京滬高鐵無錫站前國際商務(wù)區(qū)項目-區(qū)域開發(fā)

1、京滬高鐵無錫站前國際商務(wù)區(qū)項目-區(qū)域開發(fā) 京滬高鐵無錫站前國際商務(wù)區(qū)項目溝通報告 依托先行的京滬高鐵經(jīng)濟(jì)效應(yīng) 構(gòu)筑城市視覺站在城市群-城市-區(qū)域的發(fā)展眼光無錫及錫山的機(jī)遇重要發(fā)展平臺 規(guī)劃區(qū)域-城市運(yùn)營從戰(zhàn)略上定位給予推進(jìn)和管理是一個系統(tǒng)而復(fù)雜的工程 無錫處于長三角16個城市中央?yún)^(qū)域人均GDP快速增長經(jīng)濟(jì)實(shí)力處于長三角區(qū)域領(lǐng)先位置消費(fèi)實(shí)力較強(qiáng) 無錫處于長三角16個城市中央?yún)^(qū)域起著舉足輕重的作用具有一定的競爭優(yōu)勢 無錫市人均GDP 近年持續(xù)保持上升趨勢且上升幅度逐年增加 總體來看2004年無錫人均GDP位于長三角第三居民人均可支配收入處于長三角第五其經(jīng)濟(jì)實(shí)力在長三角處于領(lǐng)先位置消費(fèi)能力相對較強(qiáng)

2、2006年錫山區(qū)實(shí)現(xiàn)人均GDP近7000美元占無錫人均GDP的34工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到795億元城市化率達(dá)60總體上已進(jìn)入工業(yè)化后期和城市化中期的發(fā)展階段 錫山已經(jīng)形成以電子信息與新材料精密機(jī)械與車輛高特紡織與服裝三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚程度不斷提高電動車產(chǎn)業(yè)具備很強(qiáng)的區(qū)域聚集優(yōu)勢 根據(jù)錫山區(qū)各鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)布局表明本項目所在的安鎮(zhèn)鎮(zhèn)涵蓋錫山區(qū)三大支柱產(chǎn)業(yè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)增勢強(qiáng)勁 錫山區(qū)在整個無錫市承擔(dān)著區(qū)域交通樞紐貿(mào)易物流產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)移以及宜居地的重任 在一主一副三片為總體布局下錫山區(qū)形成以居住物流工業(yè)及現(xiàn)代高科技園為主的綜合區(qū)京滬高鐵的建立將使錫山區(qū)成為無錫的副中心但近期中心化程度并不高 錫山區(qū)是無錫最大的陸上門戶

3、基本形成了內(nèi)聯(lián)外接環(huán)網(wǎng)互補(bǔ)節(jié)點(diǎn)暢通的城市交通體系京滬高速鐵路的建立將 促進(jìn)錫山城區(qū)新型城市骨架的形成 錫山區(qū)城改工作基本實(shí)現(xiàn)了 三年大變樣的階段性目標(biāo)但產(chǎn)業(yè)層次還不夠清晰產(chǎn)業(yè)鏈條不完整產(chǎn)業(yè)集群水平還處在發(fā)展階段 在京滬高鐵經(jīng)濟(jì)的帶動下錫山區(qū)將成為無錫的軌道副中心現(xiàn)代化交通樞紐區(qū)專業(yè)化產(chǎn)業(yè)新城 我們的研究范圍高鐵無錫站前國際商務(wù)區(qū)以33平方公里的核心區(qū)帶動399平方公里的發(fā)展方向 節(jié)點(diǎn)交通價值高鐵為錫山帶來2小時車程優(yōu)勢500公里集聚效應(yīng)城市功能價值將重新定位無錫在長三角城市群中的地位區(qū)域價值城市東擴(kuò)的次一級核心區(qū)能加速該區(qū)域融入主城區(qū) 長三角城市群以上海為中心增長級進(jìn)行內(nèi)部資源整合存在圈層間分

4、工但同圈層中城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)同質(zhì) 長三角城市產(chǎn)業(yè)需要形成梯度層次高鐵經(jīng)濟(jì)將加速長三角城市功能的重構(gòu)而本項目借高鐵無錫站找準(zhǔn)自身在長三角的區(qū)域分工和定位 城市群發(fā)展梯度日益明顯城市分工合理性顯現(xiàn)城市群成熟度成熟度梯度珠三角長三角環(huán)渤海 無錫高鐵站點(diǎn)拉近了與上海的時間距離和經(jīng)濟(jì)距離為接軌上海營造新時代小上海創(chuàng)造了優(yōu)勢 無錫屬長三角城市群第一圈層擁有四大支柱產(chǎn)業(yè)但與同級別城市產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 蘇錫常的三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例相似同時又都含有京滬高鐵站點(diǎn)本項目必須在長三角的城市分工與競爭差異化方面明確定位同時具備前瞻性的區(qū)域發(fā)展補(bǔ)給功能 未來由于無錫高鐵站點(diǎn)帶來的效益而產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展新模式 依據(jù)錫山

5、區(qū)無錫站點(diǎn)的輻射距離形成以該站點(diǎn)為核心的分鐘活力圈包括張家港常熟江陰宜興在內(nèi)的城市圈同時帶動周邊城市功能的轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)調(diào)整 由高鐵效應(yīng)錫山區(qū)帶動和加速無錫市與周邊四城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與集聚同時因時間成本優(yōu)勢成為整個區(qū)域的活力中心達(dá)到加速產(chǎn)業(yè)升級與完善區(qū)域功能的目的 由高鐵城市群看本項目定位-總結(jié)篇 世界上有高鐵的城市是如何發(fā)展的高鐵的到來對于這些城市有些什么樣的影響 法國TGV對沿線城市發(fā)展的影響促進(jìn)城市開發(fā)房地產(chǎn)和服務(wù)業(yè)加速發(fā)展吸引了企業(yè)落戶 對沿線城市的影響促進(jìn)城市開發(fā)和房地產(chǎn)的加速發(fā)展吸引了企業(yè)大學(xué)科學(xué)園落戶 TGV是那些已經(jīng)存在發(fā)展條件的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的催化劑 對企業(yè)選址和搬遷來說TGV只是一個

6、因素城市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境交通網(wǎng)絡(luò)政府公共服務(wù)等都是企業(yè)考慮的重要因素 日本新干線的建設(shè)目的緊密3個沿海工業(yè)帶的聯(lián)系加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)輻射力緩解交通壓力 新干線帶來了人口知識技術(shù)的高速流動性促進(jìn)了沿線知識經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 日本新干線促使二產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級三產(chǎn)的快速發(fā)展 依據(jù)新城發(fā)展的內(nèi)在核心驅(qū)動因素和城市功能的不同可以分為6大新城發(fā)展模式 位于東京新宿副都心的西南方向19-33公里處距離橫濱市中心西北部約25公里的多摩地區(qū)的丘陵地帶 東西長14公里南北寬2-3公里包括了東京都多摩市稻城市八王子市和町田市的一部分是日本最大新鎮(zhèn) 新鎮(zhèn)開發(fā)計劃在1965年得到批準(zhǔn)到1996年共建有2608萬套住宅新鎮(zhèn)中心位于多摩火車站

7、區(qū)設(shè)有商店銀行企業(yè)事務(wù)所政府機(jī)關(guān)學(xué)校研究所公共福利和文化娛樂設(shè)施 多摩新城開發(fā)的成功之處 Fairfax的發(fā)展以中產(chǎn)階級和生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)的郊區(qū)化為起點(diǎn)形成了產(chǎn)業(yè)與人口不斷升級的良性循環(huán) 對外高鐵經(jīng)濟(jì)對環(huán)渤海區(qū)域山東半島及長三角三大區(qū)域站點(diǎn)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)對內(nèi)由高速道口省際大道高鐵站點(diǎn)構(gòu)成的捷運(yùn)系統(tǒng)拉近市區(qū)及周邊城市的經(jīng)濟(jì)互動距離內(nèi)外因素構(gòu)成新城模式的核心動力 錫山區(qū)已進(jìn)入新城模式的城市化進(jìn)程在核心定位上必須走差異化道路 錫山獨(dú)有的歷史文化積淀輝煌的蘇南模式經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)已居規(guī)模的物流商貿(mào)園以及綠色生態(tài)園區(qū)構(gòu)建無錫站前國際商務(wù)區(qū)發(fā)展的的多元文化性商務(wù)多樣性及功能復(fù)合性 錫山獨(dú)有的歷史文化積淀輝煌的蘇南模式經(jīng)濟(jì)基

8、礎(chǔ)已居規(guī)模的物流商貿(mào)園以及綠色生態(tài)園區(qū)構(gòu)建無錫站前國際商務(wù)區(qū)發(fā)展的的多元文化性商務(wù)多樣性及功能復(fù)合性 中國 錫山 TBD國際新城-功能定位 依托先行的京滬高鐵經(jīng)濟(jì)效應(yīng) 世界上有高鐵的城市是如何發(fā)展的高鐵的到來對于這些城市有些什么樣的影響 新干線事實(shí)上已成為直接效益非常高的投資項目 目前新干線的運(yùn)輸量約占日本鐵路運(yùn)輸量的30而營業(yè)收入則占了45 兩條代表性線路東海道 及山陽新干線的營業(yè)收入與支出之比分別達(dá)到了10042及10066表現(xiàn)出很好的收益性 日本于1963年初建設(shè)的東京至大阪的東海道新干線到1971年已收回了全部建設(shè)投資前后僅用了8年時間 新干線是一項成功的選擇不但取得了很好的經(jīng)濟(jì)效益而

9、且對推進(jìn)整個日本社會的現(xiàn)代化進(jìn)程起了巨大作用 今天的新干線與19世紀(jì)90年代利用舊式火車相比空間距離不變的情況下時間距離縮短到19經(jīng)濟(jì)距離縮小到約125 無錫高速鐵路站點(diǎn)對于周邊發(fā)展的經(jīng)濟(jì)效益影響根據(jù)空間和時間的變化而呈現(xiàn)不同 無錫高鐵站對于錫山區(qū)有著直接與間接的經(jīng)濟(jì)效益兩個方面即投資與收益的關(guān)系 城市軌道交通所獲得的開發(fā)利益是十分巨大的而且這部分利益的極大部分都被開發(fā)商無償占有 地鐵的開通運(yùn)營帶來了一種蘊(yùn)含無限商機(jī)的地鐵經(jīng)濟(jì)從而帶旺一個片區(qū) 注地鐵對房地產(chǎn)的影響的有效距離為500米的范圍 從地產(chǎn)市場格局來說地鐵不僅會加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟還會加速片區(qū)價值的重組 中低檔房地產(chǎn)密集的

10、片區(qū)相對于高端房地產(chǎn)密集的片區(qū)升值空間會更大一些而新開發(fā)區(qū)域也相對于老開發(fā)城區(qū)在前景預(yù)期方面更勝一籌 政府和高鐵公司建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系在一定土地范圍內(nèi)由政府和高鐵公司統(tǒng)一規(guī)劃策劃以及統(tǒng)一開發(fā)使土地與高鐵經(jīng)營進(jìn)入良性循環(huán)最終雙方互惠互利共贏 城市軌道交通站點(diǎn)對于周邊土地利用的影響半徑在400-600米之間同時在該半徑內(nèi)對于不同物業(yè)類型的市場價值影響不同 一個人的步行距離決定了城市軌道站點(diǎn)對于周邊的影響范圍通常這個距離是400-600米在這個半徑范圍內(nèi)大約05-101平方公里的土地利用受到交通導(dǎo)向的影響 根據(jù)法國TGV和日本新干線案例分析快速軌道交通促進(jìn)了沿線城市開發(fā)和房地產(chǎn)的加速發(fā)展尤其大幅

11、度提高了已具備良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)城市的站區(qū)周邊價值吸引了大企業(yè)和高校的落戶 空間距離的壓縮使得人們的活動范圍擴(kuò)大了文化學(xué)術(shù)人才交流更加活躍起來生活質(zhì)量明顯提高 新干線的大量修建使日本1日交流可能人口比率迅速提高 1日交流可能人口比率從某地為起點(diǎn)單程3小時以內(nèi)可以達(dá)到的范圍內(nèi)居住的人口占全國總?cè)丝诘谋壤?新干線所產(chǎn)生的乘數(shù)效果為日本帶來了數(shù)倍于建設(shè)投資的經(jīng)濟(jì)和社會效益 日本第一條新干線東海道新干線建設(shè)總投資達(dá)3800億日元相當(dāng)于1960年GDP的23公共投資的乘數(shù)效com間東海道新干線建設(shè)所帶來的乘數(shù)效果至少可達(dá)到8300億日元直接推動了國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長 對于本項目以高鐵經(jīng)濟(jì)為驅(qū)動力引來大量的高素質(zhì)人口形成高品質(zhì)居住社區(qū) 高鐵使法國里昂產(chǎn)業(yè)群得到更好的發(fā)展 速度帶來產(chǎn)業(yè)巨變里昂形成了6大產(chǎn)業(yè)高鐵對城市發(fā)展新的產(chǎn)業(yè)有巨大推動作用 到目前500家企業(yè)已經(jīng)選擇將其總部設(shè)立在里昂地區(qū) 法國第二大博覽會中心 法國第二大制藥工業(yè)基地 法國化學(xué)工業(yè)及機(jī)械工業(yè)中心 里昂地區(qū)擁有汽車工業(yè)的完整價值鏈 歐洲最重要的物流平臺之一 里昂的比較優(yōu)勢加上高鐵推進(jìn)原始產(chǎn)業(yè)升級和擴(kuò)充絲織業(yè) 里昂比較優(yōu)勢 基礎(chǔ)設(shè)施良好 氣候暖和 人口增長率高于全國平均水平 地理位置中心 高鐵TGV貫穿南北 里昂原始產(chǎn)業(yè) 絲織業(yè)16世紀(jì)起 博覽業(yè)15世紀(jì)起 里昂的比較優(yōu)勢加上高鐵推進(jìn)原始產(chǎn)業(yè)升級和擴(kuò)充博覽