(完整word版)干貨-產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四大商業(yè)模式

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四大商業(yè)模式近年來，以服務實體經(jīng)濟為主要目的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始逐漸升溫，剎那間，涉足產(chǎn) 業(yè)地產(chǎn)各路資本的種種活動在地產(chǎn)領域掀起巨大的波瀾。首先，傳統(tǒng)房企開始往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉型。 房企跨界轉型已經(jīng)不是新話題，且有越 演越烈的趨勢，據(jù)統(tǒng)計，國內排名前 20的房地產(chǎn)商，目前有一半以上（萬 科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商局、綠城、首創(chuàng)、遠洋、中糧等）涉足 于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，成立了專門的事業(yè)部、部門或中心，探求“創(chuàng)新驅動、轉型發(fā) 展”的道路，打造企業(yè)的新增長板塊。以綠地集團為例，近年來，綠地先后規(guī) 劃啟動了哈爾濱國家級廣告產(chǎn)業(yè)園、大慶綠地大學科技園、西咸新區(qū)空港產(chǎn)業(yè) 城、江西省2.5產(chǎn)業(yè)示范基地南昌綠地未

2、來城、南昌小微企業(yè)工業(yè)園、呼和浩 特白塔空港物流園、海口綠地空港產(chǎn)業(yè)城等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。其次，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始大肆布局。 華夏幸福、天安數(shù)碼城、聯(lián)東等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商 已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域浸淫20年，取得豐碩成果的同時，也樹立的行業(yè)標桿。 近年來，隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的不斷升溫，多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商繼續(xù)發(fā)力，開始在全國范 圍內大肆布局。華夏幸福在固安成功探索出“園區(qū) +地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)新城模式后 開始在全國復制，擬在打造50個特色產(chǎn)業(yè)新城，規(guī)劃面積約 960平方公里, 儼然成為國內的一大地主。聯(lián)東 U谷以標準的產(chǎn)業(yè)綜合體和總部綜合體進行復 制，目前已在聯(lián)東U谷已在北京、天津、上海、南京、青島等一二線成果開發(fā) 了 40多個園

3、區(qū)，未來的510年，聯(lián)東U谷運營的園區(qū)數(shù)量將達到100個清華科技園依靠眾多的資源優(yōu)勢，已在全國范圍內建立超過30個園區(qū)，憑借 自身的品牌資源，清華科技園還計劃在未來的 6年內將園區(qū)數(shù)量擴大到100 個，大有蓄勢待發(fā)之勢。中新集團、宏泰發(fā)展、億達中國、天安數(shù)碼城等產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)商業(yè)均制定了自身的園區(qū)擴張計劃。第三、制造企業(yè)、電商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)延伸。 從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，制造企業(yè)、電商 處于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的上游，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求方。但現(xiàn)如今，產(chǎn)業(yè)資本開始覺醒， 大量企業(yè)開始試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上游驅動的現(xiàn)象十分普遍。中國汽車零 部件工業(yè)公司是我國汽車零部件領域的龍頭企業(yè)，開發(fā)、運營汽車零部件產(chǎn)業(yè) 基地已經(jīng)成為其

4、七大業(yè)務之一，目前，中汽零已在蘇州、昆山、海門、保定、 九江、義烏、天津、宜昌等地開發(fā)了近 20個專業(yè)園區(qū)。作為醫(yī)療器械領域龍 頭企業(yè)的海憑國際也開始發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務，擬在全國多個一、二線城市拿地 建設醫(yī)療器械專業(yè)產(chǎn)業(yè)園，當前，其湖南長沙項目運作的十分成功。作為電商 的阿里巴巴已經(jīng)聯(lián)合復星集團、銀泰集團等合作、伙伴發(fā)布“菜鳥網(wǎng)絡”計 劃，在全國范圍內大肆拿地，進軍物流地產(chǎn)。富士康、華為、中興、海爾、聯(lián) 想、三一重工、玉柴集團、如意集團等均有進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的計劃或行動。最后，金融資本開始青睞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。 資本的嗅覺一向敏銳，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)火爆后， 自然少不了資本的身影。一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)得到資本市場的充分認

5、可，繼華南 城、華夏幸福、卓爾發(fā)展、毅德控股、五洲國際等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商登錄資本市場 后，2014年，光谷聯(lián)合、大連億達、中國宏泰相繼在香港IPO,上海自貿區(qū)地主兼漕河涇的母公司臨港集團借殼自儀股份，曲線完成IPO，赫赫有名的蘇州工業(yè)園（中新集團）也正在 A股IPO排隊中，據(jù)統(tǒng)計，20132014 年在香港 資本市場上市的房企中，超過 70%是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也得到 了私募基金的充分認可，平安不動產(chǎn)、銀證基金、嘉民基金以向專業(yè)物流地產(chǎn) 商注資的方式或直接投入自持的方式驅動物流園區(qū)的發(fā)展擴張；綠野資本、天 賦資本、湖北高投為代表的產(chǎn)業(yè)投資基金，正以園區(qū)為平臺，以投資打造產(chǎn)業(yè) 集群為最終目

6、的，追求傳統(tǒng)地產(chǎn)性收益之外資產(chǎn)證券化的退出方式。各路資本的瘋狂造成了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進入門檻很低的假象，其實不然，由于產(chǎn)業(yè)地 產(chǎn)的客戶是企業(yè)和政府，投資決策更加理性，產(chǎn)品要求更加嚴格，因此，相較 于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的進入門檻更高，開發(fā)難度更大。再由于產(chǎn) 業(yè)地產(chǎn)涉及融資、開發(fā)、服務、招商、產(chǎn)業(yè)培育、稅收、GDP等眾多因素，因此成熟的商業(yè)模式對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至關重要?？v覽進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，似乎 每家都宣稱自己有獨到的商業(yè)模式，如產(chǎn)業(yè)綜合體模式、商貿物流城模式、產(chǎn) 業(yè)新城模式、總部基地模式、ofice park模式等等。眾多的產(chǎn)品線僅僅是產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)開發(fā)的表象，其背后蘊藏的資本運作邏輯才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

7、商業(yè)模式的精髓， 總結出四大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，即以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)租售為主的地產(chǎn)開發(fā)商模 式，以PPP為主的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式，以雙輪驅動為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式以 及以基金運作為主的基金投資商模式，每類商業(yè)模式均有內在的資本運作邏輯 和開發(fā)能力要求，后進入的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可根據(jù)自身的資源、能力狀況匹配 相應的商業(yè)模式，以在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域少走錯路彎路。一、地產(chǎn)開發(fā)商模式地產(chǎn)開發(fā)商模式是開發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開發(fā)或訂制 式開發(fā)的形式建設產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租 賃、轉讓或合資等方式進行項目經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的模式。聯(lián)東U谷，天安數(shù)碼城、坤鼎集團是地產(chǎn)

8、開發(fā)商模式的典型代表。從本質上講，地 產(chǎn)開發(fā)商模式與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別，因此，地產(chǎn)開發(fā)商模 式成為眾多資本進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要選擇的商業(yè)模式。地產(chǎn)H發(fā)商可通過以下 種方戎盈林地產(chǎn)開發(fā)商可通過以下三種方式盈利: 第一，物業(yè)出售，即出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取利潤，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)投資巨 大，且我國缺乏暢通的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資通道，地產(chǎn)開發(fā)商不得不提高產(chǎn)業(yè)物業(yè)出 售比例以迅速回籠資金，與國際產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商相比，我國的地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè) 銷售比例偏高，普遍在7成以上，以聯(lián)東U谷為例，其物業(yè)租售比維持在2:8 左右。第二，物業(yè)出租，即通過持有的方式對物業(yè)進行出租獲取租金收益，由于我國 工業(yè)用地政策有很強的區(qū)

9、域個性，很多地方規(guī)定，工業(yè)用地上的物業(yè)產(chǎn)權不能 分單元、分層或分棟出讓，這就堵死了物業(yè)出售的獲利通道，開發(fā)商不得不持 有并出租物業(yè)，以獲取穩(wěn)定的租金，持有物業(yè)雖然資金回收較慢，但能使開發(fā) 商獲取物業(yè)增值收益。 第三、提供服務，即通過提供入駐企業(yè)所需的基礎配套服務和增值服務獲利。 在專業(yè)分工越來越細化的時代，企業(yè)對人力資源、金融投資、科技信息等專業(yè) 化、增值型服務的需求越來越多，基礎性的物業(yè)服務已經(jīng)不能滿足企業(yè)的需 求。提供配套的產(chǎn)業(yè)服務在提高園區(qū)的招商能力的同時，也蘊藏著巨大的利潤 空間，甚至已有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始向園區(qū)服務運營商轉型。如天安數(shù)碼城提出“城市產(chǎn)業(yè)綜合體”的概念，通過提供人才、資本、

10、技術、信息、市場、商 務、政策等增值性服務，建立產(chǎn)業(yè)配套服務體系，打造一個以企業(yè)為核心的產(chǎn) 業(yè)生態(tài)環(huán)境。作為地產(chǎn)開發(fā)商，至少需同時具備以下三大能力：產(chǎn)品開發(fā)能力，物業(yè)產(chǎn)品是 地產(chǎn)開發(fā)商的生命線，也是能否打動客戶的關鍵，地產(chǎn)開發(fā)商首先應具有豐富 多樣的產(chǎn)品體系，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，而且其產(chǎn)品體系還應根據(jù)客 戶的需求不斷調整升級，如天安數(shù)碼城的產(chǎn)品經(jīng)歷了工業(yè)園一一工貿園一一科 技園城市產(chǎn)業(yè)綜合體的演進；產(chǎn)業(yè)招商能力，招商是提高產(chǎn)品去化率的關 鍵，也是實現(xiàn)滾動開發(fā)的保障，地產(chǎn)開發(fā)商必須成立專業(yè)而強大的招商團隊， 采用多種招商渠道和策略，挖掘符合自身產(chǎn)品定位的有效客戶；產(chǎn)業(yè)服務能 力，在招商優(yōu)

11、惠政策趨同的形勢下，園區(qū)服務成為提升園區(qū)綜合競爭力和招商 成功率的重要砝碼，園區(qū)可圍繞“創(chuàng)意孵化、創(chuàng)業(yè)初期、企業(yè)成長、規(guī)模擴 張、上市準備”的企業(yè)生命周期鏈條，構建全面的企業(yè)服務體系，如創(chuàng)業(yè)培 訓、市場開發(fā)、科技推廣、融資擔保、管理咨詢、知識產(chǎn)權服務、上市輔導 等。二、產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式以華夏幸福基業(yè)、宏泰發(fā)展、中南建設為典型代表，其也 是我國在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域最早實踐 PPP模式的開發(fā)商，其商業(yè)模式大致如下： A 政府與B產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商就C產(chǎn)業(yè)新城（一般為十幾平方公里甚至幾十平方公 里）的開發(fā)達成合作協(xié)議，在規(guī)定的合作年限內，B開發(fā)商負責地塊內的土地平整、道路管廊等基礎設施建設

12、工作，學校、醫(yī)院、文化、體育公共設施建設 及運營管理工作，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項目招商、宣傳推廣等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務工作，空間 規(guī)劃、建筑設計、物業(yè)管理、公共項目維護等基礎性服務工作等；于此同時， B開發(fā)商以C產(chǎn)業(yè)新城內所新產(chǎn)生收入的該級政府地方留成部分的一定比例（即扣除上繳中央、省、市級部分后的收入）作為投資回報，如新產(chǎn)生的土地 出讓金、稅后、非稅收入及專項資金等；合作期限結束后，B開發(fā)商將C產(chǎn)業(yè)新城的基礎設施公共設施產(chǎn)權及經(jīng)營權無條件已交給A政府。產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商主要通過土地一級開發(fā)和土地二級開發(fā)獲利。土地一級開發(fā)獲 利，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商代替政府從事區(qū)域一級開發(fā)如九通一平、公共設施建設 等，因此，土地是其最大

13、的產(chǎn)品，土地出讓收入也是其最大的土地一級開發(fā)收 入，另外產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商參與產(chǎn)業(yè)招商等新城的運營，稅收收入、基礎設施配 套費等非稅收入以及地方財政可以支付的專項收入也是其土地一級開發(fā)收入來 源。土地二級開發(fā)獲利，即開發(fā)商獲取房地產(chǎn)用地進行二級開發(fā)，通過銷售房 產(chǎn)獲利，目前，房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入成為產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商的重要收入來源，以 華夏幸?；鶚I(yè)為例，2013年其在園區(qū)住宅配套的收入和成本均占 70%以上。產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商至少需同時具備以下三大能力：1. 政府談判能力 實際上，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商在代替地方政府從事新城開發(fā)，緊跟政府步伐是其天 然屬性要求，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商在拿地、規(guī)劃、開發(fā)、運營等環(huán)節(jié)都必須與政

14、府 進行多輪談判，尤其在拿地環(huán)節(jié)，隨著地方政府在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域的見聞不斷豐 富，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商的拿地談判難度十分巨大。2. 區(qū)域規(guī)劃能力產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商從事的是大片區(qū)開發(fā)，為使片區(qū)開發(fā)順利進行，必須在藍圖描 繪、目標制定、產(chǎn)業(yè)導入、空間布局、招商引資、投入產(chǎn)出等方面具有前瞻性、創(chuàng)新性和操作性的思考，區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃至關重要。3. 資金募集能力產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)面積動輒十幾乃至數(shù)十平方公里，涉及數(shù)百億的土地開發(fā)資金， 開發(fā)商必須綜合運用銀行貸款、信托融資、夾層融資、企業(yè)債、中期票據(jù)、短 期融資卷、債權融資、上市融資等多種融資手段，構建強大的資金募集能力。三、產(chǎn)業(yè)投資商模式產(chǎn)業(yè)投資商模式以張江高科、清

15、華科技園和湖北高投為主要代表，其也是國內 最早實行“基地+基金”雙輪驅動模式的開發(fā)商，與地產(chǎn)開發(fā)商模式和產(chǎn)業(yè)新 城開發(fā)商模式相比，產(chǎn)業(yè)投資商不僅將資金投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，同時還將資金投向 入駐園區(qū)的企業(yè)。產(chǎn)業(yè)投資商的商業(yè)模式如下：產(chǎn)業(yè)投資商首先向社會資本募 集園區(qū)開發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時還投向具有市場前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐,產(chǎn)業(yè)投資在實現(xiàn)資本溢價的同時還是帶動園區(qū)資產(chǎn)增值產(chǎn)業(yè)投資商可通過園區(qū)運作、資本運作、基金管理三種方式盈利1. 園區(qū)運作模式 園區(qū)業(yè)務仍為產(chǎn)業(yè)投資商的主要業(yè)務之一，與地產(chǎn)開發(fā)商和產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商類似，產(chǎn)業(yè)投資商也可通

16、過出讓園區(qū)土地、租售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取收益；2. 資本運作模式產(chǎn)業(yè)投資商發(fā)揮充分熟悉入駐企業(yè)的優(yōu)勢，采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方 式對成長型企業(yè)進行孵化、培育，待孵化企業(yè)被并購或上市后，透過分享企業(yè) 成長的紅利來獲得資本增值，形成既當“房東”又當“股東”的模式，2011年張江高科、南京高科分別實現(xiàn)投資收益 1.84億元和3.7億元；3. 基金管理模式 管理發(fā)行的產(chǎn)業(yè)投資基金，收取基金管理費也是產(chǎn)業(yè)投資商重要的獲利渠道，例如湖北高投管理14支創(chuàng)業(yè)投資基金。作為產(chǎn)業(yè)投資商，其需要具備園區(qū)開發(fā)運營的產(chǎn)品開發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)服務能力、和產(chǎn)業(yè)招商能力外，還至少需要具備基金募集和產(chǎn)業(yè)投資兩大能力，其中，基 金募集能

17、力是指基金主發(fā)起方大規(guī)模、快速度向社會募集資本的能力，一般與 基金管理團隊的經(jīng)驗、有無政府引導基金兜底、第三方理財機構的營銷能力等 因素有關；產(chǎn)業(yè)投資能力是指高質量向潛在的產(chǎn)業(yè)項目投資的能力，該能力可 通過組建高質量、經(jīng)驗豐富的基金管理團隊實現(xiàn)。四、基金投資商模式基金投資商模式是國際流行的以 Reits為核心的輕資產(chǎn)運作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模 式，以普洛斯、安博、嘉民、豐樹等物流地產(chǎn)開發(fā)商為典型代表，國內的萬通 控股正在實踐這一商業(yè)模式，該商業(yè)模式大致如下圖所示：基金投資商通過發(fā) 行工業(yè)地產(chǎn)基金的形式募集資金，其可通過與老廠房擁有方，如制造企業(yè)合 作，收購該物業(yè)后進行現(xiàn)代化改在并將改造好的物業(yè)回租給

18、合作方，或者其通 過拿地新建工業(yè)物業(yè)的形式吸引潛在客戶入駐，當工業(yè)物業(yè)的入駐率達到一定 水平，每年能夠產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時，通過發(fā)行Reits的方式對物業(yè)進行資本化運作，完成一輪的資本循環(huán)，進而從事下一輪投資。睪金按譜商禽利肓式基金投資商主要通過以下兩種方式盈利：物業(yè)租賃和物業(yè)資本化1. 物業(yè)租賃無論對老廠房進行改造還是新建工業(yè)物業(yè)，其目的都是將工業(yè)物業(yè)進行出租， 賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較高的物業(yè)出租率是獲取穩(wěn)定租金的基礎，也是將物業(yè)進 行資本化運作的基礎；2. 物業(yè)資本化一般而言，通過物業(yè)租賃需要10年左右的時間回收成本，為提高資金周轉速 度以實現(xiàn)快速滾動開發(fā)，必須對成熟的物業(yè)進行資本化運作，發(fā)行Reits即是常用的資本化方式，這不僅縮短了資金回收期，還能使基金投資商獲取額外的 物業(yè)增值收益。對于基金投資商而言，其最為關鍵的能力是資本對接能力和資產(chǎn)管理能力?；?金投資商只有對金融知識、金融工具及渠道方面有很好的掌握，才能夠確保能 再前期的并購和物業(yè)投資上獲得縣級以及在未來的資本運作上對接資本市場，從而保證公司在業(yè)務開拓上能夠獲得足夠的資金發(fā)展動力和清晰的退出渠道, 維持公司投資運轉?；鹜顿Y商的自身定位決定了其必須具備足夠強大的資產(chǎn) 管理能力，才能對物業(yè)進行持有運營，對物業(yè)升值和資產(chǎn)價值成長周期有敏銳 的判斷和把握，保證公司業(yè)績的可持續(xù)發(fā)展。