平房項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、平房（即青年路）項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、項(xiàng)目名稱平房（即青年路）項(xiàng)目（暫用名）。二、&S該用地位于北京市朝陽(yáng)區(qū)青年路路東，青年溝北側(cè)，北至姚家園路，南 至朝陽(yáng)北路，西至東四環(huán)，東至東五環(huán)路。三、土地現(xiàn)狀情況該地塊已經(jīng)平整完結(jié)，已經(jīng)建規(guī)劃圍墻，地塊上僅有兒棵數(shù)。占地353. 85畝?？偨ㄖ娣e控制在90920平方米。四、用地性質(zhì)：別墅及娛樂設(shè)施。本次規(guī)劃確定為居住用地建筑控制高度為9米，層數(shù)控制在2-3層。容積率為0。38；教育配套設(shè)施應(yīng)與較為協(xié)商在周遍地區(qū)解決。五、規(guī)劃控制指標(biāo)規(guī)劃工地平衡表:用地名稱占地面積（平方米）占總用地（%）居住用地23590015. 19公共用地65810042

2、. 23代征綠地58800010.6道路用地7010037. 88總用地1552100100. 00六、周邊建設(shè)情況分析區(qū)域：北至姚家園路，南至朝陽(yáng)北路，西至東四環(huán)，東至東五環(huán)路。因此區(qū)暫未有 別墅項(xiàng)目，故擴(kuò)大調(diào)查范圍調(diào)查了部分東部新出的別墅項(xiàng)目。周邊樓盤情況調(diào)査及分析：區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目：珠江羅馬嘉園、國(guó)美第一城、華紡易城、中水金海嘉園。區(qū) 內(nèi)待售項(xiàng)目：星河灣周邊代表性別墅樓盤（新面市）：香草天空、濱河花園、東山墅。其他住宅：定福家園、北京青年匯、特區(qū)808、國(guó)門10號(hào)、白云生活廣場(chǎng)、青年路小區(qū)、甘露晴苑等。與城市熱點(diǎn)區(qū)域的地理關(guān)系:距離朝陽(yáng)公園距離朝陽(yáng)體育公園 距離首都國(guó)際機(jī)場(chǎng) 距離國(guó)貿(mào)距離樂廣

3、中心交通狀況：3.5公里4公里23公里8公里6. 8公里北有姚家園路，南有朝陽(yáng)北路，西有東四環(huán)，東有東五環(huán)路，路網(wǎng)發(fā)達(dá)?，F(xiàn) 北部公交線路尚可，但中部的青年路暫未拓寬，南部朝陽(yáng)北路公交較少。周邊環(huán)境：周邊商業(yè)氛圉不濃，沒有已存在的大型商業(yè)設(shè)施：僅有一座教育情況較差的 小學(xué)；一個(gè)中等規(guī)模私立醫(yī)院；自然環(huán)境一般，周邊除正在建設(shè)的新社區(qū)外，平 房較多，有待政府拆遷，目前狀況較差。市調(diào)對(duì)象總體情況：（詳見附件一）在售項(xiàng)目：珠江羅馬嘉園項(xiàng)U：|I1響譽(yù)地產(chǎn)界的珠江-合生地產(chǎn)打造，樓盤戶型采用板 樓、塔樓相結(jié)合的建筑形式，全部精裝修。社區(qū)擁有4萬平米歐式水景園林，分 布多個(gè)主題園林，羅馬廣場(chǎng)，疊水、雕塑、噴

4、泉富特色的大型水景。設(shè)有充滿異 國(guó)情趣的意式風(fēng)情商業(yè)街以及7000平米集運(yùn)動(dòng)、休閑于一體的SPA高檔主題會(huì) 所，可為業(yè)主提供周到滿意的服務(wù)。珠江羅馬嘉園mini公寓于2004年4月18 日開盤，均價(jià)：7000元/平方米，精裝修,62-320平米的戶型中，以140-180平米 的三居為主.一期2004. 830入住，二期2005. 11入住.共有2600戶，現(xiàn)一期售完, 二期銷售過半.社區(qū)檔次為該地塊僅次于星河灣的項(xiàng)目.國(guó)美第一城項(xiàng)目：建設(shè)用地面積約24. 7公頃，總建筑面積近白萬平方米，是 集住宅、商業(yè)于一體的大型居住社區(qū)。以塔樓為主,一期已基本銷售結(jié)束，二期開 盤在即，二期共有房屋1636套

5、。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)享受99折，起價(jià)4888元/建筑平米（10 日內(nèi)有效）。戶型為現(xiàn)代家庭量身定做理想居住空間模式，75130平方米的大二 居、小三居設(shè)計(jì)為主，地板式采暖.項(xiàng)LI客戶群鎖定位于CBD的口領(lǐng)階層,價(jià)位及 面積設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求,銷售極為火爆現(xiàn)場(chǎng)（周五）有60組以上客戶.規(guī)劃有10 萬平米的底商，健身設(shè)施，學(xué)校，配套齊全。華紡易城項(xiàng)目： 項(xiàng)目總占地面積25. 2萬平米，總建筑面積48萬平米。為 現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，其內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)徹底打破“小面寬、大進(jìn)深”的傳統(tǒng)規(guī) 格，引入京城罕有的11. 8米的進(jìn)深設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了真正意:義的薄板、高通透性、 高舒適度、高綠化率完美統(tǒng)一。戶型設(shè)計(jì)上貫穿了 “緊湊

6、且舒適”的理念，多達(dá) 19種的豐富戶型盡供選擇，戶戶采光;其中主力戶型：二居到三居面積從90-130 平方米。項(xiàng)目集園林、休閑、健身、娛樂、購(gòu)物和現(xiàn)代為一體 有幼兒園。受 國(guó)美熱賣及一期售完影響，銷售現(xiàn)場(chǎng)較清淡，但總體而言銷售狀況尚可。售價(jià)為 5500的均價(jià)。二期將5月份開盤。待售項(xiàng)目：星河灣項(xiàng)目：13多萬平方米的開發(fā)用地規(guī)劃總建筑面積將達(dá)到40萬平方 米，容積率在3左右，建筑形式將主要是點(diǎn)式小高層和高層?，F(xiàn)在整體結(jié)構(gòu)已出 來，正在進(jìn)行外立面部分,精裝修未入場(chǎng).全區(qū)共分3個(gè)組團(tuán)，與廣州星河灣一樣, 每個(gè)組團(tuán)內(nèi)都規(guī)劃建設(shè)會(huì)所。在建筑外立面以及小區(qū)環(huán)境設(shè)訃的風(fēng)格上，都將借 鑒廣州星河灣的做法。其高

7、標(biāo)準(zhǔn)的精裝修為其一大賣點(diǎn)，現(xiàn)未設(shè)售樓處，但U前透 出口風(fēng)售價(jià)將在1.5萬元一平米.將成為此地段最貴的住宅.業(yè)界U前對(duì)其價(jià)格 在此地段的接受度存在一定的懷疑態(tài)度，因現(xiàn)在沒有更詳細(xì)的資料，需要更持續(xù) 地調(diào)查.周邊同類項(xiàng)目：朝陽(yáng)公園周邊是京城少有的具有強(qiáng)烈的居住環(huán)境特色的區(qū)域，這里有都市森 林和亞洲最大的城市公園。2004年別墅返城的現(xiàn)象在這里上演。首先是位于東 四環(huán)邊、朝陽(yáng)公園東側(cè)的東山墅在2004年下半年入市，該項(xiàng)目占地100公頃， 1亦席獨(dú)棟別墅點(diǎn)綴在森林、河流、湖泊、溪谷之間，銷售價(jià)格為26300元/平 方米。而在04年10月入市的濱河花園位于朝陽(yáng)公園東北方向，同時(shí)還擁有壩河 等水系資源，該

8、項(xiàng)LI占地4. 21公頃，容積率在0.8左右，首席推出的兩套全球 全程定制的“意式尊貴”和“東方貴族”，價(jià)格分別為3300美元/平方米和3000 美元/平方米。香草天空位于朝陽(yáng)區(qū)定福莊南區(qū)雙橋東路，緊鄰康城西部，總占地10. 3 公頃，風(fēng)格定位在成熟的歐美郊野別墅形態(tài)。其中容積率1.19,綠化率36%,共 有384套雙拼別墅和疊拼別墅，銷售均價(jià)為130萬元/套。F 型A邊單元下戶邊單元上戶中單元下戶中單元上戶333 m2234 m2327 ma227 nVB297 mJ234 m8278 m*220 m2C291 m3236 ma278 m2223 m2D189 m2233 ma182 ma2

9、19 m2E320 m3251 ma305 m2240 m2濱河花園位于京城“富人”區(qū)上東區(qū)域，是陽(yáng)光上東一期動(dòng)工興建的3 個(gè)組團(tuán)中的一個(gè)，根據(jù)規(guī)劃，濱河花園要真正地體現(xiàn)出低密度的建筑特色，因此 以46層的板樓為主。占地4. 21公頃，容積率在0.8左右，該項(xiàng)日以“全球全 程定制城市別墅”的姿態(tài)入市，首席推出的兩套全球全程定制的“意式尊貴”和 “東方貴族”，價(jià)格分別為3500美元/平方米和3000美元/平方米。東山墅位于朝陽(yáng)公園東岸，占地100公頃，整體規(guī)劃為11個(gè)半島組團(tuán)， 155席獨(dú)棟別墅點(diǎn)綴在森林、河流、湖泊、溪谷之間，有80萬平方米的綠化面 積、4. 5萬平方米水面。容積率為0. 32

10、,其中美國(guó)著名建筑師道格拉斯道林先 生親自主持設(shè)計(jì)6款經(jīng)典戶型，面積從400平方米至1150平方米，銷售價(jià)格為 26500元/平方，現(xiàn)已認(rèn)購(gòu)約計(jì)30套。周邊住宅項(xiàng)目：定福家園：位于五環(huán)以外，CBD配套經(jīng)濟(jì)適用房健康社區(qū)位于定福莊地區(qū)， 山北京城建地產(chǎn)精心打造。定福莊居住集團(tuán)是北京市重點(diǎn)發(fā)展的十大居住集團(tuán)之 一，也是緊鄰CBD的純居住最佳區(qū)域。隨著CBD的興起，朝陽(yáng)北路的貫通，該地 區(qū)已迅速升溫，成為新的居住熱點(diǎn)。定福家園經(jīng)濟(jì)適用房總面積30萬平米，山南北通透的板樓與全明窗設(shè) 計(jì)的蝶塔完美結(jié)合，戶戶朝陽(yáng)，人文關(guān)懷備至；65-119平米多種貼心戶型：一 居、二居、二居半到三居，盛滿幸福生活；2.

11、8米層高，寬闊樓間距，沐浴陽(yáng)光, 享受健康生活。社區(qū)交通便利，優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚：以雙向六車道的朝陽(yáng)北路為主、山朝陽(yáng)路、 京通高速路、東四環(huán)、東五環(huán)、地鐵八通線組成的發(fā)達(dá)交通網(wǎng)路，迅捷連通CBD、 建外、朝外、燕莎兒大都市核心區(qū)；更有規(guī)劃地鐵六號(hào)線途徑社區(qū)；831、306、 991、731、859路等多條公交車穿梭經(jīng)過，園緊鄰北京市綠化隔離帶地區(qū)，周邊 環(huán)境優(yōu)美，綠化林間專設(shè)有運(yùn)動(dòng)跑步徑，晨練吸氧、閑庭漫步、悠然自得；成熟 黃渠公園碧湖蕩漾、柳岸鶯啼，觀荷望月、滌蕩心扉；社區(qū)內(nèi)四季花香風(fēng)情園林 景觀，滿LI蒼翠，綠氧生活，健康無價(jià)。社區(qū)周邊生活配套設(shè)施完善，幼兒園、 小學(xué)、超市、銀行、醫(yī)院、麥當(dāng)勞等

12、一應(yīng)俱全；華堂商場(chǎng)、易初蓮花、京客隆、 蘇宇電器等大型購(gòu)物場(chǎng)所林立周邊，讓都市生活天天精彩。優(yōu)勢(shì)：朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng) 黃渠村的經(jīng)濟(jì)適用房，靠近朝陽(yáng)北路，目前外出不會(huì)堵車，公交有831路，以后 地鐵6號(hào)線通了，上下班應(yīng)更方便。一期30萬平方米的大規(guī)模，主要為高層板 樓，戶數(shù)肯定多，有得選擇。區(qū)內(nèi)規(guī)劃有幼兒園、小學(xué)和大型商業(yè)設(shè)施等，日常 用起來方便，還可去已經(jīng)建好的黃渠公園活動(dòng)。和周邊的樓盤比起來，基準(zhǔn)價(jià)為 3393元/平方米的價(jià)格還是最有吸引力的。缺憾：LI前小區(qū)外的公共汽車站還比 較少；日常生活所需配套設(shè)施不是很多，還得去朝陽(yáng)路附近。期房狀態(tài)，還得等 待。容積率2. 50, U前價(jià)格3595元/平方

13、米。北京青年匯：位置四環(huán)至五環(huán)，位于朝陽(yáng)區(qū)青年路與青年北路交匯處向南 50米處，北側(cè)毗鄰60米寬的朝陽(yáng)北路，南側(cè)與繁華的朝陽(yáng)路隔河相望，CBD向 東4公里趨車直達(dá)性質(zhì)為公寓，是高層板樓/塔樓，目前價(jià)格5800元/平方米， 容積率2. 96o 青年匯總建設(shè)用地約為13. 7公頃，地上總建設(shè)規(guī)模約32萬平 方米。以時(shí)尚、新穎的T型塔樓和經(jīng)典板樓組合而成，項(xiàng)LI建成后，中心區(qū)形成 近萬平米的綠化廣場(chǎng)，人與車分流，形成行走在風(fēng)景中，生活在綠意中的詩(shī)意效 果，項(xiàng)口三面被大面積的綠化環(huán)繞，一面緊臨治理過的二道溝河，是得天獨(dú)厚、 綠色自然的親水住宅。青年匯分三期開發(fā)建設(shè)，H前銷售一期。一期占地4.1 萬平方

14、米，建筑面積12萬平方米，規(guī)劃總戶數(shù)1600余戶。由南北兩排住宅間隔 交錯(cuò)的5幢“T”型塔樓和四幢板樓組成，整體高度不超過20層，塔板形體相互 錯(cuò)落，兩排建筑圍合成的空間形成東西300多米，南北七八十米的開闊狹長(zhǎng)的空 間效果。青年匯外形設(shè)計(jì)由UDS聯(lián)合設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，釆用新型T型樓和板樓的設(shè) 計(jì)，規(guī)避了口前區(qū)域市場(chǎng)塔樓居多的現(xiàn)狀，從而有效的保證了戶型釆光、通風(fēng)的 均好性；項(xiàng)口園林景觀山創(chuàng)羿高峰設(shè)計(jì)，根據(jù)建筑總體布局，小區(qū)四面皆與城市 道路相毗鄰的特性，將小區(qū)內(nèi)的車行以及人行路設(shè)訃成流暢的線條樣式，讓人穿 行于風(fēng)景中，創(chuàng)造出風(fēng)景中的建筑。同時(shí)運(yùn)用綠色元素來分割整個(gè)空間，創(chuàng)造純 粹的步行綠地的效果，

15、并籍山水景元素來連貫起各具特色的景觀區(qū)域，從而統(tǒng)一 出完整的、通透的社區(qū)景觀空間。特區(qū)808：四環(huán)至五環(huán)之間，位于石佛營(yíng)東里，紅領(lǐng)巾公園東畔。呦陽(yáng)北路、 姚家園路、東四環(huán)路，四通八達(dá)的交通干道緊扣相連，611路、705路、712路、 859路、831路、829路、808路、608路等直達(dá)小區(qū)，暢享迅捷交通。LI前均價(jià) 5800元/平方米。以華堂商場(chǎng)為中心的眾多生活配套成熟完善，形成CBD地區(qū)后 生活之城。40萬平米的紅領(lǐng)巾公園，芬芳飄然入室；320萬平米的朝陽(yáng)公園，姪 紫嫣紅隔路相望，四環(huán)路白米寬的綠化帶蔭影搖窗隨時(shí)可感受到這里空氣的 鮮朗和景色的誘人。108平米二居，150平米三居，寬松、舒適，演繹特區(qū) 808生活質(zhì)感空間的永恒主題。絲絲宇靜中，構(gòu)筑CBD東區(qū)舒適大戶生活，盡現(xiàn) 大家庭的濃郁親情氛圍。青年路小區(qū)青年路小區(qū)南臨青年路、西靠青年路，距京廣中心僅5公里，市 區(qū)多路公交線路直達(dá)。從交通改善的角度看，京通高速路的建成，地鐵復(fù)八線、 東四環(huán)快速路的開通，將帶動(dòng)整個(gè)東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。綠化率 33. 00% 容積率3. 000。小區(qū)占地73公頃，規(guī)劃建筑面積75萬平方米,其中經(jīng)濟(jì)適用房住宅30萬平方米。小區(qū)北、東兩側(cè)連接150m至250m寬的城市 綠化帶，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。小區(qū)第一批經(jīng)濟(jì)適用房住宅12萬平方米已于1998 年開工，首期300余套住宅已于1999