房地產(chǎn)項目類型基礎(chǔ)概念

1、房地產(chǎn)項目類型基礎(chǔ)概念傳統(tǒng)的項目類型這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟意義的考慮因素。別墅代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形；公寓公寓的特征是單價高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究；普通住宅普通住宅的標(biāo)志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。項目類型的發(fā)展與豐富經(jīng)濟適用房:政府對開發(fā)商實行一定程度的補貼，銷售時政府實行最高限價。銷售對象面向本市戶口居民。板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭論，使得細(xì)化的概念獲得廣泛認(rèn)知度。板塔之爭論是京城地產(chǎn)圈總動員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢形象在消費者心中占據(jù)上風(fēng)。公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公

2、寓項目漸多。隨著板塔之爭，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時尚。城市別墅的興起；Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。Townhouse風(fēng)聲水起，第一批 Townhouse火了；跟風(fēng)的 Townhouse被困了；究竟 Townhouse 何去何從，業(yè)界還在摸索中。項目類型的新界定以別墅、Townhouse板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式一一別墅的概念：別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。顧名思義， “別”字是“另外”、 “另一處”的意思，而“墅”則是“野”與“土”兩個字的組合，從字面上可以作“山野之地”解。因此，傳統(tǒng)

3、對別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠(yuǎn)離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風(fēng)景名勝地或大型游樂設(shè)施、附近或有山有水的地方。概念延伸：城市別墅近年，別墅項目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽公園周圍別墅項目的興起， “城市別墅”成為新名詞。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設(shè)施完備的長處，正因為如此，相較之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應(yīng)的開闊面貌。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場的主導(dǎo)項目。Townhouse的基本解讀-1原始的Townhouse 概念：TOWNHOUSE!始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫”，是二戰(zhàn)以后

4、西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過3、 4 層； 其特點集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。北京的Townhouse 緣起：別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價格的望而卻步，遠(yuǎn)離市區(qū)也給生活配套帶來了考驗。公寓位于市中心，生活設(shè)施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價高昂。Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應(yīng)運而生。Townhouse的基本解讀-2北京受到認(rèn)可的 TOWNHOUSE符合十大標(biāo)準(zhǔn)一一1、位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程5 至 30 分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。2

5、、交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。3、環(huán)境：不僅強調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。4、規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過0 6，其規(guī)模最好在15 萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配 套和生活品位的要求。5、規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。6、建筑：社區(qū)強調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外 形與色彩尤為引人。7、配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。8、價格：一套售價控制在80 萬至 180 萬元之間為好。9、服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。10、文

6、化：應(yīng)營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。Townhouse的四種形式通常，我們稱Townhouse為聯(lián)排別墅，因為Townhouse的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標(biāo)志的。 但 實際上，一個純粹的 Townhouse項目中，一般可以包括四類建筑形式 ，即聯(lián)排、雙拼、疊拼、 獨棟。在同一項目中，通常價格表現(xiàn)：獨棟雙拼聯(lián)排疊拼板樓、塔樓項目類型板樓與塔樓的基本解讀-1板樓、 塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們在研究中把板樓、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點。國家住宅工程中心對板樓、塔樓的定義是：板樓是指由多個住宅單元組合而成， 每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用

7、自己單獨的樓梯、電梯。塔樓主要是指以共用樓梯、 電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。板樓、塔樓的不同，在內(nèi)、外兩方面均產(chǎn)生影響：外部建筑高度、密度、容積率不同內(nèi)部戶型、銷售分?jǐn)偛煌鍢腔拘问叫「邔影鍢牵?至1 2層左右的板樓高層板樓：16 層以上甚至更高的稱為高層板樓多層板樓：6層以下的q供應(yīng)量以小高層最重：從 2001 年以來，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應(yīng)量在三種板樓中為最主要；q滿意度以多層居首：在消費者滿意度的調(diào)查重，6 0 %以上的消費者最中意的是多層板樓；q平均售價以高層板樓最低：由于容積率高，

8、同等條件同等檔次的高層板樓平均售價最低；塔樓基本形式傳統(tǒng)的塔樓形式：十字型、方形塔樓改革的塔樓形式：蝶型塔樓q與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的建筑特征：§外形輕盈蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，戶戶緊密相連，像沒有張開翅膀的蝴蝶，改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫，體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎。§朝向、采光、通風(fēng)上有突破蝶形建筑設(shè)計還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數(shù)單元都是南北朝向，實現(xiàn)了在采光、通風(fēng)性能上的突破。§斜角存在成為新問題但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密，戶與戶之間的相互影響、相互依賴還比較大，所以產(chǎn)生出很多在戶型設(shè)計中難以避免的斜角問題，這既是蝶式建筑的

9、“標(biāo)簽”之一，也是蝶式建 筑為尋求突破而必須跨越的障礙。q與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場適應(yīng)性：§平衡成本與建筑形式板樓的售價明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對采光通風(fēng)活動空間采取了犧牲，對于沒有明顯板、塔偏好的消費者而言，蝶塔幫助實現(xiàn)了成本與戶型的平衡。板、塔優(yōu)劣勢集錦二匕較角度板樓港樓備注量筑密度低高量筑平均高度低*高*不直接構(gòu)成優(yōu)劣勢；但高層建筑有 利于觀景、不容易受遮擋，間接后 利。3入空間大小容積率卜高通風(fēng)好不暢朝向戶戶朝陽常有無米居室戶戶朝陽，南北通透存在灰色空間同層分布不同的戶型單位，單位之 間互為遮擋對采光有負(fù)面影響；戶 型難以全面照顧每間居室的采光設(shè) 置。）度問題較容易受遮 擋局

10、度問題較不容易受遮擋戶型靈活隹度低高塔樓多米用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承 重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以 拆改。使用率板樓戶型的使用率平均達(dá)到80%最局可達(dá)90%塔樓戶型的使用率常不足70%受不規(guī)則空間局限很難設(shè)計高使用率使用率越高，空間使用程度越高， 價格成本越低。銷售分?jǐn)傌蹈咚堑倪^道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高單價低犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于板樓小戶型一一塔樓突圍塔樓市場形勢危難，在建筑形式上突破的實驗之后，開發(fā)商開始實行市場定位的突破，其中,小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場地位。小戶型社區(qū)長短處：從建筑形式而言，小戶型社區(qū)，通常表現(xiàn)為同層樓7、 8

11、戶甚至 10 戶以上的單位，使塔樓的劣勢更加突出。小戶型以總價低吸引消費者，實際上單價的性價比較高。小戶型社區(qū)的成功來源于細(xì)分市場定位，準(zhǔn)確地抓住目標(biāo)消費者的心理，可以稱得上是以小博大的市場推廣典范。消費者角度的項目類型比較消費者的項目類型偏好排除一定范疇內(nèi)價格的影響因素，較理想狀態(tài)下，普通北京市民的對住宅項目類型的消費心理是：首選多層板樓，然后是小高層板樓、塔樓與 townhouse。北京住宅建筑類型受歡迎程度調(diào)查：高達(dá) 59.08 %的購房者選擇多層板樓，有 17.46 %的購房者選擇小高層板樓，選擇塔樓的為14.9%,選擇Townhouse的為8.57 %。定價比較卜格比較（同檔次同條件

12、）別墅Townhouse板樓塔樓均單價最高次高單價比較：獨棟 雙拼疊拼聯(lián)排局十板樓單價比較：多層小tWj層（Wj層最低蝶塔 傳統(tǒng)塔樓1均總價最高以總建筑面積論無論以單價或以總價論：別墅、Townhouse項目仍然很難在市場份額上有所進(jìn)步；無論板樓還是塔樓，100平米戶型仍將維持分水嶺狀態(tài)；與居民收入最相宜的 5000元單價的普通住宅，有最廣闊市場空間。區(qū)域分布區(qū)域分布卜平均半徑）弓庭Townhouse板樓塔樓自然地理位置自然風(fēng)光出眾自然地理位置以選址論經(jīng)濟地理位置市政、配套不足多數(shù)分布在近郊地區(qū)，犧牲了經(jīng)濟地理位直公寓普通住宅經(jīng)濟適用房區(qū)域需求下的項目類型偏好別墅、Townhouse、板樓、塔樓，在自然與經(jīng)濟地理位置的條件中，誰擁有良好的交通環(huán)境， 就贏得競爭的先機。交通便利成為消費者對住宅區(qū)域的首要考慮因素：在本次調(diào)查中，50.3 %的被訪者希望項目周邊有良好的公共交