物業(yè)管理招投標(biāo)教程

1、 第一章物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、概述一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念招投標(biāo)是在國內(nèi)外經(jīng)濟活動中常用的一種競爭性的交易形式。1999年8月30日全國人大常委會第九屆十一次會議通過的我國第一部招投標(biāo)法，確立了強制性的招標(biāo)制度。在借鑒國際慣例和考慮中國國情的基礎(chǔ)上，法律規(guī)定：大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全項目，全部或部分使用國有資金投資及國家融資的項目，使用國際組織或外國政府貸款、援助資金的項目，包括勘察設(shè)計、施工、監(jiān)理以及工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進行招標(biāo)。將自己的要求和條件公開告示，讓合乎要求和條件的承包者(各種經(jīng)濟形式的企業(yè))參與競爭，從中

2、選擇最佳對象為中標(biāo)者，然后雙方訂立合同。投標(biāo)是對招標(biāo)的回應(yīng)，是競做承包者的行為。它是指承包者按照招標(biāo)公告的要求與條件，提出投標(biāo)方案的法律行為。凡持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書，符合招標(biāo)者要求的企業(yè)，不論其經(jīng)濟形式(國有企業(yè)、集體企業(yè)、民營企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)等)都可以參加投標(biāo)。物業(yè)管理的招標(biāo)，是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會，在為其物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會公開，由多家競投的物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。物業(yè)管理的投標(biāo)，是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項管理服務(wù)要求

3、與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)活動。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實際上是借助于國家成熟的工程招標(biāo)法，來培育物業(yè)管理市場，推動物業(yè)管理發(fā)展，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，與國際物業(yè)管理接軌的一種措施。實質(zhì)上是物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式。物業(yè)管理的招標(biāo)按內(nèi)容可分為：單純物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理與經(jīng)營總招標(biāo)兩種。一些經(jīng)營性的物業(yè)管理(例如商住樓、購物中心)往往采用第二種形式。物業(yè)管理的招標(biāo)可分為三種形式：(1)公開招標(biāo)。由招標(biāo)單位通過報刊、廣播、電視、新聞發(fā)布會，發(fā)表招標(biāo)廣告，公開招標(biāo)。(2)邀請招標(biāo)。由招標(biāo)單位根據(jù)平時的了解，向有承擔(dān)能力的若干物業(yè)管理公司發(fā)出招標(biāo)通知，邀請他們參加投

4、標(biāo)。(3)協(xié)商招標(biāo)。有的稱之為議標(biāo)，是由招標(biāo)單位直接邀請某物業(yè)管理企業(yè)，就物業(yè)管理進行協(xié)商，確定物業(yè)管理有關(guān)事項。二、物業(yè)管理開展招投標(biāo)應(yīng)遵循的原則物業(yè)管理的招投標(biāo)行為是一種通過市場化方式實現(xiàn)的雙向選擇。根據(jù)招標(biāo)法的法律規(guī)定，招投標(biāo)活動中必須遵循“公開”、“公平”、“公正”和“合理”的原則。具體要求如下：1.公開原則所謂公開原則，就是說如果物業(yè)管理招投標(biāo)定為公開招標(biāo)，就必須按公開原則，召開新聞發(fā)布會，在報刊、電臺、電視上公開登出招標(biāo)公告，把所需要達到的服務(wù)要求與條件公開告訴一切想投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。2.公平原則所謂公平原則，就是指在招標(biāo)文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件必須是一致的，也就是

5、說所有參加投標(biāo)者都必須在相同的基礎(chǔ)上投標(biāo)。例如根據(jù)住宅小區(qū)(大廈樓宇)要求，需要資質(zhì)在三級以上的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，那么就不能隨便拒絕任何具有三級以上資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標(biāo)，同時也不能允許低于三級以下資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標(biāo)競爭，總之要體現(xiàn)公平性。3.公正原則所謂公正原則，就是在評定標(biāo)書時要準(zhǔn)確，原物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務(wù)現(xiàn)場答辯時的尺度應(yīng)對任何物業(yè)管理企業(yè)是一致的。特別在評標(biāo)、決標(biāo)的過程中一定要采用科學(xué)方法，按照平等競爭的原則，進行實事求是的分析、打分。4.合理原則所謂合理原則，是指在最后選擇投標(biāo)單位時，其確定的服務(wù)項目和收費價格必然合理、準(zhǔn)確，不能接受低于正常管理服務(wù)成本的報價，也不能

6、脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務(wù)要求。三、物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的一般程序招標(biāo)與投標(biāo)是按法律規(guī)定程序進行的一種經(jīng)濟活動。其全過程必須嚴(yán)格依照法律的有關(guān)規(guī)定進行，否則就可能會引起一些糾紛。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的一般程序如下：1.準(zhǔn)備階段(1)選擇招標(biāo)方式。是公開招標(biāo)還是邀標(biāo)。(2)成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。在政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，由委托方(房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會)成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，小組成員可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。(3)確定招標(biāo)項目、招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則。(4)向社會發(fā)布招標(biāo)公告。通過新聞媒體向社會公開發(fā)布招標(biāo)公告。公告內(nèi)容主要包含招標(biāo)的物業(yè)名稱、投標(biāo)單位條件、報名投標(biāo)截止日期，報

7、送投標(biāo)書截止日期，以及聯(lián)系地址、電話等有關(guān)事項。2.招標(biāo)階段(1)編寫招標(biāo)書。招標(biāo)書的主要內(nèi)容有：擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況。包括占地面積，建筑面積，房屋類型與數(shù)量，公用設(shè)施，場地情況等。物業(yè)管理內(nèi)容。包括基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求管理，還有專項管理。對招標(biāo)的有關(guān)說明。如物業(yè)管理委托期限，物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理提供的條件(如提供管理用房、商業(yè)用房面積)、物業(yè)管理服務(wù)收費及維修基金標(biāo)準(zhǔn)，以及其他需要說明的問題。物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎懲措施。投標(biāo)開標(biāo)時間。此外，對投標(biāo)申請書的具體內(nèi)容和要求還應(yīng)做出較詳細(xì)的說明，以便投標(biāo)單位編制標(biāo)書。(2)投標(biāo)單位資質(zhì)審查。在報名截止日期后，對報名投標(biāo)單位進行資質(zhì)審查，從中選

8、擇若干家參加投標(biāo)，并書面通知各投標(biāo)單位。(3)招標(biāo)單位向投標(biāo)單位提供招標(biāo)文件，接受咨詢，在進行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項目招標(biāo)時，通常由招標(biāo)單位的招標(biāo)機構(gòu)在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件后，統(tǒng)一安排一次投標(biāo)人會議，即標(biāo)前會議。標(biāo)前會議通常安排在現(xiàn)場；或者先到現(xiàn)場視察，再集中開標(biāo)前會。召開標(biāo)前會議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類問題。(4)投標(biāo)書的報送。參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在規(guī)定的報送投標(biāo)書截止日期前，將投標(biāo)書密封送達投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組(辦公室)。3.開標(biāo)階段(1)按照標(biāo)書中規(guī)定的時間、地點，在法律公證機關(guān)公證員及有關(guān)投標(biāo)管理部門工作人員、投標(biāo)單位代表共同參與監(jiān)督下，公開開標(biāo)并登記。(2)由評標(biāo)委員會采用會議形

9、式審查和評議各投標(biāo)單位的標(biāo)書，確定中標(biāo)單位。評標(biāo)委員會成員通常由物業(yè)管理專家組成。(3)公證員宣讀公證書，確認(rèn)預(yù)選中標(biāo)單位。4.中標(biāo)和訂立合同確定中標(biāo)單位后，應(yīng)書面通知中標(biāo)者，再由中標(biāo)單位與委托方正式簽訂物業(yè)管理委托合同，開始實施對該物業(yè)的物業(yè)管理。四、物業(yè)管理招標(biāo)的組織機構(gòu)根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)國際慣例，任何一項招標(biāo)都要有一個專門的招標(biāo)機構(gòu)，并由該機構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個招標(biāo)活動。物業(yè)管理招標(biāo)也不例外。通常招標(biāo)機構(gòu)的主要職責(zé)是：編制招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)；組織與中標(biāo)者簽訂合同。招標(biāo)機構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標(biāo)人自行組織成立招標(biāo)機構(gòu)；二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)。根據(jù)我國招標(biāo)投標(biāo)法第

10、二章第十二條的規(guī)定，“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機構(gòu)。招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個人不得強制其委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”。對于自行設(shè)立招標(biāo)機構(gòu)的，通常是在招標(biāo)人所在單位下屬設(shè)立一個招標(biāo)委員會或招標(biāo)工作組，全權(quán)負(fù)責(zé)招標(biāo)事宜。這種招標(biāo)機構(gòu)一般隨招標(biāo)項目的產(chǎn)生而產(chǎn)生，也隨招標(biāo)活動的結(jié)束而解散，因而屬于非常設(shè)性機構(gòu)。而對于后者，即招標(biāo)代理機構(gòu)，是依法設(shè)立，從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織，屬常設(shè)性的經(jīng)營實體。以下就上述兩種成立物業(yè)管理招標(biāo)機構(gòu)的途徑分別予以詳述。1.自

11、行設(shè)立招標(biāo)機構(gòu)根據(jù)物業(yè)管理項目招標(biāo)主體的不同，分為開發(fā)商自行招標(biāo)和小業(yè)主自行招標(biāo)。(1)開發(fā)商自行招標(biāo)開發(fā)商自行招標(biāo)是指開發(fā)商通過在其所在單位的董事會下設(shè)專門招標(biāo)委員會或小組進行招標(biāo)。具體做法是：開發(fā)商董事會挑選代表組成招標(biāo)委員會，這些代表通常包括分管項目工程建設(shè)部門的董事、相關(guān)職能部門的代表以及小業(yè)主的代表等。招標(biāo)委員會是招標(biāo)工作的最高權(quán)力機構(gòu)，下設(shè)秘書處和專業(yè)技術(shù)部。其中專業(yè)技術(shù)部的職能是聘請有關(guān)專家和本單位的技術(shù)人員參與招標(biāo)文件的編制工作，并組織評標(biāo)委員會或小組進行標(biāo)書的評審工作，最后向招標(biāo)委員會提交評價報告和中標(biāo)推薦人名單(僅供參考)。招標(biāo)委員會可以采納專業(yè)技術(shù)部所提供的方案，也可完全

12、拒絕而自行作出裁標(biāo)決定。招標(biāo)委員會在裁標(biāo)時通常采用投票的方式?jīng)Q定，一般三分之二的票權(quán)贊成即可授標(biāo)，并由招標(biāo)委員會派代表與中標(biāo)人簽訂合同。非常設(shè)性招標(biāo)委員會的特點之一便是其開放式的組織機構(gòu)，即招標(biāo)委員會的主要工作人員都非正式編制，而大多數(shù)是通過向外聘請或通過內(nèi)部調(diào)用，具有很強的靈活性和流動性。通常物業(yè)管理招標(biāo)委員會向外聘請的專家主要有工程技術(shù)、房地產(chǎn)、市場營銷、法律以及財務(wù)等方面的專門人員。開發(fā)商自行招標(biāo)的機構(gòu)設(shè)置如下圖所示。 (2)小業(yè)主自行招標(biāo)所謂小業(yè)主是指相對于大業(yè)主(即開發(fā)商)而言的住戶及租戶。由于通常情況下小業(yè)主數(shù)量都很大，且沒有嚴(yán)格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員會代表小業(yè)主

13、組織招標(biāo)。業(yè)主委員會是由業(yè)主(代表)大會選舉產(chǎn)生的，代表全體業(yè)主行使權(quán)力的常設(shè)機構(gòu)，是物業(yè)實行自治管理的充分體現(xiàn)。業(yè)主委員會委員由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定的組織能力和必要的工作時間的人士擔(dān)任。業(yè)主委員會行使以下職權(quán)：召集和主持業(yè)主(代表)大會，向業(yè)主(代表)大會報告工作。采取公開招標(biāo)或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)進行管理并與其簽訂委托管理合同，解聘不稱職的物業(yè)管理公司。審議物業(yè)管理公司制訂的對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的年度管理計劃，以及財務(wù)預(yù)決算和執(zhí)行情況。審議、決定物業(yè)維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用。審議、決定物業(yè)管理服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)和使用。對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的興建、更改、擴充、改善以

14、及房屋的維修等與業(yè)主利益有關(guān)的事宜作出決議。從以上可以看出，業(yè)主委員會的職權(quán)之一便是有權(quán)代表全體業(yè)主通過公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司。與開發(fā)商自行招標(biāo)的做法一樣，業(yè)主委員會也是通過其下設(shè)的一個招標(biāo)委員會或招標(biāo)工作組來全權(quán)負(fù)責(zé)招標(biāo)工作事宜，其招標(biāo)委員會的具體組織結(jié)構(gòu)與開發(fā)商董事會下屬的招標(biāo)機構(gòu)設(shè)置大致相同。2.委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)招標(biāo)代理機構(gòu)是專門從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的社會中介組織。與非常設(shè)性招標(biāo)機構(gòu)最大的區(qū)別在于，招標(biāo)代理機構(gòu)是依照公司法設(shè)立，并完全按照公司法規(guī)定進行運營的經(jīng)營性法人組織。正如我國招標(biāo)投標(biāo)法所規(guī)定的，招標(biāo)代理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所、組織機構(gòu)和相應(yīng)資金。因此，招標(biāo)代理機

15、構(gòu)的組織機構(gòu)與其他經(jīng)營性法人組織無異。例如招標(biāo)代理機構(gòu)同樣要求所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，通常采用經(jīng)理制，設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理；經(jīng)理層下設(shè)市場部、技術(shù)部、財務(wù)部、行政管理部等常見的職能部門，分設(shè)部門經(jīng)理等，如下圖所示。招標(biāo)代理機構(gòu)與其他非常設(shè)招標(biāo)機構(gòu)的區(qū)別之一便是招標(biāo)代理機構(gòu)中的技術(shù)部門其主要工作人員都采用合同制定編，而不是像非常設(shè)的招標(biāo)機構(gòu)那樣采用臨時外聘制度。招標(biāo)代理機構(gòu)與編制招標(biāo)文件和評標(biāo)所需的各種技術(shù)、經(jīng)濟專家建立長期的合同關(guān)系，從而形成專業(yè)能力強大的專家?guī)?。專家?guī)斓囊?guī)模和質(zhì)量往往成為評定招標(biāo)代理機構(gòu)等級的重要依據(jù)。然而，需要指出的是，盡管招標(biāo)代理機構(gòu)全權(quán)代理委托人的招標(biāo)工作，但是招標(biāo)代理機構(gòu)

16、并非是招標(biāo)活動的最高權(quán)力機構(gòu)。招標(biāo)代理機構(gòu)在評標(biāo)后，向委托招標(biāo)人提交評標(biāo)報告和中標(biāo)候選人名單，由招標(biāo)人(開發(fā)商董事會或業(yè)主委員會)自行進行最終裁標(biāo)，招標(biāo)代理機構(gòu)無權(quán)強制要求委托招標(biāo)人接受中標(biāo)推薦。完成代理招標(biāo)工作后，招標(biāo)代理機構(gòu)向委托招標(biāo)人收取一定的服務(wù)費或傭金。五、物業(yè)管理投標(biāo)的組織機構(gòu)要了解物業(yè)管理投標(biāo)的組織機構(gòu)就要先了解物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)。物業(yè)管理企業(yè)一般采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制，經(jīng)理對整個企業(yè)負(fù)責(zé)，在經(jīng)理層以下通常設(shè)有辦公室、開發(fā)部、財務(wù)部、業(yè)務(wù)管理部、工程部、經(jīng)營服務(wù)部，各部門再根據(jù)企業(yè)所管理的物業(yè)分設(shè)各小區(qū)或大廈管理處(如下圖所示)?；谖飿I(yè)管理投標(biāo)過程中，大量的信息需要在短時間內(nèi)進行快

17、速的交流和積聚，因此物業(yè)管理項目投標(biāo)工作，通常由投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織專門部門來全權(quán)負(fù)責(zé)整個投標(biāo)活動。在物業(yè)管理企業(yè)中，與物業(yè)管理投標(biāo)活動密切相關(guān)的有開發(fā)部、財務(wù)部、工程部三個部門，其具體職能分別如下：(1)開發(fā)部：開發(fā)部是在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下專職于物業(yè)管理業(yè)務(wù)開發(fā)的部門。其主要職責(zé)是確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進行投標(biāo)，參加市場競爭。無疑，開發(fā)部是物業(yè)管理投標(biāo)工作的核心。(2)財務(wù)部：財務(wù)部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)濟管理部門，負(fù)責(zé)財務(wù)、計劃、經(jīng)濟核算和各類收費工作。該部門的主管一般都為總會計師，具有資深的項目財務(wù)評價能力。(3)工程部：工程部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的技術(shù)管理部門，主要負(fù)責(zé)工程預(yù)算，負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備及公共設(shè)施

18、的管理、維修和保養(yǎng)，以及負(fù)責(zé)工程技術(shù)方面的咨詢和研究工作。在物業(yè)管理投標(biāo)過程中，開發(fā)部始終擔(dān)任著主要角色。首先，開發(fā)部根據(jù)本公司的市場定位，選擇與之相稱的物業(yè)管理招標(biāo)項目，進行投標(biāo)。其次，由于編寫投標(biāo)書過程中最重要的兩個難點是管理方案的設(shè)計和標(biāo)價的計算，因此，在這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，開發(fā)部通常都會在專門部門的專家協(xié)助下進行。在管理方案的設(shè)計上，開發(fā)部會向工程部咨詢設(shè)計方案技術(shù)上的可行性；而在標(biāo)價的計算方面，開發(fā)部也會征求財務(wù)部總會計師關(guān)于設(shè)計方案在財務(wù)上的可行性的意見。通常在投標(biāo)書完成時，應(yīng)得到總會計師和總工程師的簽字認(rèn)可。最后，開發(fā)部完成投標(biāo)書后，經(jīng)過總經(jīng)理簽字授權(quán)，即可代表物業(yè)管理企業(yè)向招標(biāo)單位

19、進行投標(biāo)。大型物業(yè)管理企業(yè)的開發(fā)部一般都實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，以項目小組為單位，分管具體項目的投標(biāo)工作，以及中標(biāo)后的合同簽訂工作；中小型的物業(yè)管理企業(yè)則大多由經(jīng)理親自對各項目的投標(biāo)工作負(fù)責(zé)。六、物業(yè)管理招標(biāo)的范圍1.確定項目是否應(yīng)該招標(biāo)的原則在闡述物業(yè)管理招標(biāo)范圍之前，有必要先對招標(biāo)范圍的概念予以說明。招標(biāo)的范圍是指哪些項目必須要招標(biāo)；哪些項目可以招標(biāo)也可以通過其他方式指定承包商；哪些項目不適于招標(biāo)。根據(jù)我國招標(biāo)投標(biāo)法第一章第三條的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設(shè)項目，必須進行招標(biāo)：(1)大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目；(2)全部或者部分使用國有資金投資或者國

20、家融資的項目；(3)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。根據(jù)以上對必須招標(biāo)的項目的界定，我們可以看出，對于一些影響力較大，特別是一些影響到公眾利益、國家利益和國際聲譽的項目，必須實行公開招標(biāo)。其目的在于，通過公開招標(biāo)方式，以較為符合市場規(guī)律的合理價格獲取高素質(zhì)、高信譽的承包商的服務(wù)，從而有效地保證工程質(zhì)量，維護國家和公眾利益。對于不適于招標(biāo)的項目，國家有關(guān)法律也作了規(guī)定，主要是一些關(guān)系到國家安全和屬于軍事機密的項目，這些項目一般都不公開招標(biāo)。這是因為：公開發(fā)布的招標(biāo)文件中有可能涉及到與國家安全或軍事有關(guān)的機密；一些不法分子有可能會借投標(biāo)之名，趁機竊取國家機密。因此，對于這類項目，一般

21、由國家指定的工程單位和物業(yè)管理單位進行建設(shè)和管理。綜上所述，根據(jù)國家有關(guān)法律的規(guī)定和精神，我們可以總結(jié)出判斷某項目是否應(yīng)該實行招標(biāo)的三個原則：是否與社會公眾利益密切相關(guān)；是否關(guān)系到國家利益(即是否使用了國有資金投資)；是否涉及國家安全或軍事機密。以上三原則同樣也體現(xiàn)了國際招標(biāo)慣例，具有普遍性。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)同屬招標(biāo)投標(biāo)的一部分，理應(yīng)遵守招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定，因此，該三原則也同樣適用于界定物業(yè)管理招標(biāo)的范圍。2.物業(yè)管理招標(biāo)的具體范圍由于我國的物業(yè)管理招標(biāo)事業(yè)起步較晚，到目前為此，關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的具體法規(guī)和條文尚未出臺。另外，對于招標(biāo)范圍的規(guī)定，招標(biāo)投標(biāo)法也只限于對工程建設(shè)和貨物采購招標(biāo)的范

22、圍作出規(guī)定。因此，從嚴(yán)格意義上講，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍在我國尚未從法律上界定。即法律沒有規(guī)定，在我國哪些項目其物業(yè)管理必須要實行招標(biāo)，哪些不適于招標(biāo)。然而，如前文所述，招標(biāo)投標(biāo)法對招標(biāo)范圍的規(guī)定所體現(xiàn)的精神參照了國際慣例，具有普遍性；同時，針對目前在我國剛興起不久的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的大多數(shù)做法都與上文所提到的“三原則”不謀而合，這使我們有足夠的理由相信，“三原則”是我國物業(yè)管理招標(biāo)范圍發(fā)展的方向和趨勢，用它來指導(dǎo)界定物業(yè)管理招標(biāo)范圍具有合理性和現(xiàn)實意義。首先，根據(jù)“是否與社會公眾利益密切相關(guān)”的原則，大型基礎(chǔ)設(shè)施(如機場、火車站、地鐵等)和一些公用物業(yè)(如圖書館等)其物業(yè)管理都應(yīng)實行招標(biāo)。由于這

23、些物業(yè)所承載的人流量巨大，其物業(yè)管理好壞直接關(guān)系到公眾的利益，甚至人身安全，因此，這些項目的物業(yè)管理一般都應(yīng)實行招標(biāo)。事實上，對于這類項目，往往從項目的勘察、設(shè)計、施工開始就已經(jīng)實行了全套的招標(biāo)，物業(yè)管理招標(biāo)不過是其中的一部分而已。另外，對于一些大型的物業(yè)小區(qū)也應(yīng)該實行物業(yè)管理招標(biāo)。因為，對于生活著數(shù)萬居民甚至10萬居民以上的大型樓盤和小區(qū)來說，無疑是一個“小社會”，其管理好壞，居民是否安全、舒適，是直接關(guān)系到千千萬萬居民切身利益的，其社會影響力絲毫不亞于一個飛機場或一座火車站。因此根據(jù)第一個原則，該類樓盤的物業(yè)管理也屬于應(yīng)該招標(biāo)甚至必須要招標(biāo)的范圍內(nèi)。其次，根據(jù)“是否關(guān)系到國家利益”的原則，

24、除了上述大型的基礎(chǔ)設(shè)施和公用物業(yè)外，其他使用國有資金投資或國家融資建造的公用物業(yè)，其物業(yè)管理一般也應(yīng)實行招標(biāo)。這是因為國家利益是群眾利益的代表，損害國家利益就等于損害社會公眾的利益，因此應(yīng)對國家利益負(fù)責(zé)。近幾年來，一些由國家專項投資或?qū)ｍ椯J款，特別是與外國聯(lián)合貸款興建的物業(yè)從設(shè)計施工到物業(yè)管理都采用了招標(biāo)方式，并取得了良好的效果。然而，根據(jù)“是否涉及國家安全或軍事機密”的原則，一些由國家投資興建的用作軍事和行政用途的物業(yè)，就不適合采用公開招標(biāo)方式，如國家政府部門和機要部門的辦公大樓等。事實上，這一類物業(yè)都有國家專門指定的單位對其進行物業(yè)維護和管理。由此看來，物業(yè)管理招標(biāo)范圍已經(jīng)有了較為清晰的界

25、定。而對于那些在招標(biāo)投標(biāo)法中沒有規(guī)定的，可以實行也可不實行物業(yè)管理招標(biāo)的項目，在實際操作中，主要取決于開發(fā)商和業(yè)主委員會的意見。不過，隨著業(yè)主對物業(yè)管理的要求不斷提高和業(yè)主自主管理制的廣泛應(yīng)用，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍將會不斷擴大。目前關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)范圍的界定尚未法律化，也有待完善。七、物業(yè)管理招標(biāo)的方式根據(jù)招標(biāo)項目不同的特點，招標(biāo)人有權(quán)選擇不同的方式進行招標(biāo)?，F(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為三種：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)。但我國自2000年1月1日施行的招標(biāo)投標(biāo)法只把招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種，沒有將議標(biāo)納入。然而，考慮到物業(yè)管理招標(biāo)在我國剛剛起步，議標(biāo)作為一種簡單、便捷的

26、方式目前仍被我國大多數(shù)開發(fā)商所采用，對我國的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)有著一定影響，筆者按照國際慣例仍將議標(biāo)作為物業(yè)管理招標(biāo)的一種方式與前兩種方式一并向讀者介紹。1.公開招標(biāo)公開招標(biāo)是指招標(biāo)人(業(yè)主或開發(fā)商)通過報紙、電視及其他新聞渠道公開發(fā)布招標(biāo)通知，邀請所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。公開招標(biāo)最大的特點是招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。公開招標(biāo)是國際上最常見的招標(biāo)方式，其優(yōu)點是最大程度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公平、公正、合理原則，因此，我國大型基礎(chǔ)設(shè)施和公共物業(yè)的物業(yè)管理一般都采用公開招標(biāo)方式。需指出的是，由于物業(yè)管理具有長期性和區(qū)域性的特點，因此，除國家級重點項

27、目(如三峽工程)以外，對于地方性的重點項目(如地方的大型基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè))一般都采用地方公開招標(biāo)方式招標(biāo)。地方公開招標(biāo)，就是指通過在地方媒體刊登招標(biāo)廣告或在招標(biāo)廣告中注明只選擇本地投標(biāo)人進行投標(biāo)。由于物業(yè)管理自身的特點，對于一些不可能也不適宜吸引全國各地物業(yè)管理企業(yè)的項目，通過地方公開招標(biāo)，既節(jié)省了招標(biāo)人的招標(biāo)成本，又不影響公開招標(biāo)的公平性和有效性，不失為一種較為經(jīng)濟有效的招標(biāo)方法。公開招標(biāo)方式要求招標(biāo)人嚴(yán)格遵守公平、公正、合理的招標(biāo)原則，這具體體現(xiàn)在：在公開招標(biāo)中，招標(biāo)方首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按通告中指明的地址領(lǐng)取或購買較詳細(xì)的介紹資料和資格預(yù)審表，并將資格預(yù)審表填

28、好后寄送給招標(biāo)單位。招標(biāo)單位對所有申請資格預(yù)審的單位進行審查，經(jīng)審查合格者可向招標(biāo)單位購買招標(biāo)文件，參加投標(biāo)。公開招標(biāo)方的招標(biāo)文件必須規(guī)定開標(biāo)日期、時間和地點。開標(biāo)必須在招標(biāo)機構(gòu)的所有決策人員和投標(biāo)人在場的情況下當(dāng)眾進行。開標(biāo)后，出席開標(biāo)的招標(biāo)機構(gòu)所有決策人員應(yīng)在各投標(biāo)單位的每份標(biāo)書的報價總表上簽字，這意味著所有報價從即時起到授標(biāo)前均不得更改。另外，按照國際慣例，標(biāo)書應(yīng)規(guī)定不允許更改的技術(shù)要求與財務(wù)條件，任何投標(biāo)單位都必須按這些條件投標(biāo)報價。這些條件只有在開標(biāo)后的議標(biāo)階段才可商談更改。在實行公開招標(biāo)時，評審標(biāo)書和報價都是在嚴(yán)格保密中進行的。評標(biāo)時，招標(biāo)機構(gòu)可以要求投標(biāo)人回答或澄清其標(biāo)書中的某些

29、含糊不清的問題，但無權(quán)要求或接受投標(biāo)人調(diào)整價格。一般而言，公開招標(biāo)項目合同應(yīng)授予報價最低者，但在以下情況可另作考慮：招標(biāo)文件中另有規(guī)定；投標(biāo)文件違反有關(guān)國際慣例或招標(biāo)文件的有關(guān)規(guī)定；最低報價明顯不合理。實行公開招標(biāo)，可以使投標(biāo)人充分獲得市場競爭的利益，同時又實現(xiàn)了公平競爭，大大減少了偷工減料的舞弊現(xiàn)象，是最系統(tǒng)、最完整和規(guī)范性最好的招標(biāo)方式，因而成為其他招標(biāo)方式主要的參照對象。不過，公開招標(biāo)方式也有招標(biāo)時間長，招標(biāo)成本較高的不足之處。2.邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)是指不公開刊登廣告而直接邀請某些單位投標(biāo)的招標(biāo)方式，其主要特點是以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。邀請招標(biāo)主要適用于標(biāo)的規(guī)模較

30、小(即工作量不大，總管理費報價不高)的物業(yè)管理項目。由于公開招標(biāo)方式工作量大、招標(biāo)時間長、費用高，邀請招標(biāo)有的地方彌補了公開招標(biāo)方式的不足，成為公開招標(biāo)不可缺少的補充方式，并由于其節(jié)省招標(biāo)時間和成本的優(yōu)點，深受一些私營業(yè)主和開發(fā)商的歡迎。目前，邀請招標(biāo)方式在物業(yè)管理招標(biāo)中亦頗受歡迎，特別為一些實力雄厚、信譽較高的老牌開發(fā)商所經(jīng)常采用。究其原因，首先，由于物業(yè)管理具有地域性的特點，開發(fā)商主要在當(dāng)?shù)剡x擇投標(biāo)單位，而當(dāng)?shù)氐耐稑?biāo)人數(shù)量本身就不大；其次，由于開發(fā)商的市場經(jīng)驗較豐富，能及時掌握各類物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營情況和服務(wù)質(zhì)量情況，使其有能力挑選出一批素質(zhì)上乘的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，既節(jié)省了成本，又不失

31、效果。邀請招標(biāo)在“省時省錢”的優(yōu)點十分鮮明的同時，其缺點也十分突出。由于邀請招標(biāo)是由招標(biāo)人預(yù)先選擇了投標(biāo)人，因此可選擇范圍無疑就縮小了，這容易誘使投標(biāo)人之間產(chǎn)生不合理競爭，容易造成招標(biāo)人和投標(biāo)人的作弊現(xiàn)象。因此，邀請招標(biāo)是否成功最關(guān)鍵的就是在選擇范圍縮小的情況下，如何防止不合理競爭和作弊行為。我國招標(biāo)投標(biāo)法對邀請招標(biāo)方式有明確規(guī)定：“招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書”。該規(guī)定就是為了防止投標(biāo)過少而導(dǎo)致投標(biāo)人相互勾結(jié)，哄抬標(biāo)價，損害招標(biāo)人的利益。另外，筆者建議招標(biāo)人在挑選投標(biāo)人時可參考以下的選擇條件：投標(biāo)單位當(dāng)前和過去

32、的財務(wù)狀況必須良好；近期內(nèi)承擔(dān)過類似的物業(yè)管理工作，具有豐富的經(jīng)驗；在本地區(qū)具有較高的信譽；對該項目的物業(yè)管理工作有足夠的能力承擔(dān)?？梢钥闯觯袠?biāo)人只有對投標(biāo)人在數(shù)量上和質(zhì)量上進行合理的篩選，才能確保邀請招標(biāo)的最終成功。邀請招標(biāo)具有節(jié)省時間、減少招標(biāo)費用的優(yōu)點，但這種招標(biāo)方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競爭力的物業(yè)管理企業(yè)；另外，在評標(biāo)中可能會歧視某些投標(biāo)人等。盡管如此，邀請招標(biāo)仍作為一種重要的招標(biāo)方式被廣泛使用。3.議標(biāo)議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，是指開發(fā)商或業(yè)主不必公開發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)或獲標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請其投標(biāo)，然后通過平等協(xié)商，最終達成協(xié)議。

33、議標(biāo)實質(zhì)上可以看作是更小范圍的邀請招標(biāo)。議標(biāo)目前在我國中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項目中較為常見。這是因為，一方面，該類物業(yè)的工期較緊，標(biāo)的總價較低，短時間內(nèi)難以吸引足夠數(shù)量的物業(yè)管理單位進行投標(biāo)。事實上該類項目(也就是我們常見的中小樓盤和物業(yè))很少是實行超前招標(biāo)，讓物業(yè)管理企業(yè)介入其設(shè)計施工階段的，大多數(shù)情況是開發(fā)商等物業(yè)完工后才去選擇物業(yè)管理企業(yè)。由于這時工期緊，開發(fā)商往往采用議標(biāo)方式，同時找?guī)准椅飿I(yè)管理企業(yè)到現(xiàn)場考察，然后同時進行談判協(xié)商，最終選定符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。另一方面，開發(fā)商本身對物業(yè)管理企業(yè)的情況較為了解，且所需管理的物業(yè)技術(shù)性和專業(yè)性不強，對管理的要求不是非常嚴(yán)格。此時在投標(biāo)人

34、競爭范圍縮小的情況下，并不影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。因此，議標(biāo)方式常常更適合經(jīng)驗豐富的開發(fā)商所采用，業(yè)主委員會也可通過委托招標(biāo)機構(gòu)采用議標(biāo)方式進行招標(biāo)。議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，顧名思義，其最大的特點在于招標(biāo)人與投標(biāo)人之間可以相互協(xié)商，投標(biāo)人通過不斷地修改標(biāo)價來與招標(biāo)人取得一致。這種方式更加接近傳統(tǒng)的商務(wù)方式，是招標(biāo)方式與傳統(tǒng)商務(wù)方式的結(jié)合，兼顧兩者的優(yōu)點，既節(jié)省了時間和招標(biāo)成本，又可以獲取有競爭力的標(biāo)價。然而，有利就有弊。由于招標(biāo)人同時與幾個投標(biāo)人進行談判，這就使投標(biāo)人之間更容易產(chǎn)生不合理競爭，使得招標(biāo)人難以獲取有競爭力的標(biāo)價?？梢钥闯?，議標(biāo)方式對招標(biāo)人的要求很高，要保證議標(biāo)的成功通常都要求招標(biāo)人對物

35、業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的情況要有充分的了解。因此，一般對于較大型的或較復(fù)雜的物業(yè)，或者是由缺乏經(jīng)驗的開發(fā)商和業(yè)主自行進行招標(biāo)的情況，都不宜采用議標(biāo)方式。而對于復(fù)雜的傳統(tǒng)招標(biāo)項目，如工程承包和設(shè)備采購等，就更不采用議標(biāo)方式了，這也是為什么我國招標(biāo)投標(biāo)法不將議標(biāo)作為一種招標(biāo)方式的原因。然而，議標(biāo)在我國新興的物業(yè)管理招標(biāo)中卻有著用武之地，尤其是針對廣大的中小房地產(chǎn)開發(fā)商，議標(biāo)為物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)在我國的發(fā)展壯大起到了先鋒作用。因此，如何規(guī)范和完善議標(biāo)的法律地位，是一個值得研究的問題。八、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容物業(yè)管理的具體內(nèi)容十分繁瑣，因此，物業(yè)管理招標(biāo)通常都采用“一攬子”方式，也就是將所有與某物業(yè)

36、有關(guān)的管理項目“捆綁”起來，形成“項目包”，再將其作為標(biāo)的進行招標(biāo)。另外，從縱向來看，由于物業(yè)管理具有超前介入的特點，物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)包括從開發(fā)設(shè)計期間到物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)以至到用戶入住后的管理運作服務(wù)。一般來說，幾乎所有的物業(yè)管理內(nèi)容都可以進行招標(biāo)，但并非所有的物業(yè)管理內(nèi)容都適合招標(biāo)。這是因為，“一攬子”的物業(yè)管理招標(biāo)方式，使得“項目包”中的內(nèi)容均可以一定的標(biāo)準(zhǔn)進行統(tǒng)一衡量，形成一個總標(biāo)價，以便于招標(biāo)人進行評價。而有些物業(yè)管理內(nèi)容，既不能以價格將其統(tǒng)一，又難以用打分法評價其得分高低。對于這些服務(wù)內(nèi)容，一般就不被納入招標(biāo)的內(nèi)容。這些物業(yè)管理內(nèi)容主要是一些衍生的優(yōu)化性服務(wù)，如小區(qū)內(nèi)的精

37、神文明建設(shè)、辦公樓的市場形象塑造等，由于這些內(nèi)容所花費的工作量以及所產(chǎn)生的效果均難以計量，通常不列入物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容。簡單地說，物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容主要包括兩部分，即前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。根據(jù)物業(yè)性質(zhì)的不同，這兩部分的內(nèi)容也不同，具體可分為非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容和經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容。(一)非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容非經(jīng)營性物業(yè)是指住宅小區(qū)等主要以居住為目的的物業(yè)。非經(jīng)營性物業(yè)管理的目標(biāo)在于為居民創(chuàng)造一個安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，因此，非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的目的在于以經(jīng)濟合理的價格為住戶提供良好的居住環(huán)境。非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容如前所述分為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)兩個部分，各

38、部分的具體服務(wù)內(nèi)容如下：1.前期顧問服務(wù)內(nèi)容(1)開發(fā)設(shè)計建設(shè)期間提供的管理顧問服務(wù)由于物業(yè)具有不可移動性，一旦建成則很難改變，因此物業(yè)的開發(fā)設(shè)計和施工是至關(guān)重要的。如果在開發(fā)設(shè)計階段沒有考慮到以后物業(yè)管理的問題，那么日后這些疏忽往往會成為物業(yè)管理的難題。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，給日后物業(yè)管理帶來很大的煩惱。因此，在開發(fā)設(shè)計建設(shè)階段引入物業(yè)管理企業(yè)的管理顧問服務(wù)是十分必要的。具體的服務(wù)內(nèi)容有：對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計圖提供專業(yè)意見。對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)施配備及建筑材料選用提供專業(yè)意見。對投標(biāo)物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進行監(jiān)督。提出本投標(biāo)物業(yè)的特別管理建議。(2)物業(yè)竣工驗收

39、前的管理顧問服務(wù)制訂員工培訓(xùn)計劃。對于不同類型的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理員工如果要做到服務(wù)細(xì)心、熟練、周到，必須要經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的專門培訓(xùn)。列出財務(wù)預(yù)算方案。編列財務(wù)預(yù)算方案的目的在于體現(xiàn)保本微利、量入為出的物業(yè)管理原則，另外也為物業(yè)管理所需的第一筆啟動資金的籌集提供依據(jù)。(3)住戶入住及裝修期間的管理顧問服務(wù)住戶入住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù)。住戶裝修工程及材料運送的管理服務(wù)。遷入與安全管理服務(wù)。前期顧問服務(wù)主要是應(yīng)開發(fā)商的要求為其提供的，所需費用也通常向開發(fā)商而非小業(yè)主收取。2.實質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容住戶入住后的實質(zhì)管理服務(wù)是直接與住戶日常生活密切相關(guān)的，具體內(nèi)容包括：(1)物業(yè)管理的人力安排。即根據(jù)物

40、業(yè)管理的工作量安排物業(yè)管理人員，以達到既經(jīng)濟、又高效地進行物業(yè)管理工作。(2)保安服務(wù)。(3)清潔服務(wù)。(4)房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)。(5)財務(wù)管理服務(wù)。(6)綠化園藝管理服務(wù)。(7)其他管理服務(wù)。如車輛管理及上門特約服務(wù)等。由于實質(zhì)管理服務(wù)與小業(yè)主的利益關(guān)系最密切，其物業(yè)管理費也主要向小業(yè)主收取，因此這部分服務(wù)內(nèi)容招標(biāo)時，應(yīng)選擇服務(wù)周到、服務(wù)質(zhì)量高且價格合理的物業(yè)管理企業(yè)。(二)經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容經(jīng)營性物業(yè)是指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)，如酒店、寫字樓、零售商業(yè)中心、工業(yè)廠房、貨倉等。經(jīng)營性物業(yè)最重要的特點就是具有商業(yè)特性，即開發(fā)商的目的在于從經(jīng)營性物業(yè)所獲得的利潤最大化。因此經(jīng)營性物

41、業(yè)物業(yè)管理的一個主要目標(biāo)便是利潤目標(biāo)，即物業(yè)管理企業(yè)通過有效的經(jīng)營管理服務(wù)，充分合理、最大限度地發(fā)揮物業(yè)功能，提高物業(yè)出租率、出售率及營業(yè)收入，促使物業(yè)保值增值，提高租金收入，從而滿足委托方的盈利目標(biāo)要求。經(jīng)營性物業(yè)的這一特性使物業(yè)管理超越了原有的交換式勞動范疇，成為一種創(chuàng)造性的附加勞動。因為在經(jīng)營性物業(yè)出租后，由于物業(yè)管理的追加，而使物業(yè)的使用期限和使用功能大大提高，也會招引更多的租戶和顧客，從而提高物業(yè)的營業(yè)收入，創(chuàng)造更多的價值。這時，物業(yè)管理就成為了凝結(jié)在物業(yè)價值中的物化勞動，是一種可資本化的勞動，能夠創(chuàng)造新的價值。經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容同樣分為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。經(jīng)營性物業(yè)管

42、理的前期顧問服務(wù)內(nèi)容與之前介紹的非經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧問服務(wù)大致相同。不過，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營性物業(yè)竣工驗收前新增的一項重要服務(wù)內(nèi)容便是代開發(fā)商制訂物業(yè)的租金方案和租賃策略，以及進行廣告招租宣傳，最大限度地提高該物業(yè)出租率，增加租金收入。這正是經(jīng)營性物業(yè)商業(yè)性的體現(xiàn)。而在實質(zhì)管理服務(wù)中，經(jīng)營性和非經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容也大致相同，如同樣有保安、清潔、綠化和房屋設(shè)備維護等基本項目。但有所不同的是，經(jīng)營性物業(yè)管理的服務(wù)是一種創(chuàng)造性的附加勞動，其管理目的不是維持物業(yè)的基本使用功能，而是不斷保持物業(yè)使用功能上的先進性，因此經(jīng)營性物業(yè)管理企業(yè)除了要經(jīng)常對物業(yè)進行高標(biāo)準(zhǔn)的維護之外，還要經(jīng)常更新物業(yè)的設(shè)施和

43、使用功能，以保持物業(yè)設(shè)施的先進。另外，經(jīng)營性物業(yè)的實質(zhì)管理服務(wù)還應(yīng)增加租賃管理服務(wù)的內(nèi)容等。綜上所述，無論是非經(jīng)營性物業(yè)，還是經(jīng)營性物業(yè)，其招標(biāo)的內(nèi)容都主要為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。由于這兩種服務(wù)的性質(zhì)不同，因此在招標(biāo)中的規(guī)定也不同。前期顧問服務(wù)方案的好壞對整個物業(yè)的價值至關(guān)重要，而顧問服務(wù)的工作量又難以進行定編計算，因此在評標(biāo)時，應(yīng)該主要側(cè)重于對顧問服務(wù)方案的評價。與之相對的實質(zhì)管理服務(wù)，由于服務(wù)內(nèi)容已逐漸標(biāo)準(zhǔn)化，易于定編計算工作量，因此在評標(biāo)時對于這部分的內(nèi)容，應(yīng)將報價作為主要考慮因素。第二節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)程序一、招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對外招

44、標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。根據(jù)國際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標(biāo)機構(gòu)；編制招標(biāo)文件；確定標(biāo)底。(一)成立招標(biāo)機構(gòu)任何一項物業(yè)管理招標(biāo)，無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會，都需要成立一個專門的招標(biāo)機構(gòu)，并由該機構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個招標(biāo)活動。招標(biāo)機構(gòu)的主要職責(zé)是：擬定招標(biāo)章程和招標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)；組織簽訂合同?？梢娬袠?biāo)機構(gòu)一旦成立，其職責(zé)將貫穿整個招標(biāo)投標(biāo)過程。成立招標(biāo)機構(gòu)主要有兩種途徑。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標(biāo)機構(gòu)，自行組織招標(biāo)投標(biāo)工作；另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專門的物業(yè)管理招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)。兩種途徑都符合我國招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定，并各有特點。對于開發(fā)

45、商或業(yè)主委員會自行成立招標(biāo)機構(gòu)，我國招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定：“招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個人不得強制其委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”?？紤]到招標(biāo)是一項較為復(fù)雜和繁瑣的工作，其中在編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)方面有較強的專業(yè)性，對招標(biāo)人能力的要求也較高，因此，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的實際情況，量力而行。如招標(biāo)人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機構(gòu)，有能力從物業(yè)的設(shè)計、施工監(jiān)理到驗收，整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標(biāo)機構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作，這時該物業(yè)管理招標(biāo)也理應(yīng)由開發(fā)商自行成立的招標(biāo)機構(gòu)來完成。再如，對于采用小范圍邀請招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項目，由于招

46、標(biāo)工作量不大，專業(yè)性不強，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)，這時，招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機構(gòu)招標(biāo)也較為適宜。自行招標(biāo)的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設(shè)“招標(biāo)工作委員會”或“招標(biāo)工作組”等非常設(shè)的招標(biāo)機構(gòu)。其具體的組織機構(gòu)設(shè)置本書第1章已作詳細(xì)介紹，在此不再贅述。對于招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)，我國招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定：“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機構(gòu)”。采用委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)的最大優(yōu)點在于招標(biāo)機構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分對稱，使得在招標(biāo)項目專業(yè)性較強或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標(biāo)得以順利完

47、成。要做到這一點，開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標(biāo)代理機構(gòu)時應(yīng)注意以下問題：首先，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標(biāo)代理機構(gòu)，任何個人和單位都無權(quán)強行指定招標(biāo)代理機構(gòu)給招標(biāo)人。而且，招標(biāo)代理機構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，招標(biāo)代理機構(gòu)無權(quán)將招標(biāo)結(jié)果強加于招標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)是是否中標(biāo)的最終決定者。特別是國有房地產(chǎn)開發(fā)商在委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)時，應(yīng)避免選擇與自己有上級關(guān)系的招標(biāo)代理機構(gòu)。其次，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己標(biāo)的的規(guī)模大小，選擇不同等級的招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)。我國招標(biāo)投標(biāo)法對招標(biāo)代理機構(gòu)的資格和等級劃分，主要依據(jù)招標(biāo)代理機構(gòu)所具備的兩個條件：一是代理招標(biāo)經(jīng)歷達到一定的年限，且連續(xù)幾年招標(biāo)金額達到一

48、定等級；二是編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的專業(yè)能力和技術(shù)力量，也就是配備的專家人才庫的規(guī)模大小和專家素質(zhì)的高低。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標(biāo)的的規(guī)模大小選擇相稱的招標(biāo)代理機構(gòu)，在委托價格合理的情況下，應(yīng)選取具有較高等級的代理機構(gòu)進行招標(biāo)。招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)的方式常用于公開招標(biāo)和一部分大范圍邀請招標(biāo)。事實上，對于一些大型的項目，開發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機構(gòu)包攬該項目所有的招標(biāo)工作；另外，業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招標(biāo)時，通常也采用委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)的方式。(二)編制招標(biāo)文件編制招標(biāo)文件是招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)人最重要的工作內(nèi)容。招標(biāo)文件是招標(biāo)機構(gòu)向投標(biāo)者提供的為進行招標(biāo)工作所必需的文件。

49、招標(biāo)文件的作用在于：告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書的程序；闡明所需招標(biāo)的標(biāo)的情況；告知投標(biāo)評定準(zhǔn)則以及訂立合同的條件等。招標(biāo)文件既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的依據(jù)，又是招標(biāo)人與中標(biāo)人商定合同的基礎(chǔ)，因此它是對招標(biāo)機構(gòu)與投標(biāo)人雙方，以及招標(biāo)人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標(biāo)人雙方都具有約束力的重要文件。招標(biāo)人應(yīng)十分重視編制招標(biāo)文件的工作，并務(wù)必做到條款嚴(yán)密、周到，內(nèi)容明確，合理合法。物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標(biāo)項目的特點和需要而有所不同，但任何招標(biāo)文件都應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內(nèi)容。我國招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)定：“招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項目的技術(shù)要求、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報價要求和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實質(zhì)性要求和條件以

50、及擬簽訂合同的主要條款”。根據(jù)這一規(guī)定和國際慣例，物業(yè)管理招標(biāo)文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分：1.投標(biāo)人須知投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標(biāo)機構(gòu)對投標(biāo)人如何投標(biāo)的指導(dǎo)性文件，其內(nèi)容包括投標(biāo)的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。(1)投標(biāo)的條件招標(biāo)文件所以要對投標(biāo)的條件進行說明和規(guī)定，其目的是為了保證投標(biāo)人的合格性和投標(biāo)的真實性。為了保證投標(biāo)人的合格性，招標(biāo)機構(gòu)有必要對潛在的投標(biāo)人進行投標(biāo)資格預(yù)審，招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定參加資格預(yù)審的投標(biāo)人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進行審查。為了保證投標(biāo)的真實性，招標(biāo)人往往還要求投標(biāo)人必須交納投標(biāo)保證金，招標(biāo)文件中規(guī)定了投標(biāo)保證金的比例、交納方式以及

51、保證書的格式等。(2)對投標(biāo)文件的要求如果說投標(biāo)的條件側(cè)重于對投標(biāo)人的要求，則該部分側(cè)重于對投標(biāo)文件的要求。由于招標(biāo)機構(gòu)在接受投標(biāo)書時，通常會檢查投標(biāo)書的制作和封送是否合乎程序，招標(biāo)文件必須在這一部分中寫明對投標(biāo)文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標(biāo)文件格式)以及對投標(biāo)文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標(biāo)和評標(biāo)工作。(3)對招標(biāo)程序的說明由于整個招標(biāo)過程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則，而要體現(xiàn)公平、公正原則，重要的一條便是招標(biāo)程序的公開化，以增加招標(biāo)活動的透明度。招標(biāo)文件這一部分的內(nèi)容便是通過將開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)的規(guī)劃等招標(biāo)過程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開，從而體現(xiàn)了整個招標(biāo)工作的公正透明。2.合同條款合同條

52、款的目的在于將中標(biāo)后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開化，這也是招標(biāo)公平、公正原則的具體表現(xiàn)。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。前者通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約定俗成，對于不同的物業(yè)管理項目均具有一般性，通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成；后者則是針對每個具體不同的物業(yè)管理項目自身的特點而度身定造的個性化條款。按照個性包括共性的道理，在合同條款中，特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款，在兩者發(fā)生不一致時，合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn)。3.技術(shù)規(guī)范技術(shù)規(guī)范是詳細(xì)說明招標(biāo)項目的技術(shù)要求(如物業(yè)管理項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工作量等)的文件，當(dāng)屬招標(biāo)文件的重點之一。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進行說明，

53、另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計算標(biāo)價時的依據(jù)?？紤]到招標(biāo)文件的編制對整個招標(biāo)活動的影響舉足輕重，下一章將專門就招標(biāo)文件的編制進行詳細(xì)介紹，在此不再贅述。最后談一談制定招標(biāo)文件的時間。何時制定招標(biāo)文件是由物業(yè)開發(fā)建設(shè)程序決定的，我國目前大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均是在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期。然而，隨著開發(fā)商對物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見不鮮?！俺罢袠?biāo)”在我國即為在項目立項階段，用地申請得到批準(zhǔn)后即可進行物業(yè)管理招標(biāo)工作、制定招標(biāo)文件。超前實行物業(yè)管理招標(biāo)確實有其優(yōu)點，然而過早地制定招標(biāo)文件，加之此時存在大量的不確定因素會使得招標(biāo)文件編制難度加大，可靠性降低。因此，應(yīng)注意把握

54、招標(biāo)文件制定的時間，使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又不失前瞻性。(三)制定標(biāo)底制定標(biāo)底是招標(biāo)的一項重要的準(zhǔn)備工作。按照國際慣例，在正式招標(biāo)前，招標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項目制定出標(biāo)底。標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計算出的一個合理的基本價格，即一種預(yù)算價格，它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報價、評標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。因此，標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料，不能向任何無關(guān)人員泄露。特別是我國國內(nèi)大部分項目招標(biāo)評標(biāo)時，均以標(biāo)底上下的一個區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合格的條件，標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。由于標(biāo)底是衡量投標(biāo)報價競爭力的一把尺子，標(biāo)底制定的好壞，直接影響到招標(biāo)工作的有效性。標(biāo)底定的過高，進入合格范圍內(nèi)的

55、投標(biāo)人數(shù)量太多，就會使評價的工作量和難度大大增加；標(biāo)底定得過低，又容易使所有的投標(biāo)人都落空，從而導(dǎo)致招標(biāo)失敗。因此，標(biāo)底制定得好，可以說是招標(biāo)工作成功的一半，而編制一個先進、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認(rèn)真細(xì)致，實事求是。首先，標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編制有著密不可分的關(guān)系。標(biāo)底制定得是否正確很大程度上取決于招標(biāo)文件中對項目工作量的說明是否正確，因此招標(biāo)文件對項目的工作量進行說明時應(yīng)盡量減少漏項，同時將工作量盡可能算準(zhǔn)確，力爭將招標(biāo)文件中計算出的工作量與實際量的誤差控制在5以內(nèi)。其次，標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個比較先進的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣編制出的標(biāo)底才切合實際。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標(biāo)，則可參

56、照相關(guān)物業(yè)近年來國內(nèi)外先進的物業(yè)管理方法，或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)制定標(biāo)底。二、招標(biāo)實施階段招標(biāo)實施階段是整個招標(biāo)過程的實質(zhì)性階段。招標(biāo)的實施主要包括以下幾個具體步驟：發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；組織資格預(yù)審；召開標(biāo)前會議；開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)。(一)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書我國招標(biāo)投標(biāo)法和國際慣例都規(guī)定，招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。無論是招標(biāo)公告還是投標(biāo)邀請書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標(biāo)者提供均等機會，讓其了解招標(biāo)項目的情況，并對是否參加該

57、項目投標(biāo)進行考慮和有所準(zhǔn)備。兩者的區(qū)別在于對公開招標(biāo)公告的要求更為嚴(yán)格。以下對發(fā)布招標(biāo)公告的渠道和時間安排、招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式等進行詳細(xì)介紹。1.發(fā)布招標(biāo)公告的渠道發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項目的性質(zhì)和自身特點選擇適當(dāng)?shù)那?。國際慣例中常見的招標(biāo)公告發(fā)布渠道有：指定的招標(biāo)公報、官方公報、本國報紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體。一般來說，一些必須招標(biāo)的大型項目的招標(biāo)公告都應(yīng)在指定的刊物上刊登。如實行國際競爭招標(biāo)的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國出版的發(fā)展商務(wù)報(evelopmentusiness)；必須實行國內(nèi)公開招標(biāo)的項目的招標(biāo)公告指定必須在我國出版的中國招標(biāo)期刊上刊登。除了必須在指定的刊物上刊登以外，此類項目還可以在官方公報上刊