如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理知識(shí)分析

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析課件講稿版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。200.12本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。課程目標(biāo)課程目標(biāo)正確地做事還需在實(shí)戰(zhàn)項(xiàng)目的傳、幫、帶中更多的活學(xué)活用。2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開(kāi)發(fā)商建筑師

2、消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)4。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位5。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議6。評(píng)估開(kāi)發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提煉煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁。這正是我們房地產(chǎn)顧問(wèn)存在的意義，我們提出的所有建議都是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市

3、場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。STEP1:STEP1:需求市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶需求分析需求市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶需求分析u通過(guò)城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。：確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計(jì)目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購(gòu)買(mǎi)力遷居和交通方式目標(biāo)客戶的消費(fèi)

4、價(jià)值趨向（偏好）等6本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。STEP2:STEP2:供給市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析供給市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析u通過(guò)城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取?，F(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類(lèi)型和各供應(yīng)面積空置率和空置物業(yè)的特點(diǎn)近期物業(yè)的吸納情況，包括購(gòu)買(mǎi)和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項(xiàng)目租金或者售價(jià)，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)租金或者售價(jià)，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）7本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。STEPSTEP: :市場(chǎng)分析的落腳點(diǎn)必須回答的市場(chǎng)分析的落腳點(diǎn)

5、必須回答的三個(gè)核心問(wèn)題三個(gè)核心問(wèn)題后面與案例結(jié)合講解8本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1 1。思路。思路u三個(gè)層次三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)u兩個(gè)方面兩個(gè)方面供給、需求u三個(gè)時(shí)段三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析青島房地產(chǎn)市場(chǎng)青島住宅市場(chǎng)青島高端住宅市場(chǎng)例如：競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析9本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2 2。步驟。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍

6、，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析第三步：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)市場(chǎng)潛力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及目標(biāo)客戶的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。10本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和

7、市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類(lèi)型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。11本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)

8、3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷(xiāo)售：銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)人士訪談12本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3

9、 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDPGDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800800300030003000300040004000400040008000800080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重

10、緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展13本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段市場(chǎng)典型表現(xiàn)市場(chǎng)典型表現(xiàn)開(kāi)發(fā)商策略開(kāi)發(fā)商策略復(fù)蘇復(fù)蘇直接使用人帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無(wú)法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒(méi)有人買(mǎi)地發(fā)展發(fā)展地價(jià)和房?jī)r(jià)開(kāi)始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長(zhǎng)期投資者開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷(xiāo)售策略是：分期賣(mài)樓危機(jī)危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場(chǎng)，市場(chǎng)里的人完全是投資者一次性賣(mài)樓蕭條蕭條地價(jià)下跌比房?jī)r(jià)下跌幅度快，市場(chǎng)動(dòng)力

11、是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣(mài)樓，觀望將會(huì)付出更大的代價(jià)房地產(chǎn)周期理論房地產(chǎn)周期理論GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度判斷因素：階段階段價(jià)格價(jià)格 階段：階段： 復(fù)蘇復(fù)蘇 發(fā)展發(fā)展 危機(jī)危機(jī) 蕭條蕭條14本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法異常異?；菊；菊Ｕ＿\(yùn)行正常運(yùn)行基本正?；菊．惓．惓７康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅額增幅25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.

12、15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/ /固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積/ /竣工面積竣工面積1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷(xiāo)售額商品房銷(xiāo)售額/ /房地產(chǎn)投資額房地產(chǎn)投資額1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)15本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3

13、 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)分類(lèi)分類(lèi)說(shuō)明說(shuō)明適用范圍適用范圍典型全國(guó)性指數(shù)典型全國(guó)性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類(lèi)房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些

14、指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等國(guó)房指數(shù)中國(guó)當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)中國(guó)當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)16本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類(lèi)型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512

15、.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20042004年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)17

16、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比衡量城市住房可支付能力高低、衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況的指標(biāo)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況的指標(biāo) u同一城市的房?jī)r(jià)收入比會(huì)隨時(shí)間發(fā)生波動(dòng) u同一國(guó)家中不同城市的房?jī)r(jià)收入比存在差異u在世界范圍內(nèi)，特別是低收入國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比波動(dòng)較大，暫時(shí)還沒(méi)有一個(gè)理想的目標(biāo)值。 “46倍”是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家歸納得出的結(jié)論，不能不加修改的應(yīng)用到我國(guó)。 某個(gè)住宅市場(chǎng)上某個(gè)指定時(shí)期內(nèi)銷(xiāo)售的住宅的自由市場(chǎng)價(jià)格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場(chǎng)上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。國(guó)際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比定義屬于平均數(shù)定義。來(lái)源：綜合聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)

17、展委員會(huì)、聯(lián)合國(guó)人類(lèi)住區(qū)（生境）中心、世界銀行對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義房?jī)r(jià)收入比平均房?jī)r(jià)/平均家庭年收入平均房?jī)r(jià)面積單價(jià)面積指標(biāo)平均家庭年收入平均個(gè)人年收入計(jì)算人口數(shù) 定義定義計(jì)算方法及缺陷計(jì)算方法及缺陷各指標(biāo)的取值不同，算出的房?jī)r(jià)收入比結(jié)果相差是非常大的各指標(biāo)的取值不同，算出的房?jī)r(jià)收入比結(jié)果相差是非常大的 面積單價(jià)：經(jīng)濟(jì)適用房面積單價(jià)、商品房面積單價(jià)、新舊房折合單價(jià)面積指標(biāo)：60平方米、80平方米、人均建筑面積平均家庭人口平均個(gè)人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入計(jì)算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口 18本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

18、3 3。方法。方法第三步第三步專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析1、供給總量：房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的物業(yè)存量。新增供給是指本期存量與上期存量之間的差量。2、供給結(jié)構(gòu) 按產(chǎn)品類(lèi)型、戶型、面積、價(jià)格等對(duì)各片區(qū)供給量進(jìn)行分類(lèi)，進(jìn)而分析各片區(qū)的供給特征3、現(xiàn)有物業(yè)的空置率和空置物業(yè)的特點(diǎn)4、近期物業(yè)的吸納情況，包括購(gòu)買(mǎi)和出租的情況5 5、租金或者售價(jià)，以及不同位置和質(zhì)量的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)、租金或者售價(jià)，以及不同位置和質(zhì)量的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)6 6、現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）、現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）7、現(xiàn)有物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)方式數(shù)據(jù)獲得數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查供給分

19、析供給分析19本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第三步第三步專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析1. 需求量：在外生經(jīng)濟(jì)變量（例如人口、收入、產(chǎn)量等）的影響下，市場(chǎng)中的主體（家庭和企業(yè)）所需要且占用的空間量。2. 影響需求量的因素：人口增長(zhǎng)（自然增長(zhǎng)、遷移、城市化）、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力、投資渠道、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策3. 市場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)的客戶來(lái)源分析、購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)因素4. 市場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)的產(chǎn)品特點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)手段及市場(chǎng)反應(yīng)5. 消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)獲得數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)銷(xiāo)售人員訪談對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的調(diào)查（問(wèn)卷調(diào)查、訪談） 需求分析需求分析供給與需求

20、的對(duì)比分析供給與需求的對(duì)比分析通過(guò)對(duì)影響供給和需求的因素分析，現(xiàn)有物業(yè)供給和需求的特點(diǎn)分析預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的供需走勢(shì)。20本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第四步第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。價(jià)。法律特性：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)特性：價(jià)格、付款方式自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區(qū)位關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析項(xiàng)目自身資源條件分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)

21、客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式1.1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶2.2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好3.3. 找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)最終目標(biāo)21本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性項(xiàng)目差異性3。 過(guò)于偏重對(duì)過(guò)

22、于偏重對(duì)“二手資料二手資料”的應(yīng)用的應(yīng)用4。以前什么賣(mài)得好，現(xiàn)在就做什么以前什么賣(mài)得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣(mài)得好，我們做也會(huì)賣(mài)得好別人做什么賣(mài)得好，我們做也會(huì)賣(mài)得好u房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。22本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話事實(shí)勝于雄辯！市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話事實(shí)勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類(lèi)繁雜項(xiàng)目），表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類(lèi)繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；便于整理分析；基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和

23、觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)的競(jìng)爭(zhēng)力在于：基于事實(shí)的分析和研究找房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)的競(jìng)爭(zhēng)力在于：基于事實(shí)的分析和研究找到項(xiàng)目解決的方案。而不是靠創(chuàng)意出點(diǎn)子，那不是我們的到項(xiàng)目解決的方案。而不是靠創(chuàng)意出點(diǎn)子，那不是我們的強(qiáng)項(xiàng)！強(qiáng)項(xiàng)！EXCEL表格示例1EXCEL表格示例223本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 數(shù)據(jù)、圖表示例數(shù)據(jù)、圖表示例u結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：u農(nóng)業(yè)人口約占總?cè)丝诘?0%u教育程度以初中為主u年齡結(jié)構(gòu)以35歲以上的中老年為主u職業(yè)以加工制造、交通運(yùn)輸、商飲服務(wù)業(yè)為主u結(jié)構(gòu)變化結(jié)構(gòu)變

24、化：主要集中在區(qū)域內(nèi)部的農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)化。資料來(lái)源：各派出所常住人口變動(dòng)月報(bào)表，整理得出。北小營(yíng)鎮(zhèn)常住人口狀況南彩鎮(zhèn)常住人口狀況單位：人人口教育程度結(jié)構(gòu)圖資料來(lái)源：北小營(yíng)鎮(zhèn)政府。人口產(chǎn)業(yè)分布結(jié)構(gòu)圖第二產(chǎn)業(yè)：加工制造業(yè)、建筑業(yè)為主第三產(chǎn)業(yè)：交通運(yùn)輸業(yè)、商飲服務(wù)業(yè)為主24本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。數(shù)據(jù)圖表示例數(shù)據(jù)圖表示例u低u低u高u高附加值附加值可可 行行 性性u(píng)低u鼓勵(lì)發(fā)展鼓勵(lì)發(fā)展u伺機(jī)發(fā)展伺機(jī)發(fā)展u限制發(fā)展限制發(fā)展u高可可 行行 性性汽車(chē)及零部件都市產(chǎn)業(yè)光機(jī)電電子信息生物醫(yī)藥房地產(chǎn)物流商業(yè)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀電子信息制造業(yè)汽車(chē)制造業(yè)會(huì)展業(yè)電器機(jī)械制造業(yè)物流商業(yè)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)都市產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)未

25、來(lái)產(chǎn)業(yè)未來(lái)體育休閑產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)低附加值加工25本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 數(shù)據(jù)圖表示例數(shù)據(jù)圖表示例1234u日常消費(fèi)u各細(xì)分市場(chǎng)各細(xì)分市場(chǎng)的價(jià)值貢獻(xiàn)的價(jià)值貢獻(xiàn)u23%u空港空港城片區(qū)城片區(qū) u77%u中心中心片區(qū)片區(qū)u25%u11%u居住u教育u耐用品u45%u59%5u休閑娛樂(lè)u15%u6%u2%u18%u13%u6%u中心中心片區(qū)片區(qū)u35%u15%u20%u50%u10%u8%u5%u17%u30%u10%u空港空港城片區(qū)城片區(qū) u60%u40%調(diào)整前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整后的消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整后的消費(fèi)結(jié)構(gòu)耐用品教育居住日常消費(fèi)休閑娛樂(lè)空港城消費(fèi)現(xiàn)狀 中心片區(qū)消費(fèi)現(xiàn)狀132152545591

26、16186空港城消費(fèi)未來(lái) 中心片區(qū)消費(fèi)未來(lái)26本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)27本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。金融街惠州巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)分析金融街惠州巽寮旅游度假區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)分析案例案例11.巽寮面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境分析巽寮面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境分析2.巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析巽寮在城市群中面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境巽寮在城市群中面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境巽寮在惠州面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境巽寮在惠州面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境城市群整體供給水平分析城市群整體供給水平分析大鵬半島度假市場(chǎng)針對(duì)性研究大鵬半島度假市場(chǎng)針對(duì)性研究代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施區(qū)域市場(chǎng)

27、分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析思維圖28本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。巽寮在城市群中面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境巽寮在城市群中面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平旅游度假消費(fèi)市場(chǎng)需求趨勢(shì)香港對(duì)周邊旅游市場(chǎng)的影響泛珠三角的旅游市場(chǎng)機(jī)會(huì)城市群旅游地選擇偏好調(diào)查巽寮灣的環(huán)境承載力粗算旅游度假需求分析度假置業(yè)需求分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)分析各區(qū)域度假置業(yè)購(gòu)買(mǎi)力分析客戶關(guān)注的置業(yè)關(guān)鍵要素周末度假置業(yè)客戶區(qū)域特征度假置業(yè)的物業(yè)偏好度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素開(kāi)發(fā)第二居所的條件分析區(qū)域內(nèi)典型物業(yè)29本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。廣東省作為全球供應(yīng)鏈的出口中心和外資廣東省作為全球供應(yīng)鏈的出口中心和外資首選

28、的投資目的地，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚首選的投資目的地，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚u外商在廣東省直接投資FDI總額占全國(guó)1/5。u目前，廣東省出口貿(mào)易占全國(guó)28%， 是江蘇、浙江和山東的總和。20% 28% 城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位30本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。珠三角產(chǎn)業(yè)群是全球產(chǎn)業(yè)鏈上最大的生產(chǎn)珠三角產(chǎn)業(yè)群是全球產(chǎn)業(yè)鏈上最大的生產(chǎn)基地之一基地之一廣東省的主要工業(yè)產(chǎn)品：u石化u食品u硬件產(chǎn)品u家具uIT和電氣u建材u洗滌u鐘表u玩具u出版u軟件研發(fā)2005（1-7）各省份工業(yè)增加值）各省份工業(yè)增加值金融貿(mào)易港口 城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位31本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u廣州、東莞、深圳為珠江三角洲最發(fā)達(dá)的城市，經(jīng)過(guò)20多年的持續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水

29、平在全國(guó)處于最前列；u產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，高度工業(yè)化的城市。廣州、深圳、東莞及其周邊地區(qū)具有良好廣州、深圳、東莞及其周邊地區(qū)具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，潛在客戶群消費(fèi)能力強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，潛在客戶群消費(fèi)能力強(qiáng)資料來(lái)源：廣州統(tǒng)計(jì)年鑒、深圳統(tǒng)計(jì)年鑒、東莞統(tǒng)計(jì)年鑒、 惠州統(tǒng)計(jì)年鑒人均GDPGDP珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平32本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。珠三角自駕游形成規(guī)模，度假和商務(wù)市場(chǎng)珠三角自駕游形成規(guī)模，度假和商務(wù)市場(chǎng)需求旺盛需求旺盛u珠江三角洲是全國(guó)人均汽車(chē)擁有量最高的地區(qū)，東莞居全國(guó)首位。u調(diào)查顯示，選擇同家人和朋友度假出行的人數(shù)分別占70%和40%，隨團(tuán)出行主要為商務(wù)活動(dòng)。珠三角旅游度假市場(chǎng)需求趨

30、勢(shì)33本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。CEPACEPA使得香港對(duì)惠州的輻射作用進(jìn)一步使得香港對(duì)惠州的輻射作用進(jìn)一步加強(qiáng)加強(qiáng)u香港在地區(qū)經(jīng)濟(jì)中扮演重要角色，港資企業(yè)占外資的70%以上。港澳臺(tái)為惠州最大投資者。u歷史上惠州與香港在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)關(guān)系上一直血脈相承，消費(fèi)習(xí)慣受香港影響深遠(yuǎn)。u2004年，廣州437萬(wàn)入境游旅客中，香港同胞237萬(wàn)人，占54%從香港到大亞灣的跨海穿梭游2005年4月到香港推介，效果很好。但是目前巽寮開(kāi)發(fā)不夠，缺乏好的酒店，留不住人。一直沒(méi)有開(kāi)通航道。但是開(kāi)通航道是比較容易的。惠州市旅游局香港對(duì)周邊旅游市場(chǎng)的影響u與惠東同樣毗鄰深圳入境游客中，86.8%的游客來(lái)自香港。34本報(bào)告是嚴(yán)格保

31、密的。泛珠三角整體協(xié)調(diào)發(fā)展，使惠州中心化趨泛珠三角整體協(xié)調(diào)發(fā)展，使惠州中心化趨勢(shì)加快，同時(shí)也為旅游業(yè)帶來(lái)新的機(jī)會(huì)勢(shì)加快，同時(shí)也為旅游業(yè)帶來(lái)新的機(jī)會(huì)u深圳市國(guó)內(nèi)游客中，以廣東、湖南、湖北、江西、廣西、及四川等省份游客為主，來(lái)自上述地區(qū)的國(guó)內(nèi)游客合計(jì)占了68.54% 。國(guó)際游客基本從香港入境，對(duì)內(nèi)地旅游業(yè)的形象、品牌認(rèn)識(shí)有限，可以結(jié)合香港的國(guó)際知名度、廣州舉辦大型展會(huì)的能力、周邊省份城市豐富的旅游資源，開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)旅游路線，將區(qū)域內(nèi)著名景點(diǎn)介紹給世界各國(guó)游客，深度挖掘泛珠“9+2”各地區(qū)的旅游資源 。 世界休閑組織主席德瑞克世界休閑組織主席德瑞克加塞加塞 加強(qiáng)與泛珠三角地區(qū)的合作，按照“資源互補(bǔ)，線路

32、互動(dòng)，客源互送，利益共享”的原則，共同構(gòu)建精品旅游路線?；莞?004127號(hào)文件加快我市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)泛珠三角的旅游市場(chǎng)機(jī)會(huì)資料來(lái)源：2005廣東國(guó)際旅游展覽會(huì)備忘錄 35本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客提及自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客提及率最高的短途旅游度假目的地率最高的短途旅游度假目的地u惠州的山地風(fēng)景資源在珠三角地區(qū)首屈一指。城市群旅游地選擇偏好調(diào)查36本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。根據(jù)對(duì)環(huán)境承載力和市場(chǎng)容量分析，巽寮灣個(gè)人根據(jù)對(duì)環(huán)境承載力和市場(chǎng)容量分析，巽寮灣個(gè)人休閑游和商務(wù)會(huì)議潛在市場(chǎng)空間巨大休閑游和商務(wù)會(huì)議潛在市場(chǎng)空間巨大u參考案例：深圳大鵬半島發(fā)展規(guī)劃。可類(lèi)比地

33、區(qū)旅游環(huán)境承載可類(lèi)比地區(qū)旅游環(huán)境承載海南博鰲泰國(guó)普吉島旅游區(qū)域面積40km2540km2日游客容量1500035000巽寮巽寮 旅游時(shí)段：旺季：120天，過(guò)渡季120天，傳統(tǒng)淡季125天規(guī)劃面積20km2稔平半島面積700km2巽寮項(xiàng)目年游客容量約為巽寮項(xiàng)目年游客容量約為250萬(wàn)人萬(wàn)人巽寮日游客量9000-10000人日容量利用率：旺季100%；過(guò)渡季80%，淡季25% 其中珠三角商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)15-20萬(wàn)人次，降低周中和非旺季客流波動(dòng)，提高設(shè)施利用率目標(biāo)個(gè)人游市場(chǎng)總量為：230萬(wàn)人次巽寮灣的環(huán)境承載力37本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小結(jié)小結(jié)1.珠三角經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為巽寮灣帶來(lái)潛在的大規(guī)模

34、旅游珠三角經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為巽寮灣帶來(lái)潛在的大規(guī)模旅游度假和度假物業(yè)置業(yè)需求和較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力。度假和度假物業(yè)置業(yè)需求和較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力。2.香港對(duì)于珠三角的旅游業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠(yuǎn)。香港對(duì)于珠三角的旅游業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠(yuǎn)。3.泛珠三角地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，將促進(jìn)巽寮旅游資源國(guó)際知名度的提高。泛珠三角地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，將促進(jìn)巽寮旅游資源國(guó)際知名度的提高。4.自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客首選的度假目的地。自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客首選的度假目的地。5.巽寮灣的環(huán)境承載力能夠滿足所依托的龐大市場(chǎng)空間。巽寮灣的環(huán)境承載力能夠滿足所依托的龐大市場(chǎng)空間。38本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。巽寮在城市群中面臨的市

35、場(chǎng)需求環(huán)境巽寮在城市群中面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境各區(qū)域度假置業(yè)購(gòu)買(mǎi)力分析客戶關(guān)注的置業(yè)關(guān)鍵要素周末度假置業(yè)客戶區(qū)域特征度假置業(yè)的物業(yè)偏好度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素開(kāi)發(fā)第二居所的條件分析區(qū)域內(nèi)典型物業(yè)度假置業(yè)需求分析旅游度假需求分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)分析39本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。旅游地產(chǎn)的機(jī)會(huì)：珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游地產(chǎn)的機(jī)會(huì)：珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開(kāi)發(fā)第二居所的必備條件旅游度假地開(kāi)發(fā)第二居所的必備條件市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)第二居所依托的宏觀環(huán)境適應(yīng)性分析判斷1、有快速干道連接主城區(qū)，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善；4小時(shí)車(chē)程內(nèi)，1.5小時(shí)最優(yōu)，最短距離100km連接發(fā)達(dá)高速網(wǎng)，距離廣深1.5小時(shí)Y2、人均G

36、DP超過(guò)5000美元，休閑度假時(shí)間充裕，追求全新體驗(yàn)的生活方式和理念。 廣深人均GDP$7000香港人均GDP$ 25600Y4、消費(fèi)結(jié)構(gòu)向度假傾斜，私人汽車(chē)擁有量超過(guò)20%汽車(chē)人均擁有量全國(guó)首位Y5、本地區(qū)或跨區(qū)域規(guī)模性的中高收入階層區(qū)域內(nèi)有大量潛在中高收入人群Y6、位于以自然風(fēng)景聞名的旅游區(qū)具備沙灘海景條件Y8、地區(qū)治安和社會(huì)狀況良好人口稀少可塑9、所在地區(qū)具有身份標(biāo)識(shí)性NONO，可塑10、具備良好的度假區(qū)配套（健康娛樂(lè)、商業(yè)、醫(yī)療、商務(wù)中心）配套低檔，不成熟NO，可塑開(kāi)發(fā)第二居所的條件分析40本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假珠三角客戶相對(duì)于北京和

37、天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購(gòu)買(mǎi)力，珠三角中高端客戶將是初期高品質(zhì)度假物業(yè)主要置業(yè)購(gòu)買(mǎi)力，珠三角中高端客戶將是初期高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體需求群體u超過(guò)15%的廣深客戶對(duì)于本區(qū)域度假置業(yè)的購(gòu)買(mǎi)意愿在100萬(wàn)以上。四成在60萬(wàn)以上。u一半以上的北京地區(qū)客戶和七成天津客戶接受總價(jià)在60萬(wàn)以下。u訪談顯示，置業(yè)出于投資和度假雙重目的。高端客戶傾向于選擇自己比較熟悉的區(qū)域投資。資料來(lái)源：世聯(lián)分析各區(qū)域度假置業(yè)購(gòu)買(mǎi)潛力分析41本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。由于距離和成本因素，在本區(qū)域置業(yè)用于由于距離和成本因素，在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的客戶主要集中在珠三角周末度假的客戶主要集中在珠三角u成本包括經(jīng)濟(jì)成本

38、和時(shí)間成本。u出于時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本的考慮，大北京地區(qū)的客戶在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的比例遠(yuǎn)低于珠三角客戶。u因此，地緣性的珠三角區(qū)域客戶表現(xiàn)為更大的潛在購(gòu)買(mǎi)需求。我買(mǎi)房子度假，只會(huì)考慮北京及周邊。珠三角太遠(yuǎn)了，坐飛機(jī)本身就是很辛苦的事情。北京客戶十一長(zhǎng)假我一般都是在上海周邊江浙一帶度假，不會(huì)走得太遠(yuǎn)的。上?？蛻糁苣┒燃僦脴I(yè)客戶區(qū)域特征42本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。景觀享受、投資價(jià)值和物業(yè)管理服務(wù)是各景觀享受、投資價(jià)值和物業(yè)管理服務(wù)是各區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要素區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要素u區(qū)域和項(xiàng)目所顯示出的投資價(jià)值，是促成置業(yè)的最關(guān)鍵要素。u相對(duì)于第一居所來(lái)講，第二居所對(duì)于景觀更為注重。u相對(duì)于北

39、京、廣深客戶來(lái)講，以天津?yàn)榇淼牡诙蓐?duì)城市投資度假物業(yè)意識(shí)較弱?？蛻絷P(guān)注的置業(yè)關(guān)鍵要素43本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。獨(dú)棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假獨(dú)棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型u連排別墅等中間物業(yè)受歡迎程度明顯低于獨(dú)棟別墅和公寓。u結(jié)合對(duì)總價(jià)的調(diào)查看，小面積別墅更受個(gè)人休閑客戶青睞。大戶型主要面向觀瀾高爾夫球會(huì)的大戶型“高爾夫大宅”做的過(guò)大，導(dǎo)致除部分企業(yè)客戶用來(lái)做會(huì)所外，對(duì)于個(gè)人客戶吸引力不高，雖然價(jià)格不斷上漲，但銷(xiāo)售速度明顯低于其他小面積別墅。我們?cè)诤笃趯⒄{(diào)整戶型。個(gè)人客戶傾向于分散式投資，即便是富豪也很少愿意將資金過(guò)于集中的投在一棟房子里，所以控制總價(jià)是十分必要的

40、。觀瀾高爾夫球會(huì)度假置業(yè)的物業(yè)偏好44本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對(duì)于酒店等度假配套設(shè)施，舒適度和服務(wù)對(duì)于酒店等度假配套設(shè)施，舒適度和服務(wù)水平是各區(qū)域客戶最為關(guān)注的要素水平是各區(qū)域客戶最為關(guān)注的要素u舒適的旅游度假環(huán)境和較高的服務(wù)水平是各個(gè)區(qū)域客戶最為關(guān)注的。其次是價(jià)格。景觀提及率處于第四位。u景觀和價(jià)格的訴求以軟硬環(huán)境質(zhì)量為依據(jù)。u在度假灣公司對(duì)于度假區(qū)屬性的調(diào)查中，舒適性最為重要，提級(jí)率75%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于娛樂(lè)性、觀賞性、參與性。巽寮灣的酒店太差了，沒(méi)有度假的感覺(jué)，還不如一般的商務(wù)酒店，讓人不想再去第二次。酒店的舒適度最重要了。珠三角客戶度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素45本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。典型項(xiàng)目分析：棕

41、櫚島高爾夫球會(huì)典型項(xiàng)目分析：棕櫚島高爾夫球會(huì)面面向整個(gè)珠三角客戶向整個(gè)珠三角客戶u距離深圳40分鐘車(chē)程。u在2000余畝的土地上形成了以高爾夫?yàn)橹黝}的度假區(qū)。u配套項(xiàng)目有spa、野戰(zhàn)、會(huì)議、游泳館、天文館等。u突出反映了惠州對(duì)于高爾夫等高尚消費(fèi)有效購(gòu)買(mǎi)力較低。區(qū)域內(nèi)典型物業(yè)46本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新世界的香港背景和惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展為棕櫚新世界的香港背景和惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展為棕櫚島的經(jīng)營(yíng)和物業(yè)銷(xiāo)售帶來(lái)了穩(wěn)定的來(lái)源島的經(jīng)營(yíng)和物業(yè)銷(xiāo)售帶來(lái)了穩(wěn)定的來(lái)源u棕櫚島有效利用了地緣優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)機(jī)。u發(fā)展商為香港新世界。u每天有往返香港中環(huán)的公共巴士。u深圳會(huì)員和香港會(huì)員各占40%的份額，其他珠三角客戶20%份額。u

42、新世界全國(guó)性的布局和多元化的物業(yè)投資選擇，使其具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。u與其他股權(quán)投資者（金源米業(yè)HK0677）合資，是減輕資金和經(jīng)營(yíng)壓力的重要舉措。2005年Resort推出G8區(qū)棗林徑的投資產(chǎn)權(quán)式服務(wù)公寓，此批物業(yè)只邀約棕櫚島VIP會(huì)員及業(yè)主進(jìn)行優(yōu)先內(nèi)部認(rèn)購(gòu),在進(jìn)行認(rèn)購(gòu)的短短數(shù)天內(nèi)全數(shù)售罄, 并創(chuàng)下惠陽(yáng)豪宅每平方米售價(jià)人民幣16,000元之新紀(jì)錄。這批投資物業(yè)的年租金回報(bào)率約10%。2002年和2003年中海殼牌與新世界在惠陽(yáng)簽署棕櫚島6年宿舍租賃權(quán)。棕櫚島距離中海殼牌石化項(xiàng)目用地乘車(chē)僅10多分鐘時(shí)間，2002年3月開(kāi)始這里將入住外國(guó)專(zhuān)家9戶，年底達(dá)40多戶，根據(jù)建設(shè)工期的

43、需要將分階段陸增入住200多戶。棕櫚島為中海殼牌建設(shè)了國(guó)際學(xué)校一所?；蓐?yáng)工業(yè)區(qū)的工廠大部分是臺(tái)資背景，大多住宅棕櫚島。棕櫚島在香港知名度很高，惠陽(yáng)和香港的聯(lián)系很密切，惠陽(yáng)人很多在香港有血緣關(guān)系，一期是02年做的，購(gòu)買(mǎi)客戶是通過(guò)新世界在香港的客戶資源。資料來(lái)源：新世界中國(guó)47本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小結(jié)小結(jié)1.珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開(kāi)發(fā)第二居所的必備條件。珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開(kāi)發(fā)第二居所的必備條件。2.珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購(gòu)買(mǎi)力。珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購(gòu)買(mǎi)力。3.珠三角中高端客戶將是高品質(zhì)度假物業(yè)

44、主要需求群體珠三角中高端客戶將是高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體。4.地緣性客戶和經(jīng)常性度假客戶是度假區(qū)置業(yè)的中堅(jiān)力量。地緣性客戶和經(jīng)常性度假客戶是度假區(qū)置業(yè)的中堅(jiān)力量。5.景觀享受、投資價(jià)值和物業(yè)管理服務(wù)是各區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要素。景觀享受、投資價(jià)值和物業(yè)管理服務(wù)是各區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要素。6.獨(dú)棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假物業(yè)類(lèi)型。獨(dú)棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假物業(yè)類(lèi)型。7.舒適度和軟性服務(wù)是度假客戶最關(guān)注要素。舒適度和軟性服務(wù)是度假客戶最關(guān)注要素。區(qū)域目標(biāo)客戶置業(yè)需求及偏好48本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。巽寮在惠州面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境巽寮在惠州面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境惠州整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和

45、空間惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及分布產(chǎn)業(yè)對(duì)城市和旅游的影響惠州人對(duì)沿海物業(yè)的置業(yè)需求城市群對(duì)惠州物業(yè)的投資需求惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及分布地緣性的市場(chǎng)需求環(huán)境地緣性的市場(chǎng)需求環(huán)境惠州的市場(chǎng)需求環(huán)境惠州的市場(chǎng)需求環(huán)境稔平半島的產(chǎn)業(yè)狀況本地產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響本地人口經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)特征49本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小結(jié)（目標(biāo)客戶及需求偏好分析）小結(jié)（目標(biāo)客戶及需求偏好分析）1.相對(duì)于核心城市而言，較低的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平一方面使得本地人口相對(duì)于核心城市而言，較低的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平一方面使得本地人口對(duì)于度假和置業(yè)的有效需求較低對(duì)于度假和置業(yè)的有效需求較低；另一方面其洼地效應(yīng)所形成的投資價(jià)；另一方面其洼地效應(yīng)所形成的投資價(jià)值

46、也被城市群的投資者看好。值也被城市群的投資者看好。2.歷史原因所造成的心理因素對(duì)惠州人置業(yè)投資有抑制作用，但其作用正歷史原因所造成的心理因素對(duì)惠州人置業(yè)投資有抑制作用，但其作用正在逐步減小。本地購(gòu)買(mǎi)力將逐步釋放。在逐步減小。本地購(gòu)買(mǎi)力將逐步釋放。3.惠州產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將為旅游業(yè)帶來(lái)惠州產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將為旅游業(yè)帶來(lái)1小時(shí)圈內(nèi)的地緣性消費(fèi)群。小時(shí)圈內(nèi)的地緣性消費(fèi)群。1.臨海產(chǎn)業(yè)群的形成和專(zhuān)業(yè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的加強(qiáng)為大旅游業(yè)的發(fā)展帶來(lái)潛在機(jī)臨海產(chǎn)業(yè)群的形成和專(zhuān)業(yè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的加強(qiáng)為大旅游業(yè)的發(fā)展帶來(lái)潛在機(jī)會(huì)。會(huì)。2.由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)性供給，導(dǎo)致本地需求乏力由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)性供給，導(dǎo)致本地需求乏力，使得本地尚未形成具有身，使

47、得本地尚未形成具有身份標(biāo)識(shí)性的社區(qū)。份標(biāo)識(shí)性的社區(qū)。3.地緣性高收入人群漸成規(guī)模，但本地置業(yè)需求未被充分挖掘。地緣性高收入人群漸成規(guī)模，但本地置業(yè)需求未被充分挖掘。50本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市群整體供給水平分析城市群整體供給水平分析大鵬半島度假市場(chǎng)針對(duì)性研究大鵬半島度假市場(chǎng)針對(duì)性研究代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析51本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本地休閑自住類(lèi)旅游度假區(qū)本地休閑自住類(lèi)旅游度假區(qū)資源有瓶頸，覆蓋市場(chǎng)窄資源有瓶頸，覆蓋市場(chǎng)窄項(xiàng)目項(xiàng)目現(xiàn)狀描述現(xiàn)狀描述主要功能主要功能

48、客戶客戶特色特色觀瀾高爾夫以其超大規(guī)模的180洞GOLF著稱，承辦大型賽事，并延伸其他休閑活動(dòng)運(yùn)動(dòng)/休閑/娛樂(lè)深圳本地及香港客戶GOLF廣州逸泉山莊未能充分利用資源打造旅游吸引力，被動(dòng)演變?yōu)槊嫦虍?dāng)?shù)氐牡谝痪铀蓍e/保健從化本地客戶溫泉廣州荔湖高爾夫單一的GOLF球場(chǎng)，簡(jiǎn)易接待設(shè)施運(yùn)動(dòng)/休閑新塘、廣州、東莞GOLF深圳麒麟山莊黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的接待場(chǎng)所會(huì)議/休閑政府官員；深圳客戶田園風(fēng)光佛山南國(guó)桃園依托于大量居住人口，旅游設(shè)施與功能對(duì)外吸引力不足，輻射范圍有限娛樂(lè)/會(huì)議佛山客戶央視南海影視城深圳華僑城城市化的，分布著大規(guī)模居住社區(qū)，以人造主題公園為特色，功能多樣娛樂(lè)/購(gòu)物深圳客戶為主主題公園珠海金

49、海灘設(shè)施陳舊，沙灘質(zhì)量不高，游客量少，經(jīng)營(yíng)困難娛樂(lè)珠海大眾客戶濱海廣州橫檔島大眾化市民休閑場(chǎng)所，接待設(shè)施簡(jiǎn)陋觀光/娛樂(lè)廣州、東莞濱海/炮臺(tái)深圳光明農(nóng)場(chǎng)以農(nóng)業(yè)觀光以及本地企業(yè)拓展為主觀光/運(yùn)動(dòng)深圳客戶觀光農(nóng)業(yè)香港愉景灣逐漸演變?yōu)樵谙愀酃ぷ鞯模òㄍ饧┤耸康牡谝痪铀蓍e/常住/會(huì)議居住在本項(xiàng)目的客戶濱海/GOLF深圳龍崗植物園植物園吸引力有限，以GOLF為主休閑/娛樂(lè)深圳客戶GOLF?？诿酪暩郀柗蛳鄬?duì)單一的GOLF功能，客戶多為本地企業(yè)、政府人員休閑?？诳蛻魹I海/GOLF珠三角市場(chǎng)供給52本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域旅游度假區(qū)域旅游度假resortresort類(lèi)類(lèi)資源低檔開(kāi)發(fā)，功能尚未健全資源低檔開(kāi)

50、發(fā)，功能尚未健全項(xiàng)目項(xiàng)目現(xiàn)狀描述現(xiàn)狀描述主要功能主要功能客戶客戶特色特色珠海飛沙灘接待設(shè)施與餐飲設(shè)施簡(jiǎn)陋，經(jīng)營(yíng)狀況差，即使旺季游客量也不多娛樂(lè)/休閑珠海、中山、廣州、佛山大眾客戶濱海深圳大梅沙已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關(guān)活動(dòng)為主，淡旺季明顯娛樂(lè)/休閑珠三角客戶濱海深圳小梅沙已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關(guān)活動(dòng)為主，淡旺季明顯娛樂(lè)/休閑珠三角客戶濱海江門(mén)王府州娛樂(lè)項(xiàng)目很少，淡旺季明顯休閑珠海、中山、廣州、佛山、深圳、臺(tái)灣濱海汕尾紅海灣大眾休閑地，運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目較多會(huì)議/休閑廣州、東莞、惠州、深圳廣東水上運(yùn)動(dòng)基地珠海御溫泉將溫泉資源發(fā)揮到極至，與傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代科技相結(jié)合休閑/保健/會(huì)議珠

51、三角客戶溫泉清遠(yuǎn)筆架山以山景和漂流溯溪為主，大眾觀光休閑/會(huì)議珠三角客戶峽谷漂流 韶關(guān)丹霞山大眾旅游地，佛教勝地，相對(duì)單一的觀光功能觀光珠三角客戶地貌/歷史遺址肇慶七星巖大眾旅游地，南中國(guó)保存得最多最集中的摩崖石刻群觀光珠三角客戶喀斯特地貌/石刻陽(yáng)江海凌島濱海小鎮(zhèn)，大量仿宋建筑群為其打造文化旅游的依托休閑/運(yùn)動(dòng)/觀光/會(huì)議珠三角客戶濱海/仿宋建筑珠三角市場(chǎng)供給53本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。珠三角整體旅游市場(chǎng)開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后，無(wú)法滿足龐珠三角整體旅游市場(chǎng)開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后，無(wú)法滿足龐大的消費(fèi)需求大的消費(fèi)需求u山/文化資源并不強(qiáng)勢(shì)u海資源素質(zhì)相對(duì)有限，并且未能保持原生態(tài)，城市化嚴(yán)重個(gè)人休閑短假市場(chǎng)商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)缺乏

52、高素質(zhì)設(shè)施：“深圳很多度假地的規(guī)劃缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，零散、低素質(zhì)的設(shè)施破毀了整體氣氛，很難向高端市場(chǎng)走”（香港興業(yè)）旅游活動(dòng)單調(diào)：“珠三角一些海灘空有龐大人流，但沒(méi)有提供旅游活動(dòng)，引導(dǎo)消費(fèi)。”（深業(yè)）設(shè)施供不應(yīng)求：“我們希望能找到固定的會(huì)議培訓(xùn)場(chǎng)地，但一直不成功。沒(méi)有合適的選擇?！保ㄕ猩套C券）服務(wù)水平不足：“大量的香港客人周末來(lái)到東莞以獲得優(yōu)質(zhì)低廉的服務(wù)?！保|莞三正酒店）未能充分利用自然資源：“深圳不是沒(méi)有自然環(huán)境好、適合培訓(xùn)的地方，但都給現(xiàn)存的低素質(zhì)建設(shè)浪費(fèi)了，短期內(nèi)很難改善提升”（深圳會(huì)展協(xié)會(huì)）54本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。巽寮所面臨的珠三角旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)版圖巽寮所面臨的珠三角旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)版圖一流的

53、區(qū)域級(jí)旅游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺一流的區(qū)域級(jí)旅游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺 本地旅游休閑本地旅游休閑自住類(lèi)自住類(lèi)一流區(qū)域旅游度假一流區(qū)域旅游度假resort類(lèi)類(lèi)一流目的地型一流目的地型 resortResort的功能的功能單一復(fù)合空間空間和人和人口的口的覆蓋覆蓋廣泛集中夏威夷坎昆巴拉德羅馬爾代夫Bintan亞龍灣巽寮南國(guó)桃園華僑城觀瀾GOLF荔湖GOLF光明農(nóng)場(chǎng)美視GOLF愉景灣大梅沙御溫泉丹霞山海凌島小梅沙飛沙灘七星巖Hidden ValleyHomestead國(guó)際標(biāo)桿珠三角市場(chǎng)珠三角市場(chǎng)供給Forest Highlands55本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大亞灣（霞涌）在資源稟賦和產(chǎn)業(yè)群影響大亞灣（

54、霞涌）在資源稟賦和產(chǎn)業(yè)群影響上競(jìng)爭(zhēng)力較差上競(jìng)爭(zhēng)力較差l霞涌區(qū)位和通達(dá)性較好，地理位置較深圳更近，但是距離石化城、核電站、澳頭深水港等產(chǎn)業(yè)較近，難以去城市化l資源評(píng)價(jià)略遜于巽寮灣。海水和沙灘質(zhì)量差l景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產(chǎn)業(yè)污染l尚缺乏高水準(zhǔn)配套設(shè)施l以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開(kāi)發(fā)目前十分有限l周邊市化城汽車(chē)城等產(chǎn)業(yè)帶來(lái)潛在地緣性消費(fèi)群，但嚴(yán)重影響沿路景觀和度假功能我們接待過(guò)的深圳客戶有的去過(guò)巽寮，再帶他們?nèi)S金海岸，客戶覺(jué)得還是巽寮好 。南山國(guó)際霞涌霞涌石化城石化城惠州惠州惠陽(yáng)惠陽(yáng)澳頭澳頭45KM13KM5KM56本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。亞婆角亞婆角l岸線景觀不具足夠競(jìng)爭(zhēng)力

55、。南向海灘受洋流和季風(fēng)影響明顯。l碼頭過(guò)渡開(kāi)發(fā)，可達(dá)性差。l缺乏基本的經(jīng)營(yíng)管理，現(xiàn)場(chǎng)破敗凌亂。l缺乏整體開(kāi)發(fā)，配套不足，海灘過(guò)于開(kāi)敞。綠化率較差。 l認(rèn)知度較差。l硬地道路尚未鋪設(shè)，道路年久失修，可達(dá)性較差。沿路景觀一般。l植被破壞嚴(yán)重。l未來(lái)開(kāi)發(fā)主體為稔平鎮(zhèn)政府，主體的操作能力主體的操作能力較低。龍門(mén)的山地和森林資源對(duì)于珠三角客戶影響較大。去龍門(mén)的廣州人最多。 惠州人周末游玩也主要也在龍門(mén)和海濱。麗日百合資料來(lái)源 ：惠州市規(guī)劃局、旅游局57本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大鵬半島從資源和區(qū)位上看，未來(lái)都是巽大鵬半島從資源和區(qū)位上看，未來(lái)都是巽寮的強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)寮的強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)u基礎(chǔ)設(shè)施：周邊有多條道路正在規(guī)劃

56、建設(shè)中，交通體系逐漸完善，地塊與其它地區(qū)的 溝通提供便利；u人文歷史：大鵬所城改造一期工程即將啟動(dòng)，總投資5000萬(wàn)元，附近已規(guī)劃仿明清一條街，未來(lái)將依托大鵬所城，建設(shè)具有文化特色的購(gòu)物街；u酒店等招商進(jìn)展緩慢，調(diào)查顯示諸多商家對(duì)投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。u整合推廣：目前尚未進(jìn)入整合推廣階段。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)n區(qū)位優(yōu)勢(shì)，距離深圳更近n海灘數(shù)量多，質(zhì)量好n景觀多元化，植被生態(tài)保護(hù)較好n大鵬所城為深圳歷史性標(biāo)志n旅游潛力被多數(shù)國(guó)際酒店集團(tuán)看好n東部大鵬半島被定為深圳旅游功能板塊，深圳對(duì)打造濱海城市形象寄予厚望n深圳市政府有雄厚的財(cái)政實(shí)力，2004年財(cái)政收入達(dá)到1183億元；完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入321.7億元 n

57、深圳缺乏濱海城市市場(chǎng)認(rèn)知度n200天可下水，不能推銷(xiāo)全年陽(yáng)光海灘概念n來(lái)往香港交通不方便，目前仍然在3小時(shí)以上n缺乏有水準(zhǔn)的配套設(shè)施和基礎(chǔ)建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)有限n旅游意識(shí)和服務(wù)水平差強(qiáng)人意n客源單一，客流波動(dòng)大n產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與大旅游業(yè)不匹配，葵涌和大鵬的工業(yè)發(fā)展影響景觀n核電站是最大硬傷，輻射面積超過(guò)10平方公里。58本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目原生態(tài)的一流旅游資源首屈一指，但仍需在人文資源打造、本項(xiàng)目原生態(tài)的一流旅游資源首屈一指，但仍需在人文資源打造、基礎(chǔ)設(shè)施改善、市場(chǎng)認(rèn)知度的提高和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上進(jìn)一步提高競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)設(shè)施改善、市場(chǎng)認(rèn)知度的提高和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上進(jìn)一步提高競(jìng)爭(zhēng)力力生態(tài)、人文旅游資產(chǎn)目前基礎(chǔ)建設(shè)與

58、旅游設(shè)施發(fā)展多元化旅游活動(dòng)的空間目前市場(chǎng)認(rèn)知與形象其它產(chǎn)業(yè)與社會(huì)情況巽寮灣景觀立體多元化，原生態(tài)環(huán)境，生態(tài)條件保護(hù)較好，無(wú)產(chǎn)業(yè)等污染人文資產(chǎn)需整合提升區(qū)位和通達(dá)性較好，但通行距離需進(jìn)一步縮短以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開(kāi)發(fā)目前十分有限旅游資源和潛力被廣泛認(rèn)同，但城市美譽(yù)度欠佳無(wú)產(chǎn)業(yè)污染，沿路景觀好，產(chǎn)業(yè)需利用和調(diào)整大亞灣（霞涌）海水和沙灘質(zhì)量差景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產(chǎn)業(yè)污染區(qū)位和通達(dá)性較好尚缺乏高水準(zhǔn)配套設(shè)施以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開(kāi)發(fā)目前十分有限城市美譽(yù)度欠佳資源評(píng)價(jià)略遜于巽寮灣周邊市化城汽車(chē)城等產(chǎn)業(yè)帶來(lái)潛在地緣性消費(fèi)群，但嚴(yán)重影響沿路景觀和度假功能阿婆角碼頭過(guò)渡開(kāi)發(fā)

59、，南向海灘受洋流和季風(fēng)影響明顯硬地道路尚未鋪設(shè)，可達(dá)性差現(xiàn)場(chǎng)破敗不堪基本無(wú)良好開(kāi)發(fā)稔山鎮(zhèn)1.1億元五年開(kāi)發(fā)認(rèn)知度較差沿路景觀一般開(kāi)發(fā)過(guò)渡大鵬半島原生態(tài)資源豐富，但海灘等較為破碎，并受核電站影響大鵬所城啟動(dòng)改造，但尚未形成廣泛知名度道路系統(tǒng)迅速完善，1小時(shí)到市區(qū)。但溪沖等海灘線路崎嶇山地海景高爾夫酒店和游艇碼頭等開(kāi)發(fā)零散的旅游和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，區(qū)域整體考慮較少，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊在深港市場(chǎng)有較高知名度，但對(duì)珠三角的強(qiáng)勢(shì)輻射尚未形成，本地客源為主核電站影響不利80%處于10公里半徑的核電站應(yīng)急區(qū)珠海海灣距離珠三角東部地區(qū)可達(dá)性差橫琴島將有中美10億美元聯(lián)合開(kāi)發(fā)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開(kāi)發(fā)目前十分有限溫泉

60、等項(xiàng)目認(rèn)知度較高無(wú)規(guī)模性產(chǎn)業(yè)目前整個(gè)廣東省海岸線大規(guī)模發(fā)展石化工業(yè)等重工業(yè)，巽寮灣等是僅有的海濱度假區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)59本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。武漢武漢漢陽(yáng)赫山項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析漢陽(yáng)赫山項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析案例案例2如何突破區(qū)域價(jià)格？如何突破區(qū)域價(jià)格？區(qū)域發(fā)展前景是否看好？可能的目標(biāo)客戶區(qū)域？是否具有購(gòu)買(mǎi)力及購(gòu)買(mǎi)意愿？目標(biāo)客戶競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析是否具有打贏的機(jī)會(huì)？區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶及需求偏好市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析60本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域發(fā)展研究區(qū)域發(fā)展研究61本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。整體規(guī)劃漢江南岸規(guī)劃為文化旅游中心整體規(guī)劃漢江南岸規(guī)劃為文化旅游中心未來(lái):建起一座現(xiàn)代化新城, 以“兩江一路