[畢業(yè)設(shè)計(jì)職稱論文]淺談小產(chǎn)權(quán)問題

1、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)課程論文作者：徐歡班級(jí)：土規(guī)0801學(xué)號(hào)：2008306202478淺談小產(chǎn)權(quán)房問題摘要：近年來，在商品房?jī)r(jià)持續(xù)走高、經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)購(gòu)無望的情況下，目前一些打著“小產(chǎn) 權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”旗號(hào)的項(xiàng)目在一些大城市熱銷起來。目前，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占到整個(gè)售房面積 的20%,成為了我國(guó)房地產(chǎn)體系中重要的房產(chǎn)類型。但是小產(chǎn)權(quán)房處于法律的灰色地帶且 事關(guān)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改革、民生的重大問題。所以如何分析和解決“小產(chǎn)權(quán)房“是當(dāng)前重要 問題。在此筆者作以簡(jiǎn)淺的分析，并探討性的提出有關(guān)建議，望能為問題的解決做出一些貢 獻(xiàn)。關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房農(nóng)村宅基地土地所有制一、小產(chǎn)權(quán)房概念的界定近年來，小產(chǎn)房的修建和出售越來

2、越多，其問題也愈演愈烈。實(shí)際上，小產(chǎn)權(quán)房并非嚴(yán)格的 法律概念，它是在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的說法，是為了區(qū)別法律保護(hù)的“大產(chǎn)權(quán) 房”。小產(chǎn)權(quán)房有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬 于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根木不能夠購(gòu)買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地 違法建設(shè)的。和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫 取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低廉價(jià)”是大量 城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。說明一開始相當(dāng)多的農(nóng)民本身自己沒有 建設(shè)能力為了盡快建好自己的房屋把一部

3、分小產(chǎn)權(quán)的房子賣出去。差不多以集資的形式把自 己的房子建起來。雖然暫時(shí)沒有權(quán)證，還是有相當(dāng)多城鎮(zhèn)居民和外來人員購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房。 既購(gòu)買了相當(dāng)便宜的房子自己居住，同時(shí)也是很大程度幫助農(nóng)民解決了的建房資金難題。那么，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購(gòu)買或轉(zhuǎn)讓？首先應(yīng)當(dāng)明確的是 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地 上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問 題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理 法的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的

4、土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng) 村宅基地屬集體所冇，村民對(duì)宅基地也只冇享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行 為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地便用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。111 此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就 不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。二、小產(chǎn)權(quán)房熱銷的原因解析背景解析：在商品房?jī)r(jià)持續(xù)走高、經(jīng)濟(jì)適用房欲購(gòu)無望的情況下，目前一些打著“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”旗 號(hào)的項(xiàng)冃在一些大城市中熱銷起來。小產(chǎn)權(quán)房最吸引購(gòu)房人的是銷售價(jià)格低、環(huán)境好，因此 雖然距離

5、城區(qū)遠(yuǎn)一點(diǎn)，但現(xiàn)在北京攤大餅式的發(fā)展，以及道路公交的延伸，這種小產(chǎn)權(quán)房還 是具有不小的吸引力。但是由于小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上建設(shè)，沒有經(jīng)過國(guó)有化收購(gòu)，因此建設(shè)部最近還是提 醒人們注意小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)部新聞發(fā)言人表示，目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。為此，建 設(shè)部提醉消費(fèi)者，不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋?！靶‘a(chǎn)權(quán)”實(shí)際上并不是真正的產(chǎn)權(quán)， 這種房屋既沒有土地使用證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管局也不會(huì)給購(gòu)房合同備案。如果非集體 經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買了此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng) 目允諾辦理的“鄉(xiāng)

6、產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房熱銷主要原因如下：一、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是在商品房房?jī)r(jià)居高不下的情況下熱起來的，短期內(nèi)如果人們的收入和購(gòu) 房比沒冇太大的變化，在城里購(gòu)房仍然是天方夜談的話，人們也只好到郊外尋找自己的世外 桃源。二、人們購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的目的以自住為主，因此只要住著舒服，人們不大會(huì)考慮出售的 風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在北京周邊的河北城鎮(zhèn)都在北京熱銷房屋的情況下，距離己經(jīng)不在是人們心中的最 痛，何況北京郊區(qū)的交通比之京外城鎮(zhèn)還是要方便的多，誰讓口己錢不夠多呢？而這些小產(chǎn) 權(quán)房確實(shí)滿足了人們的口住需要。三、按照建設(shè)部的警告，實(shí)際上沒有什么“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”之分的，這所謂 的“

7、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”實(shí)際上是非法的，不受法律保護(hù)的。但現(xiàn)在各方面的消息沒有人實(shí)際上否認(rèn)“鄉(xiāng)產(chǎn) 權(quán)”的存在，特別是把其歸類到小產(chǎn)權(quán)之列就給未來的大產(chǎn)權(quán)化埋下了伏筆。四、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房對(duì)當(dāng)前平抑房?jī)r(jià)、改善房屋市場(chǎng)的供求關(guān)系是有一定作用的，為中低收入 者提供了又一條解決住房困難的新通道，從歷史上看其作用還是積極的、有效的，政府不可 能忘記這一點(diǎn)。五、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”除了熱銷之外，還沒有發(fā)生過因?yàn)檫`法被拆除的先例，另外雖然城市人口 購(gòu)買集體土地房屋屬非法行為，但“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房己經(jīng)熱銷多年，政府方面并沒冇出臺(tái)制止小產(chǎn) 權(quán)房銷售的條例，也沒有追究過鄉(xiāng)政府、村委會(huì)的違法行為。六、城市里大量違章建筑的存在、以及被當(dāng)作私有財(cái)產(chǎn)作價(jià)拆遷的

8、實(shí)際情況，讓人們有 一種“共產(chǎn)黨不會(huì)坑老百姓”的天然想法。何況“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房也都是經(jīng)過有關(guān)部分審批過的有規(guī) 劃的正式項(xiàng)目，怎么可能說拆就拆呢？說白拆就白拆呢？七、隨著城鄉(xiāng)一體化改革進(jìn)程的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)體制、社會(huì)體制、土地制度的改革都將提到 議事日程上來了，鄉(xiāng)下農(nóng)民也要變成市民了，也可以享受到普遍的社會(huì)公民權(quán)了。人們期待 這社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)會(huì)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，在一體化的前提下再劃分鄉(xiāng)產(chǎn)還是公產(chǎn)、 小產(chǎn)還是大產(chǎn)就有點(diǎn)牽強(qiáng)了。客觀上“小產(chǎn)權(quán)房”不僅讓一部分城鎮(zhèn)居民買到了廉價(jià)的住房，而且可以起到平抑城市商 品房?jī)r(jià)格的作用。有統(tǒng)計(jì)稱，目前北京在售樓盤中，小產(chǎn)權(quán)樓盤約占18%o實(shí)際上對(duì)于小 產(chǎn)權(quán)住宅隱含的

9、各種潛在風(fēng)險(xiǎn)，不用建設(shè)部提醒大部分購(gòu)買者也早有了解，因此“小產(chǎn)權(quán)”與 “大產(chǎn)權(quán)”z間的巨大差價(jià)的誘惑，不會(huì)因?yàn)榻ㄔO(shè)部的溫柔提示而失去力量，小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)熱 銷仍然勢(shì)不可擋。三、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn)分析第一，法律風(fēng)險(xiǎn)前血已經(jīng)詳細(xì)論述了由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性,使得鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多 的限制，因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通簡(jiǎn)品房的使用性質(zhì)，但不具備普通簡(jiǎn)品房的法律性質(zhì)， 其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法 院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很 難得到維護(hù)。同吋，由于購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律

10、規(guī)定購(gòu)房人貝能要求 開發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購(gòu) 房人明知所購(gòu)房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買的，由于己方有過錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要 求賠償損失的請(qǐng)求。而目即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購(gòu)買人的權(quán)利將無法得到保障。 由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使 用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。 最典型的案子就是1994年全國(guó)各地的畫家入駐通州宋莊,逐漸形成全國(guó)最大的畫家聚集地。 但由于房?jī)r(jià)飛漲等多方血原因，陸續(xù)發(fā)生賣房農(nóng)民因反悔賣房起訴畫家的案件，至今已經(jīng)形

11、成13起討房訴訟。2007年7月，畫家李玉蘭第一個(gè)接到了一審敗訴判決書，法院判決合 同無效，要求原房主按照評(píng)估價(jià)給李玄蘭9.3萬元補(bǔ)償款，李玄蘭于判決生效90日內(nèi)騰房。 李玉蘭遂向市二中院上訴。2007年12月，二中院終審首次認(rèn)定“畫家村”農(nóng)村房屋買賣合同無效，但判決中指出合 同無效主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，李玉蘭可就賠償問題另行主張。第二，政策風(fēng)險(xiǎn)在購(gòu)買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)冃停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購(gòu)房人 找開發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能而臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索冋房款的尷尬境地。 另外，購(gòu)

12、房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非 合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的 拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。第三，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺 位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀 行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題, 極有可能變成爛尾工程。如果是將購(gòu)房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對(duì)購(gòu)房 者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按吋到位，是否能

13、夠按質(zhì)按吋的交付房屋存在著很大 的風(fēng)險(xiǎn)。同吋，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的 物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。第四，市于所購(gòu)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門的批 準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有 很大影響。四、解決小產(chǎn)權(quán)房問題的建議對(duì)于那些違法違規(guī)占用農(nóng)地開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目要堅(jiān)決地予以取締。要加強(qiáng)農(nóng)村集 體所有土地的審批力度，對(duì)以租代征等違規(guī)使用土地的現(xiàn)彖要堅(jiān)決予以制止。但是對(duì)于那些 在農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在政策上則要加以區(qū)分，要盡量利用經(jīng)濟(jì) 手段、用科學(xué)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)眼

14、光來提出對(duì)策，解決問題。1. 短期看政策要承認(rèn)現(xiàn)實(shí)，平衡各方利益從短期來看要承認(rèn)事實(shí)。有些小產(chǎn)權(quán)房是村集體之間通過整合集體所有的建設(shè)用地和宅 基地，然后再在整合之后的集體土地上建設(shè)的。這事實(shí)上是對(duì)集體土地有效入市流轉(zhuǎn)的一種 嘗試。這類小產(chǎn)權(quán)房不僅解決了城市居民住房難的問題，也實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民增收，在一定程度上 緩解了民生問題。因此，在短期政策層血我們建議：(1) 小產(chǎn)權(quán)房在很多城市大量存在，很多城市居民都已經(jīng)購(gòu)買了這類房產(chǎn)，這也證明 了小產(chǎn)權(quán)房的確是存在一定的供求市場(chǎng)的。因此，除非嚴(yán)重影響國(guó)家和城市的統(tǒng)一規(guī)劃，對(duì) 于那些合理合規(guī)合法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用之后應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的正 式產(chǎn)

15、權(quán)，或者政府通過收購(gòu)等方式將這些小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房或冋遷房。為了防止不 納入規(guī)劃建設(shè)房屋現(xiàn)象的進(jìn)一步蔓延，対于正在建設(shè)和新建的小產(chǎn)權(quán)房則要抓緊納入城市統(tǒng) i規(guī)劃當(dāng)中，經(jīng)過合理的審批程序予以確認(rèn)或者制止。不能因噎廢食。(2) 現(xiàn)在國(guó)家頒布的各項(xiàng)政策，都是全國(guó)一刀切的行政命令，而對(duì)于集體建設(shè)用地上 建設(shè)的這種小產(chǎn)權(quán)房，如果能夠形成市場(chǎng)交易和合理價(jià)格就應(yīng)該努力運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào) 控，而不是單純運(yùn)用行政手段甚至進(jìn)行大面積的拆毀。這樣可能會(huì)激化社會(huì)矛盾，把好事變 成壞事。短期的經(jīng)濟(jì)手段應(yīng)注意以下兩個(gè)方血：首先，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)可能的確會(huì)導(dǎo)致地方政府 土地出讓金收入的縮減，中央在多次利用貨幣政策調(diào)控房

16、地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也應(yīng)該考慮利用 財(cái)政政策，通過加緊改革現(xiàn)行稅收體制中央、地方分成不合理的問題來緩解地方財(cái)政過渡依 賴于土地收入的問題。根據(jù)國(guó)研中心課題組公布的實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)：在東部一些縣市，除了難 以準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)的土地收費(fèi)，土地直接稅收及由城市擴(kuò)張帶來的間接稅收就占地方預(yù)算內(nèi)收入的 40%,而出讓金凈收入又占政府預(yù)算外收入的60%以上?，F(xiàn)階段隨著地方上醫(yī)療、住房、 社保等各項(xiàng)公共產(chǎn)品提供力度加大和地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央和地方在稅收體制上的分配格局應(yīng) 當(dāng)盡快加以合理的調(diào)整。如果能夠有效壓制住土地財(cái)政口益泛濫的勢(shì)頭，再加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的 規(guī)范和監(jiān)管，商品房的價(jià)格就會(huì)趨于合理的空間。其次，在我國(guó)稅收收入逐年穩(wěn)步遞

17、增的情 況下，中央和地方都應(yīng)加大財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度，尤其應(yīng)當(dāng)主導(dǎo)建設(shè)更多的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、廉租 房和限價(jià)房。如果政府能夠提供足夠數(shù)量、價(jià)格合理、區(qū)位適宜的此類公益性住房，并且形 成合理有效的分配機(jī)制，那么小產(chǎn)權(quán)房就不會(huì)具有如此的規(guī)模和吸引力。2. 從長(zhǎng)期看給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)從長(zhǎng)期看，要深入進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)。土地管理法第十條對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)作了如下規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村 農(nóng)民集體所有的，rti村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以 上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、 管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn)

18、)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)紐織經(jīng)營(yíng)、管理。從上述規(guī)定中，我們不難看出，集體土地產(chǎn)權(quán)有三級(jí)主體，產(chǎn)權(quán)主體不清晰。由于產(chǎn)權(quán) 主體不清晰，集體土地的處分權(quán)和收益分配權(quán)究竟應(yīng)該由誰行使就很難說得清。我們討論的 小產(chǎn)權(quán)房是村集體或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體領(lǐng)導(dǎo)村民在其集體所有的建設(shè)用地上開發(fā)的，但是卻是“小 產(chǎn)杖'甚至“無產(chǎn)杖'的房子。政府對(duì)農(nóng)村集體土地的用途、轉(zhuǎn)用征收都做出了限定，其實(shí)這種 集體產(chǎn)權(quán)是一種不完整的產(chǎn)權(quán)。同時(shí)城市國(guó)有土地的產(chǎn)權(quán)卻相對(duì)比校明確，國(guó)有土地和農(nóng)村 土地其實(shí)是同地不同權(quán)。而在現(xiàn)行體制下，除非根本不能反映土地稀缺性的集體內(nèi)部交易， 農(nóng)村集體土地希望進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易就必須通過國(guó)家征收，這樣農(nóng)民就無法得到土地增值的 巨大收益。3. 我們提出如下三條建議(1) 各級(jí)政府要制定出具有相當(dāng)前瞻性的城市