大連五一廣場(chǎng)I堡項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告_53PPT_XXXX年

1、小戶型競(jìng)品市場(chǎng)消化速度及周期比例項(xiàng)目名稱中心裕景普照假日良運(yùn)四季匯杰特星海大觀東方星海北京公園遠(yuǎn)洋左右套數(shù)800327407576700827738150周期12個(gè)月2個(gè)月2個(gè)月4個(gè)月12個(gè)月12個(gè)月6個(gè)月3個(gè)月2009年市內(nèi)小戶型消化速度持銷期銷售速度：平均平均50-6050-60套套/ /月月；開盤熱銷期銷售速度：平均在平均在120120套套/ /月月。西崗區(qū)擬拆遷建筑面積13.2萬平方米，動(dòng)遷戶數(shù)2858戶 。2010年沙河口區(qū)，涉及動(dòng)遷戶數(shù)3943戶，動(dòng)遷人口1.2萬余人。西崗區(qū)、西安路板塊的動(dòng)遷，將帶動(dòng)區(qū)域板西崗區(qū)、西安路板塊的動(dòng)遷，將帶動(dòng)區(qū)域板塊投資市場(chǎng)繁榮塊投資市場(chǎng)繁榮。西安路區(qū)

2、塊改造拆遷，區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)9090平以下平以下的小戶型，租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求的小戶型，租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求，將激活投資性市場(chǎng)。宏觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)政策關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知( 簡(jiǎn)稱“國土部19條” ）。對(duì)土地監(jiān)管加強(qiáng)力度。在售城市公寓主要分布于城市核心和星海灣，在售城市公寓主要分布于城市核心和星海灣，依托不同資源及商務(wù)環(huán)境分為四個(gè)板塊依托不同資源及商務(wù)環(huán)境分為四個(gè)板塊；中山板塊中山板塊資源：大連傳統(tǒng)中心，商業(yè)、商務(wù)機(jī)構(gòu)聚集資源：大連傳統(tǒng)中心，商業(yè)、商務(wù)機(jī)構(gòu)聚集20092009年價(jià)格平臺(tái)：年價(jià)格平臺(tái)：1.5-2.01.5-2.0萬萬/ /平平20102010年價(jià)格平臺(tái)：年價(jià)格平臺(tái)：1.8-

3、2.11.8-2.1萬萬/ /平平西崗板塊西崗板塊資源：政府所在地，城市行政機(jī)構(gòu)機(jī)密資源：政府所在地，城市行政機(jī)構(gòu)機(jī)密20092009年價(jià)格平臺(tái)：年價(jià)格平臺(tái)：1.5-1.61.5-1.6萬萬/ /平平20102010年價(jià)格平臺(tái)：年價(jià)格平臺(tái)：1.6-1.81.6-1.8萬萬/ /平平西安路板塊西安路板塊資源：副市級(jí)商圈，城市生活配套資源：副市級(jí)商圈，城市生活配套完善完善20092009年價(jià)格平臺(tái)：年價(jià)格平臺(tái)：1.3-1.41.3-1.4萬萬/ /平平20102010年價(jià)格平臺(tái)：年價(jià)格平臺(tái)：1.5-1.61.5-1.6萬萬/ /平平星海板塊星海板塊資源：海景資源，商務(wù)規(guī)劃資源：海景資源，商務(wù)規(guī)劃2

4、0092009年價(jià)格平臺(tái)：年價(jià)格平臺(tái)：1.6-1.81.6-1.8萬萬/ /平平20102010年價(jià)格平臺(tái)：年價(jià)格平臺(tái)：1.8-2.01.8-2.0萬萬/ /平平星海板塊的價(jià)格平臺(tái)、占據(jù)海景資源的特殊優(yōu)勢(shì)，小戶型與項(xiàng)目所在板塊的投資屬性競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目位于政治中心板塊，與中山、星海板塊，住宅居住屬性米明顯。VS主流成交價(jià)格平臺(tái)在18000-20000元/，豪宅板塊在向主流靠攏，項(xiàng)目預(yù)期將躋身于大連小戶型第一梯隊(duì)目前在售小戶型公寓價(jià)格集中在區(qū)間：18000-20000元/平米，能夠形成旺銷局面；城市中心區(qū)新入市產(chǎn)品趨向高端；西崗板塊、西安路板塊，土地市場(chǎng)放量少；少量項(xiàng)目?jī)r(jià)格堅(jiān)持在16000元/平米。從

5、全市價(jià)格水平來看，18000元/的價(jià)格將占位到城市第一梯隊(duì)中山板塊西崗板塊西安路板塊星海灣板塊星海大觀在售項(xiàng)目待開盤尾盤公寓大連中心裕景大連時(shí)代廣場(chǎng)SOLO嘉和三期 泛華領(lǐng)城頤和星海悅泰街里120001300014000150001600017000180001900020000210002200023000港灣1號(hào)遠(yuǎn)洋風(fēng)景/左右頤和香榭港匯中心杰特玫瑰東方一正大廈東方星海良運(yùn)四季匯普照假日廣場(chǎng)城品城北京公園項(xiàng)目所在西崗區(qū)板塊，客戶以自主項(xiàng)目所在西崗區(qū)板塊，客戶以自主+投資主流需求投資主流需求購置公寓的客戶中有80%是為了投資并獲取租金收益的，自投資并獲取租金收益的，自住客戶數(shù)目較少住客戶數(shù)目

6、較少租住客戶：國內(nèi)外企業(yè)駐大連的金領(lǐng)、白領(lǐng)居多；部分外籍人士（主要為日韓俄客戶）；少量本地年輕白領(lǐng)；辦事處或小企業(yè)用作辦公空間的占比約30%中山板塊中山板塊大連傳統(tǒng)中心，商業(yè)、商務(wù)機(jī)構(gòu)聚集大連中心裕景良運(yùn)四季匯普照假日廣場(chǎng)多為經(jīng)濟(jì)承受能力相對(duì)有限的婚齡白領(lǐng)，以大連本地人為主，少量學(xué)區(qū)落戶客戶60%以上的自住客戶自住客戶，投資客較少商業(yè)氛圍較弱，較難吸引商用客戶西崗板塊西崗板塊政府所在地，城市生活配套完善遠(yuǎn)洋風(fēng)景頤和香榭北京公園 副市級(jí)商圈，城市生活配套完善；當(dāng)前投資客戶投資客戶略多于自住客戶；自住客戶多以首次置業(yè)的婚齡白領(lǐng)為主，少量辦公自用；投資客看中區(qū)域商業(yè)發(fā)展帶動(dòng)的商務(wù)市場(chǎng)前景西安路板塊西

7、安路板塊副市級(jí)商圈，城市生活配套完善城市公元城品城美加華公寓 該板塊的傳統(tǒng)客戶即資源投資型的財(cái)富客戶，其中包括大量東三省外來移民小戶型投資客戶，多為看好星海板塊資源價(jià)值和發(fā)展前景作資產(chǎn)型投資大戶型自住的比例大，商務(wù)辦公也有一定比例星海灣板塊星海灣板塊海景資源，商務(wù)規(guī)劃 杰特東方星海星海大觀市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析可售供應(yīng)可售供應(yīng)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間開盤時(shí)間在售面積在售面積主力面積主力面積銷售銷售率率裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)（元（元/ /） 物管公司物管公司物業(yè)費(fèi)用物業(yè)費(fèi)用（元（元/ /平米平米/ /月）月） 產(chǎn)權(quán)年限產(chǎn)權(quán)年限星海區(qū)星海區(qū)杰特杰特2009-9-2009-9-20206.56.

8、5萬萬50-70/80-9050-70/80-9088%88%20002000億達(dá)物業(yè)億達(dá)物業(yè)3.83.87070東方星海東方星海2008-62008-67.97.9萬萬50-70/80-10050-70/80-10098%98%無無天津港灣天津港灣物業(yè)物業(yè)2.92.97070星海大觀星海大觀2008-122008-123.813.81萬萬40-7040-7070%70%20002000世邦魏理世邦魏理仕仕5.45.47070泛星海區(qū)泛星海區(qū)幸福幸福E E家家- -福福源源2009-22009-22.42.4萬萬40-6040-6030%30%無無正源物業(yè)正源物業(yè)2 27070芝麻公寓芝麻公寓

9、2009-32009-30.360.36萬萬50-6050-600%0%無無大華物業(yè)大華物業(yè)1.51.57070中山區(qū)中山區(qū)一正大廈一正大廈2009-32009-31.31.3萬萬40-6040-6087%87%20002000一正物業(yè)一正物業(yè) 未定未定4040良運(yùn)四季匯良運(yùn)四季匯2009-122009-127.067.06萬萬40-7040-7091%91%20002000深圳長(zhǎng)城深圳長(zhǎng)城物業(yè)物業(yè)未定未定7070中心裕景中心裕景2008-102008-103.853.85萬萬70-9070-9041%41%30003000第一太平第一太平戴維斯戴維斯3.83.87070普照假日廣普照假日廣場(chǎng)

10、場(chǎng)2009-102009-103.53.5萬萬50-7050-7079%79%20002000第一太平第一太平戴維斯戴維斯3.73.77070市場(chǎng)消化戶型的特點(diǎn)及消化速度市場(chǎng)消化戶型的特點(diǎn)及消化速度價(jià)值價(jià)值產(chǎn)品產(chǎn)品客戶客戶只有找到不可取代的價(jià)值體系和營(yíng)銷，才能打贏突圍戰(zhàn)只有找到不可取代的價(jià)值體系和營(yíng)銷，才能打贏突圍戰(zhàn)!市內(nèi)小戶型市場(chǎng)價(jià)格梯隊(duì)梯隊(duì)劃分明顯，一梯隊(duì)與二梯隊(duì)價(jià)格差價(jià)在差價(jià)在3000元元/平左右平左右09年初到10年初，市內(nèi)高端小戶型市場(chǎng)均價(jià)對(duì)比，同比上漲上漲2000元元/平左右平左右戶型面積區(qū)間集中在集中在40-70平平，1居室、2居室戶型比例較大市內(nèi)小戶型多采用精裝形式，精裝標(biāo)準(zhǔn)精

11、裝標(biāo)準(zhǔn)1500-3000元元/平平不等首次推盤銷量在100套/月，持銷期基本維持在50-60套之間市內(nèi)板塊間的小戶型客戶，投資意向差異不明顯，相互轉(zhuǎn)化可能性大2010年待售項(xiàng)目玫瑰東方悅泰灣里頤和星海玫瑰東方北京公園潤(rùn)德瑞士公園南山2009悅泰街里上方港景梧桐院港匯中心綠城深藍(lán)中心1.玫瑰東方2.頤和星海3.悅泰灣里4綠城.深藍(lán)中心代表沙河口區(qū)代表西崗區(qū)1.潤(rùn)德*北京公園2、潤(rùn)德*瑞士公園代表中山區(qū)1.南山20092.梧桐院3.港匯中心4.上方港景5.悅泰街里獐子島地塊07建園地塊07人民大廈地塊07未開工地塊1、獐子島地塊2、人民大廈地塊3、建園地塊公建項(xiàng)目1、勝利-高爾基路2、西安路-興工

12、街商務(wù)中心商務(wù)中心+ +金融中心金融中心副中心商圈副中心商圈金融、商務(wù)圈金融、商務(wù)圈政治中心政治中心新增量住房開發(fā)量，集中在新增量住房開發(fā)量，集中在2010年下半年入市。集中開盤，年下半年入市。集中開盤，小戶型市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈！小戶型市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈！初步統(tǒng)計(jì)情況上來看，2010年沙河口區(qū)，星海板塊市場(chǎng)放量大。品牌競(jìng)爭(zhēng)明顯，綠城、大和、華業(yè)等，將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域價(jià)格進(jìn)一步拉升。西崗區(qū)18.4萬平，相對(duì)09年入市項(xiàng)目增加，集中在二季度、四季度；中山區(qū)31.9萬平，大部分項(xiàng)目為高層、超高層產(chǎn)品。預(yù)計(jì)開盤日期在2010年三季度、四季度。新增住房預(yù)期認(rèn)購時(shí)間集中在5-8月份。9-10月份開盤避開集中放量。城市公寓主

13、要分布于城市核心和星海灣，依托不同資源及商務(wù)環(huán)境分為四個(gè)板塊；城市中心和星海灣均為投資屬性，受成熟商務(wù)租賃支撐。項(xiàng)目所屬政治中心及商圈，區(qū)域居住屬性明顯。轉(zhuǎn)化上升區(qū)域的投資屬性轉(zhuǎn)化上升區(qū)域的投資屬性。小戶型公寓產(chǎn)品未來競(jìng)爭(zhēng)不容樂觀，不少住宅項(xiàng)目也存在小戶型供應(yīng)小戶型面積區(qū)間集中在40-70平米，項(xiàng)目面積與市區(qū)主流小戶型面積區(qū)間重疊主流小戶型面積區(qū)間重疊預(yù)期2010價(jià)格平臺(tái)在18000-20000元/，豪宅板塊在向主流靠攏，項(xiàng)目預(yù)期將躋身于大連小戶型第一梯隊(duì)，需要跳出區(qū)域拉升價(jià)值第一梯隊(duì)，需要跳出區(qū)域拉升價(jià)值。銷售速度在市場(chǎng)政策不發(fā)生大變化的情況下，開盤期開盤期120120套套/ /月，持銷期月

14、，持銷期6060套套/ /月月價(jià)格價(jià)格速度速度面積面積屬性屬性競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)2010小戶型市場(chǎng)小戶型市場(chǎng)要么與跟進(jìn)區(qū)域價(jià)格，要么提升投資價(jià)值要么與跟進(jìn)區(qū)域價(jià)格，要么提升投資價(jià)值項(xiàng)目四至情況項(xiàng)目四至情況SWOT 定位選擇連接城市政治中心、中央商務(wù)區(qū)、副城市商圈的紐帶。交通暢通便利。西臨東北路，南接黃河路，城市交通線路暢通便利。城市教育學(xué)府區(qū)。南臨東北路小學(xué)、北臨二十一中學(xué)，學(xué)府氛圍濃郁。稀缺城市公園資源。毗鄰中山公園，占據(jù)城市核心區(qū)的綠化資源。開發(fā)企業(yè)多年的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，形成一定的市場(chǎng)忠誠度。中高低成熟居住區(qū)商貿(mào)金融區(qū)商務(wù)中心區(qū)成本領(lǐng)先策略中游策略產(chǎn)品領(lǐng)先策略價(jià)格中心裕景中心裕景遠(yuǎn)洋左右遠(yuǎn)洋左右頤和星海頤

15、和星海普照假日普照假日星海大觀星海大觀杰特杰特北京公園北京公園頤和香榭頤和香榭一方大廈一方大廈泛海領(lǐng)域泛海領(lǐng)域市場(chǎng)切點(diǎn)市場(chǎng)切點(diǎn)區(qū)域整體達(dá)到一定的成熟標(biāo)準(zhǔn)，升值拓展空間幅度相對(duì)小。規(guī)劃建設(shè)小戶型投資性產(chǎn)品，在產(chǎn)品舒適度方面，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。高容積率建筑，城市中心，土地寸土寸金，園區(qū)綠化率、景觀營(yíng)造將受到影響。 項(xiàng)目臨近奧林匹克中心商圈。西崗區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的大型商業(yè)綜合體，未來將形成大連市重要的高端商業(yè)和商務(wù)服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。帶動(dòng)商業(yè)、辦公需求增加。 西安路二期建設(shè)，在完善一期商業(yè)配套的基礎(chǔ)上，改善休閑娛樂、數(shù)碼廣場(chǎng)建設(shè)。解放廣場(chǎng)建設(shè)城市新地標(biāo)，打造高端物業(yè)最集中的區(qū)域。城市中心區(qū)投資、商住綜合體項(xiàng)目放量集中

16、，價(jià)格兩級(jí)分化，將對(duì)本案在市場(chǎng)定位及價(jià)格定位上，形成雙向擠壓之勢(shì)。打造東北首席中央生活區(qū)打造東北首席中央生活區(qū)- -低碳科技住宅低碳科技住宅跳出區(qū)域限制，以全新高度俯視跳出區(qū)域限制，以全新高度俯視 “左右左右”躋身大連小戶型躋身大連小戶型第一梯隊(duì)第一梯隊(duì)全精裝全精裝+高科技高科技+低碳低碳“氧氧”生宅生宅邸邸極具投資價(jià)值的一線海景城市綜合體極具投資價(jià)值的一線海景城市綜合體80萬平城市中心地標(biāo)性綜合體解放路全精裝修成品精英公寓支撐高度，支撐高度，我們?nèi)绾味ㄎ?？我們?nèi)绾味ㄎ?？火車站東翼 精裝鉑金級(jí)瞰海公寓人民廣場(chǎng) 35平米 精裝住宅Ideal castle 繁華之上的名流生活場(chǎng)繁華之上的名流生活場(chǎng)

17、深度契合五一廣場(chǎng)地域文脈特征 圍合商圈的核心地帶，領(lǐng)銜城央價(jià)值 展現(xiàn)人民廣場(chǎng)政治中心地帶高端物業(yè)特色 通過市場(chǎng)比較法、資源權(quán)重定價(jià)法、客戶心理預(yù)期比較法進(jìn)行分析。對(duì)專業(yè)地產(chǎn)人士、客戶的訪談分析。市場(chǎng)政策不發(fā)生大變化的條件下： 項(xiàng)目的價(jià)位預(yù)期：項(xiàng)目的價(jià)位預(yù)期：1800018000元元/ /平（不含裝修）平（不含裝修）競(jìng)品項(xiàng)目客戶分析競(jìng)品項(xiàng)目客戶分析遠(yuǎn)洋風(fēng)景遠(yuǎn)洋風(fēng)景-左右左右客戶來源：客戶來源：遠(yuǎn)洋老客戶購買占20%，新客戶80%年齡：年齡： 30-40歲的70年代生人職業(yè)：職業(yè)： 私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)、周邊工作占大部分，10%來自東北三省投資的購買目的：購買目的： 投資80%，20%以自住為目的。典型

18、客戶分析：典型客戶分析： 劉小姐，34歲是70年代生人，與先生一同購買了40平遠(yuǎn)洋風(fēng)景-左右，精裝修住宅。兩個(gè)人受過高等本科教育，屬于有知識(shí)的文化人，企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)。過渡性自住以后再投資使用。競(jìng)品項(xiàng)目客戶分析競(jìng)品項(xiàng)目客戶分析頤和香榭頤和香榭客戶來源：客戶來源：純大連人本地客戶75%，以西崗、沙河口為主，中山其次，少量來自甘井子區(qū)。外地客戶25%（包括來連定居者）年齡：年齡： 30-40歲的70年代生人職業(yè)：職業(yè)： 公務(wù)員、個(gè)體、企業(yè)職員購買目的：購買目的： 家長(zhǎng)為學(xué)府40-50%，10%短期投資，長(zhǎng)期為學(xué)府。30%以投資為目的。典型客戶分析：典型客戶分析： 寇女士，40歲是70年代生人，知識(shí)分

19、子大學(xué)老師，大連本地人。為孩子上學(xué)在頤和香榭，東北路小學(xué)、21中學(xué)區(qū)環(huán)境，讓孩子贏在起跑線上。客戶置業(yè)分析客戶置業(yè)分析大連本地客戶東北客戶度假外來商務(wù)人口保值增值理財(cái)養(yǎng)老移民（80萬）環(huán)境移民（80萬）資源享有租賃收益理財(cái)保值增值理財(cái)過渡性居住養(yǎng)老資源享有教育學(xué)府保值增值理財(cái)商旅居住度假理性要素理性要素感性要素要素感性要素要素資源享有大理性大感性大理性小感性小理性小感性項(xiàng)目能夠打動(dòng)的客戶為：有理財(cái)投資需求的中、高端客戶、商住兩項(xiàng)目能夠打動(dòng)的客戶為：有理財(cái)投資需求的中、高端客戶、商住兩用中、高端客戶用中、高端客戶商務(wù)性使用客戶定位客戶定位游離客戶：游離客戶：本地兼顧投資價(jià)值的過渡性性自住客戶偶得

20、客戶：偶得客戶：東北地區(qū)以投資為目的的客戶。重要客戶：重要客戶：大連本地中高級(jí)管理層、高級(jí)白領(lǐng)；投資客。東北地區(qū)商務(wù)人士，商業(yè)人士。核心客戶核心客戶：西崗區(qū)、沙河口區(qū)本地客戶居多，以學(xué)區(qū)、投資為主。核心客戶重要客戶游離客戶游離客戶偶得客戶偶得客戶如何實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值？市場(chǎng)從來不缺房子，但缺“好房子”！大連精裝公寓比比皆是，但是產(chǎn)品趨同！在衡量“好房子”的四大基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)： 地段、景觀、交通、便利性地段、景觀、交通、便利性 注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)產(chǎn)品價(jià)值解剖產(chǎn)品價(jià)值解剖科技創(chuàng)新科技創(chuàng)新+建筑品質(zhì)建筑品質(zhì)+教育學(xué)區(qū)教育學(xué)區(qū)三大核心價(jià)值賣點(diǎn)三大核心價(jià)值賣點(diǎn)低碳生活、科技住宅金廣建筑質(zhì)量品牌支撐21中、東北路小學(xué)學(xué)府區(qū)

21、淺層地能系統(tǒng)（地源熱泵）可再生能源系統(tǒng)（太陽能光伏發(fā)電）冰蓄冷系統(tǒng)全熱交換置換式新風(fēng)系統(tǒng)高科技低碳技術(shù)VRV變頻多聯(lián)機(jī)空調(diào)系統(tǒng)中央除塵系統(tǒng)同層后排水系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)家居智能系統(tǒng)3G網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)斷熱鋁合金窗。提高門窗的隔熱性能。具有強(qiáng)度高，耐大氣腐蝕、裝飾效果好、采光面積大、隔音性能佳的突出優(yōu)勢(shì)。K值小于0.6W/K。雙層LOW-E中空玻璃幕墻體系。冬季保暖隔音，夏季阻止熱能輻射，降低空調(diào)能耗。防止紫外線照射，保護(hù)皮膚。獨(dú)立新風(fēng)換氣設(shè)備。采用日本松下或同等品牌的全熱交換機(jī)。保證熱回收的同時(shí)，提供人體所需新風(fēng)量和新風(fēng)溫度。采暖、空調(diào)、新風(fēng)保持在20-26度。自來水直接飲用水。經(jīng)過專用水質(zhì)軟化處理進(jìn)

22、行軟化。按照人體健康及防止管道結(jié)垢的指標(biāo)，降低水中鈣、鎂、氯離子。中央水處理使用國際先進(jìn)反滲透膜技術(shù)，有效分離去除細(xì)菌和病毒，保留人體微量元素。聲光智聲光智能控制能控制中空幕中空幕墻體系墻體系置換新置換新風(fēng)系統(tǒng)風(fēng)系統(tǒng)同層后排同層后排水系統(tǒng)水系統(tǒng)綠色建筑綠色建筑引進(jìn)全球領(lǐng)先低碳技術(shù)體系引進(jìn)全球領(lǐng)先低碳技術(shù)體系案例解析案例解析營(yíng)銷主題推廣為什么長(zhǎng)安為什么長(zhǎng)安8號(hào)價(jià)格能遠(yuǎn)高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？號(hào)價(jià)格能遠(yuǎn)高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？北京北京*長(zhǎng)安長(zhǎng)安8號(hào)號(hào)低碳商務(wù)區(qū)。低碳商務(wù)區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)背景：2009年末，北京公布CBD東擴(kuò)計(jì)劃。通過低碳、商務(wù)雙重規(guī)劃，建立中國式的“空間+自然”。建成的CBD將成為全球首個(gè)”低碳商務(wù)區(qū)“。

23、低碳是時(shí)代的潮流，將是2010年地產(chǎn)熱門關(guān)鍵詞之一。價(jià)格支撐賣點(diǎn)價(jià)格支撐賣點(diǎn)。東擴(kuò)CBD核心高科技、低碳體系頂級(jí)建筑團(tuán)隊(duì)、類連卡佛德商業(yè)配套設(shè)計(jì)、業(yè)主游泳、酒廊、健身會(huì)所。高端活動(dòng)營(yíng)銷高端活動(dòng)營(yíng)銷。美國威斯康辛-麥迪遜大學(xué)EMBA中國行到訪長(zhǎng)安8號(hào)。 科技住宅科技住宅智能化家居集成系統(tǒng)U-HOMEu 周界紅外線探測(cè)報(bào)警系統(tǒng)u 遠(yuǎn)程可視對(duì)講系統(tǒng)u 公共區(qū)域攝像監(jiān)控系統(tǒng)u 電子感應(yīng)鋼化單元門u 插卡式電梯u 指紋密碼戶門鎖u 遠(yuǎn)程家電操控系統(tǒng)u 智能化遮陽簾系統(tǒng)物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)引進(jìn)專業(yè)酒店式管理團(tuán)隊(duì)為項(xiàng)目提供酒店服務(wù)引進(jìn)專業(yè)酒店式管理團(tuán)隊(duì)為項(xiàng)目提供酒店服務(wù)酒店式物業(yè)管理公司品牌實(shí)力pk法國雅高國際

24、酒店集團(tuán)是全球規(guī)模最大的酒店及觀光事業(yè)集團(tuán)。全球酒店網(wǎng)絡(luò)4000 個(gè)。 業(yè)務(wù)遍布140多個(gè)國家。營(yíng)業(yè)額70億歐元/年在巴黎證券交易所上市。雅詩閣集團(tuán)是全球國際性服務(wù)公寓連鎖公司之一。連續(xù)19年享有服務(wù)公寓行業(yè)先導(dǎo)者的殊榮，而今更是躍居成為全球的市場(chǎng)先導(dǎo)者。它是亞洲最大的上市房地產(chǎn)公司之一 - 嘉德置地集團(tuán)麾下的專門從事經(jīng)營(yíng)與發(fā)展服務(wù)式公寓的公司。萬豪國際集團(tuán)是全球首屈一指的酒店管理公司。業(yè)務(wù)遍及美國及其它67個(gè)國家和地區(qū)管理超過2,800家酒店，提供約490,500間客房。萬豪在2003財(cái)年的營(yíng)業(yè)額達(dá)到90億美元。萬豪被財(cái)富雜志評(píng)為酒店業(yè)最值得敬仰企業(yè)和最理想工作酒店集團(tuán)之一。洲際集團(tuán)成立于1

25、946年，是目前全球最大及網(wǎng)絡(luò)分布最廣的專業(yè)酒店管理集團(tuán)，擁有超過55年國際酒店管理經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)它也是世界上客房擁有量最大（540,000間）、跨國經(jīng)營(yíng)范圍最廣，分布將近100個(gè)國家，并且在中國接管酒店最多的超級(jí)酒店集團(tuán)。大堂大堂注重居者身份感的雙大堂設(shè)計(jì)注重居者身份感的雙大堂設(shè)計(jì)p大堂是居者身份感的象征。在地下車庫及公寓單元門設(shè)置入戶大堂。大理石鋪設(shè)，彰顯尊貴。p點(diǎn)綴沙發(fā)、綠植是訪者休息及洽談的公共空間。p根據(jù)大堂的格局設(shè)置圓形、方形吊頂，懸掛燈飾。u 大堂吧大堂吧 裝修與大堂風(fēng)格一致，西餐廳裝飾，提供咖啡、茶水、清水、快餐等服務(wù)設(shè)施。u 紅酒吧紅酒吧 收藏各種年份的紅酒佳釀，常用的烈酒、雞尾

26、酒u 雪茄吧雪茄吧 “雪茄”男士階層的標(biāo)志，它的外延意義已經(jīng)與特權(quán)、身份聯(lián)姻，手指間撩繞著一支芬芳撲鼻的雪茄，其所蘊(yùn)含的意味已大于雪茄本身。大堂吧大堂吧商務(wù)洽談、休息的場(chǎng)所商務(wù)洽談、休息的場(chǎng)所屋頂花園景觀空間的外延景觀空間的外延p公建上層屋頂花園。建筑頂樓也可以設(shè)計(jì)瞰景屋頂花園。多層次屋頂設(shè)計(jì)，半開敞室內(nèi)庭院，前代的前衛(wèi)感、品質(zhì)感。精裝控制精裝控制提供給客戶不同檔次的精裝修選擇，控制成本提供給客戶不同檔次的精裝修選擇，控制成本u控制精裝修成本，放大精裝修價(jià)值控制精裝修成本，放大精裝修價(jià)值p小戶型客戶購買多作為投資，對(duì)精裝修存在一定要求，但并不像自住那樣對(duì)精裝修的細(xì)節(jié)要求得很精確，對(duì)于家具、家電

27、的要求也因人而異，因此建議項(xiàng)目精裝修應(yīng)控制成本，并提供菜單式選擇，以最有效地放大項(xiàng)目的投資價(jià)值u 精裝修項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)建議（提供客戶方案選擇）精裝修項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)建議（提供客戶方案選擇）方案一方案一墻面、地面、頂棚裝修、門窗等 + 廚衛(wèi)精裝、全套廚具、潔具10001200元/平米方案二方案二方案一 + 燈具、家具12001500元/平米方案三方案三方案二 + 全套品牌家具、電器15002000元/平米細(xì)節(jié)優(yōu)化細(xì)節(jié)優(yōu)化對(duì)全裝修產(chǎn)品細(xì)節(jié)把控對(duì)全裝修產(chǎn)品細(xì)節(jié)把控 i-onei-one：優(yōu)化居住空間。從使用者的角度出發(fā)，思考功能空間組合順序，預(yù)留功能空間，提供實(shí)用率更高的室內(nèi)空間。 i-two：利用組合櫥柜完

28、全利用廚房空間；利用廚房墻面，打造“0”占用收納空間。細(xì)節(jié)優(yōu)化細(xì)節(jié)優(yōu)化對(duì)全裝修產(chǎn)品細(xì)節(jié)把控對(duì)全裝修產(chǎn)品細(xì)節(jié)把控 i-threei-three：細(xì)分儲(chǔ)藏空間。借鑒日本儲(chǔ)藏空間的細(xì)化處理，住宅使用面的1/10左右。 i-fouri-four：分割衛(wèi)浴空間。洗手盆、坐便、淋浴三件分離設(shè)計(jì)。提高使用率、互不干擾、可多人使用。細(xì)節(jié)優(yōu)化細(xì)節(jié)優(yōu)化對(duì)全裝修產(chǎn)品細(xì)節(jié)把控對(duì)全裝修產(chǎn)品細(xì)節(jié)把控 i-fivei-five：設(shè)備管線空間。設(shè)備管線走管置于地板下，可隨意更換管線而不影響住宅的結(jié)構(gòu)。實(shí)現(xiàn)“全壽命住宅” i-sixi-six：靈活割斷墻。增加空間的變換性、可利用性。采用靈活的割斷墻設(shè)計(jì)，隨意變化空間布局。推廣

29、核心尋找客戶的消費(fèi)特點(diǎn)尋找客戶的消費(fèi)特點(diǎn)30-40歲70年代生人性格特點(diǎn)新準(zhǔn)貴族型少年得志型苦盡甘來型遠(yuǎn)見卓識(shí)型財(cái)富積累快財(cái)富積累慢觀念保守觀念開放傳統(tǒng)新貴企業(yè)二代掌門貴族氣質(zhì)見識(shí)廣闊海外經(jīng)歷性格外顯注重享受極度自信眼光獨(dú)到新經(jīng)濟(jì)型富豪傳統(tǒng)富豪遠(yuǎn)見新貴傳統(tǒng)行業(yè)喜歡顯富觀念保守注重富貴感年紀(jì)偏大生活講究品位睿智.遠(yuǎn)見為人踏實(shí)追求向上良好教育背景項(xiàng)目公寓產(chǎn)品的客戶群特征關(guān)鍵詞：I I 堡堡我的城堡我的城堡我的生活與眾不同我的生活與眾不同見證非凡見地見證非凡見地 彰顯純正品位彰顯純正品位1010分鐘分鐘 從繁華步入經(jīng)典從繁華步入經(jīng)典卓爾不群卓爾不群 與眾不同與眾不同Ideal castle Idea

30、l castle 只為正在影響世界的人只為正在影響世界的人 創(chuàng)意與綠色擁抱的時(shí)刻創(chuàng)意與綠色擁抱的時(shí)刻正是你的卓越生活方式被品鑒的時(shí)刻正是你的卓越生活方式被品鑒的時(shí)刻 值得典藏的建筑工藝值得典藏的建筑工藝經(jīng)得起最苛刻的檢驗(yàn)和最悠長(zhǎng)的歲月經(jīng)得起最苛刻的檢驗(yàn)和最悠長(zhǎng)的歲月 案名延展Ideal castle 完美城堡/理想城堡案名詮釋：Ideal：完美的，理想的。城市精英人群對(duì)追求的逐步升級(jí)。生活、工作、愛情都要求完美。居住環(huán)境的要求也趨向完美。Castle：城堡。城市中精英聚集的場(chǎng)所。多元化的生活場(chǎng)景自由切換，繁華之上，一切想要的東西皆可觸手可及。impressive castle 印象城堡 Imp

31、ressive:印象。繁忙的都市，擦肩而過的人群，一切都是那么的陌生。熟悉的面孔、真誠的微笑、貼心的服務(wù)，回味無窮的印象。impressive castle：霓虹初上，彌漫著香水的味道。都市達(dá)人，私密中略帶神秘的氣質(zhì)?；钴S在充滿歡樂的城堡之上，邂逅倩影、浪漫印象。項(xiàng)目策略設(shè)定項(xiàng)目策略設(shè)定u第一階段第一階段吸引吸引 通過圈層活動(dòng)，低碳科技住宅價(jià)值，重建吸引大連市消費(fèi)者的認(rèn)知，高點(diǎn)切入。u第二階段第二階段認(rèn)知認(rèn)知 高科技創(chuàng)新的產(chǎn)品理念、高品質(zhì)的建筑質(zhì)量、建筑建材、建筑細(xì)節(jié)的認(rèn)知。與項(xiàng)目區(qū)域高端的價(jià)格定位充分對(duì)接。u第三階段第三階段認(rèn)同認(rèn)同 長(zhǎng)時(shí)間對(duì)業(yè)主的接觸、購房者的逐漸對(duì)產(chǎn)品價(jià)值感產(chǎn)生認(rèn)同。形成

32、客戶的忠誠度，口碑效應(yīng)，促進(jìn)宣傳轉(zhuǎn)化。倘若我們給消費(fèi)者帶著某種先入為主的印象，那么他們就會(huì)帶著“有色眼鏡”來看樓。看樓也就成為論證的過程。前提是，這個(gè)印象（價(jià)值主張）一定要深刻，要有力度，要能打動(dòng)人，能夠填補(bǔ)買房者的最大心理缺口。展示系統(tǒng)展示系統(tǒng)VI展示售樓處展示售樓處展示客戶到達(dá)售樓處停車場(chǎng)售樓處保安值班客戶經(jīng)理客戶登記客戶經(jīng)理正常接待流程 客戶到達(dá)售樓處停車廠/位（保安）迎賓（保安/門童）講解區(qū)位、引至沙盤區(qū)講解開放洽談區(qū)（通道）樣板間專屬洽談區(qū)、選擇意向戶型、算價(jià)、簽約。設(shè)置預(yù)約看樓設(shè)置預(yù)約看樓p工法展示：工法展示：售樓處地面設(shè)置的功法展示區(qū)。優(yōu)點(diǎn)：不占售樓處的現(xiàn)有空間，設(shè)計(jì)奇特有新意，

33、容易引起客戶的觀看興趣。p建材展示：建材展示：在售樓處專門安排建材展示區(qū)，說明采用的材質(zhì)、門、窗的選擇，進(jìn)一步的對(duì)產(chǎn)品建材闡述說明。工法展示工法展示導(dǎo)視系統(tǒng)導(dǎo)視系統(tǒng)p戶外道旗p燈桿旗p公共空間導(dǎo)視牌注重樣板間細(xì)節(jié)處理注重樣板間細(xì)節(jié)處理風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約。為主簡(jiǎn)風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約。為主簡(jiǎn)潔、時(shí)尚潔、時(shí)尚、歡快、歡快室內(nèi)空間地板處理成亮色室內(nèi)空間地板處理成亮色會(huì)使整個(gè)低暗的空間變得通透會(huì)使整個(gè)低暗的空間變得通透樣板間展示樣板間展示樣板間風(fēng)格：華麗、尊貴、高雅樣板間風(fēng)格：華麗、尊貴、高雅樣板間在墻面得處理上，盡量減少間隔墻，增加室內(nèi)鏡面反射樣板間在墻面得處理上，盡量減少間隔墻，增加室內(nèi)鏡面反射效果的運(yùn)用，視覺上拓展空間格局。效果的運(yùn)用，視覺上拓展空間格局。樣板間展示樣板間展示Ideal castle 推廣攻略產(chǎn)品發(fā)售計(jì)劃產(chǎn)品發(fā)售計(jì)劃5