2001年全國房地產(chǎn)評估試題

1、第一部分選擇題一、單項(xiàng)選擇題（本大題共20小題，每小題1分，共20分）在每小題列出的四個(gè)選項(xiàng)中只有 一選項(xiàng)是符合題目要求的，請將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。1. 供人們生活起居的建筑是（）A. 公共建筑B.居住建筑C.工業(yè)建筑D.商業(yè)建筑2. 建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的（）A. 生產(chǎn)成本規(guī)定的B.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的C. 生產(chǎn)價(jià)格決定的D.壟斷利潤決定的3. 城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則（）A. 房地產(chǎn)價(jià)格較高B.房地產(chǎn)價(jià)格不變C. 房地產(chǎn)價(jià)格有變化D.房地產(chǎn)價(jià)格較低4. 商業(yè)中心往往位于地價(jià)高昂的（）A. 黃金地段B.邊緣地段C.落后地段D. 一般地段5. 容積率是指地塊上的

2、建筑面積與（）A. 總面積之比B.地塊面積之比C.地下面積之比D.綠化面積之比6. 商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是（）A.街角地B.多面臨街地 C. 一面臨街地D.畸零地7. 因素成對比較中，若A與B同等重要，則給 A賦值（）A.8. 從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價(jià)格 （）A.最終會(huì)基本趨于一致B.最終會(huì)擴(kuò)大差別C.可能趨于一致，也可能擴(kuò)大差別D.由有關(guān)部門確定9. 運(yùn)用市場比較法評估房地產(chǎn)價(jià)格，在因素修正時(shí)需要具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師來確定（）A. 土地還原利率B.各有關(guān)修正系數(shù)C.如何計(jì)算容積率修正D.如何計(jì)算土地使用年期修正10. 市場比較法中，如果可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格低于正常情況

3、下的交易價(jià)格，則在將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格的公式中（）A.其中分母小于 100 B.其中分母大于100C.其中分母等于100 D.不成立11. 通過使用年期修正，可以消除對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格造成的影響因素是（）A. 土地的估價(jià)期日B. 土地的使用期限不同C. 土地在不同時(shí)期的基準(zhǔn)地價(jià)不同D. 土地在不同時(shí)期的路線價(jià)不同12. 新開發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價(jià)（）A. 不包含整個(gè)開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本B. 應(yīng)當(dāng)是把整個(gè)開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鍪弁恋孛娣e上C. 包含開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D. 包含開發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)13. 房屋的商品租金構(gòu)

4、成因素是（）A. 折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)B. 折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租C. 折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤D. 折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤14. 房屋重新建造成本中應(yīng)包括（）A.利息、利潤B.利息、利潤、稅費(fèi)C.利潤、稅費(fèi)D.利息、稅費(fèi)15. 剩余法在評估待開發(fā)土地中運(yùn)用得（）A.最少B.最為廣泛 C.最難D.最一般16. 剩余法確定項(xiàng)目最高開發(fā)費(fèi)用是為了使開發(fā)利潤保持在（）A.區(qū)域范圍B.規(guī)定范圍C.合理范圍D.期望范圍17. 剩余法估價(jià)中調(diào)查土地位置時(shí)，要掌握土地所在城市的（）A.性質(zhì)B.工業(yè)狀況C.生活狀況D

5、.設(shè)施狀況18. 路線價(jià)估價(jià)法是一種評估大量土地的（）A.迅速估價(jià)方法B.較慢估價(jià)法C. 簡易法D.延遲法19. 標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的（）A.街道寬度B.臨街深度C.街道長度D.街道曲度20. 基準(zhǔn)地價(jià)的估算中，通過資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有（）A.可比性B.可替性C.可分性D.可換性二、雙項(xiàng)選擇題（本大題共18小題，每小題1分，共18分）在每小題列出的五個(gè)選項(xiàng)中有二 個(gè)選項(xiàng)是符合題目要求的，請將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。多選、少選、錯(cuò)選均無分。21. 土地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和（）A.商業(yè)用地方式B.商品住宅用地方式 C.機(jī)關(guān)用地方式D. 宗教用地方式E.軍事用

6、地方式22. 房地產(chǎn)評估的特點(diǎn)主要有（）A.科學(xué)性B.實(shí)踐和公正性C.個(gè)別性D. 嚴(yán)肅性E.固定性23. 區(qū)位理論除成本學(xué)派外，還有（）A.市場學(xué)派B.價(jià)格學(xué)派C.行為學(xué)派D.競爭學(xué)派E.交易學(xué)派24. 在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，應(yīng)用預(yù)期收益原則的評估法有（）A.剩余法B.收益還原法C.開發(fā)法D.價(jià)值法E.市場法25. 直接影響土地級(jí)別界線位置的是（）A.單元?jiǎng)澐諦.定級(jí)單位C.面積單元D.指標(biāo)取樣E.指標(biāo)計(jì)算26. 房地產(chǎn)的收入分為（）A.經(jīng)營收入B.毛收入C.潛在毛收入D.凈收益E.有效毛收入27. 運(yùn)用市場比較法所必須遵循的合法性具有的兩個(gè)方面的含義是（）A. 交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背

7、景可以有一定差別B. 交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似C. 所選取的交易案例必須在法律允許范圍之內(nèi)D. 沒有土地使用證的房地產(chǎn)也可以E. 交易案例與待估房地產(chǎn)的土地用途、容積率限制、建筑物高度限制等可有較大差別28. 房地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是（）A.百貨大樓B.普通住宅C.辦公樓D.旅館E.倉庫29. 市場比較法中，區(qū)域因素有（）A.自然條件B.繁華程度C.房地產(chǎn)位置D.房地產(chǎn)的地質(zhì)條件 E.臨街狀況30. 用成本法的實(shí)際觀察法計(jì)算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是（）A.要求估價(jià)人員具有充分的鑒定技術(shù)B. 要求估價(jià)人員具有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)C. 要求被估對

8、象為新建筑物D. 要求被估對象為舊建筑物E. 僅對一些特殊建筑物進(jìn)行估價(jià)31. 城市土地主管部門測算土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款，其根據(jù)主要是（）A.用途、土地級(jí)別 B. 土地上附著物的質(zhì)量C.土地上附著物修建的日期D.原土地使用者是私人或集體E. 土地具體位置及生熟程度、地價(jià)區(qū)段32. 利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是（）A舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)B舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)C. 根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算間接工程費(fèi)D. 根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算直接工程費(fèi)E. 以估價(jià)時(shí)點(diǎn)舊建筑物所在地區(qū)的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，求得標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)33

9、. 剩余法估價(jià)開發(fā)商購買土地時(shí)，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門對該土地規(guī)定了（）A.地塊限制條件B.法律法規(guī)限制 C.資源條件D.社會(huì)條件E.經(jīng)濟(jì)條件34. 房地產(chǎn)估價(jià)中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：（）A.城市規(guī)劃B.法律法規(guī)C.市場條件D.經(jīng)濟(jì)條件E.生活條件35. 同一路線價(jià)區(qū)段的劃分應(yīng)是 （）A.地價(jià)不等地段B.地價(jià)相等地段 C.地段相連的路段D.地段不相連接E.性質(zhì)相差大的地段36. 路線價(jià)估價(jià)法四三二一法測中，標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺土地價(jià)值第二、四個(gè)25英尺土地分別是路線價(jià)的（）A.20% B.30% C.8%D.10% E.40%37. 基準(zhǔn)地價(jià)對應(yīng)的平均容積率是（）A

10、. 該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率B. 該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率C. 該用途土地在該級(jí)別地域的容積率D. 該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率E. 該用途土地在該級(jí)別地域的平均容積率38. 房地產(chǎn)環(huán)境條件不包括（）A.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 B.房地產(chǎn)開發(fā)情況 C.建筑物保養(yǎng)D.城市社會(huì)發(fā)展水平 E.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策第二部分非選擇題三、判斷改錯(cuò)題（判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號(hào)內(nèi)打“V”，錯(cuò)誤的打“X”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分）39. 抵押價(jià)格是債務(wù)人將房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評估的價(jià)格，多用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易。（）40. 大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為46類。41. 建筑

11、物在估價(jià)中的折舊基數(shù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。（）42. 路線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為土地價(jià)值隨臨街深度而遞減。43. 我國目前的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式為標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。四、簡答題（每小題4分，共12分）44. 簡述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。45. 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告包括哪些內(nèi)容？46. 試寫出剩余法評估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的基本公式。五、計(jì)算題（每小題10分，共20分）47. 某寫字樓套間建筑面積 1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金 2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價(jià)為 3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%管理費(fèi)為年租金的 5%修繕

12、費(fèi)為房屋原值的2%保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3%。，資本化驗(yàn)室率為12%試估算該寫字樓的價(jià)格。48. （1）有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷售最高價(jià)為1,000萬元，而開發(fā)成本（含稅費(fèi)）最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價(jià)格為多少 ？（2）據(jù)房地產(chǎn)市場資料，租金水平在該類不動(dòng)產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為 8%總建筑面積5,000平方米，出租率80%求開發(fā)該不 動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少？六、論述題（每小題10分，共20分）49. 市場比較法的適用范圍和操作程序是什么？50. 試述在房地產(chǎn)評估報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用限制條件的重要性。參考答案第一部分選擇題一、單項(xiàng)選擇題（本大題共20小題，每小題1分，共20分）1.B 2.B 3