三種評(píng)估方法

1、項(xiàng)目基本方法1、找到相同的參照物：參照物價(jià)格作為評(píng)估值。2、找到類似資產(chǎn)： 以此為參總體照物，依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，確定評(píng)估值。1 、鑒定評(píng)估對(duì)象，獲取資料機(jī)器2、市場調(diào)查，選取參照物;設(shè)備3、因素比較 ;4、計(jì)算評(píng)估值將待估房地產(chǎn)與交易實(shí)例，比較對(duì)照，以類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格為基礎(chǔ)，修正后，得出待估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)。建筑物資產(chǎn)評(píng)估方法一、市場法差異調(diào)整因素1、時(shí)間因素：參照物交2、地域因素：指資產(chǎn)所在地區(qū)或易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差估基準(zhǔn)日相差時(shí)間所影異。響的被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的差異。1、時(shí)間因素2、地域因素n評(píng)估值=（交易實(shí)例i交易行為的修正系數(shù)i=1交易日期的修正系數(shù)區(qū)域

2、因素的修正系數(shù)1、交易日期的修正2、區(qū)域因素1）雙百分制比較法；2）十等分因素比較法；3）環(huán)境成熟度修正法：房地產(chǎn)價(jià)格 =調(diào)整系數(shù)×交易實(shí)例價(jià)格= 交易實(shí)例價(jià)格 / （ 1+i ） nn 達(dá)到與交易實(shí)例同等環(huán)境成熟度所需的年數(shù)3、功能因素：指資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。3 、個(gè)別因素（設(shè)4 、交易因備規(guī)格型號(hào)、 制造素：市場狀廠家、役齡、安裝況、交易動(dòng)方式、附件、實(shí)體機(jī)背景、交狀態(tài)）易量個(gè)別因素的修正系數(shù)）/n3、個(gè)別因素的修4 、交易行正為的補(bǔ)正應(yīng)用條件1一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。 2參照物及可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料可搜集。1有一定數(shù)量 （ 3）正常交易實(shí)例。2具較好

3、可比性，3交易時(shí)間與基準(zhǔn)日接近。4交易透明、公平和有效。5. 土地出讓年限、 使用需求基本一致。適于房地產(chǎn)出售、 購置、投資決策等項(xiàng)目基本方法1. 搜集資料，確定比較案例 ;2. 交易情土地況修正;3. 交使用易時(shí)間修正 ;權(quán)4. 區(qū)域因素（重修正;5. 個(gè)點(diǎn)）別因素修正 ;6. 確定待估土地評(píng)估值上市債券長期投資上市股票流動(dòng)資產(chǎn)差異調(diào)整因素評(píng)估值比較案例地價(jià)正常交易情況待估土地區(qū)域因素值待估土地個(gè)別因素值評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)比較案例交易情況比較案例區(qū)域因素值比較案例個(gè)別因素值比較案例交易日物價(jià)指數(shù)1、交易2、區(qū)域3、個(gè)別因素 的修正：其中： 年限修正系數(shù) ：4、交易時(shí) 間的因 素 的行 為 的

4、修 正：修正修正平 均、環(huán) 比物n比較案例土地使用權(quán)剩余年限；m待估土地使用權(quán)剩余年限；r 折現(xiàn)率價(jià)指數(shù)容積率修正系數(shù) 見書 P129基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法：評(píng)估值 =基準(zhǔn)地價(jià)×時(shí)間因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)年限修正系數(shù) K1 (1 r ) n /1 (1r ) N n實(shí)際出讓（轉(zhuǎn)讓）年限； N最高出讓年限；r 還原利率（ 1）如可流通買賣，且有現(xiàn)行市價(jià)，上市債券的現(xiàn)行市價(jià)（評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)）可以作為它的評(píng)估值。（ 2）當(dāng)證券市場投機(jī)嚴(yán)重、債券價(jià)格嚴(yán)重扭曲時(shí)，對(duì)上市債券的評(píng)估，可參照非上市債券的評(píng)估方法理論價(jià)。同上市債券1、 在庫材料：除積

5、壓物資、在用低值易耗品外，近期購進(jìn)現(xiàn)行市價(jià)或賬面價(jià)；購進(jìn)批次間隔長、價(jià)格變化大現(xiàn)行市價(jià)或最接近市價(jià)的材料價(jià)格。2、產(chǎn)成品及庫存商品：不含價(jià)外稅的可接受市場價(jià)，扣除相關(guān)費(fèi)用。工業(yè)企業(yè)賣出價(jià)；商業(yè)企業(yè)買進(jìn)價(jià)。3、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款可變現(xiàn)值。評(píng)估值 =賬面價(jià)值已確定壞賬損失預(yù)計(jì)壞賬損失預(yù)計(jì)壞賬損失：1）壞賬估計(jì)法：壞賬比例 =評(píng)估前若干年的壞賬數(shù)額/ 評(píng)估前若干年應(yīng)收賬款余額2 ）賬齡分析法4、應(yīng)收票據(jù)： 1）評(píng)估值 =本金 * （ 1+利率 *時(shí)間）（利率、時(shí)間保持匹配關(guān)系；時(shí)間為開立日基準(zhǔn)日）2）評(píng)估值 =到期價(jià)值 * （ 1- 貼現(xiàn)率 * 貼現(xiàn)期）（利率、時(shí)間保持匹配關(guān)系；時(shí)間為貼現(xiàn)日到期日）

6、5、短期投資： 1）公開掛牌交易的，按評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)確定；2）不能公開交易的，本金+持有期利息。6、現(xiàn)金和各項(xiàng)存款：以核實(shí)后的實(shí)有額作為評(píng)估值。如有外幣存款，可按基準(zhǔn)日的國家外匯牌價(jià)折算。應(yīng)用條件1 、在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似土地中，與待估土地類似的交易案例較多。2 、評(píng)估人員知識(shí)廣博、 經(jīng)驗(yàn)豐富企業(yè)價(jià)值項(xiàng)目方法市盈率乘數(shù)法：公司的市值=類似公司的市盈率* 預(yù)期收益（嚴(yán)格說，不屬于市場法）二、成本法重置成本實(shí)體性貶值1、評(píng)估值 =重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值成新率2、評(píng)估值 =重置成本 * 成新率總體1）重置核算法：重置成本=直接成本 +間接成本2）物

7、價(jià)指數(shù)法：重置成本 =歷史成本 * 評(píng)估時(shí)定基物價(jià)指數(shù)÷購建時(shí)定基物價(jià)指數(shù) =歷史成本 *（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）3）功能價(jià)值法：重置成本=參照物重置成本* 被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/ 參照物年產(chǎn)量4）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：重置成本=參照物重置成本*X（被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量÷參照物年產(chǎn)量）5）統(tǒng)計(jì)分析法：重置成本=某類資產(chǎn)歷史成本* 調(diào)整系1. 觀察法 / 成新率法：實(shí)體性貶值 =重置成本×（ 1- 成新率）2. 公式計(jì)算法 （年限法）： 實(shí)體性貶值 =重置成本×實(shí)際已使用年限÷總使用年限=重置成本×實(shí)體性貶值率其中：總使用年限 =實(shí)際已使用年限 +尚

8、可使用年限；功能性貶值額=被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本* 年金現(xiàn)值系數(shù)= A*（ 1-T ）*(P/A ， r ，n)由于外部環(huán)1觀察法境變化造成2使用年限法資產(chǎn)的貶值成新率 =尚可使用年限÷ （實(shí)際已使用年限+尚可使用年限） *100%成新率 +貶值率 =13修復(fù)費(fèi)用法成新率 =（ 1 修復(fù)費(fèi)用÷重置成本） *100%數(shù) K=某類資產(chǎn)歷史成本 * （某類抽樣資產(chǎn)重置成本÷某類抽樣資產(chǎn)歷史成本）實(shí)際已使用年限 =名義已使用年限 * 資產(chǎn)利用率n 被評(píng)估資產(chǎn)剩余年限包括重新購置或建造與全新資產(chǎn)所需的一切合理的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用， 如設(shè)備購置成本、 運(yùn)雜費(fèi)、 安裝費(fèi)、機(jī)

9、器基礎(chǔ)費(fèi)、其它間接費(fèi)用、稅金、資金成本等。1）重置核算法。非標(biāo)準(zhǔn)、自制設(shè)備：重置成本=成本 +設(shè)備利潤 +銷售稅金 +設(shè)計(jì)費(fèi)（重目前還產(chǎn)銷的，以市場價(jià)為基礎(chǔ)確定重置成本。點(diǎn)）2）物價(jià)指數(shù)法 。重置成本 =歷史成本 *（1+環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù) t+1 ）*（ 1+環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)t+2）*（ 1+環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)t+n ）1）使用年限法 ：實(shí)體性貶值率 =已使用年限 / 總年限 ；更新改造的設(shè)備：已使用年限 =名義加權(quán)投資年限 * 基準(zhǔn)日前的資產(chǎn)利用率2）修復(fù)費(fèi)用法：不可修復(fù)損耗引起的貶值=不可修復(fù)部分重置成本 * 有形損耗率；實(shí)體性貶值 =可修1）超額投資1）經(jīng)濟(jì)性貶注意： 1）經(jīng)濟(jì)性貶值率成本

10、值額 = （重置=1-（實(shí)際使用生產(chǎn)能力÷額2）超額運(yùn)營成本實(shí)體定生產(chǎn)能力） X成本：同“總性貶值額X規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)體”功能性貶值實(shí)際使用生產(chǎn)能力÷額定生額） * 經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)能力 =評(píng)估日后的資產(chǎn)利貶值率用率2）經(jīng)濟(jì)性貶2）名義加權(quán)投資年限的計(jì)值額 = 年損失算：3）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。某些特定的加工設(shè)備。復(fù)部分修復(fù)費(fèi)用+不可修復(fù)額*（1T）名義加權(quán)投資年限=加權(quán)更進(jìn)口設(shè)備 ：價(jià)格條件、 從屬費(fèi)用（內(nèi)容、稅基）損耗引起的貶值*(P/A ， r ， n)新成本之和÷重置成本重置成本 =CIF+關(guān)稅 +增值稅 +3）觀測分析法重置成本：還考慮改造成本項(xiàng)目重置成本實(shí)體性

11、貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值成新率成本：前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、其他費(fèi)用、間接費(fèi)有形損耗率因用途、使經(jīng)濟(jì)性貶值 =用、合理利潤、 資金成本 （據(jù)額定工期、 平均投入資金、1、使用年限法：同“總體”用強(qiáng)度、設(shè)nRi建筑貸款利率測算的建筑期利息） 、投資方向調(diào)節(jié)稅。2、打分法計(jì)、結(jié)構(gòu)、i 1 (1i )i1）預(yù)決算調(diào)整法：以原工程量合理為前提，適用于用成新率 = 結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分裝修、設(shè)備Ri 第 i年的物途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評(píng)估。*G+裝修部分合計(jì)得分 *S+設(shè)配備等不合年收益凈損（重2）重編預(yù)算法：適于測算更新重置成本或構(gòu)造較簡單備部分合計(jì)得分 *B理造成的功失 額； r 折點(diǎn)）的

12、建筑物。能不足或浪現(xiàn)率； n 3）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法：用于單位價(jià)值小、結(jié)構(gòu)簡單，以費(fèi)形成的價(jià)預(yù)計(jì)收益損及運(yùn)用其他方法有困難的建筑物的。值損失。失持續(xù)的時(shí)間土地評(píng)估值 =土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +利息 +利潤 +土地所有權(quán)收益使用利息 =（土地取得費(fèi) +稅費(fèi)） *土地開發(fā)期 * 年利息率 +土地開發(fā)費(fèi) * 土地開發(fā)期 * 年利息率 * 50%權(quán)適用于新開發(fā)土地，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實(shí)例不多，無法利用其他方法評(píng)估時(shí)。可對(duì)既無收益又很少有交易情況的特殊土地1）自創(chuàng)：財(cái)務(wù)核算法；市價(jià)調(diào)整法：1專家鑒定法。 . 重置成本 =類似無形資產(chǎn)市價(jià)* 成本市價(jià)系數(shù)2 剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測法 。無

13、形 . 重置成本 =類似無形資產(chǎn)市價(jià)* （ 1- 銷售利稅率）（同“總體”的年限法）資產(chǎn)2）外購：市價(jià)類比法、物價(jià)指數(shù)法。專利權(quán)：重點(diǎn)是重置成本的估算：1）研制成本：直接成本、間接成本。2）交易成本專有技術(shù)： 1）分析鑒定使用狀況。2）估算重置成本。3）利用 條件百分比 估算貶值。 4）評(píng)估值 =重置成本貶值。1）超儲(chǔ)積壓物資流動(dòng)2）在用低值易耗品：評(píng)估值 =全新成本價(jià)值* 成新率 =全新成本價(jià)值 * （ 1- 實(shí)際已使用月數(shù)/ 可使用總月數(shù)）*100%資產(chǎn)3）在產(chǎn)品：按價(jià)格變動(dòng)系數(shù)調(diào)整原成本。按社會(huì)平均工藝定額和現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算評(píng)估值。3）按在制品的完工程度計(jì)算評(píng)估值。4）產(chǎn)成品及庫存商品：當(dāng)評(píng)

14、估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間較接近時(shí)，評(píng)估值=產(chǎn)成品數(shù)量×單位產(chǎn)成品賬面成本當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與完工時(shí)間相距較遠(yuǎn)：a. 評(píng)估值 =實(shí)有數(shù)量×（合理材料工藝定額×材料現(xiàn)行單價(jià)+ 合理工時(shí)定額×單位小時(shí)合理工時(shí)工資費(fèi)用）b. 評(píng)估值 =產(chǎn)成品實(shí)際成本×（材料成本比例×材料綜合調(diào)整系數(shù)+工資、費(fèi)用成本比例×工資、費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù)）項(xiàng)目收益期有限nRiPr 1 ) i總體i1 ( 1n收益期限；r 1折現(xiàn)率建筑物( 殘余估價(jià)法重點(diǎn) )三、收益法收益期無限未來收益年金化未來收益不等額年收益等額年收益相差不大（ n 年后，收益相同）P=A/r2P

15、=A/ r2nRinR iPir本金i 1 (1i 1 (1r1 )r 1 ) iRn 112化率其中， A(P / A ,r 1 ,n )r2?(1 r1 ) nB (a Lr1 ) /( r2 d ) a2 /( r2d )a建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益（成本費(fèi)用中不含建筑物折舊）；L土地價(jià)格；r 1土地的還原利率；d建筑物折舊率=1/ 建筑物剩余年限B建筑物收益價(jià)格；a2建筑物純收益r 2建筑物的還原利率；其他收益額折現(xiàn)率收益可以是： 稅后利潤、 現(xiàn)金 折現(xiàn)率 =無流量、利潤總額。風(fēng)險(xiǎn)利率 +要求：準(zhǔn)確反映資產(chǎn)收益，與 風(fēng) 險(xiǎn) 報(bào) 酬r 的口徑保持一致率 +通貨膨脹率應(yīng)用條件：要求被評(píng)估對(duì)

16、象可以獲得正常收益；要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度以及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離收益法：土地P=A·（ P/A， r ， n）使用A土地純收益權(quán)n土地收益年限 （ =出讓年限已使用年限）P=A/r純收益 ( 客觀收益 ) 計(jì)算：還原利率 = 計(jì)算總收入。安全利率 +r 土 地 求總費(fèi)用（含折舊） 。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整還原利率 求總純收益 = - 。值項(xiàng)目無形資產(chǎn)（重點(diǎn)）求房屋純收益 =房屋現(xiàn)值 *房屋還原利率求土地純收益 =- 。假設(shè)開發(fā)法 / 剩余法 （重點(diǎn)）：地價(jià) =樓價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)利息利潤稅費(fèi)租售費(fèi)用注意：樓價(jià)（期末） 、建筑費(fèi)（期中）要 其中， 專業(yè)費(fèi) =建筑費(fèi) *i利息 =預(yù)

17、付資本 * 利率 r= （地價(jià) +建筑費(fèi) +專業(yè)費(fèi)） *r折現(xiàn)利潤 =預(yù)付資本 * 利潤率 P =（地價(jià) +建筑費(fèi) +專業(yè)費(fèi)） *P 收益期無限其他收益期有限未來收益年金化未來收益折現(xiàn)率年收益等額年收益相差不大收益額不等額nKR i約當(dāng)投資分成法 ：PK=無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量÷（購買方約當(dāng)i 1 (1 r) i投資量 +無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量）i無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量=無形資產(chǎn)重置K分成率； R 分成基數(shù)；K 銷售收入 =K 銷售利潤 ×銷售利潤率成本 * （ 1+無形資產(chǎn)成本利潤率）K 銷售利潤 = K 銷售收入 ÷銷售利潤率購買方約當(dāng)投資量=購買方投資資產(chǎn)K 銷售利潤

18、： 1、邊際分析法： K= i ÷ i重置成本 * （ 1+購買方成本利潤率）2 、約當(dāng)投資分成法nKR i最低收費(fèi)額 =重置成本凈值 * 轉(zhuǎn)讓成本P 最低收費(fèi)額分?jǐn)偮?+機(jī)會(huì)成本(1 r) ii 1重置成本凈值 =重置成本 * 成新率轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?=購買方運(yùn)用無形資產(chǎn)設(shè)計(jì)能力÷總設(shè)計(jì)能力niP i 第 i 年的超額稅后收益r) ii 1 (1專利權(quán)： 1）收入增長型：= （P2-P1） Q（ 1-T ）2 ）費(fèi)用節(jié)約型： = （ C1-C2） Q（ 1-T ）收益期（有效期限） ：指無形r= 無 風(fēng) 險(xiǎn)資產(chǎn)發(fā)揮作用， 并具有超額獲利率 +風(fēng)險(xiǎn)利能力的時(shí)間報(bào)酬率 +通貨膨

19、脹率超額收益法2：超額收益折現(xiàn)法商譽(yù)nPii 1 (1r) i項(xiàng)目收益期有限1 每年（期）支付利息、到期還本P=P0· i ·（P/A ， r ，n） +P0·（P/F ， r ，n）2到期后一次性還本付息非上（單利計(jì)息）P=P0（ 1+m· i ）·（ P/F ， r ， n）市債（復(fù)利計(jì)息）= P 0（ 1+i ） m·（ P/F ， r ， n）券P0債券面值；i 票面（年）利率；r 折現(xiàn)率； n基準(zhǔn)日到債券到期日的年限；m債券期限（發(fā)行日到到期日）非上市股票割差法： P=整體資產(chǎn)評(píng)估值 ( 單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估之和 )超額收益法 1：

20、超額收益本金化法商譽(yù)價(jià)值的評(píng)估，限于盈利企業(yè)或經(jīng)濟(jì)P=（企業(yè)預(yù)計(jì)年收益額行業(yè)平均收益率* 單項(xiàng)資產(chǎn) 效益高于同行業(yè)或社會(huì)平均水平的企匯總） / 本金化率 =單項(xiàng)資產(chǎn)匯總 *（企業(yè)預(yù)期收益率業(yè)。行業(yè)平均收益率）/ 本金化率收益期無限其他未來收益年金化未來收益收益額折現(xiàn)率年收益等額年收益相差不大不等額優(yōu)先股普通股：計(jì)算股利增長率 g：P=A/r紅利增長1、歷史數(shù)據(jù)分析法普通股的固定股利型2、發(fā)展趨勢分析法型：P=D/(K-g)g 再 投 資 的 比 率1P=D/r（即凈利潤的留存1股權(quán)投資對(duì)非控股的直接投資A、預(yù)測長期投資的未來收益，折算為現(xiàn)值，得出評(píng)估值。再根據(jù)直接投資所占的份額，計(jì)算確定評(píng)估值。B、對(duì)投資份額小，或直接投資發(fā)生不長，賬實(shí)基本相符的， 可根據(jù)核實(shí)后的凈資產(chǎn)額， 再根據(jù)投資方應(yīng)