項目定位分析學(xué)習(xí)教案

1、會計學(xué)1第一頁，共103頁。這是我夢中的家園這是我夢中的家園(jiyun)我希望它不僅僅是出現(xiàn)在夢里我希望它不僅僅是出現(xiàn)在夢里春天來了滿園的桃紅柳綠春天來了滿園的桃紅柳綠夏天的時候夏天的時候門前有潺潺的小溪門前有潺潺的小溪秋天到了秋天到了地上鋪滿了金黃的葉兒地上鋪滿了金黃的葉兒冬天的時候冬天的時候墻角有紅梅矗立墻角有紅梅矗立我的旁邊我的旁邊住著友善而聰慧的鄰居住著友善而聰慧的鄰居孩子們在草地上快樂地嬉戲孩子們在草地上快樂地嬉戲退休的父母退休的父母已爬上了登山的小徑已爬上了登山的小徑溫暖的屋里坐著我和我的妻溫暖的屋里坐著我和我的妻當(dāng)我憂傷的時候讓安靜的湖水整理我的思緒當(dāng)我憂傷的時候讓安靜的湖水整

2、理我的思緒當(dāng)我煩悶的時候我對著青山深深地呼吸當(dāng)我煩悶的時候我對著青山深深地呼吸這是我夢中的家園這是我夢中的家園(jiyun)我希望它不僅僅是出現(xiàn)在夢里我希望它不僅僅是出現(xiàn)在夢里這是我夢中的家園這是我夢中的家園我希望我希望(xwng)它不僅僅是出現(xiàn)在夢里它不僅僅是出現(xiàn)在夢里春天來了滿園的桃紅柳綠春天來了滿園的桃紅柳綠夏天的時候夏天的時候門前有潺潺的小溪門前有潺潺的小溪秋天到了秋天到了地上鋪滿了金黃的葉兒地上鋪滿了金黃的葉兒冬天的時候冬天的時候墻角有紅梅矗立墻角有紅梅矗立我的旁邊我的旁邊住著友善而聰慧的鄰居住著友善而聰慧的鄰居孩子們在草地上快樂地嬉戲孩子們在草地上快樂地嬉戲退休的父母退休的父母已爬

3、上了登山的小徑已爬上了登山的小徑溫暖的屋里坐著我和我的妻溫暖的屋里坐著我和我的妻當(dāng)我憂傷的時候讓安靜的湖水整理我的思緒當(dāng)我憂傷的時候讓安靜的湖水整理我的思緒當(dāng)我煩悶的時候我對著青山深深地呼吸當(dāng)我煩悶的時候我對著青山深深地呼吸這是我夢中的家園這是我夢中的家園我希望我希望(xwng)它不僅僅是出現(xiàn)在夢里它不僅僅是出現(xiàn)在夢里2第1頁/共102頁第二頁，共103頁。人無法選擇自然的故鄉(xiāng)(gxing)，但可以選擇心靈的故鄉(xiāng)(gxing)！ 哈佛建筑學(xué)院碩士 貝聿銘3第2頁/共102頁第三頁，共103頁。對于本項目，我們希望打破常規(guī)，通過理性的數(shù)據(jù)分析和感性的認(rèn)知理解，透析項目的內(nèi)涵，從中挖掘出超越地塊本

4、身(bnshn)的價值，這不是一個純粹的策劃提案，這是一次對居住理念和生活模式的深度體驗，基于這種體驗，呈現(xiàn)一個理想中的生活居所，讓“家”重新回歸。4第3頁/共102頁第四頁，共103頁。土地的氣質(zhì)土地的氣質(zhì)區(qū)域的潛質(zhì)區(qū)域的潛質(zhì)項目的價值項目的價值形象體系形象體系產(chǎn)品體系產(chǎn)品體系客戶體系客戶體系項目的定項目的定位位5第4頁/共102頁第五頁，共103頁。1三眼法則：第一眼，看地塊；第二眼，看片區(qū)，第三眼，再看地塊；三眼法則：第一眼，看地塊；第二眼，看片區(qū)，第三眼，再看地塊；基地VS片區(qū)base vs areabase vs area6第5頁/共102頁第六頁，共103頁。那天天氣比較那天天氣比

5、較(bjio)(bjio)冷冷, ,但當(dāng)我們來到這片土地時，呈現(xiàn)在我們眼前的是但當(dāng)我們來到這片土地時，呈現(xiàn)在我們眼前的是, ,郁郁蔥蔥郁郁蔥蔥的小草展現(xiàn)出勃勃生機的小草展現(xiàn)出勃勃生機, , 成排的鴨子在湖中嬉戲玩耍成排的鴨子在湖中嬉戲玩耍, , 長期生活在都市森林中的我們長期生活在都市森林中的我們許久不曾邂逅的綠野風(fēng)光和青草味道許久不曾邂逅的綠野風(fēng)光和青草味道, ,頓覺身上的每個毛孔開始舒暢的呼吸頓覺身上的每個毛孔開始舒暢的呼吸, ,同時同時, ,三三盛同事的熱情介紹更加感染了我們盛同事的熱情介紹更加感染了我們我們似乎感覺到，這里將是一片不尋常的土我們似乎感覺到，這里將是一片不尋常的土地，將會

6、發(fā)生令世人側(cè)目的奇跡地，將會發(fā)生令世人側(cè)目的奇跡從土地的氣質(zhì)從土地的氣質(zhì)(qzh)的作為切入點的作為切入點7第6頁/共102頁第七頁，共103頁。地形：河道將用地分成南北兩地(lin d)塊，南北地塊總用地面積為204595平方米。河道面積22108.7平方米。地勢：基地現(xiàn)狀地勢平坦，低于南面國道大概3-5米之多，南向臨路一側(cè)需抬高地塊與之平齊。 基地基地(jd)研究研究北地塊北地塊南地塊南地塊地勢地勢(dsh)地形地形8第7頁/共102頁第八頁，共103頁。朝向(cho xin)：整個地塊的朝向(cho xin)無可挑剔，可完全實現(xiàn)南北朝向(cho xin)；后期規(guī)劃中若不可避免需要東西朝向

7、(cho xin)則有景觀加以彌補。景觀(jn un)：得天獨厚的南香湖景觀(jn un)資源，湖面大而寬，最窄處20米，最寬處80米?？梢杂^旗山山景。項目項目(xingm)地塊研究地塊研究湖景湖景山景山景9第8頁/共102頁第九頁，共103頁。與其他觀景項目資源比較的優(yōu)勢與其他觀景項目資源比較的優(yōu)勢福州其他景觀項目僅僅是借景?；蛴^山，或望水。而本項目卻是完全私有得天獨厚的天然湖資源，以及旗山資源?？芍^依山伴水，有天有地。福州其他景觀項目僅僅是借景。或觀山，或望水。而本項目卻是完全私有得天獨厚的天然湖資源，以及旗山資源?？芍^依山伴水，有天有地。長灘美墅長灘美墅 （觀江景，背靠鼓山）（觀江景，背

8、靠鼓山）名城港灣名城港灣 （觀江景，背靠鼓山）（觀江景，背靠鼓山）融匯山水融匯山水 （觀烏龍江景）（觀烏龍江景）公園道一號公園道一號 （觀江景，靠金山公園）（觀江景，靠金山公園）中天金海岸中天金海岸 （觀江景，靠金山公園）（觀江景，靠金山公園）泰禾紅樹林泰禾紅樹林 （背靠金山）（背靠金山）潤華山莊潤華山莊 （背靠高蓋山）（背靠高蓋山）大洋大洋(dyng)(dyng)鷺洲鷺洲 （靠烏龍江）（靠烏龍江）博仕后緣墅博仕后緣墅 （背靠旗山）（背靠旗山）居住主題公園居住主題公園 （觀水景）（觀水景）三盛南香湖三盛南香湖 （私有湖，伴旗山）（私有湖，伴旗山）就景觀來看，本地塊具備建筑優(yōu)質(zhì)的居住品質(zhì)的樓盤的

9、條件就景觀來看，本地塊具備建筑優(yōu)質(zhì)的居住品質(zhì)的樓盤的條件“天生麗質(zhì)天生麗質(zhì)”，可以充分在規(guī)劃設(shè)計中利用，擁有水而親水。，可以充分在規(guī)劃設(shè)計中利用，擁有水而親水。項目地塊項目地塊(d kui)研究研究山山湖湖10第9頁/共102頁第十頁，共103頁。交通：項目緊鄰南嶼東西向主干道梅梁路，連接十里明珠堤及十八灣公路(gngl)通往市區(qū)。地塊西側(cè)為117縣道，本項目將來交通將會比較便捷?；鼗?jd)研究研究項項目目(xingm)位位置置生活配套：嚴(yán)重缺乏，未來主要依賴于項目本身以及周邊項目提供生活配套，所以本項目在規(guī)劃中需要進(jìn)行重點考慮。11第10頁/共102頁第十一頁，共103頁。一一. .南

10、嶼新城分析南嶼新城分析(fnx)(fnx)南嶼新城在大學(xué)城南端316-324國道連接線南側(cè)和西側(cè)，總建設(shè)用地為15.8平方公里(pn fn n l)，發(fā)展人口規(guī)模13萬，其中在校生45萬人。南南嶼嶼鎮(zhèn)鎮(zhèn)南嶼新城分析南嶼新城分析(fnx)12第11頁/共102頁第十二頁，共103頁。我們我們(w men)的地塊處在一個新區(qū)，并與周邊的環(huán)境和規(guī)劃息息相關(guān)的地塊處在一個新區(qū)，并與周邊的環(huán)境和規(guī)劃息息相關(guān)，未來片區(qū)發(fā)展將直接影響項目的價值，片區(qū)價值的高度將直接決定，未來片區(qū)發(fā)展將直接影響項目的價值，片區(qū)價值的高度將直接決定項目的高度，所以，我們項目的高度，所以，我們(w men)需要重新審視南嶼片區(qū)。

11、需要重新審視南嶼片區(qū)。重新定義南嶼片區(qū)重新定義南嶼片區(qū)13第12頁/共102頁第十三頁，共103頁。這是一個這是一個(y )(y )高品質(zhì)的人文居住新城片區(qū)高品質(zhì)的人文居住新城片區(qū) ！1.1.南嶼新城要住南嶼新城要住1313萬人萬人. .2.2.學(xué)校、配套生活區(qū)、研發(fā)區(qū)、綜合開發(fā)區(qū)、安置區(qū)以及綠地景觀系統(tǒng)學(xué)校、配套生活區(qū)、研發(fā)區(qū)、綜合開發(fā)區(qū)、安置區(qū)以及綠地景觀系統(tǒng). .3.3.商業(yè)配套將是多功能的商業(yè)中心商業(yè)配套將是多功能的商業(yè)中心. . 4.4.八座大橋為新城區(qū)交通八座大橋為新城區(qū)交通“加速加速”.”.5.5.快速快速(kui s)(kui s)交通干道連接大學(xué)城交通干道連接大學(xué)城. . 南

12、嶼新城在大學(xué)城南端南嶼新城在大學(xué)城南端316-324316-324國道連接線南側(cè)和西側(cè)，總建設(shè)用地為國道連接線南側(cè)和西側(cè)，總建設(shè)用地為15.815.8平方公里，發(fā)展人口規(guī)模平方公里，發(fā)展人口規(guī)模1313萬，其中在校生萬，其中在校生4 45 5萬人。在規(guī)劃時根據(jù)南嶼新城的地理萬人。在規(guī)劃時根據(jù)南嶼新城的地理(dl)(dl)位置和地理位置和地理(dl)(dl)條件，規(guī)劃形成三條件，規(guī)劃形成三片功能區(qū)，即一是環(huán)繞虎秀山山體公園形成校園及配套生活區(qū)；二是圍繞嶺兜山建成的創(chuàng)業(yè)研發(fā)區(qū)；片功能區(qū)，即一是環(huán)繞虎秀山山體公園形成校園及配套生活區(qū)；二是圍繞嶺兜山建成的創(chuàng)業(yè)研發(fā)區(qū)；三是在福廈高速第二通道以東至大樟溪

13、區(qū)域形成一個江濱高尚居住區(qū)。三是在福廈高速第二通道以東至大樟溪區(qū)域形成一個江濱高尚居住區(qū)。 （官方稱謂：南嶼新城）（官方稱謂：南嶼新城）1. 1. 未來發(fā)展規(guī)劃未來發(fā)展規(guī)劃思考一：這是一個思考一：這是一個“新岸區(qū)新岸區(qū)” ” ！14第13頁/共102頁第十四頁，共103頁。2.2.南嶼與福州城市規(guī)劃南嶼與福州城市規(guī)劃(chn sh u hu)(chn sh u hu)發(fā)展的關(guān)系發(fā)展的關(guān)系福州拓出發(fā)展空間，南進(jìn)西拓將是重點。隨著金山(jn shn)開發(fā)臨近尾聲，福州城區(qū)用地比較緊張，大規(guī)模用地?zé)o法規(guī)劃，因此福州一定要“跳出去”。今后5年福州將再建南嶼和南通2個新的文教城區(qū)。作為福州今后的新城區(qū)，

14、南嶼和南通將定位為：依托上街大學(xué)城，發(fā)展成為福州市重要的文化教育基地，人口規(guī)模為30萬人，這是繼上街大學(xué)城之后的又一福州文教區(qū)。該片區(qū)將來會是該片區(qū)將來會是- - 福州未來福州未來(wili)(wili)高高品質(zhì)的品質(zhì)的 人文居住新城片區(qū)人文居住新城片區(qū) 南進(jìn)西拓南進(jìn)西拓15第14頁/共102頁第十五頁，共103頁。我們提出我們提出(t ch)“烏龍江新岸烏龍江新岸” ！1. 1. 烏龍烏龍(w ln)(w ln)江北岸金山中高端居住片區(qū)需要進(jìn)一步延伸江北岸金山中高端居住片區(qū)需要進(jìn)一步延伸3.3.南嶼新城是規(guī)劃南嶼新城是規(guī)劃(guhu)(guhu)高品質(zhì)的人文居住新城片區(qū)高品質(zhì)的人文居住新城片

15、區(qū) 2.2.閩侯南嶼屬地概念需要削弱閩侯南嶼屬地概念需要削弱4.4.可以媲美烏龍江北岸、南江濱可以媲美烏龍江北岸、南江濱新岸區(qū)擁有烏龍江南岸、大學(xué)城、湖景、旗山山脈，新岸區(qū)擁有烏龍江南岸、大學(xué)城、湖景、旗山山脈， 未來開發(fā)用地面積未來開發(fā)用地面積超過三千畝，從區(qū)域發(fā)展態(tài)勢看，本片區(qū)對社區(qū)規(guī)劃和基礎(chǔ)建設(shè)將逐漸超過三千畝，從區(qū)域發(fā)展態(tài)勢看，本片區(qū)對社區(qū)規(guī)劃和基礎(chǔ)建設(shè)將逐漸完善，必將成為金山片區(qū)之后新岸居住區(qū)。完善，必將成為金山片區(qū)之后新岸居住區(qū)。16第15頁/共102頁第十六頁，共103頁。我們我們(w men)(w men)的項目處在烏龍江新岸！的項目處在烏龍江新岸！17第16頁/共102頁第十

16、七頁，共103頁。2 處在怎樣的競爭環(huán)境中處在怎樣的競爭環(huán)境中市場環(huán)境Market enviorment18第17頁/共102頁第十八頁，共103頁。n福州地產(chǎn)全線飄紅，豪宅市場尤甚福州地產(chǎn)全線飄紅，豪宅市場尤甚n大面積土地供應(yīng)主要集中在倉山大面積土地供應(yīng)主要集中在倉山; ;n政府政府(zhngf)(zhngf)對囤積土地的督促開發(fā)對囤積土地的督促開發(fā); ;n政策對市場的影響平穩(wěn)過渡，開發(fā)商信心增強。政策對市場的影響平穩(wěn)過渡，開發(fā)商信心增強。福州南面整體市場出現(xiàn)拐點福州南面整體市場出現(xiàn)拐點(ui din)(ui din)，中高端住宅將呈現(xiàn)趨勢，集中表現(xiàn)為金山、南江濱等片區(qū)。，中高端住宅將呈現(xiàn)趨

17、勢，集中表現(xiàn)為金山、南江濱等片區(qū)。u經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展提供了客觀條件；經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展提供了客觀條件；u新增人口帶來龐大消費群；新增人口帶來龐大消費群；u局部市場（二環(huán)內(nèi)）進(jìn)入了換房期（局部市場（二環(huán)內(nèi)）進(jìn)入了換房期（3-53-5年）；年）；u自住為主，剛性需求依然較強。自住為主，剛性需求依然較強。u南北南北(nnbi)(nnbi)江濱的建設(shè)，跨烏龍江各橋開通江濱的建設(shè)，跨烏龍江各橋開通市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析思考二：大勢決定大市，思考二：大勢決定大市，“新岸新岸”機遇與挑戰(zhàn)并存！機遇與挑戰(zhàn)并存！19第18頁/共102頁第十九頁，共103頁。第一圈層為二環(huán)第一圈層為二環(huán)以內(nèi)，主要是以以內(nèi)，主

18、要是以小規(guī)模高層住宅小規(guī)模高層住宅為主。為主。第二圈層：三環(huán)第二圈層：三環(huán)路以內(nèi)，江景、路以內(nèi)，江景、公園公園(gngyun)景觀的高層住宅景觀的高層住宅和洋房、雙拼、和洋房、雙拼、疊拼相結(jié)合。疊拼相結(jié)合。第三圈層：三環(huán)第三圈層：三環(huán)以外，主要集中以外，主要集中在烏龍江新岸的在烏龍江新岸的別墅、亞別墅和別墅、亞別墅和高層混合項目。高層混合項目。機遇機遇(jy)新岸區(qū)新岸區(qū)20第19頁/共102頁第二十頁，共103頁。第一圈層第二圈層第三圈層多層住宅多層住宅(zhzhi)小高層住宅小高層住宅(zhzhi)高層公寓高層公寓商住樓商住樓多層洋房多層洋房(yn fn)小高層住宅小高層住宅高層住宅高層住

19、宅少量獨棟別墅少量獨棟別墅聯(lián)排、疊拼聯(lián)排、疊拼多層住宅多層住宅小高層小高層(o cn)住宅住宅高層高層(o cn)公公寓寓獨棟別墅獨棟別墅聯(lián)排、疊拼聯(lián)排、疊拼機遇機遇21第20頁/共102頁第二十一頁，共103頁。圈層形象圈層形象(xngxing)一覽一覽圈層圈層/ /區(qū)域區(qū)域代表項目代表項目文化支撐文化支撐/ /社區(qū)形象模式社區(qū)形象模式價格水平（元價格水平（元/ /平方米）平方米）第一圈層第一圈層棕櫚泉國際花園棕櫚泉國際花園溫泉/高層均價8600蔚藍(lán)國際蔚藍(lán)國際溫泉/高層均價8100陽光假日公寓陽光假日公寓高層/公寓均價9800第二圈層第二圈層仁文大儒世家仁文大儒世家多層/高層/康居典范均價

20、5300江南水都江南水都融僑/大社區(qū)/新古典主義/熱帶均價6000泰禾紅樹林泰禾紅樹林泰禾/大社區(qū)/江景聯(lián)排別墅公園道一號公園道一號大社區(qū)/濕地公園/豪華會所高層6500-9000中天金海岸中天金海岸大社區(qū)/濕地公園/品牌物管亞別墅130-170萬第三圈層第三圈層融匯山水融匯山水江景/純別墅社區(qū)/新亞洲別墅別墅130-180萬閩都大莊園閩都大莊園大學(xué)城/低容積率/TOWNHOUSE/大社區(qū)現(xiàn)推聯(lián)排70-80萬東方威尼斯東方威尼斯純別墅/海景獨棟280-500萬福祿坊福祿坊中式園林/ TOWNHOUSE原售價60-80萬云畝天朗云畝天朗GOLF/水景/純別墅社區(qū)亞別墅140-230萬機遇機遇(j

21、y)22第21頁/共102頁第二十二頁，共103頁。福州在往外擴(kuò)張，第三圈層主要形成往西、南發(fā)展態(tài)勢；福州在往外擴(kuò)張，第三圈層主要形成往西、南發(fā)展態(tài)勢；由于交通等配套缺乏，普通居民暫時不會選擇在這樣的區(qū)域生活；由于交通等配套缺乏，普通居民暫時不會選擇在這樣的區(qū)域生活；第三圈層為房地產(chǎn)開發(fā)新區(qū)，擁有較好的景觀資源，目前主要提供低較低容積率住宅；第三圈層為房地產(chǎn)開發(fā)新區(qū)，擁有較好的景觀資源，目前主要提供低較低容積率住宅；未來是否能引發(fā)新區(qū)域的演變未來是否能引發(fā)新區(qū)域的演變(ynbin)(ynbin)，南部能否持續(xù)受到關(guān)注？，南部能否持續(xù)受到關(guān)注？第三圈層產(chǎn)品細(xì)分：第三圈層產(chǎn)品細(xì)分：目前市場上推出很

22、少的高層，為博仕后緣墅項目的高層公寓目前市場上推出很少的高層，為博仕后緣墅項目的高層公寓主要為多層以下為主的獨棟別墅主要為多層以下為主的獨棟別墅(bish)、雙拼、聯(lián)排等類型的產(chǎn)品推向市場，高端市場、雙拼、聯(lián)排等類型的產(chǎn)品推向市場，高端市場占比較大的比重，但是風(fēng)格各異，檔次參差不齊，兩極分化比較嚴(yán)重：占比較大的比重，但是風(fēng)格各異，檔次參差不齊，兩極分化比較嚴(yán)重：高端：云畝天朗、大洋鷺洲、融匯山水、東方威尼斯高端：云畝天朗、大洋鷺洲、融匯山水、東方威尼斯中端：閩都大莊園、金僑花園中端：閩都大莊園、金僑花園低端：博仕后緣墅低端：博仕后緣墅由以上分析可以由以上分析可以(ky)看出：看出：機遇機遇23

23、第22頁/共102頁第二十三頁，共103頁。第三圈層是福州房地產(chǎn)未來主要發(fā)展區(qū)域，而以下三個片區(qū)是未來房地產(chǎn)供應(yīng)的主要來源：新岸區(qū)上街南臺島未來激烈(jli)的競爭更多來自于新岸區(qū)內(nèi)部項目的競爭。挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)(tio zhn)新岸區(qū)新岸區(qū)24第23頁/共102頁第二十四頁，共103頁。其它(qt)項目挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)25第24頁/共102頁第二十五頁，共103頁。思考三：新岸區(qū)是否思考三：新岸區(qū)是否(sh fu)具備吸引力？具備吸引力？競爭競爭優(yōu)勢優(yōu)勢整體整體資源資源區(qū)域區(qū)域體量體量人文人文氛圍氛圍區(qū)域區(qū)域發(fā)展發(fā)展競爭力因素競爭力因素高端區(qū)域競爭力高端區(qū)域競爭力26第25頁/共102頁第二十六頁，共103

24、頁。板塊板塊區(qū)域指標(biāo)區(qū)域指標(biāo)景觀指標(biāo)景觀指標(biāo)休閑指標(biāo)休閑指標(biāo)配套指標(biāo)配套指標(biāo)發(fā)展指標(biāo)發(fā)展指標(biāo)影響指標(biāo)影響指標(biāo)五四北五四北新店新店山景山景/ /湖景湖景/ /八一八一水庫水庫森林公園森林公園/ /八一八一水庫水庫配套缺乏配套缺乏新興高尚新興高尚片區(qū)片區(qū)區(qū)域競爭區(qū)域競爭市中心市中心臺江臺江近距離江景近距離江景/ /江江濱大道濱大道濱江公園濱江公園醫(yī)院、學(xué)校醫(yī)院、學(xué)校交通較好交通較好典型居住典型居住區(qū)區(qū)土地缺乏土地缺乏南江濱南江濱閩江南岸閩江南岸近距離江景近距離江景/ /江江濱大道濱大道濱江公園濱江公園學(xué)校學(xué)校交通較好交通較好典型高檔典型高檔片區(qū)片區(qū)地塊漸少地塊漸少東江濱東江濱東江濱一線東江濱一線閩

25、江景閩江景/ /鼓山景鼓山景/ /海景海景鼓山鼓山/ /閩江閩江/ /海景海景配套缺乏配套缺乏新興高尚新興高尚片區(qū)片區(qū)區(qū)域競爭區(qū)域競爭金山金山金山新區(qū)金山新區(qū)江景江景/ /公園景公園景金山公園金山公園/ /烏龍烏龍江江配套缺乏配套缺乏新興高尚新興高尚片區(qū)片區(qū)地塊漸少地塊漸少上街上街閩侯上街閩侯上街江景江景/ /部分高爾部分高爾夫夫高爾夫高爾夫/ /烏龍江烏龍江/ /大學(xué)城大學(xué)城目前公共交通目前公共交通缺乏缺乏/ /配套缺乏配套缺乏/ /近大學(xué)城近大學(xué)城早期發(fā)展早期發(fā)展豪宅片區(qū)豪宅片區(qū)自行發(fā)展自行發(fā)展南臺島南臺島城南板塊城南板塊近距離海景近距離海景/ /江江景景酒店酒店/ /人文人文規(guī)劃中規(guī)劃中

26、未來交通未來交通樞紐中心樞紐中心政府規(guī)劃政府規(guī)劃新岸區(qū)新岸區(qū)南嶼板塊南嶼板塊江景江景/ /湖景湖景/ /旗山旗山景觀景觀/ /親旗山親旗山生態(tài)生態(tài)/ /人文人文/ /旗山旗山/ /萬佛寺萬佛寺全新規(guī)劃全新規(guī)劃/ /近大近大學(xué)城學(xué)城未來新高未來新高尚片區(qū)尚片區(qū)時間時間新岸區(qū)競爭力分析新岸區(qū)競爭力分析(fnx)27第26頁/共102頁第二十七頁，共103頁。1.1.整體資源：與烏龍江新岸區(qū)域最具競爭力是東江濱、南江濱、上街片區(qū)整體資源：與烏龍江新岸區(qū)域最具競爭力是東江濱、南江濱、上街片區(qū)；2.2.區(qū)域體量：只有南臺島才可以相提并論，擁有大量可開發(fā)土地，但該區(qū)區(qū)域體量：只有南臺島才可以相提并論，擁有

27、大量可開發(fā)土地，但該區(qū)域受到政府遷移和交通樞紐建設(shè)利好的不確定性影響；域受到政府遷移和交通樞紐建設(shè)利好的不確定性影響；3.3.人文氛圍：新岸生活區(qū)，未來人文居住新城片區(qū)人文氛圍：新岸生活區(qū)，未來人文居住新城片區(qū) ，集居住、文化、休閑，集居住、文化、休閑于一體的居住新區(qū)；于一體的居住新區(qū)；4.4.區(qū)域發(fā)展：一個全新的規(guī)劃區(qū)域發(fā)展：一個全新的規(guī)劃(guhu)(guhu)片區(qū)，一個具備高潛力發(fā)展的片區(qū)片區(qū)，一個具備高潛力發(fā)展的片區(qū)，未來區(qū)域的規(guī)劃，未來區(qū)域的規(guī)劃(guhu)(guhu)將優(yōu)于金山片區(qū)；將優(yōu)于金山片區(qū)；5.5.競爭優(yōu)勢：本項目在新岸區(qū)屬于第二、三個啟動項目，準(zhǔn)確和差異化定競爭優(yōu)勢：本項

28、目在新岸區(qū)屬于第二、三個啟動項目，準(zhǔn)確和差異化定位有別于其他項目的競爭優(yōu)勢。位有別于其他項目的競爭優(yōu)勢?！靶掳缎掳丁睋碛械馁|(zhì)素?fù)碛械馁|(zhì)素(zh s)(zh s)足以構(gòu)筑未來新一代高尚居住區(qū)！足以構(gòu)筑未來新一代高尚居住區(qū)！28第27頁/共102頁第二十八頁，共103頁。？僅僅有這些，新岸僅僅有這些，新岸”就能承載起高尚人文居住片區(qū)的重?fù)?dān)嗎？就能承載起高尚人文居住片區(qū)的重?fù)?dān)嗎？就能給本項目插上騰飛的翅膀就能給本項目插上騰飛的翅膀(chbng)嗎？嗎？足夠在新岸同質(zhì)化的市場中殺出重圍嗎？足夠在新岸同質(zhì)化的市場中殺出重圍嗎？NONO！準(zhǔn)確(zhnqu)去定位29第28頁/共102頁第二十九頁，共103

29、頁。項目定位項目定位(dngwi)研究研究3 新區(qū)價值和品質(zhì)的實踐新區(qū)價值和品質(zhì)的實踐項目定位item orientation30第29頁/共102頁第三十頁，共103頁。項目項目(xingm)定位基地研究的基本面結(jié)論定位基地研究的基本面結(jié)論思考思考(sko)四：審視四：審視“項目基地項目基地” 的氣質(zhì)如何進(jìn)行定位？的氣質(zhì)如何進(jìn)行定位？項目項目(xingm)定定位研究位研究我們處在一個新岸區(qū)我們處在一個新岸區(qū)1我們處在一個新興的人文居住新城我們處在一個新興的人文居住新城2我們真正的擁有湖我們真正的擁有湖3我們可以觀旗山風(fēng)光我們可以觀旗山風(fēng)光431第30頁/共102頁第三十一頁，共103頁。項目

30、定位調(diào)查和分析項目定位調(diào)查和分析(fnx)的基本面結(jié)論的基本面結(jié)論項目項目(xingm)定定位研究位研究福州整體房價尚有提升空間福州整體房價尚有提升空間1福州中高端消費者居住需求未被充分滿足福州中高端消費者居住需求未被充分滿足2福州地產(chǎn)全面創(chuàng)新時代將在福州地產(chǎn)全面創(chuàng)新時代將在2007年后年后3福州未來的主要發(fā)展區(qū)域在烏龍江南岸福州未來的主要發(fā)展區(qū)域在烏龍江南岸432第31頁/共102頁第三十二頁，共103頁。項目所處所項目所處所(ch su)處閩侯屬地處閩侯屬地難點難點(ndi(ndin) 1n) 1難點難點(ndi(ndin) 2n) 2所擁有的旗山資源無法形成獨享的項目資源所擁有的旗山資源

31、無法形成獨享的項目資源難點難點 3 3南嶼新城區(qū)域目前配套設(shè)施極其缺乏南嶼新城區(qū)域目前配套設(shè)施極其缺乏項目定位分析的主要難點項目定位分析的主要難點項目定位研究項目定位研究33第32頁/共102頁第三十三頁，共103頁。主打獨享湖景，項目真正親湖，擁有湖。在項目規(guī)劃上也重點突出湖景景觀資源，而不把旗山作為主要的景觀。提出烏龍江新岸，弱化閩侯屬地，強化烏龍江。弱化配套，同時重點打造社區(qū)會所功能，提升項目品質(zhì)地處閩地處閩侯屬地侯屬地旗山資源旗山資源無法形成無法形成獨享獨享配套嚴(yán)重配套嚴(yán)重缺乏缺乏項目定位主要難點項目定位主要難點(ndin)的解決的解決34第33頁/共102頁第三十四頁，共103頁。如

32、何沖出片區(qū)產(chǎn)品如何沖出片區(qū)產(chǎn)品(chnpn)類型同質(zhì)化？類型同質(zhì)化？關(guān)鍵關(guān)鍵(gunj(gunjin) 1in) 1關(guān)鍵關(guān)鍵 2 2項目資源該以怎樣的次序整合？項目資源該以怎樣的次序整合？關(guān)鍵關(guān)鍵 3 3消費者的購買價值點如何釋放？消費者的購買價值點如何釋放？關(guān)鍵關(guān)鍵 4 4如何實現(xiàn)項目的最大價值？如何實現(xiàn)項目的最大價值？項目定位研究項目定位研究35第34頁/共102頁第三十五頁，共103頁。同質(zhì)化同質(zhì)化 ？ 功能功能(gngnng)主導(dǎo)型轉(zhuǎn)變?yōu)榍楦兄鲗?dǎo)型主導(dǎo)型轉(zhuǎn)變?yōu)榍楦兄鲗?dǎo)型思考思考(sko(sko) 1) 1思考思考 2 2景觀資源整合？景觀資源整合？ 真正擁有湖，觀山景真正擁有湖，觀山景

33、思考思考 3 3消費者？消費者？ 生相同，活有別生相同，活有別 思考思考4 4最大價值？最大價值？ 私家領(lǐng)島，提升價值私家領(lǐng)島，提升價值 項目定位研究項目定位研究36第35頁/共102頁第三十六頁，共103頁。讓我看看你的城市，我就能說出這個城市居民在文化上的追求是什么。讓我看看你的城市，我就能說出這個城市居民在文化上的追求是什么。同樣，你告訴我你住在哪里，我就可以同樣，你告訴我你住在哪里，我就可以(ky)(ky)知道你是什么樣的人，你知道你是什么樣的人，你有什么樣的品位和追求有什么樣的品位和追求 美國美國(mi u)(mi u)建筑學(xué)家沙里寧建筑學(xué)家沙里寧項目定位項目定位(dngwi)研究研

34、究37第36頁/共102頁第三十七頁，共103頁。如何運用如何運用“物以類聚物以類聚(w y li j)(w y li j)，人以群分，人以群分”這一古老的法則將是這一古老的法則將是我們創(chuàng)造項目差異化的一個前提。我們創(chuàng)造項目差異化的一個前提。我們無意我們無意(wy)(wy)從市場上去挑選目標(biāo)，我們志在創(chuàng)造自己的客戶群從市場上去挑選目標(biāo)，我們志在創(chuàng)造自己的客戶群！鎖定客戶群！鎖定客戶群, ,將有助于我們對項目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。將有助于我們對項目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。項目定位項目定位(dngwi)研究研究38第37頁/共102頁第三十八頁，共103頁。思考五思考五: : 本項目的客戶群將會是怎樣本項目的客

35、戶群將會是怎樣(znyng)(znyng)的的一群人？一群人？項目定位項目定位(dngwi)研究研究39第38頁/共102頁第三十九頁，共103頁。40第39頁/共102頁第四十頁，共103頁。一一. .客戶群定位客戶群定位: :有知識有知識, ,有涵養(yǎng)有涵養(yǎng), ,有閱歷有閱歷, ,有實力有實力這群人分布在福州甚至以外的各個區(qū)域，他們相信這群人分布在福州甚至以外的各個區(qū)域，他們相信, ,生活中生活中, ,除了除了(ch le)(ch le)工作工作, ,還有更多的精神追求還有更多的精神追求; ;他們崇尚自然的和諧，因為那里有他們的精神家園；他們崇尚自然的和諧，因為那里有他們的精神家園；他們對文

36、化類的活動有天生的執(zhí)著和熱愛他們對文化類的活動有天生的執(zhí)著和熱愛; ;他們可能活躍在各行業(yè)他們可能活躍在各行業(yè), ,并且已經(jīng)成為了行業(yè)的中堅力量并且已經(jīng)成為了行業(yè)的中堅力量, ,由于他們受到較由于他們受到較好的文化教育熏陶好的文化教育熏陶, , 對居所會有更高的追求對居所會有更高的追求. .這群人不會是城市最令人矚目這群人不會是城市最令人矚目(ln rn zh m)(ln rn zh m)的視覺焦點的視覺焦點, ,但卻是構(gòu)成本項目最為獨但卻是構(gòu)成本項目最為獨到的人文風(fēng)景；到的人文風(fēng)景；項目項目(xingm)定位研究定位研究他們是他們是客戶群定位客戶群定位41第40頁/共102頁第四十一頁，共1

37、03頁。年齡年齡(ninlng)屬性屬性1.1.他們一般在他們一般在3030歲歲4545歲，年過而立歲，年過而立, ,將近不惑將近不惑(b hu)(b hu)；2. 2. 他們熱愛生活，由于年齡的增長和閱歷的增加他們熱愛生活，由于年齡的增長和閱歷的增加, ,懂得工作與生活懂得工作與生活 的黃金平衡點，更大限度的享受工作和生活的樂趣；的黃金平衡點，更大限度的享受工作和生活的樂趣；項目項目(xingm)定定位研究位研究客戶群定位客戶群定位42第41頁/共102頁第四十二頁，共103頁。職業(yè)職業(yè)(zhy)屬屬性性1.1.他們沒有嚴(yán)格的職業(yè)特征；他們沒有嚴(yán)格的職業(yè)特征；2.2.他們可能在公司或者企業(yè)還

38、沒有達(dá)到最高的階層他們可能在公司或者企業(yè)還沒有達(dá)到最高的階層(jicng),(jicng),卻已成為企業(yè)發(fā)卻已成為企業(yè)發(fā) 展的重要中堅力量；展的重要中堅力量；3.3.他們的身影閃耀在各個領(lǐng)域：地產(chǎn)他們的身影閃耀在各個領(lǐng)域：地產(chǎn) 、金融、教育、金融、教育、 政、服務(wù)、科政、服務(wù)、科 技、傳媒、網(wǎng)絡(luò)等；技、傳媒、網(wǎng)絡(luò)等；項目項目(xingm)定位研究定位研究客戶群定位客戶群定位43第42頁/共102頁第四十三頁，共103頁。 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)(jngj)(jngj)屬屬性性1.1.錢是不缺的，但也還沒有達(dá)到錢是不缺的，但也還沒有達(dá)到“有錢有閑有錢有閑”塔尖階層塔尖階層, , 他們在有他們在有 些錢和有些閑

39、的生活些錢和有些閑的生活(shnghu)(shnghu)中享受人生；中享受人生；2.2.財富對他們遠(yuǎn)沒有享受有情趣的生活財富對他們遠(yuǎn)沒有享受有情趣的生活(shnghu)(shnghu)來的重要來的重要, ,他們也可以通過他們也可以通過 努力獲得更多努力獲得更多, ,這些可能是讓他們過精致生活這些可能是讓他們過精致生活(shnghu)(shnghu)的動力；的動力；項目項目(xingm)定位研究定位研究客戶群定位客戶群定位44第43頁/共102頁第四十四頁，共103頁。思想思想(sxing)屬性屬性1.1.他們的生活隨著年齡和閱歷的增長他們的生活隨著年齡和閱歷的增長, ,已經(jīng)逐步開始進(jìn)入一種已經(jīng)

40、逐步開始進(jìn)入一種2.2. 相對淡定從容的境界，但同時亦不刻意回避豐富多彩的俗世生活；相對淡定從容的境界，但同時亦不刻意回避豐富多彩的俗世生活；3.3.2. 2. 習(xí)慣精致的生活方式，開始習(xí)慣自己制定的生活規(guī)則；習(xí)慣精致的生活方式，開始習(xí)慣自己制定的生活規(guī)則；4.4.3. 3. 不一定站在某個領(lǐng)域不一定站在某個領(lǐng)域(ln y)(ln y)的最前沿，但是他們的聲音也是舉足輕重的的最前沿，但是他們的聲音也是舉足輕重的; ;5.5.4. 4. 會工作，會生活，懂得養(yǎng)精蓄銳，深諳厚積薄發(fā)之道會工作，會生活，懂得養(yǎng)精蓄銳，深諳厚積薄發(fā)之道6.6.5. 5. 愛山、樂水，但他們更多的是擁有仁者的胸襟，懷抱智

41、者的涵養(yǎng)；愛山、樂水，但他們更多的是擁有仁者的胸襟，懷抱智者的涵養(yǎng)；7.7.6.6.有質(zhì)的生活比有量的生活更富藝術(shù)性和哲學(xué)性；有質(zhì)的生活比有量的生活更富藝術(shù)性和哲學(xué)性；項目項目(xingm)定位研究定位研究客戶群定位客戶群定位45第44頁/共102頁第四十五頁，共103頁。購買購買(gumi)屬性屬性1.1.不僅是湖，不僅是山，是烏龍江新岸時代的到來讓他們不僅是湖，不僅是山，是烏龍江新岸時代的到來讓他們(t men)(t men)留下來；留下來；2.2.還是湖，還是山，還是這里的自然和諧和精致純粹的人文氛還是湖，還是山，還是這里的自然和諧和精致純粹的人文氛 圍讓他們圍讓他們(t men)(t

42、men)留下來；留下來；3.3.因為還沒有老到守舊的狀態(tài)，居所的創(chuàng)新與環(huán)境的共融讓他們因為還沒有老到守舊的狀態(tài)，居所的創(chuàng)新與環(huán)境的共融讓他們(t men)(t men) 留了下來留了下來! !項目項目(xingm)定定位研究位研究客戶群定位客戶群定位46第45頁/共102頁第四十六頁，共103頁。雅品一族雅品一族(y (y z)z)雅：是姿態(tài)，是氣質(zhì)，是他們選擇雅：是姿態(tài)，是氣質(zhì)，是他們選擇(xunz)(xunz)事物和事物和約束約束 自己的標(biāo)準(zhǔn)！自己的標(biāo)準(zhǔn)！品：是生活狀態(tài)，是行為習(xí)慣，是游戲規(guī)則；品：是生活狀態(tài)，是行為習(xí)慣，是游戲規(guī)則； 他們對事物有自己的認(rèn)識和衡量標(biāo)準(zhǔn)他們對事物有自己的認(rèn)識

43、和衡量標(biāo)準(zhǔn). .并且并且 也有實力享受精致的生活方式也有實力享受精致的生活方式. .項目項目(xingm)定位研究定位研究客戶群定位客戶群定位這群人的共性可以歸納為：這群人的共性可以歸納為：47第46頁/共102頁第四十七頁，共103頁。 雅品一族永遠(yuǎn)都在追求著精致而相對獨特雅品一族永遠(yuǎn)都在追求著精致而相對獨特的生活方式的生活方式, 他們他們(t men)徜徉于自己獨特的徜徉于自己獨特的精神家園；精神家園；項目定位項目定位(dngwi)研究研究客戶群定位客戶群定位(dngwi)48第47頁/共102頁第四十八頁，共103頁。雅品一族雅品一族(y z) (y z) 這是他們想要的生活這是他們想要

44、的生活項目定位項目定位(dngwi)研究研究客戶群定位客戶群定位(dngwi)49第48頁/共102頁第四十九頁，共103頁。雅品一族雅品一族 這是他們這是他們(t men)(t men)現(xiàn)現(xiàn)在的生活在的生活項目定位項目定位(dngwi)研究研究客戶群定位客戶群定位(dngwi)50第49頁/共102頁第五十頁，共103頁。雅品一族雅品一族 這是他們喜歡這是他們喜歡(x huan)(x huan)的生活的生活項目項目(xingm)定位研究定位研究客戶群定位客戶群定位(dngwi)51第50頁/共102頁第五十一頁，共103頁。項目項目(xingm)定位研究定位研究客戶群定位客戶群定位(dngw

45、i)52第51頁/共102頁第五十二頁，共103頁。在經(jīng)過對潛在客戶群的一番思索與探討后，我在經(jīng)過對潛在客戶群的一番思索與探討后，我們也開始慢慢清晰項目們也開始慢慢清晰項目(xingm)(xingm)的定位思路的定位思路了，這是一個痛苦而又快樂的過程，有了思想了，這是一個痛苦而又快樂的過程，有了思想，我們下面的工作就顯得順理成章，但嚴(yán)謹(jǐn)一，我們下面的工作就顯得順理成章，但嚴(yán)謹(jǐn)一路保持路保持 項目定位項目定位(dngwi)研究研究53第52頁/共102頁第五十三頁，共103頁。 我們?nèi)绾巫屵@群我們?nèi)绾巫屵@群“生相同生相同(xin tn)(xin tn)，活有別，活有別”的客戶的客戶潛在需求在本項

46、目上得到最大滿足，即如何創(chuàng)造獨一無二的潛在需求在本項目上得到最大滿足，即如何創(chuàng)造獨一無二的“USP”“USP”（獨特銷售賣點），將是我們拉動這批客戶群的一大（獨特銷售賣點），將是我們拉動這批客戶群的一大關(guān)鍵點。關(guān)鍵點。項目定位項目定位(dngwi)研究研究54第53頁/共102頁第五十四頁，共103頁。項目項目(xingm)定位研究定位研究55第54頁/共102頁第五十五頁，共103頁。烏龍江新岸大型烏龍江新岸大型(dxng)(dxng)純粹純粹湖山私享領(lǐng)島湖山私享領(lǐng)島一湖一世界一湖一世界(shji)、一島一天堂、一島一天堂56第55頁/共102頁第五十六頁，共103頁。項目定位項目定位(dn

47、gwi)研究研究57第56頁/共102頁第五十七頁，共103頁。 如何如何(rh)打造私享領(lǐng)島打造私享領(lǐng)島?項目定位項目定位(dngwi)研究研究58第57頁/共102頁第五十八頁，共103頁。 三大價值體成就三大價值體成就 雅品人生雅品人生(rnshng) (rnshng) 優(yōu)生活優(yōu)生活 體系體系, ,缺一不可缺一不可: :圍湖造島計劃圍湖造島計劃(jhu)(jhu)創(chuàng)新創(chuàng)新(chungxn)(chungxn)產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計品牌價值品牌價值建立獨特形象建立獨特形象攻破消費心理防線攻破消費心理防線升華項目價值升華項目價值雅品人生私享領(lǐng)島雅品人生私享領(lǐng)島項目定位研究項目定位研究59第58頁/共

48、102頁第五十九頁，共103頁。項目項目(xingm)定定位研究位研究60第59頁/共102頁第六十頁，共103頁。項目項目(xingm)定定位研究位研究建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃(guhu)建議圖建議圖61第60頁/共102頁第六十一頁，共103頁。項目項目(xingm)定定位研究位研究62第61頁/共102頁第六十二頁，共103頁。從后花園可以直接從后花園可以直接(zhji)進(jìn)入湖面進(jìn)入湖面項目項目(xingm)定定位研究位研究63第62頁/共102頁第六十三頁，共103頁。別墅私家別墅私家(s ji)臨水木棧道臨水木棧道浮在水中的建筑浮在水中的建筑(jinzh)項目定位項目定位(dngwi)研究研

49、究64第63頁/共102頁第六十四頁，共103頁。WATER CLUB項目定位項目定位(dngwi)研究研究65第64頁/共102頁第六十五頁，共103頁。 三大價值體成就三大價值體成就 雅品人生雅品人生 優(yōu)生活優(yōu)生活 體系體系(tx),(tx),缺一不可缺一不可: :圍湖造島計劃圍湖造島計劃(jhu)(jhu)創(chuàng)新創(chuàng)新(chungxn)(chungxn)產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計品設(shè)計品牌價值品牌價值建立獨特形象建立獨特形象攻破消費心理防線攻破消費心理防線升華項目價值升華項目價值雅品人生私享領(lǐng)島雅品人生私享領(lǐng)島項目定位研究項目定位研究66第65頁/共102頁第六十六頁，共103頁。項目定位項目定位(dngw

50、i)研究研究67第66頁/共102頁第六十七頁，共103頁。充分利用優(yōu)質(zhì)的景觀充分利用優(yōu)質(zhì)的景觀(jn (jn un)un)資源資源 風(fēng)格風(fēng)格(fngg)(fngg)純粹純粹 市場(shchng)相對空白點 獨特品位獨特品位緊緊抓住目標(biāo)客戶的心理緊緊抓住目標(biāo)客戶的心理, ,用別具一格的氣質(zhì)打動受眾用別具一格的氣質(zhì)打動受眾. .一一, ,在建筑外形上如何凸顯我們的特色在建筑外形上如何凸顯我們的特色? ?項目定位研究項目定位研究68第67頁/共102頁第六十八頁，共103頁。序號序號物業(yè)名稱物業(yè)名稱片區(qū)片區(qū)風(fēng)格風(fēng)格1 1居住主題公園居住主題公園晉安晉安北美山居風(fēng)北美山居風(fēng)2 2長灘美墅長灘美墅馬尾

51、馬尾亞熱帶風(fēng)亞熱帶風(fēng)3 3名城港灣名城港灣馬尾馬尾西班牙西班牙4 4泰禾紅樹林泰禾紅樹林倉山倉山地中海風(fēng)地中海風(fēng)5 5中天金海岸中天金海岸倉山倉山現(xiàn)代混合現(xiàn)代混合6 6融匯山水融匯山水倉山倉山新亞洲新亞洲7 7公園道一號公園道一號倉山倉山西班牙西班牙福州樓盤福州樓盤(lu pn)風(fēng)格一覽表風(fēng)格一覽表福州別墅福州別墅(bish)面面觀面面觀項目定位項目定位(dngwi)研究研究69第68頁/共102頁第六十九頁，共103頁。福州別墅福州別墅(bish)面面觀面面觀序號序號物業(yè)名稱物業(yè)名稱片區(qū)片區(qū)樓盤風(fēng)格樓盤風(fēng)格8 8大洋鷺洲大洋鷺洲倉山倉山原生別墅原生別墅, ,混合風(fēng)混合風(fēng)9 9蘭庭西江月蘭庭西

52、江月倉山倉山歐式簡約歐式簡約1010東方威尼斯東方威尼斯倉山倉山威尼斯威尼斯+ +澳洲海島澳洲海島1111君臨香格里君臨香格里鼓樓鼓樓拉丁風(fēng)拉丁風(fēng)1212閩都大莊園閩都大莊園閩侯閩侯歐式歐式1313博仕后緣墅博仕后緣墅閩侯閩侯無明顯風(fēng)格無明顯風(fēng)格1414云畝天朗云畝天朗閩侯閩侯西班牙西班牙1515福祿坊福祿坊閩侯閩侯現(xiàn)代中式現(xiàn)代中式福州樓盤福州樓盤(lu pn)風(fēng)格一覽表風(fēng)格一覽表項目定位項目定位(dngwi)研究研究70第69頁/共102頁第七十頁，共103頁。 發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)(fxin)(fxin) 1.雷同雷同,到處都是歐陸風(fēng)到處都是歐陸風(fēng)! 2.“新亞洲新亞洲”風(fēng)格尚未成氣候風(fēng)格尚未成氣候;

53、 3.中式風(fēng)格鮮有人嘗試中式風(fēng)格鮮有人嘗試,僅有的幾個僅有的幾個(j )樓盤徒有其表樓盤徒有其表! 本項目本項目,該有怎樣的路線該有怎樣的路線?項目項目(xingm)定位研究定位研究71第70頁/共102頁第七十一頁，共103頁。 讓南香湖擁有讓南香湖擁有(yngyu)(yngyu)自己的自己的 氣氣 質(zhì)質(zhì)! !明智明智(mngzh)(mngzh)的做法的做法: :讓建筑化繁為簡，以最冼練、簡潔、讓建筑化繁為簡，以最冼練、簡潔、自然的方式與周圍的湖光山色相得益彰、相生相融！自然的方式與周圍的湖光山色相得益彰、相生相融！湖光山色已經(jīng)成為本項目最旖旎的風(fēng)情，難道我們還要將建湖光山色已經(jīng)成為本項目最

54、旖旎的風(fēng)情，難道我們還要將建筑筑(jinzh)做成花里胡哨的做成花里胡哨的“偽劣歐陸風(fēng)偽劣歐陸風(fēng)”？項目定位研究項目定位研究72第71頁/共102頁第七十二頁，共103頁。項目項目(xingm)定位研究定位研究73第72頁/共102頁第七十三頁，共103頁。簡潔而又不失簡潔而又不失(b sh)厚重的建筑立面厚重的建筑立面項目項目(xingm)定定位研究位研究74第73頁/共102頁第七十四頁，共103頁。冼練的建筑冼練的建筑(jinzh)線條在綠樹掩隱下格外分明卻不夸張線條在綠樹掩隱下格外分明卻不夸張75第74頁/共102頁第七十五頁，共103頁。聯(lián)排別墅、多層亦可做出流水聯(lián)排別墅、多層亦可做

55、出流水(lishu)別墅的特點別墅的特點項目項目(xingm)定定位研究位研究76第75頁/共102頁第七十六頁，共103頁。 親水親水真正(zhnzhng)擁有湖前面已經(jīng)分析過，福州前面已經(jīng)分析過，福州現(xiàn)有的借景僅僅現(xiàn)有的借景僅僅(jnjn)(jnjn)望山觀水，而本項目真望山觀水，而本項目真正擁有南香湖。需塑造正擁有南香湖。需塑造無法復(fù)制的親水主題，無法復(fù)制的親水主題，部分岸邊低密度住宅能部分岸邊低密度住宅能夠真正的親水，塑造親夠真正的親水，塑造親水社區(qū)。水社區(qū)。 項目項目(xingm)定定位研究位研究77第76頁/共102頁第七十七頁，共103頁。項目定位項目定位(dngwi)研究研究7

56、8第77頁/共102頁第七十八頁，共103頁。項目項目(xingm)定位研究定位研究79第78頁/共102頁第七十九頁，共103頁。項目項目(xingm)定定位研究位研究80第79頁/共102頁第八十頁，共103頁。項目定位項目定位(dngwi)研究研究81第80頁/共102頁第八十一頁，共103頁。項目定位項目定位(dngwi)研究研究82第81頁/共102頁第八十二頁，共103頁。項目定位項目定位(dngwi)研究研究83第82頁/共102頁第八十三頁，共103頁。項目定位項目定位(dngwi)研究研究84第83頁/共102頁第八十四頁，共103頁。項目項目(xingm)定定位研究位研究三

57、三 是園林塑造上摒棄各種所謂的風(fēng)情是園林塑造上摒棄各種所謂的風(fēng)情(fngqng)(fngqng)，追求返濮歸真的意境。，追求返濮歸真的意境。85第84頁/共102頁第八十五頁，共103頁。項目定位項目定位(dngwi)研究研究86第85頁/共102頁第八十六頁，共103頁。 精美的雕塑，是湖邊的一個精美的雕塑，是湖邊的一個(y )(y )剪影剪影福建一直是一個出產(chǎn)福建一直是一個出產(chǎn)(chchn)石雕的大省，惠安的石雕海內(nèi)外聞名。石雕的大省，惠安的石雕海內(nèi)外聞名。與惠安與惠安(hu n)石雕廠合作，在園林設(shè)計中加石雕廠合作，在園林設(shè)計中加入：世界名人雕像群，把雕塑與景觀、文化入：世界名人雕像群，

58、把雕塑與景觀、文化牢牢地結(jié)合在一起。牢牢地結(jié)合在一起。影響世界的五十人雕塑群影響世界的五十人雕塑群項目定位研究項目定位研究87第86頁/共102頁第八十七頁，共103頁。項目項目(xingm)定位研究定位研究88第87頁/共102頁第八十八頁，共103頁。 熟讀唐詩三百首熟讀唐詩三百首 不會不會(b hu)(b hu)做詩也會吟做詩也會吟從鼓浪嶼的林巧稚故居和成都的杜甫(d f)草堂想到的在南香湖的主要道路上，在每個鮮花掩映的路口(lku)，你都可以看到這樣的石刻，上面刻著的是我們耳熟能詳?shù)膬?yōu)美的詩歌，讓我們的孩子，在這樣的氛圍里長大。詩路花雨詩路花雨項目定位研究項目定位研究89第88頁/共1

59、02頁第八十九頁，共103頁。圍湖造島計劃圍湖造島計劃(jhu)(jhu)創(chuàng)新創(chuàng)新(chungxn)(chungxn)產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計品設(shè)計品牌價值品牌價值建立獨特建立獨特(dt)(dt)形象形象攻破消費心理防線攻破消費心理防線升華項目價值升華項目價值雅品人生私享領(lǐng)島雅品人生私享領(lǐng)島項目定位研究項目定位研究90第89頁/共102頁第九十頁，共103頁。 客戶客戶(k h)(k h)滿意度滿意度高品格高品格(png): (png): 發(fā)展商的信發(fā)展商的信譽度譽度 客戶滿意度客戶滿意度項目項目(xingm)定位研究定位研究91第90頁/共102頁第九十一頁，共103頁。 關(guān)于關(guān)于(guny)(guny)

60、客戶服務(wù)客戶服務(wù)我們用一個月的時間去了解了福州的房地產(chǎn)市場，結(jié)果是一個殘酷我們用一個月的時間去了解了福州的房地產(chǎn)市場，結(jié)果是一個殘酷的事實的事實 福州的售樓員的服務(wù)意識差得可憐。福州的售樓員的服務(wù)意識差得可憐。是的，現(xiàn)在是賣方市場，但是，發(fā)展商有沒有想過一個問題，一個是的，現(xiàn)在是賣方市場，但是，發(fā)展商有沒有想過一個問題，一個不敬業(yè)和不專業(yè)不敬業(yè)和不專業(yè)(zhuny)(zhuny)的售樓員，將會讓企業(yè)的品牌大打折扣的售樓員，將會讓企業(yè)的品牌大打折扣，我們?nèi)绾稳ニ茉炱放菩蜗?？，我們?nèi)绾稳ニ茉炱放菩蜗螅?品牌，從服務(wù)開始品牌，從服務(wù)開始。項目項目(xingm)定定位研究位研究92第91頁/共102頁第九十二