房地產(chǎn)估價報告

1、房地產(chǎn)估價報告項 目 名 稱：益陽市赫山區(qū)建筑路景湖春天住宅樓委 托 方：葉女士估 價 方：梓桐房地產(chǎn)評估有限公司估 價 人 員：張xx指 導 老 師：薛xx 編 寫 日 期：2015.1.122015.1.22目 錄一、摘要2二、致委托方函3三、估價師聲明4四、估價的假設(shè)和限制條件5五、估價結(jié)果報告6六、估價技術(shù)報告9七、 附件14報告摘要本次估價對象為益陽市赫山區(qū)建筑路146號景湖春天6棟2單元303室，建筑面積85。用途為轉(zhuǎn)讓住宅房，該對象為框剪結(jié)構(gòu)，精裝修。估價對象所在小區(qū)南接秀峰公園，美景盡收眼底，往北縱享2000米沿江風光帶美景，位置臨街，處于相對繁華地段，交通比較便捷，人流量較大

2、。本次估價目的為房地產(chǎn)進行市場轉(zhuǎn)讓提供價值依據(jù)，估價時點為2015年1月22日，估價方法采用市場比較法、收益法和成本法。最終估價結(jié)果為人民幣貳拾陸萬捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地單價為3163元/平方米。致委托方函房屋所有權(quán)人葉女士：承蒙委托，我們公司對坐落于益陽市赫山區(qū)建筑路146號景湖春天6棟2單元303室（建筑面積85平方米）的房地產(chǎn)進行市場價格評估，估價時點為二一五年一月二十二日，估價目的為核定資產(chǎn)提供價值參考意見以備其進行轉(zhuǎn)讓的需要。根據(jù)您提供的有關(guān)資料，我們公司估價人員嚴格按照國務(wù)院、建設(shè)部、原國家土地管理局、國土資源部，湖南省和益陽市政府等有關(guān)部門頒發(fā)的有關(guān)法律、法

3、規(guī)和文件、技術(shù)規(guī)程等操作規(guī)范，遵循獨立，客觀，公正的原則，經(jīng)過周密準確的測算，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價人員經(jīng)驗和對影響房產(chǎn)價值因素的分析，對該房地產(chǎn)的公開市場價值做出評定估算，現(xiàn)將估價結(jié)果報告如下：該房地產(chǎn)在估價時點的正常市場價格為人民幣貳拾陸萬捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地單價為3163元/平方米。梓桐房地產(chǎn)評估有限公司 法定代表人：張xx2015年1月22日估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的、準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。但受到本3、估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。4、

4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、我們與本報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。6、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地的查勘。7、沒有其他行業(yè)的專業(yè)人員對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。8、未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產(chǎn)生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時需全面考慮。 估價師：張xx 2015年1月22日估 價 的 假 設(shè) 和 限 制 條 件本次估價以估價對象為合法房地產(chǎn)，即已依法取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，且未設(shè)定他項權(quán)利為假設(shè)前提。1、本次估價參考公開市場價

5、值標準為原則確定其客觀合理價格，但考慮其他因素的影響，其拍賣底價可能會與其市場價值稍有偏差。2、估價對象所占土地使用權(quán)類別為劃撥，估價中是以出讓方式獲得（即已向政府補交了土地出讓金）為假設(shè)前提。3、本次估價是以估價對象現(xiàn)狀和轉(zhuǎn)讓后用途不確定，但受當?shù)卣畬Ρ镜囟纬鞘幸?guī)劃政策的限制為前提。4、本次估價是以委托方提供的全部資料和數(shù)據(jù)是真實有效的為假設(shè)前提。5、本次估價結(jié)果為估價對象在估價時點上的本地區(qū)社會正常交易的市場價格，是以市場上存在著自愿購買者為假設(shè)前提。估價對象具體交易額在市場相對穩(wěn)定即價格不會發(fā)生較大變動的一定時間內(nèi)交易時，由轉(zhuǎn)讓雙方依據(jù)本結(jié)果協(xié)商確定。6、 本估價報告僅為估價目的之用，

6、不得他用。未經(jīng)本所許可，本報告不得公開發(fā)表。估價結(jié)果報告一、委托方法人代表：葉女士地 址：湖南省益陽市赫山區(qū)建筑路146號景湖春天小區(qū)二、估價方單位名稱：梓桐房地產(chǎn)評估有限公司法人代表：劉梓桐地 址：湖南省益陽市赫山區(qū)湖南城市學院新校區(qū)三、估價對象（1）估價對象范圍界定本次估價對象為益陽市赫山區(qū)建筑路146號景湖春天6棟2單元303室，建筑面積85。（2）土地狀況估價對象所在土地用途為商業(yè)用地，地勢平坦，地質(zhì)對建筑物無不良影響。（3）建筑物狀況 估價對象為框剪結(jié)構(gòu)、外墻采用瓷磚裝飾、內(nèi)墻涂料簡易裝飾。房屋設(shè)備使用正常，無暖通設(shè)備，十成新。（4）地理位置估價對象坐落于益陽市赫山區(qū)建筑路146號。

7、 按益陽市基準地價標準，估價對象土地利用級別為一級。（5）交通便捷程度 估價對象所處位置交通便捷，3、5、7、26、28路公交均可直接到達。（6）公建配套設(shè)施 學校：西流灣小學、一師附小、市一中、市中心幼兒園綜合商場：沃爾瑪、步步高醫(yī)院：市中心醫(yī)院 銀行： 工、農(nóng)、中國銀行其他： 橋南綜合批發(fā)市場、橋南農(nóng)貿(mào)市場、秀峰公園、沿江風光帶、中心廣場，架空層花園（7）環(huán)境質(zhì)量估價對象接秀峰公園，美景盡收眼底，往北縱享2000米沿江風光帶美景，環(huán)境質(zhì)量好。四、估價目的委托方擬將估價對象進行市場轉(zhuǎn)讓。評估其市場現(xiàn)值，以便委托方確定市場交易價格提供參考依據(jù)。五、估價時點2015年1月22日六、價值定義估價房

8、地產(chǎn)的市場轉(zhuǎn)讓價值，采用公開市場價值標準。七、估價原則1、合法原則2、替代原則3、最高最佳使用原則4、估價時點原則5、客觀、公正、公平原則八、估價依據(jù)1、國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范；2、房地產(chǎn)估價委托書；3、房地產(chǎn)估價合同書；4、政府部門有關(guān)計價和稅費標準及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價格信息；5、委托方提供和估價人員現(xiàn)場勘驗調(diào)查取得的全部資料。九、估價方法根據(jù)估價目的和估價對象實況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場情況，確定采用市場比較法、成本法和收益法進行本次估價。1、估價基本思路：分別按照上述三種方法對估價對象的價值進行估算，然后對三種方法分別求取的估價結(jié)果進行加權(quán)平均，求得最終評估值。2、市場法的技術(shù)思路是：搜集

9、多個市場上類似房地產(chǎn)交易實例，選取可比實例與評估對象進行比較，對其交易時間、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等進行修正后測算出比準價格，求取估價對象的評估值。3、成本法的技術(shù)思路是：假設(shè)在估價對象所處地段上，使用社會現(xiàn)行的建筑材料、施工工藝及有關(guān)費用標準，測算在估價時點建造與估價對象相同結(jié)構(gòu)、建筑風格、裝修標準和同等效用的全新狀態(tài)建筑物所需的各項社會必要成本費用，扣除折舊，測算其積算價格，求取估價對象的現(xiàn)行價值。其基本公式：評估值=取得土地費用+建筑物建造成本折舊4、收益法的技術(shù)思路：在評估房地產(chǎn)價格時將預期的估價對象房地產(chǎn)的未來各期的凈收益運用適當?shù)馁Y本化率折算到估價時點的現(xiàn)值，并求取現(xiàn)值之和來

10、確定房地產(chǎn)價格的方法。 其中收益價格公式為：V=a×1-1÷(1+r) n÷r式中： V房地產(chǎn)的價格 a房地產(chǎn)的凈收益 r房地產(chǎn)的資本化率 n房地產(chǎn)的使用年限與剩余收益年限十、估價結(jié)果經(jīng)以上估價測算，確定益陽市赫山區(qū)建筑路146號景湖春天6棟2單元303室居民住宅，建筑面積85平方米，在估價時點2015年1月22日的房地產(chǎn)市場價評估總值為人民幣貳拾陸萬捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地單價為3163元/平方米。十一、估價人員項目負責人（房地產(chǎn)估價員）：張靜領(lǐng)導審簽 （房地產(chǎn)估價師）：劉梓桐十二、估價作業(yè)日期2015年1月12日至2015年1月22日十三、

11、估價報告有效期本估價報告有效期為一年，即自2015年1月22日至2016年1月22日止。在有效期內(nèi)若房地產(chǎn)價格發(fā)生較大變動或或受到不可抗力的影響，該價格應作相應調(diào)整。估 價 技 術(shù) 報 告一、 個別因素分析土地使用總面積：85用途為住宅出租土地使用年限：70年剩余68年宗地形狀：矩形層數(shù)：小高層3樓結(jié)構(gòu)類型：框架剪力墻結(jié)構(gòu)建成年月：2013年10月建筑物狀況：結(jié)構(gòu)質(zhì)量良好，房屋維護保養(yǎng)狀況好，市政條件完善，所需上下供水、供電、通訊條件好，精致裝修，有家電。二、 區(qū)域因素分析估價對象位于益陽市赫山區(qū)建筑路，各項區(qū)域因素如下：1、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度估價對象所在區(qū)域基本設(shè)施完善。供水、排水、供電，對外

12、交通設(shè)施完備。區(qū)域地質(zhì)條件上乘。2、交通狀況估價對象所處位置交通便捷，3、5、7、26、28路公交均可直接到達。3、繁華程度估價對象周邊商業(yè)配套設(shè)施齊全。附近有沃爾瑪、步步高、女人街、大型醫(yī)院、學校、秀峰公園等，人流量大，商業(yè)繁華程度較高。4、土地等級及基準地價估價對象所在區(qū)域為市一級地段，其商業(yè)用地基準地價為1092元/平方米三、 市場背景分析近數(shù)年來，益陽市宏觀經(jīng)濟持續(xù)高速健康發(fā)展，國民經(jīng)濟持續(xù)增長。估價對象所在地段客流量大。配套設(shè)施齊全，商業(yè)繁華程度較高，區(qū)域位置相對比較優(yōu)越。作為商業(yè)用地應有較為樂觀的市場前景。隨著估價對象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的完善和房地產(chǎn)市場的日漸發(fā)育，房地產(chǎn)市場價格有上

13、漲的趨勢，受本次評估的估價目的估價時點的制約未考慮該因素的影響。四、 最高最佳使用分析所謂房地產(chǎn)的最高最佳使用是在遵循合法原則的前提下能使該房地產(chǎn)獲得最大經(jīng)濟利益的使用方式。按規(guī)劃限定估價對象為商業(yè)用途。據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察了解的估價對象的平面布局和實物狀況分析以及對周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究，我們判定該房地產(chǎn)目前的商業(yè)用途已符合最高最佳使用的原則，并以此作為本報告的估價前提。五、 估價方法的選用根據(jù)估價對象的特點和估價目的以及估價人員對鄰近地區(qū)市場狀況的調(diào)查和對評估對象的實地勘察，并遵循房地產(chǎn)市場價格評估的確定原則。選取市場比較法、收益法作為本次評估的基本方法，輔助以成本法。六、 估價測算

14、過程1、市場比較法（1）選取可比實例（見下表）可比實例 A:秀峰·公園里B: 太一·御江城 C: 鵬利廣場坐落位置桃花侖西路濱江路 益陽大道用 途住宅住宅住宅出租面積878688出售價格3100元/3100元/3200元/交易日期2014年2月2014年6月2014年8月交易類型轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓竣工時間2013年1月2013年6月2013年2月個別因數(shù)建筑結(jié)構(gòu)框剪框剪框剪層 數(shù)三層三層三層裝修檔次高檔高檔高檔環(huán)境條件較好較好較好區(qū)域因數(shù)設(shè) 施齊全齊全齊全臨街狀況一面臨街一面臨街一面臨街繁華程度好好較好交通狀況好好較好（2）確定修正系數(shù) 交易情況修正:估價對象可比實例A可比實例B

15、可比實例C交易情況100-2%0%+2% 交易日期修正：根據(jù)益陽市的房地產(chǎn)市場狀況可比實例成交日期至估價時點房地產(chǎn)市場交易價格較為平緩，故不須修正。區(qū)域因素修正：區(qū)域因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C繁華程度30303028公交便捷20202021環(huán)境質(zhì)量20242216社會公共設(shè)施20212022治安狀況10111012總分值10010610299（3）因素綜合修正：項 目可比實例A可比實例B可比實例C實際成交單價/（元/）310031003200交易情況修正100/98100/100100/104交易日期調(diào)整100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/106100

16、/102100/99比準價格298430393108（4）計算估價結(jié)果估價對象土地的單價=（2984+3039+3108）÷3 =3044元/估價對象土地的總價= 3044元/×85=258740元 2、成本法(1)計算公式:積算價格土地重置價格+建筑物重置價格-建筑物累積折舊(2)建筑物重置價格：本估價報告中的估價對象是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑物的重置價格為1700元/平方米，故此估價對象的重置造價為1700×85=144500元(3)土地重置價格中采用的是基準地價，應對其進行地價的修正說明：采用環(huán)比指數(shù)進行土地基準價格修正,2010年益陽政府發(fā)布的5號文件商業(yè)一級

17、用地價格為1092元/土地重置價格1092×1×1.01×1.03×1.02×1.01=1170（元/平方米）土地重新取得價格=1170×85=99477元(4)建筑物折舊評估對象為住宅用房，按國家商業(yè)用地70年規(guī)定，其折舊年限最長不能超過70年，該房地產(chǎn)已使用2年，殘值率為0%，假設(shè)估價對象轉(zhuǎn)讓擴建改造后不損壞其一般綜合營業(yè)的經(jīng)濟壽命情況下，采用年限折舊法評估折舊=144500×(1-0%)×2/70=4129元(5)計算積算價格積算價格=144500+99477-4129=239848元3、收益法：經(jīng)調(diào)查，估價

18、對象周圍同等相似商品房出租價格為2000元/月。（1）年租金總收益=2000×1224000元（2）房地產(chǎn)出租總費用： a.年管理費=24000×2%=480元 b.年維修費=1092×85×2%=1856元 c.年保險費=1092×85×1.5=139元 d.年稅金=24000×4%=940元（3）房地產(chǎn)年純收益=24000-480-1856-139-94020585元（4）確定資本化率r安全利率 + 風險調(diào)整值 ，其中安全利率（參照2015年初銀行最新存款利率）為2.6 %，風險調(diào)整值取為4%，故資本化率為6.6%收益價

19、格=20585×1-1÷(1+6.6%)68÷ 6.6%=307853元建筑面積單價=307853/85=3622元/4、估價對象最終價格確定估價方法總價（元）單價（元/平方米）市場比較法2587403044成本法2398482822收益法3078533622其中的市場比較法的理論依據(jù)為“替代原理”更體現(xiàn)市場行為；成本法測算的房地產(chǎn)價格是指重新建造估價對象所必須的費用和開發(fā)應得的正常利潤；收益法的理論依據(jù)為預期原理，三者從不同的角度體現(xiàn)了估價對象的客觀合理價格。根據(jù)估價目的，以三者的算術(shù)平均值為最終評估價。估價對象房地產(chǎn)總價=(258740+239848+3078

20、53)÷3=268814元估價對象房地產(chǎn)單價=268814÷85=3163 元/平方米5、估價結(jié)果的確定經(jīng)以上估價測算，結(jié)合市場調(diào)查和估價經(jīng)驗分析，得出V收益法>V比準價格>V積算價格。所以認為上述估價結(jié)果公正、合理、切合市場實際，故確定益陽市赫山區(qū)建筑路146號景湖春天6棟2單元303室居民住宅，建筑面積85平方米，在估價時點2015年1月22日的房地產(chǎn)市場價評估總值為人民幣貳拾陸萬捌仟捌佰壹拾四元整（￥268814元），土地單價為3163元/平方米。附件：益陽市中心城區(qū)住宅用地基準地價內(nèi)涵級 別土地權(quán)利使用年期（年）容積率開發(fā)程度估價期日一級地出讓土地使用權(quán)

21、702.5五通一平2006.7.1二級地出讓土地使用權(quán)702.0五通一平2006.7.1三級地出讓土地使用權(quán)701.5五通一平2006.7.1四級地出讓土地使用權(quán)701.2五通一平2006.7.1五級地出讓土地使用權(quán)701.2五通一平2006.7.12010年益陽市中心城區(qū)級別基準地價 單位：元/平方米級別商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地2875109256816297954331086579330832422252611307453益陽市中心城區(qū)商業(yè)用地級別分布范圍土 地級 別分 布 范 圍橋南：濱江路金山北路向西100米桃花侖西路向南100米康富北路向西100米益陽大道向北100米金山路向西100米海棠路向南80米康富南路向西100米康富南路向東600米海棠路向南80米龍洲路向東100米桃花侖中路向南100米桃花侖中路向北100米茂林路青年路益陽商業(yè)步行街龍洲路向東100米桃花侖西路向北100米大桃路向東80米和龍洲路（嘉駿路商業(yè)步行街）兩側(cè)100米、金防路全段兩側(cè)50米、秀峰西路（金山路康富北路）兩側(cè)80米、金山北路（桃花侖西路益陽大道）兩側(cè)100米