中心上班，下班再