非農(nóng)戶口對宅基地的繼承

1、一、什么是宅基地宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。二、宅基地的歸屬宅基地屬于農(nóng)民集體所有，公民個人沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，不得買賣、出租和非法轉(zhuǎn)讓。農(nóng)戶對宅基地上的附著物享有所有權(quán)，有買賣和租賃的權(quán)利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租后，宅基地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)給受讓人或承租人，但宅基地所有權(quán)始終為集體所有。出賣、出租房屋后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)戶建造房屋及小庭院使用土地，不得超過省、自治區(qū)、

2、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。三、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力1、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。有下列轉(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認(rèn)定無效:(1)城鎮(zhèn)居民購買;(2)法人或其他組織購買;(3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn);(4)向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓;(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。2、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時具備以下條件:(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地)(2)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;(5)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。 由此可見，農(nóng)村宅基地是村內(nèi)農(nóng)民無償從集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的一種使用權(quán)，不能作為遺產(chǎn)繼

3、承，宅基地上的房屋屬于公民個人財產(chǎn)可以繼承。 四、對于宅基地繼承的分析 從宅基地使用權(quán)的外部關(guān)系來看，其是一項特殊的用益物權(quán)，是特殊的財產(chǎn)，不應(yīng)作為遺產(chǎn)繼承：中華人民共和國土地管理法第八條規(guī)定：“農(nóng)村宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”、第九條規(guī)定：“國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。”中華人民共和國物權(quán)法第十三章第一百五十二條進(jìn)一步規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！庇纱丝梢?，村民對農(nóng)村宅基地僅享有占有和使用的權(quán)利，屬于一項用益物權(quán)。一般而言，用益物權(quán)具有財產(chǎn)的性質(zhì)，應(yīng)允許流轉(zhuǎn)、繼承。但宅

4、基地使用權(quán)是特殊的用益物權(quán)，是一項“特殊的財產(chǎn)”，其特殊性表現(xiàn)為：第一，宅基地使用權(quán)的取得具有無償性。從我國現(xiàn)有的法律規(guī)定來看，農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)除交納數(shù)量極少的稅費(fèi)外，無需交納其他費(fèi)用，原則上是無償取得。第二，宅基地使用權(quán)具有人身依附性。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地使用權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格密切相關(guān)，一經(jīng)設(shè)定即具有極強(qiáng)的人身依附性，禁止流轉(zhuǎn)。第三，宅基地使用權(quán)在功能上具有福利性。宅基地使用權(quán)為保障農(nóng)民“居者有其房”而設(shè)立，具有社會保障職能。 宅基地使用權(quán)的特性決定了它是一項不適于繼承的“特殊財產(chǎn)”：基于取得上的無償性，如允許其繼承，將使繼承人無端受益，有違公平理念；人身依附性決定了它必

5、須因具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格而取得、因集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的消滅而消滅，不產(chǎn)生在不同主體之間的流轉(zhuǎn)(繼承)問題；而福利性質(zhì)決定了如果允許繼承，將導(dǎo)致宅基地?zé)o限擴(kuò)大。因此，土地管理法規(guī)定村民一戶只能擁有一處宅基地。 當(dāng)然，此處所論證的“農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能作為遺產(chǎn)繼承”是僅就一般情況而言。在特殊的情況下，如由于“地隨房走”的原則，繼承人對宅基地上所建造房屋的繼承將導(dǎo)致對宅基地使用權(quán)的延續(xù)。 因此，在戶口遷出前，由于其對房屋的繼承權(quán)，繼而享有房屋所占宅基地的使用權(quán)。 戶口遷出之后該宅基地歸誰所有？ 中華人民共和國土地管理法第八條規(guī)定：“農(nóng)村宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”、第六十二條規(guī)定

6、：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”  參照河北省農(nóng)村宅基地管理辦法第十五條規(guī)定：“農(nóng)村村民戶口遷出本集體經(jīng)濟(jì)組織后，其宅基地上的房屋損壞不能利用的，應(yīng)當(dāng)退出其宅基地，由村民委員會依照本辦法第十四條的規(guī)定無償收回。”第十二條指出，對農(nóng)村村民一戶一處之外的宅基地進(jìn)行收回的，村民委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)地上附著物的評估價格對原宅基地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。戶口遷出原村，作為原集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格消滅，對原宅基地不再具有占有和使用的權(quán)利。但是農(nóng)村宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，村民宅基地使用權(quán)是基于村民的特定身份取得，不像公民的合法收入、房屋、林

7、木等其他財產(chǎn)，有所有權(quán)。宅基地雖然不能被所有，也不能繼承，按照我國法律規(guī)定的“房地一體”、“地隨房走”的原則，如果在遷走本村戶口前建造的建筑物還在，其仍可繼續(xù)使用這塊宅基地，直至建筑物滅失。 五、法律依據(jù) 物權(quán)法第三十條因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。第一百五十二條宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。 繼承法第三條 遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，包括：（2）公民的房屋、儲蓄和生活用品； 確定土地所有權(quán)和使

8、用權(quán)的若干規(guī)定第四十九條接受轉(zhuǎn)讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。宅基地雖然不能繼承，但是作為房屋，基于原始取得，獲得房屋所有權(quán)。自上世紀(jì)八十年代以來，因就業(yè)、升學(xué)、轉(zhuǎn)干、婚姻等，數(shù)以千萬計的人也由農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口。父母去世后，遺留的農(nóng)村房屋如何處置，已成為一大社會問題。目前，我國還沒有一部調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的民事法律，關(guān)于農(nóng)村房屋的法律地位、性質(zhì)及宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)相關(guān)法律規(guī)定很不完善，立法上緊靠民法通則、土地管理法等極少規(guī)范進(jìn)行調(diào)整

9、。 實踐中，繼承人是城市居民的，可以將房屋賣給本村其他符合申請條件的，如果不愿出賣，則該房屋不得翻建、改建、擴(kuò)建，待處于不可居住狀態(tài)時，宅基地由集體經(jīng)濟(jì)組織收回。 將集體土地確權(quán)到城鎮(zhèn)居民，并不等于承認(rèn)城鎮(zhèn)居民享有農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。這種登記行為只是為了符合城鎮(zhèn)居民繼承房屋的客觀實際和滿足加強(qiáng)地籍管理、理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系的需要，城鎮(zhèn)居民被登記為宅基地使用權(quán)人后，其使用權(quán)是受到限制的。 四、案例一 岳某甲、劉某某與岳某乙繼承糾紛二審民事判決書 上訴人（原審被告）：岳某甲，男，1958年7月2日出生。 上訴人（原審被告）：劉某某，女，1960年5月30日出生。 以上二上訴人委托代理人：徐瑞平，河南濮東律

10、師事務(wù)所律師。 被上訴人（原審原告）：岳某乙，男，1962年10月27日出生，漢族。審理經(jīng)過上訴人岳某甲、劉某某因與被上訴人岳某乙繼承糾紛一案，不服河南省臺前縣人民法院（2014）臺民初字第905號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。一審法院查明原審法院審理查明：被繼承人李某某共有五個子女：長子岳某丙（被告劉某某之夫）；長女岳某丁；次子岳某甲；三子岳某乙；次女岳某戊，又名岳曾用。被繼承人李某某生前承包有1.10畝耕地，位于臺前縣孫口鎮(zhèn)，現(xiàn)由岳某甲和劉某某耕種；有一塊位于孫口鎮(zhèn)的宅基地，面積約30平方米，其上有房屋兩間。被繼承人李某某生前并未立有遺囑；其女兒岳某

11、丁與岳曾用均自愿放棄遺產(chǎn)繼承權(quán)。李某某于2013年去世，后岳某丙去世。一審法院認(rèn)為原審法院認(rèn)為：被繼承人李某某生前未立遺囑，則其遺產(chǎn)應(yīng)依照法定繼承來處理；其五個子女中，岳某丁與岳曾用自愿放棄繼承權(quán)，則岳某丙、岳某甲、岳某乙享有平等的繼承權(quán)?，F(xiàn)岳某丙去世，其繼承李某某遺產(chǎn)的權(quán)利應(yīng)由其配偶即劉某某繼承。綜上，三方各享有三分之一的遺產(chǎn)繼承權(quán)。岳某乙主張李某某生前有一塊位于孫口鎮(zhèn)的宅基地，面積約30平方米，其上有房屋兩間，岳某甲、劉某某予以認(rèn)可，并同意平均繼承，則三方享有三分之一的繼承權(quán)。岳某乙主張李某某生前承包有2.36畝耕地，其中包括岳曾用出嫁后讓出的1.18畝土地，并提交分地賬冊作為證據(jù)；岳某甲

12、、劉某某均辯稱李某某生前僅承包有1.10畝耕地，且岳某乙無權(quán)繼承。岳某乙所提交的賬冊不足以證實李某某承包2.36畝耕地的事實，岳某乙應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任；李某某生前承包有1.10畝耕地。岳某甲、劉某某辯稱土地不應(yīng)視作遺產(chǎn)。李某某生前享有對該1.10畝耕地的承包經(jīng)營權(quán)，是一種用益物權(quán)、財產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)視作遺產(chǎn)，應(yīng)由三方各享有三分之一的繼承權(quán)。岳某乙主張李某某的遺產(chǎn)還包括種糧補(bǔ)貼款與浮橋分紅，但未提交證據(jù)證實，岳某甲、劉某某均辯稱并未領(lǐng)取過種糧補(bǔ)貼款，浮橋分紅已用作李某某的醫(yī)療、喪葬事宜；岳某乙未能提交證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。依照中華人民共和國繼承法第五條、第十條、第十三條第一款之規(guī)定，原審法院判

13、決：“一、原告岳某乙、被告岳某甲、被告劉某某對被繼承人李某某的下列遺產(chǎn)各享有三分之一的繼承權(quán)：對位于臺前縣孫口鎮(zhèn)孫口村大街路西中段、三角形、面積約30平方米的宅基地的使用權(quán)及地上兩間房屋的所有權(quán)；對位于臺前縣孫口鎮(zhèn)孫口村的1.10畝耕地享有的承包經(jīng)營權(quán)。二、駁回原告岳某乙的其它訴訟請求。案件受理費(fèi)50元，由原告岳某乙承擔(dān)”。上訴人訴稱岳某甲、劉某某不服原審判決，向本院上訴稱：耕地是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料，是農(nóng)民最主要的生活來源，如果賦予公民對耕地承包的繼承權(quán)，勢必會造成非本農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織人員因繼承關(guān)系而取得該集團(tuán)經(jīng)濟(jì)組織的耕地承包權(quán)，出現(xiàn)非本集團(tuán)經(jīng)濟(jì)組織的成員與該集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民爭田奪地的現(xiàn)象，耕

14、地承包失去原有的本質(zhì)和意義，挫傷廣大農(nóng)民的生產(chǎn)積極性。因此，在法無明文規(guī)定的情況下，耕地承包權(quán)是不能繼承的。根據(jù)中華人民共和國繼承法的相關(guān)規(guī)定，公民的個人合法財產(chǎn)屬于遺產(chǎn)范圍。土地承包經(jīng)營權(quán)屬于用益物權(quán)，是一種使用權(quán)，依法不屬于個人財產(chǎn)范圍。被繼承人生前承包的1.10畝土地屬其作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)成員分到的承包地，該承包地的所有權(quán)屬于村農(nóng)民集體所有，被繼承人對耕地僅具有承包經(jīng)營使用權(quán)，依法不能作為遺產(chǎn)繼承分割。岳某乙為非農(nóng)業(yè)居民，不屬于農(nóng)民，依法不屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不具備承包耕地的資格，依法不能承包耕地。原審認(rèn)定被繼承人李某某承包的1.10畝耕地屬于遺產(chǎn)范圍沒有法律依據(jù)。請求二審法院依法改

15、判。被上訴人辯稱岳某乙辯稱：原審判決正確。岳某乙贍養(yǎng)了老人，老人在世時沒少給老人修理房子，也給老人錢花，管老人糧食，岳某乙應(yīng)有繼承權(quán)。盡管岳某乙是非農(nóng)業(yè)戶口，但在1991年下崗，沒有法律規(guī)定非農(nóng)業(yè)戶口不能繼承土地承包經(jīng)營權(quán)。請求二審法院駁回上訴，維持原判。本院查明本院審理查明的事實與原審法院查明的事實一致。本院認(rèn)為本院認(rèn)為：1、被繼承人李某某承包的1.10畝耕地能否繼承的問題。根據(jù)中華人民共和國農(nóng)村土地承包法第三條的規(guī)定，我國農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)屬于農(nóng)戶家庭，不屬于某一個家庭成員。當(dāng)承包農(nóng)地的農(nóng)戶家庭中的一人或數(shù)人死亡，承包經(jīng)營權(quán)仍然是以戶為單

16、位，承包地仍然由該戶的其他家庭成員繼續(xù)承包經(jīng)營；當(dāng)承包經(jīng)營農(nóng)戶家庭的成員全部死亡或者遷入城鎮(zhèn)生活，則該土地承包經(jīng)營權(quán)歸于消滅，農(nóng)地應(yīng)當(dāng)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織另行分配，所以土地承包經(jīng)營權(quán)不發(fā)生繼承的問題。岳某乙為非農(nóng)業(yè)戶口，不能通過繼承的方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。岳某甲、劉某某上訴理由成立，本院予以采納。2、宅基地能否繼承的問題。中華人民共和國繼承法第三條的規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法的財產(chǎn)。農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，不屬于公民個人的財產(chǎn)，農(nóng)村宅基地亦不能作為遺產(chǎn)繼承。原審判決不當(dāng)，本院予以糾正。綜上，岳某甲、劉某某上訴理由成立，應(yīng)予支持；原審判決不當(dāng)，本院予以糾正。依照中華人民共和國繼

17、承法第三條、中華人民共和國農(nóng)村土地承包法第三條、中華人民共和國民事訴訟法第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：二審裁判結(jié)果一、維持河南省臺前縣人民法院（2014）臺民初字第905號民事判決第（二）項；二、變更河南省臺前縣人民法院（2014）臺民初字第905號民事判決第（一）項為：對被繼承人李某某所有的位于河南省臺前縣孫口鎮(zhèn)孫口村的兩間房屋，岳某乙、岳某甲、劉某某各享有三分之一的繼承權(quán)。二審案件受理費(fèi)100元，由岳某乙負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。案例二：鄭某、邱某等與張某乙繼承糾紛一審民事判決書原告鄭某。原告邱某。委托代理人（特別授權(quán)代理）侯安樂。原告張某甲。委托代理人（特別授權(quán)代理）項蘭香

18、。被告張某乙。委托代理人（特別授權(quán)代理）金光華。審理經(jīng)過原告鄭某、邱某為與被告張某乙繼承糾紛一案，于2010年2月26日向本院起訴，本院于同日受理后，追加張某甲作為共同原告參加訴訟，本院經(jīng)審理于2012年2月27日作出（2010）溫瑞陶民初字第80號民事判決書，原告鄭某、邱某不服該判決，提起上訴，溫州市中級人民法院于2012年7月9日作出了（2012）浙溫民終字第447號民事裁定書，裁定：撤銷原判，發(fā)回重審。本院于2012年8月8日立案后，依法另行組成合議庭，于2012年10月24日公開開庭進(jìn)行了審理，原告鄭某及原告鄭某、邱某的委托代理人侯安樂、原告張某甲的委托代理人項蘭香、被告張某乙的委托代

19、理人金光華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告訴稱原告鄭某、邱某訴稱：原告鄭某與丈夫張永塘生育三子即原告邱某、張某甲、被告張某乙。原告鄭某與丈夫張永塘原有繼承祖遺的一間坐落于瑞安市陶山鎮(zhèn)黎明路39號的房屋。該房屋中屬于張永塘所有的半間房屋在張永塘死亡后應(yīng)作為遺產(chǎn)處理，由原、被告共同繼承。另在張永塘亡故后，原告鄭某帶著原告邱某改嫁，后原告鄭某又回到該訴爭房屋居住。2009年農(nóng)歷12月24日，被告及相鄰村民雇請他人將訴爭房屋拆除。經(jīng)查，被告已于1992年在未與原告商量情況下將該房屋登記在被告?zhèn)€人名下。請求法院判決：確認(rèn)原告鄭某享有坐落于瑞安市陶山鎮(zhèn)河南村黎明路39號房產(chǎn)58的份額，原告邱某享有該房

20、18的份額。追加的原告張某甲述稱：訴爭房屋很早之前就已經(jīng)沒有了，2006年原告邱某違章建造，2009年被規(guī)劃局拆掉了。被告辯稱被告張某乙辯稱：本案訴爭房屋早在1990年已經(jīng)不存在了，沒有房屋可以繼承，請求法院依法駁回原告的訴訟請求原告鄭鄭蘭、邱某在本院指定的舉證期限內(nèi)提供了證據(jù)：1、原告身份證，擬證明原告主體身份情況；2、戶籍證明，擬證明被告主體身份情況；3、村民委員會及派出所出具的證明，擬證明原、被告的身份關(guān)系；4、土地房產(chǎn)所有證、土地房產(chǎn)所有證存根，擬證明訴爭房屋的權(quán)屬；5、村民委員會出具的證明，擬證明村委會出具錯誤證明，認(rèn)為被告為唯一繼承人；6、瑞安市城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記申請書，擬證明被告

21、申請房屋所有權(quán)登記；7、產(chǎn)權(quán)證明書，擬證明訴爭房產(chǎn)現(xiàn)登記在被告名下；8、證明及檔案證明單，擬證明原告邱某又名張友寬；9、訴訟保全申請書，擬證明訴爭房屋處于保全狀態(tài)。10、照片，擬證明訴爭房屋客觀存在，被被告惡意破壞；11、協(xié)議書，擬證明被告與追加原告張某甲惡意串通破壞訴爭房屋。上述證據(jù)經(jīng)被告及原告張某甲質(zhì)證，被告提出以下質(zhì)證意見：對證據(jù)1無異議；對證據(jù)2中的身份關(guān)系無異議，但坐落于瑞安市陶山鎮(zhèn)河南村黎明路39號房屋已不存在；對證據(jù)3無異議；對證據(jù)4真實性無異議，但無關(guān)聯(lián)性；對證據(jù)5、6、7訴爭房屋已不存在，產(chǎn)權(quán)應(yīng)注銷；對證據(jù)8中檔案證明單無異議，對證明的真實性無異議，但與本案無關(guān)聯(lián)；對證據(jù)9無

22、異議；證據(jù)10照片的真實性無法確認(rèn)，現(xiàn)場就是草叢；對證據(jù)11真實性無法確認(rèn)。原告張某甲對證據(jù)1-9沒有提出質(zhì)證意見；對證據(jù)10，照片上的房屋是2006年邱某違章蓋起來的，2009年被拆，現(xiàn)在房屋沒有了；對證據(jù)11的協(xié)議不知道是誰寫的。被告張某乙在本院指定的舉證期限內(nèi)提供了以下證據(jù)：12、照片，擬證明訴爭房屋已經(jīng)不存在，照片上的現(xiàn)狀只剩下一堵矮墻。該證據(jù)經(jīng)原告質(zhì)證，原告鄭某、邱某提出以下質(zhì)證意見：本案的訴訟從2010年2月份開始至今兩年多了，在當(dāng)時提起訴訟時，房屋還存在，由于被告等人的惡意破壞，才造成現(xiàn)在的狀況。原告張某甲沒有異議。就訴爭房屋占用土地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)登記情況本院向瑞安市國土資源

23、局進(jìn)行調(diào)查，該局出具了一份證明（證據(jù)13），就訴爭房屋的相關(guān)情況本院向李成林（瑞安市陶山鎮(zhèn)河南村支部書記）所作的談話筆錄（證據(jù)14），上述證據(jù)經(jīng)原、被告質(zhì)證，原告張某甲及被告沒有異議。原告鄭某、邱某對證據(jù)13沒有異議，對證據(jù)14提出以下質(zhì)證意見：被談話人稱房屋不存在與客觀事實不符，房屋是被臺風(fēng)刮倒后再重建。本院對上述證據(jù)作如下認(rèn)證：證據(jù)1、2、3、8系證明當(dāng)事人的身份事項，本院予以采信；證據(jù)4記載的房產(chǎn)座落于陶峰村，四至中東為孫祥宅，西為孫立宅，其面積為8厘（計53平方米），該記載的坐落位置、四至、面積與原告訴稱的坐落于瑞安市陶山鎮(zhèn)黎明路39號的房屋（產(chǎn)權(quán)證號：陶山鎮(zhèn)59958）都不相同，不能

24、確定該證據(jù)與本案的關(guān)聯(lián)性，本院不作認(rèn)定；證據(jù)5、6、7系證明訴爭房屋所有權(quán)登記的相關(guān)材料，本院予以采信；證據(jù)9反映了訴訟保全的情況，本院予以采信；證據(jù)10反映了房屋在拆除時的狀態(tài)，本院予以采信；證據(jù)11系復(fù)印件，其真實性不能確定，本院不予采信；證據(jù)12反映了現(xiàn)房屋拆除后的狀況，本院予以采信；證據(jù)13系權(quán)屬登記機(jī)關(guān)出具的證明，原、被告沒有異議，本院予以采信；證據(jù)14可與上述其他證據(jù)及原、被告的陳述相印證，本院予以采信。本院查明根據(jù)以上證據(jù)及原、被告的陳述，本院認(rèn)定以下事實：張阿唐（又名張永棠）與原告鄭某生育三個子女，即原告邱某、張某甲、被告張某乙。坐落于瑞安市陶山鎮(zhèn)陶山辦事處河南村黎明路39號一

25、層房屋原系張阿唐、原告鄭某的夫妻共同財產(chǎn)，張阿唐于1978年間亡故，原告鄭某于1985年帶原告邱某改嫁到現(xiàn)本市玉海街道生活，并將戶籍遷出（二原告的戶籍現(xiàn)為本市玉海街道的非農(nóng)業(yè)家庭戶）。此后原告張某甲、被告張友娒另行申請宅基地建造了房屋。1993年，被告張某乙以繼承為由將上述黎明路39號房屋登記在自己名下（房屋所有權(quán)證號：陶山鎮(zhèn)59958、面積35.21平方米）。該房屋占用土地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)至今未登記。后該房屋坍塌。2005年間，原告邱某出資在該坍塌房屋地基處（位置發(fā)生變動，未與原宅基位置完全重合）建造了一間二層房屋供原告鄭某居住。2009年農(nóng)歷12月該房屋被拆除。上述邱某出資建造的房屋至今

26、未辦理相關(guān)審批及登記手續(xù)。本院認(rèn)為本院認(rèn)為：原坐落于瑞安市陶山鎮(zhèn)河南村黎明路39號房屋原系張阿唐、原告鄭某的夫妻共同財產(chǎn)，該房屋占用宅基地系農(nóng)民集體所有，上述房屋在張阿唐于1978年間亡故后，張阿唐所有的房屋份額部分應(yīng)由其法定繼承人原、被告予以繼承。但該房屋在2005年前已坍塌滅失，而原告邱某2005年出資建造的房屋既非原址重建，又未辦理相關(guān)審批手續(xù)，不是對原宅基地的恢復(fù)使用，因此原、被告不享有對該建造房屋合法的所有權(quán)，該建造的房屋及后來在2009年的拆除與原黎明路39號房屋及宅基地之間不存在權(quán)源上的關(guān)聯(lián)性。另由于已經(jīng)登記房屋所有權(quán)的坐落于瑞安市陶山鎮(zhèn)河南村黎明路39號房屋其占用的土地至今沒有

27、進(jìn)行土地使用權(quán)登記，原址房屋又已滅失，原國家土地管理局確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定第四十八條規(guī)定：非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的，土地使用權(quán)由集體收回；第五十二條規(guī)定：空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，注銷其土地登記，土地由集體收回。根據(jù)上述規(guī)定，原、被告能否取得本案所涉的宅基地的土地使用權(quán)尚不能確定，在土地使用權(quán)未確權(quán)前，不應(yīng)對本案所涉的宅基地的土地使用權(quán)進(jìn)行處理。由此，對原告鄭某、邱某要求確認(rèn)享有坐落于瑞安市陶山鎮(zhèn)河南

28、村黎明路39號房產(chǎn)份額的訴訟請求，應(yīng)予駁回。據(jù)此，依照中華人民共和國物權(quán)法第三十條、第一百五十三條的規(guī)定，判決如下：裁判結(jié)果駁回原告鄭某、邱某的訴訟請求。本案受理費(fèi)2100元，由原告鄭某、邱某負(fù)擔(dān)。案例三：上訴人羅一、羅二與被上訴人賴物權(quán)確認(rèn)糾紛一案民事判決書上訴人（一審被告）：羅一。上訴人（一審被告）：羅二。被上訴人（一審原告）：賴XX。審理經(jīng)過上訴人羅一、羅二因與被上訴人賴XX物權(quán)確認(rèn)糾紛一案，不服廣西壯族自治區(qū)柳州市柳北區(qū)人民法院（2012）北民一初字第593號民事判決，向本院提出上訴。本院于2013年4月23日受理后，依法組成由審判員熊佩云擔(dān)任審判長，代理審判員司英華和代理審判員曾慶斌

29、參加的合議庭，于2013年5月15日公開開庭審理了本案。代書記員黃習(xí)家擔(dān)任記錄。上訴人羅一、羅二及其委托代理人黃XX、石XX，被上訴人賴XX及其委托代理人劉XX到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。一審法院理查明一審法院經(jīng)審理查明，賴XX與覃XX系夫妻關(guān)系，原系柳州市柳北區(qū)XX村民，覃XX家人于1953年在該村北206號自建了土木結(jié)構(gòu)的一房一廳房屋，占地面積為43.5平方米。1979年，賴XX與覃XX因到廣西農(nóng)墾國有沙塘農(nóng)場工作而將兩人及其子女的戶口陸續(xù)轉(zhuǎn)到該農(nóng)場。1994年10月9日，覃XX將該房屋以900元的價格出售給羅一，覃XX向羅一出具收款憑據(jù)一張，覃XX本人在憑據(jù)上面簽字，并代賴XX在憑據(jù)

30、上簽字并簽章。之后，羅一占有并使用該房屋，并加建了三間磚房。1996年覃XX去世。2003年羅一以自己名義向柳州市供電局申請用電至今，現(xiàn)羅一、羅二及其家人居住在上述房屋。賴XX以羅一、羅二故意向政府土地管理部門歪曲事實，使其不能正常辦理產(chǎn)權(quán)登記為由訴至一審法院，請求判決確認(rèn)位于柳州市柳北區(qū)XX房屋歸賴XX所有，羅一、羅二搬出上述房屋。另查明，2010年8月27日，賴XX與覃XX的其他法定繼承人簽訂協(xié)議書一份，約定覃XX的其他法定繼承人放棄對覃XX位于柳州市柳北區(qū)XX房屋的繼承權(quán)，并一致同意由賴XX繼承，柳州市柳北區(qū)沙塘法律服務(wù)所出具了見證書。一審法院認(rèn)為一審法院審理認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人訴辯主張

31、及庭審質(zhì)證意見，雙方當(dāng)事人爭議焦點為賴XX的配偶覃XX與羅一形成的房屋買賣合同是否有效。覃XX與羅一之間形成的房屋買賣合同雖然是在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，為當(dāng)事人真實意思表示，但因為農(nóng)村宅基地歸村集體所有，農(nóng)村房屋根據(jù)房隨地走的原則，只能在村集體成員之間流轉(zhuǎn)。本案羅一并非柳州市柳北區(qū)XX村民，沒有墾村村民資格，故羅一與覃XX形成的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)為無效合同。覃XX于1996年去世，覃XX的其他法定繼承人均放棄對覃XX位于柳州市柳北區(qū)XX房屋的繼承，故賴XX可以依法繼承位于柳州市柳北區(qū)沙塘鎮(zhèn)墾村206號房屋的所有權(quán)。羅一與覃XX之間形成的房屋買賣合同無效，故羅一依法應(yīng)向賴XX返還位于柳州市柳北

32、區(qū)XX的占地面積為43.5平方米的一房一廳土木結(jié)構(gòu)房屋，并在合理期限內(nèi)搬離該房屋。由于賴XX家庭成員戶口均不在該村，并且三間磚房屬于羅一之后所建，故賴XX繼承范圍限于1953自建的占地面積為43.5平方米一房一廳的土木結(jié)構(gòu)房屋，不應(yīng)包含羅一后建的磚房三間。作為覃XX的繼承人是否應(yīng)向羅一返還由于買賣合同無效應(yīng)返還的房屋對價，是另一法律關(guān)系，本案中羅一、羅二沒有在法定期限內(nèi)提出反訴，故在本案中不予處理，可以另案起訴。綜上所述，一審法院依照中華人民共和國物權(quán)法第一百五十三條，中華人民共和國土地管理法第八條之規(guī)定，判決：一、確認(rèn)位于柳州市柳北區(qū)XX房屋（占地面積為43.5平方米的一房一廳土木結(jié)構(gòu)房屋）

33、由賴XX繼承所有。二、羅一、羅二應(yīng)于本案判決生效之日起30日內(nèi)搬離柳州市柳北區(qū)XX房屋（占地面積為43.5平方米的一房一廳土木結(jié)構(gòu)房屋）。三、駁回賴XX的其他訴訟請求。一審案件受理費(fèi)50元（賴XX已預(yù)交），由羅一、羅二負(fù)擔(dān)。上訴人訴稱上訴人羅一、羅二不服一審判決，上訴稱，一審法院認(rèn)為農(nóng)村宅基地歸集體所有，農(nóng)村房屋根據(jù)房隨地走的原則，只能在村集體成員之間流轉(zhuǎn)。這一認(rèn)定是錯誤的，理由如下：首先，賴XX及其子女現(xiàn)在也都不是沙塘鎮(zhèn)墾村的村民。賴XX及其子女都已外遷戶口到農(nóng)場，成為非農(nóng)業(yè)人口。賴XX的丈夫覃XX的戶口一直都是農(nóng)場的，覃XX原來是沙塘農(nóng)場子弟學(xué)校的教師，其戶口也早已遷到農(nóng)場，成為非農(nóng)業(yè)人口

34、。覃XX早于1994年就將位于沙塘鎮(zhèn)墾村的二間泥瓦房出讓給了上訴人，時隔已經(jīng)差不多二十年，賴XX作為妻子應(yīng)當(dāng)知道出讓的事實。因此賴XX與其子女約定由賴XX繼承上述房屋于法無據(jù)。其次，依據(jù)中華人民共和國土地管理法第六十二條第四款的規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。即農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。該條文并沒有禁止農(nóng)村房屋的出賣和出租行為。依據(jù)1999年國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知第2條規(guī)定，農(nóng)民的宅基地地也僅是不得出售給城鎮(zhèn)居民。雖然上訴人不是沙塘墾村的村民，但上訴人卻是農(nóng)業(yè)人口，可以購買訴爭房屋。

35、而且中華人民共和國土地管理法第八條僅規(guī)定宅基地是集體所有，并沒有規(guī)定地上房屋不能出讓。再次，法律并沒有規(guī)定農(nóng)村的房屋是房隨地走的原則，這一解釋對法律的擅自解釋，并無法律依據(jù)。因此，根據(jù)物權(quán)法原則，上訴人在1994年已支付了對價購買了賴XX的房屋，對于房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸上訴人所有，被上訴人私下申報土地權(quán)證及房屋門牌號的行為當(dāng)然是違法行為，是一種無權(quán)處分的行為。綜上，上訴人認(rèn)為，一審法院判決上訴人所購買的房屋行為歸被上訴人賴XX所有的判決是錯誤的，請二審法院依法以予糾正，并依法駁回被上訴人的訴請。被上訴人辯稱被上訴人賴XX未作書面答辯，在二審?fù)忂^程中口頭辯稱，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，賴XX的戶口

36、跟隨丈夫到了沙塘鎮(zhèn)，城市戶口只是暫時性的，隨時可以遷回原籍。2004年才因為政策才需要轉(zhuǎn)非農(nóng)戶口的，覃XX在1994年將房屋賣給了上訴人，但被上訴人并不知曉。覃XX跟被上訴人說收了一筆錢，將場地給上訴人使用，并不是出賣。買賣訴爭房屋的行為并沒有達(dá)到20年，只有15年，因為早在之前被上訴人已經(jīng)提出要辦理相關(guān)的門牌和產(chǎn)權(quán)證。被上訴人和子女繼承該房屋是合法有效的，該房屋并沒有產(chǎn)權(quán)變更登記，還是屬于被上訴人這一戶的財產(chǎn)。上訴人稱土地法規(guī)定可以買賣的行為是上訴人的理解錯誤，雖然上訴人是農(nóng)業(yè)戶口，但其不是本地的戶口，村委和集體均不同意上訴人入戶，因此買賣訴爭房屋的行為是無效的。被上訴人可以根據(jù)法律規(guī)定將戶口遷回原籍繼承房產(chǎn)，其辦理門牌和產(chǎn)權(quán)證都得到當(dāng)?shù)卣闹С?。綜上，一審