君威·長風(fēng)郡(終)

1、專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏君威君威長風(fēng)郡項(xiàng)目營銷報(bào)告長風(fēng)郡項(xiàng)目營銷報(bào)告20162016年年6 6月月2 20 0日日“變”是我們的主題， “變”成太原人心中的俠。專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏曾經(jīng)，君威玉泉龍?jiān)肥瞧放坪推焚|(zhì)的象征；曾經(jīng)，君威玉泉龍?jiān)奉I(lǐng)舞長風(fēng)；專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏而現(xiàn)在市場瞬息萬變區(qū)域滄海桑田而君威玉泉龍?jiān)芬惨呀?jīng)淡出長風(fēng)大舞臺(tái)專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏在群雄爭霸的長風(fēng)商務(wù)區(qū)，對于君威玉泉龍?jiān)穪碚f也是遺憾的兩年由于證件問題、業(yè)主矛盾的糾紛未能及時(shí)達(dá)成項(xiàng)目區(qū)域大盤的知名度及美譽(yù)度專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏重塑項(xiàng)目形象，引領(lǐng)長風(fēng)商務(wù)區(qū)；產(chǎn)品快速去化，保證開發(fā)商最大

2、利潤；開發(fā)商愿景：專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏面對紛繁復(fù)雜的市場形勢，面對項(xiàng)目的美好愿景，如何實(shí)現(xiàn)直面競爭，解決矛盾，成為本次提報(bào)探討的重點(diǎn)專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏變變“變”是我們的主題，“新”做太原人沒有見過的事情，“變”成太原人心中的優(yōu)質(zhì)大盤。專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏 市場形勢與機(jī)會(huì)Analyze System 項(xiàng)目市場占位與再定位 活動(dòng)策略 渠道策略 住宅推售策略 商業(yè)推售策略專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏1、市場形勢與機(jī)會(huì)2、項(xiàng)目市場重新定位Part1 變中立勢專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏央行年內(nèi)連續(xù)五次降息，五年以上貸款利息由6.15%降

3、至4.9%。二套房貸首付四成，營業(yè)稅免征期2年。全國政策：央行、住建部出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)整政策，政策導(dǎo)向利于房地產(chǎn)發(fā)展央行15年3月-10月央行住建部15年3月不實(shí)施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。央行9月30日 2015-2016年政府持續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)利好政策，房地產(chǎn)任然是保持經(jīng)濟(jì)增速的重要支柱，因此預(yù)計(jì)2016年下半年房地產(chǎn)市場會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)新利好，市場前景較為樂觀。2015-2016年房地產(chǎn)相關(guān)重要政策回顧全面“營改增”政策的落實(shí)，并承諾所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。大大減輕了企業(yè)賦稅壓力。國務(wù)院16年5月宏觀市場政策專 注 卓 越 創(chuàng)

4、新 共 贏地方政策：開發(fā)流程的規(guī)范化和房地產(chǎn)政策的利好，促進(jìn)房地產(chǎn)合理發(fā)展 加快城中村改造，全面取締小產(chǎn)權(quán) ：太原市政府全面加快城中村拆遷力度，對小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目實(shí)行強(qiáng)制關(guān)停山西全面取消商品房限購：客戶購房套數(shù)不受限制，購房需求得到極大釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)市場快速平穩(wěn)發(fā)展；公積金貸款：隨著央行提出“首套房最低首付款比例調(diào)整為不低于25%”目前太原市住房公積金貸款可享受20%首付的政策，部分商業(yè)貸款可享受首付25%的政策公積金貸款小產(chǎn)權(quán)停售取消限購宏觀市場政策專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏區(qū)域利好：重點(diǎn)打造晉陽湖“多元化城市濱水特色區(qū)域”和長風(fēng)商務(wù)區(qū)“政治文化中心”宗地龍城新區(qū)長風(fēng)親賢商圈長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)晉

5、陽湖片區(qū)在城市規(guī)劃南移西進(jìn)戰(zhàn)略下，本案占據(jù)未來城市規(guī)劃發(fā)展的核心地帶。長風(fēng)商務(wù)區(qū)板塊為政府近年來重點(diǎn)打造的新興城市名片，未來的長風(fēng)商務(wù)區(qū)將打造成為政治文化中心。晉陽湖作為華北最大的人工湖，未來該片區(qū)將打造成為集商務(wù)總部、商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂、文化創(chuàng)意、生活宜居、體育運(yùn)動(dòng)等多功能于一體的多元化城市濱水特色區(qū)域。宏觀市場政策房地產(chǎn)新政利好頻出，區(qū)域板塊價(jià)值洼地顯現(xiàn)專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏 2015年土地新增供應(yīng)建面996.63萬，同比上漲66%，較去年同期相比土地市場放量較為活躍；成交建面611.03萬，同比上漲84%，開發(fā)房企拿地?zé)崆楦邼q。太原土地市場：土地供應(yīng)和成交雙雙走高，開發(fā)商全城布局

6、節(jié)奏加快供應(yīng)面積（萬）154.5604.12230.94166.94274.31306.54194.57273.19成交面積（萬） 113.11393.04217.67114.7121.25212.21239.79161.29吸納率73%65%94%69%44%69%123%59%2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年供應(yīng)面積（萬）, 2008年, 154.5供應(yīng)面積（萬）, 2009年, 604.12供應(yīng)面積（萬）, 2010年, 230.94供應(yīng)面積（萬）, 2011年, 166.94供應(yīng)面積（萬）, 2012年, 274.31供應(yīng)面

7、積（萬）, 2013年, 306.54供應(yīng)面積（萬）, 2014年, 194.57供應(yīng)面積（萬）, 2015年, 273.19成交面積（萬）, 2008年, 113.11成交面積（萬）, 2009年, 393.04成交面積（萬）, 2010年, 217.67成交面積（萬）, 2011年, 114.7成交面積（萬）, 2012年, 121.25成交面積（萬）, 2013年, 212.21成交面積（萬）, 2014年, 239.79成交面積（萬）, 2015年, 161.2973%65%94%69%44%69%123%59%0%20%40%60%80%100%120%140%01002003004

8、00500600700土地供求面積（占地面積）供應(yīng)面積（萬）成交面積（萬）吸納率供應(yīng)面積（萬）498.14 1332.03 809.19533.44 1071.22 1159.83 688.87996.63成交面積（萬）408.95882.63497.57364.44457.67860.13725.83611.03成交樓面地價(jià)（元/）830716101910438061409167218652008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年830716101910438061409167218650200400600800100012001400160018002

9、0000200400600800100012001400土地供求面積（建筑面積）供應(yīng)面積（萬）成交面積（萬）成交樓面地價(jià)（元/）太原土地市場專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏46.9235.4824.7710.8425.2850.4622.2523.080.541.420.902.130.000.501.001.502.002.500.0010.0020.0030.0040.0050.0060.002012年2013年2014年1-11月2015年1-11月單位：萬平米2012年-2015年晉源區(qū)商品房住宅市場供求關(guān)系供應(yīng)量成交量吸納率6150933083718272010002000300040

10、0050006000700080009000100002012年2013年2014年2015年單單位位：/元元2012年年-2015年晉源區(qū)商品住宅市場價(jià)格漲幅年晉源區(qū)商品住宅市場價(jià)格漲幅價(jià)格區(qū)域商品房住宅市場供應(yīng)：2015年晉源區(qū)商品住宅新增供應(yīng)10萬方，成交量23萬方，吸納率為2.3，區(qū)域項(xiàng)目以去化庫存為主2015年晉源區(qū)商品住宅市場累計(jì)供求量10.84萬，同比下降56%，成交量為23.08萬，成交金額19億元，同比基本持平，成交均價(jià)為8272元/，同比有所下降1.2%。區(qū)域商品房市場太原土地市場供需兩旺，區(qū)域以去化庫存為主專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏16排名企業(yè)成交金額（億元）成交面積

11、（萬）成交套數(shù)1萬科集團(tuán)15.30 17.20 1,630 2恒大集團(tuán)10.84 10.96 819 3富力集團(tuán)7.01 8.49 786 4保利地產(chǎn)5.85 6.65 614 5太原國投5.21 8.70 870 6中正地產(chǎn)4.74 5.80 559 7星河灣房地產(chǎn)3.19 2.04 66 8海唐投資2.48 3.58 336 9首開地產(chǎn)2.37 2.76 175 10雅世集團(tuán)2.13 2.65 195 排名項(xiàng)目成交金額（億元）成交面積（萬）成交套數(shù)1萬科城8.43 9.24 876 2國投贊城5.21 8.70 870 3萬科藍(lán)山4.50 4.90 431 4保利香檳國際4.17 4.42

12、 386 5富力城4.14 5.12 547 6恒大雅苑3.52 4.01 323 7星河灣3.19 2.04 66 8恒大濱河左岸2.55 2.29 205 9中正錦城2.55 2.94 274 10富力華庭2.46 2.85 186 18保利百合1.68 2.23 228 太原商品房成交市場2016年1-5月太原商品房銷售額專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏全國房地產(chǎn)政策扶持區(qū)域政策利好大品牌開發(fā)商主導(dǎo)小結(jié)1、政府出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)整政策，利于房地產(chǎn)發(fā)展；2、開發(fā)流程的規(guī)范化和房地產(chǎn)政策的利好，促進(jìn)房地產(chǎn)合理發(fā)展；3、土地市場供需兩旺，但是市場主導(dǎo)權(quán)基本掌握在大品牌開發(fā)商的手上；政策利好，但是主導(dǎo)權(quán)在

13、全國性的大品牌開發(fā)商手中專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏政策的作用影響時(shí)間有限政策疲軟期顯現(xiàn)項(xiàng)目在市場競爭中危機(jī)重重下半年區(qū)域競爭壓力加大專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏選取原則產(chǎn)品類似，戶型面積區(qū)間相近；價(jià)格區(qū)間類似，品牌價(jià)值相近。選取項(xiàng)目直接競品：保利梧桐語、晉陽峰璟、蘭亭御湖城、恒大雅苑影響競品：區(qū)域大盤萬科藍(lán)山、國雅城競品市場：項(xiàng)目競品主要以保利梧桐語、晉陽峰璟、萬科藍(lán)山、蘭亭御湖城、恒大雅苑、國雅城等項(xiàng)目為主競品市場本案蘭亭御湖城同區(qū)域晉陽峰璟保利梧桐語國雅城萬科藍(lán)山晉源區(qū)恒大雅苑專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏長風(fēng)CBD核心住區(qū)：城市精英生活場【保利梧桐語】項(xiàng)目概況地理位置 南中環(huán)與新晉

14、祠路交匯處西北角開發(fā)商 保利地產(chǎn)占地面積 4.5萬平米 建筑面積 20萬平米產(chǎn)權(quán)70年物業(yè)類型住宅、商業(yè)產(chǎn)品形式 高層 裝修情況 精裝 總戶數(shù) 1444綠化率 35%物業(yè)公司 保利物業(yè)規(guī)劃配套 商業(yè)價(jià)格9100元/戶型85-140平米預(yù)計(jì)推貨量：推售貨量4.8萬方，推售總額4.3億專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏99117143主力85-143品質(zhì)剛需產(chǎn)品和改善產(chǎn)品，保利通過產(chǎn)品的不斷優(yōu)化，以三居產(chǎn)品吸引客戶關(guān)注，以精裝修彌補(bǔ)2、3#樓的戶型缺陷，獲得市場的關(guān)注?！颈＠嗤┱Z】戶型結(jié)構(gòu)專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏【保利梧桐語】客戶分析目前保利梧桐語處于意向排卡和認(rèn)籌階段，主要關(guān)注點(diǎn)：保利品牌、

15、精裝修和產(chǎn)品質(zhì)量；意向分布意向分布 89909399117121總計(jì)總計(jì)高層高層2#633700001003#00126001252514#0002461890435總計(jì)總計(jì)6337126246189125786開盤貨量開盤貨量 606419286861806686337126125246189050100150200250300899093991171212#3#4#意向客戶樓棟戶型分布戶型面積： 99小三居，面積小，性價(jià)比高，需求量最大，客戶認(rèn)可度最高 117需求量次之，客戶認(rèn)可度高 93戶型格局方正，采光效果好，客戶認(rèn)可度高 121格局較為方正，三面采光，因只有一個(gè)衛(wèi)生間對客戶稍有影響，

16、總體客戶認(rèn)可度高專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏【萬科藍(lán)山】項(xiàng)目概況長風(fēng)都心：70萬平米國際大城地理位置 萬柏林區(qū)和平南路與長風(fēng)街交匯處西北側(cè)開發(fā)商 太原萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積 26.7萬平米 建筑面積 70萬平米產(chǎn)權(quán)50年物業(yè)類型住宅、商業(yè)產(chǎn)品形式 高層 裝修情況 精裝 總戶數(shù) 5045綠化率 35%物業(yè)公司 萬科物業(yè)規(guī)劃配套 6萬商業(yè)、價(jià)格9300元/戶型92-180平米預(yù)計(jì)推貨量：推售貨量6.8萬方，推售總額6.3億專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏88109139主力90-139平剛需首改產(chǎn)品，在原一、二期產(chǎn)品基礎(chǔ)上，繼續(xù)壓縮面積段，提高產(chǎn)品性價(jià)比，簡化產(chǎn)品線復(fù)制暢銷戶型?！救f科藍(lán)山】戶

17、型結(jié)構(gòu)專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏【蘭亭御湖城西區(qū)】基礎(chǔ)概況項(xiàng)目名稱蘭亭御湖城2.0時(shí)代位置起長興北街、南至吳家堡北街、西起西中環(huán)路、東至和平南路規(guī)?？傉急燃s580畝，總建面約150萬方產(chǎn)品高層住宅、洋房、公寓、寫字樓、商業(yè)綜合體價(jià)格預(yù)計(jì)7500元/，毛坯配套2所幼兒園（東區(qū)9個(gè)班，西區(qū)15個(gè)班）、1所小學(xué)（約1萬方，24個(gè)班）、約9萬方大型城市商業(yè)體，約4萬方社區(qū)商業(yè)等相關(guān)配套設(shè)施片區(qū)規(guī)劃6塊分散地塊，共計(jì)34棟樓，多層洋房8棟，5棟回遷房、10棟住宅、寫字樓+公寓9棟、1棟商業(yè)，2所幼兒園，1所小學(xué)2016年推貨量預(yù)計(jì)今年推售6棟樓，總高34層，預(yù)計(jì)700套房源營銷動(dòng)作4月30日啟動(dòng)認(rèn)籌

18、，截止目前認(rèn)籌370個(gè)，預(yù)計(jì)月底開盤剛需大盤：80萬平西班牙湖岸生活預(yù)計(jì)推貨量：推售貨量6.3萬方，推售總額4.6億專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏蘭亭御湖城經(jīng)典80兩居小戶型于2013年三次斷貨，80通透雙面寬兩居現(xiàn)售市場僅蘭亭御湖城一家，是蘭亭御湖城最暢銷剛需明星戶型。81平米通透兩居82平米純南兩居85平米通透兩居【蘭亭御湖城西區(qū)】戶型結(jié)構(gòu)專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏【晉陽峰璟】基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱晉陽峰璟位置晉源區(qū)長興南街與新晉祠路交匯處規(guī)模占地面積：73500平方米；建筑面積204600平方米產(chǎn)品類型及面積兩居97、98、99；三居130、140、152均價(jià)7700元/平米客戶曾團(tuán)購，以

19、太原房產(chǎn)局職工為主長風(fēng)商務(wù)區(qū)品質(zhì)改善社區(qū)，地段優(yōu)勢及現(xiàn)房吸引客戶預(yù)計(jì)推貨量：推售貨量3.1萬方，推售總額2.3億專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏1# 32F 2T21# 32F 2T24# 28F 2T44# 28F 2T4晉陽峰璟樓位圖2# 33F 2T42# 33F 2T43# 12F 1T23# 12F 1T25# 32F 2T35# 32F 2T36# 32F 2T46# 32F 2T41541591541503# 3# 樓王目前剩余300套，92-157平米，公攤兩居的基本都是18.6%，最小的16.8，三居基本22.9%戶型套數(shù)（套）占比價(jià)格（元/平米）993612%78001015

20、718%78001447625%78001503511%79001593812%81001546822%8000合計(jì)310150159154154【晉陽峰璟】 產(chǎn)品及價(jià)格專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏競品市場總結(jié)項(xiàng)目面積段房型均價(jià)（元/）總價(jià)（萬元）16年下半年預(yù)計(jì)推貨量保利梧桐語85-14085-94的兩居，99-121三居，143四居910082-1324.8萬方恒大雅苑89-17092南北通透兩居；123爆款三居，140-170四居850075-144即將清盤萬科藍(lán)山86-16586兩居室，107、121、130、155三居室，165四居室930080-1536.8萬方蘭亭御湖城西區(qū)83

21、-12983兩居室，98、107三居室、129四居室7600（預(yù)期）63-986.3萬方晉陽峰璟90-15090、97、100兩居室，132三居室，150四居室770070-1173.1萬方國雅城77-16377-91的兩居、117-143三居、163四居780060-1275萬方合計(jì)26萬方精裝價(jià)格8500-9300元/，毛坯價(jià)格普遍為7400-7800元/，預(yù)計(jì)下半年推售總量26萬方專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏總建面30萬方，規(guī)劃9棟高層住宅和臨街底商，總戶數(shù)1868戶，目前項(xiàng)目五證不全，2014-2015年因無預(yù)售許可證無法進(jìn)行正常銷售，影響了整體的銷售進(jìn)度。項(xiàng)目概況基礎(chǔ)指標(biāo)總占地面積

22、9.3萬方總建筑面積30平方米 容積率3.2總戶數(shù)1868總棟數(shù)9棟綠化率35%建筑形式高層板樓主力戶型80-179平米建筑風(fēng)格法式開發(fā)商北方君威分期一期園林景觀法式車位1：1交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯本體分析專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏住宅共1868戶，項(xiàng)目住宅總面積22.9萬；已售1290戶，已售面積15.3萬；未售578戶，未售面積7.5萬。樓棟總套數(shù)已售套數(shù)已售面積未售套數(shù)未售面積1#33093 10141 237 25851 2#231212 25568 19 2178 3#248157 14305 91 8195 4#185126 20074 59 8960 5#12441 6537 83 1

23、3090 6#192167 23795 25 4650 7#360357 33760 3 271 8#6618 4000 48 10742 9#132119 15175 13 1563 合計(jì)18681290 153355 578 75499 123456789本體分析專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏項(xiàng)目商鋪共100間，建筑面積共23915.38；其中已售10間，已售面積為2425；未售90間，未售面積為21490.38，剩余銷售額達(dá)3.2億元（不包括1#樓）。樓座方位商鋪總套數(shù)（套）總面積()已售套數(shù)(套）已售面積（）未售套數(shù)（套）未售面積（）剩余銷售額（萬元）1號(hào)樓南向165124.52001

24、65124.52內(nèi)鋪14603.880014603.883號(hào)樓北向81635.570081635.5732754號(hào)樓北向113139.5600113139.566257內(nèi)鋪387.1900387.191095號(hào)樓北向112435.225658.9161776.313791東向61598.491268.0151330.4831037號(hào)樓南向124695.9231443.1493252.786045內(nèi)鋪5275.42154.944220.48208東向144319.6100144319.619388合計(jì)10023915.381024259021490.3832176 本體分析專 注 卓 越 創(chuàng) 新

25、 共 贏33項(xiàng)目儲(chǔ)藏室共471個(gè)，可售面積共3291.91；已售269個(gè)，已售面積為1995.81；未售202個(gè)，未售面積為1296.6，剩余銷售額達(dá)493萬元（不包括1#樓）。樓座總計(jì)套數(shù)面積已售套數(shù)已售面積剩余套數(shù)剩余面積剩余銷售額157398.0128200.3929197.62767546 258338.5525159.6233178.93677054 352459.2942368.661090.63323205 454327.1819119.9335207.25793069 569588.5355472.1614116.37418068 699656.0670471.0729184.

26、99714961 744286.88649.3338237.55934821 838237.4124154.151483.26303255 合計(jì)4713291.912691995.312021296.64931978 本體分析專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏34項(xiàng)目車位共計(jì)1611個(gè)，已售554個(gè)，未售1057個(gè)，均價(jià)13.5萬元，剩余銷售額1.43億元。區(qū)域總個(gè)數(shù)（個(gè)） 已售個(gè)數(shù)（個(gè)） 未售個(gè)數(shù)（個(gè)）均價(jià)（元）剩余銷售額（元）G區(qū)（1#樓）2735541057135000142695000D區(qū)（2#樓）183A區(qū)（3#樓）121B區(qū)（4#樓）160C區(qū)（5#樓）129F區(qū)（6#樓）283H區(qū)（

27、7#樓）239E區(qū)(8/9#樓）223合計(jì)16115541057142695000本體分析專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏本體分析總結(jié)產(chǎn)品情況：住宅部分待去化面積7.5萬，其中暢銷戶型剩余1.2萬。滯銷戶型占據(jù)主力，銷售難度大；商業(yè)庫存貨值較高，體量大，單套商鋪的面積區(qū)間主要在230-350之間，多為1托2產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)商圈發(fā)展緩慢，針對市場銷售難度較大。車位共計(jì)1611個(gè)，未售1057個(gè)，目前均價(jià)13.5萬元，剩余估算銷售額1.43億元。u 項(xiàng)目由于證件不齊無法正常銷售，在15年市場向好的大背景下錯(cuò)失了銷售黃金期；u 項(xiàng)目住宅和商業(yè)庫存體量較大，且自身產(chǎn)品存在一定的缺陷，非市場主流產(chǎn)品；專 注

28、卓 越 創(chuàng) 新 共 贏競品項(xiàng)目VS君威優(yōu)劣勢分析項(xiàng)目優(yōu)勢劣勢突破點(diǎn)藍(lán)山品牌、項(xiàng)目體量、產(chǎn)品、配套地理位置、區(qū)域發(fā)展、大環(huán)境配套、現(xiàn)房、樓間距區(qū)域發(fā)展、樓間距蘭亭御湖城價(jià)格優(yōu)勢、項(xiàng)目體量地理位置、區(qū)域發(fā)展、現(xiàn)房區(qū)域發(fā)展晉陽峰璟戶型、公攤物業(yè)、品牌保利物業(yè)保利梧桐語品牌、戶型現(xiàn)房、價(jià)格現(xiàn)房、價(jià)格本體與競品市場對比專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏項(xiàng)目思考1、2016年下半年區(qū)域市場供應(yīng)量超過26萬方，總金額為21億；2、品牌開發(fā)商在區(qū)域中占據(jù)主導(dǎo)地位，本土開發(fā)商生存難度加大；3、產(chǎn)品線豐富，價(jià)格區(qū)間拉大，客戶可選擇性大，品牌、產(chǎn)品質(zhì)量和性價(jià)比考慮因素成為重中之重。市場政策疲軟期初現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)競爭壓力增大

29、，如何在紅海市場占據(jù)一席之地？專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏優(yōu)勢Strengths劣勢Wenknesses機(jī)會(huì)Opportunities威脅Threats1. 長風(fēng)CBD，稀缺區(qū)位價(jià)值。2. 現(xiàn)房即買即住，能看得見的保障。3. 產(chǎn)品線豐富，能滿足多重需求。4. 大紅本房產(chǎn)，置業(yè)的長期保證。5. 擁有大型組團(tuán)商業(yè)，生活便利。6. 緊鄰汾河和晉陽湖備考千畝森林公園，形成公園地產(chǎn)。1. 之前項(xiàng)目問題有部分老業(yè)主，對項(xiàng)目信息不住。2. 目前證件不齊。3. 項(xiàng)目外圍目前正在施工視覺效果差。4. 組團(tuán)大型商業(yè)配套，目前沒有正式投入使用，生活氛圍沒有 形成。1. 項(xiàng)目處長風(fēng)商圈位置，是明顯的價(jià)值洼地。2.

30、土地市場異?；钴S、房產(chǎn)市場預(yù)期極好，特別是區(qū)域內(nèi)拿地具有明顯利好。3. 規(guī)劃路修建中，修建成功加寬路網(wǎng)，出行更加便利。4. 保利物業(yè)入駐全面提升服務(wù)品質(zhì)。5. 頂級配套出行南中環(huán)快速路、武宿機(jī)場，教育試驗(yàn)中學(xué)、第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)，購物王府井、北美沃爾瑪。1. 如萬科、富力、恒大等全國性開發(fā)商在2016年大量項(xiàng)目入市，市場上產(chǎn)品大量供應(yīng)，競爭十分激烈。2. 區(qū)域內(nèi)同類型同面積區(qū)間的產(chǎn)品供應(yīng)量較大，客戶的選擇余地大，我們剩余的戶型較其他開發(fā)商供應(yīng)的面積類似產(chǎn)品處于劣勢。專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏392015成交客戶特征描摹回顧通過對成交客戶特征分析，大致可以將其描述為這樣一類群體作為80后的一員，他

31、們大都已經(jīng)成家，有了一個(gè)學(xué)齡前或是正在上小學(xué)的孩子，所以更多關(guān)注教育配套。他們已經(jīng)工作了小十年，事業(yè)正處于上升期，目前可能自己創(chuàng)業(yè)，從事貿(mào)易類和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的工作，具備了一定的財(cái)富和人脈積累。他們的家庭年收入至少15萬元以上，有較強(qiáng)的資金支付能力，大多為事業(yè)單位或是國家單位，資金不是相當(dāng)充裕，很在意總價(jià)問題。雖然他們中大多人的購買用途為自用，但對投資價(jià)值和升值空間也較為敏感，對項(xiàng)目區(qū)位和價(jià)值匹配的認(rèn)可度較高。他們工作區(qū)域集中在晉源區(qū)及周邊區(qū)市，對長風(fēng)CBD的區(qū)域十分認(rèn)可。專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏客群定位客戶屬性：長風(fēng)CBD認(rèn)同 家中普遍有兒童 年齡偏小對新興技術(shù)感興趣客戶定位職員型客戶

32、私營業(yè)主周邊社區(qū)居民項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)支撐，如政府大廳等，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，這部分人群中有很多購買了本項(xiàng)目，但是有居住需求。晉源區(qū)區(qū)域內(nèi)專業(yè)化市場、長風(fēng)商圈內(nèi)綜合類市場為代表的私營業(yè)主，他們有充足的資金，但是對居住品質(zhì)有較高要求。周邊社區(qū)業(yè)主：部分由于老人或孩子長大，原有房產(chǎn)功能不能滿足現(xiàn)在的居住需求需要再次購買房產(chǎn)，這類客戶資金部分存在問題，對空間和更能有準(zhǔn)確需求。專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏結(jié)合客戶特性，為引起客戶圈層共鳴，推廣采用擬人的思路進(jìn)行描述，形象視角“長風(fēng)俠”專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏42需要解決的問題1、如何消除之前的不良營銷？若實(shí)現(xiàn)客群定位的老業(yè)主再購，必須要消除前期遺留的對

33、物業(yè)的不信任。如何轉(zhuǎn)變業(yè)主對物業(yè)公司的觀念，快速有效提升項(xiàng)目口碑解決對于開發(fā)商的不信任，首先通過不斷釋放我們目前的進(jìn)展信息，用每周的暖場來說明我們在改變。強(qiáng)化案場銷售專業(yè)能力，提升案場銷售執(zhí)行力，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化率提升全方位多角度信息滲透，推廣+活動(dòng)+案場優(yōu)惠緊密配合，持續(xù)釋放聲音保持項(xiàng)目在市場熱度。有噱頭的面世活動(dòng)瞬間拉起項(xiàng)目人氣。若實(shí)現(xiàn)客群定位的老業(yè)主再購，必須要消除前期遺留的對物業(yè)的不信任。如何轉(zhuǎn)變業(yè)主對物業(yè)公司的觀念，快速有效提升項(xiàng)目口碑？2、如何實(shí)現(xiàn)快速去化？解決問題核心思路“推陳出新”專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏營銷核心目標(biāo)專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏針對項(xiàng)目以新形象面市，因此對項(xiàng)目重

34、新定義案名，參考案名：內(nèi)涵闡釋：“長風(fēng)”，借助長風(fēng)商務(wù)區(qū)的城市CBD核心板塊價(jià)值，突出項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值和項(xiàng)目賣點(diǎn)，通過案名較好的釋放項(xiàng)目信息。重塑項(xiàng)目形象案名建議專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏我們的項(xiàng)目定位 根據(jù)市場和項(xiàng)目本體情況分析，我們得出項(xiàng)目的幾個(gè)關(guān)鍵字： 重塑項(xiàng)目形象項(xiàng)目定位專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏重塑項(xiàng)目形象開發(fā)商企業(yè)形象借勢保利，主導(dǎo)長風(fēng)CBD品質(zhì)生活 借助保利央企合作，配合主題活動(dòng)，提升項(xiàng)目影響力。 配合周邊配套舉辦活動(dòng)，讓客戶感知項(xiàng)目價(jià)值。 通過與客戶互動(dòng)，增加客戶參與感，維系客戶。專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏47Part2 變中發(fā)招專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏擬人化項(xiàng)

35、目推廣，話題營銷1、制造長風(fēng)俠擬人形象，把長風(fēng)俠塑造成品質(zhì)生活的象征。2、入市話題營銷，后續(xù)接入事件營銷，話題不斷熱度不斷。營銷核心策略體系專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏懸疑事件包裝，制造社會(huì)輿論1、利用“長風(fēng)俠”人物性格的角度，對生活品質(zhì)進(jìn)行闡述。2、在講述問題的同時(shí)留下“長風(fēng)俠”身份的線索，讓人們主動(dòng)討論長風(fēng)俠到底是什么？制造輿論與期望。營銷核心策略體系專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏營銷核心策略體系通過與客戶進(jìn)行情感溝通，深入關(guān)懷業(yè)主生活，解答項(xiàng)目疑問，體現(xiàn)業(yè)主專屬服務(wù)的優(yōu)越感。以定期業(yè)主主題活動(dòng)，豐富業(yè)主生活，增加業(yè)主與項(xiàng)目的互動(dòng)，提升業(yè)主滿意度。利用微信群組，對業(yè)主進(jìn)行集中持續(xù)的維護(hù)來

36、保持業(yè)主與項(xiàng)目的粘性，增加老帶新購買機(jī)會(huì)。專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏營銷核心策略體系專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏營銷核心策略體系專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏營銷策略執(zhí)行營銷策略執(zhí)行專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏營銷工作總控圖蓄客、品牌形象提升與推廣期再次加推與熱銷期持續(xù)銷售期營銷節(jié)點(diǎn)推廣主題長風(fēng)主角王者歸來節(jié)點(diǎn)活動(dòng)配合父親節(jié)系列軟文炒作+客資導(dǎo)入活動(dòng)+大型節(jié)點(diǎn)活動(dòng)+暖場活動(dòng)推廣配合大批量投放短信，加大派單范圍，閃信，商超巡展，渠道、地方大v轉(zhuǎn)發(fā)系列話題軟文炒作+公關(guān)活動(dòng)項(xiàng)目周邊道旗圍擋、戶外廣告牌（形象推廣+銷售信息）2016年王者歸來，再續(xù)銷售傳奇經(jīng)典錯(cuò)過不再有建黨節(jié)七夕中秋國慶節(jié)長

37、風(fēng)科技節(jié)啤酒節(jié)重陽節(jié)6810119712每月一場資源導(dǎo)入類活動(dòng)，每月一次節(jié)日大活動(dòng)，每周進(jìn)行主題暖場活動(dòng)展示工作完成正式蓄客推廣形象第一次開盤加推、車位開盤、商業(yè)蓄客長風(fēng)俠品質(zhì)長風(fēng)俠科技長風(fēng)俠兒童專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏廣告任務(wù)執(zhí)行推廣節(jié)點(diǎn)2016年1197861210強(qiáng)化現(xiàn)房、區(qū)域、交通、學(xué)區(qū)、升值潛力等產(chǎn)品力的綜合性價(jià)比優(yōu)勢，制造持續(xù)熱銷的局面，維持項(xiàng)目熱度。拔升項(xiàng)目推廣調(diào)性，重點(diǎn)傳播項(xiàng)目開盤熱銷的，萬人空巷的盛景熱度、品牌價(jià)值提升期加推、熱銷期階段主題地段、區(qū)域、現(xiàn)房、學(xué)區(qū)功能性產(chǎn)品長風(fēng)CBD主角，王者歸來王者歸來，再現(xiàn)搶購神話推廣核心推廣內(nèi)容推廣動(dòng)作項(xiàng)目面世引爆活動(dòng)+暖場活動(dòng)、資

38、源導(dǎo)入活動(dòng)。自媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、地方大V，同步發(fā)力戶外道旗、短信、閃信、派單約會(huì)客戶圈層活動(dòng)線下活動(dòng)持續(xù)進(jìn)行地方大v話題持續(xù)炒作圍繞營銷核心思想，配合節(jié)日節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行全方位線上線下配合造勢宣傳。長風(fēng)區(qū)域+現(xiàn)房東道主長風(fēng)區(qū)域+開盤熱銷炒作強(qiáng)化稀缺性，加強(qiáng)緊迫感加快成交。年尾促銷錯(cuò)過不再有客戶圈層活動(dòng)地方大v話題持續(xù)炒作開盤熱銷炒作+最后機(jī)會(huì)專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏2016年下半年整盤3億銷售目標(biāo)，9月份入市，10月份首開2億銷售目標(biāo)，消化約300套產(chǎn)品4個(gè)月內(nèi),至少需要儲(chǔ)備組客戶渠道30%的客戶積累，渠道導(dǎo)入客戶組客戶開盤銷售目標(biāo)需達(dá)到2億元，按70萬/套計(jì)算，需消化3萬平米，約300套；專

39、注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏序號(hào)蓄客渠道到訪客戶備注1外展點(diǎn)1007月外展場出街，展點(diǎn)預(yù)計(jì)鋪排4-5個(gè)2主題活動(dòng)3007月啟動(dòng)3電開Call客1008月份啟動(dòng)，需購買資源4競品攔截300主要針對周邊競品市場5大客戶資源拓展100針對周邊企事業(yè)單位拓展總計(jì)900多節(jié)點(diǎn)多渠道蓄客，最終預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)到訪900組，滿足項(xiàng)目開盤客群支撐渠道策略專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏渠道策略一：外展點(diǎn)時(shí)間點(diǎn)位個(gè)數(shù)點(diǎn)位建議推廣動(dòng)作人員安排到訪數(shù)量7.1-9.302長風(fēng)街沃爾瑪?shù)陣Q(mào)第六館下元商圈和平南路寸草心超市高新片區(qū)親賢村拆遷片區(qū)楊家堡拆遷片區(qū)1、配合銷售節(jié)點(diǎn)，釋放項(xiàng)目信息2、后期每周售樓處現(xiàn)場抽獎(jiǎng)，促進(jìn)客戶轉(zhuǎn)訪3、

40、巡展期間，點(diǎn)位根據(jù)巡展效果及時(shí)調(diào)整置業(yè)顧問：1人/點(diǎn)位小蜜蜂：5人/點(diǎn)位100移動(dòng)售樓處+品牌宣傳+配合節(jié)點(diǎn)性活動(dòng) 移動(dòng)售樓處：選取人流密集的點(diǎn)位進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品信息的釋放，形成移動(dòng)售樓處； 品牌宣傳：通過長期的駐點(diǎn)宣傳，達(dá)到君威品牌和賣點(diǎn)的滲透 節(jié)點(diǎn)性活動(dòng)：配合節(jié)點(diǎn)性活動(dòng)-美食節(jié)、教育節(jié)、科技展進(jìn)行活動(dòng)輸出；外展點(diǎn)示意：體現(xiàn)長風(fēng)商務(wù)區(qū)時(shí)尚、都市感，體現(xiàn)君威的地段專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏渠道策略二：競品截流項(xiàng)目現(xiàn)包截流： 配合項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)在道路上持續(xù)放置桁架，增強(qiáng)昭示性，以固化自然路過客戶對項(xiàng)目感知度。項(xiàng)目競品路口截流： 在競品主要通路安排兼職人員，針對本項(xiàng)目與競品的相對有劣勢，做針對性資料派發(fā)

41、工作。競品內(nèi)部客戶截流： 安排高銷截流小組，在競品項(xiàng)目售樓部內(nèi)進(jìn)行客戶引導(dǎo)工作，形成直接分流。截流最大化=多角度+多途徑+多方式備注：小蜜蜂服飾為統(tǒng)一的君威LOGO衣服，體現(xiàn)項(xiàng)目形象專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏渠道策略三：電話CALL客電開人員固定化+一對一監(jiān)督+數(shù)字化目標(biāo)反算序號(hào)項(xiàng)目名數(shù)量CALL客人數(shù)人員要求數(shù)量預(yù)計(jì)到訪人數(shù)需購買資源陽光攬勝10萬5置業(yè)顧問一對一監(jiān)督，長期雇傭小蜜蜂300組/天/人100萬科城長風(fēng)商務(wù)區(qū)消費(fèi)人群、辦公人群華潤悅府晉陽峰璟蘭亭御湖城陽光汾河灣綠地世紀(jì)城 以100組到訪為目標(biāo)，按照電銷情況2-5%到訪率推算，需要5000組有效客戶； 以10-20%的電開有效

42、率推算，預(yù)計(jì)電開總數(shù)為5萬組 以5人拓客團(tuán)隊(duì)計(jì)算，周期1個(gè)月，預(yù)計(jì)每人每日電開數(shù)量300組專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏渠道策略四：主題活動(dòng)市場造勢+案場結(jié)合+人流導(dǎo)入國際美食篇7月8月9月科技篇教育篇活動(dòng)線通過主題派單、花式派單與現(xiàn)場活動(dòng)相結(jié)合，同時(shí)通過主題派單，傳遞君威“時(shí)尚都市氣息”，吸引市場客戶的關(guān)注，形成轟動(dòng)效應(yīng)；美食節(jié)異形單頁科技展主題派單教育篇卡通人偶吸引孩子關(guān)注專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏渠道策略五：大客戶拓展序號(hào)企事業(yè)名稱推廣動(dòng)作物料支持人員安排預(yù)計(jì)到訪1太化集團(tuán)公司項(xiàng)目宣講、優(yōu)惠力度確定、集團(tuán)報(bào)廣欄張貼展架（畫面2個(gè)，項(xiàng)目及區(qū)域價(jià)值）一名策劃，兩名置業(yè)顧問100組2中化二

43、建集團(tuán)醫(yī)院集團(tuán)報(bào)刊欄張貼畫面（畫面一個(gè)）3中化二建集團(tuán)有限公司5太原鍋爐廠項(xiàng)目宣傳、品牌宣傳6太原一電廠折頁、宣傳單（各20000份）7太原玻璃瓶廠橫幅、大客戶禮品8法院、檢察院DM宣傳畫面9政務(wù)大廳企業(yè)宣講+團(tuán)購優(yōu)惠+信息釋放 尋找君威周邊的主要政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位進(jìn)行企業(yè)宣講，釋放項(xiàng)目再銷售信息（五證齊全），同時(shí)組織團(tuán)購客戶集中選房； 針對小區(qū)業(yè)主進(jìn)行“老帶新”優(yōu)惠信息釋放，刺激業(yè)主進(jìn)行客戶轉(zhuǎn)介；專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏設(shè)置“賽車、海盜船、直升機(jī)、太空艙”等多款VR體

44、驗(yàn)項(xiàng)目供客戶免費(fèi)體驗(yàn)。嫁接機(jī)器人培訓(xùn)學(xué)校資源，在售樓處舉行機(jī)器人初賽、決賽，提升現(xiàn)場人氣，增加客戶到訪。最火的前沿科技，最炫的前沿體驗(yàn)提升項(xiàng)目調(diào)性，吸引全程優(yōu)質(zhì)“科技粉”到訪！專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏最文化！專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏身在長風(fēng)，怎能不去5大館？老牛灣，中國最美10大峽灣！山西竟然隱藏著一個(gè)“九寨溝”!專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏1、老業(yè)主回饋活動(dòng)專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏通過與客戶進(jìn)行情感溝通，深入關(guān)懷業(yè)主生活，解答項(xiàng)目疑問，體現(xiàn)業(yè)主專屬服務(wù)的優(yōu)越感。以定期業(yè)主主題活動(dòng)，豐

45、富業(yè)主生活，增加業(yè)主與項(xiàng)目的互動(dòng)，提升業(yè)主滿意度。利用微信群組，對業(yè)主進(jìn)行集中持續(xù)的維護(hù)來保持業(yè)主與項(xiàng)目的粘性，增加老帶新購買機(jī)會(huì)。專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏情感維護(hù)系統(tǒng)活動(dòng)維護(hù)系統(tǒng)社群維護(hù)系統(tǒng)專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏1、業(yè)主生日會(huì) 每月邀請當(dāng)月生日的君威業(yè)主齊聚項(xiàng)目營銷中心慶生。2、業(yè)主守護(hù)服務(wù) 每月定期對老業(yè)主進(jìn)行電話回訪，解答項(xiàng)目疑慮。3、定期禮品派送 每季度定期禮品派送，附帶祝?？?，加深業(yè)主品牌忠誠度。專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏6、建立客戶檔案 為每位業(yè)主建立客戶檔案卡，了解業(yè)主需求，給予解答幫助。4、項(xiàng)目簡報(bào) 每月為業(yè)主制作項(xiàng)目簡報(bào)，針對項(xiàng)目業(yè)主進(jìn)行派發(fā)，釋放社區(qū)項(xiàng)目信

46、息、工程進(jìn)度、活動(dòng)信息及利好政策。5、親情物管服務(wù) 定期對業(yè)主中的空巢老人進(jìn)行探訪慰問服務(wù)并為業(yè)主提供生活便利。專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏3、活動(dòng)優(yōu)先參與 項(xiàng)目暖場及文化活動(dòng)，對業(yè)主提前告知，并有優(yōu)先參與權(quán)。1、業(yè)主大會(huì) 每年召開兩次業(yè)主大會(huì)，以聯(lián)歡會(huì)的形式集中答謝業(yè)主。2、業(yè)主圈層活動(dòng) 按業(yè)主所屬單位、行業(yè)，進(jìn)行圈層劃分，匯聚業(yè)主圈層資源，促進(jìn)老帶新。專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏3、置業(yè)顧問個(gè)人維護(hù) 案場銷售將各自客戶建群管理，每日進(jìn)行組織維護(hù)。1、業(yè)主大群群 為業(yè)主建立業(yè)主微信大群，專人管理，起到活動(dòng)告知、項(xiàng)目信息更新及輿論引導(dǎo)作用。2、業(yè)主興趣群 根據(jù)業(yè)主興趣愛好建立若干微信群組，

47、有針對性的組織業(yè)主活動(dòng)，增加客戶粘性。專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏1. 住宅推售策略2. 商業(yè)推售策略3. 車位推售策略4. 經(jīng)濟(jì)預(yù)算Part3 變中求勝專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏分組團(tuán)進(jìn)行推廣及推售組團(tuán)策略借勢集中優(yōu)勢房源推售，差異化競爭住宅與商鋪搭配推售，利用客戶到訪促進(jìn)銷售搭配策略運(yùn)用價(jià)格體系，打破常規(guī)價(jià)值手法價(jià)格策略運(yùn)用銷控手段，擠壓客戶銷控策略推售策略住宅整體推盤思路及策略專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏推售策略推售順序說明：1.推售順序?yàn)?、4、8#89、149、223產(chǎn)品，前期跑量，結(jié)合梧桐語主力輸出產(chǎn)品推出89平米產(chǎn)品，同時(shí)推出149和223平

48、米產(chǎn)品在總價(jià)上擠壓89，實(shí)現(xiàn)快速去化。2.商業(yè)視客戶積累情況開盤，計(jì)劃10月末尾月啟動(dòng)銷售。時(shí)間軸2016年7月8月9月10月11月12月6月開盤蓄客同時(shí)對車位進(jìn)行摸底3、4、8#開盤加推1#94產(chǎn)品商業(yè)蓄客6月底商開盤專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏加強(qiáng)住宅、商業(yè)產(chǎn)品聯(lián)系，推廣期搭配，使得商業(yè)及住宅客戶相互促進(jìn)搭配推售房源，住宅帶動(dòng)商業(yè)銷售萬達(dá)廣場-商業(yè)帶動(dòng)住宅銷售萬科廣場-包裝大體量商業(yè)帶動(dòng)住宅住宅推售搭配策略住宅與商鋪搭配推售，利用客戶到訪促進(jìn)銷售專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏特價(jià)房源核心賣點(diǎn)展示競品研究靈活折扣增強(qiáng)引導(dǎo)住宅推售銷控策略專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏推售價(jià)格策略運(yùn)用市場導(dǎo)向

49、法估算銷售均價(jià)為7452元/專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏推售價(jià)格策略8000元/平米9000元/平米u(yù)均價(jià)7400/6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月7000元/平米u(yù)均價(jià)7500元/1.14%，100元/首次開盤二次加推2016年價(jià)格走勢：首次開盤以低價(jià)入市，迅速引爆市場，二次開盤價(jià)格拔升，延續(xù)項(xiàng)目熱銷態(tài)勢專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏君威玉泉龍?jiān)讽?xiàng)目商鋪共100間，建筑面積共23915.38；其中已售10間，已售面積為2425；未售90間，未售面積為21490.38，剩余銷售額達(dá)3.2億元（不包括1#樓）。樓座方位商鋪總套數(shù)（套）總

50、面積()已售套數(shù)(套）已售面積（）未售套數(shù)（套）未售面積（）剩余銷售額（萬元）1號(hào)樓南向165124.5200165124.52內(nèi)鋪14603.880014603.883號(hào)樓北向81635.570081635.5732754號(hào)樓北向113139.5600113139.566257內(nèi)鋪387.1900387.191095號(hào)樓北向112435.225658.9161776.313791東向61598.491268.0151330.4831037號(hào)樓南向124695.9231443.1493252.786045內(nèi)鋪5275.42154.944220.48208東向144319.6100144319.619388合計(jì)10023915.381024259021490.3832176 自身商業(yè)情況專 注 卓 越 創(chuàng) 新 共 贏項(xiàng)目商業(yè)庫存貨值較高，體量大，單套商鋪的面積區(qū)間主要在230-350之間，1托2產(chǎn)品居多，市場認(rèn)可度低；同時(shí)為現(xiàn)房產(chǎn)品，調(diào)整（分割）難度大，易形成滯銷產(chǎn)品。樓號(hào)商業(yè)1F2F小計(jì)住宅1#2717.428625579.4住宅3#7138481561住宅4#1141.