試論我國房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的規(guī)制

1、試論我國房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的規(guī)制【內(nèi)容提要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，房地產(chǎn)市場空前活躍，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不斷涌現(xiàn)。一方面，中介機構(gòu)對繁榮房地產(chǎn)市場、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了積極的推動作用；另一方面，由于法制不健全，房地產(chǎn)中介市場混亂帶來的諸多問題也不容忽視。本文擬從規(guī)制和調(diào)整房地產(chǎn)中介違規(guī)行為入手，探討中介違規(guī)行為的界定、歸責(zé)原則、責(zé)任承擔(dān)及其理論基礎(chǔ)等，并對立法提出相關(guān)建議?！局黝}詞】 房地產(chǎn) 中介服務(wù) 違規(guī)行為 立法規(guī)制近幾年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，房地產(chǎn)市場空前活躍，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。一方面，中介機構(gòu)為房地產(chǎn)交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，促進了房地產(chǎn)

2、交易的專業(yè)化、規(guī)范化運作；另一方面，由于我國房地產(chǎn)中介服務(wù)起步較晚，立法也不夠健全，房地產(chǎn)中介服務(wù)行為混亂無序，侵害當(dāng)事人權(quán)益、欺詐消費者事件時有發(fā)生。有鑒于此，迅速規(guī)范房地產(chǎn)中介行為、平衡當(dāng)事人之間的利益，已成為我國立法必須面對的迫切問題。本文擬從規(guī)制和調(diào)整中介行為入手，探討中介違規(guī)（違法）行為的界定、歸責(zé)原則、責(zé)任承擔(dān)及其理論基礎(chǔ)等問題，并對立法提出相關(guān)建議。一、問題的提出有一則案例。2001年10月6日，經(jīng)某房產(chǎn)經(jīng)紀公司牽頭，原告李某與被告張某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，約定原告將其所有的一套住房售予被告，價款121000元，被告應(yīng)在立約時給付定金1500元，房款應(yīng)在同年12月30日前付清。

3、協(xié)議簽訂后，被告依約給付了定金，并與同年12月26日將20000元房款交至中介公司，后被告又分兩次將其余購房款及中介費共計103000元交至中介公司。原告遲遲未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。經(jīng)多次催要，中介公司僅出具欠條一份，表示暫無力償還房款，原告遂訴至法院。無獨有偶。日前，某國家級權(quán)威媒體披露了一則消息。何某花費畢生積蓄30余萬元從某房地產(chǎn)開發(fā)公司手中購得一套集資房，因其對相關(guān)法律不甚了解，只好求助于某房地產(chǎn)咨詢公司的律師。律師收取了3200元的律師見證費，出具了律師見證書和聲明書。在律師的見證下，何某放心地與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了樓房轉(zhuǎn)讓合同。一年后，何某因故欲轉(zhuǎn)讓該房，

4、才被專業(yè)人士告知原購房合同系無效合同。以上兩則案例，只是房地產(chǎn)中介違規(guī)行為中再普通不過的情形。我們知道，中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)忠實履行法定義務(wù)和合同的約定義務(wù)，為當(dāng)事人之間民事活動的合法性和真實性做出引導(dǎo)。然而，中介違規(guī)屢屢發(fā)生，對類似行為應(yīng)該如何規(guī)制？對中介公司挪用或侵占房款的行為，除依法追究相應(yīng)刑事責(zé)任外，民事責(zé)任該如何認定，賠償范圍該如何劃分？對收取了高額見證費的律師及咨詢機構(gòu)未盡到注意義務(wù)存在明顯過錯的，責(zé)任又該如何認定？其法律依據(jù)又何在呢？二、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概況（一）房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及人員的種類房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指為房地產(chǎn)開發(fā)和交易收取一定費用，提供各種媒介的有償服務(wù)的總稱。它包括房地產(chǎn)咨

5、詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，是承辦房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的主體，包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。其中，咨詢機構(gòu)指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的組織；價格評估機構(gòu)是對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的組織，主要受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、有關(guān)部門、其他企事業(yè)單位以及公民個人關(guān)于房地產(chǎn)價格評估的委托，進行房地產(chǎn)評估活動；經(jīng)紀機構(gòu)是為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的組織。我國城市房地產(chǎn)管理法對中介服務(wù)機構(gòu)的設(shè)置進行了規(guī)范，規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：有自己的名稱和組織機構(gòu)；有固定的服務(wù)場所；有必要的財產(chǎn)和經(jīng)

6、費；（4）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。如設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。房地產(chǎn)中介服務(wù)人員，固名思義，是指隸屬于介服務(wù)機構(gòu)，從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，包括房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)員、價格評估師（員）以及房地產(chǎn)經(jīng)紀人。為了加強管理，確保專業(yè)化、規(guī)范化，目前我國對房地產(chǎn)中介服務(wù)人員采取統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)咨格認證和登記的管理辦法。其中，從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。房地產(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得房

7、地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊登記取得注冊證的人員，而房地產(chǎn)估價員必須是經(jīng)過考試并取得房地產(chǎn)估價員崗位合格證的人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證的人員。法律法規(guī)嚴禁未取得資格認證的人員進入中介機構(gòu)或擅自從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。（二）中介違規(guī)行為概述目前，我國對房地產(chǎn)中介服務(wù)管理還缺乏全國性的、具體統(tǒng)一的法律規(guī)范。從實際操作看，一般情況下，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)接受委托后，委托人都要與之簽訂相應(yīng)的中介服務(wù)合同。這類合同大多是中介服務(wù)機構(gòu)提供的格式合同，條款內(nèi)容包括：當(dāng)事人姓名或名稱、住所，中介服務(wù)項目的名稱、內(nèi)容、要求和標準；合同履行期限；收費金額和支付方式、時間；違約責(zé)任和

8、解決糾紛方式；當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。按慣例，房地產(chǎn)中介服務(wù)人員不能以個人名義接受委托，必須由其所在中介機構(gòu)統(tǒng)一受理委托，簽訂書面中介服務(wù)合同。盡管人們的法律意識普遍增強，在接受房地產(chǎn)中介服務(wù)時，都具有訂立合同的意識，但是由于欠缺統(tǒng)一管理，以及中介機構(gòu)私欲的膨脹，一些中介機構(gòu)和人員“渾水摸魚”，乘機規(guī)避法律，擾亂整個中介市場的秩序，各種違規(guī)甚至違法行為正日益引起人們的普遍關(guān)注。具體而言，中介違規(guī)行為包括：（1）不具備資質(zhì)條件的無證無照經(jīng)營；（2）非法轉(zhuǎn)讓、租借執(zhí)業(yè)證書，允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；（3）同時在兩個或兩個以上中介服務(wù)機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；（4）索取收受委托合同以外的酬金或其他財

9、物，或者利用工作之便牟取其他不正當(dāng)?shù)睦?；?）私拿“回扣”，實行低價格惡性競爭；（6）與一方當(dāng)事人串通，損害另一方當(dāng)事人利益；（7）利用內(nèi)幕信息，與自己或有利害關(guān)系的人交易；（8）發(fā)布虛假成不實信息欺詐當(dāng)事人；（9）利用職業(yè)便利“炒房”，從中非法賺取差價；（10）執(zhí)業(yè)過程中存在過錯或重大過失，給當(dāng)事人巨大損失；（11）法律、法規(guī)禁止的其他行為。除違規(guī)外，有些行為同時還構(gòu)成違法，如前文所述的案例中提及的挪用、侵占房款等行為，情節(jié)嚴重的甚至還會觸犯刑律。中介違規(guī)行為，擾亂了房地產(chǎn)交易市場的正常秩序，挫傷了消費者積極的消費心理，損害了房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者雙方的利益，對刺激消費、拉動內(nèi)需、帶動國民經(jīng)

10、濟增長都將產(chǎn)生一連串的惡性影響，房地產(chǎn)資本市場欲實現(xiàn)強式效率也必將成為泡影。可見，中介違規(guī)行為危害大、涉及面廣，足以引起立法界和理論界的關(guān)注。 （三）有關(guān)規(guī)制房地產(chǎn)中介服務(wù)行為的立法現(xiàn)狀遺憾的是，到目前為止，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)正處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規(guī)還相當(dāng)匱乏，而且規(guī)定過于籠統(tǒng)原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。許多房地產(chǎn)專著要么對中介服務(wù)行為只字未提，要么就是一筆帶過?，F(xiàn)有的城市房地產(chǎn)管理法從法律上界定了房地產(chǎn)中介行業(yè)的商業(yè)性質(zhì)，意即每一個依法成立的中介服務(wù)機構(gòu)，在法律地位上都是平等的，不存在管理與被管理、領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的

11、區(qū)分。但是從法條本身看，該法又具有濃厚的行政法的色彩，除對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的設(shè)置進行規(guī)范外，并沒有將房地產(chǎn)中介服務(wù)行為置于平等主體之間的民商法的調(diào)整范圍之下，至于中介機構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任等等更是涉獵不深。那么，對于房地產(chǎn)中介市場混亂的問題，究竟該如何解決呢？所幸的是，這個問題已引起了國家相關(guān)部門和某些省市的重視。2001年8月15日，建設(shè)部對1996年1月8日頒布的城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定進行了修正，對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的設(shè)立、中介服務(wù)人員的資質(zhì)進一步加以嚴格規(guī)定，對中介違規(guī)行為進行了部分列舉，在罰則中對中介服務(wù)機構(gòu)和人員分別進行了規(guī)范，如“未取得房地產(chǎn)中介資格擅自從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，責(zé)令停止

12、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款”，對其他違法行為則處以“收回資格證書或者公告資格證書作廢，并處以一定數(shù)額的罰款”，“中介服務(wù)人員違反本規(guī)定，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”等等。2002年5月23日，建設(shè)部、國家發(fā)展計劃委員會、財政部等七部委聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知，該通知第（七）部分為“完善相關(guān)制度，規(guī)范中介行為”，具體行文為“加快實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格制度，積極推行房地產(chǎn)中介服務(wù)人員持證上崗制度。對于偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)資格證書的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定收回其資格證書或者公告資格證書作廢，并處1萬元以下的罰款；對于在房地產(chǎn)中

13、介活動中收受委托合同以外財物、允許他人以自己的名義執(zhí)業(yè)、發(fā)布虛假或不實信息、在兩個以上機構(gòu)執(zhí)業(yè)、與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益以及違法收取傭金等違規(guī)、違法行為，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)收回資格證書或者公告資格證書作廢，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”2003年3月，上海市房地局也采取了相應(yīng)措施，規(guī)定凡不使用市房地局、市工商局聯(lián)合監(jiān)制的上海市房地產(chǎn)居間/代理合同示范文本的，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司必須將自行制訂的“土本本”報工商部門備案。從3月份起，上海市各區(qū)縣房地局和工商部門將聯(lián)合執(zhí)法，全面規(guī)范和整頓房地產(chǎn)經(jīng)紀市場，無證無照、租借執(zhí)業(yè)證書、利用職業(yè)便利“炒房”、非法賺取差

14、價和利用合同欺詐當(dāng)事人等違法違規(guī)行為都將被“喊?！薄?無論是建設(shè)部的相關(guān)規(guī)定，還是七部委聯(lián)合下發(fā)的通知，亦或是上海房地局對房產(chǎn)中介違規(guī)行為采取的相應(yīng)措施，我們都可以看到房地產(chǎn)中介違規(guī)行為已經(jīng)引起了國家和部分地區(qū)的重視。盡管這還不是嚴格意義上的法律法規(guī)，但我們畢竟看到了希望的曙光?？梢灶A(yù)見，對房地產(chǎn)中介違規(guī)行為法律層面上的規(guī)制即將應(yīng)運而生。三、確立房地產(chǎn)中介違規(guī)行為民事責(zé)任的法理學(xué)基礎(chǔ)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定第23條規(guī)定：“因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟損失的，由所在中介服務(wù)機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。所在中介服務(wù)機構(gòu)可以對有關(guān)人員追償?！逼卟课耐ㄖ袑χ薪檫`法違規(guī)行為也規(guī)定了“收回資格證

15、書或公告資格證書作廢，并處1萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”?？梢妼τ谥薪檫`規(guī)行為，相關(guān)法規(guī)主張刑事責(zé)任、行政責(zé)任、民事責(zé)任三者并舉已達成共識。在追究行政責(zé)任、刑事責(zé)任方面，可以分別依據(jù)行政處罰法、刑法等進行，然而對于如何追究民事責(zé)任、要不要設(shè)置民事責(zé)任，目前法律并無定論，實踐中也頗有爭議。筆者認為，設(shè)置民事責(zé)任是完全必要的。（一）這是“無救濟則無權(quán)利”法律原則的體現(xiàn)。民事責(zé)任是違反民事義務(wù)的結(jié)果。民事責(zé)任使民事權(quán)利具有法律上之力，使權(quán)利人藉以享有特定的利益。從中介服務(wù)機構(gòu)和其委托人房地產(chǎn)開發(fā)公司或購房者的關(guān)系看，房地產(chǎn)公司或購房者與之簽訂了中介服務(wù)合同，中介服務(wù)機構(gòu)理應(yīng)盡職盡責(zé)

16、，提供真實、完整、準確、新穎、公平的信息和技術(shù)服務(wù)。從違規(guī)行為的性質(zhì)看，中介服務(wù)機構(gòu)或是違反了委托代理合同、居間合同的約定，或是侵犯了委托人或第三人的合法權(quán)益，因此應(yīng)承擔(dān)兩種責(zé)任，當(dāng)然也包括兩種責(zé)任的意合，即違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。這兩種責(zé)任明顯屬于民事責(zé)任的范疇，因此設(shè)置民事責(zé)任是當(dāng)事人尋求公力救濟和私力救濟的雙重需要。（二）從民事責(zé)任與行政責(zé)任、刑事責(zé)任的關(guān)系上看，民事責(zé)任具有獨立性。在規(guī)制房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的過程中，僅僅追究中介機構(gòu)的行政責(zé)任和刑事責(zé)任，對于維護房地產(chǎn)市場秩序是不夠的。行政責(zé)任是主管機關(guān)發(fā)揮監(jiān)管職能的結(jié)果。由于主管機關(guān)人力、財力、物力的限制，其發(fā)現(xiàn)，調(diào)查中介機構(gòu)違規(guī)行為以及追

17、究其行政責(zé)任的能力也相應(yīng)受到限制。至于刑事責(zé)任，它是法律責(zé)任中最嚴厲的責(zé)任形態(tài)，但適用范圍有限，只有違規(guī)行為情節(jié)惡劣、后果非常嚴重構(gòu)成犯罪時方可適用。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司或消費者而言，他們最關(guān)心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機構(gòu)，而是自己的損失如何得到補償，如何向法院尋求民事救濟。換言之，能夠撫平經(jīng)濟創(chuàng)傷的，只能只民事賠償?？梢?，在房地產(chǎn)法領(lǐng)域，民事責(zé)任是行政責(zé)任、刑事責(zé)任所不可替代的。（三）從民事責(zé)任的功能看，民事責(zé)任具有補救功能、重罰功能和管理房地產(chǎn)市場秩序的多重功能。1、補救功能。補救是對受害人而言的，而民事責(zé)任恰恰具有填補損失、恢復(fù)權(quán)利的作用。借助補救性，受害人可以依據(jù)民事責(zé)任賦予

18、的請求權(quán)直接提起訴訟，亦可以尋求其他更加簡便靈活的權(quán)利救濟方式。就中介違規(guī)行為而言，最重要的責(zé)任形式就是賠償損失，通過恢復(fù)受害人的財產(chǎn)狀況和受到侵害的權(quán)利，從而維系消費者對房地產(chǎn)市場的信心。2、懲罰功能。懲戒是對侵權(quán)人或違約人而言的，民事責(zé)任具有制裁不法行為、恢復(fù)秩序的作用。懲罰意味著法律依據(jù)社會公認的價值標準和行為準則對具體行為作出否定評價和抑制性處理，其結(jié)果就是對不法行為的矯正與對正義和秩序的恢復(fù)。懲罰功能主要通過使不法行為人承擔(dān)強制性的給付義務(wù)和其他義務(wù)來實現(xiàn)。在規(guī)制中介違規(guī)行為中，運用民事責(zé)任“取回”違規(guī)機構(gòu)的“不義之財”，是對以獲得非法利益為動機的中介違規(guī)行為的有效懲戒。如果法律明文

19、規(guī)定中介違規(guī)行為的民事責(zé)任，賦予受害人民事訴訟的權(quán)利，那么受害人將可以運用訴訟手段維護其合法權(quán)益。3、管理房地產(chǎn)市場的功能。完善的民事責(zé)任必然很好地發(fā)揮補救和懲戒功能。補救和懲戒雙管齊下，相輔相成，共同規(guī)范中介違規(guī)行為。當(dāng)受害人依法主張自己應(yīng)有的權(quán)利時，就將個人權(quán)利轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)法的實現(xiàn)問題，公權(quán)力方可介入其中。從這種意義上說，民事責(zé)任是連結(jié)民事權(quán)利與國家公權(quán)力的中介。詳言之，中介違規(guī)行為一旦發(fā)生，受害人通過行使訴權(quán)要求中介機構(gòu)承擔(dān)民事責(zé)任，公權(quán)力介入其中，那么在懲戒侵權(quán)行為或違約行為、恢復(fù)受害人利益的同時，房地產(chǎn)市場的整體秩序也得到一次又一次規(guī)范和調(diào)整?？梢?，民事責(zé)任的設(shè)置，對管理整個房地產(chǎn)市

20、場也起到了不可或缺的作用。四、對相關(guān)立法的幾點建議要解決房地產(chǎn)中介違規(guī)行為帶來的諸多問題，唯一標本兼治的辦法就是加強和完善立法。國外房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)之所以發(fā)達、有序，就是因為其具有完備規(guī)范的法律法規(guī)體系。以美國為例，聯(lián)邦有聯(lián)邦法、美國商業(yè)法典、反托拉斯法等法律，各州也都已形成完備有效的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)法規(guī)體系，包括一般代理法規(guī)、契約法規(guī)、各州的執(zhí)照法、專業(yè)倫理法則、該州的相關(guān)法律等，其法律法規(guī)之完善、規(guī)定之詳盡具體值得我們借鑒。我國香港地區(qū)通過了地產(chǎn)代理條例，全面監(jiān)管地產(chǎn)中介代理業(yè)務(wù)的運作以保護消費者，由地產(chǎn)代理監(jiān)管局負責(zé)巡查及代理服務(wù)的投訴。在發(fā)達國家或地區(qū)，中介服務(wù)人員只要違規(guī)或違反執(zhí)業(yè)道德

21、就會因情節(jié)不同而受到不同程度的處罰。借鑒國外的立法經(jīng)驗，結(jié)合我國房地產(chǎn)中介市場的實際情況，建議立法應(yīng)確立以下幾方面內(nèi)容：1、嚴格市場準入制度。國外對房地產(chǎn)中介機構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員一般都實行嚴格的準入制度，如美國的執(zhí)照制度和我國香港地區(qū)的發(fā)牌制度，都嚴格限制入市機構(gòu)和人員的標準和條件。近幾年，我國雖然也實行中介機構(gòu)資質(zhì)及執(zhí)業(yè)人員資格管理制度，但由于標準及條件規(guī)定偏寬，且監(jiān)管機構(gòu)把關(guān)不嚴，導(dǎo)致大量的低訴至機構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員進入市場。為此，我國要通過立法對從業(yè)機構(gòu)和人員分別實行嚴格的準入標準。（1）在機構(gòu)資質(zhì)管理方面，對注冊資金、經(jīng)營場所、業(yè)務(wù)人員等的設(shè)定要更加具體化，如明確規(guī)定房地產(chǎn)中介機構(gòu)的注冊資金要達

22、到30萬元以上，要有具備一定規(guī)模的固定經(jīng)營場所，專業(yè)技術(shù)人員要占總?cè)藬?shù)的50%以上。同時，劃分不同等級資質(zhì)的標準，規(guī)定其相應(yīng)承接不同的標的、不同價值量和不同復(fù)雜程度的業(yè)務(wù)。如必須具備A級認證的中介機構(gòu)才可從事涉外房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。（2）在人員資格管理方面，要創(chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴格標準，對學(xué)歷、實務(wù)年限、業(yè)務(wù)知識、犯罪記錄限定等要求都作具體規(guī)定。如必須達到大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷或中等專業(yè)水平有3年以上從業(yè)經(jīng)驗、無犯罪記錄或法定最高刑為3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罰執(zhí)行完畢滿3年的方可從事進入房地產(chǎn)中介機構(gòu)執(zhí)業(yè)。2、設(shè)立行業(yè)協(xié)會。許多發(fā)達國家和地區(qū)都建立了房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會，并通過行業(yè)協(xié)會制訂了執(zhí)

23、業(yè)道德規(guī)范，對中介違規(guī)行為加以規(guī)范和限制。我國可借鑒國外的做法，以立法的形式確立房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的職業(yè)地位，在全國范圍內(nèi)設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會，并提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體要求，包括職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場準入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費等方面的規(guī)定。行業(yè)協(xié)會可配合政府有關(guān)部門對不正當(dāng)?shù)闹薪樾袨檫M行處罰，如在本行業(yè)內(nèi)部公告嚴重違規(guī)或嚴重缺乏資信的中介機構(gòu)或人員名單，禁止其在一定期限內(nèi)重新執(zhí)業(yè)以及開除出協(xié)會等等。3、基于法定主義原則，明確規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)的禁止性行為。筆者以為，應(yīng)該采取列舉加概括方式，將房地產(chǎn)中介機構(gòu)的禁止性行為明文予以規(guī)定，具體的禁止性行為

24、如下：（1）無證無照非法從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；（2）非法轉(zhuǎn)讓、租借執(zhí)業(yè)證書以及其他允許他人以自己名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的行為；（3）同時在兩個或兩個以上中介服務(wù)機構(gòu)執(zhí)業(yè)；（4）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物；（5）利用工作之便“炒房”，從中賺取差價或者利用工作便利牟取其他不正當(dāng)利益；（6）與一方當(dāng)事人串通，損害另一方當(dāng)事人利益；（7）發(fā)布虛假與不實信息欺詐當(dāng)事人；（8）利用內(nèi)幕信息，與自己交易或泄露信息于他人建議他人交易；（9）法律、法規(guī)禁止的其他行為。4、確立過錯歸責(zé)原則和中介機構(gòu)的免責(zé)事由。過錯責(zé)任是指因行為過錯導(dǎo)致他人損害時應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。根據(jù)客觀過錯說，行為人的行為只要違反了法律所設(shè)定的規(guī)則、義務(wù)，那么即存在過錯。在房地產(chǎn)中介服務(wù)中，中介機構(gòu)從事違規(guī)行為一般都出于過錯和重大過失。鑒于中介違規(guī)行為的特殊性，為避免訴訟中受害方對中介機構(gòu)的主觀過錯舉證困難，應(yīng)適用過錯推定原則，實行舉證倒置。只要中介服務(wù)給當(dāng)事人帶來損失，當(dāng)事人就可以起訴中介機構(gòu)，中介機構(gòu)必須提供證據(jù)證明自己主觀無過錯或過失，否則就應(yīng)當(dāng)推定其有過錯，應(yīng)當(dāng)對受害方的損害承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然，從公平原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)對中介機構(gòu)的免責(zé)事由或抗辯事由作出具體規(guī)定：（1）中介機構(gòu)能夠證明其在出具報告或簽署文件前，對有關(guān)事項已作深入調(diào)查，并未違反有關(guān)執(zhí)業(yè)規(guī)則，其有正當(dāng)理由確信所提供的信息或技術(shù)是真實的且不存在重大疏漏。（